Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại thành phố việt trì tỉnh phú thọ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







NGUYỄN THỊ NGỌC HẢI



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT
ĐAI TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ – TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ



HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGUYỄN THỊ NGỌC HẢI



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ – TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Quản lí đất đai
Mã số : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐỖ THỊ ĐỨC HẠNH



HÀ NỘI, NĂM 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào;
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Ngọc Hải


















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong cả quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
nhiệt tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy giáo, Cô giáo

thuộc Khoa Quản lý đất đai, Ban Đào tạo Sau Đại học và các Khoa có liên quan đến
nội dung đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi
còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Đỗ Thị Đức Hạnh - Khoa Quản
lý đất đai để tôi thực hiện những định hướng của đề tài và hoàn thiện luận văn này.
Trong thời gian nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của
Cán bộ Địa chính các xã, phường thuộc thành phố Việt Trì. Tôi cũng nhận được sự
giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố Việt Trì, Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Chi cục Thống kê thành phố,
các phòng ban khác có liên quan, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Tôi xin chân thành cảm ơn các sự giúp đỡ quý báu đó!

Hà Nội, ngày 05 tháng 4 năm 2014

Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Ngọc Hải







Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất 3
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất 6
1.2.1. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ 6
1.2.2. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay. 9
1.3. Quy định chung về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất 16
1.3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 16
1.3.2. Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất 19
1.3.3. Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 21
1.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử
dụng đất (theo quy định của pháp luật) 23

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.3.5. Chỉnh lý cập nhật biến động tại cơ quan Nhà nước 29
1.4. Kinh nghiệm công tác quản lý biến động đất đai ở một số nước trên thế giới 37
1.4.1. Kinh nghiệm tại Úc 37
1.4.2. Kinh nghiệm tại Anh 38
1.4.3. Kinh nghiệm tại Hoa Kỳ 39
1.4.4. Kinh nghiệm tại Scotland 40
1.4.5. Kinh nghiệm tại Hà Lan 41
1.5. Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở Việt Nam và những vấn đề
đặt ra 42
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
2.1. Đối tượng nghiên cứu 44
2.2. Phạm vi nghiên cứu 44
2.3. Nội dung nghiên cứu 44
2.4. Phương pháp nghiên cứu 45
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 45
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 45
2.4.3. Phương pháp phỏng vấn bằng bảng hỏi: 46
2.4.4. Phương pháp phân tích số liệu, tài liệu thu thập được 46
2.4.5. Phương pháp tổng hợp 46
2.4.6 Phương pháp so sánh 46
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 47
3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì,tỉnh Phú Thọ 2013 47
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 47
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội 52
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Việt Trì: 59
3.2. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước ở thành phố Việt 67
3.2.1. Biến động đất đai đăng ký tại cơ quan nhà nước ở thành phố Việt Trì 67

3.2.2. Kết quả đăng ký biến động năm 2013 tại khu vực điều tra: 70
3.3. Kết quả điều tra biến động thực tế tại thành phố Việt Trì năm 2013 72
3.3.1. Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân 72
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.2. Kết quả điều tra cán bộ địa chính 74
3.4. Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Việt Trì 76
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82
1. Kết luận 82
2. Kiến nghị 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85
PHỤ LỤC

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
BTNMT Bộ tài nguyên và môi trường
CNXH Chủ nghĩa xã hội
CP Chính phủ
ĐKBĐ Đăng ký biến động
GCN Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX Hợp tác xã
MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất
NĐ Nghị định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
TT Thông tư
TTg Thủ tướng
TW Trung ương
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang
1.1. Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật 23
3.1: Cơ cấu kinh tế qua một số năm 52
3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì năm 2013 63
3.3: Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất thành phố
Việt Trì 65
3.4: Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các xã, phường trên
địa bàn thành phố Việt Trì (tính đến tháng 12 năm 2013) 66
3.5: Kết quả đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất 68
3.6: Kết quả đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất 69
3.7: Tình hình đăng ký biến động tại các xã, phường lựa chọn
điều tra trên địa bàn thành phố Việt Trì năm 2013 71
3.8: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động
đất đai tại khu vực nội thành 72
3.9: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động
đất đai tại khu vực ngoại thành 73
3.10: Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại các
phường nội thành 75
3.11: Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại các

xã ngoại thành 76
3.12: Kết quả đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước so với thực tế 78



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang
3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Việt Trì 47
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, thành phố Việt Trì đã có sự phát triển nhiều mặt.
Để có được những thành tựu này, thành phố đã huy động và phát huy nhiều nguồn
lực. Đất đai đã trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng góp phần vào
sự phát triển này. Tuy nhiên bên cạnh đó, tình hình sử dụng đất đai đã có những
biến động rất lớn, đặc biệt là do sự tác động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị
hóa nhanh chóng, thêm vào đó là quá trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị
diễn ra hết sức mạnh mẽ.Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát. Điều này đã
tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để quản lý đất
đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin phải được thực hiện đầy đủ
và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến
động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa chính. Mọi biến động đều phải thực

hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo
đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để
Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển. Vì vậy công tác cập nhật,chỉnh lý
biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được
UBND tỉnh Phú Thọ, Thành phố Việt Trì cũng như các phường, xã quan tâm và chỉ
đạo thực hiện nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng
đất đai ngày càng chính xác hơn.
Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên
địa bàn thành phố Việt Trì còn gặp nhiều khó khăn bất cập xuất phát từ nhiều
nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Vấn đề đặt ra hiện
nay làm cách nào để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố
công tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên.Xuất
phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý biến động
đất đai tại thành phố Việt Trì – tỉnh Phú Thọ”
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

1.2. Mục đích nghiên cứu
Tìm hiểu những quy định của Nhà nước, của ngành và của Thành phố Việt
Trì - Tỉnh phú Thọ về công tác quản lý biến động đất đai
Phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn
ra tại thành phố Việt Trì.
Đề xuất một số giải pháp để công tác quản lý biến động đất đai ngày một có
hiệu quả.
1.3. Yêu cầu của đề tài
Xác định được các loại biến động đất đai diễn ra trên địa bàn thành phố
trong giai đoạn nghiên cứu.
Nắm vững quy trình quản lý và chỉnh lý biến động đất đai.
Đánh giá tình hình quản lý biến động đất đai tại địa phương và đề xuất
hướng quản lý biến động đất đai chặt chẽ, hiệu quả.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất
a. Quyền sử dụng đất
Hiến pháp 1980 của nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý. Trong giai đoạn này quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ
chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp nào cho quyền lợi của
người sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1980).

Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều,
đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng
đất. Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, với
những quy định này chế định về quyền sử dụng được hình thành. Nó được xác lập
trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi
nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử dụng mà Nhà nước là đại diện. Nhà
nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất
để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987). Khi nước ta chuyển đổi nền kinh tế sang nền
kinh tế thị trường, dưới sự tác động của cơ chế thị trường nhu cầu đất đai ngày càng
nhiều và trở nên bức xúc. Trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố
kinh tế của đất, vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi
hình thức tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất
làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Nhận thấy điều này Nhà nước đã
ban hành Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng
trong việc quyết định quyền của người sử dụng đất. Điều 17, Hiến pháp năm 1992
của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa
và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
quốc phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Theo đó người sử dụng đất có 5
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Như vậy một mặt
pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người chủ
sử dụng đất. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn toàn tự do mà phải

tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 1993). Như vậy quyền sử dụng đất được mở rộng hơn và cũng tạo
điều kiện cho các giao dịch về đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam, 2003). Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai
bằng những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc
quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi
chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời
hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất; định giá đất. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn
lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng
đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khoản 1,
Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có 9 quyền bao gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho
quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều 107 nêu rõ
người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: sử dụng đất đúng mục đích,
đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều
cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đất đai luôn là lĩnh vực nhạy cảm. Hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai
chặt chẽ sẽ góp phần quản lý hữu hiệu hơn nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng
của quốc gia, đồng thời giải quyết được căn bản những mâu thuẫn phát sinh liên
quan tới đất đai đang chiếm tới 79,9% các vụ khiếu nại, tố cáo hiện nay (Ủy ban
thường vụ Quốc hội, 2013).
b. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản trên đất như: Nhà ở,
rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác…mà phổ biến nhất là nhà ở. Ở
nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện
trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng đất và chưa mang tính bắt buộc.
Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu như không đăng ký quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ có đăng ký ở hạng mục nhà ở, còn các hạng mục
khác như rừng cây, cây lâu năm không được người sử dụng quan tâm đăng ký
quyền sở hữu. Nhà ở là nhu cầu tất yếu gắn liền với cuộc sống của con người, được
coi là tài sản có giá trị với chủ sở hữu. Việc có nhà ở của người dân là chính đáng
do đó Nhà nước đã xây dựng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định về các quyền của
công dân về nhà ở. Quỹ nhà ở bao gồm: nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà ở thuộc
sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế; nhà ở thuộc sở hữu tư nhân; Nhà nước thống
nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật (Hội đồng Nhà nước, 1991).
Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy định quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá
nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải
tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức khác theo quy định của pháp
luật”. Nghĩa vụ đăng ký nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; nộp thuế
theo quy định của pháp luật; bảo quản nhà và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở phải
xin phép UBND cấp có thẩm quyền; phá dỡ nhà bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ
hoặc để quy hoạch sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư
hoặc trong thời gian định cư, thường trú tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt
Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác (Hội đồng Nhà nước, 1991).
Luật nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy định
về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà
nước về nhà ở.
“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc
thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập
nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức,
cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho
họ” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
Mặt khác, Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở, được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách phát triển nhà ở. Nhà nước có chính
sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và
vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh
bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở
theo quy định của pháp luật; Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng
nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất
1.2.1. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ
a) Thời phong kiến
Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng đất
nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối với các
triều đại phong kiên Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỉ XV. Các triều đại Lý – Trần
mới chỉ sử dụng một số hình thức quản lý ruộng đất thô sơ, chưa phải hình thức đo
đạc ruộng đất định kỳ (Trương Hữu Quýnh, 2004).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7

Khi nói đến vị trí của các thửa ruộng, người ghi viết rõ giới hạn Đông, Tây,
Nam, Bắc trong địa đồ cùng giấy tờ. Để đảm bảo quyền chiếm hữu của những
người được ban cấp đất, nhà vua cấp cho họ một “tờ thiếp” làm bằng chứng. Quan
hệ mua bán ruộng đất được điều chỉnh đưa vào quy củ với quy định phải có văn khế
chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời Lý: “bán đoạn ruộng hoang, ruộng thục
đã có văn khế thì không được chuộc lại nữa” (Trương Hữu Quýnh, 2004). Đến thời
nhà Trần, việc mua bán và tranh chấp ruộng đất phát triển hơn, nhà Trần đã quy
định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất: “phàm làm chúc
thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay mượn thì người làm chứng in tay ở 3
dòng trước, người bán in tay ở 4 dòng sau” (Trương Hữu Quýnh, 2004).
Dưới thời vua Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý đất đai đã chính thức được
điều chỉnh cụ thể trong bộ luật đầu tiên của nước ta – Quốc triều Hình luật hay Bộ
luật Hồng Đức. Chế độ sở hữu đối với đất công và đất tư được bảo vệ nghiêm ngặt.
Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định năm 1471: “mua bán ruộng đất
lập văn khế, người có quan chức, biết chữ thì viết họ và ký tên, người không biết
chữ thì điểm chỉ. Văn khế, chúc thư phải được quan viên trên 30 tuổi làm chứng
mới được phép thực hiện”. (Dương Chí Công, 2012).
Thời vua Minh Mạng, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đo đạc đất đai dưới sự
chứng kiến của đầy đủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri thành phố, điền chủ. Sự
điều chỉnh được quy định chặt chẽ. Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ (khi
thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, thành phố phải xem xét ngay tại chỗ,
rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ địa bộ (Lê Đình
Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Như vậy, việc quản lý đất đai nói chung, quản lý biến động quyền sử dụng
đất nói riêng ở thời phong kiến đã được tiến hành từ rất sớm. Tuy nhiên, chứng
tích về việc điều chỉnh (chỉnh lý biến động) những thay đổi liên quan tới quyền
của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống số địa bạ thời Gia Long
và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

b) Thời Pháp thuộc
Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh
vực địa chính. Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long. Hệ
thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ)
được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị. Pháp triển khai các chế độ đăng
ký đất đai khác nhau cho từng miền.
Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai của dân
bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh Mạng.
Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập quyền, hủy
quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo. Trích lục địa bộ
được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Pháp ban hành sắc
lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ và chế độ
để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng,
Đà Nẵng. Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thông tin cụ thể về tên chủ sở hữu, diện
tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan ) được thể hiện trên một trang của sổ điền
thổ. Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký.
Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địa
chính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ
điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Thủ tục tiến hành
khá chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực
hiện việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ
sở hữu do chủ đất xuất trình. Bản đồ giải thửa có đánh số và tính diện tích cho các
thửa đất. Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02 tháng, sau
đó mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chính thức.
Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ do
Sắc lệnh ngày 29/3/1939 quy định. Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm: bản đồ
giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ và sổ khai

báo ghi các biến động.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

c) Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam
Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt. Chính quyền Việt Nam Cộng hòa có
thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai. Theo đó, tại miền Nam
tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:
Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Chế độ này được ưu tiên
triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai. Hệ thống hồ sơ thiết
lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập theo đơn vị
bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất, hệ thống
phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho
từng bằng khoán. Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một
bằng khoán điền thổ.
Hai là chế độ quản thủ điền địa. Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tại
Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấp thiết trong
quản lý đất đai thời điểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tân chế độ
điền thổ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Qua từng giai đoạn phát triển, hoạt động đăng ký đất đai (bao gồm đăng ký
khi có biến động quyền sử dụng đất) đều được chính quyền ở mỗi chế độ quan tâm
nhằm phục vụ mục tiêu quản lý đất đai, thu thuế đất và bảo vệ quyền sở hữu của
chủ đất. Bỏ qua yếu tố chính trị, các chính quyền đều mong muốn tiến tới mục tiêu
lâu dài là xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý đất đai thống nhất, hoàn chỉnh cùng
với hệ thống hồ sơ địa chính chính xác về quyền sở hữu và chặt chẽ về mặt pháp lý.
1.2.2. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay.
a) Trước năm 1980
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cách mạng quan tâm là
vấn đề người cày có ruộng. Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn lần lượt ban

hành các chính sách, quy định từng bước mang lại ruộng đất cho người nông dân.
Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất, thủ tiêu chế
độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng đất cho
người nông dân. Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân đã được
chia hơn 800.000ha đất (Hoàng Việt, 1999).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình thức
sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm
1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn 90%
ruộng đất tham gia vào hợp tác xã (Hoàng Việt, 1999). Với phong trào hợp tác xã,
người dân được vận động đưa đất đai, tư liệu sản xuất của mình vào hợp tác xã để
cùng nhau sản xuất nhằm huy động nhân lực, vật lực cho hoạt động nông nghiệp.
Vào thời điểm đó, khi miền Bắc không chỉ lo củng cố chính quyền mà còn là hậu
phương vững chắc cho chiến trường miền Nam, phong trào hợp tác xã đã phát huy
hiệu quả tích cực. Theo đó, quyền sở hữu đất đai của người nông dân trở thành
quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã. Vì vậy, hiện trạng đất đai có nhiều biến động,
tuy nhiên những thay đổi này không được đăng ký, ghi nhận chính thức.
Trong suốt giai đoạn này, miền Bắc vừa lo củng cố, bảo vệ chính quyền cách
mạng, vừa tập trung sức người, sức của cho cuộc chiến giải phóng miền Nam, thống
nhất đất nước nên tổ chức ngành địa chính không ổn định, việc đăng ký đất đai
không được xem là vấn đề trọng tâm. Không có một văn bản pháp lý chính thức nào
làm cơ sở cho công tác đăng ký. Hoạt động chủ yếu được tiến hành là thực hiện các
cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác
xã (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Hồ sơ đăng ký giai đoạn này chủ yếu chỉ
có hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ thống
kê ruộng đất. Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên
người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử

dụng đất như chế độ cũ. Vì vậy theo thời gian và sự biến động, các hồ sơ đất đai của
chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên không còn được sử dụng.
b) Từ 1980 đến 1988
Sau khi đất nước hoàn toàn độc lập, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng
bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký và quản lý đất đai (bao gồm đăng ký biến động
và quản lý biến động quyền sử dụng đất) mới bắt đầu được thực hiện trở lại.
Hiến pháp năm 1980 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

Ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP về việc
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;
Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về công
tác đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai;
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban
hành quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981, quy định về trình tự, thủ tục
đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, việc đăng ký
đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách
làm của chế độ cũ. Hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết bao gồm 14
loại mẫu giấy tờ khác nhau: biên bản xác định ranh giới hành chính; sổ dã ngoại;
biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếu thửa;
đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bản tổng hợp các
trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân, tổ chức;
sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích
khoanh bao trên bản đồ; bản đồ địa chính; thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất
đai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến động; trích sao khai báo
biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động (Đỗ Hậu và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Như vậy vấn đề biến động về quyền sử dụng đất đã được chính quyền quan

tâm, và có quy định để quản lý thể hiện bằng sổ khai báo biến động; trích sao khai
báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động trong hồ sơ
đất đai. Việc đăng ký biến động đất đai không được tiến hành chính xác và thống
nhất mà tùy thuộc vào khả năng của từng địa phương. Nơi có bản đồ giải thửa thì đo
đạc, chỉnh lý, bổ sung. Nơi chưa có bản đồ giải thửa nhưng việc sử dụng đất có
nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa bằng phương tiện thô sơ
(thước dây, tre, ), hoặc tổ chức cho người dân tự khai báo, đăng ký. Hầu hết ở
nông thôn là do người dân tự khai và chỉ tiến hành đo bao, không xác định được vị
trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ. Do đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của người
kê khai đăng ký rất khó xác định.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

c) Từ năm 1988 đến nay
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm
1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản
lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung
ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành. Trong giai đoạn điều chỉnh của Luật
Đất đai 1987, do ảnh hưởng của quan điểm xã hội chủ nghĩa và tư tưởng bao cấp,
đất đai không được thừa nhận là hàng hóa mà được xem như một loại phúc lợi xã
hội mà Nhà nước phân phối cho người sử dụng đất không phải trả tiền. Vì vậy Luật
Đất đai 1987 nghiêm cấm người sử dụng đất chuyển nhượng đất đai. Sau đó, hàng
loạt các văn bản dưới luật, hướng dẫn thi hành luật được ban hành nhằm đưa công
tác quản lý ruộng đất đi vào nề nếp;
Ngày 5/4/1988 Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 10/NQ – TW về việc giao đất
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là việc làm cụ thể có tính then
chốt khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp sản xuất tự túc tự cấp sang sản xuất hàng
hóa, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển kinh tế nông nghiệp.

Ngày 14/7/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
201/QĐ-ĐKTK về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
Thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này. Các
địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn
trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/QĐ-ĐKTK
được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ
địa chính.
Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/7/1993 là mốc quan
trọng trong sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước với những điểm nổi bật
như: đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn
định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân yên tâm sản xuất; người sử dụng đất có 05
quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình: chuyển đổi, chuyển nhượng,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

cho thuê, để thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Đây chính là tiền đề, tạo
bước đà cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường, phát huy tối đa quyền của người
sử dụng đất và tăng hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua
việc đất đai có giá và quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch nên đối với người sử
dụng đất có quyền giao dịch, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay chính là
tài sản của họ. Bởi tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và
các quyền tài sản (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1995).
Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, nhà nước đã ban hành một hệ thống văn
bản hướng dẫn thi hành bao gồm:
Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp;
Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở;

Chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;
Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 16/3/1998 hướng
dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 02/12/1998;
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn thực hiện thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của
Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất và thế chấp , góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/6/2001;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998. Thông
tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ sơ địa
chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương.
Trong suốt 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện một số vấn đề
bất cập, để hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện, đáp ứng sự phát triển của xã
hội, Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/1993 thay
thế cho Luật Đất đai 1993. Trong Luật Đất đai 2003 nêu rõ 13 nội dung quản lý nhà
nước về đất đai, trong đó tái khẳng định nội dung: đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng. Cùng với việc

ban hành Luật Đất đai 2003, đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật do các cơ
quan có thẩm quyền ban hành làm cơ sở thực hiện đăng ký đất đai như:
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003. Nghị định này quy định rõ về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Điều 148: trình tự, thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Tại Điều 151, 152 của nghị định cũng quy định về trình tự, thủ
tục thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất
Bộ luật Dân sự 2005 ngày 14/6/2005 được ban hành tại kì họp thứ 7 Quốc hội
khóa XI quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện
theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về
đất đai. Tại Điều 705 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định:
“trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở
nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: có giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp
về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai
ngày 18 tháng 6 năm 2009;
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Luật kinh doanh bất động sản 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9
thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007 quy định về hoạt
động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động
kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất
động sản;

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về việc quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ
Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ
của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ ban hành nghị định số 188/2004/NĐ-
CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất để phục vụ cho công
tác quản lý nhà nước về lĩnh vực tài chính với đất đai và phục vụ cho nhu cầu của
người sử dụng đất. Và làm cơ sở cho người sử dụng đất quan tâm khi thực hiện các
giao dịch chuyển nhượng đất đai.