pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA (2011-2015)

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn:
Ths. Nguyễn Huỳnh Anh
Bộ môn Luật Thương mại

Sinh viên thực hiện:
Hứa Quốc Tiễn
MSSV: 5115765
Lớp: Luật Thương mại 1- K37

Cần Thơ, tháng 12 / 2014


LỜI CẢM ƠN
-----Luận văn tốt nghiệp là kết quả của quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, trao dồi,
tích lũy kiến thức trong suốt khoảng thời gian học tập. Để hoàn thành tốt Luận văn
này tôi đã nhận được sự giúp đỡ, động viên và sự quan tâm của Thầy, Cô và bạn bè.
Em xin gửi lời biết ơn chân thành đến Cô Nguyễn Huỳnh Anh. Trong thời
gian thực hiện Luận Văn tốt nghiệp của mình, Em đã nhận được sự hướng dẫn tận
tình của Cô Nguyễn Huỳnh Anh, Cô đã cho tôi cái nhìn đúng đắn về đề tài và phát
triển đề tài theo hướng tốt hơn.
Em xin được gửi lời cảm ơn đến các quý thầy cô khoa Luật, Trường Đại học

Cần Thơ đã giảng dạy, trang bị cho tôi những kiến thức bổ ích trong gần 4 năm tôi
học tại Khoa Luật -Trường Đại học Cần Thơ.
Với lòng trân thành của mình, em rất biết ơn tất cả Thầy, Cô khoa Luật
trường Đại học Cần Thơ, và em xin chúc Thầy, Cô có nhiều sức khỏe, thành công
trong công việc và cuộc sống
Xin chân thành cảm ơn!


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
---………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày …….. tháng 12 năm 2014


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1

2.

Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................... 2

3.

Phạm vi nghiên cứu...................................................................................... 2

4.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 2

5.

Cơ cấu của đề tài .......................................................................................... 3

CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN

GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................ 4
1.1.

Khái niệm về mua bán nhà ở ...................................................................... 4

1.1.1.

Khái niệm nhà ở ......................................................................................... 4

1.1.2

Khái niệm mua bán nhà ở........................................................................... 6

1.2.

Tổng quan về sàn giao dịch bất động sản ................................................... 7

1.2.1 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản ....................................................... 7
1.2.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản ...................................................... 9
1.2.3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản ........................................................ 10
2.3. Khái quát chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản11
2.3.1. Khái niệm về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ............ 11
2.3.2. Mục đích của việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản..... 12
2.3.3. Đặc điểm mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản .................. 13
1.3.4. Vai trò mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ...................... 14
1.4. Các nguyên tắc mua bán nhà ở mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch
bất động sản ......................................................................................................... 15
1.4.1. Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải
công khai, minh bạch............................................................................................. 15
1.4.2. Nguyên tắc việc bán nhà ở phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất ........... 16

1.4.3. Nguyên tắc bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở .................................... 16


1.4.4. Nguyên tắc việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định
của pháp luật ......................................................................................................... 17
1.4.5. Nguyên tắc nhà ở đưa vào mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật ............................................................................................................... 17
1.4.6. Nguyên tắc tổ chức cá nhân hoạt động mua bán nhà ở phải bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cở sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên tham
gia giao dich, nhưng không trái với quy định của pháp luật .................................. 18
1.5. Tầm quan trọng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn
giao dịch bất động sản ......................................................................................... 18
Kết luận Chƣơng 1………………………………………………………………21
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 22
2.1.

Chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 22

2.1.1.

Bên tham gia nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ....................... 22

2.1.2.

Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn

giao dịch bất động sản........................................................................................... 31
2.2.

Mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bát động sản ................................... 38

2.2.1. Các loại hình nhà ở được thông qua sàn giao dịch bất động sản ................. 38
2.2.2.
2.3.

Điều kiện để nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản . 39
Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ......... 42

2.3.1.

Xác định loại nhà ở đủ điều kiện đưa lên sàn giao dịch bất động sản ....... 42

2.3.2.

Thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản ............................... 44

2.3.3.

Công khai thông tin nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản45

2.3.4.

Thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở................................................ 47

2.3.5.

Đấu giá nhà ở........................................................................................... 49

2.3.6.

Xác nhận nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản ...... 59

Kết luận Chƣơng 2………………………………………………………………50


CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.. 52
3.1.

Thực trạng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn

giao dịch bất động sản ......................................................................................... 52
3.1.1.

Thực trạng quy định pháp luật về chủ thể mua bán nhà ở thông qua sàn

giao dịch bất động sản........................................................................................... 53
3.1.2.

Thực trạng quy định pháp luật về loại nhà ở được giao dịch trên sàn giao

dịch bất động sản .................................................................................................. 55
3.1.3.

Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông

qua sàn giao dịch bất động sản ............................................................................. 56
3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao

dịch bất động sản ................................................................................................. 57
KẾT LUẬN ……………………………………………………...........................60


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã
hội, là nơi “an cư lạc nghiệp” đối với mỗi chúng ta. Vì bất động sản không chỉ có
giá trị lớn lao về vật chất mà còn có giá trị sâu sắc về tinh thần đối với mỗi thành
viên sống trong xã hội. Kinh doanh bất động sản là một ngành phát triển lâu đời
trên thế giới nhưng lại là một ngành mới, chưa chuyên nghiệp ở nước ta.
Bất động sản khi tham gia vào thị trường trở thành một loại hàng hóa đặc
biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát.
Điều này không quyết định bởi ý chí nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm để toàn
bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Tuy nhiên, thị
trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng cần làm sáng
tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát hoàn toàn; tồn tại các hoạt
động đầu cơ nhà đất gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá nhà đất lên quá cao so với
thực tế; hoạt động của các tổ chức môi giới bất động sản đã gây thiệt hại không nhỏ
cho người dân có nhu cầu mua bất động sản, nhất là nhà ở; các thông tin về bất
động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân rất khó
khăn khi tiếp cận… Những hạn chế này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển
của thị trường bất động sản nói riêng và đến sự phát triển của nền kinh tế nước ta
nói chung. Để đảm bảo cho sự phát triển thị trường bất động sản phát triển lành
mạnh và ổn định, thị trường bất động sản nước ta cần xây dựng một hành lang pháp
lý phù hợp, vững chắc để điều chỉnh vấn đề nay.
Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn

bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện
thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, giao dịch nhà ở. Trong đó, phải kể đến
Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm
2006… và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các văn bản luật này. Sự ra
đời các văn bản luật và nội dụng điều chỉnh của các văn bản này gây ảnh hưởng
mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà
ở nói riêng, trong đó có một số quy định mang tính chất mới, lần đầu tiên được quy
định trong văn bản luật, một trong những quy định đó là quy định về giao dịch nhà
ở qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này đã đánh dấu một bước phát triển
vượt bật của nhà làm luật, quy định này nhằm tạo ra một hành lang pháp lý đảm bảo
cho các giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch an toàn và hiệu quả, tăng tính
minh bạch và đồng thời giúp nhà nước quản lý các giao dịch bất động sản thuận tiện
hơn. Tuy nhiên, qua nhiều năm tiến hành thực hiện quy định mua bán nhà ở qua sàn
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 1

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
giao dịch bất động sản đã bộc lộ những tồn tại, bất cập. Quy định mua bán nhà ở
qua sàn giao dịch bất động sản chưa phát huy được tác dụng như mong muốn, hiệu
quả điều chỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp. Quy định pháp luật mua bán nhà ở qua
sàn giao dịch bất động sản gây ảnh hưởng trái chiều dự kiến ban đầu của nhà làm
luật và quy định này đã trở thành vật cản cho sự phát triển của thị trường bất động
sản hiện nay.
Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất
động sản và các giao dịch về nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững và an toàn, việc
nghiên cứu: “Pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản” là cần

thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là Người viết muốn làm sáng tỏ vấn đề lý
luận chung nhất về nhà ở, quy định pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở và đặc
biệt là pháp luật điều chỉnh về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản như:
tìm hiểu thực trạng quy định pháp luật về chủ thể, khách thể và trình tự, thủ tục mua
bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó đi sâu vào nghiên cứu những tồn
tại, bất cập của quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động
sản. Qua đó, Người viết có thể đề xuất và đưa ra một số giải pháp để khắc phục
những tồn tại, bất cập đó và đồng thời đảm bảo giao dịch mua bán nhà ở qua sàn
giao dịch bất động sản hiệu quả hơn.
3. Phạm vi nghiên cứu
Người viết chủ yếu nghiên cứu xoay quanh quy định về mua bán nhà ở qua
sàn giao dịch bất động sản, nhưng trước hết tìm hiểu về khái niệm, đặc điểm về nhà
ở, giao dịch mua bán nhà ở và sàn giao dịch bất động sản. Từ đó, người viết tìm
hiểu, nghiên cứu về quy định về chủ thể, khách thể và trình tự, thủ tục thực hiện
mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản cũng như là thực trạng pháp luật quy
định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó Người viết đề xuất
những giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao
dịch bất động sản.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, Người viết chủ yếu sử dựng phương pháp
phân tích luật viết ở Chương 2, ngoài ra còn sử dụng phương pháp tổng hợp, đánh
giá,…Qua đó, Người viết tìm hiểu rõ hơn về quy định pháp và thực trạng quy định
pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó Người viết có thể
đề xuất hướng hoàn thiện quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động
sản.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 2

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
5. Cơ cấu của đề tài
Đề tài được chia thành ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và kết luận. Phần
nội dung gồm ba phần:
Chương 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất
động sản. Với một số nội dung liên quan đến quy định mua bán nhà ở qua sàn giao
dịch bất dộng sản như: về khái niệm, đặc điểm của nhà ở và mua bán nhà ở; khái
niệm, đặc điểm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Từ đó, Người viết đưa ra
khái niệm mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đồng thời tìm hiểu mục
đích, đặc điểm, vai trò nguyên tắc, tầm quan trọng của quy định mua bán nhà ở qua
sàn giao dịch bất động sản.
Chương 2: Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động
sản. Nội dung chủ yếu là tìm hiểu và phân tích quy định pháp luật như: quy định về
điều kiện, quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở qua sàn giao dịch
bất động sản; quy định về điều kiện, loại nhà ở được mua bán thông qua sàn giao
dịch bất động sản; quy định về trình tự thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất
động sản.
Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà
thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nghiên cứu về thực trạng quy định pháp luật
về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch và đưa ra ý kiến của Người viết về giải pháp
hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 3

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

Khái niệm về mua bán nhà ở

1.1.1. Khái niệm nhà ở
Con người sinh ra, ai cũng có nhu cầu thiết yếu về vấn đề ăn, ở, mặc và đi
lại. Để giải quyết nhu cầu về chổ ở, con người tự tạo dựng cho mình một ngôi nhà
thông qua hoạt động xây dựng hoặc mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua, thuê nhà
của người khác. Trước đây vào thời kỳ nguyên thủy, nhà ở mới chỉ hiểu đơn giản là
nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc
tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng cao. Nhà ở đã trở thành một hàng hóa đặc
biệt có những đặc điểm riêng. Quyền có nhà ở được ghi nhận tại Khoản 3, Điều 59
Hiến pháp năm 2013 của Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam như sau: “Nhà
nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để cho mọi người có chổ ở”.
Quyền lợi của người mua nhà và người có nhà để bán được bảo hộ theo pháp luật”.
Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng có khả năng và điều kiện tự xây dựng
cho mình một ngôi nhà, để giải quyết nhu cầu về chỗ ở họ phải mua, thuê, hoặc thuê
mua nhà của tổ chức, cá nhân khác. Từ nhu cầu trên, hoạt động mua bán về nhà ở ra
đời để nhằm giải quyết vấn đề thiếu chỗ ở cho công dân.
Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý (chủ biên): Nhà ở được định
nghĩa là: “Là chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”.
Nhà ở được định nghĩa tại Khoản 2, Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 quy định:

“Nhà ở theo quy định của luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2005, thì nhà ở có các loại
nhà ở sau đây: Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà biệt thự tại đô
thị, nhà chung cư.
Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và Điều 3 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng
dẫn Luật Nhà ở 2005 đã giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau:
“Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật
Nhà ở và quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 4

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định về mua, thuê hoặc thuê mua
theo cơ chế do nhà nước quy định;
Nhà ở công vụ là nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Điều 60 của Luật Nhà ở 2005 và quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP
của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định về
thuê trong thời gian thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật
Nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2005;

Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở được
dùng vào mục đích khác) có sân. Vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng
chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm),
có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoăc vườn có diện tích xây dựng không vượt quá
50% diện tích khuôn viên đất, được xây dựng là khu chức năng trong quy hoạch đô
thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và
phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.”
Ngày 25 tháng 11 năm 2014 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được tại kỳ hợp
thứ 8 Quốc hội khoá 8 thông qua và có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2015
(sau đây gọi là Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014) quy định khái niệm nhà ở và các
khái niệm về nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở
xã hội và khái niệm nhà ở để phục vụ tái định cư. Trong các khái niệm này thì có
khái niệm nhà ở để phục vụ tái định cư là quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi)
được quốc hội thông qua, quy định nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí
cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
ở, bị giải toả nhà ở theo quy định của pháp luật.
Từ các khái niệm và quy định pháp luật về nhà ở, ta thấy nhà ở có một số đặc
điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, nhà ở được tạo lập ra để sử dụng vào mục đích để ở hoặc phục vụ
cho nhu cầu sinh hoạt của con người. Nhà ở là không gian cư trú, sinh sống của cá
nhân hoặc các thành viên có cùng huyết thống trong một hộ gia đình. Vì vậy, nhà ở
gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi con người.
Thứ hai, nhà ở được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư bỏ vốn xây dựng
của con người. Hay nói cách khác, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của
con người nên nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sỡ hữu nhà
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 5

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
nước, sở hữu tư nhân, …). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự phục vụ
mục đích tiêu dùng cá nhân (để ở) hoặc nhằm mục đích kinh doanh kiếm lợi nhuận.
Nhà ở là một sản phẩm quan trọng trong các giao dịch của thị trường bất động sản.
Nhà ở là một loại hàng hóa có giá trị lớn, bởi vì để tạo lập nhà ở con người cần đầu
tư một lượng lớn về vốn, thời gian tạo lập ra sản phẩm nhà ở kéo dài tính bằng
tháng hay năm và được xây dựng bằng sức lao động của con người;
Thứ ba, nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên nó cố định vị
trí địa lý, không thể di chuyển được. Vì vậy, nhà ở thuộc loại tài sản là bất động sản
và có giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở và sinh hoạt, nhà ở còn được con người sử
dụng làm tài sản đảm bảo trong quan hệ thuế chấp vay vốn tại ngân hàng, tổ chức
tín dụng hoặc được dùng làm phương tiện đầu tư, tích trữ của cải.
1.1.2 Khái niệm mua bán nhà ở
Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất. Do đất đai có vị trí cố định
về vi trí địa lý và không thể di chuyển được nên nhà ở xây dựng cũng cố định về vị
trí địa lý và cũng không thể di chuyển được. Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này nhà ở
được pháp luật quy định là bất động sản. Do đó, mua bán nhà ở là loại hình giao
dịch dân sự, giao dịch này có thể nhằm mục đích lợi nhuận hay chỉ mục đích đơn
thuần là để ở hoặc để sinh hoạt và tùy vào chủ thể thực hiện giao dịch mua bán nhà
ở có chức năng kinh doanh hay không. Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật
Nhà ở 2005 và các văn bản liên quan của nước ta không đề cập thế nào là mua bán
nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh bất động sản nói chung, theo đó:
“Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.”1 (Tuy nhiên, so với Dự thảo Luật Kinh doanh

bất động sản (sửa đổi) tại kì hợp thứ 8 Quốc hội khoá 8 đã được thông qua ngày 25
tháng 11 năm 2014 và có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2015 (sao đây gọi
là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014) đã không đưa ra khái niệm
kinh doanh bất động sản). Trên cơ sở những quy định về kinh doanh bất động sản
của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định của Luật Nhà ở 2005 và văn
bản luật có liên quan, chúng ta có thể hiểu mua bán nhà ở là hoạt động giao dịch
dân sự, nhằm mục đích lợi nhuận hay vì mục đích khác không phải là lợi nhuận,
mục đích hoạt động giao dịch này tùy vào chủ thể tham gia giao dịch có đăng ký
kinh doanh bất động sản hay chỉ là tổ chức, cá nhân không có đăng ký kinh doanh
bất động sản. Việc mua bán nhà ở được thành lập hợp đồng theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao dịch nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và có quyền
1

Khoản 2, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 6

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
nhận thanh toán tiền theo thỏa thuận, bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà ở và
quyền sở hữu nhà ở khi đã thanh toán tiền cho bên bán theo đúng, thời hạn, địa
điểm và phương thức thanh toán mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Như vậy, từ phân tích trên ta thấy hoạt động mua bán nhà ở có những đặc
điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, nhà ở là loại hàng hóa bất động sản có giá trị lớn, để tạo lập một
nhà ở cần phải tốn một thời gian (tính bằng tháng hay năm) và phải bỏ vốn đầu tư

lớn của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được phép đầu tư xây dựng nhà ở tại
Việt Nam. Vì vậy, việc mua bán nhà ở không thể kết thúc nhanh chóng như mua
bán các tài sản khác. Do vậy, trong việc mua bán nhà ở các bên phải thỏa thuận
từng điều khoản của hợp đồng, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản,
kiểm tra thực địa để kiểm chứng tính chính xác của thông tin về bất động sản, các
giấy tờ có liên quan đến bất động sản, quyền của bên thứ ba liên quan đến bất động
sản.
Trên thực tế, nhà ở thuộc đối tượng của hoạt động mua bán là nhà ở có sẵn,
nhà ở đang xây dựng hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai.
Thứ hai, nhà ở phải đủ điều kiện khi tham gia giao dịch mua bán, pháp luật
quy định điều kiện đối với nhà ở tham gia mua bán, khi mua bán nhà ở thì không
thể thiếu một trong những điều kiện sau: Nhà ở khi mua bán phải có giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đúng quy định pháp luật, nhà ở không có tranh
chấp về quyền sở hữu, nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2 Ngoài ra, đối với nhà ở đưa
vào kinh doanh thì nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, nhà ở xây
dựng mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở
không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng và
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng.3
Thứ ba, khi chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở bên cạnh thỏa mãn về
điều kiện năng lực pháp lý và năng lực hành vi của chủ thể tham gia mua bán nhà ở
theo quy định của pháp luật dân sự. Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất
động sản thì phải đáp ứng các điều kiện phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã,
phải có vốn pháp định và tổ chức phải thực hiện đăng kí kinh doanh bất động sản.

2
3

Điều 91 Luật Nhà ở 2005 ngày 29/11/2005.
Khoản 1, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 7

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
1.2. Tổng quan về sàn giao dịch bất động sản
1.2.1 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản
Với các loại hàng hóa thông thường, để bán được hàng, người bán thường
đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến
chợ để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không
thể di dời được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng
hóa của mình đến địa điểm bán hàng được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị
trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta
phải tổ chức một địa điểm bán bất động sản. Nơi bán bất động sản này khác với so
với nơi bán hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có
những thông tin về hàng hóa để những người quan tâm đến đó tham khảo và giao
dịch. Chính sự khác biệt đó nên người ta gọi là sàn giao dịch bất động sản.
Theo Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thì sàn giao dịch
bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho
kinh doanh bất động sản” (theo Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa
đổi) năm 2014 thì đưa ra khái niệm khác là: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn
ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản. Như vậytheo khái niệm này thì sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi để
giao dịch và đảm bảo tính công khai, minh bạch cho các giao dịch chứ không cung
cấp dịch vụ cho khách hàng). Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là
“nơi diễn ra các giao dịch”, là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán)

gặp nhau để giao dịch về bất động sản. Khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động
sản đã giải thích “kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới,
định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản (tuy
nhiên, so với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì quy định giải
thích kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các
dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản;
quản lý bất động. Như vậy Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ
đi quy định về kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản, định giá bất động sản và
quảng cáo bất động sản)4. Trong khi đó, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản quy
định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm những nội dung
như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” được giải thích rõ hơn là
“giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” (tuy nhiên, so
với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2014 thì quy định thêm một số nội dụng
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo Điều 69 của Luật Kinh doanh bất
4

Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 8

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
động sản (sửa đổi) năm 2014 thì nội dụng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản
gồm: Một là, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hai là, Sàn giao dịch
bất động sản tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

bất động sản. Ba là, Sàn giao bất động sản thực hiện giới thiệu, niêm yết, cung cấp
công khai thông tin về bất động cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch. Bốn là,
Sàn giao dịch bất động sản làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản).
Có thể khẳng định rằng, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ thúc đẩy
cho các giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, đây là nơi để cho
các bên có nhu cầu giao dịch gặp nhau. Bên cạnh đó họ được giúp đỡ về thủ tục,
hướng dẫn để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch đạt hiệu quả cao nhất. Luật
Kinh doanh bất động sản yêu cầu mọi giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản phải diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản và khuyến
khích giao dịch bất động sản của chủ thể khác diễn ra tại sàn.
1.2.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản
Từ khái niệm trên, chúng ta thấy sàn giao dịch bất động sản có những đặc
điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là
giao dịch và môi giới. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải
mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng
hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và
bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến
kinh doanh bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là
ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời,
các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và đa dạng
hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản... Sàn giao dịch phải là mô
hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên
quan đến bất động sản, hơn thế, phải là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải
là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và được quản
lý nghiêm ngặt.
Thứ ba, Sàn giao dịch bất động sản làm nhiệm vụ trung gian cung cấp thông

tin, tư vấn, giúp đỡ cho hoạt động mua bán nhà được tiến hành thành công và được
hưởng hoa hồng nhất định. Ngoài ra, sàn giao dịch còn được hưởng tiền phí dịch vụ
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 9

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
giao dịch trên sàn không phụ thuộc vào giao dịch thành công hay không, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
1.2.3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với thị trường bất
động sản đang phát triển ở nước ta. Chúng đóng vai trò quan trọng, không thể thiếu
đối với yêu cầu của một thị trường bất động sản chính quy, chuyên nghiệp, minh
bạch và công khai hóa. Khẳng định như vậy bởi lẽ, thị trường bất động sản cần sàn
giao dịch bất động sản nhằm đáp ứng những nhu cầu ngày càng phức tạp trong giao
dịch bất động sản của thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và khó
tính của khách hàng, các nhà đầu tư. Vì vậy, sàn giao dịch bất động sản có vai trò
đối với thị trường bất động sản như sau:
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản giúp thông tin bất động sản được bảo
đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thông tin đăng ký mua bán
đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính
chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng
ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ
chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm
quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về
nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc
điểm của bất động sản tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của

các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn
so với kiểu giao dịch trước đây.
Thứ hai, khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản làm cho các
thủ tục pháp lý diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi
giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. Chức năng môi giới được đội ngũ chuyên gia
thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định của
mình. Các giao dịch thông thường trên thị trường bất động sản thường phải trải qua
3 bước là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3
bước này mất rất nhiều thời gian. Khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản thì
người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ
tiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch. Tại đó, các thủ tục pháp lý diễn ra
nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước
kiểm soát.
Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện kiểm tra và cung cấp thông tin,
chi tiết liên quan đến bất động sản tham gia giao dịch một cách công khai, minh

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 10

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
bạch. Từ đó, giúp việc giao dịch bất động sản được an toàn và đúng quy định nhằm
hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.
Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản có vai trò là cung cấp cho khách hàng
các dịch vụ bất động sản một cách chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, chính xác,
nhanh gọn và đúng theo quy định pháp luật. Sàn giao dịch bất động sản hỗ trợ và
tạo điều kiện cho chủ bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư có cơ hội gặp gỡ,

tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau, từ đó thúc đẩy nhanh quá trình và tiến độ giao
dịch.
Thứ năm, nhà nước thông qua giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản sẽ
nắm bắt được tình hình, diễn biến thực tế trên thị trường bất động sản tại địa
phương. Từ đó, cơ quan nhà nước kịp thời đưa ra hoặc kiến nghị đề xuất chủ
trương, chính sách thích hợp nhằm tăng cường quản lý và thúc đẩy thị trường bất
động sản hoạt động ổn đinh, phát triển lành mạnh, đúng hướng và góp phần tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ sáu, sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của
thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp
hơn, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập
dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động
sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngõ chưa đưa vào hoạt
động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch
vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội và lợi ích
cho chủ đầu tư và người đầu tư.
1.3. Khái quát chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
1.3.1. Khái niệm về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Ở nước ta, nhà làm luật quy định các giao dịch bất động sản của tổ chức kinh
doanh bất động sản phải giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích
các tổ chức, cá nhân khác thực hiện các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. 5
(Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi quy định bắt buộc tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động
sản). Tuy nhiên, nhà làm luật chưa có khái niệm nào về mua bán bất động sản qua
sàn giao dịch bất động sản, nhà làm luật chỉ đưa ra nhưng quy định hướng dẫn thực
hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, từ các quy định này ta có thể
hiểu mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là hoạt động giao dịch dân
sự về nhà ở hay hoạt động mua bán nhà ở có tính chất kinh doanh, tùy vào chủ thể
tham gia giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản có đăng ký kinh
5

Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2006.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 11

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
doanh bất động hay không đăng ký kinh doanh bất động sản. Hoạt động mua bán
nhà ở được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản, việc mua bán nhà ở được hỗ
trợ của sàn qua các hoạt động quảng cáo, tư vấn, môi giới, định giá, quản lý bất
động sản… của sàn giao dịch bất động sản. Việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao
dịch bất động sản được thực hiện thông qua một trình tự, thủ tục theo quy định pháp
luật. Theo luật hiện hành thì giao dịch mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng, có
công chứng chứng thực, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất
động sản.6 Nội dung hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận.
Ngoài ra, bên bán còn có nghĩa vụ thanh toán phí giao dịch trên sàn giao dịch bất
động sản, tuy nhiên trong quá trình giao kết hơp đồng mua bán nhà ở thì các bên có
thể thỏa thuận khác. Việc thu phí thực hiện dịch vụ thông tin nhà ở qua sàn giao
dịch bất động sản không phụ thuộc vào giao dịch thành công hay không, tuy nhiên
việc trả phí dịch vụ thông tin nhà ở bên bán có thể có thỏa thuận khác với sàn giao
dịch bất động sản.
1.3.2. Mục đích của việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Từ nhiều năm qua, việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất
động sản vẫn chưa thực sự được chú trọng theo đúng vai trò của nó trong việc lành
mạnh hoá thị trường bất động sản. Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệ
thống cơ quan quản lý và đăng ký bất động sản trong khi bất động sản thường là

một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý đã làm cho hệ thống thông tin
về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất. Như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà
nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để
có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường. Nhằm
giải quyết những bất cập trên, pháp luật quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản khi mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến
khích tổ chức cá nhân không kinh doanh bất động sản mua bán nhà ở thông qua sàn
giao dịch bất động sản”, quy định này nhằm những mục đích chủ yếu sau:
Thứ nhất, pháp luật quy định mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất
động sản là nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai nhà ở trong giao dịch. Tính
minh bạch, công khai là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả
những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận thông tin về bất động sản nhà ở. Thực tế cho
thấy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông tin,
nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được thông tin “không chính thức”.
Điều này cho thấy, nguồn thông tin về bất động sản này bị tắt nghẽn nên nó không
6

Điều 122 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 quy định khác so với Luật Nhà ở 2005, quy định trường hợp mua
bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 12

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
thể công khai trên thị trường bất động sản được và muốn có được các thông tin này
thi phải tuỳ thuộc vào nguồn lực con người và nguồn tài chính của người muốn tiếp

cận. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực mở rộng phạm vi thông tin và công khai
hoá đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách – pháp luật về bất động sản
nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin, góp
phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
Thứ hai, quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản
là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người mua, đồng thời kết nối với thị trường
hiệu quả hơn. Khi thông tin nhà ở được đưa lên sàn và được công bố niêm yết trên
sàn giúp cho bên có nhu cầu mua nhà ở biết về thông tin nhà ở và thực hiện đăng ký
giao dịch. Bên cạnh đó, giao dịch qua sàn sẽ tạo sự an tâm hơn cho khách hàng so
với các giao dịch nhà ở không qua sàn như về thông tin về giá cả, về tính pháp lý
của sản phẩm vì khi nhà ở đủ điều kiện theo quy định pháp luật mới được đưa lên
sàn. Việc thành lập Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam với hàng trăm sàn
giao dịch từ Nam ra Bắc đăng ký tham gia, Bộ xây dựng với mục đích thông qua
mạng sàn giao dịch bất động sản sẽ kết nối thông tin của tất cả các sàn giao trên cả
nước để nắm bắt kịp thời và chính xác các hoạt động giao dich bất động sản trong
cả nước.
Thứ ba, quy định mua bán nhà ở thông qua sàn là nhằm thông qua các giao
dịch nhà ở đã công khai trên sàn giao dịch bất động sản để cơ quan quản lý nhà
nước, tổ chức kinh doanh bất động sản và các chuyên gia có thể thống kê và đưa ra
những dự báo về quy mô, giá cả, xu hướng … của thi trường nói chung và từng khu
vực, địa phương nói riêng. Để từ đó cơ quan quản lý hoạch định những chính sách
cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản có những điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu. Cuối cùng là giúp cho
người dân có những quyết định phù hợp cho nhu cầu và điều kiện của mình.
1.3.3. Đặc điểm mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Từ khái niệm trên và quy định của pháp luật, chúng ta thấy việc mua bán nhà
ở thông qua sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở phải
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Nhà ở này, nếu không đáp ứng các điều
kiện mà pháp luật quy định sẽ không được phép tham gia thị trường bất động sản

nói chung và mua bán trên sàn giao dịch bất động sản nói riêng. Cho nên, nhà ở
phải là bất động sản đủ điều kiện đưa vào mua bán trên sàn giao dịch bất động sản
theo quy định Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 13

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán nhà ở trên sàn giao dịch
bất động sản được các bên thỏa thuận trong hợp đồng và hợp đồng này được xác
lập bằng văn bản và công chứng chứng thực, trừ bên bán là tổ chức kinh doanh bất
động sản theo quy định của pháp luật thi không cần công chứng, chứng thực. Bởi
vì, nhà ở là một bất động sản thường có giá trị lớn, việc thực hiện giao dịch phức
tạp qua nhiều công đoạn và tốn thời gian. Do đó, để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý
cho các chủ thể mua bán nhà ở, nhà nước phải có sự can thiệp về thủ tục pháp lý
nhằm tránh các tranh chấp khiếu nại về hợp đồng mua bán nhà ở.
Thứ ba, thông tin nhà ở được bán sẽ được cung cấp qua sàn giao dịch bất
động sản và giao dịch mua bán nhà ở này có sự hỗ trợ của sàn giao dịch bất động
sản. Sàn giao dịch thực hiện nhiệm vụ trung gian hỗ trợ các bên trong quá trình thỏa
thuận giao kết hợp đồng và khi có yêu cầu của khách hàng thì sàn giao dich bất
động sản cung ứng các dịch vụ để hỗ trợ khách hàng như tư vấn bất động sản, quản
lý bất động sản, định giá bất động sản và các dịch vụ khác mà sàn giao dịch bất
động sản đã đăng ký kinh doanh.
1.3.4. Vai trò mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Từ những phân tích trên, quy định về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch
bất động sản có những vai trò chủ yếu sau:

Thứ nhất, khi nhà ở được thưc hiện mua bán thông qua sàn giao dịch bất
động sản giúp cho người mua nhà ở yên tâm hơn về chất lượng và tính pháp lý của
ngôi nhà. Bởi vì, khi nhà ở được đưa lên sàn phải là nhà ở đủ điều kiện về chất
lượng xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, phải có đầy đủ các giấy tờ như quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng , hồ sơ thiết kế … Trên thực tế,
các giao dịch ngầm về bất đông sản nói chung và nhà ở nói riêng, các giao dịch này
người mua khó kiểm tra chất lượng sản phẩm nhà ở hoặc sau khi giao dịch, người
mua không thể làm giấy sở hữu nhà ở được vì giấy tờ không hợp lệ hay có tranh
chấp quyền sở hữu, điều này gây thiệt hai cho người mua nhà. Vì vậy, việc quy định
việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch là cần thiết vì nó sẽ tạo tính minh bạch thông
tin nhà ở và hạn chế tối đa thiệt hai cho người mua.
Thứ hai, giao dịch mua bán nhà ở được thưc hiện thông qua sàn giao dịch
bất động sản sẽ làm hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà ở, từ đó góp phần ổn định
giá cả nhà ở trên thị trường bất động sản. Thực trạng việc đầu cơ nhà đất đang diễn
ra khá phổ biến, tình trạng này làm cho lượng cung sản phẩm nhà ở ra thị trường bất
động sản giảm dẫn đến đẩy giá nhà ở tăng cao từ đó làm bất ổn thị trường bất động
sản.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 14

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Thứ ba, mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp cho
khách hàng có nhiều lựa chon nhà ở phù hợp cho mình. Khi nhà ở hay dự án nhà ở
được đưa lên sàn giao dịch bất động sản thì các thông tin nhà ở được công bố đầy
đủ trên sàn giao dịch bất động sản, giúp người mua biết các thông tin về ngôi nhà và

có thể lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện của người mua.
1.4. Các nguyên tắc mua bán nhà ở mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch
bất động sản
1.4.1. Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải
công khai, minh bạch.
Công khai, minh bạch là một nguyên tắc không thể thiếu trong hoạt động
của nền kinh tế thi trường, đặc biệt là trong hoạt động giao dịch bất động sản nói
chung và mua bán nhà ở nói riêng. Thực hiện đúng nguyên tắc này sẽ hạn chế được
những tranh chấp trong hoạt động mua bán và bảo vệ được quyền lợi của các bên
tham giao giao dịch.
Tính công khai của hoạt động mua bán nhà ở cần phải thể hiện trên những
khía cạnh sau:
Thứ nhất, nhà ở được giao dịch mua bán trên sàn giao dịch bất động sản phải
được niêm yết công khai tại các sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động
sản thực hiện công khai thông tin về nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản để tất cả
mọi người có nhu cầu mua nhà ở biết và thực hiện đăng ký giao dịch.
Thứ hai, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra công khai tại sàn giao dịch bất
động sản với các thủ tục, thời gian và địa điểm rõ ràng, đồng thời được thông báo
rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người biết. Điều 11 Luật
Kinh doanh bất động sản quy định: nhà đầu tư phải công khai thông tin về nhà ở khi
đưa vào kinh doanh; thông tin nhà ở được công khai tại sàn giao dịch bất động sản;
công khai nội dung thông tin nhà ở khi đưa vào kinh doanh; tổ chức kinh doanh bất
động sản khi mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. (Tuy nhiên,
so với Khoản 2, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì quy
định khác: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông
tin về bất động sản theo các hình thức sau: tại trang thông tin điện tử của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án và trang thông tin
điện tử của cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh đối với
các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với
trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản).

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 15

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Tính minh bạch của hoạt động mua bán nhà ở cần phải được thể hiện sau
đây:
Thứ nhất, các thông tin về nhà ở, về tình trạng pháp lý của nhà ở phải đầy đủ,
chuẩn xác, dễ tiếp cận để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu về nhà ở điều
được cung cấp thông tin;
Thứ hai, việc giải quyết các thủ tục giấy tờ, đăng ký nhà ở cho chủ thể tham
gia giao dịch phải theo một quy trình thống nhất, đảm bảo tính khoa học, đồng thời
đơn giản, thực hiện thuận lợi, dễ dàng, phù hợp với xu hướng cải cách hành chính.
Bên cạnh đó, các vấn đề về thuế, lệ phí liên quan khi thực hiện giao dịch phải được
công bố công khai với nội dung rõ ràng, rành mạch.
1.4.2. Nguyên tắc việc bán nhà ở phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất.7
Nhà ở là tài sản gắn liền với đất đai, khi chúng ta tách nhà ở và đất xây dựng
nhà ở ra thì nhà ở sẽ xuống giá trị và nó không được coi là bất động sản nữa và khi
đó nhà ở đã trở thành một loại hàng hóa thông thường. Vì vậy chúng ta không thể
tách nhà ở và đất để xây dựng nhà ở ra được, vì thế khi thực hiện mua bán nhà ở
phải đồng chuyền quyền sử dụng đất được pháp luật quy đinh như sau:
Một là, Đối với nhà ở được mua bán là nhà biệt thự, nhà ở riêng lẽ tại các đô
thị thì phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất.
Hai là, Đối với mua bán nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển
quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn

liền với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và trang bị, thiết bị trong nhà
thuộc sở hữu chung.8
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 tại Khoản 1,
Điều 19 quy định nguyên tắc là việc mua bán nhà ở phải kèm theo việc chuyển
nhựơng hoặc thuê quyền sử dụng đất.
1.4.3. Nguyên tắc bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở.9
Nguyên tắc khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ nhà
ở là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nhà ở. Hồ sơ nhà ở này gồm các loại giấy
tờ về tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình xây dựng của nhà ở. Hồ sơ nhà ở thể hiện
tính pháp lý về quyền sở hữu nhà ở, nhà ở có được xây dựng hợp pháp và có bị
tranh chấp quyền về sơ hữu nhà ở hay không đối với người bán, khi bán nhà ở nhà ở
phải kèm theo hồ sơ nhà ở là chuyển luôn quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên
mua.
7

Khoản 3, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.
Khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.
9
Khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.
8

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 16

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
1.4.4. Nguyên tắc việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định

của pháp luật.10
Việc mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động
sản nói riêng thì phải lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất
động sản và các văn bản khác của pháp luật có liên quan; Trong trường hợp bán nhà
được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá
mua bán tại thời điểm giao kết hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà.
Trong số các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản thì hơp đồng mua bán nhà ở
thường hay gặp trong các giao dịch về bất động sản, trong đó hợp đồng mua bán
nhà ở là một trong những hợp đồng thông dụng trong đời sống dân sự. Do vậy, khi
xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, cả bên bán và bên mua đều phải tuân thủ Điều 450
Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Vì
đây là loại hợp đồng mua bán nhà ở có giá trị lớn, việc mua bán nhà ở không kết
thúc nhanh chóng như bán tài sản thông thường. Do vậy, trong việc mua bán nhà ở
các bên phải thương thảo về điều khoản trong hợp đồng. Từ đó, ta thấy hợp đồng là
văn bản quan trọng nó ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên. Pháp luật quy định
hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực
(trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản) hoặc do các bên
thỏa thuận. Đặc trưng này thể hiện sự can thiệp có tính thủ tục từ phía Nhà nước khi
mua bán nhà ở đồng thời là căn cứ pháp lý để tránh các tranh chấp khiếu nại liên
quan đến bất động sản và nhằm bảo hộ đầy đủ quyền lợi cho các bên liên quan.
Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 thì quy định khác so với Luật Nhà ở 2005 là
việc mua bán, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải công chứng, chứng thực.11
1.4.5. Nguyên tắc nhà ở đưa vào mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật.
Theo quy định pháp luật hiện hành thì nhà ở phải thỏa mãn điều kiện theo
quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở 2005 khi tham gia vào giao dịch mua bán và Điều
6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì nhà ở mới được đưa vào kinh
doanh mua bán. Trên thực tế, theo quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản thì
bất động sản được phép đưa vào kinh doanh chủ yếu là các loại nhà ở và công trình
xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nhà ở, công trình xây dựng này

phải đủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh
doanh bất động sản và cũng như quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh
phải tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai. Trong các đạo luật này không chỉ xác

10
11

Khoản 5 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.
Khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 17

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
định khái niệm về nhà ở mà có cấu trúc rõ loại nhà ở được phép đưa vào mua bán,
kinh doanh. Người ta không thể đưa các loai nhà bi cấm vào kinh doanh cũng như
đưa các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng, loại đất không được coi là hàng
hóa vào giao dịch được. Do đó, các chủ thể tham mua bán nhà ở phải hết sức lưu ý
về điều kiện liên quan đến nhà ở khi đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động
sản.
(Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi nguyên tắc nhà ở
mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật).
1.4.6. Nguyên tắc tổ chức cá nhân hoạt động mua bán nhà ở phải bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cở sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên tham
gia giao dich, nhưng không trái với quy định của pháp luật.
Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của chủ thể tham gia giao dịch nhà ở.

Dù là tổ chức kinh tế, cá nhân trong hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà
nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh, mua
bán theo quy định của Hiến pháp và không biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế
khác nhau khi tham gia hoạt động giao dịch mua bán nhà ở. Trong giao dịch mua
bán nhà ở, các chủ thể tham gia giao dịch phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà
ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản khác của pháp luật liên
quan đến quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Nguyên tắc này được thể
hiện cả trong nội dung và hình thức giao dịch. Qua đó, quyền lợi của các bên tham
gia giao dịch được bảo vệ bởi hành lang pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước quy
định. Do đó, các nhà đầu tư nhà ở khi thực hiện việc mua bán nhà ở phải thực hiện
qua sàn giao dịch bất động sản. Việc không giao dịch qua sàn giao dịch về nhà ở
của chủ thể kinh doanh bất động sản là hành vi vi phạm pháp luật và phải chịu chế
tài theo luật định.
Với các nguyên tắc trên, hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất
động sản sẽ phát triển lành mạnh, tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản và
đảm bảo đầy đủ lợi ích từ phía Nhà nước đến quyền lợi của chủ thể tham gia giao
dịch nhà ở.
1.5. Tầm quan trọng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn
giao dịch bất động sản
Trong bối cảnh nhiều người đầu tư bất động sản thực hiện đầu cơ nhà đất.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất diễn ra mạnh, đặc biệt là những thời điểm
sốt đất. Người ta có thể giao dịch bằng giấy viết tay; có sổ đỏ qua công chứng hoặc
xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, phường. Tuy nhiên, có những bất cập nảy
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 18

SVTH: Hứa Quốc Tiễn

Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
sinh, đó là vấn đề thông tin nhà ở vẩn còn thiếu tính minh bạch, công khai, người
mua bán nhà đất thường khai giá thấp hơn giá thực đã giao dịch để trốn thuế. Trong
khi đó cơ quan quản lý rất khó để xác minh giá giao dịch thật cũng như nhiều thông
tin khác không được công khai, minh bạch, dẫn đến gây thất thu về thuế cho Nhà
nước, thiệt hại cho người mua và dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện diễn ra
trên thực tế. Để khắc phục những bất cập trên pháp luật quy định tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản và
khuyến khích các tổ chức, cá nhân không có chức năng kinh doanh bất động sản
mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này, đã ảnh hưởng không nhỏ
đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và quyền lợi của các chủ thể
tham gia thị trường bất động sản nói riêng. Cụ thể:
Thứ nhất, quy định mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
giúp nhà nước nắm được các thông tin từ các giao dịch trên sàn từ đó Nhà nước có
những chính sách điều tiết thị trường kịp thời và chính xác. Khi nhà ở được giao
dịch trên sàn thì các thông tin về nhà ở sẽ được cung cấp và niêm yết trên sàn giao
dịch bất động sản, từ đó sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin về nhà ở đã
giao dịch cho cơ quan có thẩm quyền một cách kịp thời và chính xác khi có yêu cầu
cơ quan Nhà nước hay thực hiện báo cáo hoạt động của sàn giao dịch bất động sản,
từ đó cơ quan nhà nước có thể nắm bắt được thông tin về các giao dịch nhà ở một
cách chính xác. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó Nhà nước đưa ra những phương
pháp để quản lý và điều tiết một cách đúng đắng và kịp thời thông qua việc đổi mới,
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện
cho hoạt động giao dịch nhà ở thực hiện trong khuôn khổ pháp lý.
Thứ hai, mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp người
mua nhà ở dễ tiếp cận và biết được thông tin nhà ở và có nhiều sản phẩm nhà ở để
lựa chọn hơn. Khi các thông tin dự án nhà ở được đưa lên sàn và các thông tin nhà
ở được công bố, niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản và được đăng trên phương
tiện thông tin địa phương. Từ đó, giúp bên có nhu cầu về nhà ở biết về nhà ở và

thông tin nhà ở mà mình quan tâm và có thể đưa ra lựa chọn nhà ở phù hợp với
mình để thực hiện đăng ký giao dịch mua nhà ở. Sàn giao dịch là nơi để khách hàng
lựa chọn sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình, vì không phải
chỉ có một thông tin của một nhà ở được đưa lên sàn mà có thể nhiều loại nhà ở
được niêm yết thông tin trên sàn để tìm kiếm khách hàng thực hiện giao dịch hay có
nhiều sàn giao dịch bất động sản công khai nhiều loại nhà ở, từ đó người mua nắm
bắt thông tin nhà ở và đưa ra sự lựa chon phù hợp cho mình. Bên cạnh đó, khi giao

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 19

SVTH: Hứa Quốc Tiễn