Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và sự bền vững của ngân sách thành phố hồ chí minh

B GIÁO DO
 THÀNH PH H CHÍ MINH
o0o




PHM ANH THI


THU S DNG T PHI NÔNG NGHIP
VÀ S BN VNG CA NGÂN SÁCH
THÀNH PH H CHÍ MINH





LU






TP. H Chí Minh, 2015

B GIÁO DO
 THÀNH PH H CHÍ MINH
o0o

NG DY KINH T FULBRIGHT


PHM ANH THI


THU S DNG T PHI NÔNG NGHIP
VÀ S BN VNG CA NGÂN SÁCH
THÀNH PH H CHÍ MINH


Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s: 60340402


LU

ng dn khoa hc:
TS. HUNH TH DU


TP. H Chí Minh, 2015
-i-

L

TôiăxinăcamăđoanălunăvnănƠyădoătôiăthc hin. Các đon trích dn và s liu s dng
trong lunăvnăđuăđc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit
ca tôi. LunăvnănƠyăkhôngănht thit phnăánhăquanăđim caătrngăi hc Kinh t
Thành ph H ChíăMinhăhayăChngătrìnhăGing dy Kinh t Fulbright.

TP H ChíăMinh,ăngƠyă18ăthángă7ănmă2015
Tác gi



Phm Anh Thi


-ii-
LI C

Tôi xin chân thành gi li cmănăđnăChngătrình Ging dy Kinh t Fulbright cùng các
thy cô caăchngătrình.ăc bit xin trân trng cmănăs hng dn tn tình ca Tinăsă
Hunh Th Du trong sut quá trình tôi làm lunăvn.ă
Xin cmănănhngăngi bn trong lp MPP6 đƣăluônăh tr tôi trong quá trình hc tp
cngănhătrongăquáătrìnhăthc hin bài vit. Cui cùng, tôi mun t lòng tri ân tiăgiaăđình
đƣăluônăbênăcnhăđng viên tôi trong sut thi gian qua.

Tác gi
Phm Anh Thi

-iii-
TÓM TT LU
Thành ph H Chí Minh (TPHCM) có vai trò quan trng v kinh t, xã hi ca Vit Nam
nhngăli đangăb kìm hãm s phát trinădoăcăch qun lý thu chi ngân sách. Trong nhng
nm qua, TPHCM ch gi liă chaă ti 30% tngă ngơnă sáchă thuă đc, chaă bng 10%
GRDP caămình.ăTrongăkhiăđó,ăHƠăNiăđc gi liăđn 56% ngunăthu,ătngăđngăvi
21,9% GRDP, mt s thành ph trong khu vcănhăThng Hi, Hng Kông, Singapore

có mc chi ngân sách so vi GDP gpăđôiăhoc gpă3ăTPHCM.ăThêmăvƠoăđó,ăcu trúc các
ngun thu không bn vng dnăđn h qu khôngăđ chiătiêuăđ thc hin các mc tiêu
phát trin kinh t, xã hiătngăxng vi timănng.
Vn đ đt ra hinănayăđ gii quyt tình trng kém bn vng ca ngân sách thành ph là
phi tìm ra các ngun thu có tính n đnh lâu dài mà thành ph có th gi li đ tài tr cho
nhu cu ca mình. Thu btăđng sn (BS) thu hàng nm - Thu SDPNN ni bt lên
nhălƠămt ngun thu timănng.
Tuy nhiên, s thu thu SDPNN  TPHCM nhng nm qua khôngăđángăk vƠăchaăđc
chú trng đúngămc. C th, s thuănmă2013ăch bng khong 10% timănngăcóăth thu
đc,ăchaăbngă0,1%ăngơnăsáchăđaăphng. Nhng trc trcăđn t chính sách thu sut
thp,ăcăs thu hp cng vi qun lý hành thu kém hiu qu.
Sau khi tham kho kinh nghim th gii cng vi phân tích tình hình thc t  Vit Nam,
đ tƠiăđƣ đaăraămt s gi ý chính sách nhm tng ngun thu thu SDPNN  TPHCM.
Nhóm kin ngh th nhtăđi vi Chính ph liênăquanăđn vicătngăquyn ch đng cho
TPHCM trong qun lý ngân sách thông qua vic choăphépăTPHCMăđc quynăthíăđim
ci cách thu SDPNN. Nhóm kin ngh th hai gi ý cho TPHCM thc hinăthayăđi
theo l trình, thông qua 3 kch bn thu nhmăđtăđc mc tiêu s thu thu xp x 1%
GDP, 13% tngăchiăngơnăsáchăđaăphngă(t l trung bình ca các quc gia trên th gii).
Các gii pháp c th trong ngn hn bao gm vic hoàn thinăcăs d liu v đt đai, thay
điăgiáăđt tính thu, xây dng h thng cácăđim np thu, giúp gim chi phí hành thu,
tngăhiu qu thu thu. T đó,ăv dài hn, s m rngăcăs thu cho c nhà vƠăđtănhăxuă
hng thu BSătrênăth gii và tip tcătngăthu sutăđ đm bo ngunăthuăđng thi
cngăđápăngăđc các mc tiêu v điu tit th trngăBS.ă
-iv-




LIăCAMăOAN i
LI CMăN ii

TÓM TT LUNăVN iii
MCăLC iv
DANH MC T VIT TT vi
DANHăMCăBNG vii
CHNGă1:ăGII THIU 1
1.1. Bi cnh 1
1.2. Mc tiêu nghiên cu 2
1.3. Câu hi nghiên cu 2
1.4. Phngăphápănghiênăcu 2
1.5. B cc nghiên cu 3
CHNG 2.ăCăS LÝ THUYT VÀ KINH NGHIM QUC T 4
2.1. Tính bn vng caăngơnăsáchăđaăphng 4
2.2. Thu btăđng sn 4
2.2.1.ăcăđim ca thu BS 5
2.2.2. Yêu cu cho Thu BS 5
2.2.3. Tính kh thi ca thu BS 6
2.2.3.1.ăCăs thu 6
2.2.3.2. Giá tính thu 6
2.2.3.3. Thu sut 8
2.3. Kinh nghim ca mt s quc gia 8
2.3.1. Thu btăđng sn  Canada 8
2.3.2. Thu btăđng sn  Trung Quc 9
2.3.3. Thu btăđng sn  Indonesia 10
CHNGă3.ăÁNHăGIÁăTệNHăBN VNG CA NGÂN SÁCH
THÀNH PH H
CHÍ MINH 12
3.1. Kh nngăthc hinăcácănghaăv tài chính hin ti 12
-v-
3.2.ăChínhăsáchăchiătiêuăđm bo cho kinh t tngătrng 14
3.3. Kh nngăđápăngăcácănghaăv trongătngălaiăbng gánh nng thu hin ti 15

3.4. Kh nngăchiătr nghaăv hin ti mà không chuyn gánh nng chi phí lên th h
tngălai 16
3.5. So sánh tính bn vng ngân sách TPHCM vi mt s thành ph trong khu vc 17
3.6. Kt lun v tính bn vng caăngơnăsáchăđaăphng 18
CHNGă4.ă XUT CI CÁCH NHMăTNGăS THU THU S DNGăT
PHI NÔNG NGHIP  THÀNH PH H CHÍ MINH 19
4.1. Timănngăthuăthu s dngăđt phi nông nghip ti TPHCM 19
4.1.1.ăc tính timănngăthuăthu s dngăđt phi nông nghip 19
4.1.2. Phân tích tình hình thu thu s dngăđt phi nông nghip 19
4.1.2.1. T l bao ph 20
4.1.2.2. T l đnh giá 21
4.1.2.3. Doanh thu thu thuăđc trên tngănghaăv thu đc lpăhóaăđn 22
4.2.ă xut ci cách chính sách thu 23
4.2.1. Kch bn 1: Ci thin công tác qun lý thu thu 24
4.2.2. Kch bnă2:ăThayăđi thu sut 24
4.2.3. Kch bnă3:ăThayăđiăcăs thu và thu sut 25
4.3. Kt lun 26
CHNGă5.ăKT LUN VÀ KHUYN NGH CHÍNH SÁCH 28
5.1. Kt lun 28
5.2. Khuyn ngh chính sách 29
5.2.1. Kin ngh đi vi Chính ph 29
5.2.2. Kin ngh đi vi TPHCM 30
5.2.2.1.ăTngăs thu thu SDPNNătrongăngn hn 30
5.2.2.2. Tngăs thu thu SDPNNătrongădƠiăhn 31
5.3. Tho lun v các kin ngh chính sách 32
5.4. Hn ch ca lunăvn 32
TÀI LIU THAM KHO 33
PH LC 37
-vi-

DANH MC T VIT TT

T vit tt

Tên ting Anh
Tên ting Vit
BS
:

Btăđng sn
đ.t.găăăăăăă
:

đng tác gi
VTăăăăăăăăă
:

năv tính
GDP
:
Gross Domestic Product
Tng sn phm quc ni
GRDP
:
Gross Regional Domestic Product
Tng sn phm trong tnh
IMF
:
International Monetary Fund
Qu tin t th gii

NGTK
:

Niên giám thng kê
NHPT
:

Ngân hàng phát trin
NHTG
:

Ngân hàng th gii
NSCT
:

Ngân sách cp trên
NSNN
:

NgơnăsáchăNhƠănc
NSQG
:

Ngân sách quc gia
NSTP
:

Ngân sách thành ph
ODA
:

Official Development Assistant
Ngun vnăvayăuăđƣiăt nc ngoài
OECD
:
Organization for Economic Co-
operation and Development
T chc hp tác phát trin
kinh t
SDPNN
:

S dngăđt phi nông nghip
SXKD
:

Sn xut kinh doanh
TPHCM
:

Thành ph H Chí Minh
UBND
:

U ban nhân dân

-vii-

Bng 2.1. Giá tr tính thu vƠăphngăphápătínhăgiáătr trong Thu BS 7
Bng 3.1. Thu ngân sách TPHCM so vi c nc 13
Bngă3.2.ăCăcu thu ngân sách theo ni dung kinh t 14
Bngă3.3.ăCăcuăchiăngơnăsáchăđaăphng 14
Bng 3.4. Nhu cu vn thc và thiu ht tài tr trongăcácălnhăvcăcăs h tngăđa
phngăcaăTPHCMăgiaiăđon 2011 ậ 2015 16
Bng 4.1. Tính toán s thu timănngănmă2013 19
Bngă4.2.ăc tính doanh thu thu kch bn 2 25
Bngă4.3.ăc tính doanh thu thu kch bn 3 26

-1-
I THIU

1.1. Bi cnh
Thu btăđng sn (BS) là loi thu tài sn ph bin nht,ăđcăđánhătrênă giáătr ca
BS,ăbaoăgmăđt và nhng kin trúc xây dngătrênăđó. ắMt chính sách thu BS là thit
yu và không th tránhăđcẰ
1
.ăi viăcácănc phát trin, loi thu nƠyăđcăvíănhămt
c máy to ngunăthuăđy timănngăvƠătngăđi năđnh. Hu ht các qucăgiaăđangăphátă
trin hay trong quá trình chuynă đi xây dngăhocă ci cách thu BSănhm toăraă đ
ngun lc dài hn cho đaăphng.ăCácăsc thu BS đc áp dng  cácănc khác nhau
ph thuc vào mcăđíchăápădng chính sách. Mt s nc ch yu nhmăđn vic cung cp
mt ngun thu chính và năđnh cho chính quynăđaăphngăthôngăquaăthu BS hàng
nm trongăkhiăcácănc khácăuătiênăvicătngăngun thu chung (ch yu da vào thu

chuynănhng tài sn) hocătngătínhăhiu qu và s công bng ca toàn b h thng thu
(da vào thu trên li ròng hoc thu t quà tng, tha k).
2

 Vit Nam, mt s loi thu đangăđc áp dng cho vic s dngăđtăđaiăvƠătƠiăsnănh:ă
Thu nhƠăđt, Thu s dngăđt nông nghip, Thu chuynănhng quyn s dngăđt, tin
l phí s dngăđt, các loiăphíăthuêăđt và mtănc và l phíăđngăkỦătrc b. Trongăđó,ă
Thu s dngăđt phi nông nghip (SDPNN) đc áp dng t nmă2012 là loi thu BS
đc thu hàng nm, mang tính cht năđnh và d báoăđc. Tuy nhiên, thng kê cho thy
s thu thu SDPNN  Vit Nam trong nhngănmăquaăchim t l chaăti 0.2% trong
tngăthuăngơnăsáchănhƠănc. Bên cnhăđó,ă Thành ph H Chí Minh (TPHCM) con s
nƠyăcngăđcătínhătoánăchaăđn 0.1% tngăthuăngơnăsáchăđaăphng,ălƠăconăs quá ít.
3

T đó,ănhn thy rng tính kh thi ca loi thu này hin ti vnăchaăđtăđc.
Vi bi cnh các ngun thu chim t trng cao hinănayănhăthuăt du thô, t thu xut
nhp khu, t vicăbánăđtăcóăxuăhng s gimătrongătngălai,ăđiu này đƣ nhăhng
không nh đn tính năđnh và bn vng ca ngân sách TPHCM. Vnăđ đt ra là phi huy

1
Klibaner (2013).
2
Chi tit  Ph lc 2.
3
Chi tit  Ph lc 3.
-2-
đng đc ngun thu có tính bn vng lâu dài đ góp phn giúp thành ph trong vic ci
thin mô hình thu chi. Thu btăđng snă(BS)ăni btălênănhălƠămt ngun thu tim
nng. Ngun thu ln t đt ca TPHCM là thu môn bài và l phíătrc b mà ch yu là
t vicăbánăđt mt ln, là ngunăcóăxuăhng gim theo thiăgian.ăTrongăkhiăđó,ăkhon

thu thu hƠngănmătrênătr lng ca ci ln nht, là qu đt và s lng công trình xây
dngătrênăđt li chim mt t l nh.ăơyălƠăhn ch trong ngun thu ca thành ph,ăngc
li,ă cngă lƠă điu kin rt ttă đ ban hành mt loi thu tài sn hină đi  TPHCM
(RosengardăvƠăđ.t.g,ă2006).
1.2. Mc tiêu nghiên cu
Vnăđ chínhăsáchăđcăđt ra là phân tích tính kém bn vng ca ngân sách TPHCM hin
ti. T đó, tp trung nghiên cu v thu SDPNN viăvaiătròănhălƠămt ngun thu n
đnhăđ góp phn nâng cao tính bn vng caăTPHCMătrongătngălai.ă tài còn nhm
mcătiêuăđ xut các kch bnăđ tng s thu thu SDPNN hin ti và d báo s thu cho
thành ph trongătngălai.ă tài ch nhm vào vic phân tích thu SDPNN nhălƠămt
công c tngăs thu, nên ch yu xem xét tinh kh thi ca loi thu này. Tính công bng và
hiu qu nuăcóăđ cpăđn ch là tham kho cho mt s gi ý chính sách.
1.3. Câu hi nghiên cu
 tài nhm tr li ba câu hi:
Th nht, tính bn vng ca ngân sách TPHCM hin nay nhăth nào?
Th hai, tính kh thi ca thu SDPNN hin nay nh th nào?
Th ba, s thu t thu SDPNN ca TPHCM có kh nng tng lên bao nhiêu theo nhng
kch bn khác nhau?
1.4. u
 tài s dngăphngăphápăđnh tính, s dng khung lý thuyt ca Schickă(2005)ăđ đánhă
giá tính bn vng ngân sách TPHCM. Thêm vào đó, tng hp lý thuyt v thu BS, tính
kh thi ca thu và phân tích kinh nghim quc t thông qua ba qucăgiaăđin hình. Ngoài
-3-
ra, nghiên cu s dng ngun s liu t Bng giá các loi đt nm 2013 do UBND
TPHCM quy đnh, t Niên giám thng kê (NGTK) TPHCM 2013 và các s liu tng hp
t các ngunăkhácănhauăcngănhătínhătoánăca tác gi đ lƠmăcăs c tính s thu thu
timănngăca TPHCM.
1.5. B cc nghiên cu
Nghiên cuăđcătrìnhăbƠyătheoă5ăchng,ăc th nhăsau:ă
Chngă1:ăGii thiu.

Chngă2:ăCăs lý thuyt và Kinh nghim quc t.
Chngă3: ánhăgiáătìnhăhìnhăngơnăsáchăTPHCM.
Chngă4:ă xut ci cách nhm tng s thu thu SDPNN cho TPHCM.
Chngă5:ăKt lun và khuyn ngh chính sách.

-4-
 LÝ THUYT VÀ KINH NGHIM QUC T

2.1. Tính bn vng c
aăphngămun phát trin bn vng thì ngân sách phi bn vng. Tính bn vng ca
ngân sách là khái nim đc s dng ngày càng ph bin hin nay vi nhiuăcáchăđánhăgiáă
khác nhau. TheoăVăìnhăÁnhă(2013,ătrích trong ng Th Mnh, 2011), ngân sách bn
vngălƠăắmt ngân sách luôn có kh nngăcungăcpăchoănhƠănc nhng công c tài chính
kh dng, trong bt k tình hung nào, thu và chi ngơnăsáchănhƠănc (NSNN) đuăđc
kim soát mt cách ch đng, trong ngn hn, trung hn và dài hnăđuăkhôngăđy Nhà
nc vào tình trng v nẰ.
Nghiên cu s dng khung phân tích tính bn vng ngân sách ca Schick (2005). Ngân
sách bn vng phiăđm bo 4 yu t: Tình trng có th tr n (Solvency) - Kh nngăca
chính ph trong vic thc hinăcácănghaăv tƠiăchính;ăTngătrng (Growth) - Chính sách
chiătiêuăđm bo cho kinh t tngătrng; năđnh (Stability) - Kh nngăca chính ph
trong vică đápă ngă cácă nghaă v tngă laiă bng gánh nng thu hin ti; Công bng
(fairness) - Kh nngăca chính ph trong vic chi tr cácă nghaă v hin ti mà không
chuyn gánh nng chi phí lên th h tngălai.
2.2. Thu bng sn
Thu là mt khonăđóngăgópămangătínhăbt buc, là mt khon chuyn giao ngun lc ca
ngi dân cho chính ph. Thu có chcănngăto ngun thu cho NSNN,ăđápăng nhu cu
chi tiêu ca chính ph, phân b ngun lc, phân phi thu nhpăcngănhălƠăcôngăc qun lý
kinh t vămô.ăCnăc theoăđiătng chu thu, có th chia các sc thu thành ba loi: thu
thu nhp, thu tiêu dùng và thu tài sn. Thu tài sn là loi thu cóăđiătng chu thu là
giá tr tài sn, bao gmăđng snăvƠăBS.ă

Thu BSălƠăthu đánhătrên giá tr vn caăđt và các ci tin, giá tr hƠngănmăhayătin
thuêăđt hoc giá tr đt theo v trí. Trong thc t, thu BS có th đc áp dng vi khái
nim rngăhn,ăbaoăgm các loi thu đánhătrênăquyn s dng, s hu và chuyn giao
-5-
BS (Norregaard, 2013). Tuy vy, khái nim quan trng nhtăkhiănóiăđn thu BS trong
các nghiên cu liên quan vn là loi thu đánhăhƠngă nmăvìă đơyălƠă sc thu mangăđn
doanhăthuăthng xuyên và bn vng nht.
2.2.1. c đim ca thu BS
Theo Enid Slack (2002), thu BSăcóămt s đcăđim khác bităvƠătácăđngăđn vic ci
cách thu. Th nht, thu BS có tính hin hinăcao.ăây là loi thu đc tr trc tip
di hình thc thu khoánăđnh k, không ph thuc vào ngun thu nhp caăngi np
thu nhăcácăloi thu thu nhp.ăDoăđó,ăngi np d xácăđnhăđc s thu phi np. Th
hai, v lý thuyt, thu BS là loi thu cóăđngăkỦănênămangătínhăcht d thu. Th ba,
nhiu ý kin cho rng thu BS to gánh nng cho nhngăngi có thu nhp thpăhnălƠă
nhngăngi có thu nhp cao, nên huănhăqucăgiaănƠoăcngăquyăđnh v nhngătrng
hp min gim thu.ăiuănƠyăcngălƠmătngăgánhănng cho vic thc thi các sc thu.
Cui cùng, thu BS ngoài mcăđíchăchínhălƠăto ngun thu bn vng cho chính quynăđa
phngăcònăcóătácădngăđiu tit th trng BS, góp phnăthúcăđy phát trin kinh t.
ơyăcngălƠămt trong nhng lí do quan trngăđ các quc gia thc hin ci cách thu này.
2.2.2. Yêu cu cho Thu BS
4

Lý thuyt thu đƣăxácăđnh các nguyên tc chung ca mt h thng thu bn vng là hiu
qu kinh t (thu gim thiu tn tht xã hi,ăcăs thu rng và thu sut thp), công bng
kinh t (công bng dc và công bng ngang) và kh thiăhƠnhăchínhă(đnăgin, minh bch,
gim chi phí thc thi, to ngân sách ròng ln nht). Theo Lymer & Hancock (2002),
Stiglitz (2000) và James & Nobes (2000), mc tiêu quan trng nht ca thu BS  hu
htăcácănc là cung cp tài chính cho chính quynăđ chi tiêu công, phân phi li phúc li,
điu phi ngun lc th trng mt cách hiu qu và kim soát vòng quay tin.ăNhăvy,
vic toăraădoanhăthuăđ ln viăchiăphíătngăđi thp là nhim v đuătiênăvƠătrc nht

khi áp dng thu BSă(Doherty,ă1999).
5
Sau khi thc thi mt thi gian,ăđnăgiaiăđon phân
phi li, tính hiu qu và công bng mi là quan trngăhn.ăTrongăgiaiăđonăđu áp dng

4
Chi tit  Ph lc 4.
5
Kitchen (2003).
-6-
thu BSă VităNamănhăhin nay, nghiên cu ch tp trung vào tính kh thi ca loi thu
này, c th là s thu thu và kh nngăhƠnhăthuăca thu SDPNN.
2.2.3. Tính kh thi ca thu BS
2.2.3.1. C s thu
Thu BS có th đcăđánhătrênăgiáătr đt, giá tr côngătrìnhătrênăđt (nhà), giá tr c đt và
nhà hoc giá tr choăthuêăhƠngănm.
6
Vic chn laăcăs thu ph thuc vào các quc gia
khác nhau, vi mcăđíchăci cách và vic thc thi khác nhau. Theo tng hp ca Trnh Hng
Loan (2010)
7
, trong tng cng 122 quc gia xem xét, giá tr tài snălƠăcăs thu đc s
dng ph bin nht (52 quc gia áp dng),ăsauăđóălà din tích và giá tr tính thu hƠngănm.ă
NgoƠiăra,ăcácănc Trung Bc M hayăcácănc phía Tây (hu ht là nhngănc có thu
nhp cao) ch yu la chn giá tr tài snălƠmăcăs thu BS.
ngătrênăgócăđ s thu thu, có th thy rngăđ có mt doanh thu thu đnhătrc, nu
giá tr BS đánh thu cao ch cn áp dng mt mc thu sut thp,ănhngăngc li, nu
đánhăthu  căs giá tr BS thp thì mc thu sut phiăcaoăhnăđ đm bo doanh thu.
(Nguyn Th M Linh, 2012).
8

Nhăvy, nu mc tiêu đt đc s thu thu đnhătrc thì
viăcăs thu rng, mc thu sutăđaăraăs thpăhnăvƠădoăđó,ătrongăthc t, có th s d
đc chp nhnăhn.ă
2.2.3.2. Giá tính thu
Theo Harry Kitchen (2003), mt s cách chn giá tr tính thu và cách tính giá  các quc
giaăđc tng hp li bao gm:
a. Giá tr th trng ca tài sn trên đt
Giá tr th trngălƠăgiáăđcăxácăđnh t nguyn biăngiămuaăvƠăngi bán. Giá này
đc tính theo giá mua bán tài snătrongănmătínhăthu hocătheoăcácăphngăphápăđnh giá

6
Norregaard (2013).
7
Chi tit  Ph lc 5.
8
Ví d c th  Ph lc 6.
-7-
đc s dng.ăThôngăthngăcóăbaăphngăphápăđnhăgiáăđc s dng: cáchăđnh giá so
sánh,ăcáchăđnh giá khuăhaoăvƠăcáchăđnh giá theo thu nhp (theo tin thuê thc t).
9

b. Giá tr th trng ca đt
Bn chtăcáchăđánhăgiáătheoăgiáăđt là mtătrng hpăđc bit vì tách riêng giá tr ca
nhngăcôngătrìnhătrênăđt ra khi giá tr đánhăgiá.ăTuyăvy, vic này là không d dàng và
khóătínhăchínhăxácădoăđóăítăđc s dng rng rãi.
c. Giá tr th trng ca c nhà và đt
Viăcáchăđánhăgiáătheoăđnăv,ăcăs thu là s kt hp giaăđt và nhà. Giá tr này có th
xétăđn v trí,ăđiu kin th trng hay chtălng cu trúc caăđnăv nhƠăđt.ăCáchăđánhă
giáănƠyăđc s dng rngărƣiăvƠăđc cho là phù hp vi các nc phát trinăcngănhă
đangăphátătrin.

Bng 2.1. Giá tr tính thu  trong Thu 
 thu
ng
Mt s c s dng
Giá tr th trng
Giá so sánh, giá khu hao hoc
đnh giá theo thu nhp
Canada, Hoa K, Úc, Indonesia, Nht
Bn
Giá tr cho thuê
Thu nhp cho thuê ròng
Pháp, Morocco, nă
Giá tr nhà và đt
S mét vuông ca c nhà và
đt,ăđcăđiu chnh
Israel, Phn Lan, Estonia, Cng hòa
Séc, Slovakia, Nga
Ngun: Trích trong Harry Kitchen (2003), Property Taxation: Issues in Implementation
Bng tng hp giá tr tính thu vƠăphngăphápătínhăchoăthyăcácănc tiên tin (Canada,
Hoa K)ăhayăcácăncăđcăđánhăgiáălƠăcóăh thng thu BSăttă(Indonesia)ăđu s dng
giá tr th trngăđ tính thu BS.ăơyălƠămt gi ý quan trng cho Vit Nam trong quá
trình ci cách loi thu này.



9
Chi tit  Ph lc 7.
-8-
2.2.3.3. Thu sut
Thu sut ca các loi thu BS đc áp dng hin nay có th phân thành 4 loi: Thu

sut t l, Thu sut c đnh, Thu sutălyătin và Thu sutălyăthoái.
10
Hu ht các quc
gia phát trin chn thu sut t l vìănóăđnăgin và hiu qu trong thcăthiăhnăthu sut
lyătin, bt chpă nhcăđim có th tn ti v vic kém công bng và có th to ra ít
doanh thu hn. Trongăkhiăđó,ăthu sutălyătinăthngăđc áp dng kèm vi vic min
tr thu cho tài sn giá tr thp. Loi thu sut này có v nhăcôngăbngăhnăvìămc tiêu
ca nó là gim gánh nng thu choăngi thu nhp thp và chuynăsangăchoăngi có thu
nhpăcaoăhn.ăTuyăvy, loi này li khó thc hin trong thc t do h thngăđnh giá và h
thng s liu không hoàn chnh.
2.3. Kinh nghim ca mt s quc gia
Ngày nay, chính sách thu BSăđangăđc s dng rng rãi  tt c cácănc. Vit Nam
hină đangă trongă quáă trìnhă ci cách h thng thu nên cn nghiên cuă đ hc hi kinh
nghim  các quc gia khác.  tài đƣăchn ba qucăgiaăđin hình viăđiu kin kinh t, xã
hiăcngănhăchínhăsáchăthu khácănhauăđ tng hp và rút ra bài hc tham khoăchoănc
ta: Canada là mt quc gia Châu Âu có h thng thu hinăđi.ăIndonesiaălƠăncăđangă
phát trinănhăVit Nam vi vic ci t chính sách thu BSăđcăđánhăgiáălƠăkháăthƠnhă
công. Trung Quc là mt qucăgiaăcóăđcăđimăvnăhóa,ăxƣăhiăcngănhăchínhăsáchăthu
có nhiuănétătngăđng vi Vit Nam.
2.3.1. Thu bt đng sn  Canada
H thngăđánhăgiáăthng nht da trên giá tr th trngăđc áp dng  Canada. Vicăđánhă
giá giá tr tài snăđc thc hină3ănmămt ln. TheoăcáchăđánhăgiáănƠy,ăcácăchínhăquyn
đaăphngăđnh mc thu sut cho các loi tài sn khác nhau: khu vc nhà , khu vc
đôngădơnăcă(multiresidental),ăthng mi, công nghip, phân phi, nông tri và rng có
qun lý. Ngoài ra, trong các loi này còn có th đc chia nh ra tùy tng thành ph.

10
Xu (2011); Chi tit  Ph lc 8.
-9-
Thu tài snăđc tính bng cách s dng giá tr th trng ca tài snăđcăđnh giá bi

T chcăđnh giá tài snăđôăth MPAC
11
, nhân vi thu sut ca chính quyn cng vi mc
thu sut giáo dc cho loi tài sn phù hp.
2.3.2. Thu bt đng sn  Trung Quc
Thu BS  Trung Qucătrcăđơyăđc thit k tngăt  Vit Nam, bao gm 5 loi
thu.
12
Tuy nhiên, h thng thu nƠyăđc minh chng là gp nhiu trc trc. Th nht, s
thu thu còn hn ch, ngun thu cho chính quyn không bn vng. Th hai, gánh nng
thu ch yu là vào hotăđng mua bán ch không phi hotăđng s hu.
Doăđó,ăt nmă2003, ci cách thu BS btăđuăđcăđ ngh. 6 thành ph đc chn làm
th nghimăvƠoănmă2006ăvƠăđnănmă2007ălƠă10ăthƠnhăph. Mc tiêu ca ci cách thu là
xây dng mt h thngăđánhăthu trên c đt và nhà daătrênăgiáăđcăxácăđnhăhƠngănmă
đ to ra ngun thuăđángăk cho chính quynăđaăphng.ăCAMAă(H thng kimăđnh tin
hcăhóa)ăđc thc thi  các thành ph th nghim.
Quá trình ciăcáchăđc din ra tngăbc mt t nmă2005ăđnă2011ăđ xây dngăcăs
d liu và tính toán các kch bn thu thích hp. Mt s kt qu tích ccăđángăk đƣăđt
đc. VƠoănmă2010,ădoanhăthuăthu t BS  Trung Quc khong bng 1,6% GDP, gn
bng vi doanh thu  cácănc OECD. Tuy nhiên, so vi mc trung bình ca các quc gia
này, Trung Qucăthuăđc nhiu thu t giao dch BS và ít các khon thu t các BS
hàng nm hn.
13

nănmă2011,ăThng Hi và Trùng Khánh btăđu th nghim mtăbc tin quan trng
trongăquáătrìnhănƠy.ăóălƠăthuăthu đi vi nhà th hai caăcădơnăthƠnhăph và nhà th
nht ca dân nhpăcăda trên giá giao dch.  Thng Hi, nu mtăgiaăđnh có nhà vi
dinătíchăhnă60ăm
2
/ngi, tài snăđóăs đcăđánhăthu  mc 0.4% - 0.6% trên giá tài sn

hƠngănm.  Trùng Khánh, mc thu sut tp trung nhiu vào vic hn ch đuăcăbit th
và tài sn giá tr ln, vi mc thu t 0.5% -1.2% trên giá tài sn miănm.ă
Tuy rngăđnănmă2014,ăchínhăsáchămi  hai thành ph nƠyăđc chngăminhălƠăđƣăgópă
phn vào vic gim giá BS  cácăđaăphngăđóăvƠătngăngun thu thu choăđaăphngă
nhngănhng kt qu này vnăchaăđ thuyt phc. Nhiu nhà chính sách cho rng tuy

11
Municipal Property Assessment Corporation.
12
Chi tit  Ph lc 9.
13
Brys (2013).
-10-
doanhăthuăcóătngănhngăchiăphíăqunălỦăvƠăđánhăgiáăca Chính ph cngătngăcaoăkhôngă
kém.ăThêmăvƠoăđó,ăth trng BS  Trung Quc h nhit không phi ch yu là nh s
thayăđi chính sách loi thu này, mà do t naăđuănmă2014,ăth trng li có du hiu
đcăắlƠmămẰătr li. Vì các lí do trên, Chính ph Trung Quc vnăđangăcơnănhc v vic
nhân rng trin khai cho các tnh thành khác.
2.3.3. Thu bt đng sn  Indonesia
14

Trc ci cách, h thng thu Indonesia rt phc tp gm 7 loi thu vi các mc thu sut
khác nhau và qun lý biăcácăcăquanăkhácănhau.ăT 1985, chính ph btăđu thc hin ci
cáchăgiaiăđon 1 và đn 1987, thc hin ciăcáchăgiaiăđon 2 vi mc tiêu ci thin công
tác thu thu.
iătng chu thu là tt c đtăđaiăvƠăcôngătrìnhăxơyădng vi công thcătínhănhăsau:
Thu BS phi np = Giá tr BS chu thu * T l giá tr BS chu thu * Thu sut
Trongăđó:ăGiáătr BSăchu thu đcăđnhăgiáătrênăcăs giá tr th trng: giá trung bình
ghi nhnătheoămuaăbánăthôngăthng hoc giá caăBSătngăđng,ă3ănmăđnh giá mt
ln.ăi vi các khu vc phát trinăthìăđnhăgiáăhƠngănm.ă Thu sută đcăquyăđnh là

0,5%ăđi vi tt c công trình xây dngăvƠăđtăđai.ăCáchătínhănƠyăđnăgin và d áp dng.
im sáng trong ci cách thu BS  Indonesia là vic ci thin công tác thu thu bng
cách s dng H thngăđim np thu SISTEP (quaăngơnăhƠng,ăbuăđin hay ATM) và ch
tƠiăchoăcácătrng hp np tr.
15
Nhngăthayăđi v ci tin qunălỦăđc phát trin và gii
thiu  mc th nghimăcăbn vƠoănmă1989 cho phép chính ph thc hin các quy trình
kim nghim, kinh t hóa vic qun lý và xem xét phn ng ca các nhân viên cho chính
sách mi. Khiăđc nhn đnh là thành công, h thng này bt đu đc áp dng và nhân
rng t nm 1994.
Vi h thng SISTEP, hiu qu thu thu tngălp tc t 65%ălênăđnă79%ătrongănmăđu
tiên thc hin. T khi thc thi thu đt và nhà, vi s thayăđi v chính sách và qun lý,
doanh thu thu BS tngăt 154 t RpăvƠoănmă1985ăậ 1986 lên 5.200 t vƠoănmă2001,ă

14
Rosengard (1998).
15
Chi tit  Ph lc 10.
-11-
bìnhăquơnătngă24% miănmăt 1985 ậ 1986. Doanh thu t thu này tip tc tngănhanh t
gia nhngănmă1980.
16



16
Chi tit  Ph lc 11.
-12-
TÍNH BN VNG CA NGÂN SÁCH
THÀNH PH H CHÍ MINH

Tính bn vng caăngơnăsáchăđaăphngăđc th hin qua tính bn vng ca thu và chi
ngân sách. Theo ni dung kinh t, thu ngân sách bao gm thu, phí và l phí, thu hi quan,
thuănhƠăđt và các khon thu khác. Các khon chi ch yuălƠăchiăđuătăphátătrin và chi
thng xuyên.
3.1. Kh c hi tài chính hin ti
Nghiên cu ca Rosengard và đ.t.gă(2006)ăvi s liuăngơnăsáchăcáchăđơyă10ănmăchoăthy
tcăđ tngătrng s thuătrongăgiaiăđon 2001 ậ 2004 bình quân trên 11%, tuy nhiên, nmă
2003 và 2004 tcăđ tngătrng gim hn so viă2ănmătrc đó (chaăbng mt na).
Thi gian gnăđơyăxuăhng càng tr nên kém tích cc. S thu ngân sách tính theo giá c
đnh ngày càng gim,ă bìnhă quơnă giaiă đon 2010 ậ 2013 là gim khong 1,5%. Không
nhng th, phân tích v ni dung các khon thu  phn sau còn cho thy tính kém bn
vng ca ngun thu. Tngăt, ngân sách thành ph (NSTP) tngă gim không n đnh,
nhngă nhìnă chungă c giaiă đon tng gn 1%. T l NSTP so vi ngân sách quc gia
(NSQG) khôngăthayăđi nhiu, khong 10%. TPHCM gi li khong chng 27,5% tng
thuăngơnăsáchătrênăđa bàn, là mt con s khiêm tn, gim so viăgiaiăđon 2001 ậ 2004.

-13-
Bng 3.1. Thu ngân sách TPHCM so vi c c

Ch tiêu
2001 –04
2010
2011
2012
2013
Tng
Tng thu NS trên đa bàn
(giá danh nghaăậ nghìn t đng)
157,3

174,1
205,6
228,6
234,6
842,9
Tng thu NS trên a bàn
(giá c nh- nghìn t ng)
142,6
174,1
169,5
170
166,5
680
NSTP (nghìn t đng)
44
46,5
45,1
48,1
47,6
187,3
T ng s thu (%)
11,4%

-2,60
0,25
-2,05
-1,47
TngătrngăNSăđaăphng (%)
18,7%

-2,86
6,66
-1,16
0,88
T l thu NS trên a bàn/NSQG
30,4%
42,70
42,38
30,38
29,66
36,28
T l NSTP/NSQG (%)
9,4%
11,40
11,28
8,60
8,48
9,94
T l NSTP/tng thu NS a bàn
30,9%
26,69
26,62
28,32
28,58
27,55
Ngun: Tính toán t NGTK TPHCM 2013.
Theo ni dung kinh t,ăgiaiăđon 2010 ậ 2013, thu t thu, phí và l phí chim t trng ln
nht và ngày mtătng. Khon thu này ch yu là t doanh nghip, cá nhân  đaăphngă
và chuătácăđng ca s phát trin kinh t.ăơyălƠăkhon thu có tính cht năđnh, bn vng
cho vic phát trin caăđaăphng.ăTip theo là khon thu hiăquan,ădaoăđngătrênădi

30% tngăthuăngơnăsáchătrongăgiaiăđon nghiên cu. Ngun thu này ch yu t thu nhp
khu, thu giá tr gia tng hàng nhp khu, tuy chim t trngăđángăk nhngăđơyăs là
ngun thu không bn vngătrongătngălai.ăiuănƠyăđc gii thích là vì VităNamăđangă
trong quá trình tuân theo các hipăđnhăthngămiăđƣăkíăkt, thu nhp khu s gim dn
nên kh nngăngun thu này s không th tngătrngăđc na.ăCăcu ngun thu khác
mc dù chim t trngăđángăk vƠoănmă2010ăậ 2011,ănhngăcngăđƣăcóăxuăhng gim
dn,ăđnă2013ăthìăchaătiă20%.ăTuyănhiên,ăđiuăđángăluăỦălƠăkhon thu t nhƠăđt.ăơyălƠă
ngun thu có tính chtăđaăphng,ăđc xem là ngun thu ch yuăchoăđaăphngăđi vi
các quc gia trên th gii,ănhngăs liu cho thy ngun thu này chim không ti 6% trong
tng ngun thu ca thành ph nhngănmăqua.ă


-14-
Bng 3.2. cu thu ngân sách theo ni dung kinh t
Ch tiêu
2010
2011
2012
2013
Thu, phí và l phí
22,44%
22,29%
41,87%
48,72%
Thu hi quan
34,74%
33,06%
29,66%
30,69%
t

4,26%
5,4%
5,08%
4,06%
Thu khác
38,56%
39,25%
23,39%
16,53%
Ngun: NGTK TPHCM 2013.
Riêngănmă2013,ăcác khon thu v nhà, đt ch chim khong 4,06% tng thu. Ngoài ra,
trong khong 9.500 t đng các khon thu v nhà, đt, ch có 220 triuăđng là thu thu
SDPNN, còn li ch yu là t vic bánăđt mt ln. Ngun thu này là không năđnh và
cóăxuăhng gim dn theo thi gian.
Nhăvy, tuy rng ngân sách TPHCM có th hin tính bn vng do s tngăn đnh các
ngun thu phân chia (t các loi thu, phí gn lin vi s phát trin kinh t), các khon thu
thành ph đc gi li đ chiătiêuă(đin hình là thu t nhà,ăđt) li chim t trng không
ln và th hin tính không n đnh.
3.2. m bo cho kinh t ng
Bng 3.3. u 
VT: %
Ch tiêu
2010
2011
2012
2013
Bình quân
Tng chi (tr chuyn ngun - t đng)
46.460
54.743

64.745
67.041

n
28,22
26,93
26,81
30,45
28,10
Chiăthng xuyên
33,89
35,75
38,17
39,00
36,70
Chi b sung qu d tr, np NSCT
0,15
0,14
0,04
0,02
0,09
Chi b sung NS cpădi
14,99
13,36
15,22
17,11
15,17
Chi tr n
3,53
9,83

1,87
2,16
4,35
Chi khác
19,22
13,98
17,89
11,26
15,59
Ngun: NGTK TPHCM 2013.
TPHCM gi li khong 27,5% tngă thuă đ chi tiêu. Trongă chiă cơnă đi ngân sách, chi
thng xuyên chim t trng ln nht, trung bình khong 36,7% tng chi. Chiăđuătăphátă
-15-
trin bình quân chim khong 28,1%, TPHCM ch yu s dng khonănƠyăvƠoăchiăđuătă
xây dngăcăbn. TheoăRosengardăvƠăđ.t.g (2006), ngânăsáchăuătiênăchiăchoăđuătăphátă
trin là trách nhim đm bo vic cung ng dch v côngăchoăngi dân, s cóătácăđng
tích cc ti phát trin kinh t bn vng, ch không phi chi quá nhiu cho các khon
thng xuyên. Bìnhăquơnăgiaiăđon nghiên cu, thu NSNNătrênăđa bàn chim 30% tng
thu ngân sách c nc,ănhngătng chi ngân sách TPHCM ch chim t trng khong 6%
tng chi ngân sách c nc,ătrongăđó,ăchiăđuătăphátătrin ca TPHCM ch chim mt t
trng rt khiêm tn so vi c nc.
17
Trc tình hình h tngăđôăth đangăquáăti biălng
dơnăcăđôngăđúcăđ v thành ph đ hc tp, làm vic và sinh sng, ngun chi ngân sách
nhăhin ti là rtăkhóăđ ci thin.
3.3. Kh   ng gánh nng thu hin ti
Nhmăđápăng cácănghaăv tài chính, ngoài ngun thu caăđaăphng,ăTPHCMăđƣăvayăt
Ngân hàng phát trin (NHPT) và phát hành trái phiu chính quynăđaăphng.
TPHCM là chính quynăđu tiên phát hành trái phiu và phát hành nhiu ln. Trong giai
đon 2003-2007, TPHCM đƣăhoƠnăthƠnhăk hoch phát hành trái phiu lên ti 10.000 t

đng. Cho ti cuiănmă2012, dăn trái phiu ca TPHCM vn  mc khong 7.000 t
đng.
18
Thêmă vƠoă đó,ă nmă 2013,ă TPHCMă đƣă phátă hƠnhă 3.000 t đng trái phiu theo
phngăthc bo lãnh phát hành đ b sung ngunăchiăđuătăphátătrin cho các công trình,
d án cp bách, trngăđim.
19

Ngoài ra, t nmă2005ăậ 2012, NHPT Vit Nam cngăđƣăcungăcp 18 khon tín dng vi
tng s 3.362 t đngăchoăTPHCMăđ tài tr cho các d ánăcăs h tngăđaăphng,ăd
n đn cuiănmă2013ălƠă1.336ăt đng.
20

Nhìn chung, trongăgiaiăđon 2010 ậ 2013, TPHCM chi tr n khong 4,35% tng chi.
21

Gánh nng n ca TPHCM là không nhiu và không đángăloăngi.

17
Bùi Th Mai Hoài (2011).
18
Ngân hàng Quc t cho Tái thit và Phát trin, Nhóm NHTG (2013).
19
UBND TPHCM (2014).
20
Ngân hàng Quc t cho Tái thit và Phát trin, Nhóm NHTG (2013).
21
Tính toán  Bng 3.2.
-16-
3.4. Kh   hin ti mà không chuyn gánh nng chi phí lên th h


T khi thành lp (nmă1623) đn nay, TPHCM không ngngătngătrng, phát trin và
hin ti là trung tâm kinh t ln nht ca Vit Nam. Vi dân s gn 8 triuăngi và đangă
trênăđƠătngănhanh,ăápălc v phát trin h tngăđôăth nh giao thông, cpăthoátănc, nhà
, giáo dc, y t mà thành ph phiăđi mt là rt ln. Theo Nhóm NHTG (2013), kh nngă
đápăng nhu cu tài tr d kin cho toàn b cácălnhăvc h tngăđaăphngătrongăgiaiă
đon 2011 ậ 2015 ch khong 41%.
Bng 3.4. Nhu cu vn thc và thiu ht tài tr  h ta
n 2011 - 2015
22

VT: t đng
c h tng
Nhu cu vn thc
Mc thiu ht kinh phí
Giao thông
170.054
123.071
Cc
12.000
4.000
V ng
94.481
24.153
X lý cht thi rn
29.211*
29.211
Nhà  xã hi
9.235
4.251

(*: vnăđuătăchaăđcăxácăđnh)
Ngun: Báo cáo đánh giá tài chính chính quyn đa phng ca TPHCM và c tính ca chuyên gia t vn
công ty Vision Associates trích t Ngân hàng Quc t cho Tái thit và Phát trin, Nhóm NHTG (2013).
Nhăvy, theo s liu tng hp  trên, nhu cu vn thc ca tt c cácălnhăvc này là
314.981 t đng, trong khi tng ngun vn có th thu xpăđc t ngơnăsáchăđaăphng,ă
NSNN, vn vay và ODA ch đt mc 130.295 t đng (chim 41,4% nhu cu vn thc).
Lnhăvc giao thông và v sinhămôiătrng chimăhnă80%ătng cuăđuătăcăs h tng.
Ngoài ra, phn lnălng vn còn thiuătrongăcácălnhăvc giao thông, v sinhămôiătrng
và cht thi rn khá cao. Doă đó,ă mc thiu ht kinh phí ca TPHCM s vào khong
184.685 t đng giaiăđon 2011-2015, và cnăđcăbùăđp t nhng ngun vn khác.

22
Chi tit  Ph lc 12.