bài giảng tổng quan về bất động sản

NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Khoa Kinh Tế Phát Triển
Đại học Kinh tế TP.HCM
Giảng viên: Trần Tiến Khai
Trần Tiến Khai 2
2
NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
 Thời lượng : 45 tiết
 Mục tiêu của môn học
 Hiểu được tổng quát về mọi lĩnh vực liên
quan đến bất động sản
 Định hướng phát triển nghề nghiệp trong
lĩnh vực bất động sản như thẩm định
giá, phát triển bất động sản, môi giới,
quản trị bất động sản thương mại, quản
lý tài sản công ty, tài chính bất động
sản.
Trần Tiến Khai 3
3
NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
 Mô tả môn học
 Giới thiệu khái niệm bất động sản và
những đinh hướng thị trường bất động
sản, phân tích các loại thị trường .
 Môi trường pháp lý liên quan đến bất
động sản như quyền sở hữu tài sản và
cơ chế thực thi, khía cạnh đàm phán và
hợp đồng.
Trần Tiến Khai 4
4
NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

 Tài chính và đầu tư bất động sản, giới
thiệu về cho vay thế chấp, và các định
chế trung gian tài chính
 Thảo luận về môi giới, hợp đồng và xu
hướng phát triển của bất động sản ngày
nay
 Tài liệu học tập
 Trần Tiến Khai. (2010). Nguyên lý Bất động sản. NXB
Lao Động.
 David C. Ling và Wayne R. Archer. (2005). Real
Estate Principles: A Value Approach. McGrawHill
International Edition.
 Các tài liệu của CBRE, Savils, Colliers International.
Trần Tiến Khai 5
Cấu trúc môn học và lịch trình
Buổi Bài
1. Chương 1. Giới thiệu môn học & Tống quan về bất
động sản
2. Chương 2. Thị trường bất động sản và khung pháp lý
3. Chương 3. Xu hướng phát triển của thị trường bất
động sản và vai trò của Nhà nước
4. Chương 4. Giới thiệu về đầu tư bất động sản
5. Chương 4. Giới thiệu về đầu tư bất động sản

Trần Tiến Khai 6
Cấu trúc môn học và lịch trình
Buổi Bài
6. Chương 5. Tài trợ và Thế chấp bất động sản
7. Chương 5. Tài trợ và Thế chấp bất động sản
8. Chương 6. Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản

9. Chương 6. Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản

10. Chương 8. Thị trường cho vay thế chấp nhà ở

Báo cáo chuyên đề nhóm
11. Báo cáo chuyên đề nhóm
Các chủ đề bài tập nhóm
1. Thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh
2. Thị trường cao ốc văn phòng tại TP. Hồ Chí
Minh
3. Thị trường nhà ở tại Hà Nội
4. Các chính sách thuế liên quan đến bất động
sản
5. Các chính sách điều tiết thị trường bất động
sản trong giai đoạn 2007-2009
6. Các chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà
cho người có thu nhập thấp và trung bình
7. Các chủ đề khác (tùy chọn)
Trần Tiến Khai 7
Bài tập nhóm – điểm quá trình
 Lớp chia thành nhóm (5-6 sinh viên/nhóm) làm bài tập thuyết
trình
 Đăng ký danh sách nhóm và các thành viên cho Giảng viên
(lớp trưởng)
 Thu thập thông tin dữ liệu trên báo chí, các cơ quan thông tin
đại chúng, website của CBRE Vietnam
; Savills Vietnam
và các nguồn thông tin khác
 Tập họp thông tin, viết bài thuyết trình và chuẩn bị PowerPoint
 Thời gian hoàn tất và thuyết trình (các nhóm đăng ký thời gian

thuyết trình với giảng viên ít nhất 1 tuần trước khi thuyết
trình): các buổi thứ 9, 10, 11
 Điểm chấm bài nghiên cứu và thuyết trình tính vào điểm quá
trình của môn học (40%)
Trần Tiến Khai 8
Trần Tiến Khai 9
Chương 1.

Tổng quan về Bất động sản
Trần Tiến Khai 10
1. Tổng quan về Bất động sản
1. Giới thiệu
 BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của
cải xã hội.
 BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế
của các cá nhân, gia đình và công ty.
 BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu
tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức
khỏe và các nhu cầu quan trọng khác.
 BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của cải
của ngành kinh doanh và năng lực tăng trưởng
của nó.
Trần Tiến Khai 11
1. Tổng quan về Bất động sản
1. Giới thiệu
 BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của cải
kinh tế trên toàn thế giới.
 BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính bền
vững và độc lập của một quốc gia.
 Các quyết định liên quan đến BĐS là hết sức

quan trọng.
 Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích lớn
hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa tốt hơn
cho cuộc sống.

12
2. Bất động sản là gì?
 Theo Wikipedia (2010), bất động sản
(real estate) là một thuật ngữ pháp quy
để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai
và các cải thiện (improvements) cho đất
đai như là nhà, công trình xây dựng gắn
liền với vị trí của đất đai, và có tính
không dịch chuyển được.
1. Tổng quan về Bất động sản
13
2. Bất động sản là gì?
 Thuật ngữ bất động sản thường được
hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài
sản bất động sản (real property) và
tương phản với thuật ngữ quyền tài sản
động sản hoặc là quyền sở hữu động sản
(personal property).

1. Tổng quan về Bất động sản
14
2. Bất động sản là gì?
 Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế (IVSC), thuật ngữ real property
là quyền tài sản bất động sản, một khái

niệm pháp lý bao gồm các quyền và lợi
ích liên quan đến quyền sở hữu bất động
sản. Trong trường hợp thuật ngữ này
được dùng mà không có giải thích về
tính chất hay nhận diện rõ thì có thể
được hiểu là quyền sở hữu bất động sản.
1. Tổng quan về Bất động sản
15
2. Bất động sản là gì?
 định nghĩa bất động sản, ngoài việc
ám chỉ đến đất đai và tài sản vật chất
gắn liền với đất đai, còn có thể bao
gồm cả khái niệm quyền đối với tài
sản bất động sản đó.
1. Tổng quan về Bất động sản
16
2. Bất động sản là gì?
 Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định,
bất động sản là các tài sản bao gồm:
 a) Đất đai;
 b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
 c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
 d) Các tài sản khác do pháp luật quy
định.

1. Tổng quan về Bất động sản
Trần Tiến Khai 17

1. Tổng quan về Bất động sản
2. Bất động sản là gì?
 Là tài sản có hai thuộc tính: hữu hình và
vô hình.
 Có 3 cách hiểu:
 Tài sản hữu hình như đất đai, nhà cửa
 Tài sản vô hình: tập hợp các Quyền liên
quan đến tài sản hữu hình
 Các hoạt động liên quan đến BĐS
Trần Tiến Khai 18
1. Tổng quan về Bất động sản
2. Bất động sản là gì?
1. Tài sản hữu hình
 Các thành phần vật thể của không gian và vị
trí;
 Bao gồm đất đai
 Bao gồm các cải thiện, tôn tạo trên đất đai: các
cấu trúc cố định như nhà, tường rào, v.v.
 Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai: cơ
sở hạ tầng, bao gồm đường phố, đường đi bộ,
hệ thống thoát nước và các hệ thống tiện ích
khác như hệ thống cung cấp điện, nước, điện
thoại cần thiết để sử dụng đất.

Trần Tiến Khai 19
1. Tổng quan về Bất động sản
2. Bất động sản là gì?
1. Tài sản hữu hình
 Có thể bao gồm bề mặt của đất mà còn cả
phía trên và phía dưới của bề mặt;

 Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm hoặc
không bao gồm các cải thiện. Khi không
bao gồm các cải thiện, đất thường được gọi
là đất thô (raw land).
 Tài sản hữu hình bao gồm cả quyền sở hữu
tài sản thực (real property) và quyền sở
hữu động sản (personal property).

Trần Tiến Khai 20
1. Tổng quan về Bất động sản
2. Bất động sản là gì?
2. Tài sản vô hình
 là một “tập hợp” các quyền vô hình gắn
chặt với quyền sở hữu và việc sử dụng các
đặc điểm vật thể của không gian và địa
điểm.
 Các quyền này gắn với các dịch vụ
(services), hoặc lợi ích mà bất động sản
cung cấp cho người sử dụng bất động sản.

Trần Tiến Khai 21
1. Tổng quan về Bất động sản
2. Bất động sản là gì?
2. Tài sản vô hình
 Tập hợp quyền sở hữu có thể bị giới hạn
theo nhiều cách khác nhau, điển hình là bị
hạn chế do các quy định về sử dụng đất.
 Các quyền này cũng có thể bị chia nhỏ ra
và phân phát cho nhiều người sử dụng hoặc
không sử dụng.

Trần Tiến Khai 22
1. Tổng quan về Bất động sản
2. Bất động sản là gì?
2. Giá trị của bất động sản
 Các quyền liên quan đến bất động sản
 Các đặc điểm pháp lý của tài sản đó
 Vị trí của tài sản đó.
 Các đặc điểm vật thể: số năm tuổi, kích
thước, kiểu dáng và chất lượng xây dựng
của cấu trúc, cũng như năm tuổi, hình dạng
và các đặc điểm tự nhiên của đất.


Trần Tiến Khai 23
1. Tổng quan về Bất động sản
2. Bất động sản là gì?
2. Giá trị của bất động sản
 Các đặc điểm về vị trí:
 sự thuận tiện và khả năng tiếp cận đến các nơi
làm việc, trường học, nơi mua sắm, nơi chăm
sóc sức khỏe, và các nơi quan trọng khác (BĐS
cư trú).
 tính dễ thấy (visibility), khả năng tiếp cận của
khách hàng, nhà cung cấp và nhân viên, tính
sẵn có của cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc
(BĐS thương mại).

Trần Tiến Khai 24
1. Tổng quan về Bất động sản
2. Bất động sản là gì?
3. Ngành và Nghề nghiệp
 (1) môi giới bất động sản (real estate brokerage),
cho thuê, dịch vụ quản lý bất động sản,
 (2) dịch vụ thẩm định và tư vấn,
 (3) chọn địa điểm, mua và phát triển bất động sản,
(4) xây dựng,
 (5) cung cấp dịch vụ tài trợ có thế chấp (mortgage
finance) và bảo hiểm (securitization),
 (6) đầu tư bất động sản cúa doanh nghiệp và thể
chế (corporate and institutional real estate
investment) và
 (7) các hoạt động của chính quyền như quy hoạch,
ban hành luật lệ về sử dụng đất, bảo vệ môi trường
và thu thuế.


Trần Tiến Khai 25
1. Tổng quan về Bất động sản
4. Các thuộc tính cơ bản của bất
động sản
1) Tính bất động
2) Tính không đồng nhất
3) Tính khan hiếm
4) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài