nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện thanh trì, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (16.75 MB, 107 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------
--------
NGUYỄN THỊ MINH LUYẾN
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------
--------
NGUYỄN THỊ MINH LUYẾN
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ:
60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI - 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để tôi thực
hiện tốt luận văn này.
Tác giả Luận văn
Nguyễn Thị Minh Luyến
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản thân,
tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy - Cô giáo Học viện Nông nghiệp Việt Nam và
Khoa Quản lý Đất đai đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu và tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người
hướng dẫn khoa học tận tình, chu đáo và đã giúp đỡ rất nhiều để tôi có thể hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các cán bộ thuộc các Phòng, đơn vị của Ủy ban nhân
dân huyện Thanh Trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, Phòng
Thống kê huyện Thanh Trì, Ủy ban nhân dân, cán bộ quản lý và nhân dân của các xã,
thị trấn trên địa bàn huyện Thanh Trì đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu để
thực hiện luận văn tốt nghiệp này.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động
viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thanh Trì, ngày
tháng
năm 2015
Nguyễn Thị Minh Luyến
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................... ii
MỤC LỤC .......................................................................................................................... iii
DANH MỤC HÌNH......................................................................................................... viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ........................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................... 3
1.1.
Cơ sở lý luận về đất nông nghiệp xen kẹt .............................................................. 3
1.1.1.
Một số khái niệm ........................................................................................ 3
1.1.2.
Cơ sở thực tiễn liên quan đến vấn đề nghiên cứu của một số nước trên thế
giới ............................................................................................................. 5
1.1.3.
Cơ sở thực tiễn liên quan đến đất nông nghiệp xen kẹt tại Việt Nam .......... 7
1.2.
Quản lý và xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp ........................ 9
1.2.1.
Quản lý đất nông nghiệp ............................................................................ 9
1.2.2.
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp ............................................... 11
1.2.3.
Xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp ............................... 15
1.2.4.
Đất nông nghiệp xen kẹt, ảnh hưởng và nguyên nhân ............................... 21
1.3.
Quản lý Nhà nước về đất đai và yêu cầu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị.... 23
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................. 25
2.1.
Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................... 25
2.2.
Phạm vi nghiên cứu ..............................................................................................26
2.3.
Nội dung nghiên cứu............................................................................................. 25
2.3.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì ................................ 25
2.3.2.
Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội .... 25
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
2.3.3.
Đánh giá thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì
................................................................................................................. 25
2.3.4.
Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn
huyện Thanh Trì ....................................................................................... 26
2.4.
Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 26
2.4.1.
Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................. 26
2.4.2.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................... 26
2.4.3.
Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp .............................. 27
2.4.4.
Phương pháp chuyên gia ........................................................................... 27
2.4.5.
Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ...................................... 27
Chương 3 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................... 28
3.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì.......................................... 28
3.1.1.
Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 28
3.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................... 30
3.1.3.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gây áp lực đối với việc sử dụng đất
huyện Thanh Trì ....................................................................................... 33
3.2.
Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội ............. 34
3.2.1.
Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì ........................... 34
3.2.2.
Tình hình sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội ....................... 39
3.3.
Đánh giá thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì...... 49
3.3.1.
Thực trạng quỹ đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì ..... 49
3.3.2.
Một số nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn
huyện Thanh Trì ....................................................................................... 60
3.3.3.
Tồn tại, hạn chế trong việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên
địa bàn huyện Thanh Trì ........................................................................... 62
3.3.4.
Một số ý kiến đánh giá về phương án xử lý khu đất nông nghiệp xen kẹt của
người dân và cán bộ quản lý trên địa bàn huyện Thanh Trì ....................... 62
3.4.
Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện
Thanh Trì............................................................................................................... 70
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv
3.4.1.
Định hướng phát triển và vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trong giai
đoạn tới ..................................................................................................... 70
3.4.2.
Nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong giai
đoạn tới ..................................................................................................... 72
3.4.3.
Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn
huyện Thanh Trì ....................................................................................... 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................................... 79
Kết luận ............................................................................................................................. 79
Kiến nghị ........................................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 81
PHỤ LỤC ..............................................................................................................................
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
Bảng 1.1: Diện tích các loại đất của Việt Nam năm 2000, 2005, 2010 ............................. 19
Bảng 1.2: Diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2005 và 2010 ......... 20
Bảng 3.1: Diện tích đất tự nhiên các xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì .......................... 30
Bảng 3.2: Dân số huyện Thanh Trì trong giai đoạn từ năm 2005-2013 ............................ 31
Bảng 3.3: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện Thanh Trì giai đoạn 2005-2013................. 32
Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2013 ................................ 42
Bảng 3.5: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính trên địa bàn huyện Thanh Trì ................... 44
Bảng 3.6: Diện tích các loại đất nông nghiệp huyện Thanh Trì......................................... 44
Bảng 3.7: Diện tích các loại đất phi nông nghiệp huyện Thanh Trì................................... 46
Bảng 3.8: Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn Huyện ...................... 51
Bảng 3.9: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng
của khu đất xen kẹt tại xã Tân Triều đến sản xuất NN ........................................... 63
Bảng 3.10: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý
đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tân Triều ............................................ 63
Bảng 3.11: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng
của khu đất xen kẹt tại xã Thanh Liệt đến sản xuất NN ......................................... 64
Bảng 3.12: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý
đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Thanh Liệt .......................................... 65
Bảng 3.13: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng
của khu đất xen kẹt tại xã Hữu Hòa đến sản xuất NN ............................................ 66
Bảng 3.14: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý
đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Hữu Hòa ............................................. 66
Bảng 3.15: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng
của khu đất xen kẹt tại xã Tam Hiệp đến sản xuất NN ........................................... 67
Bảng 3.16: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý
đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tam Hiệp ............................................ 68
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi
Bảng 3.17: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng
của khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh đến sản xuất NN...................... 69
Bảng 3.18: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý
đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh ............................................ 69
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
Hình 1.1. Biểu so sánh diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .................. 20
Hình 3.2. Biểu đồ biến động dân số huyện Thanh Trì giai đoạn 2005-2013 ................... 31
Hình 3.3. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2013.............. 43
Hình 3.4. Sơ đồ vị trí đất nông nghiệp xen kẹt huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội ...... 54
Hình 3.5. Hiện trạng khu đất nông nghiệp xen kẹt xã Hữu Hòa ...................................... 58
Hình 3.6. Hiện trạng khu đất nông nghiệp xen kẹt xã Liên Ninh .................................... 59
Hình 3.7. Hiện trạng khu đất nông nghiệp xen kẹt xã Thanh Liệt ................................... 60
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nghĩa của từ viết tắt
BTNMT
Bộ Tài nguyên - Môi trường
CNQSDĐ
Chứng nhận quyền sử dụng đất
CP
Chính phủ
ĐVT
Đơn vị tính
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
QĐ
Quyết định
HTX
Hợp tác xã
NĐ
Nghị định
NN
Nông nghiệp
QĐ
Quyết định
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
TT
Thông tư
UBND
Ủy ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên – tài sản Quốc gia vô cùng quý giá, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội. Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về
không gian (diện tích) nên với mỗi Quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai là giới hạn, vì
vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi Quốc gia là quản lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ,
đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.
Đối với Việt Nam trong bối cảnh xu thế hội nhập kinh tế thế giới, vấn đề quản
lý lãnh thổ như thế nào để có một tỷ lệ và quan hệ hợp lý trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội; đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và
hiệu quả là vấn đề cần thiết. Tuy nhiên, công tác quản lý đối với nguồn tài nguyên đất đai,
công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất trong một thời gian dài của nước ta chưa
mang tính đồng bộ và lâu dài. Theo đó, tốc độ đô thị hóa nhanh theo chiến lược phát triển
đã tạo ra một lỗ hổng lớn trong vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất.
Thủ đô Hà Nội hơn 10 năm qua trong quy hoạch phát triển và mở rộng Thủ đô
ngang tầm với Thủ đô của các nước trên thế giới. Đảng và Nhà nước ta đã tập trung
đầu tư phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và cơ sở vật chất, hàng loạt các khu đô thị,
khu công nghiệp, khu du lịch, văn hóa, thể thao, đường giao thông, trường học, nhà
trẻ… được xây dựng tạo nên bộ mặt mới cho Thủ đô.
Huyện Thanh Trì là một huyện ven đô phía Đông Nam thủ đô Hà Nội. Theo
quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2020, huyện Thanh Trì được xác định là một
Huyện đô thị lớn với diện tích 6.292,71 ha. Do đó, trong thời gian qua, Huyện đã được
Thành phố quan tâm, tập trung đầu tư phát triển thành khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng
đồng bộ, nhiều khu đô thị mới, các dự án mở đường… được đầu tư phát triển. Nhiều
diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ mục đích đô thị hóa, đồng ruộng bị
chia cắt tạo nên nhiều khu đất nông nghiệp xen kẹt, không canh tác được, bị bỏ hoang
hóa hoặc bị lấn chiếm sử dụng trái phép.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
Việc nắm bắt thực trạng và nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt, đất nông
nghiệp tiếp giáp với các trục đường, các khu đô thị, khu tập thể, làng xóm… để đề ra
chính sách quản lý phù hợp nhằm phát huy, tận dụng tiềm năng đất đai và để quản lý
chặt chẽ, hiệu quả đất nông nghiệp xen kẹt tại các Quận, Huyện thuộc thành phố Hà
Nội nói chung và tại huyện Thanh Trì nói riêng là vấn đề cấp bách.
Xuất phát từ lý luận và thực tế nêu trên, với mong muốn góp phần thúc đẩy
công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với việc sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt
trên địa bàn Huyện, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông
nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh
Trà, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải
pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà
Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý và có hiệu quả đối với đất nông
nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật của Nhà nước về sử dụng và
quản lý đất đai;
- Số liệu điều tra, thu thập được phải chính xác, khách quan, trung thực phản
ánh đúng hiện trạng;
- Các giải pháp được đề xuất phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng của
địa phương góp phần thúc đẩy việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên
địa bàn huyện Thanh Trì hợp lý, có hiệu quả.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đất nông nghiệp xen kẹt
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm về đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp và lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, nghiên
cứu thí nghiệm về nông nghiệp, đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất để sử
dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ đất để phục hồi tự
nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp.
Theo Điểm h, Khoản 1, Điều 10, Luật đất đai năm 2013 thì nhóm đất nông
nghiệp bao gồm các loại đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ (Quốc hội, 2013)
1.1.1.2. Vai trò của đất nông nghiệp
Đất đai nói chung có vai trò vô cùng to lớn và quan trọng, là tiền đề cho mọi
hoạt động sống, mọi quá trình sản xuất. Đối với mỗi ngành khác nhau thì đất đai có vai
trò khác nhau.
- Đối với ngành sản xuất phi nông nghiệp, đất đai chính là nền móng, là địa
điểm, là cơ sở cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, là nơi ở của con người… Thậm
chí, đất đai còn là đối tượng của một số hoạt động sản xuất như khai thác, chế biến vật
liệu xây dựng…
- Đối với ngành sản xuất nông nghiệp, trước tiên đất đai cũng là điểm tựa để
con người có thế tiến hành các hoạt động sản xuất của mình và cây trồng có thể sinh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
trưởng, phát triển được. Quan trọng hơn, với những thuộc tính và bản chất tự nhiên
như tính chất hóa học, lý học, sinh học… mà đất đai cung cấp cho cây trồng chất dinh
dưỡng, giúp cây trồng tồn tại, sinh trưởng và phát triển, cung cấp sản phẩm cho con
người. Và độ phì của đất là khái niệm để chỉ khả năng cung cấp chất dinh dưỡng cho
cây trồng của đất đây là yếu tố quyết định đến năng xuất và chất lượng của cây trồng.
Ngoài những vai trò thuộc về bản chất vốn có của đất, trong quá trình khai thác
sử dụng, con người đã đưa đất đai trở thành một loại tài sản đặc biệt. Thông qua quan
hệ hàng hóa - tiền tệ, hàng năm đất đai mang lại nguồn vốn lớn cho Nhà nước và các
nhà kinh doanh (Trần Thị Minh Châu, 2007).
1.1.1.3. Khái niệm đất nông nghiệp xen kẹt
Theo Điều 3, Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND
thành phố Hà Nội quy định “Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất
được xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp GCN
nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định (thuộc lớp
thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong trung tâm khu dân cư)
và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 3 và Khoản 2, Điều 1, Quyết
định số 40/2011/QĐ-UBND”. Trong đó:
Đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có
nhà ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp (chưa được công nhận là
đất ở) khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận.
Ranh giới của khu dân cư được xác định theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư chưa có quy hoạch được xét
duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất ở có nhà ở hợp pháp ngoài cùng của khu
dân cư hiện có (UBND thành phố Hà Nội, 2011)
Theo Điều 36, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND
thành phố Hà Nội quy định “Đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất
không nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư, được xác định là đất
nông nghiệp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm
trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định (thuộc thửa đất lớp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4
thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong trung tâm khu dân cư)”.
Trong đó:
Đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có
nhà ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp (chưa được công nhận là
đất ở) khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận.
Ranh giới của khu dân cư được xác định theo quy hoạch đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư chưa có quy hoạch được xét
duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở hợp pháp ngoài cùng của khu
dân cư hiện có.
Thửa đất lớp thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong
trung tâm khu dân cư là thửa đất có ranh giới thửa không trùng với ranh giới của khu
dân cư và nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định.
Nhà ở hợp pháp là nhà ở có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp theo quy
định tại Điều 18 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ (UBND
thành phố Hà Nội, 2014).
Như vậy, có thể hiểu đất nông nghiệp xen kẹt là phần diện tích đất nông nghiệp
nhỏ lẻ, xen lẫn trong khu dân cư không có khả năng sản xuất nông nghiệp và phải
chuyển đổi cây trồng theo hướng phát triển sinh thái, cải tạo làm chức năng điều hòa
khí hậu trong khu vực; là đất nông nghiệp bị chia cắt, cô lập bởi cơ sở hạ tầng khác
khiến cho việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp gặp nhiều khó khăn.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn liên quan đến vấn đề nghiên cứu của một số nước trên thế giới
Kinh nghiệm quốc tế trong việc giải quyết vấn đề này là “mô hình quy hoạch cải tạo
dựa trên sự thỏa thuận đã và đang được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng thành công.
Đây là mô hình, các bên cùng tham gia tạo ra sự gia tăng trong giá trị đất của khu vực sau
khi tái phân thửa, một phần đất cần bán bớt để xây dựng hạ tầng để đóng góp vào mở rộng
đường, giá trị còn lại của các chủ sử dụng vẫn cao hơn phương án cũ.
Với khu vực có diện tích lớn và việc phân bổ tái phân lô tương đối đồng đều,
các chủ sử dụng đất có thể xác định một tỷ lệ chung sử dụng cho việc chung (bán lấy
tiền xây dựng hạ tầng hoặc để mở rộng đường) từ đó xác định tỷ lệ đất còn lại được sử
dụng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
1.1.2.1. Tại Nhật Bản
Quy hoạch cải tạo dựa vào các dự án cải tạo theo mô hình “tái điều chỉnh đất
đai” từ thập kỷ 60 – 70 đã chứng tỏ sự ưu việt và đang được nhân rộng tại các nước
Châu Á như Malaysia và Thái Lan.
1.1.2.2. Tại Thụy Điển
“Đạo luật hợp tác cùng phát triển” năm 1987 tại Thụy Điển đã thành công khi
giải quyết cải tạo các khu ở cũ tại ven đô và vùng đô thị hóa sau thời kỳ bùng phát
những năm 70
1.1.2.3. Tại Cộng hòa liên bang Đức
Các dự án có tính công cộng cao sẽ được ưu tiên cưỡng chế, còn lại thì ưu tiên
thỏa thuận.
Bản chất của quá trình này là đề xuất quy hoạch mới với tất cả các hộ nhập thửa
làm một với sự định giá trước và sau quy hoạch cải tạo để lượng hóa giá trị đóng góp
của từng đối tượng trên hiện trạng. Trong quá trình này, đất dành cho giao thông và
công trình công cộng bổ sung làm tăng giá trị khu vực được khấu theo tỷ lệ vào đóng
góp của các hộ. Cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng, đấu nối và sau đó các hộ được
đăng ký sở hữu cho các lô đất mới có thể sử dụng hoặc sang nhượng.
Lợi ích cơ bản của mô hình này là cho phép phát triển toàn khu vực với tính
năng sử dụng đất, phân bổ tương đối cân bằng về chi phí và lợi ích giữa các bên tham
gia: Giữ được GCNQSDĐ (quyền tài sản), cho phép sự tham gia của các bên và quy
trình ít thiên vị.
Ưu điểm: Không cần sử dụng hoặc sử dụng hạn chế cưỡng chế giải tỏa khi thu
hồi đất có thể áp dụng ở nhiều loại dự án đặc biệt là các khu vực nhỏ liên quan đến đất
ở và đất vườn, ao liền kề; cho phép linh hoạt trong việc giải quyết vấn đề và đơn giản
hóa khi tiếp cận bởi sự đồng thuận và đề xuất đến từ cộng đồng dẫn tới mức độ cải tạo
đa dạng và phát huy sức sáng tạo của địa phương.
Nhược điểm: Công cụ này chỉ áp dụng ở những khu vực đất tăng giá còn nếu nhu
cầu không tăng, giá đất không “sốt” hay không có nhu cầu mới thì không áp dụng được.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
1.1.3. Cơ sở thực tiễn liên quan đến đất nông nghiệp xen kẹt tại Việt Nam
1.1.3.1. Khái quát về chủ trương, chính sách của Đảng và công tác chỉ đạo về sử dụng
đất nông nghiệp xen kẹt
Có thể nói đất nông nghiệp xen kẹt đang là một thách thức đối với Đảng, các cơ
quan hành chính Nhà nước có thẩm quyền và toàn thể xã hội. Việc đưa ra các giải
pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt có hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng trong việc
duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội trong cả nước và ở từng địa phương.
Việc đưa ra các giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt của các cơ quan Nhà
nước cần phải đổi mới, thường xuyên cập nhật các thông tin phản hồi từ các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân để điều chỉnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai (về thể chế,
bộ máy tổ chức…) quan tâm, chú trọng đến lợi ích chính đáng, thiết thực của người
dân trong việc sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt nhằm đảm bảo công bằng xã hội, góp
phần ổn định tình hình an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội là vấn đề hết sức cấp
bách hiện nay đối với Đảng và Nhà nước ta.
Các văn bản quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước về giải quyết đất nông
nghiệp xen kẹt:
- Bộ Luật Dân sự ngày 14 tháng 6 năm 2005;
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 thay thế Luật đất đai năm 2003;
- Luật Tố tụng dân sự ngày 24/6/2004;
- Nghị quyết số 755/2008/NQ-UBTVQH ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà
đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã
hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
việc thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành phố Hà
Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục
đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không
thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà
Nội ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố do Luật Đất đai
2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà
Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội
được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về đăng ký cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động
về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục
đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong các khu dân cư (không
thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.1.3.2. Tình hình giải quyết đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn thành phố Hà Nội
Nhìn chung, công tác giải quyết đối với đất nông nghiệp xen kẹt trong thời gian
qua đã đạt được những kết quả nhất định góp phần bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của xã
hội, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân kịp thời phát hiện và xử lý
những hành vi vi phạm pháp luật nhằm giữ vững kỷ cương, tạo lòng tin của người dân
vào cơ quan quản lý Nhà nước cũng như đội ngũ cán bộ, công chức. Qua đó, tạo điều
kiện để người dân được tham gia vào hoạt động quản lý nhà nước, nâng cao ý thức
tuân thủ, tuân theo pháp luật của người dân, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
a. Đấu giá quyền sử dụng đất với giá kẹt
Cách thức giải quyết cơ bản hiện nay là phát sinh kẹt ở đâu xử lý ở đó chỉ có tác
dụng xử lý hậu quả và lấy lại được một phần giá trị đất suy giảm và ngăn chặn chiếm
dụng phần đất xen kẹt. Tại Hà Nội, kế hoạch số dự án tổ chức đấu giá QSDĐ năm
2013 là 33 dự án và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền thu đấu giá QSDĐ là
2.600 tỷ đồng (trong đó thu các dự án thuộc Thành phố quản lý là 2.290 tỷ đồng; đấu giá
đất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng đất khác do các quận, huyện, thị xã quản lý là 310 tỷ đồng)
Với các lô đất cần đấu giá lên đến hàng ngàn thửa chỉ tính riêng trong năm
2013, việc thu tiền sử dụng đất đối với các lô đất như vậy cũng lớn nhưng các lô đất
liền kề vẫn xiên, méo hoặc tăng giá không đáng kể từ việc đấu giá QSDĐ.
Bản chất là các lô đất xiên, méo cần được hợp khối hoặc tách để hợp lý hóa hay
bổ sung kết cấu hạ tầng (giao thông, thoát nước) thường không được xử lý trong đấu
giá QSDĐ.
b. Phát triển đất theo dự án hiệu lực ràng buộc thấp
Mặc dù có những yêu cầu về đấu nối hạ tầng cũ – mới khi cải tạo, thực tế cho
thấy các chủ dự án đều chỉ giải quyết vấn đề thoát nước, san nền và đường giao thông
cho khu vực của mình.
Theo Quy hoạch mở rộng Hà Nội ra vùng ven thì với 7% diện tích các đơn vị ở
làng, xóm tương đương 56 km2 của hơn 100 điểm dân cư trong vùng nghiên cứu quy
hoạch 825 km2 (25 km x 33 km). Đồ án Quy hoạch Hà Nội mới sẽ lấy hầu hết các khu
đô thị bao quanh các khu làng xóm với số lượng đất nông nghiệp xen kẹt phát sinh
trong giai đoạn 2011-2020 ở vùng ven Hà Nội là rất lớn.
1.2. Quản lý và xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
1.2.1. Quản lý đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 1, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Như vậy, Nhà nước thống
nhất quản lý sử dụng đất nông nghiệp bằng công cụ: quy hoạch, pháp luật, kinh tế và
trên một số nguyên tắc: sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả; việc sử dụng
đất và chuyển dịch cơ cấu phải đáp ứng cho nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
nước; đảm bảo an ninh lương thực, tạo công bằng trong sử dụng đất; đảm bảo môi
trường bền vững.
Cụ thể hóa nội dung quản lý đất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước phải
lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai; xây dựng và triển
khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục
đích sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; định giá đất.
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước trao cho người
sử dụng đất nông nghiệp được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và có quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 (Quốc
hội, 2013). Như vậy, công tác quản lý đất nông nghiệp đã bao hàm được nhiều lĩnh
vực trong hoạt động kinh tế và mối quan hệ đất nông nghiệp trong cơ chế thị trường,
tạo tiền đề cho thị trường bất động sản phát triển.
Theo Điểm b, Khoản 1, Điều 129 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quy định hạn
mức giao đất nông nghiệp, trong đó đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là không quá 02 ha
cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác (Quốc hội, 2013).
Nhà nước giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với hai
hình thức đó là: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng
đất. Theo Điều 54, Luật Đất 2013 quy định các trường hợp Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129
của Luật Đất đai 2013;
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dùng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 55 của Luật
Đất đai 2013;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công
trình sự nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của
Nhà nước;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, trong chính sách quản lý đất nông nghiệp, Nhà nước khuyến khích,
vận động người sử dụng đất thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa” tạo điều kiện mở
rộng sản xuất, đầu tư lớn để phát triển trang trại, thực hiện cơ giới hóa, thủy lợi hóa.
Nhà nước quản lý đất nông nghiệp bằng việc xác định giá đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và Chính phủ quy định khung giá đất nông nghiệp
đối với từng vùng, từng thời gian cụ thể.
1.2.2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất luôn gắn liền với quá trình phát
triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và được diễn ra mạnh nhất vào thời điểm quốc
gia đang trong giai đoạn phát triển kinh tế. Thêm vào đó là quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, đô thị hóa, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra mạnh mẽ, dẫn đến
nhu cầu chuyển đổi một lượng lớn diện tích đất nông nghiệp sang mục đích phi nông
nghiệp để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Như vậy, mối quan hệ giữa con người và đất nông nghiệp là mối quan hệ đa
chiều, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội. Có thể nói, đất nông
nghiệp là trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội, là sự liên kết cuộc sống của con
người qua nhiều thế hệ. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn
đề hết sức nhạy cảm và phức tạp đòi hỏi phải có sự giải quyết thấu đáo của các cấp
chính quyền.
Lịch sử thế giới đã trải qua 03 thời kỳ chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đó là (Nguyễn Đức Khả, 2003):
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
- Thời kỳ tiền công nghiệp (trước thế kỷ 18) diễn ra cuộc cách mạng khoa học
kỹ thuật lần thứ nhất (cuộc cách mạng thủ công nghiệp). Vào thời kỳ này các đô thị
phát sinh ngay từ trong văn minh nông nghiệp ở dạng phôi thai còn hòa đồng với nông
thôn với lực lượng chủ yếu chỉ có bộ phận thợ thủ công, thương nhân, hành chính,
quân đội được tách ra, lập thành đô thị, bộ phận còn lại vừa hoạt động nông nghiệp,
vừa hoạt động thủ công nghiệp, thương nghiệp và dịch vụ. Hình thức cấu trúc đô thị
giản đơn có thể chỉ là một lỵ, sở, đồn trú hoặc là một trạm dịch vụ thương nghiệp trao
đổi hàng hóa thủ công mỹ nghệ, đô thị của các tiểu chủ xí nghiệp thủ công nghiệp mới
hình thành. Trong đô thị này, khu vực ở và sản xuất biệt lập hoặc kết hợp với đồn trú
thành quách. Đây là thời kỳ mà quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang phi nông nghiệp là rất ít, đất đai chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp.
- Thời kỳ công nghiệp (từ thế kỷ 18 đến nửa đầu thế kỷ 19): Là thời kỳ cuộc
cách mạng khoa học kỹ thuật lần thứ hai nổ ra hay còn gọi là cuộc cách mạng công
nghiệp. Cuộc cách mạng này kéo theo một sự thay đổi sâu sắc trong cơ cấu kinh tế
lãnh thổ, các đô thị được hình thành gắn liền với quá trình công nghiệp hóa của mỗi
quốc gia. Tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tạo điều kiện hình
thành một hệ thống đô thị trên lãnh thổ của mỗi quốc gia. Thời kỳ này có quy mô đô
thị tập trung, hoạt động phức tạp và cấu trúc đô thị cũng phức tạp đặc biệt. Đây là thời
kỳ chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
- Thời kỳ hậu công nghiệp (từ giữa thế kỷ 19 đến nay): Là thời kỳ cuộc cách
mạng khoa học kỹ thuật lần thứ ba hay cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật với sự thay
đổi lớn về cơ cấu sản xuất và phương thức hoạt động ở các đô thị. Thời kỳ này, các
nước phát triển có các hoạt động công nghiệp và các đô thị đi vào ổn định về quy mô
nên cơ cấu đất đai không có sự thay đổi lớn. Trong khi đó, các nước đang phát triển có
quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động công nghiệp đang có xu hướng
phát triển kéo theo quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa.
Như vậy quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một tất yếu
xảy ra ở bất kỳ quốc gia nào. Do đó cần phải có chiến lược, quy hoạch tổng thể trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
việc sử dụng đất nông nghiệp để hướng tới mục tiêu đã đề ra phù hợp với hoàn cảnh
của mỗi quốc gia và theo xu hướng của thời đại.
* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp:
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất cũng như các đối tượng được giao đất, được
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà pháp luật về đất đai có những quy định khác
nhau đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất. Theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
- UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Điểm đ và Điểm e, Khoản 1, Điều 56 Luật
Đất đai 2013;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện
tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi
quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013
không được ủy quyền.
* Theo Điều 66, Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp
bao gồm (Quốc hội, 2013):
- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
+ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, trừ trường hợp quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 66 Luật Đất đai 2013.
+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam.
- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại Khoản 1 và
Khoản 2, Điều 66 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy
quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.
* Theo quy định tại Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp
chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
bao gồm (Quốc hội, 2013):
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn,
đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng
vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
