Thực trạng và các giải pháp quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN




NGÔ VĂN HỒNG ĐIỆP




THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH





LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC







Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN



NGÔ VĂN HỒNG ĐIỆP



THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN




Hà Nội - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên Ngô Văn Hồng Điệp, xin cam đoan luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai
này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin, số liệu đƣợc sử dụng
trong luận văn là trung thực và chính xác.
Ngày tháng năm 2014
Tác giả



Ngô Văn Hồng Điệp

















LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên -
Đại học Quốc gia Hà Nội, khoa Địa lý đã nhiệt tình giảng dạy và truyền đạt những

kiến thức quý giá cho tôi trong suốt quá trình học tập.
Đặc biệt, tôi xin tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Trần Văn Tuấn đã dành
thời gian để hƣớng dẫn, góp ý cho tôi trong thời gian thực hiện luận văn.
Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng,
Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hóc Môn đã giúp đỡ tôi nhiều trong quá trình
thu thập số liệu cùng các anh chị học viên cao học quản lý đất đai 2012 -2014
Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, bạn bè đã hỗ trợ,
chia sẻ những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện luận văn.
Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, ngƣời thân, đồng nghiệp đã động
viên tinh thần, tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi an tâm, tập trung hoàn thành luận
văn một cách tốt nhất.

Ngày tháng năm 2014



Ngô Văn Hồng Điệp







DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSH
Quyền sở hữu
UBND

Ủy ban nhân dân
GDP
Tổng thu nhập kinh tế
GCN
Giấy chứng nhận
VPĐK
Văn phòng đăng ký




















DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Phân loại và thống kê diện tích các nhóm đất huyện Hóc Môn 27
Bảng 2.2 Giá trị sản xuất nông nghiệp giai đoạn 2009-2011 30

Bảng 2.3 Thống kê dân số huyện Hóc Môn qua các năm 32
Bảng 2.4 Biến động dân số và lao động Huyện Hóc Môn qua các năm 33
Bảng 2.5 Biến động đất đai năm 2013 so với năm 2010 và 2005 44
Bảng 2.6: Giá đất ở do nhà nƣớc quy định tại một số đƣờng chính trên địa bàn
huyện Hóc Môn 51
Bảng 2.7. Giá đất thực tế tại các đƣờng chính của huyện Hóc Môn năm 2013,
2014 53
Bảng 2.8: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ
từ năm 2010 đến nay trên địa bàn huyện Hóc Môn 55
Bảng 2.9: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử
dụng đất từ năm 2010 đến nay trên địa bàn huyện Hóc Môn 57
Bảng 2.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ, gia
đình cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn năm 2010 – 2014 58




MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƢỚC TA 5
1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở Việt Nam 5
1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
nƣớc ta 9
1.2.1 Khái niệm thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta 9

1.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng quyền sử dụng đất 11
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trƣờng quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố 14
1.2.4 Vai trò của thị trƣờng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội 15
1.2.5 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trƣờng QSDĐ 16
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất 16
1.4 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất
đai 2003 đến nay. 21
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 24
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn 24
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 24
2.1.1.1 Vị trí địa lý 24
2.1.1.2. Địa hình, địa chất 25
2.1.1.3. Khí hậu 26
2.1.1.4. Thủy văn 26

2.1.1.5 Tài nguyên đất 26
2.1.1.6 Tài nguyên nƣớc 27
2.1.1.7 Tài nguyên rừng 27
2.1.1.8 Tài nguyên khoáng sản 27
2.1.1.9 Tài nguyên nhân văn 28
2.1.1.10 Thực trạng môi trƣờng 28
2.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan
môi trƣờng: 29
2.1.2.1 Lợi thế 29
2.1.2.2 Hạn chế 29
2.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 30
2.1.3.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 30
2.1.3.2 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 31
2.1.3.3 Khu vực kinh tế thƣơng mại – Dịch vụ 31

2.1.3.4 Dân số, Lao động và việc làm 32
2.1.3.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 34
2.1.3.6 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, môi trƣờng: 37
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện 40
2.2.1. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2005 40
2.2.1.1 Đất nông nghiệp: 40
2.2.1.2 Đất phi nông nghiệp: 40
2.2.1.3 Đất chƣa sử dụng: 41
2.2.2. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2010 41
2.2.2.1 Đất nông nghiệp: 41
2.2.2.2 Đất phi nông nghiệp: 42
2.2.2.3 Đất chƣa sử dụng: 42
2.2.3. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2013 43
2.2.3.1 Đất nông nghiệp: 43

2.2.3.2 Đất phi nông nghiệp: 43
2.2.3.3 Đất chƣa sử dụng: 44
2.2.4 Phân tích đánh giá biến động các loại đất thời kỳ 2005 - 2013 44
2.2.5 Tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai 46
2.2.5.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản: 46
2.2.5.2. Xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính: 46
2.2.5.3 Công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính 47
2.2.5.4 Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng
đất: 48
2.2.5.5 Tình hình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: 48
2.2.5.6 Công tác Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật 49
2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng

này trên địa bàn huyện Hóc Môn. 50
2.3.1. Khái quát về giá đất trên thị trƣờng khu vực nghiên cứu. 50
2.3.1.1 Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa bàn huyện Hóc Môn 50
2.3.1.2 Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn 52
2.3.2. Thực trạng các hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ và công tác quản lý
đăng ký biến động 55
2.3.3. Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện
Hóc Môn 56
2.3.4. Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ. 57
2.3.5 Nhận xét về công tác quản lý nhà nƣớc đối với chuyển quyền QSDĐ . 57
2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng QSDĐ. 60
2.3.7 Đánh giá chung về thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện Hóc Môn 61

CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC
NGHIÊN CỨU 63
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật 63
3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký
biến động quyền sử dụng đất 63
3.3. Giải pháp về tài chính đất đai 65
3.4 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng 66
3.5. Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai,
quản lý các giao dịch về quyền sử dụng đất. 66
3.6. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính. 67
3.7. Một số giải pháp khác. 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO 71


1

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết nghiên cứu đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia là điều
kiện tồn tại và phát triển của con ngƣời và mọi sinh vật khác trên trái đất.
Ở nƣớc ta hiện nay, đƣợc sự quan tâm của Đảng và Nhà nƣớc nền kinh tế
nƣớc nhà có sự phát triển mạnh mẽ. Đặc biệt trong công cuộc đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc ta, một trong những vấn đề quan tâm nhất của
công cuộc đổi mới đó chính là đất đai.
Đất đai đƣợc khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực,
nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nƣớc. Theo pháp luật Việt Nam, toàn bộ đất
đai đều thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý. Ngƣời sử dụng đất
đƣợc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền đƣợc quy định cụ thể. Khi
đó phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ góp
phần quan trọng vào quá trình đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu
hút đa dạng các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình
xây dựng đô thị và nông thôn theo hƣớng phát triển bền vững. Phát triển thị trƣờng
quyền sử dụng đất làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển có
sức cạnh tranh so với thị trƣờng khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tƣ trong và
ngoài nƣớc.
Thị trƣờng QSDĐ ở nƣớc ta đã đƣợc hình thành và đƣợc công nhận từ khi có
Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của ngƣời sử dụng đất (chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ). Từ đó đến nay thị trƣờng
QSDĐ phát triển mạnh song lại không đƣợc quản lý chặt chẽ. Trong một thời gian
dài thị trƣờng QSDĐ hoạt động mạnh mẽ, các hình thức giao dịch quyền QSDĐ
diễn ra phức tạp, Nhà nƣớc đã không thể kiểm soát đƣợc toàn bộ hoạt động của thị
trƣờng này dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh và những cơn “sốt ảo” vế giá
đất thƣờng xuyên xảy ra. Tình trạng này của thị trƣờng tạo ra tỷ suất “siêu lợi
nhuận” nhƣng lại ảnh hƣởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội và dẫn đến
những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho những ngƣời có nhu cầu.

2
Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trƣờng pháp lý ổn định,
có các biện pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ về thị trƣờng quyền sử dụng đất, khắc
phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trƣờng không chính thức hay còn
gọi là thị trƣờng “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có
thể sử dụng động lực của thị trƣờng quyền sử dụng đất để thực hiện tốt việc sử dụng
hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất chƣa sử dụng, đất nông nghiệp không còn khả năng
canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công
nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nƣớc.
Hóc Môn là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ
phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của thị trƣờng quyền sử dụng đất cũng
diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng
phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều
vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học
nhƣ sau: “Thực trạng và các giải pháp quản lý thị trường quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản ở huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh”
2. Mục tiêu của đề tài.
- Làm rõ thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị
trƣờng này trên địa bàn huyện Hóc Môn.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng quyền sử
dụng đất trong thị trƣờng bất động sản trên địa bàn huyện Hóc Môn.
3 . Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng
giá đất ở tại một số trục đƣờng chính của huyện; các hoạt động giao dịch chuyển
nhƣợng, cho thuê, thế chấp trong thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý
các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay.

3
4. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai ở nƣớc ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất theo
pháp luật hiện hành
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất năm 2012, 2013, 2014, các giao
dịch chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng khu
vực huyện Hóc Môn giai đoạn 2010 - 2014.
- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đƣa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Các phƣơng pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất và các số liệu về
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh.
- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: thu thập các số liệu về giá đất
và các hoạt động giao dịch thực tế trên địa bàn nghiên cứu (phỏng vấn trực tiếp hộ
gia đình, cá nhân có đất chuyển nhƣợng; thông tin từ các văn phòng môi giới nhà
đất và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phƣơng)
- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh, làm rõ sự hoạt động của thị trƣờng
qua các giai đoạn khác nhau trong quá trình phát triển của huyện Hóc Môn
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu
thập đƣợc và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trƣờng quyền sử
dụng đất khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nƣớc
về giải pháp quản lý, phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất.

6. Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng:

4
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất ở huyện Hóc Môn,
thành phố Hồ Chí Minh
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu




















5

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
NƢỚC TA
1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở Việt Nam
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi
Quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất
và đời sống.
Trên thế giới, quản lý đất đai ở các nƣớc khác nhau do chế độ chính trị, xã
hội khác nhau, nhƣng điều bao gồm các thành phần chủ yếu là: chính sách, quản lý,
hệ thống thông tin và bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Ở đây, quản lý đất đai cũng
có nhiều hình thức:
Các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân
và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác nhƣ: Sở hữu của Nhà nƣớc, sở hữu
của tập thể, sở hữu của cộng đồng…, vì có nhiều sự quản lý nhƣ vậy nên đất đai
đƣợc mua bán nhƣ một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các
hàng hóa khác. Tại các nền kinh tế này, thị trƣờng đất đai hoạt động mạnh và trở
thành bộ phận trọng yếu của thị trƣờng bất động sản.
Tại Việt Nam, Điều 12 Hiến pháp năm 1946 quy định: “ Quyền tƣ hữu tài
sản của công dân Việt Nam đƣợc bảo đảm”. Tài sản ở đây đƣợc quan niệm động
sản và bất động sản. Nhƣ vậy, đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở hữu; Hiến
pháp năm 1959 quy định tại điều 14:” Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu
ruộng đất và tƣ liệu sản xuất của nông dân” Điều 11 Hiến pháp 1959 quy định: “Ở
nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ
yếu về tƣ liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nƣớc tức là của toàn
dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân
lao động, hình thức sở hữu của ngƣời lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà
tƣ sản dân tộc”. Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân đƣợc vận động góp
ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần
phát triển. Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông nghiệp đƣợc đánh giá là căn bản

6
hoàn thành thì đất ruộng đƣợc tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng quỹ
ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức
sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập thể về
ruộng đất của hợp tác xã.
Qua hai Hiến pháp 1946 và 1959 thừa nhận tồn tại nhiều sở hữu khác nhau
về đất đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể
chế đối với đất đai. Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý” [Điều 19]. Sự thay đổi này của
Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền
kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trƣớc kia về đất đai.
Hình thức sở hữu này tiếp tục đƣợc khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992.
Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những
khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời
sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Những thí điểm
đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán
trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981 theo chỉ thị
100 của Ban Bí thƣ đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong
toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.
Sự việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một
sự kiện lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời
kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi
mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề quyền sử
dụng đất (QSDĐ) của hộ nông dân dần dần đƣợc hình thành. Luật đất đai năm 1993
ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài [Điều 20].
Nhƣ vậy, QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông
qua việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử
dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất

định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo
hình thức thuê hoặc giao đất.

7
Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Theo đó, ngƣời có quyền sở hữu thì đƣơng nhiên có quyền sử dụng; nhƣng
ngƣời có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là ngƣời có quyền sở hữu đối với
tài sản sử dụng đó. Điều này đã đƣợc vận dụng vào trƣờng hợp “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân” của Việt Nam. Theo Điều 49 Luật Đất đai năm 1987, ngƣời sử dụng
đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện
tích đất đƣợc giao và hƣởng thụ các lợi ích có đƣợc từ các hoạt động này nhƣ bán,
chuyển nhƣợng những tài sản trên đất. Đối với ngƣời sử dụng đất ở thì ngoài quyền
đƣợc xây dựng nhà để ở trên đất đƣợc giao, còn có quyền bán, chuyển nhƣợng ngôi
nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nƣớc có
quyền đƣợc giao đất, thu hồi đất đã giao và bảo vệ quyển lợi hợp pháp của ngƣời sử
dụng đất khi có ai xâm phạm vào.
So với Luật Đất đai năm 1987 thì Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi,
bổ sung, trong đó Nhà nƣớc không chỉ có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất mà còn
đƣợc quyền cho thuê đất (khoản 4 Điều 13). Với quyền này, diện ngƣời sử dụng đất
đã đƣợc mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân đƣợc giao đất
mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất. Điều quan trọng là nếu ngƣời sử dụng đất
trong diện đƣợc giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì ngƣời sử dụng đất trong diện
thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Một điểm bổ sung quan trọng
khác trong Luật Đất đai năm 1993 là ngƣời sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó
là quyền đƣợc “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” khoản 3 Điều 73.
Một điều quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất đó là Luật Đất đai 2003 đã
khẳng định các quyền mà ngƣời sử dụng đất đƣợc công nhận tại Điều 105 và 106.
Và mới đây thông qua Quốc Hội luật Đất đai 2013 ban hành và khẳng định
tại Điều 166 và 167, ngƣời sử dụng đất cơ bản có các quyền sau:
1. Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất.
2. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
3. Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.

8
4. Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
5. Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
6. Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Và:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167)
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi
đƣợc hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết
của mình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107 và mới nhất là
Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất cơ bản bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.
- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan.

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng
đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử dụng .
Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính
sách về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hƣởng
lớn tới quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình,

9
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi
mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã đƣợc
hình thành, đó là “thị trƣờng QSDĐ”.
1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
nƣớc ta
1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
Song Nhà nƣớc thƣờng không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất. Nhƣ vậy, bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một cách
tƣơng đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân. Pháp luật cũng thừa nhận QSSĐ là một quyền tài sản, một tài
sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật định Việt Nam. Nhƣ vậy
QSDĐ là một loại BĐS đặc biệt có những đặc điểm sau:
- Là loại BĐS vô hình, tồn tại dƣới hình thức là quyền
- Là “ quyền” có giới hạn, vì nó đƣợc sinh ra từ pháp luật
- Có tính đơn lẻ. Cũng nhƣ đất đai, QSDĐ không có hai đơn vị hoàn toàn
giống nhau vì căn cứ vào vị trí của QSDĐ đó.
Nhƣ đã nêu, theo quy định của pháp luật BĐS đƣợc chu chuyển trên thị
trƣờng BĐS của nƣớc ta hiện nay chủ yếu là chu chuyển QSDĐ. Pháp luật cũng quy
định cụ thể ngƣời có QSDĐ đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và
cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,

thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình. Các giao dịch này đƣợc thực hiện thông qua sự
trao đổi ngang giá, giá cả của thị trƣờng phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trƣờng và
sự can thiệp của Nhà nƣớc đã hình thành lên thị trƣờng QSDĐ.
Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trƣờng giữa các chủ thể thể
SDĐ với sự kiểm soát và định hƣớng của Nhà nƣớc, có thể khái quát thị trƣờng
QSDĐ nhƣ sau: “ Thị trƣờng QSDĐ là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên cho
thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nƣớc tuân
theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

10
trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình” [1]
Từ khái niệm trên về thị trƣờng QSDĐ ta cũng thấy một chuyển biến rõ về
thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
- Từ QSDĐ đến thị trƣờng QSDĐ là một bƣớc phát triển về chất của quá
trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định
hƣớng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bƣớc phát triển này
đƣợc khởi đầu từ tiến triển của Nhà nƣớc trong việc giao đất không thu tiền, rồi
giao đất có thu tiền, cho thuê đất. Những giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc với ngƣời
sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị. Trong
khi việc giao đất không thu tiền do Nhà nƣớc thực hiện còn mang tính phân phối
hiện vật, duy trì công bằng xã hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị
(nông dân có ruộng…) thì việc Nhà nƣớc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc
nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất đã làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất dần mang tính chất thị trƣờng. Thị trƣờng này có đặc điểm là bên
cung chỉ có một ngƣời, đó là Nhà nƣớc, còn bên cầu lại là hàng triệu ngƣời, đó là
những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản xuất – kinh doanh, để xây dựng các
công trình công ích… Quy mô của thị trƣờng này rất lớn, bắt đầu từ những diện tích
đất dành ra để Nhà nƣớc cho thuê hoặc để giao theo hình thức có thu tiền, rồi lan
toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nƣớc đã giao theo theo hình thức không thu

tiền. Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị trƣờng này đã tạo ra hàng triệu ngƣời
(tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với diện tích đất đƣợc sử dụng. Với những
đặc điểm trên đây, thị trƣờng do Nhà nƣớc thực hiện vai trò của ngƣời cung duy
nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội có thể và cần đƣợc coi là thị
trƣờng sơ cấp về QSDĐ.
- Nếu thị trƣờng sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá
nhân) có QSDĐ thì một thị trƣờng nữa (thị trƣờng thứ cấp) cũng tất yếu hình thành,
ra đời và hoạt động, đó là thị trƣờng của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển
nhƣợng…) giữa những ngƣời có QSDĐ với những ngƣời cần đất để sử dụng. Thị

11
trƣờng này bên cung không còn là Nhà nƣớc nữa, cả bên cung và bên cầu đều là
những tổ chức, cá nhân trong xã hội. Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự.
Khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những
ngƣời có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số
giao dịch với những ngƣời đang cần có đất để sử dụng. Sau khi Hiến pháp 1992,
luật Đất đai 1993 đƣợc ban hành, Nhà nƣớc thực hiện việc cho thuê đất thì số
ngƣời có quyền sử dụng đất chẳng những đã tăng lên mà số ngƣời cần có những
giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê…. quyền sử dụng đất cũng tăng
lên. Thị trƣờng ngầm của những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều
chiều đến đời sống kinh tế - xã hội. Một là, không thể không thừa nhận về mặt
pháp lý đối với thị trƣờng của những giao dịch giữa những ngƣời có cung – cầu về
quyền sử dụng đất, mặt khác, để hạn chế những khuyết tật của thị trƣờng này, Luật
Đất đai năm 1993 đã bổ sung một số quy định rất quan trọng so với Luật Đất đai
năm 1987; ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật
Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đƣa ra một số quy định ban đầu về việc chuyển
quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong phạm vi đất đƣợc Nhà nƣớc giao (đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở). Phải đến Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, Luật
Đất đai 2003 và mới nhất Luật Đất đai hiện hành năm 2013, nội dung về chuyển
QSDĐ mới đƣợc xác định đầy đủ nhƣ hiện nay, bao gồm: Quyền chuyển đổi,

chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Nhƣ vậy theo pháp luật, ngƣời có QSDĐ đã có thể đƣa các giao dịch ngầm
trƣớc đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình thức
chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trƣờng chính quy về QSDĐ. Tuy nhiên, thị trƣờng
chính quy này là một thị trƣờng có giới hạn, có điều kiện, đƣợc quy định cụ thể
trong Luật Đất đai năm 2013.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ thực chất là trung
tâm của thị trƣờng bất động sản. Do vậy, thị trƣờng QSDĐ cũng sẽ mang các đặc
điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản nói riêng và thị trƣờng nói chung.

12
* Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 10 – Luật Đất đai năm 2013, đất đƣợc phân loại thành 03 nhóm
chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Trong đó, việc
chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nƣớc. Từ quy định
đó, thị trƣờng QSDĐ chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trƣờng QSDĐ
nông nghiệp, thị trƣờng QSDĐ ở đô thị…) Những giao dịch chuyển mục đích
QSDĐ sẽ không thực hiện đƣợc nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng
đất của Nhà nƣớc.
* Thị trường QSDĐ bị ảnh hưởng đến thời hạn sử dụng đất:
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, tham gia vào quá trình tái sản xuất
xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn
sử dụng lâu dài sẽ làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn, ngƣợc lại
đất đai có thời hạn nhất định thì đời sống kinh tế đất đai sẽ giảm đi.
* Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Đất là một loại tài sản không thể di dời đƣợc. Các giao dịch về sử dụng đất
do vậy đƣợc tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất,
vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tƣ để sử dụng đất, diễn

biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch…). Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi
phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy
phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nƣớc xác lập, lƣu giữ và cung cấp cho chủ
sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu
không đƣợc xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến
hành bằng con đƣờng phi chính quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
* Giá trị QSDĐ hình theo quan hệ cung – cầu đối với từng thửa đất:
Giá trị QSDĐ là một đại lƣợng không thể xác định đƣợc ở mức tổng thể nhƣ
những hàng hoá thông thƣờng (giá gạo, giá xi măng,…). Vấn đề có ý nghĩa thực tế
là xác định giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất đƣợc xác
định về mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn
liền với đất,…). Đối với những thửa đất đƣợc giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành

13
chủ yếu theo quan hệ cung – cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều ngƣời đến
giao dịch (thị trƣờng ngƣời mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ đƣợc xác lập do
thoả mãn đƣợc yêu cầu của ngƣời mua. Khi quan hệ cung – cầu thay đổi thì giá trị
QSDĐ trong các giao dịch sẽ đƣợc xác lập lại. Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây
đã là nhân tố thƣờng bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc
giảm cung ở mức không bình thƣờng để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu
ngắn hạn, “chụp giật”.
* Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:
Thị trƣờng QSDĐ không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi
phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cƣ trú, yếu tố
quốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với
nông dân; về cƣ trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những ngƣời thƣờng trú và
ngƣời tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa ngƣời Việt Nam
với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài. Nhƣ vậy, thị
trƣờng QSDĐ là thị trƣờng không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi
ngƣời (tổ chức, cá nhân) sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối

xử (mức độ, phạm vi, thời gian,…) thì thị trƣờng QSDĐ sẽ dễ bị biến dạng và sẽ
gây ra những hậu quả khó kiểm soát đƣợc.
* Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:
Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất – kinh doanh hoặc với nhà ở của ngƣời
sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ
chức trong xã hội.
Thị trƣờng QSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trƣờng
khác, nhƣ thị trƣờng tài chính, tín dụng. Trên thực tế, thị trƣờng QSDĐ tạo ra
những nhu cầu rất lớn về đầu tƣ, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ
tạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu
vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
Thị trƣờng QSDĐ muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi
của ngƣời muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trƣờng khác nhƣ: thị
trƣờng đầu tƣ, thị trƣờng tƣ vấn, thị trƣờng định giá…

14
* Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về
đất đai:
QSDĐ có thể đƣợc chuyển từ ngƣời này sang ngƣời khác (giữa các tổ chức,
cá nhân), nhƣng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do
Nhà nƣớc đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc
điểm này, thị trƣờng QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nƣớc.
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố
1. Chủ thể của thị trường QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở
hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nƣớc thực hiện giao đất, cho thuê đất
để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị
xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài. Đồng thời, pháp luật cho phép
các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng này

đƣợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ trên thị trƣờng QSDĐ.
Khái quát lại, chủ thể thị trƣờng QSDĐ đƣợc tham gia vào các giao dịch về
QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự
chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch nhƣ chuyển nhƣợng,
cho thuê,… QSDĐ trên thị trƣờng QSDĐ.
2. Khách thể trung tâm của thị trường QSDĐ là QSDĐ:
Đối tƣợng giao dịch giữa hai bên cung – cầu trên thị trƣờng QSDĐ là QSDĐ.
Nhƣ vậy, khách thể thị trƣờng QSDĐ là yếu tố cơ bản để định danh thị trƣờng này
và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trƣờng. Chủ thể thị trƣờng
khi tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn
hoặc nhằm chuyển giao QSDĐ là khách thể thị trƣờng QSDĐ trong một khoảng
thời gian nhất định.
3. Giới trung gian của thị trường QSDĐ:
Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ đƣợc hiểu là môi giới và là cầu nối hữu
hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trƣờng khi họ thực hiện giao dịch về
QSDĐ. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trƣờng QSDĐ, giới trung

15
gian có thể bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung QSDĐ; Hình
thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu QSDĐ, bao gồm: giá cả, quan hệ
cung cầu, thông tin thị trƣờng, thông tin về QSDĐ, ngƣời trung gian thị trƣờng, cơ
quan xét xử và trọng tài kinh tế…
Phân loại thị trƣờng QSDĐ:
Tùy theo tiêu chí khác nhau mà có nhiều cách phân loại. Ở đây chỉ nêu ra
một số cách phân loại chủ yếu để phục vụ cho công tác quản lý [15]
Phân loại theo khu vực (không gian, ví dụ: thị trƣờng QSDĐ Hà Nội, thị
trƣờng QSDĐ thành phố Hồ Chí Minh,…).
Phân loại theo công dụng (loại đất, ví dụ: thị trƣờng QSDĐ ở, thị trƣờng
QSDĐ nông nghiệp…).
1.2.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội

Ở mỗi quốc gia, mỗi loại thị trƣờng vừa có tính độc lập tƣơng đối đồng thời
lại có sự tƣơng tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế - xã hội
của đất nƣớc. Cụ thể thị trƣờng QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trƣờng vốn,
thị trƣờng lao động,… Thị trƣờng QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá,
đô thị hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho
ngân sách. Thị trƣờng này nếu đƣợc phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực
vào sự phồn vinh của đất nƣớc.
Quy luật giá trị phát huy tác dụng sẽ làm cho thị trƣờng QSDĐ có đƣợc các
chức năng nhƣ: Phân phối tài nguyên và lợi ích của QSDĐ; Làm thay đổi cầu đối
với thị trƣờng QSDĐ do những nguyên nhân nhƣ có sự thay đổi lợi ích thu đƣợc
từ QSDĐ trong tƣơng lai, ảnh hƣởng của chính sách thuế, thay đổi mức thu nhập,
thay đổi thị hiếu của ngƣời tiêu dùng – ngƣời sử dụng QSDĐ, thay đổi khả năng
cung cấp vốn và đất đai; Làm cho cung thích ứng với cầu bằng cách phát triển
thêm QSDĐ hoặc thay đổi cách sử dụng QSDĐ hiện có; Làm cho cầu thích ứng
với cung [15].
Nếu không có sự điều tiết, quản lý của Nhà nƣớc thì tự thân thị trƣờng
QSDĐ sẽ phát sinh những hạn chế sau đây: Không đảm bảo đƣợc sự ổn định vĩ mô
của nền kinh tế; Không thể tự phát loại trừ độc quyền; Không thể cung cấp có hiệu