Thực trạng tình hình phát triển thị trường bất động sản tại Tp Hồ Chí Minh trong thời gian qua

LỜI MỞ ðẦU


Tính cấp thiết của ñề tài :
Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng
ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng ñã
ñược nhiều nước trên thế giới ñánh giá cao. Chính thị trường Bất ñộng sản ñã
góp phần thúc ñẩy quá trình hiện ñại hóa và ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp
nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho nền
kinh tế. Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày càng ñóng vị trí quan trọng
trong nền kinh tế xã hội ở nước ta.
Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản cũng
không thể tránh khỏi những tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu
chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng,
các quy ñịnh về ñất ñai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ ñó, thị trường Bất ñộng
sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm
lắng.
Với nhiều nỗ lực trong hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều
chính sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường luôn ñi
theo một quỹ ñạo lành mạnh và là ñộng lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên,
những tác ñộng tích cực ñến thị trường từ những chính sách luôn ñòi hỏi một
khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính
sách ñược ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải ñánh ñổi những lợi ích
kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu quả lâu dài và bền vững. Do ñó, những thay
ñổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay ñổi các sắc thuế
liên quan ñến Bất ñộng sản, cùng những tác ñộng lớn từ sự mất cân ñối cung-cầu
trên thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

kinh tế tồn cầu, hiện tượng suy thối thị trường Bất động sản ở nhiều nuớc trên
thế giới đã khiến thị trường Bất động sản tại TP.HCM từ đầu năm 2008 đến nay
đã gặp nhiều trở ngại trong luồng gió phát triển mạnh mẽ. ðứng trước thực trạng
trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất động sản tại
TP.HCM phát triển và hoạt động ổn định là việc hết sức cấp thiết trong thời điểm
này

Mục đích nghiên cứu:
ðề tài " Phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn
hiện nay thơng qua các giải pháp tài chính" được tác giả thực hiện với mong
muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM , tìm
hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất động sản
của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ đó đề ra những giải
pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và TP.HCM nói riêng
để giúp thị trường Bất động sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn, đứng
vững và phát triển trong hồn cảnh hiện nay.
ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu:
ðối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường Bất động sản tại TP.HCM.
Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai đoạn từ đầu năm 2008 đến hết Q II
năm 2008. ðây là giai đoạn có nhiều biến động mạnh trên thị trường Bất động
sản tạp TP.HCM trong vòng 2 năm trở lại đây.
Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Cơng, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân
Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, đề tài được thực hiện dựa trên các
phương pháp:
 Phương pháp so sánh: được tác giả sử dụng để so sánh sự biến động trên thị
trường Bất động sản giữa giai đoạn nghiên cứu với các giai đoạn trong q khứ
 Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: được tác giả sử dụng để làm cơ sở cho
việc làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất

động sản tại TP.HCM
 Bên cạnh đó, tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước
đó để bổ sung cho việc nghiên cứu ở đề tài này.

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


Bố cục của ñề tài: Về cơ bản, ñề tài ñược sắp xếp gồm 3 chương như sau:
 Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản
 Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM trong thời gian qua
 Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN


Chng 1:
TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN

1.1 Tng quan v th trng Bt ủng sn:
1.1.1 Khỏi nim, ủc ủim ca Bt ủng sn v th trung Bt ủng sn:
1.1.1.1 Khỏi nim bt ủng sn:
Vic phõn loi ti sn thnh Bt ủng sn v ng sn cú ngun gc
t Lut c La Mó, theo ủú bt ủng sn khụng ch l ủt ủai, ca ci trong lũng
ủt m cũn l tt c nhng gỡ ủc to ra do sc lao ủng ca con ngi trờn
mnh ủt. Bt ủng sn bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mựa mng, cõy
trng v tt c nhng gỡ liờn quan ủn ủt ủai hay gn lin vi ủt ủai, nhng
vt trờn mt ủt cựng vi nhng b phn cu thnh lónh th.
Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii ủu thng nht ch coi Bt ủng
sn gm ủt ủai v nhng ti sn gn lin vi ủt ủai. Tuy nhiờn, h thng phỏp
lut ca mi nc cng cú nhng nột ủc thự riờng th hin quan ủim phõn
loi v tiờu chớ phõn loi, to ra cỏi gi l khu vc giỏp ranh gia hai khỏi nim
bt ủng sn v ủng sn.
Hu ht cỏc nc ủu coi Bt ủng sn l ủt ủai v nhng ti sn cú liờn
quan ủn ủt ủai, khụng tỏch ri vi ủt ủai, ủc xỏc ủnh bi v trớ ủa lý ca
ủt (iu 517, 518 Lut Dõn s Cng ho Phỏp, iu 86 Lut Dõn s Nht Bn,
iu 130 Lut Dõn s Cng ho Liờn bang Nga, iu 94, 96 Lut Dõn s Cng
ho Liờn bang c). Tuy nhiờn, Nga quy ủnh c th bt ủng sn l mnh
ủt ch khụng phi l ủt ủai núi chung. Vic ghi nhn ny l hp lý bi ủt ủai
núi chung l b phn ca lónh th, khụng th l ủi tng ca giao dch dõn s.
Tuy nhiờn, mi nc li cú quan nim khỏc nhau v nhng ti sn gn

lin vi ủt ủai ủc coi l Bt ủng sn. iu 520 Lut Dõn s Phỏp quy ủnh
mựa mng cha gt, trỏi cõy cha bt khi cõy l Bt ủng sn, nu ủó bt khi
cõy ủc coi l ủng sn. Tng t, quy ủnh ny cng ủc th hin Lut
Dõn s Nht Bn, B lut Dõn s Bc K v Si Gũn c. Trong khi ủú, iu 100
Lut Dõn s Thỏi Lan quy ủnh: Bt ủng sn l ủt ủai v nhng vt gn lin
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự
ðức đưa ra khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là Bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ
về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về Bất động sản đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,
đưa ra khái niệm chung về Bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật
khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”
cũng là các Bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: ðất đai;
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở

mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2 ðặc điểm của Bất động sản :
Bất động sản có những đặc điểm sau:
 Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ
thể của đất đai, và đất đai là tài ngun quốc gia khơng thể thay đổi diện tích,
nếu đất đai đó khơng phải là hàng hố thì bất động sản gắn trên đó cũng khó
khăn trong vận động với tư cách là hàng hố. Bất động sản là tài sản khơng thể
di dời nên hồ sơ mơ tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về
hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và
là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


sn. Tớnh lõu bn ủc th hin rừ trong quỏ trỡnh s dng ủt ủai, bi vỡ ủt
ủai khụng b hao mũn.
Tớnh khan him ủc bit: Do s phỏt trin ca sn xut, s gia tng dõn
s lm cho nhu cu v ủt ủai, nh ngy cng tng, trong khi ủú tng cung ủt
ủai thỡ khụng thay ủi. Chớnh vỡ vy giỏ c ủt ủai cú xu hng ngy cng gia
tng.


Tớnh cỏ bit ln v chu nh hng qua li ln nhau: Khụng cú bt ủng
sn no trờn th trng l ging nhau vỡ mi bt ủng sn ủc xỏc lp trờn mt
din tớch c th ca ủt ủai vi v trớ ủa lý, ủa hỡnh, kiu dỏng kin trỳc, c s
h tng,khỏc nhau. Tuy bt ủng sn mang tớch cỏ bit cao nhng trong
nhng trng hp cú nhng thay ủi ln xung quanh bt ủng sn no ủú s cú
nhng tỏc ủng mnh v nhu cu v giỏ c ca bt ủng sn ủú.


Chu s chi phi mnh m ca chớnh sỏch, phỏp lut do nh nc ban

hnh cng nh cỏc hot ủng trong lnh vc kinh t -vn hoỏ- xó hi : Do ủt
ủai l ti sn quan trng ca quc gia, phi chu s chi phi ca nh nc nhm
lm gim nhng tỏc ủng xu ủn nn kinh t, v phỏt huy nhng ngun lc cú
ủc t th trng bt ủng sn. Bờn cnh ủú, do bt ủng sn nm trong mt
khụng gian nht ủnh nờn nú chu nh hng bi nhiu yu t tp quỏn, tõm lý,
th hiu, mụi trng sng ca cng ủng dõn c khu vc v nú cũn chu nh
hng bi cỏc yờu t liờn quan ủn nhiu ngnh kinh t, khoa hc- k thut,
ngh thut kin trỳc, mụi trng,
1.1.1.3 Hng húa bt ủng sn:
Hng húa bt ủng sn l bt ủng sn ủc ủem trao ủi, mua bỏn trờn
th trng trong khuụn kh phỏp lut cho phộp. Hng hoỏ bt ủng sn cú th
xỏc ủnh gm hai loi ch yu : ủt ủai v cỏc vt kin trỳc ủó xõy dng gn
lin vi ủt. Cú nhng bt ủng sn khụng phi l hng húa nh cỏc cụng trỡnh
h tng cụng cng, ủt ủai b cm mua bỏn,
Cng ging nh nhng hng hoỏ khỏc, hng húa bt ủng sn cng cú hai
thuc tớnh: giỏ tr s dng v giỏ tr. Do ủc ủim riờng cú m bt ủng sn
ủc xem l hng hoỏ ủc bit. Hng húa bt ủng sn cú nhng ủc trng sau:
Tng cung ủt ủai l c ủnh v vic cung ng ủt ủai phự hp cho tng
mc ủớch riờng b hn ch v mt quy hoch ca Nh nc. Do ủú giỏ c
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


bt ủng sn luụn cú xu hng ngy cng tng lờn, v cung hng húa bt
ủng sn kộm co gión so vi giỏ.
Thi gian giao dch hng hoỏ bt ủng sn di hn so vi cỏc giao dch
hng hoỏ thụng thng, bi vỡ giao dch bt ủng sn khụng ch giao
dch bn thõn bt ủng sn m cũn bao gm c h s phỏp lý ca bt
ủng sn ủú na. Do ủú chi phớ giao dch thng khỏ cao.
Tớnh thanh khon kộm do hng hoỏ bt ủng sn thng cú giỏ tr khỏ
cao, thi gian giao dch di nờn kh nng chuyn hoỏ thnh tin mt

chm.
Hng hoỏ bt ủng sn ủc s qun lý cht ch ca Nh nc, v chu
nh hng cỏc yu t tp quỏn, tõm lý, th hiu, tớnh cng ủng.
1.1.1.4 Khỏi nim th trng bt ủng sn:
Th trng bt ủng sn l th trng m cỏc nghip v giao dch, mua
bỏn v trao ủi v bt ủng sn ủc din ra. Tt c cỏc quan h giao dch v bt
ủng sn thụng qua quan h hng húa, tin t ủc coi l quan h th trng v
to nờn th trng bt ủng sn.
Tuy nhiờn bt ủng sn khỏc vi cỏc hng húa khỏc ch chỳng khụng
ch ủc mua bỏn, m cũn l ủi tng ca nhiu giao dch khỏc nh cho thuờ,
th chp, chuyn dch quyn s dng. Do ủú, th trng bt ủng sn hũan chnh
khụng th ch l quan h gia ngi mua, ngi bỏn v bt ủng sn m cũn l
ni din ra cỏc giao dch liờn quan ủn bt ủng sn nh cho thuờ, th chp, bo
him v chuyn dch quyn s dng. Nờn th trng bt ủng sn cú th hiu mt
cỏch khỏi quỏt nh sau: Th trng bt ủng sn l tng th cỏc giao dch v bt
ủng sn da trờn cỏc quan h hng húa, tin t din ra trong mt khụng gian v
thi gian nht ủnh.
Tựy theo mc tiờu nghiờn cu v tip cn, ngi ta cú th phõn lai th
trng bt ủng sn theo nhiu tiờu thc khỏc nhau
Cn c theo loi hng húa bt ủng sn, ngi ta cú th chia th trng
bt ủng sn thnh cỏc th trng ủt ủai, th trng nh , th trng bt ủng
sn dựng trong dch v, th trng bt ủng sn dựng cho vn phũng, cụng s,
th trng bt ủng sn cụng nghip
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


Cn c theo loi tớnh cht cỏc mi quan h xut hin trờn th trng,
ngi ta cú th chia th trng bt ủng sn thnh th trng mua bỏn, th trng
thuờ v cho thuờ, th trng th chp v bo him.
Cn c theo trỡnh t tham gia, ngi ta cú th phõn chia th trng bt

ủng sn thnh th trng chuyn nhng quyn s dng ủt (giao ủt, cho thuờ
ủt) hay cũn gi l th trng ủt ủai, th trng xõy dng cỏc cụng trỡnh ủ bỏn
v cho thuờ (th trng s cp), th trng bỏn li hoc cho thuờ li (th trng
th cp)
Cn c theo mc ủ kim súat, ngi ta cú th phõn chia th trng bt
ủng sn thnh th trng chớnh thc l th trng cú kim súat ca nh nc,
hay th trng phi chớnh thc l th trng khụng ủc kim súat ca Nh nc.
1.1.1.5 c ủim th trng bt ủng sn:
Th trng Bt ủng sn mang tớnh vựng, tớnh khu vc sõu sc v khụng
tp trung, tri rng trờn khp cỏc vựng min ca ủt nc.
Bt ủng sn l mt loi hng hoỏ c ủnh v khụng th di di v mt v
trớ v nú chu nh hng ca cỏc yu t tp quỏn, tõm lý, th hiu. Trong khi ủú,
tõm lý, tp quỏn, th hiu ca mi vựng, mi ủa phng li khỏc nhau. Chớnh vỡ
vy, hot ủng ca th trng Bt ủng sn mang tớnh ủa phng sõu sc.
Mt khỏc, th trng Bt ủng sn mang tớnh khụng tp trung v tri rng
mi vựng min ca ủt nc. Sn phm hng hoỏ Bt ủng sn cú d tha
vựng ny cng khụng th ủem bỏn vựng khỏc ủc. Bờn cnh ủú, mi th
trng mang tớnh cht ủa phng vi quy mụ v trỡnh ủ khỏc nhau do cú s
phỏt trin khụng ủu gia cỏc vựng, cỏc min, do ủiu kin t nhiờn v trỡnh ủ
phỏt trin kinh t-vn hoỏ-xó hi khỏc nhau dn ủn quy mụ v trỡnh ủ phỏt
trin ca th trng Bt ủng snkhỏc nhau. Th trng Bt ủng sn cỏc ủụ th
cú quy mụ v trỡnh ủ phỏt trin kinh t cao thỡ hot ủng sụi ủng hn th
trng Bt ủng sn nụng thụn, min nỳi v.v..
Th trng Bt ủng sn chu s chi phi ca yu t phỏp lut.
Bt ủng sn l ti sn ln ca mi quc gia, l hng hoỏ ủc bit, cỏc
giao dch v Bt ủng sn tỏc ủng mnh m ủn hu ht cỏc hot ủng kinh t-
xó hi. Do ủú, cỏc vn ủ v Bt ủng sn ủu s chi phi v ủiu chnh cht ch
ca h thng cỏc vn bn quy phm phỏp lut riờng v Bt ủng sn, ủc bit l
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. ðặc điểm này đặc
biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho
th đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các
nước trên thế giới đều quan tâm đến Bất động sản và thị trường Bất động sản,
ln điều chỉnh chính sách về Bất động sản và thị trường Bất động sản nhằm huy
động các nguồn lực về Bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội.
 Thị trường Bất động sản là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng
tin khơng đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
ðặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập qn, thị hiếu, tâm
lý xã hội trong q trình sử dụng Bất động sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các
thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng khơng hồn hảo, người
mua và người bán thường thiếu thơng tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo
của thị trường Bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào
thị trường Bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị
trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà
nước nên thị trường Bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo. Mặt
khác, thị trường Bất động sản khơng hồn hảo còn do tính chất khơng tái tạo
được của đất, nên thị trường Bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hố khác.
 Thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã
được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập Bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn
với thời gian hình thành Bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất

động sản tham gia lưu thơng trên thị trường Bất động sản, các giá trị cũng như
các quyền về Bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải
quyết vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất động sản là đầu ra quan trọng
của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để
huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và
giải ngân Ngồi ra, thị trường Bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ
nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan
toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị truờng bất động sản:
• Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: ðó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có
thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể
hình thành nên một cái nhà và được coi là Bất động sản. Trong cấp độ này, các
chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò
quyết định.
• Thứ hai, cấp độ tập trung hố: ðó là giai đoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, khơng phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tồ nhà, một
Bất động sản lớn, một dự án Bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về
xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết
định.
• Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: ðó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất động sản , do
hạn chế về các điều kiện bán Bất động sản, khơng phải doanh nghiệp nào cũng
đủ tiền để phát triển Bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong
cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án

này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan
quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
• Thứ tư, cấp độ tài chính hố: Khi quy mơ của thị trường Bất động sản
tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn
tài trợ cho thị trường Bất động sản , các ngân hàng hoặc khơng thể tiếp tục cho
vay đối với Bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng
phải tài chính hố các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài
trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hố các nguồn vốn. Trong cấp độ, các
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


th ch ti chớnh, cỏc chớnh sỏch ti chớnh, cỏc t chc ti chớnh v cỏc c quan
qun lý ti chớnh l nhng ch th cú vai trũ quyt ủnh.
Cú th thy rng, khụng nht thit mi mt nn kinh t, mi mt th
trng Bt ủng sn ủu tun t tri qua tng nc, tng cung bc nh trờn. Cng
khụng nht thit cỏc cp ủ phỏt trin th trng phi cú giai ủon nh nhau v
thi gian. Cng khụng nht thit, cỏc cp ủ phỏt trin ca th trng phi l kt
thỳc giai ủon ny ri mi chuyn sang giai ủon khỏc. Cỏc nn kinh t, nht l
cỏc nn kinh t ủó phỏt trin qua c 4 cp ủ t rt lõu. Chng hn nh c v
New Zealand, cỏc ti sn Bt ủng sn ủó ủc chng khoỏn hoỏ vi t l rt
cao. Cỏc nc cú nn kinh t chuyn ủi ủu ỏp dng ch yu l liu phỏp mnh
tay, tc l ỏp dng ủng lot tt c cỏc c ch, chớnh sỏch theo chun ca cỏc
nn kinh t th trng nờn hin nay, th trng Bt ủng sn cng ủó cp ủ ti
chớnh hoỏ. Trung Quc cng ủang chun b chuyn qua giai ủon ti chớnh hoỏ
th trng Bt ủng sn .
Trong mi cp ủ phỏt trin ca th trng Bt ủng sn, quỏ trỡnh vn
ủng ca th trng ủu cú chu k dao ủng tng t nh nhiu th trng khỏc.
Chu k dao ủng ca th trng Bt ủng sn gm cú 4 giai ủon: phn vinh (sụi
ủng), suy thoỏi (cú du hiu chng li), tiờu ủiu (ủúng bng) v phc hi .
Chng hn nh th trng Bt ủng sn nc M trong khong 1 th k (1870-

1973) tri qua 6 chu k dao ủng, bỡnh quõn mi chu k khong 18 nm; th
trng Bt ủng sn nc Nht t nm 1956 ủn nay tri qua 4 chu k, mi chu
k khong 10 nm; th trng Bt ủng sn Hng Kụng t sau chin tranh th
gii th II ủn nay ủó cú 8 chu k dao ủng, chu k ngn hn l t 6-7 nm, di
l 9-10 nm, trung bỡnh l 8-9 nm. Th trng Bt ủng sn Trung Quc tuy
hỡnh thnh cha lõu nhng t nm 1978 ủn nay cng ủó cú 4 chu k dao ủng,
trong ủú ủỏng chỳ ý cú chu k cc ngn (1992-1994), tng trng phi mó trong
2 nm 1992- 1993 ri suy sp rt nhanh trong nm 1994.
1.1.3 Vai trũ ca th trng bt ủng sn trong nn kinh t:
1.2.3.1 Th trng Bt ủng sn l mt trong nhng th trng quan trng
ca nn kinh t th trng vỡ th trng ny liờn quan trc tip ti mt lng ti
sn cc ln c v quy mụ, tớnh cht cng nh giỏ tr ca cỏc mt trong nn kinh
t quc dõn:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Bất động
sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chun
gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong Bất động sản ở các nước
thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ
trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong
vòng 30 năm qua. Bên cạnh đó, Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia
đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất động sản ngồi
chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn được xem như
là nguồn vốn để phát triển thơng qua các hoạt động thế chấp khác nhau.
1.2.3.2 Thị trường Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ
được huy động:
ðây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế

giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các Bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá
khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng
kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng
cho vay qua thế chấp bằng Bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn
cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh Bất động sản đóng vai trò quan
trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho
u cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu u cầu đầu tư phát triển cơ
sở hạ tầng phục vụ cho những đòi hỏi thiết thực của một nền kinh tế.
1.2.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất động sản, đặc biệt là thị
trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản
q giá thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng
nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát
triển thị trường Bất động sản để đáp ứng u cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề
lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị
trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với cơng tác quy
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


hoch cha ủc thc thi cú cht lng v hiu qu thỡ vic phỏt trin v qun lý
th trng Bt ủng sn ủụ th phi ủi ủụi vi tng cng cụng tỏc quy hoch
ủ khc phc nhng tn kộm v vng mc trong tng lai.
1.2.3.4 Phỏt trin v qun lý tt th trng Bt ủng sn s gúp phn kớch
thớch nn sn xut phỏt trin, giỳp gia tng ngun thu Ngõn sỏch nh nc:
Th trng Bt ủng sn cú quan h trc tip vi cỏc th trng nh th
trng ti chớnh tớn dng, th trng xõy dng, th trng vt liu xõy dng, th
trng lao ủng... Theo phõn tớch ủỏnh giỏ ca cỏc chuyờn gia kinh t, cỏc
nc phỏt trin nu ủu t vo lnh vc Bt ủng sn tng lờn 1 USD thỡ s cú

kh nng thỳc ủy cỏc ngnh cú liờn quan phỏt trin t 1,5 2 USD. Phỏt trin v
ủiu hnh tt th trng Bt ủng sn s cú tỏc dng thỳc ủy tng trng kinh t
thụng qua cỏc bin phỏp kớch thớch vo ủt ủai, to lp cỏc cụng trỡnh, nh xng,
vt kin trỳc...ủ t ủú to nờn chuyn dch ủỏng k v quan trng v c cu
trong cỏc ngnh, cỏc vựng lónh th v trờn phm vi c nc. Theo thng kờ ca
Tng cc thu cỏc khon thu ngõn sỏch cú liờn quan ủn nh, ủt trong giai ủon
t nm 1996 ủn nm 2000 bỡnh quõn l 4.645 t ủng/nm mc dự t l ny mi
chim gn 30% cỏc giao dch, cũn trờn 70% cha kim soỏt ủc v thc t l
cỏc giao dch khụng thc hin ngha v thu vi Nh nc. Nu thỳc ủy bng c
ch, chớnh sỏch v phỏp lut ủ cỏc giao dch Bt ủng sn chớnh thc (cú ủng
ký v thc hin ngha v thu) v ủi mi c ch giao dch theo giỏ th trng thỡ
hng nm th trng Bt ủng sn s cú th t mỡnh ủúng gúp cho nn kinh t vi
mc xp s khong 20.000 t ủng trong sut thi gian mt nm.
1.2.3.5 Phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng Bt ủng sn s ủỏp
ng nhu cu bc xỳc ngy cng tng v nh cho nhõn dõn t ủụ th-nụng thụn:
Th trng nh l b phn quan trng chim t trng ln trong th trng
Bt ủng sn. Th trng nh l th trng sụi ủng nht trong th trng Bt
ủng sn, nhng bin ủng trờn th trng Bt ủng sn thung xut phỏt t nh
v lan to sang cỏc th trng Bt ủng sn khỏc v nh hng trc tip ủn
ủi sng ca nhõn dõn. Vỡ vy, phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng Bt
ủng sn nh , bỡnh n th trng nh , bo ủm cho giỏ nh phự hp vi thu
nhp ca ngi dõn l mt trong nhng vai trũ quan trng ca qun lý nh nc
v th trng Bt ủng sn nh .
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


1.1.4 Cỏc yu t cu thnh th trng Bt ủng sn:
Cung cu v quan h cung cu bt ủng sn
Cng ging nh tt c hng hoỏ khỏc, bt ủng sn cng vn ủng theo quy lut
cung cu. Do ủú, cung cu l thnh t hng ủu ca th trng bt ủng sn.

Cung bt ủng sn: l khi lng bt ủng sn (nh, ủt, vt kin
trỳc gn lin vi ủt) v giỏ c m nhúm ngi cung cp mun v
sn sng bỏn ra trờn th trng bt ủng sn ti mt thi ủim. Do
tớnh cht ủc bit ca hng hoỏ bt ủng sn nờn cung hng húa bt ủng
sn thng thay ủi rt ớt v rt chm so vi nhu cu bt ủng sn trờn th
trng. Cỏc yu t tỏc ủng ủn cung Bt ủng sn:
+ Tng cung hng hoỏ bt ủng sn.
+ Chớnh sỏch ca Nh nc nh: chớnh sỏch thu, chớnh
sỏch ủt ủai, th tc phỏp lý liờn quan giao dch, mua bỏn bt ủng
sn.
+ Mc ủ phỏt trin ca th trng vn.
+ Cỏc yu t ca mụi trng v mụ v s phỏt trin c s h tng
ca ủt nc.
+ Cỏc yu t ủu vo to ra bt ủng sn v giỏ c dch v liờn
quan bt ủng sn.
+ Nhng tin b k thut ng dng trong xõy dng v kin trỳc.
Cu bt ủng sn: l khi lng bt ủng sn m ngi tiờu
dựng sn sng chp nhn v cú kh nng thanh toỏn ủ nhn ủc bt ủng
sn ủú. Cỏc yu t tỏc ủng ủn cu bt ủng sn bao gm:
+ Giỏ bỏn hng hoỏ bt ủng sn.
+ Giỏ c cỏc dch v liờn quan quỏ trỡnh s dng bt ủng sn.
+ Tõm lý, th hiu.
+ Tc ủ tng dõn s.
+ Thu nhp ca dõn c.
+ Tc ủ ủụ th hoỏ.
Quan h cung - cu bt ủng sn :
Quan h cung - cu bt ủng sn ủc th hin thụng qua mt hm s
giỏ bt ủng sn.Vic xỏc ủnh cung cu hng hoỏ bt ủng sn trờn th
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

trng trong tng giai ủon: ngn, trung, di hn l vn ủ khỏ phc tp do
phi ph thuc vo rt nhiu yu t khụng n ủnh v khú xỏc ủnh nh:
tớnh cht c ủnh ca cung hng hoỏ, t l tng dõn s, nhu cu m rng sn
xut nụng nghip, cụng nghip, thu nhp cỏ nhõn ca dõn c,Vỡ vy, vic
xỏc ủnh mc cung - cu phự hp vi ủiu kin kinh t xó hi ca tng vựng
s gp nhiu khú khn, cú th to nờn cỏc trng thỏi cõn bng n ủnh
hoc cõn bng khụng n ủnh trong quan h cung - cu bt ủng sn. Nhng
trng thỏi ủú ủu tỏc ủng ủn giỏ c hng hoỏ bt ủng sn v s n ủnh
ca th trng bt ủng sn.
Giỏ c hng hoỏ bt ủng sn v cỏc yu t nh hng giỏ c hng hoỏ
bt ủng sn:
Cng nh cỏc loi hng hoỏ khỏc, giỏ c hng hoỏ bt ủng sn ủc hỡnh
thnh trờn c s quan h cung - cu bt ủng sn. Tuy nhiờn, do bt ủng sn l
loi hng hoỏ ủc bit nờn giỏ c hng hoỏ bt ủng sn cng cú nhiu khỏc bit
so vi hng hoỏ khỏc nh: giỏ c bt ủng sn mang tớnh khu vc sõu sc, giỏ c
thay ủi nhanh chúng theo thi gian, theo cỏc yu t ca din bin th trng.
Thụng thng giỏ bt ủng sn bao gm cỏc loi sau: giỏ mua, giỏ bỏn,
giỏ chuyn nhng, giỏ bỏn ca nh nc quy ủnh, giỏ thc t th trng, giỏ
hch toỏn trong kinh doanh bt ủng sn. Cỏc yu t nh hng giỏ c hng hoỏ
bt ủng sn:
+ Chi phớ to lp bt ủng sn .
+ Tớnh hu dng ca bt ủng sn: mt bt ủng sn cú nhiu
cụng dng thỡ thun li trong vic mua bỏn v giỏ c cng s cao hn.
+ V trớ ủa lý v ủc ủim ca bt ủng sn: yu t ny nh hng rt
ln ủi vi giỏ c bt ủng sn, v nú ph thuc rt ln vo khớa cnh
tõm lý - xó hi ca con ngi.
+ Cỏc yu t tỏc ủng ủn cung cu v quan h cung - cu hng hoỏ
bt ủng sn.
+ Cỏc yu t thuc v chớnh sỏch v mụ v phỏp lý : tc ủ tng trng

kinh t, mc thu nhp bỡnh quõn ủu ngi, chớnh sỏch ti chớnh,
cỏc quy ủnh v quy hoch, s dng, kinh doanh, v cỏc quy ủnh
khỏc ca Nh nc cú liờn quan ủn bt ủng sn. Nhỡn chung, khi
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


khơng bị các yếu tố thái q chi phối thì giá bất động sản được coi là
một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh
tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi
giá bất động sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng.
1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản:
1.1.5.1. Người mua:
Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hố Bất động sản. Chính
những người tiêu thụ này là người xác định sự thành cơng của dự án, sự chấp
nhận hoặc khơng chấp nhận của họ với sản phẩm hồn chỉnh khi sản phẩm được
đưa vào tiêu thụ trong thị trường Bất động sản. Người sử dụng thường ký hợp
đồng trước khi sản phẩm xây dựng hồn chỉnh. Thơng qua các nhà tiếp thị Bất
động sản, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các
nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp
ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực
trong q trình phát triển của Bất động sản. ðơi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò
là người mua trên thị trường Bất động sản gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà
nước.Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về Bất động sản: nhu cầu
tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn
phòng để bán, cho th ... nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3
này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ Bất động
sản .
1.1.5.2. Người bán:
Trên thị trường Bất động sản, các chủ thể tham gia vào bên bán Bất động
sản rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh Bất động

sản:
Cá nhân:
Các cá nhân sở hữu Bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất)
tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho th, người đem Bất
động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng Bất động sản để góp vốn liên
doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng Bất động sản vào đời
sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham
gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi th...Các cá nhân
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


tham gia vo bờn bỏn trờn th trng Bt ủng sn gm ủ mi thnh phn, mi
ngnh ngh, t nhng ngi mun mua ủi bỏn li Bt ủng sn ủ kim li ủn
nhng ngi mun tham gia kinh doanh ủn nhng ngi mun cung cp cỏc
dch v h tr hot ủng giao dch trờn th trng. Trong 3 loi hỡnh hot ủng
trờn, thỡ loi hỡnh cung cp dch v h tr thỡ lc lng cỏc cỏ nhõn tham gia l
ủụng ủo nht, cú th túm tt nh sau:- V k thut cú kin trỳc s, k s, nh
quy hoch ủt ủai, kin trỳc s phong cnh, nh thu xõy dng, nh t vn mụi
trng, nh t vn giao thụng.- V kinh t v phỏp lý cú nh ủnh giỏ Bt ủng
sn nh ủt, lut s v k toỏn viờn, nh mụi gii Bt ủng sn nh ủt, nh cung
cp ti chớnh, nh qun lý Bt ủng sn nh ủt, nh nghiờn cu th trng, nh
t vn tip th v quan h ủi ngoi.
Doanh nghip kinh doanh Bt ủng sn:
Trong nn kinh t k hoch hoỏ tp trung, do khụng cú th trng Bt
ủng sn nờn cng khụng cú doanh nghip kinh doanh Bt ủng sn. Trong nn
kinh t ny xut hin khỏ nhiu cỏc cụng ty xõy dng, tng cụng ty xõy dng
hot ủng theo k hoch nh nc, sn phm Bt ủng sn ủc to lp phn ln
thuc quyn s hu nh nc. Nh trong xó hi hoc l do Nh nc phõn phi
(ch trong phm vi rt hp), hoc do nhõn dõn t xõy dng di cỏc hỡnh thc
ngn hn (nh tranh, tre, na, lỏ, nh cp 4...). S thiu vng cỏc doanh nghip

kinh doanh Bt ủng sn chng nhng lm gim thiu cỏc kh nng to lp cỏc
loi hng hoỏ Bt ủng sn m cũn lm cho hiu qu s dng cỏc loi ti sn Bt
ủng sn (ủc bit l ủt ủai) ch ủt ủc mc ủ thp kộm, b lóng phớ mc
ủ cao. Riờng cỏc ủụ th, do khụng cú s tham gia to dng ca cỏc doanh nghip
kinh doanh Bt ủng sn nờn b mt kin trỳc b chp vỏ, manh mỳn, luụn luụn
khụng thc hin ủc mc tiờu ủ ra trong cỏc k hoch phỏt trin ủụ th.Nh
vy, cú th núi rng, s khụng cú th trng Bt ủng sn nu khụng cú doanh
nghip kinh doanh Bt ủng sn. Doanh nghip ủõy cú th l h gia ủỡnh, hp
tỏc xó, doanh nghip t nhõn, doanh nghip nh nc ủc t chc v hot ủng
di cỏc hỡnh thc c th do lut phỏp quy ủnh. Ti khu vc nụng thụn, Doanh
nghip nụng nghip s dng ủt ủ trng cỏc loi cõy kinh doanh; Ti khu vc ủụ
th v khu vc ủụ th húa, doanh nghip kinh doanh ủa c tin hnh vic to lp
mt bng xõy dng ủ cung ng cho nhu cu xõy dng nh , nh vn phũng,
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


nh hng, khỏch sn, nh mỏy, kho tng...; hoc trc tip xõy dng cỏc cụng trỡnh
kin trỳc ủú ủ bỏn hoc cho thuờ theo cỏc nhu cu ủa dng trong xó hi. Xut
phỏt t nhng ủc ủim ca mỡnh, cỏc hng hoỏ Bt ủng sn ủu ủũi hi phi
ủc to lp theo quy hoch: xõy dng nh cng phi theo quy hoch, xõy
dng nh mỏy cng phi tuõn th quy hoch ủó xỏc ủnh... ủỏp ng ủũi hi
tiờn quyt ny, ch nhng ai cú k thut, chuyờn mụn, vn ling... mi ủm nhn
ủc vic to lp hng hoỏ Bt ủng sn v t chc vic cung ng cỏc hng hoỏ
ny cho cỏc nhu cu trong xó hi. Nhng ngi ny trc sau ủu phi t chc
hot ủng kinh doanh ca mỡnh di hỡnh thc mt doanh nghip kinh doanh Bt
ủng sn. Do ủc ủim Bt ủng sn v th trng Bt ủng sn, cỏc doanh
nghip kinh doanh Bt ủng sn trong quỏ trỡnh cnh tranh trờn th trng s cú
mt b phn b thi loi, s cũn li s cú mt b phn ln mnh lờn thnh nhng
doanh nghip ln. Nhng ủi doanh nghip ny khụng ch l ln trong lnh vc
kinh doanh Bt ủng sn m cũn l ln so vi cỏc doanh nghip ln khỏc trong

nn kinh t. Cỏc doanh nghip ny ủc t chc theo nhiu loi hỡnh khỏc nhau:
doanh nghip kinh doanh v phỏt trin nh, doanh nghip kinh doanh phỏt trin
h tng, doanh nghip phỏt trin ủt... ủõy l loi doanh nghip to ra hng hoỏ
Bt ủng sn cho th trng. Bờn cnh ủú, trờn th trng Bt ủng sn cũn cú
cỏc doanh nghip thc hin chc nng san i to lp mt bng, xõy dng h
thng cp v thoỏt nc, lm ủng v trm ủin, xõy dng nh v cỏc cụng
trỡnh kin trỳc khỏc. Ngay c nhng t chc lm quy hoch, kin trỳc cng dn
dn ủc t chc theo cỏc loi hỡnh kinh doanh thớch hp. Cỏc t chc ti chớnh,
ngõn hng trong nhng tỡnh hỡnh c th cng cú th l ngi ủúng gúp c phn
vo cỏc doanh nghip kinh doanh Bt ủng sn.Túm li, trờn th trng Bt ủng
sn cú 2 loi hỡnh doanh nghip tham gia vo quỏ trỡnh ủu t to lp, phỏt trin
v kinh doanh Bt ủng sn l doanh nghip nh nc v doanh nghip t nhõn.

Doanh nghip Bt ủng sn nh nc:
Cỏc doanh nghip Nh nc tham gia th trng Bt ủng sn
ch yu l nh phc v cng ủng dõn c, cỏc d ỏn cú quy mụ ln
nhm phc v cỏc mc tiờu kinh t cng ủng dõn c. Cỏc d ỏn do h
phỏt trin cú s ủu t mt phn Ngõn sỏch Nh nc v Chớnh ph cng
chia s ri ro trong ủu t vi cỏc doanh nghip ny. Ngy nay, cỏc
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư
nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và được Chính phủ tạo nên một hành
lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sự sáng
tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực cơng của nền kinh tế thị trường chưa được
thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính cơng cần
phải bổ sung các yếu tố động mới có thể đáp ứng được sự biến động liên
tục của nền kinh tế hàng hố Bất động sản. ðó chính là sự tiếp thu, nhận
thức một cách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình

huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đại hố.
Các doanh nghiệp Bất động sản tư nhân:
Là lực lượng năng động nhất trong hồn cảnh hiện nay, là những
doanh nghiệp ln tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí
thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại
hình doanh nghiệp này là các cơng ty cổ phần kinh doanh Bất động sản, các
cơng ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và Bất động sản, các cơng ty mơi
giới Bất động sản v.v..Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh Bất động
sản tư nhân phải kể đến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành
phần trực tiếp tạo ra các cơng trình xây dựng: nhà ở, cơng trình cơng
nghiệp, thương mại, dịch vụ.. để tạo ra hàng hố Bất động sản cho thị
trường. Người kinh doanh Bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi
cơng xây dựng cơng trình. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng
nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực Bất động sản.
1.5.1.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường Bất động sản:
Hoạt động trong thị trường Bất động sản khơng chỉ có người mua và
người bán Bất động sản, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị
trường làm cầu nối. Do Bất động sản là loại tài sản khơng di dời được, thường lại
có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một q trình phức tạp hơn
rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản,
người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng
trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán Bất động sản có khi cần phải
được quảng cáo, người mua có khi cần phải được giới thiệu... Q trình khai
phát, xây dựng, giao dịch và quản lý Bất động sản tương đối phức tạp nên phần
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


ln c bờn bỏn ln bờn mua, cú nhng thi ủim ủu phi cn ủn dch v ca
cỏc loi chuyờn gia t vn nh: kin trỳc s, k s xõy dng t vn v thit k,
thi cụng, lp ủt...; chuyờn gia k toỏn t vn vic hch toỏn ti chớnh, t vn

thu; chuyờn gia ủnh giỏ ủ xỏc ủnh giỏ Bt ủng sn trong quỏ trỡnh giao dch,
xỏc ủnh mc giỏ mua bỏn, cho thuờ...; chuyờn gia mụi gii ủ giỳp hai bờn mua
bỏn gp nhau giao dch, giỳp lm hp ủng mua bỏn hoc thuờ, nhiu khi chuyờn
gia ny cũn ủc mi tham gia lp v thc hin sỏch lc bỏn v cho thuờ, d
bỏo giỏ c; chuyờn gia v lut phỏp (lut s) t vn v cỏc vn ủ liờn quan ủn
lut phỏp. Cỏc chuyờn gia t vn, mụi gii Bt ủng sn thng hot ủng trong
cỏc t chc chuyờn v mụi gii, t vn v Bt ủng sn. Th trng Bt ủng sn
cng phỏt trin thỡ h thng cỏc t chc t vn, mụi gii Bt ủng sn cng phỏt
trin theo hng chuyờn mụn hoỏ.T nhng yờu cu ủú, th trng Bt ủng sn
ngy cng xut hin thờm nhiu t chc dch v h tr th trng bao gm:


T chc phỏt trin qu ủt:
T chc phỏt trin qu ủt hot ủng theo loi hỡnh ủn v s nghip cú
thu hoc doanh nghip nh nc thc hin nhim v cụng ớch do y ban
nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc TW quyt ủnh thnh lp ủ thc hin
bi thng, gii phúng mt bng trong trng hp thu hi ủt sau khi quy
hoch, k hoch s dng ủt ủc cụng b m cha cú d ỏn ủu t; nhn
chuyn nhng quyn s dng ủt trong khu vc cú quy hoch phi thu hi
ủt m ngi s dng ủt cú nhu cu chuyn ủi ni khỏc trc khi Nh
nc quyt ủnh thu hi ủt; qun lý qu ủt ủó thu hi v t chc ủu giỏ
quyn s dng ủt theo quyt ủnh ca c quan nh nc cú thm quyn ủi
vi din tớch ủt ủc giao qun lý.


Cỏc t chc thụng tin Bt ủng sn:
Cỏc ủi tng cung cp thụng tin trờn th trng Bt ủng sn chớnh l cỏc
ch th tham gia hot ủng trờn th trng ny. Vi t cỏch l c quan qun
lớ v mụ, c quan cụng quyn cú trỏch nhim cung cp thụng tin ủy ủ v
lut phỏp, c ch, chớnh sỏch, quy hoch, k hoch v.v.. mt cỏch cụng khai

minh bch v to ủiu kin cho mi ch th cú nhu cu giao dch v Bt
ủng sn d dng tip cn vi cỏc thụng tin ủú thụng qua cỏc phng tin
thụng tin ủi chỳng nh sỏch, bỏo, tp chớ, truyn hỡnh, truyn thanh,
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


thng mi ủin t v.v... cỏc dch v t vn cụng v thụng tin cho cỏc ủi
tng cú nhu cu.Ngoi ra phi ủ cp ti mt b phn ủỏng k cỏc t chc
trung gian, mụi gii, t vn v Bt ủng sn l ch th cung cp thụng tin
quan trng v phong phỳ nht trờn th trng Bt ủng sn.


Cỏc t chc mụi gii Bt ủng sn:
Cỏc t chc ny khụng ch dng li chc nng t vn m cũn tin thờm
trong vic trc tip ủm nhim vic tip cn vi bờn mua hoc bờn bỏn,
hoc c hai bờn ủ thc hin cỏc ni dung giao dch, chun b cỏc cn c
cn thit ủ ngi mua v ngi bỏn ủi ủn quyt ủnh cui cựng.


Cỏc t chc t vn phỏp lý v Bt ủng sn:
Cỏc t chc ny cú chc nng giỳp bờn mua, bờn bỏn Bt ủng sn hiu bit
cỏc vn ủ phỏp lý cú liờn quan ủn Bt ủng sn, th thc giao dch, cỏch
thc m ủu v kt thỳc mt quỏ trỡnh mua-bỏn Bt ủng sn v.v..


Cỏc t chc ủnh giỏ Bt ủng sn:
Cỏc t chc ny ủc hỡnh thnh v hot ủng ti cỏc vựng cú th trng
Bt ủng sn hot ủng mnh. Cỏc t chc ny trin khai cỏc hot ủng
thng kờ v giỏ c Bt ủng sn (trong vựng), ủa ra nhng cn c khoa hc
ủ d bỏo giỏ c Bt ủng sn (trong vựng), cụng b giỏ c Bt ủng sn ủ

lm c s cho cỏc giao dch mua-bỏn Bt ủng sn trờn ủa bn. Xỏc ủnh
giỏ Bt ủng sn v thm ủnh giỏ Bt ủng sn cho cỏc ủi tng cú nhu
cu. Ngoi cỏc phng phỏp xỏc ủnh giỏ Bt ủng sn do Nh nc quy
ủnh, cú th ủ xut cỏc phng phỏp ủnh giỏ Bt ủng sn khỏc cú tớnh
kh thi phự hp vi ủiu kin kinh t-xó hi ca nc ta. Ni dung quan
trng nht ca ca hot ủng t vn ủnh giỏ Bt ủng sn ca cỏc t chc
ny bao gm:
+ Cung cp thụng tin v giỏ cỏc loi Bt ủng sn v cỏc thụng tin cú
liờn quan ủn giỏ Bt ủng sn trong vic chuyn nhng quyn s dng
ủt v quyn s hu Bt ủng sn v cỏc thụng tin cú liờn quan ủn s
hỡnh thnh giỏ Bt ủng sn theo yờu cu ca cỏc t chc, cỏ nhõn.
+ Phõn tớch, d bỏo giỏ c Bt ủng sn (ngn, trung v di hn):
Giỏ c do cỏc t chc ny cụng b tuy khụng cú giỏ tr bt buc ủi vi
bờn mua hoc bờn bỏn, nhng do ủc bo ủm bng nhng cn c
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi
tới các quyết định thoả thuận cuối cùng. Với chức năng của mình, các tổ
chức định giá Bất động sản đã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền”
qua việc mua, bán Bất động sản với giá q rẻ hoặc q đắt so với mức
giá do các tổ chức này cơng bố.


Các định chế tài chính:
Kinh doanh Bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần
phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn,
chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính khơng thể di dời và lâu bền, nên Bất
động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải
dựa trên thị trường Bất động sản để định giá Bất động sản làm tài sản thế

chấp. Khi khoản vay khơng có khả năng hồn trả, ngân hàng sẽ phát mại
Bất động sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào
thị trường Bất động sản. Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu
tư, kinh doanh trên thị trường Bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ
phận (cơng ty thuộc ngân hàng) để chun doanh Bất động sản. Ngồi ngân
hàng, các định chế tài chính khác như các cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài
chính, quỹ đầu tư... đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường
Bất động sản, đồng thời còn đảm nhiệm việc thanh tốn giữa các bên, khi
cần có thể cho vay đối với bên này để thanh tốn cho bên kia. Những tổ
chức này tuy khơng cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về Bất động
sản, nhưng sẽ khơng thể thiếu đối với việc mua-bán những Bất động sản Bất
động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấy người dân có
thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hố, dịch vụ.
1.1.5.4. Người quản lý thị trường Bất động sản (Nhà nước):
Nhà nước tham gia thị trường Bất động sản với tư cách là người
quản lý vĩ mơ đối với hoạt động của thị trường Bất động sản. Nhà nước xây dựng
hệ thống luật pháp, tạo khn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường Bất động
sản. ðồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc
đẩy thị trường Bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp
hệ thống thơng tin về Bất động sản. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số
dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường Bất động sản. Sự tham gia của Nhà
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


nc m trc tip l Chớnh ph vo th trng Bt ủng sn ủc th hin ch
yu trờn 2 mt: thụng qua cụng c quy hoch (cụng c cú vai trũ quan trng) v
k hoch cựng cỏc ủũn by ủ ủiu tit v mụ th trng, thụng qua vic qun lý
th trng ủ cú bin phỏp ủiu tit quan h cung, cu, giỏ c. Nh nc cũn
tham gia giao dch trờn th trng Bt ủng sn nh cỏc ch th khỏc nhm ủỏp
ng nhu cu v Bt ủng sn trong vic thc hin cỏc chc nng qun lý nh

nc.Nh nc giỏm sỏt theo dừi quỏ trỡnh thc thi cỏc quy ủnh ca Nh nc
v s phỏt trin to nờn mt h thng hu hiu v cụng bng v phõn phi s
dng ủt v ủm bo phỏt trin cú cht lng cao. Cỏc nh ủu t phi tuõn th
cỏc quy ủnh ca Nh nc v quy hoch xõy dng v phi cú ủc s chp
thun ca chớnh quyn ủa phng v tng mt bng quy hoch v cỏc giy phộp
cn thit trc khi khi cụng xõy dng. Khi vic xõy dng ủc trin khai, cỏc
cỏn b giỏm sỏt do chớnh quyn giao nhim v kim tra vic tuõn th cỏc quy
ủnh ca Nh nc v ủu t xõy dng Bt ủng sn, ủm bo an ton xõy dng
v an sinh xó hi, mụi trng. Nu cỏc d ỏn do doanh nghip t nhõn ủu t ủỏp
ng nhu cu xó hi thỡ cỏc nh lm lut cng nh cỏc cỏn b giỏm sỏt va phi
ủm bo quyn li ca cng ủng nhng va khụng to nờn cỏc ro cn ủi vi
cỏc d ỏn cú tớnh sỏng to, cú thit k tt v ủỏp ng ủc nhu cu xó hi
1.1.6 Cỏc yu t nh hng ủn s phỏt trin th trng Bt ủng sn v
cỏc cụng c phũng nga ri ro trờn th trng Bt ủng sn:
1.1.6.1 Cỏc yu t nh hng ủn s phỏt trin th trng bt ủng sn:


Cỏc yu t liờn quan ủn hot ủng qun lý ca nh nc
Yu t phỏp lut núi chung v cỏc sc thu trong lnh vc ủt ủai núi
riờng: H thng phỏp lut ca mt s quc gia thụng thng s quy ủnh cỏc
vn ủ v quyn s hu, s dng ủt ủai, quy ủnh cỏc quyn mua, bỏn, cho
thuờ, th chp, gúp vn bng bt ủng sn v hng dn cỏc hp ủng giao
dch dõn s bt ủng sn, quy ủnh v phm vi ỏp dng ca cỏc sc thu trong
vic s dng v chuyn nhng ủt ủai. iu ủú cho thy, phỏp lut l mt
yu t cú tớnh cht quyt ủnh ủn s hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng
bt ủng sn. Cựng vi cỏc quy ủnh trong lut ủt ủai, cỏc sc thu trong
lnh vc ủt ủai s to thnh mt th thng nht giỳp Nh nc qun lý ủc
ủt ủai, thỳc ủy s ra ủi ca th trng bt ủng sn chớnh thc, ủiu tit
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

cung - cu bt ủng sn trờn th trng, trờn c s ủú lm cho th trng bt
ủng sn phỏt trin.
Quy hoch v k hoch s dng ủt ca Chớnh ph v chớnh quyn cỏc
cp: Chớnh sỏch phỏt trin kinh t v vn ủ quy hoch, k hoch s dng ủt
ca chớnh ph v chớnh quyn cỏc cp cng l mt nhõn t quan trng
nh hng ủn th trng bt ủng sn. Trờn phng din quc gia vic
quy hoch v hỡnh thnh cỏc vựng kinh t trng ủim s kộo theo vic xõy
dng cỏc c s h tng nh ủng sỏ, sõn bay,bn cng,Cỏc ủu t ny s
thu hỳt vn ủu t trong v ngoi nc theo quy hoch chung ca chớnh ph.
Chớnh ph cng cú th cho phộp cỏc t chc, cỏ nhõn trong hoc ngoi nc
ủu t xõy dng, kinh doanh c s h tng hoc xõy dng nh ủ bỏn hoc
cho thuờiu ủú ủu lm tng hoc gim cu v bt ủng sn, lm nh
hng ủn s phỏt trin ca th trng bt ủng sn.


Cỏc yu t ủc thự ca mt quc gia:
S phỏt trin kinh t ca mt quc gia: S phỏt trin kinh t ca mt
quc gia l mt trong nhng yu t quan trng lm gia tng nhu cu s dng ủt
ủai vo cỏc mc ủớch xõy dng cỏc c s sn xut kinh doanh, cỏc c s h
tng nh ủng sỏ, bu chớnh vin thụng, cỏc khu thng mi S tng
trng ny ủũi hi phi chuyn dch mt s din tớch ủt ủang s dng vo mc
ủớch nụng nghip, lõm nghip sang s dng vo mc ủớch cụng nghip, thng
mi, dch v, du lchiu ủú ủó lm gia tng cỏc giao dch ủt ủai v cỏc bt
ủng sn khỏc trong nn kinh t tc l thỳc ủy th trng bt ủng sn phỏt
trin. S phỏt trin ca nn kinh t xó hi to ra mt nng sut lao ủng cao hn,
lm cho thu nhp thc t ca ngi lao ủng tng lờn v ủiu ủú cng to ra
nhng yu t lm tng nhu cu v bt ủng sn trờn th trng cng s tng theo.
S gia tng dõn s ca mt quc gia: s gia tng dõn s ca mt quc
gia ủó lm tng cỏc nhu cu v bt ủng sn. iu ny cú th nhn thy trờn

nhng nột c bn sau:
+ S gia tng dõn s trc ht dn ủn s gia tng nhu cu v nh .
+ Khi dõn s gia tng dn ủn lc lng lao ủng trong xó hi cng tng
lờn. ú l yờu cu khỏch quan dn ủn vic phi m rng, phỏt trin
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


sản xuất kinh doanh, từ đó nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực
sản xuất nơng nghiệp cũng tăng lên.
+ Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu
cầu khác của con người. Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm
gia tăng nhu cầu về bất động sản.
 Tập qn, truyền thống và thị hiếu của một quốc gia: Tập qn, truyền
thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động
sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, th mướn,
thế chấp,…trên thị trường bất động sản. Thơng thường yếu tố này làm đẩy nhanh
hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như đảm bảo độ tin cậy giữa các
bên mua và bán, cho th và đi th,…mặt khác nó cũng tác động đến việc sử
dụng các phương tiện, các hình thức thanh tốn. ðiều đó ảnh hưởng trực tiếp đến
tốc độ và độ chính xác của q trình thanh tốn.
1.1.6.2 Những rủi ro trên thị trường Bất động sản:
Do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bản thân thị trường Bất động
sản ở các nước trên thế giới, nhất là ở các nước đang phát triển, hiện tại vẫn chứa
đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn .
Thứ nhất, thị trường Bất động sản ở các nước đang phát triển thường là
thị trường mới hình thành trong một thời gian gần đây nên các hoạt động của thị
trường còn thiếu tính chun nghiệp vì vậy mới xảy ra những vấn đề như giá cả
tăng nhanh chóng nhưng chỉ ở từng khu vực, thị trường nóng lạnh thất thường.
Ngun nhân chủ yếu của vấn đề này là vì hệ thống chính sách, người tham gia
thị trường còn thiếu hẳn sự chun nghiệp.

Thứ hai, hệ thống chính sách, thủ tục đầu tư vẫn chưa hồn thiện, còn
nhiều chỗ chưa phù hợp với thơng lệ quốc tế, khơng sát với tình hình thực tế. Bởi
lý do đó, thị trường ở các nước đang phát triển thường thiếu tính minh bạch. Các
hoạt động giao dịch ngầm vẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường. Cơng tác quản lí
lỏng lẻo nên giá bất động sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo ln
diễn ra, thơng tin thị trường bị nhiễu, khơng đúng giá trị thực tế của bất động sản.
ðây là ngun nhân sâu xa dẫn đến rất nhiều rủi ro cho hoạt động đầu tư kinh
doanh trong thị trường bất động sản, khiến nhiều nhà đầu tư lẫn các tầng lớp dân
cư khơng dám mạo hiểm bỏ tiền vào thị trường này.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN