Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất huyện lạng giang, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI












TRẦN ðÌNH SƠN




ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP





Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ






HÀ NỘI – 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.



Tác giả Luận văn

Trần ðình Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội
ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Lạng Giang, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện
Lạng Giang, Chi cục Thuế huyện Lạng Giang, Phòng Thống kê huyện Lạng
Giang, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 01 thị trấn và 02 xã ñiều tra
ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư
liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này./.


Tác giả Luận văn

Trần ðình Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục viết tắt vii
1. MỞ ðẦU 1
1.1. ðặt vấn ñề 1
1.2. Mục tiêu, yêu cầu của ñề tài 3
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu 3
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
2.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất 4
2.1.1. Quyền sở hữu 4
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 5
2.1.3. Quyền sử dụng ñất 7
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 11
2.2.1. Các nước phát triển 11
2.2.2. Một số nước trong khu vực 15
2.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam

21
2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 21
2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 29
2.3.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 33
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 36
3.1. ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 36
3.2. Nội dung nghiên cứu 36
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


iv

3.2.1. ðiều tra khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện
Lạng Giang
36
3.2.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất của huyện Lạng Giang 36
3.2.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình,
cá nhân tại huyện lạng Giang từ năm 2007 ñến năm 2011 tại
một số xã và thị trấn ñược lựa chọn.
36
3.2.4. ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở huyện Lạng Giang.
37
3.3. Phương pháp nghiên cứu 37
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU. 39
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Lạng Giang 39
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 39
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội 42
4.1.3. Nhận xét chung 47

4.2. Hiện trạng sử dụng ñất 48
4.3. Tình hình quản lý ñất ñai huyện Lạng Giang 49
4.3.1. Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới
hành chính, lập bản ñồ hành chính
49
4.3.2. Khảo sát, ño ñạc, ñánh giá, phân hạng ñất, lập bản ñồ ñịa
chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất và bản ñồ quy hoạch sử
dụng ñất
50
4.3.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 50
4.3.4. Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích
sử dụng ñất
51
4.3.5. ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 52
4.3.6. Công tác thống kê, kiểm kê ñất ñai 52
4.4. Tình hình chung của 03 xã ñiều tra 53
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


v

4.4.1. Thị trấn Vôi 54
4.4.2. Xã Tân Dĩnh 54
4.4.3 Xã Nghĩa Hòa 55
4.5. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 55
4.5.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 55
4.5.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 57
4.5.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 66
4.5.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất nông

nghiệp 70
4.5.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 71
4.5.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 76
4.5.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDð 79
4.5.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ñất 84
4.5.9. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất
ở huyện Lạng Giang
84
4.4. ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở huyện Lạng Giang
88
4.4.1. Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất 88
4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện các quyền sử
dụng ñất
89
4.4.3. Giải pháp về chính sách 89
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1. Kết luận 92
5.2 Kiến nghị 93



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Biểu cơ cấu GTSX năm 2007 - 2011 43

Bảng 4.2: Dân số trung bình 10 năm huyện Lạng Giang (2001 - 2011) phân
theo giới tính và ñịa bàn cư trú
45

Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng ñất ñầu năm 2011 48

Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 các xã, thị trấn ñiều tra 53

Bảng 4.5: Ý kiến người dân về việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông
nghiệp trên ñịa bàn huyện Lạng Giang năm 2011 56

Bảng 4.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ñất ở tại huyện
Lạng Giang từ 2007 – 2011
58

Bảng 4.7: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở theo các xã
giai ñoạn 2007-2011 60

Bảng 4.8: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp
theo các xã giai ñoạn 2007-2011
64

Bảng 4.9: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn 68

Bảng 4.10: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD ñất ở tại
huyện Lạng Giang từ 2007 – 2011
72

Bảng 4.11: Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng ñất ở
trên ñịa bàn huyện Lạng Giang năm 2011
74

Bảng 4.12: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD ñất ở tại
huyện Lạng Giang từ 2007 – 2011 76

Bảng 4.13: Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng ñất ở trên ñịa
bàn huyện Lạng Giang năm 2011
78

Bảng 4.14: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD
ñất ở tại huyện Lạng Giang từ 2007 – 2011 80

Bảng 4.15: Ý kiến người dân về việc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn huyện Lạng Giang năm 2011
81

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
QSDð Quyền sử dụng ñất
UBND Uỷ ban nhân dân
SDð Sử dụng ñất

TTYT Trung tâm y tế
KTXH Kinh tế xã hội
QSH Quyền sở hữu
XHCN Xã hội chủ nghĩa
NXB Nhà xuất bản
Nð - CP Nghị ñịnh Chính phủ
TTLT Thông tư liên tịch
BTNMT Bộ Tài nguyên và Mổi trường
TCQLðð Tổng cục quản lý ñất ñai
CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ
CN - XD Công nghiệp – Xây dựng
GTSX Giá trị sản xuất
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


1

1. MỞ ðẦU

1.1. ðặt vấn ñề
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi
nước có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng. ở Việt Nam, trước khi có
Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ
tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992,
tại ðiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì
ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp
luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều
Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ thể hoá quy

ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người
sử dụng ñất, trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê
(như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể).
Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDð ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng
góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất
ñai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội
ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật
ðất ñai 2003 có những quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình,
cá nhân sử dụng và có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ
dàng thực hiện các quyền của QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện
các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây dựng các
khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học,
bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


2

(chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ
luôn luôn là yếu tố cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình.
- Hiện tượng ñất ñai bị manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa ñã
tỏ ra ít phù hợp trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất.
Làm thế nào ñể phát triển ñược tiềm năng của xã hội theo phương châm ai
giỏi nghề gì làm nghề ñó. Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển ñổi mục
ñích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa
phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của

Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
- Những năm gần ñây thị trường QSDð ñang có hiện tượng "ñóng băng".
Phải chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay
giá ñất ñược ñịnh giá một cách chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không theo
quy luật của thị trường ? Bên cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai
còn chiếm tỷ lệ lớn (50%) [3]. Giấy chứng nhận là ñiều kiện cần thiết cho
hoạt ñộng thị trường QSDð, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà
vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm.
- Tâm lí người dân mỗi vùng một khác nhau: vùng ñồng bằng Bắc
bộ mặc dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất
ñai, trong khi ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long lại
sẵn sàng bán ñể ñi làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có ñất do
chuyển nhượng ñất ñai ngày càng tăng.
Huyện Lạng Giang nằm ở phía ðông Bắc của tỉnh Bắc Giang là
vị trí cửa ngõ của thành phố Bắc Giang, có một số trục ñường giao thông
quan trọng của Quốc gia chạy qua như ñường quốc lộ, ñường sắt, ñường thuỷ
có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội;
ñô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu quy hoạch ñất ở mới ñược xây dựng,
ñất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng ñô thị bước ñầu ñược cải thiện. Tuy nhiên,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


3

tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều ñiều bất cập trong quản lý
hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng ñất. Do nhu cầu về
quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt ñộng
thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng
ký tại các cơ quan nhà nước theo quy ñịnh pháp luật khi thực hiện các quyền
của người sử dụng ñất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa

thực hiện theo quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Lạng Giang. Vì vậy, việc thực
hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Lạng
Giang, tỉnh Bắc Giang” là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.
1.2. Mục tiêu, yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- ðánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện
Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
- ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện Lạng Giang.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan tới
các QSDð.
- Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình hình
thực hiện các QSDð; Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp
phần thúc ñẩy việc thực hiện các QSDð ở huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


4

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” [16]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả
lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng
của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các

chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp
luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản
(nhà vắng chủ) [16].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản
theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở
hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao
quyền sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân [16].
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở
hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở
hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


5

như bán, ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản
không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu
[16].
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau,
nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước,
sở hữu ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu

công. Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ
sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai,
cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình
thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát
triển theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu
ñất ñai ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã
ñược xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy
nhiên, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp
1959 và ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980
và sau ñó ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 [12].
ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng
trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà
nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến
pháp 1992) [12]. Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng
ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


6

ñai của Hiến pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc
quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu
quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển
bền vững [14].
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất

ñai” (ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về
ñất ñai” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà
nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm
bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất,
ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền ñịnh ñoạt [15].
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất
ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới
hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những
khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục
ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho
thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể.
QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử
dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu
từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát
triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời
ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


7

mình ñầu tư mang lại [3].
Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế
còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước
- sử dụng ñất vào mọi mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể;
quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện
trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu
tư của Nhà nước mang lại [3].
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ
bản và tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng:
giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
(GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên
quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích
sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật [4].
2.1.3. Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và
ñịnh ñoạt về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh
của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng
Nhà nước có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực
hiện quyền sở hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân,
Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


8

như thế nào? Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối

cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là
toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản
chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người
dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà nước - cơ
quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai
hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là
QSDð của người sử dụng [5].
Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài.
Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung
là người sử dụng ñất” [14].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt
của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu
toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược
quyền của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả,
ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý
nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại
diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người
sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói
trên và làm hài hoà ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân
[3].
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng
luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9

ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện
ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất.
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao
ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền
ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) [15].
ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân
sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai
2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường
hợp: nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


10

giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng
một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi
chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại [5].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường
hợp người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không
có khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật
cho phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký
biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [5], [18].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình
huống ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp
thuế. Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng
xã hội, việc chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể
phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng
QSDð chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường
bất ñộng sản [5], [18].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể

thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp
không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó
ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


1
1

người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu
hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng
sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð.
Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [5],
[18].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có
thể dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [5].
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một
số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Mỹ

Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño
ñạc và mua bán ñất ñai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa
ñầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ ñã thông qua pháp quy ñất ñai
ñầu tiên (Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua
pháp lệnh về ñất ñai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


12

lệnh sớm nhất ñó của Mỹ mở ñường cho việc ño ñạc và mua bán ñất công, thu
hút mọi người ñến khai thác vùng ñất phía Tây.
- Về vấn ñề cải cách ñất ñai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ñề tài nguyên
ñất, ñó là: (1) nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên ñất ñai phong phú ra,
hầu như không có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực
dân giữ gìn ñộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp
chưa phát triển, thì con ñường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn ñề
giải quyết trước tiên là chế ñộ ñất ñai.
Về chế ñộ ñất ñai, nước Mỹ ñứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ñộ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) giữ gìn chế ñộ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) trên cơ sở sở hữu ñất ñai của nông dân, xây dựng
một loại chế ñộ ñất ñai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ ñã chọn con ñường thứ
ba khi quyết ñịnh chuyển ñất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách ñất ñai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách ñất ñai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ñến thập
niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân
phối, khai thác và sử dụng tài nguyên ñất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai

là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức
chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất [5].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là
khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế
ñúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


13

ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển
Nông thôn và Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách
nhiệm về các chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển
các cộng ñồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua
nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng
nhà ở [5].
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai
từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất
thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư
nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư
nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh

Nhà nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không
phân chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ
thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: Bạc, vàng, ñồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước
(Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền
sở hữu tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền
chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không
có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


14

các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất
ñai 1902) nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất
phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu,
khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm
quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) [6].
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị
trường ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ
thực hiện sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình
thành khung khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi. Ở ðức, quyền có
nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang. Theo ñó, ñất và nhà không tách
rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở

hữu ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở
hữu có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm
về sở hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa
kế xây dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể
xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền
thừa kế xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99
năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền
bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết
hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong
trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn
hộ và một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo
tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào.
Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà
[8].
2.2.1.4. Cộng hoà Séc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


15

Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến
pháp của nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này
tuyên bố từ bỏ mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát
triển nền kinh tế thị trường thì vấn ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề
ñất ñai và bất ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành với hai nội dung cơ
bản là hoàn lại bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ñây
ñược tư nhân hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị
trường.
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa
hoàn thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU.

Khác với ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng
và quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá
tập trung tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất
làm một. Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản
ở Séc, nghĩa là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có
ñầu tư 100% trên ñất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện
còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao
ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU.
Khác với ðức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính
của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường
bất ñộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa [8].
2.2.2. Một số nước trong khu vực
2.2.2.1. Hàn Quốc
Thị trường nhà ñất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà ñất liên tiếp
tăng là một trong những thách thức lớn nhất ñối với chính phủ Hàn Quốc. Quá
trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng ñã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


16

thôn ñổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà ñất. Lĩnh vực này ñã làm cho những
người giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc ñã áp dụng nhiều biện pháp ñể giảm
giá nhà ñất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy ñịnh về
dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh. ðồng thời, một
ñạo luật mới ñược ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà ñất phải báo
cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan ñến nhà ñất với nhà chức trách.
Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và
người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư.

Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị
thuận tiện sẽ ñược lắp ñặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết
tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê. ðối tượng sử dụng những căn nhà
này sẽ là người già ở ñộ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật ñộ 3 trở lên
và những người khiếm thị, khiếm thính.
Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra
vào, ñá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay ñổi hướng mở và ñóng cửa,
ghế ngồi trong phòng tắm, thay ñổi thiết bị ñiều khiển bình ga, thay ñổi vị trí
của video phone trong phòng, lắp ñặt hệ thống báo ñộng, tín hiệu hướng dẫn
bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp ñặt thêm ghế
ngồi sẽ ñược bán ra với giá phải chăng nhất.
Một lối ñi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số
cơ sở khác sẽ phải bắt buộc ñược xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất
nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho
người già và người khuyết tật [5].
2.2.2.2. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


17

về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển

nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh
giới thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa
nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng).
Nếu 5 năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy
chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong
vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh
giới thửa ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau
30 ngày thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký
chuyển nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu
tạm thời về ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước
năm 1954 sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954
nhưng không thuộc vùng ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu
vực ðịa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển