Công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Triều huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội

Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Lời nói đầu

Cùng với quá trình công nghiệp hóa- hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa,
việc Nhà nớc thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng để xây dựng những dự án
công trình mới hoặc cải tạo chúng là tất yếu. Xu hớng này ngày càng phát triển
nhanh chóng.
Hà Nội là Thủ đô của cả nớc đã và đang triển khai thực hiện hàng nghìn dự
án đầu t xây dựng, cải tạo đô thị với mục tiêu xây dựng Hà Nội ngày càng văn
minh và hiện đại. Giải phóng mặt bằng là một khâu công việc quan trọng không
thể thiếu, nó ảnh hởng trực tiếp tới tiến độ thi công của dự án.
Qua thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng trong cả nớc nói chung
và tại thành phố Hà Nội nói riêng diễn ra rất khó khăn và phức tạp, đòi hỏi Đảng và
Nhà nớc quan tâm hơn nữa, không ngừng sửa đổi bổ sung hoàn thiện chính sách
trong công tác giải phóng mặt bằng cho phù hợp với thực tiễn nhằm đẩy nhanh tiến
độ giải phóng mặt bằng đa dự án đi vào thực hiện. Đợc sự qua tâm chỉ bảo của các
cán bộ phòng Tài Nguyên và Môi Trờng huyện Thanh Trì Hà Nội về nghiệp vụ
chuyên môn, cùng nguồn tài liệu thu thập đợc, em đã chọn đề tài: Công tác giải
phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân
Triều huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội làm luận văn tốt nghiệp của mình với
mục đích nhằm làm rõ và hệ thống hoá lý luận chung về giải phóng mặt bằng, tìm
hiểu; đánh giá công tác giải phóng mặt bằng thực tế đã diễn ra và từ đó đề xuất
những giải pháp, kiến nghị để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong thời
gian tới.
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, phần chính bài viết của em gồm 3 ch-
ơng:
Chơng I: Những lý luận chung về giải phóng mặt bằng
Chơng II: Công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã
Tân Triều huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội.
Chơng III: Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện
Thanh Trì trong thời gian tới.

Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Do thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên bản luận văn của em khó
tránh khỏi những thiếu sót, mong đợc sự đóng góp ý kiến của thầy cô và bạn đọc
để bài viết đợc hoàn thiện hơn.
Qua đây em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo thuộc Trung Tâm đào
tạo địa chính và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là Tiến sĩ Hoàng Văn Cờng và
các cán bộ phòng Tài Nguyên và Môi Trờng huyện Thanh Trì Hà Nội đã hớng dẫn,
giúp đỡ em hoàn thành bản luận văn này.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Chơng I: Những vấn đề chung về giải phóng mặt
bằng
I. Khái niệm, tính tất yếu, đặc điểm của giải phóng mặt
bằng
1. Khái niệm giải phóng mặt bằng:
Đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có đặc điểm khác biệt rất lớn so
với những tài sản khác đó là tính đa dạng, chúng có thể đợc sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau; thuộc nhiều chủ thể sử dụng khác nhau. Mỗi khi thay đổi mục đích
sử dụng đất gắn liền với thay đổi chủ thể sử dụng đất đều cần phải tiến hành công
tác giải phóng mặt bằng. Đã có rất nhiều ý kiến khác nhau về khái niệm giải phóng
mặt bằng.Từ thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam có thể đa ra khái
niệm chung nh sau:
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc có liên
quan đến việc di dời các đối tợng nh nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây
dựng khác, trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thờng thiệt hại ổn
định cuộc sống cho các đối tợng phải di dời.
Công tác giải phóng mặt bằng bắt đầu từ khi thành lập Hội đồng giải phóng
mặt bằng đối với dự án đến khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu t.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc đại diện thống nhất quản lý. Nhà

nớc là chủ sở hữu pháp lý đất đai toàn diện với đầy đủ ba quyền- chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt trên toàn bộ quỹ đất của quốc gia. Nhà nớc thực hiện giao đất cho
ngời sử dụng đất ổn định lâu dài. Ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê
đất gắn liền với hai quyền chiếm hữu, sử dụng một cách hạn chế về không gian,
thời gian và nội dung pháp lý. Công tác giải phóng mặt bằng thực chất là việc Nhà
nớc thu hồi hai quyền trên của ngời sử dụng đất để trao cho ngời sử dụng đất khác.
Giải phóng mặt bằng không chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất mà có thể còn bao
hàm cả sự thay đổi về mục đích sử dụng đất. Nhà nớc thực hiện thu hồi đất giải
phóng mặt bằng để xây dựng các công trình phục vụ cho lợi ích chung của cả cộng
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
đồng do vậy khi Nhà nớc tiến hành thu hồi đất của các hộ đang sử dụng nhất thiết
phải bồi thờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất. Để ổn định đời sống sinh hoạt
cũng nh hoạt động sản xuất kinh doanh của các đối tợng bị thu hồi đất, chủ dự án
phải thực hiện bồi thờng thiệt hại do việc giải phóng mặt bằng gây ra nh bồi thờng
về giá trị quyền sử dụng đất, giá trị các tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác
nhằm ổn định cuộc sống sinh hoạt cho ngời bị thu hồi đất theo giá trị hiện hành
trên thị trờng.
Nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi trong công tác giải phóng
mặt bằng, việc sắp xếp lại nơi ở mới cho các đối tợng bị thu hồi đất phải có sự hợp
lý trong bố trí, tái hòa nhập, không ngừng nâng cao chất lợng cuộc sống cộng đồng
về mọi mặt theo xu hớng sắp xếp lại cơ cấu dân c, cơ cấu xã hội ngày càng văn
minh, hiện đại, đảm bảo phát triển kinh tế theo xu hớng chuyển dịch cơ cấu ngành,
nghề, lao động, bảo vệ môi trờng sức khỏe cộng đồng.
2. Tính tất yếu của công tác giải phóng mặt bằng.
Để thực hiện các dự án có đầu t xây dựng trớc hết cần phải có mặt bằng. Do
đó, mặt bằng là yếu tố vô cùng quan trọng đối với công tác xây dựng. Quỹ đất của
quốc gia bị giới hạn về mặt diện tích và nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong
quá trình phát triển của nền kinh tế - xã hội, không phải khi nào cũng có thể xây
dựng công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ, không có cuộc sống sinh hoạt của con

ngời. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh
mẽ, việc xây dựng công trình trong các khu dân c là không thể tránh khỏi. Do vậy,
công tác giải phóng mặt bằng là một yêu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải đi trớc một bớc
trong việc xây dựng công trình.
Luật đất đai năm 2003 đã nêu: Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr-
ờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức x-
ơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay. Vì vậy, việc sử dụng
đất đai tiết kiệm, hợp lý , hiệu quả là một yêu cầu tất yếu.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, đất đai ngày càng trở lên
khan hiểm, vai trò quản lý Nhà nớc về lĩnh vực đất đai ngày càng đợc tăng cờng.
Do lịch sử hình thành và phát triển, việc sử dụng đất đai đã diễn ra một cách tự
nhiên, manh mún nhỏ lẻ thiếu quy hoạch, đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả
chiếm một số lợng lớn. Nhu cầu về đất đai ngày càng tăng trong khi cung về đất
đai bị giới hạn về mặt diện tích. Do vậy việc Nhà nớc tiến hành bố trí sắp xếp lại
quy mô, cơ cấu sử dụng đất thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực
hiện hóa chúng bằng các dự án cụ thể là tất yếu nhằm mục tiêu sử dụng đất đai
ngày một hiệu quả hơn cùng với việc sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trên địa
bàn.
3. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam.
3.1. Giải phóng mặt bằng thờng gắn liền với các dự án có đầu t xây dựng
Mỗi dự án đầu t xây dựng yêu cầu trớc tiên là phải có cơ sở mặt bằng.
Những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng đợc nhu cầu của dự án
nh vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội... Giải phóng mặt bằng đóng vai
trò quan trọng đối với các dự án cải tạo, xây dựng mới các công trình an ninh quốc
phòng, khu chung c, công trình giao thông công cộng, công trình giáo dục, y tế văn
hoá, các khu kinh tế

3.2. Đối tợng giải phóng mặt bằng rất đa dạng.
Đặc điểm khác biệt của đất đai cũng nh của bất động sản với những tài sản
khác là tính đa dạng của nó. Không ai có thể tìm ra hai bất động sản giống hệt nhau
một cách tuyệt đối bởi lẽ có thể chúng giống nhau về bề ngoài, diện tích, kích th-
ớc nh ng vẫn có sự khác nhau về vị trí của mỗi bất động sản cũng nh của từng
mảnh đất. Do vậy công tác giải phóng mặt bằng của mỗi dự án khác nhau thì sẽ
khác nhau. Các tài sản trên đất cũng rất đa dạng, đa dạng về mục đích sử dụng,
hình thức sở hữu Vì vậy việc định giá đất đai và tài sản trên đất là rất phức tạp và
khó khăn nên việc định giá đất và tài sản khi đền bù giải phóng mặt bằng đòi hỏi
phải có sự tỉ mỉ cặn kẽ, chính xác đảm bảo lợi ích chính đáng cho ngời có đất bị
thu hồi, chủ đầu t và Nhà nớc khi thu hồi đất.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
4. Các nhân tố ảnh hởng đến công tác giải phóng mặt bằng.
4.1. Chính sách đền bù thiệt hại tái định c cho ngời có đất bị thu hồi.
Các chính sách của Nhà nớc quy định về quy trình thực hiện giải phóng mặt
bằng, quy định về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Do vậy chính sách có ảnh h-
ởng lớn xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng. Chính sách có tác
động hai mặt tới tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng. Nếu chính sách cặn kẽ,
toàn diện, phù hợp với tình hình thực tế sẽ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng,
và ngợc lại nó sẽ là lực cản đối với tiến độ giải phóng mặt bằng.
4.2. Quy mô và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn.
Quy mô của dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết định khối l-
ợng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tợng phải di dời. Các dự
án quy mô lớn sẽ có khối lợng phải giải phóng mặt bằng lớn, các đối tợng phải di
dời nhiều, độ phức tạp cao, thời gian hoàn thiện kéo dài, lợng vốn đầu t cho công
tác giải phóng mặt bằng lớn.
4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, công tác thống kê và kiểm kê đất đai.
Việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản trên đất làm căn cứ lập phơng

án bồi thờng thiệt hại nhanh hay chậm không chỉ dựa vào đo vẽ thực tế mà còn
phụ thuộc vào hệ thống hồ sơ lu nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và sự
biến động, biên bản thống kê và kiểm kê đất đai theo định kỳ. Nếu các loại giấy tờ
trên đầy đủ và hợp lệ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản và ngợc lại.
4.4. Lợng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng.
Lợng vốn dự kiến ban đầu đã xác định, nhng theo quy luật giá đất luôn biến
động và không ngừng tăng lên theo thời gian. Những phát sinh tăng vọt nh mức giá
đền bù về đất sẽ tăng lên bởi lẽ mức giá đền bù đợc tính dựa vào giá chuyển quyền
sử dụng đất, nhà trên thị trờng bất động sản. Do đó phát sinh là hiện tợng phổ
biến trong giải phóng mặt bằng . Nếu lợng tiền đền bù tăng quá mức so với lợng
vốn dự kiến thì việc đình trệ trong công tác giải phóng mặt bằng khó có thể tránh
khỏi.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Đất đai và tài sản gắn liền trên đất đều có giá trị lớn, mức sinh lợi cao. Do đó
lợng vốn để đền bù thiệt hại, tái định c khi tiến hành giải phóng mặt bằng đòi hỏi
chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lợng vốn đầu t cho toàn dự án.
4.5. Thị trờng bất động sản.
Đất đai nói riêng và bất động sản nói chung đều có giá trị lớn, giá cả biến
động liên tục hàng ngày thậm trí hàng giờ trên thị trờng. Nếu mức giá đền bù có sự
chênh lệch lớn so với giá trên thị trờng thì sẽ làm ảnh hởng tới lợi ích của ngời bị
thu hồi đất. Do vậy hiện tợng khiếu nại tố cáo, chây ỳ không chịu hợp tác sẽ không
thể tránh khỏi và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng .
4.6. Quỹ đất, nhà tái định c.
Cầu về đất đai nói chung và bất động sản nói riêng là không ngừng tăng lên
trong khi quỹ đất bị giới hạn, cung về nhà ở cũng cần phải có thời gian để đầu t xây
dựng. Do vậy để đảm bảo cho ngời có đất, nhà bị thu hồi có cuộc sống ổn định
ngày sau khi thu hồi đất cần chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c trớc khi thu hồi
đất của các hộ nếu không làm tốt công tác này sẽ dẫn đến tình trạng vô gia c, mất
việc làm các tệ nạn xã hội diễn ra và tình trạng khiếu kiện sẽ nảy sinh.

II. Những quy định về công tác giải phóng mặt bằng đợc
áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1. Các quy định chung.
Từ năm 2004 trở về trớc, những vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng đ-
ợc quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền
bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất và Nghị định 87/CP của Chính phủ về khung
giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Từ đó đến nay, những vấn đề đó đ-
ợc kế thừa, sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của
Chính phủ về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trong cả nớc,
kèm theo Quyết định 26/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về bồi thờng, hỗ trợ
và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố, và Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Theo Nghị định 22:
1.1. Những trờng hợp tiến hành giải phóng mặt bằng.
Luật đất đai năm 2003 quy định: Trong trờng hợp cần thiết, Nhà nớc thu
hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì ngời bị thu hồi đất
đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ.
. Những loại đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế bao gồm:
- Đất sử dụng xây dựng đờng giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp
thoát nớc, sông, hồ, đê, đập, kênh mơng và các hệ thống công trình thủy lợi khác,
trờng học, cơ quan nghiên cứu khoa học, bệnh viện, trạm xá, chợ, công viên, vờn
hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trờng, sân vận động, cơ sở huấn luyện thể dục
thể thao, nhà thi đấu thể thao, sân bay, bến cảng, bến tàu, bến xe, vờn quốc gia, khu
bảo tồn thiên nhiên, khu an dỡng.
- Đất sử dụng xây nhà máy thủy điện, tạm biến thế điện, hồ nớc dùng cho

công trình thủy điện, đờng dây tải điện, đờng dây thông tin, đờng ống dẫn dầu, đ-
ờng ống dẫn khí, đài khí tợng thủy văn, các loại trạm quan trắc phục vụ việc nghiên
cứu và dịch vụ công cộng, kho tàng dự trữ quốc gia.
- Đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính
trị - xã hội.
- Đất sử dụng xây dựng trụ các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự
nghiệp về kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật và các lĩnh vực sự
nghiệp kinh tế khác của cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang
nhân dân.
- Đất do tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch và các dự án đầu
t khác đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định cấp phép đầu t theo quy
định của pháp luật.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
- Đất sử dụng cho dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân c tập
trung và các khu dân c khác đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định.
- Đất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trờng hợp đặc biệt khác
do Thủ tớng Chính phủ quyết định.
- Đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác
không nhằm mục đích kinh doanh của địa phơng do ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ơng quy định.
1.2. Đối tợng phải đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng.
Tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài đợc Nhà nớc giao
cho đất, cho thuê đất (gọi chung là ngời sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích
quốc phòng an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền
bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất theo quy định của Nghị định
này.
1.3. Đối tợng đợc đền bù thiệt hại.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc có đất bị thu hồi (gọi chung ngời bị
thu hồi đất) đợc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phảI là ngời có đủ
điều kiện theo quy định của Nghị định này.
- Ngời đợc đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là ngời
sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật.
- Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nớc ngoài, tổ
chức quốc tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đã đợc Nhà nớc Việt Nam cho
thuê đất giải quyết theo quy định riêng của Thủ tớng Chính phủ.
- Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng
hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định của
Nghị định này.
1.4. Phạm vi đền bù thiệt hại.
- Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi theo quy định tại
của Nghị định này.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
- Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ
tầng kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi.
- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời có đất bị thu hồi mà phải
chuyển nghề nghiệp.
- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đên bù, di
chuyển, giải phóng mặt bằng.
Theo Nghị định 197: Kế thừa toàn bộ các quy định chung đã đợc đề cập tại
Nghị định 22.
2. Quy định cụ thể về bồi thờng thiệt hại.
2.1. Bồi thờng thiệt hại về đất.
2.1.1. Nguyên tắc bồi thờng thiệt hại về đất.

Theo Nghị định 22:
Khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, tùy từng trờng hợp cụ thể, ng-
ời có đất bị thu hồi đợc đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.
Trờng hợp ngời bị thu hồi đất không đủ điều kiện đợc bồi thờng thì UBND
tỉnh xem xét hỗ trợ .
Nếu ngời bị thu hồi đất cha thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc tại
thời điểm bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đợc bồi thờng hỗ trợ để trả ngân sách Nhà
nớc.
Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện
tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch đợc giải quyết nh sau:
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi
trồng thuỷ sản nếu diện tích đền bù nhỏ hơn diện tích đất bị thu hồi thì ngời bị thu
hồi đất đợc đền bù bằng tiền phần chênh lệch đó. Trong trờng hợp đất đền bù có
giá trị thấp hơn của đất bị thu hồi thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng tiền về
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
phần chênh lệch đó, nếu đất đền bù có giá trị cao hơn giá đất của đất bị thu hồi thì
ngời đợc nhận đất đền bù không phải nộp tiền phần chênh lệch đó.
- Đối với đất ở tại đô thị: Nếu đất ở bị thu hồi lớn hơn đất đợc đền bù thì ngời
bị thu hồi đất ở có thể đợc đền bù một phần diện tích đất ở tuỳ theo quỹ đất của địa
phơng, phần còn lại thì đợc đền bù bằng tiền. Nếu đất ở bị thu hồi nhỏ hơn diện
tích đất đợc đền bù thì ngời đợc đền bù phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện
tích chênh lệch đó.
- Đối với đất ở tại nông thôn: Nếu có sự chênh lệch về giá thì đợc đền bù
bằng tiền cho phần chênh lệch đó.
Theo Nghị định 197: Kế thừa Nghị định 22.
2.1.2. Những đối tợng đợc đền bù thiệt hại về đất.
Theo nghị định 22:

Đối tợng sử dụng đất đợc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất
phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh nếu có một trong
các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
- Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cùng với nhận
quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở
hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nớc của cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền.
- Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh
chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Trờng hợp không có giấy tờ quy định tại khoản trên của Điều này, ngời bị
thu hồi đất đợc đền bù thiệt hại phải có giấy tờ chứng minh đợc đất đai bị thu hồi là
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
đất đã sử dụng ổn định trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các trờng
hợp sau đây:
+ Đất đã sử dụng ổn định trớc ngày 08 tháng 01 năm 1988 đợc ủy ban nhân
dân xã, phờng, thị trấn xác nhận.
+ Đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hòa Xã hội chủ
nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị
thu hồi.
+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời

sử dụng đất, mà ngời đó vẫn sử dụng liên tục từ khi đợc cấp đến ngày đất bị thu
hồi.
+ Có giấy tờ mua, bán đất trớc ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc có giấy tờ
chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18 tháng 12 năm 1980 đến
ngày 15 tháng 10 năm 1993 của ngời sử dụng đất hợp pháp đợc ủy ban nhân dân
xã, phờng, thị trấn xác nhận.
+ Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng trớc ngày
15 tháng 10 năm 1993.
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ơng cấp hoặc ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp theo ủy quyền của ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp
tục sử dụng.
- Ngời nhận chuyển nhợng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất
hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của ngời sử dụng thuộc đối t-
ợng có đủ một trong các quy định tại các khoản trên của Điều này nhng cha làm
thủ tục sang tên trớc bạ.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
- Ngời tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 và liên tục sử dụng cho đến
khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nớc.
Theo nghị định 197: Ngoài những quy định các đối tợng đợc đền bù về đất theo
Nghị định 22, Nghị định 197 còn bổ sung thêm các vấn đề sau:
Tổ chức sử dụng đất trong các trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất sẽ đợc đền bù
thiệt hại về đất:
- Đất đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất, đất nhận tiền chuyển nhợng
của ngời sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử đụng đất; tiền trả cho việc chuyển nhợng
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc.
- Đất có nguồn gốc hợp pháp từ các hộ gia đình, cá nhân.

2.1.3. Giá đất để tính đền bù thiệt hại.
Theo Nghị định 22: Giá đất để tính đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất
đợc xác định trên cơ sở giá đất của địa phơng ban hành theo quy định của Chính
phủ tại Nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà
Nội nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi
và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở địa phơng.
Dựa vào bảng phân loại đờng; xã của các đơn vị xã; phờng theo quy định tại
Quyết định 3519/QĐ-UB của UBND Thành phố, UBND Thành phố sẽ quy định hệ
số K đối với từng xã; phờng nơi có đất bị thu hồi để làm căn cứ xác định giá.
Thực tế cho thấy việc tính giá đất đền bù thiệt hại dựa theo khung giá tại Nghị
định 87/CP của Chính phủ nay không còn phù hợp với thực tiễn, đã xảy ra nhiều
đơn khiếu kiện của các hộ dân về giá đất đền bù. Do vậy ngày 16/11/2004 Chính
phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phơng phơng xác định giá đất và
khung giá các loại đất, có hai phơng pháp nh sau:
- Phơng pháp so sánh trực tiếp: là phơng pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhợng quyền sử dụng
đất trên thị trờng của các loại đất tơng tự (về loại đất, diện tích, thửa đất, hạng đất,
loại đô thị, loại đờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất
cần định giá.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
- Phơng pháp thu nhập: là phơng pháp xác định mức giá tính bằng thơng số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu đợc hàng năm trên đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng Thơng mại nhà nớc có mức lãi suất cao
nhất trên địa bàn.
Điều kiện để áp dụng ph ơng pháp xác định giá đất theo Nghị định 188 nh sau:
+ Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng để định giá đất khi trên thị trờng
đã có những loại đất tơng tự đã chuyển nhợng quyền sử dụng đất so sánh đợc với
loại đất cần định giá.

+ Phơng pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định đợc
các khoản thu nhập mang lại từ đất.
2.2. Bồi thờng thiệt hại về tài sản.
2.2.1. Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản.
Theo Nghị định 22:
- Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm: Nhà, công trình kiến trúc, cây trồng,
vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất.
- Chủ sở hữu tài sản là ngời có tài sản hợp pháp khi Nhà nớc thu hồi đất mà
bị thiệt hại thì đợc đền bù thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản.
- Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp, tùy từng trờng hợp cụ thể đợc
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng xem xét hỗ trợ.
Theo Nghị định 197: Ngoài những quy định về nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài
sản đợc nêu trong Nghị định 22, Nghị định 197 còn bổ sung thêm các vấn đề sau:
- Nhà, cônh trình khác gắn liền với đất đợc xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất công bố mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho
phép xây dựng thì không đợc bồi thờng.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất đợc xây dựng sau ngày 1/7/2004 mà
tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã đợc xác định trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc xét duyệt thì không đợc bồi thờng.
- Tài sản gắn liền với đất đợc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất đợc
công bố thì không đợc bồi thờng.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
- Hệ thống máy móc, dây truyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyển đợc,
thì đợc bồi thờng các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,
vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thờng do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp
luật hiện hành và thực tế ở địa phơng.
2.2.2. Đền bù thiệt hại về nhà, công trình kiến trúc.
Theo Nghị định 22:
- Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đợc

đền bù theo mức thiệt hại thực tế.
Mức đền bù = Giá trị hiện có của nhà và công trình+ Một khoản tiền tính bằng một
tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình.
Nhng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn
60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật t-
ơng đơng với công trình đã phá dỡ.
Giá trị hiện có của nhà, công trình đợc xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của
nhà, công trình đó đợc tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà,
công trình là mức giá chuẩn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ơng ban
hành theo quy định của Nhà nớc.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ơng quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù giải
phóng mặt bằng.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù
thiệt đợc tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tơng đơng theo giá chuẩn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung -
ơng ban hành theo quy định của Nhà nớc.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhng phần diện tích còn lại
không còn sử dụng đợc thì đợc đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhng vẫn tồn tại và sử dụng đ-
ợc phần diện tích còn lại thì đợc đền bù thiệt hại phần giá trị công trình bị phá dỡ
và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp
đặt thì chỉ đền bù các chi phí tháo rỡ, vận chuyển, lắp đặt và chi phí hao hụt trong
quá trình tháo rỡ, vận chuyển, lắp đặt.
- Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành
phố đợc đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang
tỉnh khác thì đợc đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định.
2.2.3. Đền bù thiệt hại về mồ mả.
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền đền bù đợc tính cho chi phí về đất
đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liêm quan trực
tiếp.
2.2.4. Đền bù thiệt hại đối với công trình văn hóa, di tích, đình, chùa.
Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hóa, di tích lịch sử,
đinh chùa phải có phơng án bảo tồn là chủ yếu, trong trờng hợp đặc biệt phải di
chuyển thì việc đền bù thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình
văn hóa, nhà thờ, đình, chùa do Thủ tớng Chính phủ quyết định, đối với công tình
do Trung ơng quản lý hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ơng quyết định đối với công trình do địa phơng quản lý.
2.2.5. Đền bù thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng.
Mức đền bù thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tơng đơng với công trình bị phá dỡ. Trờng hợp đặc biệt do Thủ tớng Chính
phủ hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quyết
định cho từng trờng hợp cụ thể.
2.2.6. Đền bù thiệt hại về hoa màu.
- Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nớc đ-
ợc tính bằng giá trị sản lợng thu hoạch trong 1 năm theo năng suất bình quân của 3
năm trớc đó với giá trung bình của nông sản, thủy sản cùng loại ở địa phơng tại
thời điểm đền bù.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
- Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, đợc tính bằng giá trị hiện có của
vờn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo thời giá của địa
phơng.
2.2.7. Đền bù thiệt hại trong trờng hợp giao đất tạm thời.
Tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức cá nhân nớc ngoài đợc cơ quan Nhà nớc
có thẩm quyền giao đất tạm thời để sử dụng, có trách nhiệm đền bù thiệt hại về tài

sản, hoa màu trên đất cho ngời đang sử dụng đất nh sau:
- Đối với tài sản bị phá dỡ thì đền bù nh sau:
+ Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhng phần diện tích còn lại
không còn sử dụng đợc thì đợc đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình.
+ Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần nhng vẫn tồn tại và sử dụng đ-
ợc phần diện tích còn lại thì đợc đền bù thiệt hại phần giá trị công trình bị phá dỡ
và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.
- Đối với cây trồng, vật nuôi trên đất đền bù nh sau:
+ Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nớc đ-
ợc tính bằng giá trị sản lợng thu hoạch trong 1 năm theo năng suất bình quân của 3
năm trớc đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản của từng loại ở địa phơng tại
thời điểm đền bù.
+ Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, đợc tính bằng giá trị hiện có của
vờn cây (không bao hàm giá trị của đất) tại thời điểm thu hồi đất tính theo giá hiện
hành của điạ phơng.
Trờng hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hởng đến nhiều mùa vụ sản xuất,
thì phải đền bù cho các vụ bị ngừng sản xuất. Hết thời hạn sử dụng đất, chủ đợc giao
đất tạm thời có trách nhiệm phục hồi trả lại đất theo tình trạng ban đầu. Trờng hợp
khi trả lại đất không thể tiếp tục sử dụng đợc theo mục đích trớc lúc thu hồi, thì
phải đền bù bằng tiền đủ mức để khôi phục đất theo trạng thái ban đầu.
Theo Nghị định 197: Kế thừa toàn bộ những quy định đền bù thiệt hại về nhà,
công trình kiến trúc; mồ mả; công trình văn hoá, di tích, đình, chùa; công trình kỹ
thuật hạ tầng; hoa màu và đền bù thiệt hại trong trờng hợp giao đất tạm thời đợc
quy định tại Nghị định 22.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Riêng trong Nghị định 26 quy định cụ thể mức bồi thờng nhà, công trình
trên địa bàn Thành phố Hà Nội nh sau:
Mức bồi thờng nhà, công trình = Giá trị hiện có của nhà, công trình + (Giá
trị xây mới- Giá trị hiện có) x 60%.

3. Chính sách hỗ trợ.
Theo Nghị định 22:
3.1. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống.
- Hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở
đợc tính trong thời hạn là 06 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho 01 nhân khẩu/
01 tháng tơng đơng 30 kg gạo theo thời giá trung bình ở thị trờng địa phơng tại thời
điểm đền bù. Đối với những dự án có quy mô sử dụng đất lớn, hộ gia đình, cá nhân bị
thu hồi đất phải di chuyển đến khu tái định c ở tỉnh khác mà sản xuất và đời sống bị
ảnh hởng kéo dài thì trợ cấp ổn định sản xuất và đời sống cho những ngời phải di
chuyển chỗ ở với thời gian là 01 năm và còn đợc hởng Chính sách đi vùng kinh tế
mới.
- Đối với Doanh nghiệp khi bị thu hồi đất, phải di chuyển cơ sở đến đến địa
điểm mới, thì tùy theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa
điểm mới, chủ dự án sử dụng đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ
cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của Doanh nghiệp trong thời gian ngừng
sản xuất, kinh doanh đến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt động bình thờng tại
địa điểm mới.
- Đối với cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn
vị lực lợng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới thì đợc chủ sử
dụng đất trả toàn bộ chi phí di chuyển. Mức chi phí di chuyển do đơn vị lập dự án
gửi Sở tài chính - vật giá xem xét trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ơng phê duyệt.
- Ngoài các chi phí đền bù thiệt hại về đất, tài sản, cơ sở kỹ thuất hạ tầng quy
định tại những điều trên của Nghị định này, ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê
đất còn có trách nhiệm:
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
+ Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển làm
nghề khác do bị thu hồi đất. Mức chi cụ thể do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ơng quy định công khai và đợc chuyển cho ngời lao động hoặc

các tổ chức trực tiếp đào tạo của địa phơng.
+ Nếu có nhu cầu tuyển dụng lao động mới thì phải u tiên tuyển dụng lao
động thuộc các đối tợng có đất bị thu hồi.
- Ngời đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc, nằm trong phạm vi thu hồi
đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nớc thì đợc hỗ trợ bằng tiền
để tạo lập chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% trị giá đất và 60% trị giá nhà đang thuê.
Trị giá đất đợc tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ơng ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với diện tích nhà
đang thuê, nhng tối đa không vợt quá định mức giao đất ở mỗi tầng đô thị đó do
địa phơng quy định.
Trờng hợp có nhu cầu xin Nhà nớc giao đất ở mới thì phải nộp tiền sử dụng
đất theo quy định hiện hành và đợc trợ cấp theo trên đây.
- Đối với trờng hợp đã áp dụng mọi biện pháp hỗ trợ mà vẫn không đảm bảo
ổn định đợc đời sống của nhân dân thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ơng quyết định chính sách hỗ trợ, trờng hợp đặc biệt trình Thủ t-
ớng Chính phủ quyết định. Riêng những dự án có số lợng dân c di chuyển lớn trên
5 vạn ngời thì phải báo cáo Quốc hội.
3.2. Chính sách hỗ trợ khác.
Căn cứ vào thực tế của địa phơng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ơng có thể quyết định một số chính sách trợ cấp cho ngời có đất
bị thu hồi, bao gồm:
- Hộ gia đình có ngời đang hởng chế độ trợ cấp xã hội của Nhà nớc phải di
chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất, đợc hỗ trợ tối thiểu là 1.000.000 đồng.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sử dụng đất bị thu hồi đất, thực hiện
phá dỡ công trình, di chuyển đúng kế hoạch của Hội đồng đền bù giải phóng mặt
bằng đợc thởng tiền tối đa là 5.000.000 đồng/ hộ.
Theo Nghị định 197: Kế thừa Nghị định 22 về chính sách hỗ trợ.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
III. Quy trình giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành

phố Hà Nội
Quy trình giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội đợc thực hiện
theo quy định tại Quyết định 72/QĐ-UB ngày 17/9/2001 về trình tự thủ tục giải
phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Quyết định 26/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội ngày 18/2/2005 quy
định về trình tự thủ tục giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quyết
định này đã có những sửa đổi, bổ sung so với quy định tại Quyết định 72.
1. Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giúp việc.
Theo Quyết định 72:
Khi có quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan Nhà n-
ớc có thẩm quyền, chủ đầu t có trách nhiệm nộp hồ sơ tại UBND quận (huyện) nơi
có đất cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng thời báo cáo Ban chỉ đạo
giải phóng mặt bằng thành phố để đợc chỉ đạo và tổng hợp.
Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, chủ tịch UBND quận
(huyện) kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thì yêu cầu chủ đầu
t bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng không quá 7
ngày(Quyết định 26 quy định không quá 5 ngày)
1.1. Hồ sơ để thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng bao gồm:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền (bản sao).
- Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.
- Giải trình về phơng án tái định c các hộ dân (trờng hợp dự án có di dân, tái
định c): dự kiến số hộ phai di chuyển, chuẩn bị nơi tái định c, diện tích nhà, đất sử
dụng.
- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, bản vẽ Quy hoạch mặt bằng đợc cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính nhà đất xác nhận về diện tích
ranh giới khu đất thu hồi để thực hiện dự án.
Đối với dự án trong nớc không sử dụng vốn ngân sách, nếu hai bên tự thỏa
thuận về phơng án bồi thờng thiệt hại theo khuôn khổ chính sách Nhà nớc quy định
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368

thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Khi đó Chủ tịch
UBND quận (huyện) xác nhận và có văn bản chấp thuận việc bồi thờng thiệt hại và
việc bàn gao đất giữa hai bên.
Trờng hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án thì
Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội đồng
giải phóng mặt bằng trớc khi có quyết định thu hồi đất.
1.2. Thành phần của Hội đồng giải phóng mặt bằng.
- Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng;
- Trởng phòng Tài chính vật giá- Phó chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện chủ dự án- Uỷ viên thờng trực;
- Trởng phòng Địa chính nhà đất- Uỷ viên;
- Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện)- Uỷ viên;
- Lãnh đạo UBND phờng (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi- Uỷ viên;
- Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác do
UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên;
- Mời từ một đến hai ngời đại diện những ngời đợc bồi thờng thiệt hại tham
gia Hội đồng.
1.3. Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng.
- Hội đồng giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Trong tr-
ờng hợp có những phát sinh mới ngoài chính sách đã quy định thì Chủ tịch Hội
đồng giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch UBND quận (huyện), xin ý kiến Th-
ờng trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố, các ngành có liên quan để
giải quyết hoặc báo cáo UBND thành phố xin ý kiến chỉ đạo.
- UBND quận (huyện) quyết định thành lập tổ công tác để giúp việc cho Hội
đồng giải phóng mặt bằng. Thành phần tổ công tác gồm:
+ Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND xã, phờng, thị trấn làm Tổ trởng.
+ Cán bộ địa chính xã (phờng, thị trấn) làm Tổ phó.
+ Đại diện Chủ đầu t làm tổ viên.
+ Tổ trởng tổ dân phố hoặc trởng thôn làm Tổ viên.
+ Đại diện Phòng Tài chính vật giá làm tổ viên.

Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
+ Đại diện phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị làm Tổ viên.
+ Từ 1 đến 2 ngời đại diện những ngời có đất bị thu hồi làm Tổ viên.
- UBND quận (huyện) quyết định thành lập tổ chuyên trách giải phóng mặt
bằng đúng chính sách của Nhà nớc và quy định của UBND thành phố, lập Tờ trình
trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt; đồng thời là đầu mối
giúp UBND quận (huyện) kiểm tra, đôn đốc công tác giải phóng mặt bằng trên địa
bàn, tổng hợp, báo cáo kết quả thực hiện với Thờng trực Ban chỉ đạo Hội đồng giải
phóng mặt bằng thành phố.
Thành phần của Tổ chuyên trách bao gồm:
+ Lãnh đạo Phòng Tài chính vật giá làm Tổ trởng.
+ Lãnh đạo phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị làm Tổ phó.
+ Cán bộ phòng Tài chính vật giá làm Tổ viên.
+ Cán bộ phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị làm Tổ viên.
+ Tùy theo công việc giải phóng mặt bằng từng loại dự án, UBND quận
(huyện) điều động cán bộ, công chức đại diện các phòng chức năng liên quan tham
gia làm tổ viên.
Chủ tịch UBND quận quy định quy chế của Tổ chuyên trách.
- Kinh phí hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng, Tổ công tác, Tổ
chuyên trách đợc trích trong kinh phí thực hiện giải phóng mặt bằng của dự án.
1.4. Nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng.
- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng mặt
bằng.
- Hớng dẫn chủ dự án (hoặc đơn vị t vấn) về các chế độ chính sách và các
đặc điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phơng, trách nhiệm của chủ dự án
khi nhận đất thực hiện dự án.
- Hớng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi và trách nhiệm của ngời sử
dụng đất khi Nhà nớc thu hồi, giới thiệu chủ dự án với ngời đang sử dụng đất.
- Lập kế hoạch thực hiện trớc, trong và sau khi bồi thờng thiệt hại, tái định c.

- Hớng dẫn ngời đang sử dụng đất kê khai diện tích đất, nguồn gốc, ranh
giới, tài sản hiện có trong khu đất và đề đạt nguyện vọng khi Nhà nớc thu hồi đất.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
- Hớng dẫn, kiểm tra chủ dự án đo đạc, xác nhận những tài sản có trên đất do
ngời đang sử dụng đất đã kê khai; tổ chức đa dân vào khu tái định c.
- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà hai bên đã kê khai và xác
nhận để áp dụng bồi thờng.
- Hớng dẫn khung giá đất do Nhà nớc quy định và cách tính các loại tài sản
khác; yêu cầu để cơ quan Thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng đất nông
nghiệp.
- Chỉ đạo chính quyền địa phơng (xã, phờng, thị trấn) thông báo cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính
quyền địa phờng (xã, thị trấn) căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc các
cơ quan Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ sơ, tài liệu lu trữ
quản lý tại địa phơng để thẩm định, xác nhận bản kê khai của ngời đang sử dụng
đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng.
- Giúp Chủ tịch UBND quận (huyện) đề xuất giá bồi thờng thiệt hại về đất ở,
đất chuyên dùng, báo cáo Hội đồng thẩm định xem xét, trình UBND thành phố phê
duyệt, tổ chức xét duyệt từng phơng án bồi thờng hỗ trợ tái định c theo quy định.
2. Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản trên đất.
Đây là nội dung cơ bản đợc quy định rất cụ thể trong quyết định 72/QĐ- UB
và đợc sửa đổi bổ sung trong Quyết định 100/QĐ-UB ngày 21/8/2003 về việc điều
chỉnh, bổ sung một số điều trong Quyết định 72/2001. Mục tiêu của công tác này
là xác định cụ thể đối tợng phải đền bù, khối lợng đền bù cũng nh các vấn đề quan
tâm trong quá trình lên phơng án đền bù. Nội dung của công tác số liệu, cơ sở pháp
lý về đất đai và tài sản trên đất:
2.1. Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận.
2.1.1. Tổ công tác thực hiện phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
đất và tài sản trên đất bị thu hồi.

2.1.2. UBND phờng, xã, thị trấn nơi có đất thực hiện dự án có trách nhiệm
thông báo, tổ chức tuyên truyền, hớng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất và thu tờ
khai, cụ thể là:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn
gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đât, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê khai).
Sau 3 ngày nhận đợc tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có trách
nhiệm phải kê khai đầy đủ, chính xác về số lợng và nguồn gốc đất đai, tài sản thuộc
phạm vi đất bị thu hồi; nhân khẩu, hộ khẩu đang sinh sống trên đất; đề xuất những
kiện nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách nhiệm trớc pháp luật về tính chính
xác của nội dung kê khai.
- Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để nhận
tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc , xác nhận những tài sản do ngời sử dụng đất kê
khai, lập biên bản xác nhận và chuyển UBND phờng (xã thị trấn) xác nhận và báo
cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng
2.1.3. UBND phờng (xã, thị trấn) thẩm định, xác định tính pháp lý về tài sản cho
ngời đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử dụng, hiện trạng sử dụng
đất, nhà), báo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng trong thời gian 7 ngày.
2.1.4. Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của ngời
đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án.
2.2. Định giá đất và tài sản làm căn cứ đền bù thiệt hại:
- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội đồng
giải phóng mặt bằng trình UBND quận phơng án giá đất làm căn cứ bồi thờng thiệt
hại; giá đất giá bán nhà ở khi tái định c trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do
Nhà nớc và UBND thành phố quy định.
- Sau thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận đợc tờ trình của UBND quận về giá
làm căn cứ lập phơng án bồi thờng thiệt hại; cơ chế chính sách bồi thờng hỗ trợ;
quỹ nhà ở, đất ở, giá bán nhà (hoặc giá thu tiền sử dụng đất) và nguyên tắc bố trí tái

định c cho dự án, Giám đốc Sở Tài chính vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng các
ngành liên quan thuộc Hội đồng thẩm định và Thờng trực Ban chỉ đạo giải phóng
mặt bằng thành phố tổ chức thẩm định, trình UBND thành phố quyết định phê
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368
duyệt các nội dung (là các điều kiện để UBND các quận, huyện thực hiện công tác
giải phóng mặt bằng):
+ Giá bồi thờng thiệt hại về đất ở và đất chuyên dùng theo thời điểm thu hồi
đất,
+ Quỹ nhà ở, đất ở tái định c (nơi tái định ca) và nguyên tắc bố trí nơi tái
định c cho các hộ gia đình
+ Giá nhà ở, đất ở bố trí tái định c phù hợp với giá bồi thờng thiệt hại,
+ Chính sách hỗ trợ di chuyển khác .
- Quy định về thời gian, tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng.
Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày Hội đồng thẩm định họp, Giám đốc Sở Tài
chính vật giá lập tờ trình báo cáo UBND thành phố quyết định nội dung thẩm định.
Nếu có sự khác nhau giữa Hội đồng thẩm định thành phố và UBND quận thì báo
cáo các ý kiến khác nhau và quan điểm của Sở Tài chính vật giá để UBND thành
phố xem xet, quyết định.
3. Lập phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c.
Căn cứ hồ sở pháp lý đã đợc lập và quyết định giá của cơ quan có thẩm
quyền, chủ dự án sẽ tiến hành xây dựng phơng án bồi thờng tái định c theo quy
định của Nghị định 22/CP và các văn bản sửa đổi bổ sung có liên quan, báo cáo
Hội đồng giải phóng mặt bằng xem xét.
Phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c đợc chủ dự án và đại diện Hội đồng
giải phóng mặt bằng xác nhận, đợc chuyển tới ngời sử dụng đất để rà soát và thống
nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên đợc xử lý cụ thể theo hai trờng hợp
trong phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại tái định c.
4. Phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c:
Phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c đợc phê duyệt là căn cứ pháp lý để

tiến hành bồi thờng thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất.
Website : Email : Tel ( : 0918.775.368