Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã nghĩa lộ, tỉnh yên bái giai đoạn năm 2014 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ
XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN NĂM 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ
XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN NĂM 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN ĐỨC NHUẬN

Thái Nguyên - 2019

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn
Phạm Thị Thu Hiền

năm 2019


ii

LỜI CẢM ƠN

Em xin dành những lời đầu tiên để bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các
Thầy, Cô giáo đã ân cần dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong hai năm
nghiên cứu và học tập tại trường.
Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ
nhiệt tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học

Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K25B đã tạo điều kiện để
em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận đã trực
tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn
có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là
không tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung
nghiên cứu này được hoàn thiện.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày …..tháng…. năm 2019
Học viên
Phạm Thị Thu Hiền


3

MỤC LỤC
MƠ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa .......................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất................
5
1.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 7

1.1.4. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......... 7
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 13
1.2.1. Luật........................................................................................................ 13
1.2.2. Các văn bản dưới Luật .......................................................................... 13
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 15
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam ............................ 15
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam .................................................. 19
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
......................................................................................................................... 23
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 23
2.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 23
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử
dụng đất đai thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái. ....................................................
23
2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã
Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018................................................ 23
2.3.3. Nghiên cứu một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 ............ 24


4

2.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ........................................................ 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp........................ 24
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 24
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu............................................... 25
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 26

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử
dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái .......................................................... 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ........ 26
3.1.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của thị xã Nghĩa Lộ,
tỉnh Yên Bái .................................................................................................... 34
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ
giai đoạn 2014 -2018....................................................................................... 38
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã
Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018................................................ 38
3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý ......................................... 50
3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất theo ý kiến người dân ....................................................................... 50
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân Thị xã
Nghĩa Lộ về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất............................. 53
3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý ......................................................... 56
3.3.4. Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng ..................................... 60
3.3.5. Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn .................................. 60
3.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn năm 2014-2018 ...................... 62


5

3.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên: .................................................................. 62
3.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tế: .................................................................... 63
3.4.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thửa đất. ...................................... 63
3.4.4. Các yếu tố xã hội:.................................................................................. 64
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho tại

thị xã Nghĩa Lộ................................................................................................ 65
3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật.................................. 65
3.5.2. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính.................................................... 66
3.5.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................... 66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 68
1. Kết luận ....................................................................................................... 68
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 70


6

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................11
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái 2018....................37
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn
2014 -2018 ................................................................................................................38
Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn
2014 – 2018...............................................................................................................42
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn
2014 - 2018 ...............................................................................................................46
Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn
2014 - 2018 ...............................................................................................................49
Bảng 3.5. Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền tặng cho...................................52
QSDĐ theo các xã, phường giai đoạn 2014-2018 ....................................................52
Bảng 3.6. Sự hiểu biết của người dân Thị xã Nghĩa Lộ về hình thức
.............................53
chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................................................53
Bảng 3.7. Sự hiểu biết người dân Thị xã Nghĩa Lộ về hình thức..............................55
tặng cho quyền sử dụng đất.......................................................................................55

Bảng 3.8. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến công tác
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn
2014-2018..................................................................................................................57


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam .............................. 19
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái............................ 27
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế thị xã Thị xã Nghĩa Lộ năm 2018........................... 36
Hình 3.4. Sơ đồ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 43
Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018................................................................... 47
Hình 3.6. Sơ đồ tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 50


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và môi trường

CN - TTCN

: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá

ĐVT

: Đơn vị tính

QLNN

: Quản lý nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

SHNN

: Sở hữa nhà nước

SHTN

: Sở hữa tư nhân

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TBCN

: Tư bản chủ nghĩa

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XD

: Xây dựng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi
ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và
tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không
bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia
thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều
yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở
nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ,
rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt
Nam nói riêng.
Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức
phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra
thông qua thị trường “ngầm”. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản,
đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai”
cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến
phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà
nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều
khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục

hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định
hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thị xã Nghĩa Lộ có diện tích tự nhiên là 29,96 km2 nằm ở phía Tây tỉnh
Yên Bái, cách trung tâm tỉnh lỵ 84km theo quốc lộ 32. Phía Bắc, phía Đông,


2

phía Nam giáp huyện Văn Chấn, phía tây giáp huyện Trạm Tấu của tỉnh. Tuy
nằm sâu trong nội địa nhưng thị xã Nghĩa Lộ có nhiều thuận lợi trong việc
giao lưu với thành phố Yên Bái và các huyện lân cận. Chính những yếu tố
thuận lợi như vậy thúc đẩy thị xã Nghĩa Lộ phát triển nhanh, mạnh và bền
vững về kinh tế
- xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công
nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh
tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác 2 quản lý và sử dụng đất
của thị xã còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Chính vì
vậy việc thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 20142018" là cần thiết trong thời điểm hiện nay, giúp trả lời cho các câu hỏi: Thị
trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là
do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển ra sao? để
từ đó đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý

và sử dụng đất đai tại thị xã Nghĩa Lộ.
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 – 2018
- Đánh giá một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng

cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
3. Ý nghĩa
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học
trên lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ
hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.


3

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra
được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái để từ đó rút ra những giải
pháp khắc phục, góp phần quản lý và thực hiện tốt công tác chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất ở địa phương.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Hiện nay đang thực hiện Luật Đất đai 2013 thì theo điều 167 Người sử dụng
đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. [5]
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng

đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà
pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ
ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù
của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp luật.
Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân
sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch
trên thị trường bất động sản.
Công tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội


5

1.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất
1.1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản
lý.
- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. [8]
1.1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các
chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù
hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.[20]
c. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
d. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật.


6

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử

dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này.
e. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu
lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết
thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân
nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong
một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là
chuyển quyền nửa vời.
g. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp.
h. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp


7

này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc...
theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
1.1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
1.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được
pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử
dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội
dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử
dụng đất.
1.1.4. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;

8

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.

Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng
rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể:[5]
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa
nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. [12]
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định
tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;


9

quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật đất đai 2013, cụ thể: [5]
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất
được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất
thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành
việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được
phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng
lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp
với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với
trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước
đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn
lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác
định trong dự án.
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
phê duyệt); hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia
đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi

sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh
sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.[7]
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia
đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân


10

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển
ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho
hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Đối với
hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ. [9]
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp.
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.[13]


11

* So sánh điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử

dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng

dụng đất: Hợp đồng tặng cho

quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa

quyền sử dụng đất là sự thoả thuận

các bên, theo đó bên chuyển nhượng giữa các bên, theo đó bên tặng cho
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và giao quyền sử dụng đất cho bên
quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển

được tặng cho mà không yêu cầu

nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả đền bù, còn bên được tặng cho đồng
tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định

ý nhận theo quy định của Bộ luật

của Bộ luật Dân sự và

Dân sự và pháp luật

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử

sử dụng đất bao gồm các nội dung sau

dụng đất bao gồm các nội dung

đây:

sau đây:

- Tên, địa chỉ của các
bên;

- Tên, địa chỉ của các
bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các
bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng
đất;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,

- Quyền, nghĩa vụ của các

bên;

số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời

hạn

sử

dụng

đất

của

bên

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,

chuyển nhượng; Thời hạn sử dụng đất số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất còn lại của
còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
Giá
nhượng.

chuyển

bên tặng cho;

- Phương thức, thời hạn thanh

toán.
- Quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng.
3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho

quyền sử dụng đất

quyền sử dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng

chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng

đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình

đất, loại


12

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như
đã thoả thuận;

trạng đất như đã thoả
thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền

- Giao giấy tờ có liên quan đến

sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

quyền sử dụng đất cho bên được
tặng cho để làm thủ tục đăng ký

4. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển

quyền
sử dụng
4. Nghĩa
vụ của bên được tặng

nhượng quyền sử dụng đất:

cho quyền sử dụng đất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ

phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển

quan Nhà nước có thẩm quyền theo

nhượng quyền sử dụng đất;

quy định của pháp luật về đất đai;

-

- Bảo đảm quyền của người thứ ba

Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đất đai;

đối với đất được tặng cho;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo

đất chuyển nhượng.

quy định của pháp luật về đất đai.

Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định
của pháp luật về đất
đai
5. Quyền của bên nhận chuyển nhượng

5. Quyền của bên được tặng cho

quyền sử dụng đất:

quyền sử dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện

dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên

tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí,

quan đến quyền sử dụng đất;

số hiệu và tình trạng đất như đã thoả

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

thuận;

dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng

- Được sử dụng đất theo đúng mục

đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất

đích, đúng thời hạn;

như đã thoả thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

sử dụng đất.

dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
đúng
thời hạn.

(Nguồn : Luật đất đai, năm 2013)


13

1.2. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các
văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.2.1. Luật
- Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số
04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. Luật có hiệu lực thi hành ngày
01/01/2009.
- Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung của Quốc hội Luật này đã
được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp
thứ 4 thông qua ngày 22 tháng 11 năm 2012. Luật có hiệu lực thi hành ngày
01/07/2013.
- Bộ luật dân sự năm 2005.
- Bộ luật dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/9/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014.[5]
1.2.2. Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. [9]
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất. [10]
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất. [11]


14

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. [12]
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai. [17]
- Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài

chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự,
thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của
người sử dụng đất. [15]
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định
hướng dẫn Luật Đất đai và sửa đổi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
- Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Yên Bái; Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 05/7/2017 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Yên Bái về ban hành quy định chi tiết một số điều khoản
của Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định


15

số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai. [23]
- Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Yên Bái ban hành quy định bảng giá đất năm 2015 tại tỉnh Yên Bái.
[21]
- Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15/09/2017 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Yên Bái sửa đổi bổ sung một số điều của quy định bảng giá đất năm
2015 tại tỉnh Yên Bái.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam
1.3.1.1.Tình hình quản lý đất đai trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ
chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều

so với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp
trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền.
Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ
chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%.
Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế
giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản
xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được
khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện
tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao:
14%; trung bình 28% và thấp: 28%.
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt
là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân
số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85
triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất
nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất