quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố cần thơ

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA 2010 - 2014

Cần Thơ, tháng 11 năm 2013

Giảng viên hướng dẫn:
Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân

Sinh viên thực hiện:
Phan Thị Cẩm Diện
MSSV: 5105944
Lớp: LK1063A1

Đề tài:

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

Lời cảm ơn!

Trong suốt quá trình nghiên cứu, tìm hiểu và hoàn thành luận văn này, em
đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên quý báo của các thầy, cô, gia

đình, anh chị em và các bạn. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin
được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới:
Thạc sỹ - Nguyễn Thị Thanh Xuân, người cô kính mến đã tận tình hướng
dẫn em trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu để hoàn thành luận văn;
Các thầy cô ở Bộ môn Luật Hành Chính, cùng các thầy cô làm việc tại
Khoa luật, trường Đại học Cần Thơ đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em được
đi tìm hiểu thực tế để hoàn thành luận văn;
Gia đình em, đặc biệt là cha mẹ đã động viên, tạo điều kiện cho em được
hoàn thành luận văn của mình;
Chị Phạm Thị Mộng Nghi - P. Phòng Kế hoạch-Kinh doanh của Sàn giao
dịch bất động sản Long Thịnh-Cần Thơ đã tận tình chỉ bảo cho em trong quá
trình tìm hiểu thực tế về sàn giao dịch bất động sản. Cùng với các anh, chị làm
việc tại Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land;
Các bạn trong tập thể lớp Luật Hành Chính-K36, đặc biệt là các bạn,
cùng các bạn làm luận văn trong nhóm đã động viên, chia sẽ với em trong suốt
quá trình để hoàn thành bài luận văn này.
Một lần nữa, em xin chân thành gửi cảm ơn đến các thầy cô, gia đình,
anh chị và các bạn đã tận tình hướng dẫn, đóng góp, động viên, chia sẽ giúp
cho em được hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình!


Cần Thơ, ngày 29 tháng 11 năm 2013
Sinh viên

Phan Thị Cẩm Diện

PHIẾU NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1
1. Lý do chọn đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Phạm vi nghiên cứu 2
4. Phương pháp nghiên cứu 3
5. Bố cục luận văn 3
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1 Một số khái niệm cơ bản 5
1.1.1 Khái niệm bất động sản 5
1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 6
1.1.3 Khái niêm, đặc điểm, chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản 8
1.1.3.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 8
1.1.3.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản 9
1.1.3.3 Chức năng của sàn giao dịch bất động sản 10
1.1.3.4 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản 11
1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 13
1.3 Cơ cấu tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 14
1.4 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 15
1.4.1 Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản 16
1.4.2 Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản 16
1.4.3 Trình tự đăng ký thành lập doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản 20
1.5 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản 20
1.6 Lịch sử hình thành và phát triển của sàn giao dịch bất động sản 22
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN 24
2.1 Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 25
2.2 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 27

2.2.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 27
2.2.1.1 Hoạt động mua bán nhà và công trình xây dựng của sàn giao dịch bất
động sản 27





2.2.1.2 Hoạt động chuyển nhượng của sàn giao dịch bất động sản 30
2.2.1.3 Hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong
tương lai của sàn giao dịch bất động sản… 36
2.2.1.4 Hoạt động cho thuê của sàn giao dịch bất động sản 39
2.2.1.5 Hoạt động thuê mua của sàn giao dịch bất động sản 45
2.2.2 Hoạt động môi giới của sàn giao dịch bất động sản 48
2.2.3 Hoạt động định giá của sàn giao dịch bất động sản 52
2.2.4 Hoạt động tư vấn của sàn giao dịch bất động sản 55
2.2.5 Hoạt động quảng cáo của sàn giao dịch bất động sản 56
2.2.6 Hoạt động đấu giá của sàn giao dịch bất động sản 57
2.2.7 Hoạt động quản lý của sàn giao dịch bất động sản 58
2.3 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn và của tổ chức, cá nhân khi
tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản 58
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
59
2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản
60
2.4 Chế tài xử phạt khi vi phạm pháp luật của sàn giao dịch bất động sản 60
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ QUẢN LÝ, PHÁT TRIỂN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 64
3.1 Thực trạng chung của các sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay 64

3.1.1 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành
phố Cần Thơ hiện nay 65
3.1.1.1 Nhận xét chung về các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành
phố Cần Thơ hiện nay 65
3.1.1.2 Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện
nay 67
3.1.2 Một số sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu tại thành phố Cần Thơ 71
3.1.2.1 Sàn giao dịch bất động sản Long Thịnh-Cần Thơ 71
3.1.2.2 Sàn giao dịch bất động sản MeKong Land 73






3.1.2.3 Nhận xét về hai sàn giao dịch bất động sản trên 75
3.2 Đánh giá chung về hoạt động quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất
động sản 76
3.3 Những điểm mới liên quan đến sàn giao dịch bất động sản trong dự thảo sửa đổi
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 79
3.4 Đề xuất phương án quản lý đối với sàn giao dịch bất động sản 82
KẾT LUẬN 88


Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
1
LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Như chúng ta cũng đã biết, bất động sản là một tài sản vô cùng quan trọng của
mỗi quốc gia và đảm bảo sự sinh tồn của xã hội. Chính vì thế mà bất động sản có một
giá trị rất lớn trong nền kinh tế của mỗi nước. Từ khi đất nước ta chuyển sang hoạt
động kinh tế theo cơ chế thị trường thì bất động sản trở thành một loại hàng hóa đặc
biệt và được đưa vào thị trường mua bán, giao dịch. Từ đó, hàng hóa bất động sản
được nhiều nhà đầu tư hướng đến và nó đã đem lại rất nhiều lợi nhuận cho họ, bên
cạnh đó nó cũng đã đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, qua một
thời gian thị trường bất động sản phát triển khá mạnh nhưng chưa đồng bộ, làm cho
nền kinh tế mất cân đối ảnh hưởng đến sự phát triển của đất nước. Và để thị trường bất
động sản được hoàn thiện, phát triển ổn định thì vào năm 2006 Đảng và Nhà nước ta
đã cho ra đời Luật Kinh doanh bất động sản, tiếp theo đó là các Nghị định, Thông tư
nhằm điều chỉnh các hoạt động của thị trường này theo một khuôn khổ pháp lý nhất
định. Và thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng, lành mạnh, đảm bảo có sự kiểm soát,
điều tiết của Nhà nước.
Tuy nhiên, do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn và đặc tính của thị trường bất
động sản là không hoàn hảo nên các thông tin về bất động sản trên thị trường không
được công khai, minh bạch, các giao dịch diễn ra một cách tự phát. Vì thế, đã dẫn đến
hiện trạng các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch ngầm, hiện tượng đầu
cơ trốn lậu thuế, tạo ra những cơn “sốt ảo” gây tác hại lớn đến nền kinh tế. Bên cạnh
đó, sự quản lý của Nhà nước còn hạn chế, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã ra
đời nhưng vẩn chưa có những biện pháp quản lý thị trường bất động sản hiệu quả nên
không thể kiểm soát và điều tiết được thị trường.
Nhằm khắc phục những yếu kém trong quản lý, điều tiết thị trường bất động sản của
Nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Nên Sàn giao dịch bất động sản đã ra đời, sự ra đời và phát triển của các sàn giao dịch
bất động sản cùng với những quy định của pháp luật đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị
trường bất động sản. Từ đây, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, các
thông tin về bất động sản được niêm yết công khai, các nhu cầu về giao dịch bất động
sản được thực hiện nhanh chóng và dễ dàng hơn. Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động

sản ra đời cũng đã khắc phục được những giao dịch ngầm, những cơn “sốt ảo” trên thị
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
2
trường do những nhà đầu cơ gây ra. Ngoài ra, nó còn giúp cho Nhà nước kiểm soát
được thị trường, nắm được các thông tin về thị trường bất động sản và còn thu được
một nguồn thuế từ lĩnh vực này.
Tuy nhiên, qua một thời gian thì sàn giao dịch bất động sản đã dần hiện ra
những bất cập đáng lo ngại. Cùng với sự quản lý không chặt chẽ của Nhà nước, một số
quan điểm, quy định trở nên lạc hậu dẫn tới những sai phạm, phản tác dụng của các
sàn giao dịch bất động sản. Và kết quả là, khi thị trường bất động sản trầm lắng thì
những sàn giao dịch bất động sản nằm chờ chết, một số sàn thì chuyển sang những
hình thức kinh doanh khác. Vì vậy, để các sàn giao dịch bất động sản không còn là
hình thức và hoạt động đạt hiệu quả thì đòi hỏi phải có một hệ thống pháp lý hoàn
chỉnh, quy định về sàn giao dịch bất động sản và sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước là
vấn đề quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này nên người
viết đã chọn đề tài “Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực
trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ” để làm
luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua việc tìm hiểu, nghiên cứu các quy định của pháp luật về sàn giao
dịch bất động sản nhằm tìm ra những ưu, nhược điểm trong sự quản lý của Nhà nước
đối với sàn giao dịch bất động sản và những hoạt động của các sàn giao dịch bất động
sản trong thời gian qua. Bên cạnh đó, người viết cũng tìm hiểu thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch tại thành phố Cần Thơ để làm rõ thêm việc áp dụng những quy
định pháp luật của các sàn giao dịch này nói riêng và các sàn giao dịch trên cả nước
nói chung. Để từ đó, đưa ra những kiến nghị về quy định của pháp luật cũng như sự
quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Nhằm góp phần thúc đẩy,
hoàn thiện công tác quản lý của Nhà nước đối với các sàn giao dịch bất động sản và

đưa các sàn giao dịch thoát khỏi tình trạng như hiện nay.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất
động sản, cũng như sự quản lý của Nhà nước về sàn giao dịch bất động sản và thực
trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu ở thành phố Cần Thơ
trong giai đoạn hiện nay.


Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để hoàn thành đề tài nghiên cứu của mình người viêt đã tìm hiểu tiếp cận các
văn bản quy phạm pháp luật, tham khảo các bài viết, các đề tài nghiên cứu, các trang
web, tạp chí, báo chí có liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản và sàn
giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, người viết đã áp dụng những phương pháp phân
tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, chứng minh, thống kê…nhằm làm rõ hơn các vấn đề
nghiên cứu trong luận văn. Ngoài ra người viết cũng thông qua việc tìm hiểu thực tế
một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Từ đó, đưa ra một
số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật và sự quản lý
của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản để đề tài nghiên cứu được hoàn thiện
hơn.
5. Bố cục luận văn
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, người viết đã chia đề tài gồm các phần như
sau:
Chương 1: Khái quát chung về sàn giao dịch bất động sản
Chương 2: Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản
Chương 3: Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại thành
phố Cần Thơ và đề xuất hoàn thiện pháp luật về quản lý, phát triển sàn giao dịch bất

động sản.











Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
4



CHƢƠNG 1:
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tại mỗi nước đều có tài sản quốc gia, bao gồm các tài sản tự có do thiên nhiên
mang lại và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn
tiềm năng để phát triển xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản
quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản theo nhiều loại khác nhau do nhu cầu quản
lý và sử của con người. Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân chia tài sản
quốc gia thành hai loại: Bất động sản và động sản.

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
luật cổ La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai mà còn bao gồm của cải
trong lòng đất và tất cả những gì do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất
đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và những tài sản liên quan
đến đất đai, gắn liền với đất đai. Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật: Dân
sự của Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức, Bộ luật Dân sự Sài Gòn…
1

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với
đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản”. Tương tự, quy định này cũng
được thể hiện trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn năm
1972. Trong khi đó, Điều 100 Bộ luật Dân sự Thái Lan lại quy định: “Bất động sản là
đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra
khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
1
Bộ luật Dân sự của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994 quy định về bất động sản
đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 134


1
Trần Quang Huy-Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009,
trang 9-10.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
5
của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Bộ Luật Dân sự truyền thống,
mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là những đối tượng mà dịch chuyển

sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ… cũng là
các bất động sản.
2

Theo Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
Thông qua đó có thể hiểu, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải
tài sản nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất
động sản. Chính vì vậy, bất động sản trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc
gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày
càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất
động sản trở thành hàng hóa, thị trường bất động sản được hình thành. Theo quan niệm
như trên về bất động sản, hàng hóa bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu đó là
đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
- Đất đai, căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai được phân thành các loại như
sau:
3
Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng bao
gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
- Vật, kiến trúc đã xây dựng xong như: Công trình làm nhà ở, công trình công
nghiệp, công trình thương nghiệp, công trình đặc biệt…
Ví dụ: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,
hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn
phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các

nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc công
cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác


2
Trần Quang Huy-Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009,
trang 11.
3
Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009-2010).
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
6
gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như máy điều hòa trung tâm,
các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định
tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của
nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hòa di động, các chậu
cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó
phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường
nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các công
trình quốc gia không lượng hóa giá trị…không coi là bất động sản).
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm, bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các
công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và
các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước. Vì có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về
bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có

các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản
Khi nói đến thị trường bất động sản có một số quan điểm về thị trường bất động
sản như sau:
Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì
tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản
được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của
bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ
phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một bộ phận
của hàng hóa bất động sản.
4

Trên thực tế có một số người cho rằng, “thị trường bất động sản là thị trường
nhà, đất (thị trường địa ốc)”. Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có
nhà, đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường bất động sản, vì
nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của
đất nước. Nhà, đất là bất động sản chủ yếu về khối lượng và giá trị. Cũng giống như


4
Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb.
Tài chính, 2006, trang 11-12.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
7
quan niệm trên bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất
động sản trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

4

Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng)
bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt
động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho ta dễ nhận biết phạm vi và nội
dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát. Cũng có bổ
sung cho khái niệm này cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất
động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất
phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai, chịu sự can thiệp và quản lý
chặc chẽ của Nhà nước.
4

Bên cạnh đó, Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp
các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi
hàng hóa và dịch vụ. Từ đó, có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết
định về việc ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như
thế nào.
5

Thông qua tất cả các quan niệm về thị trường bất động sản như trên có thể hiểu
rằng, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có lên quan giao dịch bất động
sản như mua bán, cho thuê, thế chấp…bất động sản. Ngoài ra, thị trường bất động sản
không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao
gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
Qua đó, người viết xin tổng hợp và đưa ra khái niệm về thị trường bất động sản
như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản
dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định và ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động

quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm.
Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh
doanh bất động sản, cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn… giữa các
chủ thể có liên quan trong phạm vi không gian và thời gian nhất định dựa trên quan hệ


4
Thái Bá Cẩn-Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb.
Tài chính, 2006, trang 11-12.
5
Trần Quang Huy-Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009,
trang 15-16.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
8
hàng hóa, tiền tệ. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị
trường, đồng thời bao hàm cả yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
1.1.3 Khái niệm, đặc điểm, chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Từ lâu, bất động sản đã trở thành loại hàng hóa được trao đổi mua bán trên thị
trường và cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, đã làm cho loại hàng hóa
này trở nên phong phú, số lượng giao dịch diễn ra trên thị trường ngày càng nhiều và
đa dạng về hình thức. Tuy nhiên, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt và có tính
không di dời, nên khi giao dịch mua bán không có sự hiện diện của hàng hóa bên cạnh
đó sự ảnh hưởng của thị trường bất động sản mang tính không minh bạch thiếu thông
tin. Vì vậy, gây khó khăn cho việc xác định thông tin của hàng hóa và sự quản lý của
nhà nước đối với lĩnh vực này. Vì thế, Nhà nước đã xây dựng và dần hoàn thiện pháp
luật về hoạt động giao dịch bất động sản. Khái niệm Sàn giao dịch bất động sản đã
được thừa nhận thông qua Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Và để hiểu được ý

nghĩa, mục đích, vai trò của sàn giao dịch bất động sản Nhà nước đã xây dựng mô hình
sàn giao dịch bất động sản. Để từ đó, đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục
đích phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Theo khoản 5 Điều 4 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì, khái
niệm sàn giao dịch bất động sản như sau: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra
các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”.
Qua đó ta có thể hiểu rằng, sàn giao dịch bất động sản là nơi trung gian thực
hiện việc trao đổi mua bán giữa nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
với khách hàng là những tổ chức, cá nhân có nhu cầu về bất động sản. Các giao dịch
bất động sản được diễn ra tại đây, qua đó có thể thấy rằng sàn giao dịch như là “chợ”
mà chợ này chỉ dành riêng cho những hàng hóa bất động sản được bày bán. Bên cạnh
đó, tại sàn giao dịch bất động sản còn có những dịch vụ chuyên cung cấp những thông
tin về bất động sản như: Dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng
cáo bất động sản, định giá bất động sản, nhằm phục vụ cho những khách hàng có nhu
cầu về bất động sản.
Việc đưa tất cả các giao dịch bất động sản lên sàn, còn góp phần đáp ứng những
nhu cầu ngày càng phức tạp trong hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường.
Thỏa mãn nhu cầu ngày cầu ngày càng cao, khó tính của khách hàng và nhà đầu tư.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
9
Bên cạnh đó, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản và là nơi cung cấp
thông tin, tiếp thị, quảng bá các dự án sản phẩm bất động sản tập trung hiệu quả.
Như vậy, thông qua các giao dịch trên sàn những chủ thể tham gia giao dịch sẽ
được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và các dịch vụ về bất động sản một cách
chuyên nghiệp đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác của các giao dịch trên thị trường
bất động sản. Và cũng là công cụ cho việc quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị
trường bất động sản.
1.1.3.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản

Cũng giống như loại hình sàn giao dịch khác sàn giao dịch bất động sản mang
những đặc điểm của một sàn giao dịch đó là:
- Được thành lập và tổ chức theo loại hình doanh nghiệp, có tư cách pháp nhân.
- Sàn giao dịch bất động sản là đơn vị hoạch toán có thu, được sử dụng con dấu
của công ty để giao dịch trong các hoạt động của mình.
- Sàn giao dịch bất động sản chịu sự quản lý của của Nhà nước, áp dụng đối với
đơn vị kinh doanh hoạch toán phụ thuộc theo quy định của Nhà nước.
- Sàn giao dịch bất động sản kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản.
- Đối tượng kinh doanh phải là bất động sản có đầy đủ các điều kiện, tiêu chuẩn
do pháp luật quy định.
Bên cạnh đó sàn giao dịch bất động sản còn có những đặc điểm đặc trưng riêng
biệt mà các sàn khác không có, đó là hàng hóa và địa điểm giao dịch của sàn.
- Về hàng hóa của sàn giao dịch, là loại hành hóa đặc biệt nó mang tính cố định
về vị trí địa lý, không thể di dời được nên người bán không thể mang bất động sản thật
đến sàn và người mua cũng không đến sàn để xem hàng hóa. Do đó sàn giao dịch bất
động sản khác với các sàn khác ở chỗ là tại sàn giao dịch bất động sản không có mặt
của hàng hóa bất động sản mà chỉ có các thông tin về bất động sản như thông tin về vị
trí, diện tích, hình thể, giá cả và tình trạng pháp lý của bất động sản.
- Về địa điểm giao dịch của sàn, sàn giao dịch bất động sản được xem là một
loại hình “chợ” tổng hợp. Ở đó, không chỉ diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản
mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng như: Môi giới bất động sản, định giá bất
động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý
bất động sản do nhân viên của sàn giao dịch thực hiện.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
10
Hiện nay, ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch bất động sản phổ biến đó
là:
+ Sàn giao dịch bất động sản thực tế: Là nơi tổ chức thực hiện các giao dịch bất

động sản như trụ sở, các văn phòng đại diện, chi nhánh của sàn giao dịch bất động sản.
Tại đây, các đối tượng tham gia giao dịch trực tiếp.
+ Sàn giao dịch bất động sản điện tử: Là nơi cung cấp các thông tin sản phẩm,
thị trường bất động sản qua các phương tiện điện tử, internet, các thiết bị số tích hợp
internet. Sàn giao dịch này chỉ mang ý nghĩa trao đổi thông tin và mọi giao dịch cuối
cùng đều phải qua sàn giao dịch bất động sản thực tế.
Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản không những có những đặc điểm của một
loại hình sàn giao dịch mà bên cạnh đó nó còn có những đặc điểm đặc trưng riêng biệt
dùng để phân biệt với các loại hình sàn giao dịch khác như sàn giao dịch chứng khoán,
sàn giao dịch vàng. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là ở chỗ
tại sàn giao dịch bất động sản không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao
dịch, đồng thời, các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức
tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản.
1.1.3.3 Chức năng của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm mục đích là đưa tất cả các hoạt động
giao dịch bất động sản lên sàn, để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất
động sản. Để các chủ thể như Nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có
những quyết định đúng đắn hi tiến hành các hoạt động liên quan đến bất động sản.
Vì vậy, chức năng giao dịch là chức năng chủ yếu của sàn giao dịch bất động
sản, vì khi các giao dịch bất động sản trên thị trường được đưa lên sàn giao dịch như
thế, sẽ góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản, tránh tình trạng giao dịch
ngầm diễn ra trên thị trường. Và thông thường, quá trình giao dịch bất động sản thông
qua sàn phải trải qua các bước sau như:
- Đàm phán, thương lượng
- Kiểm tra thực địa
- Giao kết hợp đồng
- Đăng ký pháp lý.
Các giao dịch bất động sản thông thường trên thị trường, thường phải trải qua
bốn bước và quá trình thực hiện các bước này mất rất nhiều thời gian. Khi giao dịch
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động

của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
11
qua sàn, thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những
hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch. Tại đó, các thủ tục pháp lí
diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt, là mọi giao dịch sẽ được Nhà
nước kiểm soát.
Ngoài chức năng giao dịch, thì sàn giao dịch bất động sản còn có chức năng
môi giới, khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản thì khách hàng sẽ được cung
cấp dịch vụ môi giới, với một đội ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không
còn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá của mình.
1.1.3.4 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Việc các sàn giao dịch bất động sản ra đời và phát triển mạnh mẽ, đã góp phần
khẳng định vai trò của nó trong nền kinh tế thị trường và đặc biệt là đối với thị trường
bất động sản nói riêng và đối với sự quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản nói chung. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản được thể hiện cụ thể
như sau:
* Đối với thị trường bất động sản
- Một khi giao dịch được qua sàn thì giá cả được công khai, nhiều loại sản
phẩm được giới thiệu, thông tin về bất động sản được cung cấp đầy đủ tránh được rủi
ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lạnh mạnh hóa thị trường bất động sản.
- Khi các giao dịch qua sàn, các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản phải
nộp một khoản thuế theo quy định của pháp luật cho Nhà nước. Ngoài ra, các chủ thể
này còn phải chi các khoản phí khác như phí hoa hồng cho môi giới, phí giao dịch khi
qua sàn. Từ đó, những người đầu tư vào bất động sản với mục đích kiếm lợi chứ
không phải là tổ chức, cá nhân chuyên kinh doanh bất động sản, họ cảm thấy không có
hiệu quả so với số vốn bỏ ra. Và chưa kể những rủi ro có thể xẩy ra nếu không bán
được sản phẩm nên sẽ hạn chế tham gia, Như vậy, làm sẽ giảm đáng kể số lượng
người tham gia đầu tư, đầu cơ với mục đích kiếm lợi, làm khan hiếm thị trường.
- Sàn giao dịch bất động sản còn góp phần phát triển hoạt động của thị trường

bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo cơ
hội cho chủ đầu tư nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ
tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản.
* Đối với nhà nước
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
12
- Khi tất cả các giao dịch bất động sản thông qua sàn, sẽ giúp cho các cơ quan
Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản trên cả nước. Từ đó, Nhà nước có
những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường bất động sản.
- Những giao dịch bất động sản khi thông qua sàn, đều phải nộp một khoản thuế
theo quy định của pháp luật cho nhà nước. Vì vậy, sàn giao dịch bất động sản giúp
Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán bất động sản
ngầm bên ngoài.
* Đối với nhà đầu tư
- Các sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp những thông tin hữu ích cho
nhà đầu tư, doanh nghiệp giúp nhà đầu tư nắm bắt được xu hướng của thị trường và thị
hiếu của khách hàng để từ đó cung cấp những sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách
hàng tạo hiệu quả cao trong kinh doanh.
- Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư tiếp
cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng phong phú, các chuyên viên tư vấn am hiểu thị
trường phục vụ chu đáo, tận tình và chuyên nghiệp. Mở rộng quan hệ đầu tư thông qua
các hoạt động của sàn giao dịch.
* Đối với người mua
- Khi người mua có nhu cầu về bất động sản, nhưng không biết nơi nào uy tính
chất lượng đáng tin cậy để mua bất động sản vì vậy mà những người có nhu cầu họ
thường gặp khó khăn trong quá trình lựa chọn nên mua hay không để tránh rủi ro. Khi
sàn giao dịch bất động sản ra đời, đã phần nào giải quyết được vấn đề này thông qua
việc những thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch cụ thể, chính

xác về chất lượng và tính pháp lý của bất động sản. Vì thế, khi người mua có nhu cầu
về bất động sản thì họ dễ dàng tiếp cận được thông tin về sản phẩm bất động sản và
hơn thế, nơi đây còn cung cấp dịch vụ tư vấn để họ dễ dàng chọn ra sản phẩm phù hợp
với họ hơn.
Ngoài việc cung cấp thông tin về bất động sản, sàn giao dịch còn cung cấp
những dịch vụ để nhằm phục vụ cho hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra nhanh
chóng và thuận lợi hơn như dịch vụ về tư vấn, ngân hàng, công chứng. Hơn nữa khi
giao dịch bất động sản qua sàn còn giúp cho những chủ thể tham gia giao dịch (đặc
biệt là đối với người mua) ít tốn kém chi phí hơn khi giao dịch ngoài thị trường.
Tóm lại, vai trò của sàn giao dịch bất động sản là cung cấp thông tin về bất
động sản và thị trường bất động sản một cách nhanh chóng và kịp thời, tạo cơ hội tiếp
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
13
cận hàng hóa như nhau cho mọi người. Ngoài việc cung cấp thông tin, sàn giao dịch
bất động sản còn cung cấp các dịch vụ cần thiết trong giao dịch như dịch vụ môi giới,
định giá, tư vấn bất động sản. Tạo môi trường chuyên nghiệp hóa về giao dịch trong
kinh doanh bất động sản, làm cầu nối giữa người mua và người bán, tránh rủi ro và
thiệt hại cho các bên khi tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản
còn là đầu mối cho việc nghiên cứu thị trường giúp hoàn thiện cơ cấu thị trường và hỗ
trợ thị trường phát triển, hỗ trợ Nhà nước quản lý và thu ngân sách được tốt hơn.
1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì tổ chức,
cá nhân khi thành lập sàn giao dịch bất động sản thì phải đảm bảo các nguyên tắc như
sau:
* Về nguyên tắc tổ chức của sàn giao dịch bất động sản
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao
dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức cá nhân khác để
phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân.
Theo Điều 84 Bộ luật Dân sự 2005 thì Một tổ chức được công nhận là pháp
nhân khi có đủ các điều kiện: Được thành lập hợp pháp, có cơ cấu tổ chức chặc chẽ,
có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó.
Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn
giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư
cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động.
Điểm đáng lưu ý ở đây là việc quy định sàn giao dịch bất động sản phải là pháp
nhân nhưng cũng theo quy định của luật thì sàn giao dịch bất động sản có thể sử dụng
tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập sàn để hoạt động. Như vậy,
đối với những sàn giao dịch bất động sản được thành lập do doanh nghiệp, hợp tác xã
và sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp hợp tác xã đó hoạt động (dưới loại
hình sàn giao dịch trực thuộc) điều đó sẽ làm cho hoạt động của một số sàn giao dịch
bất động sản không được khách quan và minh bạch trên thị trường.
* Về nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân
thủ pháp luật.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
14
- Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biểu hiện và phải thông báo về
việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông
báo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Về địa chỉ của sàn giao dịch, phải ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12
tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch, phải thông báo với cơ quan quản lý
Nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Trước khi tiến hành hoạt

động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm: Giấy đăng ký kinh doanh và
quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương có trách
nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng, để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các
sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
Việc quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập
sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức cá nhân
khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình, tự chịu trách nhiệm
về hoạt động của sàn và chỉ cần thông báo với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương
trước khi hoạt động mà không có quy định việc báo cáo khi sàn giao dịch ngưng hoạt
động như vậy sẽ gây khó khăn cho hoạt động quản lý các sàn giao dịch bất động sản
của Nhà nước .
1.3 Cơ cấu tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Cơ cấu tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định như
sau:
6

- Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản bao gồm: Giám đốc, các Phó
giám đốc và các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của
sàn giao dịch.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu hai nhân viên làm công việc môi
giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu hai nhân viên
làm công việc này. Tất cả phải có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm
quyền cấp.


6
Mục 1, phần 4, Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 quy định hướng dẫn thực hiện một số nội dung
của Nghị định 153/2007/ NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động

của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
15
Như vậy, khi tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thì
phải đảm bảo các quy định của pháp luật về xây dựng mô hình tổ chức hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản mà mình thành lập. Nhưng cũng tùy thuộc vào khả năng,
năng lực của mỗi doanh nghiệp để có thể thành lập sàn với quy mô lớn hoặc nhỏ. Tuy
nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
1.4 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động là một loại hình kinh doanh được Nhà nước quy định cụ
thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, và trên thực tế nó bắt đầu ra đời
vào giữa năm 2008. Nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân được thành lập sàn giao
dịch bất động sản dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Theo quy định tại
Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, thì để thành lập sàn giao dịch
bất động sản các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện như sau:
Thứ nhất, đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh
doanh bất động sản đó là:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã và đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu hai nhân viên làm công việc môi
giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu có dịch vụ định giá bất
động sản, phải có tối thiểu hai nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chính
chỉ định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thứ hai, phải có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Thứ ba, phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản và có mặt bằng theo quy định tối thiểu của nhà nước về diện
tích mặt bằng của sàn giao dịch bất động sản.
Theo quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn
thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP, thì sàn giao dịch bất động sản
phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 50m

2
phục vụ cho hoạt động giao dịch, môi giới
và thêm 20m
2
cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời phải có trang thiết bị phù
hợp với nội dung hoạt động.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
16
Thứ tư, phải có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng
các điều kiện được quy định cụ thể như sau:

7

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu
trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành hình phạt tù.
- Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản
lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
- Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Tóm lại, các tổ chức, cá nhân muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản thì
trước tiên cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật như trên.
Ngoài ra, để sàn giao dịch được chính thức đưa vào hoạt động thì cần phải đáp
ứng những yêu cầu khác như hồ sơ và trình tự, thủ tục để đăng ký thành lập sàn giao
dịch bất động sản
1.4.1 Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản
Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản được chia ra làm hai trường hợp
như sau:
- Thứ nhất: Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản mà
chưa có chức năng kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, muốn thành lập sàn

giao dịch bất động sản thì doanh nghiệp, hợp tác xã phải bổ sung chức năng kinh
doanh sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.
- Thứ hai: Trường hợp tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản hoặc có
đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng không muốn sử dụng tư cách pháp nhân của
tổ chức để thành lập sàn giao dịch thì phải lập doanh nghiệp, hợp tác xã có tư cách
pháp nhân và có chức năng kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bất động
sản.
1.4.2 Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản
Để được thành lập sàn giao dịch bất động sản thì tổ chức, cá nhân trước tiên cần
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (đối với trường hợp tổ chức, cá nhân
không kinh doanh bất động sản hoặc có đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng không
muốn sử dụng tư cách pháp nhân của tổ chức để thành lập sàn giao dịch) có tư cách


7
Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006.

Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
17
pháp nhân. Và dưới đây người viết xin giới thiệu hồ sơ và trình tự đăng ký thành lập
sàn giao dịch bất động sản dưới loại hình doanh nghiệp như sau:
* Trường hợp thành lập doanh nghiệp mới:
Đối với trường hợp thành lập doanh nghiệp theo loại hình công ty trách nhiệm
hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, công ty cổ phần thì hồ sơ bao gồm:

8

- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp lập theo mẫu do Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định.
- Dự thảo điều lệ công ty.
Dự thảo điều lệ công ty phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên hợp danh đối
với công ty hợp danh; của người đại diện theo pháp luật, của các thành viên hoặc
người đại diện theo uỷ quyền đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở
lên; của người đại diện theo pháp luật, của các cổ đông sáng lập hoặc người đại diện
theo uỷ quyền của cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần.
- Danh sách thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên,
công ty hợp danh; danh sách cổ đông sáng lập công ty cổ phần lập theo mẫu do Bộ Kế
hoạch và Đầu tư quy định. Kèm theo danh sách thành viên hoặc danh sách cổ đông
sáng lập phải có:
+ Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân đối với trường hợp
thành viên sáng lập hoặc cổ đông sáng lập là cá nhân gồm:
Giấy chứng minh nhân dân còn hiệu lực hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực đối với
công dân Việt Nam. Một trong số các giấy tờ còn hiệu lực đối với người Việt Nam
định cư ở nước ngoài sau đây: Hộ chiếu Việt Nam; Hộ chiếu nước ngoài (hoặc giấy tờ
có giá trị thay thế hộ chiếu nước ngoài) và một trong các giấy tờ chứng minh người gốc
Việt Nam ở nước ngoài. Giấy đăng ký tạm trú do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cấp và Hộ chiếu còn hiệu lực đối với người nước ngoài thường trú tại Việt Nam. Hộ
chiếu còn hiệu lực đối với người nước ngoài không thường trú tại Việt Nam.
9

+ Bản sao hợp lệ Quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ tương đương khác, bản sao
hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân quy định như trên của người đại diện
theo uỷ quyền và quyết định uỷ quyền tương ứng đối với trường hợp thành viên sáng
lập hoặc cổ đông sáng lập là pháp nhân.

8
Điều 20 Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp
9
Điều 24 Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
18
-Văn bản xác nhận vốn pháp định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đối với
công ty kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có vốn pháp
định;
- Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề của các thành viên hợp danh đối với công
ty hợp danh, của một hoặc một số cá nhân đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công
ty cổ phần nếu công ty kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải
có chứng chỉ hành nghề.
Đối với trường hợp thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên thì
hồ sơ bao gồm:
10

- Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh;
- Dự thảo Điều lệ công ty có đầy đủ chữ ký của chủ sở hữu công ty, người đại
diện theo pháp luật đối với trường hợp chủ sở hữu là cá nhân; người đại diện theo ủy
quyền, người đại diện theo pháp luật đối với chủ sở hữu công ty là tổ chức. Chủ sở
hữu công ty phải chịu trách nhiệm về sự phù hợp pháp luật của điều lệ công ty;
- Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân gồm: Giấy chứng
minh nhân dân còn hiệu lực hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực đối với công dân Việt Nam.
Một trong số các giấy tờ còn hiệu lực đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Hộ chiếu Việt Nam; Hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu nước
ngoài và một trong các giấy tờ chứng minh người gốc Việt Nam ở nước ngoài; Giấy đăng
ký tạm trú do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp và Hộ chiếu còn hiệu lực đối

với người nước ngoài thường trú tại Việt Nam; Hộ chiếu còn hiệu lực đối với người
nước ngoài không thường trú tại Việt Nam của chủ sở hữu công ty đối với trường hợp
chủ sở hữu công ty là cá nhân hoặc Quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ tương đương khác,
Điều lệ hoặc tài liệu tương đương khác của chủ sở hữu công ty đối với trường hợp chủ
sở hữu công ty là tổ chức (trừ trường hợp chủ sở hữu công ty là Nhà nước);
- Danh sách người đại diện theo uỷ quyền đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một
thành viên được tổ chức quản lý theo quy định tại Khoản 3, Điều 67 của Luật Doanh
nghiệp năm 2005 lập theo mẫu do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định. Kèm theo danh
sách này phải có Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân của từng đại
diện theo uỷ quyền.


10
Điều 21 Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp