Đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất ở thị xã phổ yên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ QUANG HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VIỆC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ QUANG HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VIỆC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành

THÁI NGUYÊN - 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 8 năm 2019
Tác giả luận văn

Hà Quang Huấn


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn này, tôi đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến: Tập thể các thầy, cô
giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và
hoàn thành Luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Dư Ngọc Thành - người
đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn
thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo UBND và tập thể phòng
Tài nguyên và Môi trường, chi cục Thống kê, phòng Kinh tế, phòng Tài chính
- kế hoạch thị xã Phổ Yên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi để học tập và
nghiên cứu đề tài trên địa bàn. Tôi xin cảm ơn các tập thể, cơ quan, ban,

ngành đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu và
nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các đồng nghiệp và bạn
bè đã động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình nghiên cứu
để hoàn thành Luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 8 năm 2019
Tác giả luận văn

Hà Quang Huấn


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ .............................................................. viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................3
1.1. Tổng quan về giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất
.........3
1.1.1. Giao đất .............................................................................................................3
1.1.2. Thuê đất.............................................................................................................3
1.1.3. Thu hồi đất ........................................................................................................4
1.1.4.

Chuyển
mục
đích
...........................................................................6

sử

dụng

đất

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................................7
1.2.1. Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển
mục đích sử dụng đất .......................................................................................7
1.2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng
đất........9
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước ...........................................11
1.3.1. Tình hình sử đất trên Thế giới.........................................................................11
1.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước ...................................................................16
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU..............................................................................................24
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .........................................................................24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................24


4

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................24
2.2.
Nội

dung
nghiên
..........................................................................................24

cứu


4

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên ảnh
hưởng đến sử dụng đất ...................................................................................24
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017............................................................................................24
2.2.3. Đánh giá thực trạng tình hình quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi,
chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn
2014 - 2017 ......................................................................................................25
2.2.4. Đánh giá sự hiểu biết tới công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và
chuyền nhượng đất .........................................................................................25
2.2.5. Giải pháp đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên ................................................25
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................25
2.3.1. Thu thập số liệu ...............................................................................................25
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu...............................................................................27
2.3.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................29
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên ảnh hướng
đển sử dụng đất ..............................................................................................29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................29
3.1.2. Điều kiện kinh tế và xã hội .............................................................................32

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Phổ Yên
- tỉnh Thái Nguyên .........................................................................................34
3.2. Thực trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của thị xã Phổ Yên..............35
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2017....................................35
3.2.2. Biến động sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017.................38
3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2014 2017 ................................................................................................................40
3.3.1. Đánh giá công tác giao đất ..............................................................................40


5

3.3.2. Đánh giá công tác cho thuê đất .......................................................................48


6

3.3.3. Đánh giá công tác thu hồi của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 -2017.............53
3.3.4. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017............................................................................................56
3.4. Đánh giá sự hiểu biết tới công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyền
nhượng đất......................................................................................................60
3.4.1. Đánh giá của người dân trong công tác giao đất.............................................60
3.4.2. Đánh giá của người dân trong công tác thuê đất.............................................62
3.4.3. Đánh giá của người đân trong công tác thu hồi đất ........................................64
3.4.4. Đánh giá của ngưới dân trong công tác chuyển mục đích sử dụng đất ..........65
3.5. Giải pháp đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên ................................................68
3.5.1. Các giải pháp chính sách pháp luật .................................................................68
3.5.2. Nhóm giải pháp quản lý ..................................................................................69

3.5.3. Nhóm giải pháp cụ thể ....................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75
PHIẾU ĐIỀU TRA..................................................................................................78


7

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Viết tắt

Giải thích

1

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

2

CP

Chính phủ

3

CV

Công văn

4

GCN

Giấy chứng nhận

5

GPMB

Giải phóng mặt bằng

6

HĐND

Hội đồng nhân dân

7

NĐ

Nghị định

8

NQ

Nghị quyết

9

QĐ

Quyết định

10

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

11

QLNN

Quản lý nhà nước

12

QPPL

Quy phạm pháp luật

13

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

14

TT

Thông tư

15

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1:
Bảng 3.1:
Bảng 3.2:
Bảng 3.3:
Bảng 3.4:
Bảng 3.5:
Bảng 3.6:
Bảng 3.7:
Bảng 3.8:
Bảng 3.9:

Bảng 3.10:
Bảng 3.11:

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 của
cả nước...................................................................................................21
Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2017 ..........................35
Biến động đất đai thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017......................38
Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................41
Kết quả giao đất theo mục đích sử dụng của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................42
Kết quả giao đất ở các xã phường của thị xã Phổ Yên giai đoạn
2014 -2017.............................................................................................45
Kết quả giao đất so với nhu cầu xin giao đất của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................48
Kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng của thị xã Phổ Yên
giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................49
Kết quả cho thuê đất qua các năm của thị xã Phổ Yên giai đoạn
2014 - 2017............................................................................................50
Số hồ sơ thuê đất qua các năm tại thị xã Phổ Yên ................................52
Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi tại thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................54
Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................57

Bảng 3.12: Diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên do chuyển từ đất nông
nghiệp giai đoạn 2014 - 2017 tại thị xã Phổ Yên ..................................58
Bảng 3.13:
Bảng 3.14:
Bảng 3.15:

Bảng 3.16:

Ý kiến của người dân về công tác giao đất ...........................................60
Ý kiến của người dân về công tác thuê đất ...........................................63
Đánh giá của người dân về công tác thu hồi đất ...................................64
Đánh giá của người dân về công tác chuyển mục đích sử dụng ...........65


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 1.1:

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của cả nước ...........................21

Hình 3.1:

Sơ đồ vị trí thị xã Phổ Yên ....................................................................30

Hình 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2017 ..........................37

Hình 3.2:

Diện tích 3 nhóm đất chính tại thị xã Pổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 ...39

Hình 3.3:

Cơ cấu kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng đất của thị xã Phổ
Yên giai đoạn 2014-2017 ......................................................................42

Hình 3.4:

Cơ cấu dện tích giao đất theo mục đích sử dụng thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................43

Hình 3.5:

Số cá nhân hộ gia đình được giao đất ở tại các xã phưởng thị xã
Phổ Yên .................................................................................................46

Hình 3.6:
2017.... 49

Cơ cấu kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng giai đoạn 2014 -

Hình 3.7:

Tổng hợp các trường hợp cho thuê đất qua các năm giai đoạn 2014 - 2017
tại thị xã Phổ Yên.................................................................................................... 51

Hình 3.8:

Tổng diện tích thuê đất qua các năm giai đoạn 2014 - 2017 tại thị
xã Phổ Yên ............................................................................................51

Hình 3.9:

Cơ cấu các loại đất thu hồi các loại đất tại thị xã Phổ Yên giai đoạn
2014 - 2017............................................................................................55

Hình 3.10: Các nhóm đất chuyển mục đích sử dụng giai đoạn 2014 - 2017 ..........56
Hình 3.11: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất phi nông nghiệp tăng lên trong
giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................59


1


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ xưa đến nay đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của tất
cả các quốc gia, là điều kiện tiên quyết cho sự tồn tại và phát triển của con
người và các sinh vật, đây cũng là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế.
Đất đai còn gắn liền với chủ quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia mỗi dân
tộc, vì vậy quản lý đất đai luôn là yêu cầu và nhiệm vụ hàng đầu của mỗi
quốc gia trong bất cứ giai đoạn lịch sự phát triển nào.
Ngày nay khi xã hội ngày càng phát triển, quá trình công nghiệp hóa
hiện đại hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, dân số gia tăng, nhu cầu sử dụng đất
làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất ngày càng lớn thì áp lực đối với vấn đề
quản lý đất đai lại càng đè nặng và sát sao. Yêu cầu quản lý để sử dụng đất
đai một cách tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng cần thiết.
Ở nước ta sự ra đời của hiến pháp 1992 là một dấu mốc đầu tiên vô cùng
quan trọng, đưa việc quản lý quỹ đất thực hiện theo đúng quy định của nhà
nước, Luật Đất đai và những văn bản pháp lý có tính liên quan. Việt Nam có
tổng diện tích 32.924.061 ha, xếp thứ 59 trong tổng số 200 nước trên thế giới,
nhưng dân số lại rất đông vào khoảng gần 90 triệu dân, đứng thứ 13 trên thế
giới. Vì vậy, kéo theo đó bình quân diện tích tự nhiên trên đầu người ở nước

ta là rất thấp, chỉ bằng 1/7 mức bình quân của thế giới. Mặt khác 3/4 diện tích
ở nước ta là đồi núi và đất dốc, vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả, kết hợp
với những biện pháp cải tạo, bảo vệ đất đai đã trở thành một trong những
nhiệm vụ hàng đầu của nước ta.
Thực tế đã cho thấy những sai lầm của chúng ta trong quá trình sử dụng
đất đã nẩy sinh nhiều mâu thuẫn giữa phát triển và môi trường ngày càng gay
gắt, đang làm hủy hoại tài nguyên thiên nhiên nói chung và tài nguyên đất đai
nói riêng. Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế
khu vực và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ, một
trong các nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội, đất đai luôn đặc biệt được
quan tâm.


Thị xã Phổ Yên là một đơn vị hành chính cấp huyện trung du miền núi
của tỉnh Thái Nguyên, là cửa ngõ phía nam của tỉnh. Quá trình công nghiệp
hóa và đô thị hóa của Phổ Yên diễn ra ngày càng mạnh mẽ, nên nhu cầu sử
dụng đất cũng như vấn đề sử dụng và quản lý đất đai đã và đang đặt ra cho
cho ngành Tài Nguyên và Môi Trường của thị xã nhiều khó khăn và thách
thức cần được thực hiện và giải quyết. Xuất phát từ yêu cầu yêu cầu của thực
tiễn, được sự đồng ý của phòng Đào tạo , trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Dư Ngọc Thành, tôi tiến hành
nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất ở thị xã Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Điều tra, phân tích về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thị xã Phổ
Yên.
- Đánh giá được tình hình công tác việc quản lý việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên trong giai đoạn 2014 - 2017.

- Xác định những khó khăn và hạn chế còn tồn tại.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản
lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thị
xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn mới.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử
dụng đất
1.1.1. Giao đất
a. Khái niệm
Theo quy định tại khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 [11]: “Nhà
nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà
nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất”. Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền
sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử
dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là
quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về
giao đất mang tính mệnh lệnh [11].
b. Mục đích
Giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều
năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo
thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình
kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường. Công tác
giao đất nhằm mục đích sau:
- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp
lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật.
- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu
quả. Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người

được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và
tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai [14].
1.1.2. Thuê đất
a. Khái niệm


Cho thuê đất là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước
đối với đất thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật. Việc thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một
động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai [10], [12].
Theo khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà
nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [12].
b. Mục đích
Việc cho thuê đất nhằm các mục đích sau:
- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người
trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
- Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai,
thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được
xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người
sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn [9].
1.1.3. Thu hồi đất
a. Khái niệm
Hoạt động thu hồi đất lần đầu tiên được quy định trong Quyết định
201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng chính phủ về thống nhất quản lý ruộng
đất và tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước (điểm 2 Mục I). Đây là
một trong những nội dung quan trọng quản lý nhà nước về đất đai quan trọng.
Hoạt động này thể hiện quyền sở hữu của chủ thể thu hồi đất - Nhà nước mặc dù lúc này chưa có một văn bản pháp luật nào ghi nhận điều này cho đến
khi Hiến pháp 1980 được thông qua vào ngày 18/12/1980. Thu hồi đất sau đó

tiếp tục được quy định trong các Luật Đất đai 1987 (khoản 4 Điều 9), Luật
Đất đai 1993 (khoản 4 Điều 13) sau khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã
được chính thức xác lập [10].
Tuy vậy, mãi đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời thì thu hồi đất mới có một
định nghĩa chính thức. Theo đó, “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định


hành chính để thu lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc thu lại đất đã giao cho
tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp
luật” (khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai 2003). Như vậy, theo quy định này, đối
tượng mà Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất hiện nay là người sử dụng
đất (SDĐ) và một số chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý. Có thể nói,
thu hồi đất vừa là một công cụ hỗ trợ, vừa là một công đoạn quan trọng của
quá trình điều phối đất đai, đặc biệt là việc điều chỉnh việc SDĐ theo quy
hoạch, kế hoạch SDĐ của Nhà nước [10], [12].
b. Mục đích
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường
hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc
biệt về quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa,
thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an
dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ
Công an quản lý.
Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thực hiện thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng an ninh thì phải có một trong những căn cứ trên theo Điều
61 Luật đất đai năm 2013 thì mới được tiến hành thu hồi đất [15], [16].


1.1.4. Chuyển mục đích sử dụng đất
Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm
1987 và tiếp tuc được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm
2003, và đã được Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quy
định này. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích
sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đất
phải quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụng
này sang mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có một
quy định riêng nào về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất. Luật đất đai
năm 1993 cũng chưa đưa ra khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất mà
chỉ quy định rất sơ sài và gián tiếp về chuyển mục đích sử dụng đất thông qua
quy định về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại Điều 23, quy định tại Điều 33 về việc người
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cơ quan
nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà chưa đăng ký. Luật sửa
đổi, bổ sung năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b về các trường hợp cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng cũng chưa đưa
ra khái niệm nào về chuyển mục đích sử dụng đất. Trong Luật đất đai năm
2003 cũng chưa có một khái niệm chính thức về chuyển mục đích sử dụng đất
[17], [3].
Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng không

đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cấp
đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp
chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích
sử dụng đất.
Các trường hợp chuyển mục đich sử dụng đất được quy định cụ thể tại
Điều 57 Luật đất đai năm 2013 như sau [12]:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;


- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang
sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển
đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp [10].
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển
mục đích sử dụng đất
- Luật Đất đai 2003.
- Luật đất đai 2013.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai 2013 [4].
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (có hiệu
lực từ ngày 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
(có hiệu lực từ ngày 01/08/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) [7].


- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày
05/07/2014)
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (có hiệu lực từ ngày
05/07/2014).
- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT về quy trình và định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường do Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành (có hiệu lực từ 15/07/2014).
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ( có hiệu lực từ ngày 17/07/2014).
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (có hiệu lực từ
17/07/2014).
- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai
thác hệ thống thông tin đất đai.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương án định giá
đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 45 về thu tiền sử dụng

đất (có hiệu lực từ ngày 01/08/2014).
- Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước (có hiệu lực 01/07/2014).
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định Quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
* Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16/9/2005 của UBND tỉnh
Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn mức


công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao khi cấp GCN QSD
đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh [20];
- Quyết định số 326/2006/QĐ- UB ngày 27/2/2006 của uỷ ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy trình về thu hồi đất, quản lý quỹ đất
đã thu hồi, trình tự thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSD đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 868/2007/QĐ-UBND ngày
14/5/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định về cấp GCN
QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [21].
- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10 tháng 8 năm 2007 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc điều chỉnh cấp đổi GCN QSD đất, GCN
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất có vườn, ao đã
cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách diện tích đất ở và đất
vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [22].
- Quyết định số 12 /2011/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với
đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (Quyết định này thay thế Quyết định số
868/2007/QĐ-UBND, ngày 14 tháng 5 năm 2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh

Thái Nguyên) [23].
- Quyết định 36/2013/QĐ-UBND Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên năm 2014.
- Quyết định 57/2014/QĐ-UBND về Bảng giá đất trong giai đoạn 2015 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 31/2014/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử
dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây [18], [19]:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
tổ chức;


b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1
Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử

dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này
không được ủy quyền".
Dựa vào điều 59 luật đất đai tai thấy ở khoản 3, UBND xã có thẩm
quyền cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
của xã, tuy nhiên ở đây luật không quy định rõ rằng UBND xã chỉ được cho
hộ gia đình, cá nhân thuê quỹ đất này hay còn được phép cho cả tổ chức thuê
phần quỹ đất công ích này.
Theo khoản 1 điều 59 luật đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh có
thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức. Như vậy chỉ có UNBD cấp tỉnh mới
có thẩm quyền cho thuê đất đối với người có nhu cầu thuê là tổ chức còn
UBND cấp xã và cấp huyện thì không có thẩm quyền này mà chỉ có thẩm
quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân [12].


Từ những phân tích trên ta thấy UBND xã không có thẩm quyền cho tổ
chức thuê đất nhưng lại vẫn ký quyết định cho công ty du lịch Hùng Cường
thuê 30 hecta đất lâm nghiệp dù đây vẫn thuộc quỹ đất công ích của xã. Vậy
có thể thấy UBND xã đã thực hiện việc cho thuê đất sai với thẩm quyền, vì
đối tượng là tổ chức không là đối tượng mà UBND xã được phép cho thuê
đất. Như vậy UNBD xã ra quyết định cho thuê đất này là sai.
Thứ hai: người có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất là chủ tích
UBND cấp xã, tuy nhiên, chủ tịch UBND cấp xã có thể ủy quyền cho phó chủ
tịch ký quyết định cho thuê đất này.
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước
1.3.1. Tình hình sử đất trên Thế giới
Trong những bước đi ban đầu của công nghiệp hóa, chính nông thôn vừa
là nguồn cung cấp lao động, vừa là thị trường của công nghiệp. Nhưng càng
vào giai đoạn cuối của công nghiệp hóa và đô thị hóa, vai trò của nông nghiệp

ngày càng giảm sút. Trước tác động của quy luật thị trường, nhiều nước đã cố
gắng phát triển nông nghiệp, nhưng vẫn không giữ được an ninh lương thực,
nên ngày càng phải lệ thuộc vào thị trường bên ngoài. Điều đó đặc biệt nguy
hiểm đối với những nước đông dân. Một số nước đến lúc công nghiệp đã đạt
trình độ phát triển cao, thì chính phủ lại phải hỗ trợ nông nghiệp rất nhiều.
Việc bảo hộ nông nghiệp đã trở nên cần thiết tới mức các nước giàu khó lòng
cắt bỏ được và đây cũng chính là vấn đề gây nhiều tranh cãi trong các vòng
đàm phán của WTO (Tổ chức Thương mại Thế Giới), mà 5 năm gần đây thế
giới đã chứng kiến những thất bại liên tiếp trong các vòng đàm phán Đô-Ha.
Ở các nước Đông Á, trong thời kỳ công nghiệp hóa do có ít đất (đất nông
nghiệp chỉ còn dưới ngưỡng 400 m2 /người) nên phải nhập thức ăn ngày càng
nhiều. Ở Nhật Bản có dự báo rằng, trong 10 năm tới sẽ không còn nông
nghiệp nữa, vì hiện nay chỉ có người già làm ruộng. Nông dân Hàn Quốc
đang gặp nhiều khó khăn trong điều kiện toàn cầu hóa, nên họ đang đấu tranh
chống lại quá trình này rất mãnh liệt. Chỉ có Đài Loan chú ý đến nông nghiệp
hơn cả, nhưng đến nay cũng đã phải nhập thức ăn ngày càng nhiều. Trung
Quốc đang phải đối mặt với nhiều vấn đề trong nông nghiệp, vì sản xuất


lương thực có xu hướng giảm dần và đang lo thiếu lương thực vì việc cung
cấp cho hơn 1,3 tỉ người [17].
Theo tài liệu của Tổ chức Lương Nông Thế giới (FAO) thì diện tích của
phần đất liền của các lục địa là 13.400 triệu ha, với 1.527 triệu ha đất đóng
băng và 13.251 triệu ha đất không phủ băng. Trong đó có 1.500 triệu ha
(11%) là đất canh tác, 3.200 triệu ha (24%) là đồng cỏ chăn nuôi gia súc,
4.100 triệu ha (31%) là diện tích rừng và đất rừng; 4.400 triệu ha (34%) còn
lại là diện tích đất dùng vào các việc khác (dân cư, đầm lầy, đất ngập mặn...).
Diện tích đất có thể dùng cho canh tác được đánh giá vào khoảng 3.200 triệu
ha, hiện mới khai thác khoảng 1.500 triệu ha. Tại các vùng khác nhau, các
nước khác nhau, tỉ lệ đất đã sử dụng canh tác so với đất có tiềm năng canh tác

cũng khác nhau. Đáng chú ý là khu vực Châu Á, tỉ lệ này rất cao, đạt đến
92%; trái lại, ở Châu Mỹ Latinh con số này chỉ đạt 15%, các nước phát triển
là 70%, các nước đang phát triển là 36%. Trong diện tích đất canh tác, đất cho
năng suất cao chiếm 14 %, năng suất trung bình là 28% và năng suất thấp là
58% [17].
Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông
nghiệp trở nên khó khăn hơn. Hoang mạc hoá hiện đang đe doạ 1/3 diện tích
trái đất, ảnh hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người. Một diện tích lớn đất
canh tác bị nhiễm mặn không canh tác được một phần cũng do tác động gián
tiếp của sự gia tăng dân số. Một số nước có quỹ đất hạn hẹp như Hà Lan, Mỹ,
Nhật, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore (chỉ 0,3ha/người). Diện tích nước ta là
trên 33 triệu ha diện tích bình quân đầu người khoảng 0,4 ha. Quỹ đất trồng
trọt tăng không đáng kể trong khi dân số tăng nhanh nên diện tích đất trên đầu
người ngày càng giảm.
Đất ngày bị sa mạc hóa, bạc màu… do sự khai thác của con người.
Khoảng 2/3 diện tích đất nông nghiệp trên thế giới đã bị suy thoái nghiêm
trọng trong 50 năm qua do xói mòn rửa trôi, sa mạc hoá, chua hoá, mặn hoá, ô
nhiễm môi trường, khủng hoảng hệ sinh thái đất. Khoảng 40% đất nông
nghiệp đã bị suy thoái mạnh hoặc rất mạnh, 10% bị sa mạc hoá do biến động
khí hậu bất lợi và khai thác sử dụng không hợp lý. Sa mạc Sahara mỗi năm
mở rộng lấn mất 100.000 ha đất nông nghiệp và đồng cỏ. Thoái hoá môi