Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn huyện từ liêm, thành phố hà nội

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






LÊ QUANG VIỆT



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI



LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014



1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






LÊ QUANG VIỆT




ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS NGUYỄN THANH TRÀ





HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN



Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng
để bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Tác giả luận văn



Lê Quang Việt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN


Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận tình, chu đáo của các nhà
khoa học, các Thầy giáo, Cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan và nhân dân
địa phương.
Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới
Thầy giáo - PGS. TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo trong
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam,
UBND huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội, Ban Bồi thường – GPMB huyện và các
phòng ban, cán bộ, nhân dân 02 xã Xuân Phương và xã Trung Văn của huyện Từ
Liêm đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện về
mọi mặt, động viên, giúp đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn

Lê Quang Việt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục sơ đồ và biểu đồ vii
Danh mục viết tắt viii
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích - yêu cầu 3
2.1 Mục đích 3
2.2 Yêu cầu 3
Chương 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất. 4
1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4
1.1.2. Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất. 6
1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai 6
1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất 8
1.2.3 Thuế và thị trường bất động sản 10
1.3 Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức tài trợ, một số

nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam. 11
1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 11
1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên
thế giới: 13
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại Việt Nam. 18
1.4.1 Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua
các giai đoạn. 18
1.4.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất. 21
1.4.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam. 23
1.5 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Hà Nội. 26
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 33
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33
2.2 Nội dung nghiên cứu 33
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm. 33
2.2.2 Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của huyện Từ Liêm. 33
2.2.3 Thực trạng công tác BT,HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện các dự án trên địa bàn huyện Từ Liêm. 33
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện các

dự án tại huyện Từ Liêm. 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu 34
2.3.1 Phương pháp chuyên gia. 34
2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 34
2.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 34
2.3.4 Phương pháp phân tích và đánh giá tổng hợp 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Từ Liêm 35
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 35
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội 40
3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Từ Liêm 45
3.2 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Từ Liêm. 45
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 45
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 50
3.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn huyện Từ Liêm. 54
3.3.1 Việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất. 54
3.3.2. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Từ Liêm. 60
3.3.3 Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư trên địa bàn huyện Từ Liêm, TP Hà Nội. 86
3.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ở huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. 90
3.4.1. Các giải pháp chung 90
3.4.2 Các giải pháp cụ thể 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93

1. Kết luận 93
2. Kiến nghị 95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG
STT TÊN BẢNG TRANG

3.1 Biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2013 huyện Từ Liêm 51
3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Từ Liêm năm 2013 53
3.3 Tình hình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyệnTừ Liêm
từ 2012 - 2013 60
3.4 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 66
3.5 Tổng hợp số tiền đất được bồi thường, hỗ trợ 71
3.6 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 02 dự án 71
3.7 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường về đất của 02 dự án
và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất 72
3.8 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình vật kiến trúc,
cây cối hoa màu trên đất bị thu hồi của 02 dự án 75
3.9 Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của 02 dự án 79
3.10 Tổng hợp ý kiến về các chính sách BTHT& TĐC của 02 dự án
nghiên cứu. 84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ

STT TÊN BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ TRANG

Sơ đồ 3.1 Vị trí huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội 35
Biểu đồ 3.1 Cơ cấu kinh tế huyện Từ Liêm 41
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2013 huyện Từ Liêm 53

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT`


Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BTHT&TĐC

Bồi thường hỗ trợ và tái định cư

CNH

Công nghiệp hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐH

Hiện đại hóa

HTKT

Hạ tầng kinh tế

KTXH Kinh tế, xã hội
KĐTM Khu đô thị mới
KCN Khu công nghiệp
KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QLDA

Quản lý dự án

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

XHCN

Xã hội chủ nghĩa




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất đai là
yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, là mặt bằng xây dựng các công trình
kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các
khu dân cư … Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai ngày càng được sử dụng vào
nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Việc sử dụng đất có hiệu
quả cả về kinh tế – xã hội và tính bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa.
Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước, việc
chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp để triển
khai các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ
và du lịch nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường
xuyên ở các địa phương trong cả nước.
Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC), giải phóng mặt
bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án; giải phóng mặt bằng nhanh là khâu
quyết định sự thành công của dự án. Tuy nhiên, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới các vấn đề an sinh, trật tự an
ninh, an toàn xã hội và sự phát triển ổn định, bền vững của quốc gia, ảnh hưởng trực
tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt là đối với người dân có đất bị thu hồi.
Tồn tại lớn nhất trong quá trình thực hiện công tác BTHT&TĐC ở hầu hết các
địa phương là việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không tuân
thủ các quy định của pháp luật, giá bồi thường thấp, không công khai, thiếu dân chủ,
tiêu cực, tham nhũng. Nhũng tồn tại có thể gọi là “ bệnh cố hữu” nay đang là nguyên
nhân của tình trạng khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay.
Hà Nội là thủ đô, trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước. Hà Nội
đã và đang đẩy mạnh CNH-HĐH với vai trò đầu tàu, tạo động lực phát triển vùng
kinh tế trọng điểm phía Bắc và cả nước. Theo nghị quyết Quốc Hội Khóa XI, kể từ
ngày 01/8/2008, Thành phố Hà Nội có 334.470,02 ha diện tích tự nhiên và
6.232.640 nhân khẩu, với 29 đơn vị hành chính trực thuộc; 577 đơn vị hành chính
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

cấp xã (401 xã, 154 phường và 22 thị trấn); nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các
khu công nghiệp (KCN), các khu đô thị mới (KĐTM) … ngày càng trở nên cấp
thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển của Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung.
Từ Liêm là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc thành phố Hà Nội, diện tích
tự nhiên 75,62km2, nằm ở cửa ngõ phía tây của Thủ đô, tiếp giáp các quận, huyện:
Đông Anh, Tây Hồ, Hà Đông, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoài Đức và huyện Đan
Phượng. Từ Liêm có rất nhiều lợi thế và điều kiện lý tưởng để thu hút các nguồn vốn
đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng cơ sở của địa phương.
Theo quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn
đến năm 2050, huyện Từ Liêm nằm trong vành đai phát triển đô thị, diện tích đất
nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp và chia cắt, bởi các KCN, KĐTM đã và đang hình
thành. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, theo định hướng quy hoạch chung
Thủ đô, Huyện Từ Liêm xác định nhiệm vụ BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
là nhiệm vụ trọng tâm của các cấp chính quyền địa phương trong quá trình phát triển
kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng của địa phương, trong đó việc thu hồi đất để
thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia là nhiệm vụ có ý nghĩa
quan trọng.
Trong quá trình thực hiện chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, huyện Từ Liêm đã đạt
được nhiều thành tựu quan trọng, tuy nhiên cũng còn không ít khó khăn vướng
mắc. Vì vậy, việc điều tra, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm
thực hiện tốt việc thực hiện chính sách BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất
phục vụ lợi ích quốc gia công cộng, lợi ích kinh tế, quốc phòng an ninh trên địa
bàn huyện là cần thiết.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “
Đánh
giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất tại một số dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn huyện Từ
Liêm – thành phố Hà Nội

”.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

2. Mục đích - yêu cầu
2.1 Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất, đối với một số dự án trên địa bàn huyện Từ Liêm, thành phố
Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại,
khó khăn góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng trên địa bàn nghiên cứu.
2.2 Yêu cầu
- Nắm vững các chính sách, pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính
xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa chọn để
nghiên cứu.
- Đánh giá đúng những tồn tại, khó khăn, vướng mắc; từ đó đưa ra những
kiến nghị, giải pháp có tính khả thi nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến
độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
+ Thu hồi đất :“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu
lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,

phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”. (Luật Đất đai năm 2003).
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ
thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất” (Luật Đất đai năm 2003).
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” (Luật Đất đai năm 2003)
+ Tái định cư:
- Tái, yếu tố ghép trước để cấu tạo động từ, có nghĩa “ lại, trở lại lần nữa”;
Tái diễn, tái phát, tái sinh.
- Định cư là Sống cố định ở một địa phương, phân biệt với du cư; định
canh, định cư.
Theo đó tái định cư được hiểu là: Định cư lại; cụ thể hơn: Tái định cư là việc
di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt
buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất
đai để thực hiện các dự án phát triển.
1.1.2. Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng
chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng
những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định.
Có thể thấy bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

quá trình đa dạng và phức tạp nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn

phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện ở: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở khu vực nội
thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa
dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó.
- Tính phức tạp được thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế – xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất
quan trọng trong trình độ sản xuất của nông dân còn thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm trí họ cho
thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê….
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn vì:
- Đất đai là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của
người dân, cộng thêm tâm lý của người dân là ngại di chuyển chỗ ở, thay đổi môi
trường sống.
- Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ
chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà
trái phép gây khó khăn cho việc xác định nguồn gốc, diện tích đủ điều kiện được
bồi thường.
- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào
các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến khu vực
mới điều kiện sống bị thay đổi nên tâm lý họ không muốn di chuyển.
Từ các đặc điểm trên cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại mỗi địa bàn khác nhau và những đặc điểm khác nhau. Từ đó
phải có những phương án BTHT&TĐC sao cho phù hợp đảm bảo lợi ích chính đáng
cho những người bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đó là việc Nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc
sống mới ổn định, một điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ,
hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo
việc làm…. Để họ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

đưa đất nước phát triển trên những cơ sở vững chắc, ổn định và tiến vững trên con
đường hội nhập toàn cầu.
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
Để thực hiện các chức năng của Chính phủ về: nâng cao hiệu quả kinh tế;
giảm bớt bất bình đẳng trong phân phối thu nhập; ổn định hoá nền kinh tế thông qua
các chính sách kinh tế vĩ mô thì công cụ chính sách được Chính phủ sử dụng là:
thuế khoá; chi tiêu của Chính phủ cùng với thanh toán chuyển nhượng (bảo hiểm xã
hội, chi phúc lợi v.v ); điều tiết hoặc kiểm soát nhằm hướng cho mọi người tham
gia hoặc tự kiềm chế khỏi những hoạt động kinh tế nhất định (môi trường, bảo hộ
lao động v.v ).
Theo sách hướng dẫn về Quản lý đất đai của Liên hiệp Quốc: Chức năng
quản lý đất đai của Nhà nước bao gồm:
- Đảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho các khoản vay;
- Hỗ trợ việc định giá để đánh thuế đất và bất động sản;
- Cung cấp tư liệu để vận hành thị trường đất và bất động sản;
- Cung cấp tư liệu về sử dụng đất và những hạn chế về sử dụng đất;
- Giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển;
- Tạo thuận lợi cho cải cách đất đai;
- Hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu về hệ thống quản lý đất đai và thu hồi
trong quá trình vận hành. (United National,1966).
Để thực hiện được 7 chức năng này, các công việc được chú ý trước tiên là
quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, định giá đất và thuế bất động sản. Đó cũng
là những yếu tố tác động tới chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai
1.2.1.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
a) Vai trò của QHSDĐ

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. QHKHSDĐ được xem là
một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ
đất nhằm phát triển KT-XH.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Theo CVCC Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo
cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục
tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức tái định
cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất,
hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất
Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc thu hồi đất, tổ chức tái định cư trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất kỳ
một phương án đền bù, tổ chức tái định cư nào cũng phải dựa trên một quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đạt được các yêu cầu sau đây:
- Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất.
- Đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên
quan một cách thực chất.
- Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa theo
đúng trình tự của pháp luật. (Tôn Gia Huyên, 2009).
b) Tác động của QHKHSDĐ tới chính sách bồi thường đất đai
- QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất
đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của
người đang sử dụng.
- QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
1.2.1.2. Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
a) Đăng ký đất đai : Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả
trên bản đồ và các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ
đất. Nếu tất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ. Khi chuyển
dịch một phần thửa đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới,
tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được
cơ quan đăng ký bảo quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữu giả mạo.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

Ở Australia, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống
Torrens. Yêu cầu đối với một hệ thống đăng ký đất đai:
- Bao gồm quyết định pháp lý của đơn vị bất động sản phản ảnh một cách
chính xác các điều kiện trên đất.
- Đảm bảo việc chuyển dịch đất đai thông qua hệ thống đơn giản, rẻ, an toàn.
- Loại bỏ việc truy tìm cả dãy đăng ký trong quá khứ.
- Hỗ trợ pháp lý kịp thời.
- Thoả mãn được yêu cầu của địa phương.
- Đăng ký các quyền đặc biệt về bất động sản, quyền sở hữu và những hạn chế
về quyền sở hữu
- Bao trùm tất cả đất đai của Nhà nước, cá nhân và tổ chức.
- Quá trình đăng ký có thể tiến hành một cách riêng rẽ hoặc theo hệ thống.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng đất. (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
b) Tác động của đăng ký đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới
chính sách bồi thường đất đai : Trong công tác BTGPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để
xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến

độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất
a) Giá đất : Được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá
đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù; vì vậy căn cứ vào
chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất
định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền
lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của
thị trường đất đai và bất động sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

b) Định giá đất : Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất
phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định giá
gắn với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào
di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc
truy thu, tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công
cộng, quản lý đất tái định cư v.v.
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra
một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá
đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc
hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu
chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và
nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc
định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý tốt
giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai
tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy
phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất
đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất
thoát thu lợi của đất đai quốc hữu.

(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
c) Tác động của giá đất tới chính sách bồi thường đất đai
Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất. Giá đất
nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi mục đích
sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở
hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đáng trong đền bù thì người
nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi. Trên thực tế đã có nhiều
trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn một nửa số tiền được đền bù để
nhận lại 10% diện tích đất đó sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng. Mặt khác, do
còn ít giao dịch, nên khi định giá đất nông nghiệp khó sử dụng phương pháp so sánh
thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu
chuẩn về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi
khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

đền bù khác nhau một cách phi lý. Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù
thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu
trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện
liên miên (Tôn Gia Huyên, 2009).
1.2.3 Thuế và thị trường bất động sản
a) Vai trò của thuế đất và bất động sản
Mọi hệ thống thuế đều phải đạt được các yêu cầu sau đây:
- Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội.
- Hình thành được một khoản thu có ý nghĩa.
- Đảm bảo nằm trong tầm kiểm soát của chính quyền.
- Được quản lý một cách dễ hiểu và được cộng đồng tin cậy.
- Quá trình thu là tương đối đơn giản và rẻ.
- Phải thiết kế sao cho khó khăn trong việc trốn thuế.

- Phân phối thuế công bằng cho cả cộng đồng.
- Khuyến khích sử dụng tốt tài nguyên.
Nhiều nước có thuế chuyển dịch, nhưng có nước lại đánh thuế trực tiếp lên đất,
hoặc lên công trình xây dựng hoặc đánh thuế cả hai.
Hệ thống địa chính là công cụ quan trọng nhất để thực hiện chính sách thuế,
không chỉ hỗ trợ cho giá đất và thuế bất động sản, mà những tư liệu trong hệ thống
địa chính còn có thể sử dụng cho việc quyết định các loại thuế khác như các khoản
thu theo đầu người hoặc thu nhập từ bất động sản, bao gồm cả những thu nhập về
thừa kế.
Sổ thuế đất và bất động sản phải:
- Mô tả và vẽ bản đồ đầy đủ tất cả bất động sản chịu thuế.
- Phân loại của mỗi tài sản phù hợp với những tính chất đã được quy định như mục
đích sử dụng, kích cỡ, loại hạng công trình xây dựng và trang thiết bị.
- Tập hợp được số liệu và kết quả phân tích thực trạng thị trường bao gồm số
liệu về giá bán, chi phí tiền thuế, hoặc giá thành duy trì toà nhà, cùng với chi tiết về
thời gian của những số liệu đó.
- Việc xác định giá trị của mỗi thửa đất theo những thủ tục đã được công bố.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

- Ghi rõ người có nghĩa vụ nộp thuế.
- Chuẩn bị cho nhiệm vụ định giá.
- Ghi rõ những khoản phải nộp của những người chịu thuế.
- Đảm bảo hành thu một cách thích đáng.
- Quy định thủ tục khiếu nại cho người nộp thuế khi có bất đồng về định giá.
b) Tác động của thuế đất, bất động sản tới chính sách bồi thường đất đai
Khi đất đai đang sử dụng với giá thấp biến thành được sử dụng với giá trị
cao, lợi ích của giá trị đất đai tăng lên đó thường trực tiếp rơi vào túi của tư nhân,
trong khi Chính phủ và xã hội lại chịu gánh nặng về giá thành để chi trả cho việc
xây dựng các công trình công cộng, tạo thành hiện tượng không công bằng là phải

hy sinh lợi ích của xã hội để thoả mãn cho thu lợi của tư nhân. Để đạt được sự công
bằng xã hội, ở Mỹ tiến hành thu thuế lợi nhuận từ vốn phối hợp với phí phát triển để
rút một phần lợi ích của tư nhân để quy về cho xã hội, một mặt để đền bù lại cho xã
hội về những tổn thất do việc thay đổi sử dụng hoặc phát triển đất đai gây ra, mặt
khác là để nâng cao phúc lợi xã hội và chất lượng cuộc sống của cư dân đô thị, đồng
thời cũng là để bù vào nguồn tài nguyên của Chính phủ ngày càng bị hạn hẹp. Ở
Anh thì dùng phương thức chứng chỉ quy hoạch, đồng thời với việc phê chuẩn phát
triển, yêu cầu người phát triển cung cấp thiết bị công cộng hoặc là hỗ trợ phát triển
cho địa phương v.v Bất kể đó là chế độ chứng chỉ quy hoạch của Anh hay chế độ
quản lý phân vùng sử dụng đất của Mỹ, đều có thể sử dụng một cơ chế hợp lý để
điều chỉnh lợi ích của người phát triển hoàn trả một cách thích hợp cho xã hội, để
giảm thiểu lợi ích siêu ngạch thu được từ những biến động về sử dụng đất đai, cải
thiện chất lượng cuộc sống và phúc lợi xã hội để đạt được mục đích công bằng xã
hội và công bằng khu vực. (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng , 2007).
1.3 Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức tài trợ, một số nước trên
thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam.
1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB) và
Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
1.3.1.1 Ngân hàng thế giới (WB)
Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của Ngân hàng thế giới (WB) đều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do WB đưa ra. Chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định,
chính sách của Nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên
cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất của Việt Nam. Trong công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ
những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới

thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái
định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề, cho vay vốn
để phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư. (World Bank 2009).
1.3.1.2 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Khung chính sách của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) được xây dựng
với mục tiêu tránh việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm
thiểu tái định cư nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di
chuyển được giúp đỡ để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như hộ đã có được
nếu không có dự án hoặc tốt hơn. Với các nguyên tắc cơ bản là:
- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai, công
trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi.
- Tất cả các hộ đều được quyền đền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu nhập
và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ để cải thiện
hay ít nhiều cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực sản xuất của họ
như trước khi có dự án.
- Trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa để duy trì
các thể chế văn hóa và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng đồng dân
cư nơi chuyển đến.
- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một phần
trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến hành
với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng.
- Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc di
dân đến nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

- Việc đền bù cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ, gia đình
có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với sự tôn trọng các
giá trị văn hóa cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ.
- Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, ADB quan tâm đến

hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng,
nguồn thu của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện chính sách hay
không và cả trình độ học vấn… cùng tính pháp lý của đất đai, tài sản trên đất.
- Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu
tối đa tái định cư và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ
sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp
không có dự án. (Ngân hàng phát triển Châu Á 2006).
1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới:
Đối với bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế – xã hội. Khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống
kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không
hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt ở những nước
đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống
còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế
giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi
thường GPMB.
1.3.2.1 Trung Quốc
Hiến pháp Trung Quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả
đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử
dụng đất bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu
Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất
không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường

và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung
Quốc quy định như sau:
- Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên và 70ha trở lên đối với
các loại đất khác. Dưới hạn mức này do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ
đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu Nhà nước.
- Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung quốc quy định, người nào
sử dụng đất thì người đó trách nhiệm bồi thường, phần lớn tiền bồi thường do người sử
dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho
Nhà nước và các khoản phải trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai
Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là
nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông
nghiệp, khoảng từ 442.000 – 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ
cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính bồi thường đất đai và
tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây
rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và
tài sản trên đất thì được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
- Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người
dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn
các gia đình dùng số tiền đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn
hộ mới. Còn đối với người dân khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường
mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng
không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng thường
được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15

mua nhà bên ngoài thị trường.
- Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất
đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu
hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị
chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và tái định cư của Trung Quốc đều nhằm
bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các
dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về tái định cư của Trung
Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông ”đã đáp ứng đầy đủ
các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư”.(Hà Diệu Tổ,
Trung Quốc 2002).
1.3.2.2 Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích
xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát
triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho
những người đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc
trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh
đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy
định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trựng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng
dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát
triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông
nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào mục đích công cộng. Luật quy định về các
nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt
hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi
thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt
dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC,
trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa

án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án
bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu:” Đảm