Một số vấn đề lý luận về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn.

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ phân tích số liệu Tổng điều tra
dân số và nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển
lĩnh vực nhà ở - Bộ Xây dựng dự báo - đến năm 2015, dân số Việt Nam sẽ lên
tới 91,5 triệu người, nhu cầu về nhà ở lúc đó là gần 2 tỷ m2 sàn (căn cứ chỉ
tiêu diện tích 21,5m2/người) và tương đương với nhu cầu vốn đầu tư là
2.205.000 tỷ đồng. Có lẽ nhìn thấy nguy cơ người thì sẽ tăng lên mà đất thì
không giãn thêm, nên Bộ Xây dựng đã tính toán đến chuyện hạn chế, tiến tới
chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Phần để quản lý quỹ đất, phần để đảm bảo quy hoạch.
Giá nhà đất có thể sẽ tiếp tục tăng cao làm cho cơ hội của đại bộ phận
người dân có thể sở hữu nhà ở riêng sẽ rất khó khăn, vì thế, thời gian tới, thị
trường bất động sản Việt Nam cần phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và
1
cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các
tầng lớp dân cư.
Liên quan đến vấn đề sở hữu nhà, Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên
cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà ở chung cư. Việc
quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng
cấp, cải tạo lại nhà cũ.
Đề xuất nhà ở có thời hạn đang nhận được rất nhiều phản hồi từ người
dân chứng tỏ vấn đề này hiện nay đang rất được quan tậm. Nhận thấy tầm
quan trọng của vấn đề này, em xin đi vào nghiên cứu đề tài Một số vấn đề lý
luận về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn.
Do hiểu biết còn chế, thời gian đào sâu nghiên cứu còn chưa nhiều nên
bài viết của em còn nhiều thiếu sót. Em rất mong các thầy cô góp ý, chỉnh sửa
để bài viết được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
I. SỞ HỮU NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN
Theo pháp luật hiện hành, người dân khi đã mua nhà, bao gồm cả nhà

chung cư, là đã có quyền sở hữu đối với căn nhà đó. Không một văn bản pháp
luật nào quy định về quyền sở hữu có thời hạn. Điều 171 Luật Dân sự quy
định các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu, trong đó cũng không có quy
định về hết thời hạn sở hữu.
Thực ra sở hữu có thời hạn ở các nước tiên tiến không phải là một chế
định của luật, mà là sản phẩm của quan hệ kết ước trong cuộc sống dân sự. Sở
hữu tư nhân, về bản chất, là sở hữu vô thời hạn. Trong khuôn khổ thực hiện
quyền sở hữu của mình theo nguyên tắc chủ thể được làm tất cả những gì
pháp luật không cấm, có những chủ sở hữu chủ động chuyển giao có thời hạn
quyền sở hữu đó bằng một thoả thuận rành mạch. Khi đó, người nhận chuyển
2
giao có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong thời hạn thoả
thuận, kể cả quyền định đoạt, để lại cho người thừa kế,…
Sở hữu nhà ở các nước rất đa dạng về đối tượng. Đó có thể là căn hộ
chung cư được nhìn nhận như một thực thể pháp lý phức hợp, bao gồm các
phần sở hữu riêng và một tỷ lệ phần quyền sở hữu đối với những gì gọi là của
chung như đất, công trình hạ tầng, thiết bị tiện ích… Có trường hợp căn hộ
chung cư được hiểu là một phần không gian nơi nhà chung cư được định vị:
đối với phần không gian đó, chủ sở hữu có quyền xây dựng căn hộ theo các
quy cách được xác định. Cũng có trường hợp căn hộ chung cư được hình
dung theo nghĩa hẹp: đó là căn hộ vật chất, được mô tả theo cấu trúc hiện hữu.
Chỉ trong trường hợp thứ ba này, sở hữu căn hộ chung cư mới được xác
định một cách bắt buộc là sở hữu có thời hạn; nhưng đó là do bản thân tài sản,
nghĩa là một phần của toà nhà, có tuổi thọ được giới hạn theo giới hạn về tuổi
thọ của toà nhà được xác định theo pháp luật xây dựng. Có đối tượng là một
vật chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian, quyền sở hữu tất nhiên cũng chỉ có
thể được duy trì đến hết khoảng thời gian đó.
Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước và chỉ được giao cho người
dân để sử dụng; bởi vậy, quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể
cả nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất. Giả

sử đất được giao có thời hạn hoặc được cho thuê, thì nhà chung cư, dù là một
tập hợp phần chung và phần riêng, là một phần không gian được xây dựng
hay là một phần vật kiến trúc cụ thể, chỉ có thể tồn tại tối đa đến hết thời hạn
giao hoặc cho thuê đất. Nhưng nếu đất được giao để sử dụng ổn định lâu dài,
thì chắc chắn quyền xây dựng của người sử dụng đất cũng tồn tại ổn định và
lâu dài. Nếu căn hộ chung cư được hiểu là một phần không gian nơi toạ lạc
nhà chung cư, thì quyền sở hữu đối với căn hộ xác lập cho người có quyền sử
dụng đất phải là loại quyền không bị giới hạn trong thời gian. Tất nhiên,
không cấm người có quyền sử dụng đất thoả thuận về việc chuyển nhượng
quyền sở hữu đối với căn hộ cho người khác trong một thời hạn. Nhưng nếu
3
không có thoả thuận gì cụ thể, thì một việc chuyển nhượng căn hộ chung cư
sẽ có tác dụng trao cho người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu không thời
hạn đối với căn hộ: một khi toà nhà chung cư hết tuổi thọ theo quy định của
pháp luật và phải bị phá dỡ, thì, về mặt lý thuyết, chủ sở hữu căn hộ có quyền
xây dựng căn hộ mới trong phần không gian thuộc quyền sở hữu của mình.
Trên thực tế, chủ sở hữu thực hiện quyền đó dưới hình thức tham gia vào dự
án đầu tư xây dựng toà nhà chung cư mới.
Không nên chỉ hình dung đối tượng của quyền sở hữu căn hộ chung cư
theo nghĩa rất hẹp, là một phần của một vật kiến trúc cụ thể gọi là toà nhà
chung cư; mà nên nghĩ đến các trường hợp căn hộ chung cư có “chứa đựng”
một phần quyền sử dụng đất hoặc được đồng hoá với một phần không gian
được phép xây dựng. Phải nhìn nhận rằng sự tồn tại của quyền sở hữu thoạt
tiên không bị đóng khung trong một khoảng thời gian; chẳng qua do ở đây,
đối tượng của quyền sở hữu là một vật có tuổi thọ giới hạn mà quyền sở hữu
trở nên có thời hạn.
II. HÌNH THỨC NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN Ở NƯỚC NGOÀI
Với mục đích quan trọng nhất là bảo đảm quỹ đất, không ít quốc gia
trên thế giới đã áp dụng hình thức bán nhà có thời hạn, đặc biệt là nhà chung
cư.

Tại Trung Quốc, ở một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải,
Thâm Quyến..., mọi căn hộ chung cư đều được bán dưới hình thức có thời
hạn. Luật sở hữu nhà đất của Trung Quốc quy định, thời gian sử dụng kéo dài
từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc “tuổi thọ” của căn nhà và địa thế của tòa chung
cư.
Đối với Thái Lan, Bộ Đất đai của nước này đưa ra hai hình thức sở hữu
cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn trong cùng một tòa
nhà chung cư. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng cho hình thức mua thứ 2 chỉ tối đa
là 30 năm. Tuy nhiên, khi hết hạn sử dụng, người dân có thể xin gia hạn.
4
Giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà đương nhiên sẽ
khác nhau. Vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ
bằng khoảng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn.
Mạnh dạn hơn bất cứ quốc gia châu Á nào, Chính phủ Singapore cho
phép bán nhà chung cư có thời hạn tối đa tới 99 năm. Tiền mua nhà có thể trả
theo kỳ, giống như thuê nhà. Tuy nhiên, luật pháp Singapore quy định rõ,
người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp.
Trong khi các nước châu Á chỉ bán có thời hạn với nhà chung cư thì
các quốc gia phương Tây, đặc biệt là Mỹ, bán có thời hạn với mọi loại hình
nhà ở như chung cư, trang trại hay biệt thự... Theo thống kê mới nhất, có tới
85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử
dụng tối đa có thể là 99 năm.
Dù tỷ lệ người sử dụng nhà có thời hạn không nhiều bằng Mỹ nhưng tại
Anh, người mua có thời hạn sử dụng nhà lên tới 999 năm. Tuy nhiên, luật
pháp Anh nêu rõ, người mua nhà có thời hạn chỉ được sở hữu căn nhà, trong
khi người mua nhà vĩnh viễn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất nơi
căn nhà tọa lạc. Ngoài ra, khi hết hạn sử dụng, nếu có nhu cầu, người mua có
thể xin gia hạn. Tuy nhiên, bên cạnh mức giá phải trả thêm do giá cả thị
trường leo thang, người mua sẽ phải trả thêm một khoản phí tôn tạo nhà. Vì
vậy, người dân Anh chấp nhận mua nhà mới và chuyển chỗ ở, thay vì phải trả

thêm tiền.
Tại sao hình thức mua nhà có thời hạn được ưa chuộng ở nước
ngoài?
Sở dĩ người dân tại nhiều quốc gia ưa chuộng hình thức mua nhà có
thời hạn là bởi chi phí thấp hơn nhà sở hữu vĩnh viễn mà vẫn có lãi khi
chuyển nhượng.
Tại Hawaii, Mỹ, giá nhà chung cư có thời hạn thấp hơn 30% so với nhà
mua trọn đời. Trong khi đó, người dân Indonesia có thể tiết kiệm tới 50% khi
mua nhà có điều kiện về thời gian sử dụng. Không chỉ vậy, người mua nhà có
5
thời hạn còn không phải trả khoản thuế đất hoặc trả với mức thấp hơn nhiều
nhà sở hữu trọn đời.
Bên cạnh đó, nhiều nhà kinh doanh bất động sản của Singapore khẳng
định, nhà chung cư có thời hạn không chỉ thu hút người có nhu cầu sử dụng
thực sự mà còn hấp dẫn đối với giới đầu tư. Trước kia người dân cũng như
giới đầu tư Singapore thường ưa chuộng nhà sở hữu vĩnh viễn bởi giá trị sử
dụng lâu dài. Tuy nhiên, những năm gần đây, quan điểm đó trở thành lạc hậu
bởi hầu hết tòa nhà chung cư tọa lạc tại các khu đô thị lớn của Singapore đều
chỉ được phép mua có thời hạn.
Qua các nghiên cứu hơn 10 năm nay, một nhà nghiên cứu thị trường
của Singapore có thể kết luận rằng, giá nhà chung cư có thời hạn nhạy cảm
với sự lên xuống của nền kinh tế hơn nhà sở hữu vĩnh viễn. Khi thị trường bất
động sản sôi động, nhà đất mua bán nhanh chóng, nhà đầu tư sẽ ưa chuộng
nhà có thời hạn hơn bởi có địa thế đẹp hơn mà không quan tâm đến thời hạn
sử dụng vì giao dịch nhanh. Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, giao dịch khó
khăn, thời hạn sử dụng còn lại của nhà chung cư sẽ khiến nhà đầu tư cẩn trọng
hơn. Vì vậy, nhà sở hữu lâu dài sẽ có giá hơn.
Với những nhân tố đầy sức cuốn hút trên, giới chủ đầu tư các nước
thường không phải lo lắng về việc nhà chung cư có thời hạn không thể bán
được. Tuy nhiên, đây vẫn là vấn đề gây đau đầu giới chức của không ít quốc

gia bởi có thể đảm bảo quỹ đất song những cơn sốt do nó tạo ra vẫn có thể
đẩy giá nhà lên mức khó kiểm soát.
III. MỘT SỖ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG
TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN Ở VIỆT NAM
1. Ý nghĩa của hình thức nhà ở có thời hạn
Theo quan điểm của Bộ Xây dựng đưa ra, những khó khăn, vướng mắc
của việc cải tạo những khu nhà chung cư, những khu tập thể cũ nát đã làm
đau đầu không ít nhà quản lý, quy hoạch về nhà ở. Những khu nhà xập xệ, cơi
nới tuỳ tiện không những ảnh hưởng xấu đến mỹ quan thành phố mà còn
6
không đảm bảo an toàn cho người dân sống trong chính những căn hộ cũ kỹ
đó. Trên cơ sở quy định của pháp luật, quyền sở hữu nhà ở từ trước đến nay
đều được hiểu là không bị giới hạn về mặt thời gian. Điều này xuất phát từ
một lý do quan trọng là nhà ở luôn luôn tồn tại với đất. Trong khi, quyền sử
dụng đối với đất ở được quy định là ổn định lâu dài. Tuy có tính đặc thù ở
phần thuộc quyền sở hữu chung đối với phần diện tích thuộc quyền sử dụng
chung, quyền sở hữu đối với căn hộ trong chung cư hiện vẫn đang hưởng quy
chế tương tự. Nhưng xuất phát từ thực tiễn và lập luận có thể thấy tình trạng
này sẽ không đảm bảo cuộc sống an toàn cho người cư ngụ và quá trình chỉnh
trang đô thị. Bởi lẽ, tuổi thọ của công trình luôn luôn được giới hạn trong một
giai đoạn nhất định. Sau khoảng thời gian đấy, việc tiếp tục sử dụng chung cư
sẽ không bảo đảm an toàn. Trong khi đó, nếu duy trì quyền sở hữu riêng lâu
dài của từng hộ dân thì việc quyết định tháo bỏ và xây dựng lại tòa nhà chung
không dễ tìm được tiếng nói chung. Tình trạng các chung cư cũ đã xuống cấp
vẫn tiếp tục tồn tại trên thực tế phán ánh điều này. Chính điều này đã tạo ra
nhiều khó khăn cho các cơ quan quản lý về nhà ở, khu đô thị.
Cũng theo quan điểm của Bộ Xây dựng, hàng loạt các chủ đầu tư cũng
như chính quyền địa phương đều đánh giá công đoạn giải phóng mặt bằng,
đền bù cho người dân trong những dự án xây dựng là công việc đầy khó khăn,
ngốn đến thậm chí 1/3 tổng số tiền đầu tư của dự án. Do vậy, đề xuất chỉ cho

sở hữu nhà chung cư có một thời hạn nhất định, trước hết là để giảm bớt khó
khăn trong việc cải tạo nhà chung cư, xây dựng mới đồng bộ các công trình
của thành phố.
Đưa ra đề xuất này thực tế là học tập ở các nước bạn. Một công trình
bao giờ cũng phải có thời hạn, không có cái gì là vĩnh cửu. Đề xuất này sẽ tạo
thuận lợi cho việc điều chỉnh quy hoạch và xây dựng được đồng bộ hơn.
Một lý do đặc biệt khác được đưa ra là, chính quy định việc sở hữu
không thời hạn như hiện nay là nguyên nhân dẫn đến tình trạng găm hàng của
7