câu hỏi ôn tập môn quản lý đất đai và nhà ở


1.  !"#$%&'((&)*+, /
Luận đề này ngay từ Luật Đất đai năm 1987 đã được khẳng định. Qua các lần sửa
đổi, bổ sung bao gồm Luật Đất đai năm 1993, năm 1998, năm 2003 và mới đây nhất là Luật
Đất đai 2013, luận đề đó vẫn tiếp tục được nhấn mạnh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển
giao các quyền này cho Nhà nước. Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì
nhân dân không có mục đích tự thân. Nhà nước chỉ là công cụ và là phương tiện để nhân dân
thực hiện quyền chủ thể trong quan hệ sở hữu tài sản thuộc sở hữu toàn dân nói chung và đất
đai nói riêng.
Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của
đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý", như vậy đã khẳng
định nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước. Vì vậy, Nhà nước với tư cách
đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất ở đất liền hay ở lãnh hải, đất đang sử
dụng hay đất chưa sử dụng đều thuộc Nhà nước. Nhà nước có trọn vẹn ba quyền: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Mục đích của quy định "Nhà nước thống nhất quản lý" là nhằm sử dụng đất đai có hiệu
quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai cũng là
quy định cần thiết khi Nhà nước thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt, xúc tiến việc hình
thành và phát triển thị trường bất động sản.
1
2. 0!# &'12+345**!67*&0!89:;'<*=8
 !"#$%&'(%)*(+
,
- Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
- Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Nhà nước quy định khung giá cho từng loại đất vì các lý do cụ thể sau đây:
- Đó là sự cụ thể hoá sự thừa nhận của Nhà nước coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, phục vụ

cho việc hình thành thị trường bất động sản.
- Tác động vào ý thức thái độ của người sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao
hiệu quả kinh tế xã hội của việc sử dụng đất.
Việc quy định khung giá cho từng loại đất là công cụ tài chính của Nhà nước. Việc
Nhà nước sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai
nhằm mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa
các đối tượng sử dụng đất kết hợp hài hòa các lợi ích.
3. *1>!!? <41$12*&'!@+3< A'#$%'$0! 3
5B*8!'31C12*(DE!?F$!AGF,'&8
-./012304!1516.Điều
này được hướng dẫn bởi  !"(#%&''7%)*&89%&''%:;4 
&'(. Cụ thể:
• Theo quy định tại <$9%&''%:;, quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài được
quy định như sau:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc
các đối tượng và có đủ điều kiện quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về
sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai 2003. Thời
hạn sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là ổn định, lâu dài.
2
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam theo
pháp luật về đầu tư thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Trường
hợp mua nhà ở tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết số
19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và các văn bản
hướng dẫn thi hành Nghị quyết này.
• Căn cứ vào  !"(#%&''7%)*&)"=!>?8@?!&<
 14& &''( thì người Việt Nam định cư ở nước
ngoài (Việt kiều) có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng đủ các điều kiện luật
định.

+ Thứ nhất, phải là những người thuộc nhóm đối tượng được quy định tại điểm a hoặc
điểm b khoản 1 Điều 126 (đã được sửa đổi, bổ sung), bao gồm: Người có quốc tịch
Việt Nam; Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà
văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và
đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh
sống ở trong nước.
+ Thứ hai, phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt
Nam từ 3 tháng trở lên.
+ Riêng đối với những người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại
điểm b khoản 1 Điều 126, nếu được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy
miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở
hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các
thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
• < &'( cũng quy định:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo
quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.
3
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
+ Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá
nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước,
cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều
174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
+ Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép

hoạt động tại Việt Nam;
+ Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
4. F!?*' !A2!*''/
Luật hành chính là ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ
các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trinh hình quản lý hành
chính Nhà nước.
Luật đất đai là ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn
bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý
Nhà nước về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai của tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân.
Rõ ràng có sự phân biệt về đối tượng điều chỉnh của hai ngành luật. Đối với Luật
hành chính đối tượng điều chỉnh là các quan hệ xã hội xuất hiện trong quá trình tổ chức và
4
thực hiện hoạt động chấp hành và điều hành của Nhà nước. Luật hành chính là ngành luật về
quản lý hành chính Nhà nước.
Đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai là các quan hệ xã hội trong quản lý Nhà nước
về đất đai và quá trình sử dụng đất đai của người sử dụng đất.
Trong đối tượng điều chỉnh của Luật hành chính luôn có sự hiện diện của cơ quan
hành chính Nhà nước, còn ở Luật đất đai thì không hoàn toàn như vậy,có thể có trong quan
hệ quản lý nhưng trong quan hệ sử dụng đất thì không có cơ quan quản lý hành chính Nhà
nước(nếu xuất hiện thì chỉ với tư cách người sử dụng đất).
Luật Hành chính và Luật đất đai có phương pháp điều chỉnh vừa tương đồng, vừa
khác biệt. Luật hành chính phương pháp điều chỉnh chủ yếu là mệnh lệnh đơn phương, còn
Luật đất đai có hai phương pháp điều chỉnh chủ yếu: mệnh lệnh hành chính và bình đẳng.
Giới Luật định cho rằng Luật đất đai có sự giao kết với Luật hành chính và Luật dân sự có
thể vì lý do phương pháp điều chỉnh của ngành Luật này.
5. H%*!<I&* !JKLMA'N%*!@/
50A2 &'(,Theo như điều 12 luật đất đai có chỉ rõ các
điều nghiêm cấm như sau :
1. 80826

- Các hành vi có động thái lấn chiếm ,cơi nới đất đai là những hành động có chủ ý mà người
vi phạm sẽ thực hiện .Hành động này có thể được coi là trái phép làm thay đổi hiện trạng đất
đai.Gây khó khăn cho các cơ quan ,nhà quản lý đất đai.
- Các hành động hủy hoại đất đai là hành vi gây rối phá hoại thông qua các hành động tác
động trực tiếp tới đất,dùng hóa chất hoặc san lấp vv Có thể là chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nên là hành vi vi phạm nghiêm trọng tới hiện trạng của nền đất và các cơ quan phải có
trách nhiệm phát hiện và điều tra xử lý nghiêm minh.
2.B60268C26!>DE+FG@"
- Các chỉ giới đường đỏ,chỉ giới xây dựng ,khoảng lùi công trình hay diện tích lô đất bị điều
chỉnh thay đổi sẽ làm ảnh hưởng tới công tác quy hoạch của thành phố.
5
- Vi phạm quy hoạch sử dụng đất là việc không phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không
gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một
khoảng thời gian xác định.
- Vi phạm kế hoạch sử dụng đất là việc không tuân thủ phân chia quy hoạch sử dụng đất
theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Chính vì thế các cơ quan có trách nhiệm liên quan phải thường xuyên kiểm tra đôn đốc nếu
phát hiện ra tình trạng vi phạm thì có biện pháp xử lý kịp thời.
3. HG!>DE8!>DECGI0EJ
- Sử đụng đất không đúng mục đích là việc chuyển đổi tự do trái phép không theo nguyên
tắc của loại đất ấy.Có thể ví dụ như từ sử dụng đất để trồng cây nông nghiệp sang mục đích
đích nhà ở ,vậy thì người sử dụng đất trái phép ấy đã vi phạm luật đất đai
- Ngoài ra thì không sử dụng đất mà để đất trống cũng là điều cấm trong luật đất đai 2013
này,những tổ chức,cá nhân phải sử dụng đất đai đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cho Nhà
nước,đó là trách nhiệm của công dân không làm hao phí,tận dụng nguồn tài nguyên đất của
quốc gia.
4. HGK/IBBL CK/-!>DE
- Không thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng

đất.
- Sử dụng đất chưa tiết kiệm, chưa có hiệu quả bảo vệ môi trường và làm tổn hại đến lợi ích
chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
5.  M!>DEG/B4F60N"4=O8P
Q2 
- Nhà nước có quy định cụ thể về số lượng hộ gia đình,cá nhân được phép chuyển hộ vì thế
mà số lượng có quy định cụ thể theo luật.Nếu vi phạm những điều cấm này có thể người
chuyển sẽ phải xử phạt hành chính tùy theo mức vi phạm
6
<R>DE8K/2D4!>DE0CGSCT4
3U0
- Các cá nhân ,tổ chức giao dịch quyền sử dụng đất mà không có sự đăng ký với các cơ quan
có thẩm quyền là hoàn toàn vi phạm luật này
- Các cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm công chứng,chứng nhận cho hộ gia đình,cá
nhân tổ chức có nhu cầu làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành.
9HGK/2VK/CGWX4EJ"4
- Các hành vi cụ thể như trốn thuế đất,thường xuyên nộp thuế không khớp với diện tích đất
sử dụng .Đó có thể được coi là hành vi gian lận ,thất thoát nguồn tài chính của Nhà nước
- Các cơ quan có thẩm quyền có quyết định xử phạt hoặc cảnh cáo ,khiển trách nếu các cá
nhân tổ chức có ý định trốn nhiệm vụ nộp thuế.
FDEN4E86ML0A4YLT
- Các ví dụ cụ thể như lợi dụng các quan hệ để làm sai trong công tác khảo sát đo đạc địa
chính,người dân hoặc tổ chức cá nhân luôn có các hành vi chiếm đoạt hoặc lấn chiếm thêm
diện tích và thông qua người thực hiện đo đạc ,nhập số liệu địa chính .
- Chính vì thế mà các hành vi này luôn bị cấm trong công tác thi hành luật này nếu có phát
hiện cần xử lý nghiêm khắc.
7HGB2VBG4CGJZQ2
BBL 
- Cung cấp các số liệu giả về tên thửa đất,chủ sở hữu,diện tích và các thông số khác khiến

những người làm quản lý gặp nhiều điều khó khăn trong nhiệm vụ của mình
'YA18PC3CS"44/K/-!>DEQ2
BBL 
- Cản trở thông qua các hành vi chống đối,hay trực tiếp làm rào cản cho những người thi
hành công vụ.Ví dụ như khi các cán bộ địa chính tới trực tiếp nhà dân kiểm tra thì người dân
không phối hợp thực hiện
7
6. %*!;<*!)*A'56 *!% +3O4*! &A'CNP*
3;1C*+3#Q(:*/
Quyết định giao đất là quyết định bằng văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyề
ban hành xác lập quyền sử dụng đất ở cá nhân, tổ chức, các nhân có đủ điều kiện sử dụng
đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp chuyển
giao quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hình thức của chuyển quyền sử dụng đất.
 M0 cơ bản nhất giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là
xác lập quyền sử dụng đất ở các chủ thể có đủ điều kiện sử dụng đất.
 5M0C:
- Quyết định giao đất:
+ Chủ thể: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
+ Tính chất: Mang tính mệnh lệnh đơn phương
+ Nội dung do Luật đất đai điều chỉnh
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:
+ Chủ thể: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (người sử dụng).
+ Tính chất: thoả thuận, bình đẳng, tự nguyện
+ Nội dung: Luật dân sự điều chỉnh
7. R !"#$%&'(/S& T4URA!?&'!?O4#$
%&'(I&*VO4I1>*$12 !? 3H1O'&8
Ở nước ta, đất đai là tài sản chung của quốc gia và Nhà nước là đại diện cho nhân dân
thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai

trên lãnh thổ nước. Vì vậy có thể coi hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân chính là việc hoàn
8
thiện cơ chế thực hiện quyền chủ sở hữu của Nhà nước, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với
đất đai.
Thứ nhất pháp luật đất đai cần phải được xây dựng, bổ xung toàn diện và ổn định trong
thời kỳ dài với mức độ sâu sắc hơn. Thống nhất các quy định về đất đai cần được ghi nhận
trong Bộ Luật đất đai, không để các quy định rải rác ở Bộ luật dân sự và một số luật chuyên
nhành có liên quan.
Pháp luật đất đai cần phải thể hiện rõ nội dung kinh tế trong quản lý và sử dụng đất tạo cơ
sở cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển mộtcác lành mạnh. Quy định hợp lý
hơn về giá đất, góp phần thúc đẩy các hoạt động tài chính đất đai trong một trật tự nhất
định.
Luật hoá các quy định của Chính phủ đã được chính sách chấp nhận bảo đảm của tính
thống nhất trong hệ thống pháp luật, giảm bớt các văn bản dưới luật, tránh tình trọng văn
bản chồng chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt".
Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải được thực hiện có hiệu quả hơn thiết
thực hơn. Quy hoạc phải được công khai. Trong tập quy hoạch phải có quy trình tham gia ý
kiến của nhân dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một trong những nguyên nhân của tệ
tham nhũng, hối lộ.
Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải nâng cao năng lực trình độ quản lý
sử dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý.
Thứ tư, thay đổi cơ chế giao đất. Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối
với doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu thực hiện theo cơ chế "xin cho". Thực chất là chưa trú
trọng tới các yếu tố kinh tế của đất đai, chưa thực sự thấy được đất đai là hàng hoá đặc biệt
trong cơ chế thị trường. Từ đó việc giao đất không thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện chi
9
tình trạng tham nhũng và lãng phí đất ngày càng tăng, trang khi Nhà nước khong thu được
thuế cho ngân sách, thâm chí kể cả 1% lệ phí địa chính.
Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị
trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất , mở rộng

thị trường bất động sản cho các thành phần kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, người
nước ngoài ở Việt Nam tham gia đầu tư ". Đây có thể coi là một xu hướng hoàn thiện chế
độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
8. 0!# &+340<W#Q(:*B**!?N)!A2!7*AX*8Y3H
%*<ZEA'0O/
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân
được sử dụng vào mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước giao và được nhận quyền
chuyển nhượng đất hợp pháp từ người khác.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm: Các tỉnh ở Đồng bằng sông
Cửu long, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai Bà Rịa - Vũng Tàu và thành phố Hồ Chí
Minh không quá 3 ha. Các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương khác không qua 2 ha.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm:
- Các xã đồng bằng không quá 10 ha.
- Các xã trung du miền núi không quá 20 ha.
Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời sống
kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho người nông dân có đất đai để sản xuất,thực hiện được
chính sách của Đảng và Nhà nước ta là:"người cày có ruộng".
Việc pháp luật đưa ra hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những nguyên
nhân như tình trạng dư thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, phần lớn người nông
dân không có đủ việc làm. Mật độ dân cư nông thôn quá dày đặc trên 1 ha, đất canh
tác(khoảng 2 người/ ha đất canh tác). Tình trạng khan hiếm ruộng đất trong nông nghiệp đặc
biệt là ở miền Bắc đã dẫn đến mối tương quan giữa ruộng đất- dân số- lao động trở lên hết
10
sức căng thẳng. Trong những năm gần đây mặc dù sản lượng lương thực của cả nước nói
chung là tăng nhưng đa số nông dân vẫn có mức thu nhập thấp vì nguồn sống của hộ chủ
yếu dựa vào nông nghiệp. Tách khỏi ruộng đất người nông dân mất luôn nguồn sống chính.
Đa số nông dân có thu nhập thấp,chỉ đủ trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày,
không có khả năng đầu tư thêm chosản xuất trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu
từ vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách hạn mức sử dụng đất nông nghiệp
là cần thiết.

9. [W*<!I\* !]MR]^RJKKMRJKLM+ <O+3A'C!
*1>!#Q(:*/
Trước Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987. Luật đất đai 1987 khẳng
định. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho
các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí
nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng
ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời.
Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất
được giao kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu tư khi thấy còn
sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự thủ tục do pháp luật
quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền cho người sử dụng đất.
Ngoài việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất.
Luật đất đai 1993 mở rộng hơn các quyền đối với người sử dụng đất. Ngoài quyền sử
dụng đất đúng mục đích được giao hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn
giao đất.
11
Luật đất đai sửa đổi bổ sung 1998 cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
để hợp tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì được thế chấp
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam
để vay vốn được góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ
chức cá nhân trong và ngoài nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp lâm
nghiập nuôi trồng thuỷ sản làm muối mở rộng công nghiệp chế biên dịch vụ nằhm phát triển
sản xuất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền có quyền chuyển nhượng, quyền
sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất

đó cho thuê quyền sử dụng gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây
dựng trên đất đó, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất lại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền
thế chấp tài sản thuộc sở dhữu của mình gắn liền với đất thuế tại tổ chức tín dụng Việt Nam
để vay tiền chuyển nhượng tài sản thuốc ở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Doanh
nghiệp Nhà nước có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng thuê để hợp tác sản xuất kinh
doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nước.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê cho cả thời gian thuê, đã
trả trước tiền thuê đất nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có
quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thuê cùng với tài sản thuọc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn
12
thuê góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê ùng với tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quyền sử dụng.
 &''(8'+M/5Y0@Y22-!>DE:
- Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
- Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước
cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách
ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông
thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh
tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
 &'(8[<<-!>DE,
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai
của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp
của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
13
10. I=F'36N&0!S& !JKLM/[6N&0!1A3Y
5& _1 8
BPL26Q2 &'(,
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục
vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng
chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
14

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất
xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công
nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay,
cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công
trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất
sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công
trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng
khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở
sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy
móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người
sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
BPL26+M/C2\8O+A]A!24@=
 ^
15
11.'12[`[!? <+,-&'F" !+  !B*:+ I_*
'N6NA'+3&0/T4Uab*=A%*B*:'3$>!!;<
!? 38
Pháp luật và quy hoạch là hai công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai:
Pháp luật có vai trò duy trì mọi trật tự kỷ cương cần thiết cho quản lý và sử dụng đất đai

trong xã hội.
Quy hoạch đất đai chính là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số lượng,
chất lượng, vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và từng địa phương
ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nước. Quy hoạch là sự tính toán sử dụng quỹ đất sao cho
tiết kiệm, hiệu quả.
Pháp luật và quy hoạch đã được Nhà nước xác định là công cụ quản lý Nhà nước về
đất đai. Tuy nhiên trong thực tế hai công cụ này còn nhiều bất cập.
Đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm trong đời sống xã hội, do sự phát triển mạnh
mẽ của cơ chế thị trường những năm gần đây nảy sanh nhiều vấn đề phức tạp mà các quy
định pháp luật đất đai hoặc là không có, chưa được ban hành kịp thời hoặc có nhưng không
phù hợp chồng chéo gây khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều: ở Trung ương có
100 văn bản trong đó có 19 văn bản của Quốc hội và UBTVQH, văn bản của Chính phủ
gồm 23 Nghị định, 6 công văn, 3 Nghị quyết, 12 chỉ thị, 10 Quyết định Thông tư và Thông
tư liên bộ. Tuy nhiên thực tế hệ thống văn bản pháp luật trên vẫn chưa bao quát toàn diện
những vấn đề, những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Mặt khác do tình trạng ban hành nhiều văn bản pháp luật đất đai từ Trung ương đến
địa phương nên kể cả người quản lý lẫn người sử dụng đất khó mà cập nhật, kiểm kỹ, nắm
chắc được hết những quy định trong lĩnh vực này.
Quy hoạch đất đai quả thực đang là vấn đề nổi cộm ở nước ta. Bởi vì thực tế cho thấy
việc quy hoạch sử dụng đất còn tràn lan (hiện trong cả nước có tới 9 viện quy hoạch chuyên
trách hàng trăm Công ty tư vấn vừa thiết kế công trình vừa quy hoạch), chưa sát thực tế,
thiếu tính khả thi. Nhìn chung công tác quy hoạch mới chỉ dừng lại ở mục tiêu về giao
16
thông, phân khu chức năng mà chưa có sự tính toán sao cho sử dụng đất có quả. Thời gian
thực hiện quy hoạch còn chưa rõ hoặc bị kéo dài làm cho hiệu quả quản lý thấp. Hiện nay
trong 61 tỉnh thành phố mới có 47 tỉnh thành phố được Chính phủ xét duyệt việc lập quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất. Còn về quy hoạch chi tiết cho quận huyện, thị xã, xã, phường
đến nay nhiều địa phương chưa làm. do đó công tác quy hoạch chưa trở thành công cụ quản
lý thực sự có hiệu quả.

Bên cạnh những bất cập trong pháp luật, quy hoạch sử dụng đất hai công cụ này cũng
đã có những mặt tiến bộ phù hợp với tình hình thực tế. Về cơ bản pháp luật đất đai đã tạo
điều kiện thực hiện việc giao quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật tạo
điều kiện quan trọng cho việc sử dụng đất có hiệu quả và hình thành thị trường quyền sử
dụng đất.
12. I=F'3A'N"!(*,-'12A !S&
 !JKLM/
=D)YLT4,
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn
bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành
chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch
sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
17
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất
đai.

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
13.<)!+ ?*!%  !A'c#E/
Luật Dân sự là một ngành luật trong hệ thống pháp luật của Việt Nam bao gồm toàn
bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ tài sản và các quan hệ nhân thân.
Xét về bản chất, quyền sở hữu đất đai là một quyền đặc biệt, chỉ thuộc về Nhà nước.
Mặc dù nó không thuộc sở hữu của chủ sử dụng đất,nhưng họ được Nhà nước cho phép
chiếm hữu, sử dụng khai thức các lợi ích từ đất được phép chuyển quyền sử dụng đất từ chủ
sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác.
18
Quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất (Tổ chức, cá nhân hộ gia đình) được quy
định trong hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013 và trong Bộ Luật dân sự (sửa đổi) 2015. Các
quy định của ngành Luật đất đai là cơ sở cho các quy định của ngành Luật dân sự về quyền
sử dụng đất. Bộ Luật dân sự cụ thể hoá quyền năng của chủ sử dụng đất trong ngành Luật
đất đai. Bộ Luật dân sự là phương tiện để các quy định của Luật đất đai về quyền sử dụng
đất đi vào cuộc sống, hiện thực hoá trong đời sống.
14. !?+345**!67*&0!d '12\<<:*=8T4U
F=*=A5**!6!? 38
./C_L26`00EJ,
- Đó là sự cụ thể hoá sự thừa nhận của Nhà nước coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, phục vụ
cho việc hình thành thị trường bất động sản.
- Tác động vào ý thức thái độ của người sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao
hiệu quả kinh tế xã hội của việc sử dụng đất.
Việc quy định khung giá cho từng loại đất là công cụ tài chính của Nhà nước. Việc Nhà
nước sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai nhằm
mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối
tượng sử dụng đất kết hợp hài hòa các lợi ích.
aOL 4C/,
Giá đất ở tối đa 162 triệu đồng/m2
Theo Nghị định, đất ở tại các đô thị có giá tối thiểu thấp nhất là 40.000 đồng/m2 áp
dụng với đô thị loại V vùng Bắc Trung Bộ.

Mức giá tối đa cao nhất đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho
đô thị loại đặc biệt tại vùng Đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ.
Đối với khung giá đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị, Vùng đồng bằng sông Hồng và
Vùng Đông Nam Bộ đều có khung giá đất từ 120.000 - 129,6 triệu đồng/m2 tùy loại đô thị.
Thấp nhất là vùng Tây Nguyên
Khung giá đất ở tại nông thôn được chia theo từng vùng kinh tế, từng loại xã. Trong
đó, thấp nhất là xã miền núi vùng Tây Nguyên với giá tối thiểu là 15.000 đồng/m2; cao nhất
là xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Hồng với giá tối đa 29 triệu đồng/m2.
19
Theo khung giá đất ở tại nông thôn, xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Cửu Long có giá
đất tối thiểu là 40.000 đồng/m2, tối đa là 15 triệu đồng/m2; xã đồng bằng vùng Đông Nam
Bộ có giá đất tối thiểu 60.000 đồng/m2, tối đa là 18 triệu đồng/m2; xã đồng bằng vùng Đồng
bằng sông Hồng có giá tối thiểu 100.000 đồng/m2, tối đa là 29 triệu đồng/m2.
Xã đồng bằng vùng Trung du và miền núi phía Bắc có giá đất tối thiểu là 50.000
đồng/m2, tối đa là 8,5 triệu/m2; xã miền núi của vùng này có giá đất tối thiểu là 25.000
đồng/m2, tối đa là 9,5 triệu/m2…
15. 5 05!OI&*&0"*,-'12A !/
Trong quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước sử dụng nhiều phương pháp quản lý,
nhiều công cụ quản lý khác nhau. Đó là phương pháp hành chính, giáo dục thuyết phục,
phương pháp cưỡng chế và bên cạnh đó có phương pháp kinh tế. Các công cụ quan trọng đó
là công cụ tài chính. Sự hiện diện của phương pháp kinh tế, công cụ tài chính trong quản lý
Nhà nước về đất đai đã phản ánh khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý của Nhà nước.
Phương pháp kinh tế là cách thức Nhà nước tác động gián tiếp vào các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất thông qu các lợi ích kinh tế để họ tự lựa chọn phương án hoạt
động có hiệu quả nhất, nhưng phải bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích theo quyết định giao
đất hoặc thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Biểu hiện thành công nhất của phương pháp kinh tế trong quản lý Nhà nước về đất
đai là việc áp dụng khoán sản phẩm trong nông nghiệp phối hợp với việc giao quyền sử
dụng đất lâu dài cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình để phục vụ cho sản xuất. Đây thực sự là
động lực to lớn thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển và sử dụng có hiệu quả đất đai.

Khía cạnh kinh tế trong quản lý Nhà nước về đất đai được biểu hiện cụ thể nhất trong
việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính làm công cụ quản lý.
20
Sử dụng công cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai là việc Nhà nước sử
dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai để tác động
đến các chủ thể sử dụng đất để đạt được mục tiêu quản lý.
Nhà nước đã sử dụng linh hoạt các công cụ tài chính để thực hiện công tác quản lý
của mình. Công cụ tài chính được sử dụng rộng rãi nhất trương công tác quản lý về đất đai là
thuế . Theo Luật đất đai hiện hành Nhà nước sử dụng các loại thuế:
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Thuế nhà đất.
Bên cạnh công cụ thuế Nhà nước còn quy định lệ phí địa chính, giá cả cho từng loại
đất để quản lý.
16. *1>!#Q(:*B**!?N<)3;e!B**!?NN,!'<d
:0!V+ '&8'12@53O5(3;e!&
 5B*80!# &8
Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau:
- Thuận tiên cho sản xuất và đời sống.
- Sau khi chuyển đổi đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn theo quy dịnh của
pháp luật.
Người sử dụng đất nông nghiệp ở nông thôn muốn chuyển đổi đất nông nghiệp phải
làm thủ tục tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra với đất nông nghiệp. Trong quá trình
giao đất nông nghiệp tất cả các loại đất xấu, tốt, xa, gần đen ra chia đều cho các hộ nông
dân, vì vậy sự manh mún về đất nông nghiệp là phổ biến. Một hộ gia đình có tới 20 thửa
ruộng, ở trung du miền núi có hộ đạt mức kỷ lục 53 thửa tổng diện tích cộng lại khoảng dưới
2 ha. Việc chia đất manh mún ảnh hưởng lớn đến công nghiệp hoá - hiện đại hoá việc canh
tác của người nông dân, làm giảm năng suất lao động gây cản trở trong việc sản xuất kinh tế

21
hàng hoá nông nghiệp. Bởi vậy Nhà nước khuyến khích các hộ gia đình nông dân chuyển
đổi ruộng cho nhau.
17. 3A'*f A:*1>!#Q(:*1C+34I&* !1O
'&8ab+3A'*f A:@I&*EO/
• <<8 &'()-!>DE,
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai
của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
• 9'8 &'(X4E-!>DE,
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu
trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất
và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
22
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà
không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Trong thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn nhiều vấn
đề cần phải nghiên cứu xem xét. Người sử dụng đất nhiều khi chưa sử dụng các quyền của
mình. Ví dụ như quyền chuyển đổi đất nông nghiệp. Các hộ nông dân ít sản xuất trên quy
mô lớn. Ngoài ra còn có tình trạng người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình không
đúng trình tự thủ tục quy định (chuyển nhượng ngầm quyền sử dụng đất).
Người sử dụng đất nhìn chung còn có sự vi phạm về nghĩa vụ. Tình trạng lấn chiếm đất,
"nhảy dù" xuống các diện tích đất chưa sử dụng khá phổ biến. Người sử dụng đất do nhiều
nguyên nhân khác nhau mà chưa thực hiện tốt các biện pháp bảo vệ đất, chậm trễ trong việc
giao lại đất khi bị thu hồi.
18. *1>!#Q(:*N,!E!?*f A:'!'&)!A2!'1289:
+34*f A:'!'*=8
• Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với NN gồm:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất.
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
- Lệ phí địa chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ chính
- Thuế, bao gồm:
23
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp
+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
+ Thuế sử dụng đất
• Mục đích của việc quy định nghĩa vụ tài chính:
+ Sử dụng làm công cụ tài chính phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.
+ Tác động vào ý thức người sử dụng đất để họ sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả.
+ Thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất kết hợp hài hòa các lợi ích.
+ Tạo ra nguồn thu cho ngân sách phục vụ cho phúc lợi xã hội.
19. I&*I1>*CNg!OR'12P! *#Q(:*d
*1>!#Q(:*;#Q(:*A'&<:RRC!+)*! RB*"*
=*1>!F4P!1CFP!1>*A'hIC1O'&8.

Thực chất quy định này là một biểu hiện cụ thể của nguyên tắc quản lý Nhà nước đối
với đất đai. Nguyên tắc bảo đảm sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Trong quản lý nhà nước
về kinh tế nói chung và về đất đai nói riêng cần phải trú trọng việc kết hợp hài hòa giữa lợi
ích của Nhà nước lợi ích của người sản xuất đất bởi vì đấtt đai không chỉ là tài sản chung
của quốc gia của cộng đồng, mà còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất quan trọng của
bản thân người sử dụng đất.
Quy định trên nhằm mục đích xử lý tốt mối quan hệ giữa các lợi ích để tạo động lực
thúc đẩy sự phát triển kinh tế đồng thời giảm bớt xung đột giữa người quản lý và người sử
dụng đất đai loại trừ dần những nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực trong quá trình quản lý
và sử dụng đất đai.
Quy định này củng để gián tiếp khẳng định quy định Nhà nước giao đất ổn định lâu dài
cho hộ gia đình , cá nhân tổ chức sử dụng. Việc quy định về thu hồi đất có đền bù nhằm bảo
vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi.
Quy định này cũng cho thấy được bản chất của Nhà nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt
Nam là Nhà nước của nhân dân, do dân và vì nhân dân.
24
20. T4U@ab*=A==*! &R&Hd '12!?
 38
Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực
tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Thuê đất là Nhà nước trực tiếp cho người có nhu cầu sử dụng đất được thuê đất theo
thời hạn và theo mục đích mà Nhà nước cho phép sử dụng đất được quyền cho thuê lại đất
đã thuê của Nhà nước.
Trong thực tế trong những năm qua việc giao đất, cho thuê đất có những tiến bộ đáng
kể. Các quyết định giao đất đã xác lập quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân tổ
chức phù hợp nguyện vọng mong muốn của người sử dụng đất, từ đó đất đai được giao sử
dụng có hiệu quả thiết thực. Việc cho thuê đất cũng có nhièu cải tiến. Thời gian giải quyết
đơn xin thuê đất được rút ngắn phù hợp với nhu cầu của cơ chế thị trường.
Tuy nhiên trong việc giao đất cho thuê đất vẫn còn những vướng mắc. Việc giao đất
cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong khi quy hoạch kế hoạch sử

dụng đất của chúng ta còn quá nhiều hạn chế điều chỉnh liên tục làm cho việc giao đất cho
thuê đất gặp khó khăn hiệu quả thấp. Đất đã giao, đã cho thuê chậm được đưa vào sử dụng.
Một vấn đề nữa là sự vi phạm thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Có tình trạng UBND
phường xã đã có nơi ra quyết đinh giao đất. . . Việc giao đất chưa được quy định cụ thể rõ
ràng về mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng người thực hiện đợc giao đất rồi để đất đó mà
không thực hiện các hoạt động sản xuất. Đất đô thị khi quy hoạch các khu đô thị các khu
công nghiệp giao đất rừng cho dân dẫn đến hậu quả là người sử dụng đất có cơ hội chuyển
mục đích đất trái phép.
25