pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.14 MB, 44 trang )

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2011 – 2015

Đề tài:
PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Cán bộ hướng dẫn
NGUYỄN THỊ THANH XUÂN

Sinh viên thực hiện
LƢƠNG THỊ MỸ THI

Bộ môn Luật Hành Chính
Khoa Luật – ĐHCT

MSSV: 5117348
Lớp: Luật Hành Chính - K37

Cần Thơ, tháng 8/2014

Lời cảm ơn!
Trước tiên em xin chân thành cảm ơn các Thầy
Cô của trường Đại học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy,
cung cấp lượng kiến thức vô cùng quý báu cho em
trong chương trình Đại học. Giúp em nắm vững những

vốn lý thuyết để có thể tự tin vận dụng vào thực tiễn,
làm hành trang vững chắc bước vào cuộc sống.
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên
hướng dẫn - cô Nguyễn Thị Thanh Xuân, em cảm ơn
cô đã giúp đỡ em trong thời gian em làm luận văn vừa
qua. Cảm ơn cô đã tận tình sửa chữa, hướng dẫn em để
em có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp cử nhân
luật như hôm nay.
Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
Thầy, Cô trong Hội đồng bảo vệ luận văn tốt nghiệp đã
cung cấp thêm những kiến thức mới để em có thể sửa
chữa những chỗ còn sai sót, cũng như bổ sung để vốn
kiến thức của em được vững vàng hơn. Cảm ơn Thầy, Cô
đã nhiệt tình góp ý giúp em có thể hoàn thiện hơn luận
văn tốt nghiệp của mình.

Em xin chân thành cảm ơn!

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................

....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................

CHƢƠNG 2. NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ TẶNG
CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................................................................... 11
2.1. ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ..................................................................................................................................... 11
2.1.1. Điều kiện về hình thức ......................................................................................... 11
2.1.2. Điều kiện về đối tƣợng của hợp đồng ................................................................. 12
2.1.2.1 Những loại loại đất được tặng cho ................................................................... 12
2.1.2.2. Những điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tặng cho ........................... 17
2.1.3. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất..................... 18
2.1.3.1. Bên tặng cho .................................................................................................... 19
2.1.3.2. Bên được nhận tặng cho .................................................................................. 24

2.2. CƠ QUAN QUẢN LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ..................................................................................................................................... 25
2.2.1. Cơ quan đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất .................................................. 25
2.2.2. Cơ quan công chứng, chứng thực ....................................................................... 26
2.3. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................................. 27
2.3.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất .................................................. 27
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên đƣợc nhận tặng cho quyền sử dụng đất .............. 28
2.4. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VIỆC ĐĂNG KÝ TẶNG CHO QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT.................................................................................................................. 30
CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ............................................ 32
3.1. MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................................. 32
3.1.1. Về các loại đất đƣợc tặng cho và không đƣợc tặng cho.................................... 32
3.1.2. Vấn đề về tặng cho tài sản giữa cha mẹ và con ................................................. 32
3.1.3. Về điều kiện của chủ thể đƣợc nhận tặng cho quyền sử dụng đất ................. 33

3.1.4. Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất .................................................................................................................................... 33
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT ............................................................................. 33
KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 36
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng
đất được chính thức ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009,
2010). Đây là một chế định hoàn toàn mới trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai của
Việt Nam với đặc thù, quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai không được thừa nhận.
Bên cạnh những ưu điểm không thể phủ nhận, Nhà nước không ngừng sửa đổi, bổ sung
và ban hành pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, nhằm tạo điều kiện cho hoạt động
tặng cho quyền sử dụng đất phát triển ngày càng mạnh mẽ.
Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 là văn bản quy phạm pháp luật
điều chỉnh về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất xem như khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên,
dưới sự tác động của nền kinh tế thị trường, xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu của
người sử dụng đất ngày càng cao kéo theo việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng chuyển
biến phức tạp và đa dạng. Vì thế, pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng
không thể nào điều chỉnh kịp lúc và đề cập hết các quan hệ liên quan đến đất đai, mà đặc
biệt là đối với vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, hiện nay vấn đề tặng cho quyền
sử dụng đất của các chủ thể trong quan hệ đất đai đang gặp phải một số khó khăn mà pháp
luật chưa kịp điều chỉnh.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên nên người viết đã chọn đề tài “Pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình.
2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Trong đề tài này người viết chỉ tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật

điều chỉnh về tặng cho quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa Luật đất đai và Bộ luật dân
sự có quy định chặt chẽ về vấn đề này hay không, có mâu thuẫn, vướng mắc không. Qua
đó đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. Từ đó người viết
đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng
đất.
3. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Nhằm tìm hiểu làm rõ các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. Từ
đó rút ra những điểm hạn chế trong các quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho
quyền sử dụng đất cũng như hạn chế trong việc áp dụng quy định của pháp luật vào thực
tiễn, và đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn những quy định của pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

1

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của triết học Mác- Lênin, cơ sở đường lối
của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Luận văn sử dụng các phương pháp cụ thể để làm rõ những nội dung cần nghiên cứu như:
phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp thống kê.
5. KẾT CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phần nội dung
luận văn gồm ba chương:
- Chương 1. Khái quát chung về tặng cho quyền sử dụng đất
- Chương 2. Những quy định của pháp luật hiện hành về tặng cho quyền sử dụng

đất
- Chương 3. Thực trạng áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và một
số giải pháp hoàn thiện

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

2

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
PHẦN NỘI DUNG
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là bộ phận không thể tách rời của lãnh
thổ quốc gia, nó gắn liền với chủ quyền quốc gia. Với tính ổn định của đất đai về vị trí địa
lý, và cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai tạo thành tư liệu sản xuất quan trọng
trong xã hội. Bởi vậy, đất đai được coi là tài sản rất có giá trị, chế độ chính sách về đất đai
luôn được sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước và xã hội. Thấy được tầm quan trọng đó,
pháp luật Việt Nam chỉ thừa nhận “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt. Trong đó quyền năng sử dụng là có ý nghĩa thực tế nhất, trực
tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng trên thực tế Nhà nước không phải chủ thể trực
tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng đất thông qua các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những
người trực tiếp sử dụng đất. Đồng thời quy định về quyền và nghĩa vụ của những người
sử dụng đất, theo đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi

Nhà nước cho phép.
Với Luật đất đai năm 2013, các quyền của chủ sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất đã được Nhà nước mở rộng rất nhiều nhưng vẫn bị hạn chế
nằm trong một giới hạn nhất định như : được tặng cho trong những trường hợp nào, phải
sử dụng đúng mục đích, phải đúng thời hạn giao, phải làm đầy đủ các thủ tục tặng cho và
nếu có sự thay đổi thì phải xin phép. Có thể nói, “ Quyền sử dụng đất không còn là một
quyền năng bình thường mà là một quyền sở hữu hạn chế”,1 là hoàn toàn đúng, so với
những tài sản khác việc định đoạt quyền sử dụng đất có những hạn chế trong những
quyền mà người sử dụng đất được phép thực hiện.
Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất để phục vụ cho các mục đích kinh tế và xã hội. Đồng thời, quyền sử dụng đất còn là
một quyền tài sản có giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự.

1

Dương Đăng Huệ, Vấn đề sở hữu, quyền sỡ hữu và hướng hoàn thiện pháp luật về sở hữu tài sản ở Việt Nam, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật (chuyên sữa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), 2010, tr.9.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

3

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
Từ đó có thể nhìn nhận rằng, quyền sử dụng đất là một khái niệm có nội dung rất
rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong các quyền năng cơ bản và quan
trọng của người sử dụng đất là quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đó là một quyền mới

được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 được sữa đổi, bổ sung năm 2009, 2010. Căn
cứ Điều 722 Bộ luật dân sự “ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không
yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai”. Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của bên tặng
cho và bên được nhận tặng cho về việc chuyển quyền sử dụng đất, theo đó bên tặng cho
giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được nhận tặng cho mà không yêu cầu đền bù
về mặt vật chất, còn bên được nhận tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng
quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Song sự thỏa thuận đó là sự thống
nhất ý chí giữa các bên trong quan hệ tặng cho không trái với quy định của pháp luật và
đạo đức xã hội. Có thể nói, “ Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng
đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị
thanh toán bằng không”.2 Đúng vậy, trong tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
thì tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ
thể khác mà không có đền bù về mặt vật chất.
1.1.2. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại tặng cho tài sản, vì vậy nó cũng có đầy đủ
các đặc điểm của tặng cho tài sản. Song tặng cho quyền sử dụng đất có các điểm đặc
trưng sau:
- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế:
Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, tặng cho quyền sử dụng đất là hợp
đồng thực tế. Đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên tặng cho chuyển giao
quyền sử dụng đất cho bên được nhận tặng cho theo đúng quy định của pháp luật, thì tại
thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bên được
nhận tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi
đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được nhận tặng cho phát sinh. Do
đó, mọi thỏa thuận về tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi các bên đã chuyển
giao quyền sử dụng đất cho nhau và đã đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp mặc dù bên tặng cho quyền sử dụng đất
đã lập văn bản tặng cho và đã chuyển giao đất cho cho bên được nhận tặng cho khai thác

2

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2008, tr. 212.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

4

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
sử dụng đất nhưng chưa đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất vẫn chưa có hiệu lực. Trong trường hợp này, việc tặng cho vẫn
chưa hoàn tất về mặt thủ tục theo quy định của pháp luật nên chưa làm phát sinh quyền
của bên được nhận tặng cho và bên được nhận tặng cho chưa được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất do đó bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đã giao. Có thể
nói, tặng cho quyền sử dụng đất mang tính chất hợp đồng thực tế tương đối, mà không
mang tính chất thực tế tuyệt đối như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ:
Tính chất đơn vụ này của tặng cho quyền sử dụng đất cũng giống như tặng cho tài
sản thông thường. Nó được thể hiện ở chỗ người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất
không thực hiện một nghĩa vụ gì đối với người tặng cho. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất
có giá trị kinh tế cao nên trên thực tế việc tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện kèm
theo là thực hiện nghĩa vụ rất phổ biến như tặng cho quyền sử dụng đất gắn với nghĩa vụ
chăm sóc, nuôi dưỡng hay thờ cúng, hương hỏa giữa cha mẹ với con, giữa ông bà với
cháu và việc thực hiện nghĩa vụ đó mang đậm tính chất tình cảm.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù:
Dựa trên cơ sở các quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể nên hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất được thiết lập, giao kết. Do đó, bản chất của quan hệ hợp đồng này

không phải là phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau mà là phương tiện để
giúp đỡ lẫn nhau thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất là hợp đồng không có đền bù, theo đó bên được nhận tặng cho quyền sử dụng
đất không có nghĩa vụ trả lại bất kỳ một lợi ích nào cho bên tặng cho khi được bên tặng
cho chuyển giao quyền sử dụng đất. Đây là đặc điểm riêng biệt để phân biệt giữa tặng cho
quyền sử dụng đất với các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, cũng như các hợp
đồng dân sự, kinh tế khác.
- Tặng cho quyền sử dụng đất chịu sự giám sát và bảo đảm thực hiện bằng quyền lực Nhà
nước:
Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất
của mình cho người khác nhưng phải tuân theo đúng các quy định của Bộ luật dân sự năm
2005 và Luật đất đai hiện hành. Nếu các bên đã lập hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về
tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, thì hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất có hiệu lực, bên được nhận tặng cho được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất và ngược lại. Đồng thời, sự chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện, nội dung và hình

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

5

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Thông qua việc tặng cho quyền sử dụng đất
giữa các chủ thể phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng
ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Nhà nước giám sát được sự chuyển quyền sử dụng
đất của các chủ thể tặng cho. Từ đó Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về
việc sử dụng đất, giúp cho việc quản lý đất đai được chặt chẽ, hiệu quả hơn.

1.2. VAI TRÒ CỦA VIỆC QUY ĐỊNH TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đa số các giao dịch dân sự đều mang tính chất trao đổi, có yếu tố đền bù, riêng
tặng cho quyền sử dụng đất không nhằm mục đích trao đổi giá trị nên nó không có tính
đặc trưng đó. Trên thực tế, tặng cho quyền sử dụng đất được xây dựng, xuất phát từ quan
hệ tình cảm giữa con người với nhau như mối quan hệ họ hàng, ruột thịt giữa các thành
viên trong gia đình hay mối quan hệ bạn bè, những người xa lạ với nhau nhưng lại có tình
cảm gắn bó với nhau, họ tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu sử
dụng đất, giúp đỡ nhau trong sản xuất kinh doanh, trong sinh hoạt hằng ngày. Chính vì lẽ
đó mà nó có ý nghĩa nhân văn và tính xã hội sâu sắc, góp phần nâng cao tinh thần đoàn
kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân.
Ngoài ra, chế định tặng cho quyền sử dụng đất ra đời là bước tiến mới có ý nghĩa vô
cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng cũng như
pháp luật nói chung. Đồng thời nó là phương tiện pháp lý quan trọng để dịch chuyển
quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, tạo điều kiện cho người có nhu cầu sử
dụng đất khai thác, sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác, khi Nhà nước công nhận
tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, nghĩa là, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp của bên được nhận tặng cho từ đó thúc đẩy họ gắn bó hơn với đất đai mà họ sử
dụng. Họ sẽ tích cực đầu tư, cải tạo đất đai, ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh
doanh trên phần mảnh đất của mình góp phần làm cho sản xuất kinh doanh ngày càng
phát triển, có ý nghĩa thiết thực trong cuộc sống .
1.3. LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.3.1. Giai đoạn trƣớc năm 1945
Vốn dĩ việc tặng cho tài sản chủ yếu là đất đai đã hình thành từ lâu và xuất hiện từ
thời nhà nước phong kiến. Tuy chưa được quy định cụ thể như việc mua bán, cầm nợ đất
đai nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, thông qua việc quy định và bảo vệ các hình
thức sở hữu về đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất.
Pháp luật thời kỳ nhà Lý: Hình thư là bộ luật hình văn đầu tiên của Đại Việt và
cũng là bộ luật căn bản nhất của thời Lý. “ Lần đầu tiên pháp luật nhà Lý công khai thừa
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

6

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
nhận quyền sở hữu của người dân, trong đó quyền sở hữu về ruộng đất là cơ bản nhất”.3
Ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước, vua có quyền lực tối cao và quyền sở hữu ruộng đất tư
nhân cũng được thừa nhận thể hiện ở việc ruộng đất đó có thể mua, bán. Ngoài ra, việc
cầm cố ruộng đất cũng được pháp luật quy định và phân biệt rõ ràng với việc bán đứt. Có
thể nhận thấy: “ Một điều khá lý thú là từ thời Lý nội dung quyền sở hữu với các quyền
năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đã được đề cập tới mặc dù còn chưa đầy đủ và trực
tiếp”.4
Pháp luật nhà Trần bắt đầu quy định cách thức giao kết bằng văn khế, quy định
kiểu mẫu, thể thức văn khế, vay mượn, trao đổi tài sản trong dân, điều mới mẻ nhất là quy
định việc lăn dấu tay trên các văn tự, hợp đồng của hai bên và người làm chứng để thể
hiện ý chí tự nguyện của hai bên giao kết hợp đồng. Bên cạnh đó, luật còn quy định người
chết đi nếu có tài sản có quyền để lại tài sản cho con. Nhìn chung, pháp luật thời Lý- Trần
chưa quy định về khế ước tặng cho đất đai.
Đến thời kỳ pháp luật nhà Lê thừa nhận và bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân đất đai,
cho phép chuyển dịch quyền sở hữu đất đai thông qua lập khế ước, tuy chưa có quy định
cụ thể về tặng cho đất đai, nhưng một khi người có quyền sở hữu đất đai thì đương nhiên
có quyền định đoạt đối với đất đai cũng như có quyền tặng cho đất đai cho bất cứ ai.
Giống như pháp luật thời kỳ nhà Lê, pháp luật thời kỳ nhà Nguyễn vẫn tiếp tục
công nhận và bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Cùng với quyền định đoạt tài
sản thuộc quyền sở hữu của mình, việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là một trong
các giao dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận nếu việc tặng cho này không
trái với quy định của pháp luật.
Đến khi thực dân Pháp chiếm đóng Việt Nam, thì các Bộ luật dân sự được áp dụng

riêng lẻ ở ba kỳ lần lượt xuất hiện. Ở Nam kỳ có Bộ luật Giản yếu Nam kỳ được sao chép
một cách máy móc và không đầy đủ Bộ luật Napôlêông, chỉ quy định về quan hệ nhân
thân không hề đề cập những quy định mang tính truyền thống của Việt Nam như di sản,
tặng cho, hương quả, mà áp đặt những vấn đề mới chưa hề có trong tục lệ Việt Nam. Tại
Bắc kỳ cho ra đời Bộ dân luật Bắc kỳ và ở Trung kỳ cũng cho ra đời Bộ dân luật Trung
kỳ hay còn được gọi là Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật. Hai bộ luật này chịu ảnh lớn của Bộ
luật dân sự Pháp là hai bộ luật tiêu biểu cho luật pháp Việt Nam thời kỳ Pháp thuộc. Do
vậy, những quy định của pháp luật về quyền sở hữu đất đai ở miền Bắc và miền Trung
3

Cao Văn Liên, Pháp luật các triều đại Việt Nam và các nước, Nxb Thanh Niên, Hà Nội, 2004, tr. 190.
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lịch sử Nhà nước và pháp luật Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội,
2008, tr. 123.
4

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

7

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
gần như giống nhau cụ thể là cả hai đồng nhất đưa ra khái niệm về quyền sở hữu và đồng
sở hữu. Ngoài ra, pháp luật còn quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên chủ sở hữu có
đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, đồng nghĩa với việc Nhà nước cho
phép việc tặng cho đất đai. Tặng cho đất đai được thực hiện bằng khế ước, trong đó khế
ước phải được lập thành văn bản, có sự chứng nhận của viên chức thị thực trước mặt
người thụ tặng và người thụ nhận phải đồng ý nhận thì khế ước mới có hiệu lực.
Như vậy, Hai hình thức sở hữu cơ bản xuất hiện từ thời kỳ phong kiến vẫn được duy

trì và phát triển. Mặc dù pháp luật thời kỳ này chịu ảnh hưởng khá nhiều của pháp luật
Pháp nhưng vẫn phản ánh được phong tục, tập quán truyền thống dân tộc Việt Nam, có
những bước phát triển mới phù hợp với xu thế phát triển và nhu cầu của cuộc sống nhất là
quy định về việc tặng cho tài sản mà tài sản quan trọng ở đây là đất đai.
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến trƣớc Luật đất đai 2003
Ngay sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, đất nước chỉ mới dành độc lập
nên chưa có điều kiện ban hành văn bản pháp luật mới nên ba Bộ luật dân sự ở ba miền
vẫn tiếp tục được áp dụng miễn sau “ những luật lệ ấy không trái với nguyên tắc độc lập
của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng hòa”.5 Vấn đề ruộng đất chưa được đặt ra
một cách cụ thể, tuy nhiên “ quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được đảm
bảo”.6 Đến khi Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/05/1952 được ban hành quy định “ các việc
mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới được sang tên
trong địa bộ và sổ thuế”. Đồng thời, “ trước khi đem đi trước bạ, văn tự phải được Uỷ
ban Hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, tặng cho, nhận
đổi”. Điều đó có nghĩa Nhà nước đã đề cập đối tượng, chủ thể, hình thức của văn tự mua,
bán, thừa kế, tặng cho ruộng đất và chứng tỏ Nhà nước đã thừa nhận việc tặng cho đất đai
là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai.
Đến ngày 04/02/1953, Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước Việt Nam Dân
chủ Cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III: “ Người được chia ruộng đất có quyền
sở hữu đối với ruộng đất đó, người được chia gia tài có quyền cầm, bán,cho v.v. ruộng
đất được chia”(Điều31) . Thông qua đó, pháp luật cho phép chủ sở hữu đất đai được thực
hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Lần lượt đến khi Hiến
pháp năm 1959 ra đời và Thông tư số 48/ TTg của Thủ tướng chính phủ được ban hành,
điều cho phép chủ sở hữu ruộng đất được thực hiện các quyền năng của mình, trong đó có
quyền tặng cho ruộng đất.
5
6

Sắc lệnh số 90/SL ngày 10-10-1945, về cho phép tạm sử dụng một số luật lệ ban hành ở Bắc- Trung- Nam.
Điều 12 Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa năm 1946.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

8

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội khóa VI thông qua thay đổi căn bản về chế độ
sở hữu đất đai ở Việt Nam từ đó đến nay. Xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với đất
đai, khẳng định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhằm cụ thể hóa thêm một bước chính sách đất đai
quy định tại Điều 19 và Điều 20 trong Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 đầu
tiên của Nhà nước ra đời. Luật đất đai tiếp tục khẳng định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”; đồng thời “ Nghiêm cấm việc mua bán, phát thanh
thu tô dưới mọi hình thức”.7 Trên cơ sở đó, mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, nhượng
đổi, tặng cho đất đai đều bị nghiêm cấm.
Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 phạm vi quyền
sử dụng đất thay đổi căn bản. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài được để lại thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Từ các định hướng cơ bản đó, cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 1993,
sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001( sau đây gọi là Luật đất đai năm 1993) chính thức ghi
nhận “ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (khoản 2 Điều 3 Luật đất đai
năm 1993), nhưng lại không cho phép tặng cho đất đai.
Bên cạnh đó, Bộ luật dân sự năm 1995 ra đời, quy định cụ thể các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744; theo đó, Nhà nước đã cho phép người sử
dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật . Pháp
luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, mang tính đặc thù riêng. Ngoài

ra, Bộ luật dân sự năm 1995 còn quy định phân loại tài sản thành động sản và bất động
sản, đất đai được coi là bất động sản, từ đó quy định về hợp đồng tặng cho tài sản. Mặc dù
pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và đất đai là tài sản thuộc bất động
sản, chủ sở hữu bất động sản có quyền tặng cho bất động sản đó nhưng tặng cho quyền sử
dụng đất lại không được quy định trong Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm
1995.
1.3.3. Giai đoạn từ Luật đất đai 2003 cho đến nay
Để khắc phục những vướng mắc mà Luật đất đai năm 1993 mắc phải, Luật đất
đai năm 2003 ra đời, sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2009,2010 ( sau đây gọi là Luật
đất đai năm 2003) thay đổi gần như hoàn toàn chế định pháp luật về đất đai ở nước ta.
Quyền của người sử dụng đất được mở rộng ngoài các quyền quyền chuyển đổi, chuyển

7

Điều 1, Điều 5 Luật đất đai năm 1987.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

9

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất nay có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự 2005 ra đời đã dành một chương
từ điều 722 đến Điều 726 quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất. Do đối tượng của hợp đồng này là quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên
được pháp luật quy định một cách chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các loại tài sản

thông thường khác.
Không dừng lại ở đó, Luật đất đai năm 2003 tiếp tục được thay thế bằng Luật đất đai
năm 2013, với nhiều đặc điểm nổi bật và đổi mới hơn phù hợp với sự phát triển của xã hội
và nhu cầu của người sử dụng đất. Chế định về tặng cho quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục
được duy trì và hoàn thiện, quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng, trình tự thủ tục
đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất hơn nữa là các loại đất được tặng cho được mở rộng.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

10

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
CHƢƠNG 2
NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Điều kiện về hình thức
Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội
dung của hợp đồng ra bên ngoài, đồng thời còn là cơ sở để khẳng định các quyền và nghĩa
vụ của các bên trong hợp đồng đã được xác lập. Thông qua hình thức của hợp đồng các
chủ thể, những người khác và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà
các bên đã cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng. Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là
việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được nhận tặng cho thông qua
hình thức hợp đồng, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là
một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Do đó: “ Hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất phải được lập thành văn bản , có công chứng, chứng thực theo quy định của
pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật về đất đai”.8 Theo đó, để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật
về mặt hình thức phải thỏa mãn các điều kiện sau:


Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải có

công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật:
Do đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất một
loại tài sản đặc biệt quan trọng, nên pháp luật quy định chặt chẽ về hình thức của hợp
đồng phải được lập thành văn bản. Ngoài ra, quyền sử dụng đất còn là loại tài sản phải
đăng ký quyền sử dụng cho nên bên được nhận tặng cho chỉ có thể được công nhận quyền
sử dụng đất mà bên tặng cho chuyển giao khi việc tặng cho này thể hiện qua hợp đồng
bằng văn bản. Nếu như trong một số trường hợp không lập thành văn bản khi có yêu cầu
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà các bên vẫn không chịu thực hiện quy định này
trong một thời gian nhất định thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu. Vì
thế, việc hợp đồng phải lập thành văn bản là điều kiện để hợp đồng có giá trị.
Đồng thời, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì: “
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”. Và cũng
tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự cũng quy định tương tự như thế. Đây là một điều
8

Điều 689, Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

11

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
kiện bắt buộc đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tùy từng trường hợp hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất của chủ thể nào thì lựa chọn hình thức công chứng hoặc
chứng thực. Và “ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc
chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân cấp xã”.9
 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền:
Theo các quy định Bộ luật dân sự năm 2005: “ Hợp đồng tặng cho bất động sản có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”( khoản 2 Điều 467); “ Việc chuyển quyền sử dụng đất
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai”( Điều 692); “ Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký quyền sử
dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”(
khoản 1 Điều 725). Có nghĩa là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký, đó là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính thức
ghi nhận việc tặng cho vào văn bản. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có quan điểm
cho rằng: “ Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của bất động sản được tính từ khi đăng
ký quyền sở hữu như trong Bộ luật dân sự năm 2005 là giải pháp tối ưu hiện nay. Vì giữa
thời điểm công chứng hợp đồng và thời điểm đăng ký sang tên quyền sở hữu có một
khoảng thời gian nhất định, trong thời gian đó có thể xảy ra các sự kiện pháp lý làm thay
đổi quyền và nghĩa vụ của người được nhận chuyển quyền sở hữu”.10
Như vậy, về việc pháp luật đặt ra những điều kiện như thế một mặt để có căn cứ
pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó
tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên. Mặt
khác, còn là căn cứ để các cơ quan nhà nước kiểm tra, giám sát việc dịch chuyển quyền sử
dụng đất giữa các chủ thể thông qua đó góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai có
hiệu quả hơn.
2.1.2. Điều kiện về đối tƣợng của hợp đồng
2.1.2.1 Những loại loại đất được tặng cho
Luật đất đai quy định khá phức tạp tại các điều luật, chỉ có các loại đất sau đây mới

được tặng cho:
- Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong
hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
9

Điểm d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
Võ Đình Nho, Một số vấn đề trong quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự), 2010, tr. 168.
10

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

12

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (khoản 1 Điều 179 Luật
đất đai hiện hành);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a khoản 3 Điều 179 Luật
đất đai hiện hành);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc thuê đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a khoản 2 Điều 180
Luật đất đai hiện hành);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm

ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng (khoản 1 Điều 192 Luật đất đai
hiện hành);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ (khoản 2 Điều 192 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước (khoản 3 Điều 192 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai hiện
hành);
- Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước (khoản 3 Điều 174 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình
ngầm thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1
Điều 178 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền
một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước (khoản 2 Điều 176 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc
trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận
chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

13

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê (điểm a, b khoản 3 Điều 176 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(điểm a khoản 4 Điều 174 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân, k mà đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải đất được Nhà nước cho
thuê trả tiền thuê đất hàng năm (điểm b khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế mà
đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất
hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điểm a khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà
nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 183 Luật đất đai
hiện hành);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế ( khoản 1 Điều 185 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do
nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thuộc trường hợp doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh
nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp (điểm b khoản 4 Điều 183 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp sau:
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,

cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (điểm a khoản 1 Điều 184 Luật
đất đai hiện hành);
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hang năm mà tiền đã trả cho việc
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

14

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (điểm b khoản 1 Điều
184 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của doanh nghiệp liên doanh do doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê
đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân
sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền
thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài ( khoản 2 Điều 184 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của doanh nghiệp liên doanh được hình thành do người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh
tế vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ( khoản 3 Điều 184 Luật
đất đai hiện hành);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê,
thuê lại (điểm a khoản 2 Điều 185 Luật đất đai hiện hành).
 Những loại đất không được tặng cho

Tuy luật đất đai không quy định rõ các loại đất không được tặng cho nhưng có thể
hiểu rằng, các loại đất còn lại dưới đây không được phép tặng cho:
- Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm (chỉ được tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo điểm c
khoản 2 Điều 179 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất hàng năm (chỉ được tặng cho tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê điểm a khoản 3 Điều 179 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất mà
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (chỉ được tặng cho tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất thuê điểm b khoản 2 Điều 180 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư ( Điều 181 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 173
Luật đất đai hiện hành);

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

15

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
- Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước (khoản 3 Điều 174 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công nghiệp được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 175 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do

được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền
một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước (khoản 2 Điều 176 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc
trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (điểm c khoản 3 Điều 176 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho mà tổ chức kinh tế được Nhà cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm (điểm b khoản 4 Điều 174 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức kinh tế khác (trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 177 Luật đất đai
hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình
ngầm thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (khoản 2 Điều 178 Luật đất
đai hiện hành);
- Đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Điều 182 Luật đất đai hiện
hành);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án ( khoản 2 và 3 Điều 183 Luật đất đai
hiện hành);
- Đất của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất ( trừ quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 184 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất
nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài (khoản 4 Điều 184 Luật đất đai
hiện hành);

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

16

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm (điểm b khoản 2
Điều 185 Luật đất đai hiện hành);
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam (chỉ được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo
điểm b khoản 2 Điều 186 Luật đất đai hiện hành);
- Đất phục vụ cho quốc phòng, an ninh, đất sử dụng vào mục đích công cộng.
Điểm thay đổi đáng kể nhất so với trước đây là đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước được Nhà nước Việt Nam cho thuê hoặc thuê lại đất đã được phép tặng cho
quyền sử dụng đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê dù cho
họ thuê đất ở bất kỳ thời gian nào.
2.1.2.2. Những điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tặng cho
Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quyền sử dụng đất để được tặng cho
phải thỏa mãn các điều kiện sau:
 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Đây là một điều kiện rất quan trọng, vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ) là căn cứ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng
đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ, đồng thời nó còn là phương tiện để người sử dụng đất
thực hiện quyền của mình khi tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền lợi
này phụ thuộc rất lớn vào công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan

nhà nước. Tuy theo quy định của pháp luật trước hết người sử dụng đất phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mới được tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người
khác, nhưng trong trường hợp người tặng cho chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật đất đai
năm 2013 nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được tặng
cho quyền sử dụng đất.
 Đất không có tranh chấp
Đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm tham gia tặng cho quyền sử
dụng đất của bên tặng cho không có bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn nào xảy ra

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

17

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
với các chủ thể khác. Uỷ ban nhân dân cấp xã là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình
trạng đất không có tranh chấp. Theo quy định của pháp luật chỉ những thửa đất không xảy
ra tranh chấp mới được tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất, còn những thửa đất đang
xảy ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mới được tiến hành tặng cho. Đây là điều
kiện cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất và đảm
bảo trật tự xã hội. Tuy nhiên, quy định này còn có điểm hạn chế, đó chính là bỏ soát
những quy định về bảo vệ quyền tặng cho quyền sử dụng đất của người tặng cho trong
trường hợp có người cố ý gây ra tranh chấp để cản trở việc tặng cho đó. Do đó, pháp luật
cần sớm có biện pháp khắc phục tình trạng này và có biện pháp xử phạt thích đáng.
 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Đây là điều kiện thật sự hợp lý nhằm bảo đảm quyền lợi cho người được thi hành
án. Là biện pháp giúp cơ quan thi hành án triển khai việc thi hành án được tốt hơn, đồng

thời nó còn là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án. Nếu
cho phép đất bị kê biên tham gia vào hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất thì quyền sử
dụng đất có thể chuyển cho người thi hành án hoặc chuyển nhượng cho người khác sử
dụng đất và số tài sản còn lại sẽ không đủ đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
 Trong thời hạn sử dụng
Điều kiện này quy định đối với các loại đất có thời hạn sử dụng đất. Về thời hạn sử
dụng đất được quy định rõ tại Điều 126 Luật đất đai hiện hành. Thời hạn sử dụng đất là
quy định của Nhà nước đặt ra buộc người sử dụng đất phải tuân theo và “ người sử dụng
đất đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của
Luật này và quy định của pháp luật có liên quan”.11 Chỉ khi còn trong thời hạn sử dụng
đất người sử dụng đất mới còn là chủ sở hữu và mới có quyền định đoạt đất đai cũng như
có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Có thể thấy, đây là một
điều kiện và cũng là một nguyên tắc của việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và việc
tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng.
Tóm lại, những điều kiện mà pháp luật quy định đối với hoạt động tặng cho quyền sử
dụng đất là điều kiện thật sự cần thiết, là căn cứ pháp lý vững chắc giúp cho hoạt động
tặng cho quyền sử dụng đất phát triển một cách bền vững.
2.1.3. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, không phải bất cứ ai có quyền sử dụng
đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất kỳ người nào và không phải ai cũng
11

Khoản 3 Điều 6 Luật đất đai năm 2013.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

18

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”
có quyền được nhận tặng quyền sử dụng đất, mà việc tặng cho và được nhận tặng cho
quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất
là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ
thể này sang chủ thể khác. Và vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt cần phải
đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, chủ thể của
tặng cho quyền sử dụng đất, không những phải có đầy đủ các điều kiện một chủ thể của
giao dịch dân sự thông thường về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự (ngoại
trừ chủ thể là Nhà nước), mà còn phải có các điều kiện riêng biệt sau:
2.1.3.1. Bên tặng cho
Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai hiện hành quy định: “ Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Các đối tượng được Nhà
nước giao đất có đầy đủ các quyền nói trên của người sử dụng đất. Tuy nhiên việc tặng
cho quyền sử dụng đất thì không phải chủ sử dụng đất nào cũng có quyền này. Chỉ những
người sử dụng đất sau đây mới có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật:
 Hộ gia đình, cá nhân
Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho công
đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho
nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Cũng với các chủ thể này sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng được tặng
cho quyền sử dụng cho các các chủ thể nhận tặng cho trên.12
Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân còn được tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

trong một số trường sau:13
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa đủ điều kiện chuyển ra khỏi
12
13

Điểm a Khoản 3 Điều 179 Luật đất đai năm 2013.
Điều 192 Luật đất đai năm 2013.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

19

SVTH: Lương Thị Mỹ Thi

pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Trích đoạn

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về