Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án tại thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



BÙI QUỐC CHINH


ðỀ TÀI: ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH
SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI
SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT Ở
MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS: ðỖ NGUYÊN HẢI


HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các
số liệu trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai
công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này và tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả Luận văn


Bùi Quốc Chinh










Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành khóa học và ñề tài nghiên cứu tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm,

giúp ñỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Nhà trường;
Khoa Tài nguyên và môi trường ðại học Nông nghiệp I Hà Nội; Phòng ðào
tạo Sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp I Hà Nội, xin gửi tới quý
Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn ñến Thầy giáo PGS.TS. ðỗ Nguyên Hải,
người hướng dẫn khoa học, người ñã nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá
trình hoàn thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: UBND thị xã Cửa Lò,
Phòng Tài nguyên và môi trường, Phòng Thống kê, Phòng Quản lý ñô thị,
Phòng Tài chính - Kế hoạch, Hội ñồng bồi thường và giải phóng mặt bằng thị
xã Cửa Lò, Ủy ban nhân nhân phường Nghi Hương, phường Nghi Thu và
phường Nghi Hoà, các hộ gia ñình, cá nhân thuộc các nhóm hộ ñiều tra tại thị
xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ñã giúp ñỡ tận tình, tạo ñiều kiện ñể tôi hoàn thành
ñề tài này.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, bạn bè và ñồng nghiệp ñã

góp ý, giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn


Bùi Quốc Chinh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Lời cảm ơn…………………………………………………………….…………….i
Lời cảm ơn……………………………………………………………… …………ii

Mục lục……………………………………………………………………….….…iii
Danh mục bảng……………………………………………………………… ……vi
Danh mục hình……………………………………………………………….……vii
Danh mục viết tắt…………………………………………………….……… … viii
1. ðẶT VẤN ðỀ 103
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích nghiên cứu 3
1.2.1. Mục ñích chung 3
1.2.2. Mục ñích cụ thể 3
1.2.3. Yêu cầu 3
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3
1.3.1. Ý nghĩa khoa học 3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn 4
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 5
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước
thu hồi ñất 5
1.1.1. Khái niệm, thuật ngữ 5
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng 10
1.1.3. Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất 11
1.1.4. Tác ñộng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến phát triển
cơ sở hạ tầng và ñời sống xã hội 16
1.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ
chức ngân hàng quốc tế 16
1.2.1. Trung Quốc 16
1.2.2. Úc (Australia) 18
1.2.3. Singapore 19
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

1.2.4. Thái Lan 22
1.2.5. Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế 23
1.2.6. Nhận xét, ñánh giá 24
1.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam 24
1.3.1. Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993 24
1.3.2. Thời kỳ 1993 ñến 2003 25
1.3.3. Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 26
1.3.4. Nhận xét, ñánh giá 28
1.4. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi ñất 28
1.4.1. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 28
1.4.2. Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác giải phóng mặt
bằng 31
Chương 2 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. ðối tượng nghiên cứu 34
2.2. Nội dung nghiên cứu 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu 35
2.3.1. Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu thứ cấp 35
2.3.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu thứ cấp 35
2.3.3. Phương pháp chuyên gia 35
2.3.4. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 35
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36
3.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu
sử dụng ñất của ñịa bàn nghiên cứu 36
3.1.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên 36
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 39
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41
3.1.4. Hiện trạng sử dụng ñất và biến ñộng ñất ñai 46
3.2. Khái quát chung về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã
Cửa Lò 48

3.2.1. Khái quát chung 48
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

3.2.2. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò giai ñoạn
2009 - 2011 49
3.3. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và
tác ñộng của việc thu hồi ñất tại 2 dự án nghiên cứu 52
3.3.1. Khái quát về 2 dự án nghiên cứu 52
3.3.2 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất tại 02 dự án nghiên cứu 56
3.3.3. ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, giải phóng
mặt bằng tại 02 dự án nghiên cứu 62
3.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng ñến ñời sống của các hộ dân bị thu hồi ñất 63
3.4.1. Khái quát chung về nhóm hộ ñiều tra 63
3.4.2. Ảnh hưởng của các chính sách thu hồi ñất ñến ñời sống của người dân 65
3.5. ðề xuất một số giải pháp nhằm làm giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu
cực (nếu có) của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời
sống của người dân có ñất bị thu hồi trên ñịa bàn nghiên cứu 74
3.5.1. Giải pháp về chính sách 75
3.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện 75
3.5.3. Giải pháp ñảm bảo ñời sống cho người dân có ñất bị thu hồi 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò giai
ñoạn 2009 - 2011 51
Bảng 3.1. Kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò giai
ñoạn 2009 – 2011 (tiếp theo) 52
Bảng 3.2. Các văn bản pháp lý liên quan khi thực hiện 02 dự án 55
Bảng 3.3. Tổng hợp về ñối tượng, diện tích và ñơn giá bồi thường của 02 dự án 56
Bảng 3.4. Tổng hợp về bồi thường thiệt hại về ñất của 02 dự án nghiên cứu 58
Bảng 3.5. Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, cây cối và
hoa màu của 2 dự án nghiên cứu 60
Bảng 3.6. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 02 dự án 61
Bảng 3.7. Kết quả ñiều tra về diện tích và số tiền ñược bồi thường của
người dân bị thu hồi ñất của 2 dự án 65
Bảng 3.8. Diện tích ñất NN bình quân/lao ñộng của các hộ bị thu hồi ñất
ở 2 dự án 66
Bảng 3.9. Thay ñổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án trước và
sau khi thu hồi ñất 67
Bảng 3.10. Thu nhập bình quân của người dân ở 2 dự án trước và sau khi
thu hồi ñất 67
Bảng 3.11. Thay ñổi thu nhập của người dân ở 2 dự án trước và sau khi
thu hồi ñất 68
Bảng 3.12. Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án I 71
Bảng 3.13. Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án II 71
Bảng 3.14 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi ñất 73
Bảng 3.15. Tình hình an ninh trật tự xã hội trước và sau khi thu hồi ñất 74


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC BIỂU ðỒ

Hình 2.1: Tài sản của người dân (ngũ giác sinh kế) 9
Hình 3.1. Vị trí vùng nghiên cứu 36
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò giai ñoạn 2009 - 2011 42
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng ñất thị xã Cửa Lò năm 2011 46
Hình 3.4. Biến ñộng ñất ñai của thị xã Cửa Lò giai ñoạn 2009 - 2011 47
Hình 3.5. Cơ cấu diện tích ñất thu hồi ở Dự án I 53
Hình 3.6. Cơ cấu diện tích ñất thu hồi ở Dự án II 54
Hình 3.7. ðộ tuổi của lao ñộng nông nghiệp bị thu hồi ñất 63
Hình 3.8. Trình ñộ học vấn của người dân ở 2 dự án 64
Hình 3.9. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân có ñất bị thu hồi ở 2 dự án 69





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT CHỮ VIẾT TẮT Ý NGHĨA CỦA TỪ VIẾT TẮT
1 BAH Bị ảnh hưởng
2 CNH Công nghiệp hoá
3 ðTH ðô thị hóa
4 ðVT ðơn vị tính
5 FAO Tổ chức Nông lương thế giới
6 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

7 GDP Tổng sản phẩm nội ñịa
8 GPMB Giải phòng mặt bằng
9 GT Giao thông
10 HðBT Hội ñồng bồi thường
11 HðH Hiện ñại hoá
12 HSðC Hồ sơ ñịa chính
13 NN Nông nghiệp
14 SX Sản xuất
15 TðC Tái ñịnh cư
16 TL Thuỷ lợi
17 TTCN Tiểu thủ công nghiệp
18 UBND Uỷ ban nhân dân
19 UNESCO
Tổ chức văn hoá, khoa học và giáo dục của
Liên hợp quốc
20 WB Ngân hàng thế giới
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư;
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội và an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, ñất
ñai là một tài nguyên có hạn và cần ñược khai thác sử dụng một cách có hiệu quả.
Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của ñất nước, nhiều khu
công nghiệp, khu ñô thị mới ñược xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã
hội ñược nâng cấp, xây mới ngày càng ñồng bộ và hiện ñại. Nhờ ñó, bộ mặt của ñất

nước ñã thay ñổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện ñại và văn minh.
Việc thu hồi ñất bao gồm cả ñất ở và ñất nông nghiệp cho xây dựng các khu công
nghiệp, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng, phục
vụ lợi ích quốc gia dẫn ñến ñất cho sản xuất, kinh doanh của người dân bị thu hẹp,
một số trường hợp phải thay ñổi chỗ ở và cả ñiều kiện sống. Do ñó, công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực
hiện các dự án, từ ñó nâng cao hiệu quả sử dụng vốn ñầu tư. Công tác này ảnh
hưởng ñến ñời sống vật chất lẫn tinh thần của người bị thu hồi ñất.
Mặc dù Nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách về vấn ñề bồi thường, tái
ñịnh cư, bảo ñảm việc làm, thu nhập và ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi.
Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển ñổi ñược nghề nghiệp,
khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, ñặc biệt ñối với người nông dân bị
thu hồi ñất ñã và ñang diễn ra ở nhiều ñịa phương. Nguyên nhân dẫn ñến thực trạng
ñó một phần do nhiều nơi thực hiện công tác bồi thường, tái ñịnh cư, ñào tạo, giải
quyết việc làm cho người dân có ñất bị thu hồi còn chưa hợp lý. Bên cạnh ñó, bản
thân người dân bị thu hồi ñất còn thụ ñộng, quá trông chờ vào Nhà nước, chưa tích
cực tự ñào tạo ñể thích ứng với sự thay ñổi.
Trong những năm qua, tỉnh Nghệ An nói chung, thị xã Cửa Lò nói riêng ñã
và ñang quyết tâm tập trung nguồn lực ñể xây dựng cơ sở vật chất góp phần thực
hiện vai trò là “ðô thị trung tâm kinh tế - văn hoá của vùng Bắc Trung Bộ” theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Quyết ñịnh số 10/1998/Qð - TTg về ñịnh hướng Quy hoạch tổng thể hệ thống ñô
thị Việt Nam ñến năm 2020. ðồng thời tạo tiền ñề cho việc phát triển Nghệ An
thành trung tâm kinh tế - văn hoá vùng Bắc Trung Bộ theo Quyết ñịnh số
239/2005/Qð - TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ. Chính vì vậy, tốc ñộ
phát triển các khu công nghiệp, khu ñô thị, việc xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng kinh
tế, xã hội, các công trình công cộng diễn ra rất nhanh. Quá trình ñó ñi liền với việc

thu hồi ñất, bao gồm cả ñất nông nghiệp của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng
ven ñô, vùng có ñiều kiện giao thông thuận lợi, có ñiều kiện phát triển kinh tế xã
hội. Giải quyết việc làm, ổn ñịnh và từng bước nâng cao ñời sống cho người bị thu
hồi ñất là nhiệm vụ của cấp uỷ ðảng, chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở
thị xã Cửa Lò mà một số ñịa phương khác cũng ñang gặp phải khó khăn trong việc
thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống của người dân khi Nhà nước
thu hồi ñất.
Hiện trên ñịa bàn cả nước, ñặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh, ðà Nẵng ñã và ñang có nhiều nghiên cứu về ảnh hưởng của việc
thực hiện các chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống của người dân. Tuy
nhiên, ở thị xã Cửa Lò, là một Thị xã có tốc ñộ phát triển và ñô thị hóa nhanh, việc
thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án khá nhiều, gây ảnh hưởng không nhỏ ñến ñời
sống của người dân ñịa phương, lại chưa có các nghiên cứu cụ thể về vấn ñề này.
ðể ñánh giá ñúng thực trạng ảnh hưởng của việc thực hiện các chính sách bồi
thường, GPMB ñến ñời sống của người dân bị thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa
bàn thị xã Cửa Lò, từ ñó kịp thời ñề xuất những giải pháp tích cực nhằm làm giảm
thiểu những ảnh hưởng tiêu cực ( nếu có) của việc thực hiện các chính sách ñó,
chúng tôi chọn nghiên cứu ñề tài: "Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng ñến ñời sống của người dân khi Nhà nước thu hồi
ñất ở một số dự án tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An".
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

1.2. Mục ñích nghiên cứu
1.2.1. Mục ñích chung
Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñến
ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi. Trên cơ sở ñó, ñề xuất những giải pháp
nhằm làm giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực (nếu có) của việc thực hiện chính
sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi trên ñịa bàn

nghiên cứu.
1.2.2. Mục ñích cụ thể
- Tìm hiểu các dự án có bồi thường, GPMB tại thị xã Cửa Lò.
- Tìm hiểu việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB của một số dự án
trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò.
- Phân tích, ñánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời
sống của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất của một số dự án trên ñịa bàn thị xã
Cửa Lò.
- ðề xuất các giải pháp nhằm nhằm làm giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu
cực (nếu có) của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống của
người dân có ñất bị thu hồi trên ñịa bàn nghiên cứu, góp phần ổn ñịnh và nâng cao
ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi.
1.2.3. Yêu cầu
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
tái ñịnh cư cũng như các văn bản pháp lý có liên quan.
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải phản ánh ñúng, khách quan quá trình
thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa
bàn thị xã Cửa Lò.
- Các số liệu ñiều tra thu thập phải ñáng tin cậy, chính xác.
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của ñề tài sẽ cung cấp ñánh giá chung tình hình ñời sống
của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của ñề tài ngoài việc góp phần giải quyết vấn ñề thực

tiễn bức xúc ñang ñặt ra hiện nay ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An nói riêng và còn là
tài liệu tham khảo cho các ñịa phương có ñiều kiện tương tự.














Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước
thu hồi ñất.
1.1.1. Khái niệm, thuật ngữ
1.1.1.1. Khái quát về ñất ñai
a. Khái niệm về ñất ñai (land)
Theo V.V ðôccutraiep (1846 - 1903): ðất là tầng ngoài của ñá bị biến ñổi
một cách tự nhiên dưới tác dụng của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, ñá mẹ, ñịa

hình, khí hậu và tuổi ñịa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô(cũ) - V.R
Villiam (1863 - 1939) thì cho rằng ñất là lớp tơi xốp của vỏ lục ñịa, có ñộ dày khác
nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng [7].
Theo quan ñiểm của C. Mác: ðất là tài sản mãi mãi với loài người, là ñiều
kiện cần ñể sinh tồn, là ñiều kiện không thể thiếu ñược ñể sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp [9].
Theo quan ñiểm của FAO thì ñất ñược xem như là tổng thể của nhiều yếu tố
gồm: Khí hậu, ñịa hình, ñất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, ñộng vật, những biến
ñổi của ñất do hoạt ñộng con người [17].
Theo Từ ñiển bách khoa Việt Nam thì ñất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái
ñất tương ñối tơi xốp do các loại ñá phong hoá ra, có ñộ phì, trên ñó cây cỏ có thể
mọc ñược. ðất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên
ñá mẹ [44]. Nếu nhìn nhận ñất ñai trên phương diện từ vạt ñất thì ñất ñai là một
phần diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñất [26].
Như vậy, tùy theo quan ñiểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà ñất ñai ñược
các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý nghĩa khác nhau.
Tuy nhiên, hiện nay khi nói ñến ñất người ta thường dùng hai khái niệm là
ñất (soil) và ñất ñai (land). ðất (soil) là lớp ñất mặt của vỏ trái ñất gọi là Thổ
nhưỡng. Thổ nhưỡng phát sinh là do tác ñộng lẫn nhau của khí trời (khí quyển),
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

nước (thủy quyển), sinh vật (sinh quyển) và ñá mẹ (thạch quyển) qua thời gian lâu
dài. Khái niệm ñất theo nghĩa ñất ñai (land) có thể ñược hiểu theo nhiều cách khác
nhau, ñất như là không gian, cộng ñồng lãnh thổ, vị trí ñịa lý, nguồn vốn, môi
trường, tài sản [16]. Trong quản lý nhà nước về ñất ñai người ta thường ñề cập ñến
ñất ñai theo khái niệm ñất (land).
b. Phân loại ñất (land/soil classification)

Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục ñích phân loại mà có nhiều cách phân
loại ñất khác nhau. Ở Việt Nam, ñất thường ñược phân loại theo hai cách: Phân loại
ñất theo thổ nhưỡng và phân loại ñất theo mục ñích sử dụng [16].
- Phân loại ñất theo thổ nhưỡng (soil classification)
Phân loại ñất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học ñất) mục ñích nhằm xây dựng
bản ñồ thổ nhưỡng. Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu [16]:
• Phân loại ñất theo nguồn gốc phát sinh
• Phân loại ñất theo ñịnh lượng các tầng ñất
• Phân loại ñất theo FAO - UNESCO
Ở Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp ñã xây dựng bản ñồ ñất tỉ lệ
1/1.000.000, bảng phân loại ñất chia ñất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại ñất
theo phát sinh. Từ những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta ñã sử dụng
hệ thống phân loại ñất theo ñịnh lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại ñất theo
phương pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm và 54 loại ñất [7].
- Phân loại ñất theo mục ñích sử dụng (land classification)
Ở Việt Nam, Luật ñất ñai ñầu tiên (1987) quy ñịnh ñất ñai ñược phân làm 5
loại theo mục ñích sử dụng, gồm ñất NN, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư, ñất
chuyên dùng và ñất chưa sử dụng. Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh ñất ñai ñược phân
thành 6 loại theo mục ñích sử dụng, gồm ñất NN, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư
nông thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng và ñất chưa sử dụng [42].
Cách phân loại ñất theo Luật ñất ñai 1987 và Luật ñất ñai 1993 ñược vừa
theo mục ñích sử dụng, lại theo ñịa bàn gây nên sự chồng chéo. ðể khắc phục tình
trạng này, Luật ñất ñai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 quy ñịnh căn cứ theo
mục ñích sử dụng, ñất ñai ñược phân thành 3 nhóm: Nhóm ñất NN, nhóm ñất phi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

NN, nhóm ñất chưa sử dụng [43]. Loại ñất, mục ñích sử dụng ñất của mỗi thửa ñất
ñược xác ñịnh theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng ñất hoặc theo hiện trạng sử

dụng ñất [9].
- Nhóm ñất nông nghiệp: ðất NN là ñất sử dụng vào mục ñích sản xuất,
nghiên cứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục
ñích bảo vệ, phát triển rừng. Nhóm ñất NN ñược phân làm các phân nhóm gồm ñất
sản xuất NN, ñất lâm nghiệp, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối và ñất NN khác
[5],[10].
- Nhóm ñất phi NN: ðất phi NN là ñất ñang ñược sử dụng không thuộc
nhóm ñất NN. Nhóm ñất phi NN bao gồm ñất ở, ñất chuyên dùng, ñất tôn giáo, tín
ngưỡng, ñất nghĩa trang, nghĩa ñịa, ñất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước
chuyên dùng và ñất phi NN khác [5],[10]. Trong các phân nhóm của nhóm ñất NN,
phi NN lại ñược chia thành nhiều loại ñất khác nhau.
- Nhóm ñất chưa sử dụng: ðất chưa sử dụng là ñất chưa xác ñịnh mục ñích
sử dụng. ðất chưa sử dụng bao gồm ñất bằng chưa sử dụng, ñất ñồi núi chưa sử
dụng, núi ñá không có rừng cây [5],[10].
Như vậy, theo mục ñích sử dụng ñất, ở nước ta ñất ñược chia làm 3 loại: ðất
NN, ñất phi NN và ñất chưa sử dụng. Với tốc ñộ CNH, ðTH ngày càng cao như
hiện nay, ñất NN luôn có xu hướng chuyển sang ñất phi NN với diện tích lớn.
1.1.1.2. Giải tỏa, Bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
* Giải toả: Khi Nhà nước cần thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì sẽ tiến
hành các bước theo ñúng qui ñịnh của pháp luật nhằm mục ñích lấy ñược mặt bằng
khu ñất cần sử dụng cho các mục ñích trên gọi là giải toả [29].
* Bồi thường: "Bồi thường" hay "ðền bù" có nghĩa là trả lại tương xứng giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ thể
khác. Việc ñền bù thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền hoặc bằng vật chất khác) theo ñúng qui ñịnh của pháp luật hoặc do thoả
thuận của các chủ thể [29].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

* Hỗ trợ: Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [29]. Hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị Nhà nước thu hồi ñất thông qua ñào
tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [23].
* Bố trí tái ñịnh cư: Người bị thu hồi ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc
giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược
bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi [29].
ðối với các dự án tái ñịnh cư (TðC) khi Nhà nước thu hồi ñất ở và tiến hành
phân lô theo quy hoạch ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt ñể bố trí lại cho các
hộ bị giải tỏa sau khi ñã thi công hạ tầng cơ sở thì ñược gọi là TðC tại chỗ. Việc bố
trí lại ñất TðC tại nơi ở mới phải có ñiều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Giải toả, bồi thường và bố trí TðC khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào
các mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế là những hành vi ñược qui ñịnh tại Hiến pháp năm 1992, mục 4 chương II,
Luật ñất ñai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.1.1.3. ðời sống
Khái niệm ñời sống có thể ñược hiểu và sử dụng theo nhiều cách khác nhau.
Theo một ñịnh nghĩa ñược chấp nhận rộng rãi thì “ðời sống bao gồm các khả năng,
các tài sản và các hoạt ñộng cần thiết ñể kiếm sống”
ðời sống cũng có thể ñược mô tả như tổng hợp của nguồn lực và năng lực
liên quan tới các quyết ñịnh và hoạt ñộng của một người hoặc một nhóm người
nhằm cố gắng kiếm sống và ñạt ñược các mục tiêu và mơ ước của mình. Một cuộc
sống bền vững gồm: an toàn lương thực, cải thiện ñiều kiện môi trường tự nhiên, cải
thiện ñiều kiện môi trường cộng ñồng - xã hội, cải thiện ñiều kiện vật chất, ñược
bảo vệ tránh rủi ro và các cú sốc [27].
ðể ñảm bảo cuộc sống bền vững, một cộng ñồng, một hộ gia ñình, một cá
nhân cần có năm tài sản (vốn) gồm [27],[45],[46]:
- Vốn tự nhiên (natural capital): Vốn tự nhiên là tất cả những nguyên vật liệu
tự nhiên ñể tạo dựng ñời sống như ñất ñai, rừng, nước và ñồng cỏ. Khung ñời sống
bền vững coi ñất ñai là một tài sản tự nhiên rất quan trọng ñối với ñời sống nông

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

thôn. ðất ñai ñóng một vị trí quan trọng về nhiều mặt và tạo cơ sở ñể người nông
dân tiếp cận các loại tài sản khác và sự lựa chọn những sinh kế thay thế [47].



Hình 2.1: Tài sản của người dân (ngũ giác sinh kế)
(Nguồn: [47])
- Vốn con người (human capital): Nguồn vốn con người biểu hiện gồm kỹ
năng, kiến thức, khả năng lao ñộng và sức khoẻ của con người. Các yếu tố này giúp
cho con người có thể theo ñuổi những chiến lược tìm kiếm thu nhập khác nhau và
ñạt những mục tiêu trong ñời sống của họ. Ở mức ñộ gia ñình, nguồn vốn con người
ñược coi là số lượng và chất lượng lao ñộng hiện có. Vốn con người là một yếu tố
cấu thành nên kế sinh nhai. Nó ñược coi là nền tảng hay phương tiện ñể ñạt ñược
mục tiêu thu nhập. Cải thiện phương thức tiếp cận với giáo dục, thông tin, công
nghệ, nâng cao dinh dưỡng và sức khoẻ sẽ góp phần làm phát triển nguồn vốn con
người [47].
- Vốn xã hội (social capital): Quan hệ họ hàng, bạn bè, xã hội kể cả các mối
quan hệ với cơ quan, tổ chức mà một người có thể dựa vào ñó ñể mở rộng các giải
pháp sống. Nguồn vốn xã hội ñược xem xét trong khung ñời sống bền vững ñó là
những nguồn lực xã hội dựa trên những gì mà con người ñã ñặt ra ñể theo ñuổi mục
tiêu trong ñời sống của mình [47].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

- Vốn tài chính (financial capital): Vốn tài chính biểu thị các nguồn lực tài

chính mà con người sử dụng ñể ñạt ñược mục tiêu trong ñời sống của mình như tiền
mặt từ thu nhập hay tiền tiết kiệm có thể sử dụng làm vốn luân chuyển. Có hai
nguồn vốn tài chính chủ yếu: là vốn sẵn có và dòng tiền vào thường xuyên [47].
- Vốn vật chất (physical capital): Gồm tài sản tư nhân như gia súc hay công
cụ canh tác nhằm hỗ trợ ñời sống ñể sản xuất hiệu quả hơn, tài sản công cộng như
ñường sá, cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện cơ sở hạ tầng là môi
trường vật chất giúp con người tiếp nhận ñược với nhu cầu thiết yếu của họ và ñạt
năng suất cao hơn. Những yếu tố của cơ sở hạ tầng thường có ý nghĩa cho cuộc
sống bền vững: Vận chuyển, nơi cư trú, cấp và thoát nước, cung cấp năng lượng và
tiếp cận thông tin [47].
Những tài sản trong ñời sống có mối quan hệ với nhau theo nhiều cách khác
nhau, là phương tiện tạo ra cuộc sống tích cực. Việc sở hữu một loại tài sản giúp
người dân từ ñó có thể tạo thêm các loại tài sản khác. Ví dụ: người dân dùng tiền
(nguồn vốn tài chính) ñể mua sắm vật dụng sản xuất và tiêu dùng (nguồn vốn vật
chất) [47].
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau
ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác
nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh. Ở khu vực
nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư khác nhau, ngành
nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một ñặc trưng riêng của vùng ñó.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân còn thấp, khả
năng chuyển ñổi nghề nghiệp còn khó khăn do ñó tâm lý người dân là giữ ñược ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng
họ vẫn không cho thuê
1.1.3. Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
1.1.3.1. Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Các nước trên thế giới ñều coi ñất ñai là một loại tài sản phải ñăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký
quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt lập
HSðC, cấp GCNQSDð. Hệ thống HSðC và GCNQSDð có liên quan mật thiết với
công tác bồi thường, hỗ trợ, TðC và là một trong những yếu tố quyết ñịnh khi xác
ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSðC có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản
lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất
ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy
ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã
ñã cấp GCNQSDð) ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất, một số ñịa phương
chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCNQSDð như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà
Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [4].
Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối
tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về
sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp
GCNQSDð thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất cũng có hạn. ðể tồn tại và duy trì

cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai ñể
sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các ñịa phương, là công
cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa
nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH - HðH ñất nước nói chung và các
ñịa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất
ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo
quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có
quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất thông qua quyết ñịnh thu hồi ñất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất, giao
ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất.
- Căn cứ quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương án
bồi thường GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng ñất nói
riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính
bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án
“treo" [8].

1.1.3.3. Công tác giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường,
GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình
trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và môi trường tính từ ngày 01/7/2004 ñến
ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó
diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha,
giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha
(trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [4].
1.1.3.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật ñất ñai
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó
không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất. Sau khi Quốc
hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh
chóng ñi vào cuộc sống.
Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt
những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên, do tích chất chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất
của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá

nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi
thường, GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là
số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống
chưa ñồng bộ, thiếu chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẻ hở trong việc thực
thi pháp luật [4].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất, việc
tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật ñất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường cho thấy UBND các
cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật ñất ñai nhưng nhận thức về các
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều ñịa
phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp
luật trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và
ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [3].
1.1.3.5. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay, ở nước ta giá ñất dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng
hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai
2003 là các quy ñịnh về giá ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại
giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập
nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau [3].
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, GPMB, TðC
ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày

17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày
17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành
quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khung giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược
áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp
dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K
nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng I. Do
vậy, giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát
sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các ñịa phương.
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy
ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất;
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [23].
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất,
bồi thường, GPMB, TðC ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003.
ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1
ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày
16/11/2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð - CP về phương

pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát
với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện
nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên
tắc ñó, dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi ñất và gây ách tắc trong khi thực
hiện công tác bồi thường, GPMB.
1.1.3.6. Thị trường bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày
càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất ñộng sản ñã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước
trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu
cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi
ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

1.1.4. Tác ñộng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến phát triển cơ
sở hạ tầng và ñời sống xã hội
1.1.4.1. Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến ñộ dự án:
Giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ sẽ tiết kiệm ñược thời gian, chi phí và sớm
thực hiện dự án và ñưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội. Ngược lại, làm
chậm tiến ñộ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án.
- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có ñiều kiện tập trung vốn cho mở

rộng ñầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến ñộ dự án
dẫn ñến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà ñầu tư.
ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh nếu không ñáp ứng ñược tiến
ñộ ñầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
ðối với dự án ñầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến ñộ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.1.4.2. ðời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường ñầu tư, khai thác các nguồn
lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội ở nước ta thời
gian qua ñã ñược ðảng và Nhà nước quan tâm ñầu tư hầu khắp các vùng, miền trên
cả nước, ñặc biệt tại các thành phố lớn ñã ñóng góp vào sự thành công bước ñầu của
công cuộc CNH - HðH ñất nước, thúc ñẩy kinh tế phát triển, ñáp ứng nhu cầu vật
chất, tinh thần của nhân dân. ðạt ñược kết quả nêu trên công tác bồi thường, GPMB
ñóng vai trò không nhỏ ñể các dự án phát huy hiệu quả.
1.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ
chức ngân hàng quốc tế
1.2.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở
hữu tập thể. ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
ðất ở khu vực nông thôn và ñất NN thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng. Theo
quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước