pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
***

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA 2011 - 2015

Đề tài:
PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Nguyễn Huỳnh Anh

Tô Thị Mộng Vàng
MSSV: 5117362
Lớp: Luật Thương mại K37

Cần Thơ, 5/2014


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................

............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................

Cần Thơ, ngày 08 tháng 05 năm 2014


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ..................................................................................................... 1
2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 2
3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 2
4. Mục đích nghiên cứu............................................................................................... 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................ 2
6. Bố cục đề tài............................................................................................................. 3

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ................................................................................. 4
1.1 Các khái niệm........................................................................................................ 4
1.1.1 Khái niệm bất động sản........................................................................................ 4
1.1.2 Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai.............................................. 7
1.1.3 Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai .............................................. 12
1.2 Sự cần thiết của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai ................................................................................................ 14
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.......................................................................................... 16
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
.................................................................................................................................... 17
2.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư bất động sản hình thành trong tương
lai ............................................................................................................................... 18
2.2.1 Quy định chung về chủ thể đầu tư mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai ............................................................................................................................... 18
2.1.2 Quy định về cá nhân, tổ chức Việt Nam tham gia đầu tư bất động sản hình thành
trong tương lai ............................................................................................................ 21


2.1.3 Quy định về cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia đầu tư bất động sản hình
thành trong tương lai .................................................................................................. 24
2.1.4 Quy định về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư.................................... 25
2.1.5 Quy định về quá trình huy động vốn của chủ đầu tư ........................................... 28
2.2 Quy định pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai ............................................................................................................................... 36
2.2.1 Quy định về điều kiện tham gia thị trường của bất động sản hình thành trong
tương
lai ............................................................................................................................... 36
2.2.2 Quy định về thủ tục giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai ............. 40

2.2.3 Quy định về phương thức thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành
trong tương
lai ............................................................................................................................... 42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.......................................................................................... 46
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 49
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 0

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhu cầu về nhà ở, công trình xây dựng đang là vấn đề cấp thiết trong xã hội; nhà ở,
công trình xây dựng không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế đơn thuần mà có nhiều ý nghĩa
về mặt xã hội.
Đối với người Việt Nam, nhà ở luôn là nơi gắn bó tình cảm gia đình gần gũi, thiêng
liêng, gắn với đặc trưng văn hóa Việt Nam, xuất phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”,
nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề cần thiết của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn đặc
biệt là nhu cầu cải thiện chổ ở cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện
chính sách xã hội.
Mặt khác ý nghĩa về mặt kinh tế: Đất nước ta trên con đường hội nhập với nền kinh
tế quốc tế, do đó để làm tốt công tác hòa nhập, đẩy mạnh sản xuất thì đòi hỏi phải có công

trình: Nhà xưởng, nhà kho, trụ sở tốt phục vụ cho sản xuất,....
Luật Kinh doanh bất động sản ra đời cho phép mua bán bất động sản hình thành
trong tương lai, đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở, công trình xây dựng bằng cách
cho phép các chủ đầu tư mua bán bất động sản hình thành trong tương lai giúp cho những
người có nhu cầu mua nhưng họ không có khả năng thanh toán tiền một lần mà thay vào
đó sẽ trả theo từng đợt. Mặt khác giúp cho chủ đầu tư giải quyết được vấn đề về vốn một
điểm yếu của nhà đầu tư Việt Nam trong việc đầu tư dự án nhà – công trình xây dựng.
Hoạt động này mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ, đa dạng loại hình kinh doanh bất động
sản, nhưng cũng chứa đựng những phức tạp và rủi ro. Bên cạnh thực tế đa dạng, phức tạp
và rủi ro đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai vẫn chưa có quy định cụ thể và thích hợp. Thực tế giao dịch mua bán bất động sản
hình thành trong tương lai này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đối với các chủ
đầu tư và khách hàng. Làm cho mối quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong
tương lai đã phức tạp nay còn phức tạp hơn.
Để giúp cho chủ đầu tư và khách hàng trong hoạt động mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai được giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền lợi ích của các
bên. Và qua đó giúp cho sự quản lý của các cơ quan có thẩm quyền làm tốt chức năng của
mình. Tác giả quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành
trong tương lai” cho Luật văn tốt nghiệp, chuyên ngành Luật Thương mại của mình.

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 1

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Trong phạm vi đề tài tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý về mua bán
bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất
động sản. Cụ thể trọng tâm tác giả đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề pháp lý về điều
kiện của chủ thể đầu tư mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, cá nhân - tổ
chức trong và ngoài nước tham gia đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai, điều
kiện về năng lực tài chính và quá trình huy động vốn của chủ đầu tư; điều kiện tham gia
thị trường và trình tự thủ tục của bất động sản hình thành trong tương lai. Những vấn đề
phát sinh trong quá trình mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, những rủi ro
có thể gặp và hệ thống pháp lý điều chỉnh hoạt động mua bán này. Khi nghiên cứu pháp
luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai này, tác giả đặt nó vào góc độ
đặc thù của hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và
trong mối liên hệ với các hoạt động mua bán hàng hóa nói chung.
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Đề tài được xây dựng trên nền tảng chung của Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử; nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn. Trong quá trình nghiên cứu tác giả
chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, liệt kê, phối hợp với phương pháp so
sánh đối chiếu để làm sáng tỏ các vấn đề nghiên cứu.
4. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm xác định một cách đầy đủ, chính xác về mặt lý
luận, cũng như thực tiễn của hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai,
đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động này. Thông qua đó,
đề tài đưa ra các kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt
Nam nói chung. Góp phần hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, năng động
và phát triển.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Thông qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai, đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật và cơ chế pháp lý trong lĩnh
vực pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Nhằm giúp cho các
chủ thể tham gia mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có được một khung

pháp lý chuẩn mực, khoa học, thuận lợi hơn. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 2

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
động kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và hoạt động kinh tế xã
hội nói chung.
6. Bố cục của đề tài
Đề tài bao gồm các phần sau:
LỜI NÓI ĐẦU
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI. Trong chương một tác giả nghiên cứu khái quát về bất động sản hình
thành trong tương lai bao gồm: Các khái niệm về bất động sản, bất động sản hình thành
trong tương lai, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; sự cần thiết của pháp
luật về việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN
THIỆN. Trong chương hai tác giả tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về
mua bán bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm các: Quy định pháp luật về chủ
đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai trong đó quy định về chủ thể đầu tư mua
bán bất động sản hình thành trong tương lai, cá nhân - tổ chức trong và ngoài nước tham
gia đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai, điều kiện về năng lực tài chính và quá
trình huy động vốn của chủ đầu tư; quy định pháp luật về mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai trong đó điều kiện tham gia thị trường và trình tự thủ tục của bất
động sản hình thành trong tương lai.
KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 3

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1 Các khái niệm
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Mỗi một quốc gia, lãnh thổ đều có tài sản riêng của mình, các tài sản đó có nguồn
gốc tự nhiên hoặc do con người tạo ra trong suốt quá trình lịch sử phát triển. Mặc dù có
nhiều dạng, nhiều loại khác nhau, nhưng các nước điều chia tài sản quốc gia làm hai loại
chính là động sản và bất động sản.
Bất động sản là tài sản. Thuật ngữ tài sản ở đây có thể được hiểu: Tài sản vô hình và
tài sản hữu hình nó được sở hữu hoặc chiếm hữu. Các tài sản hữu hình là các vật có tính
chất vật thể. Các tài sản vô hình là các đặc điểm phi vật thể và bao gồm các quyền.
Theo Điều 448 của Tiểu bang Louisiana (Hoa Kỳ): “Tài sản được phân chia thành
tài sản chung, tài sản công và tài sản tư; tài sản vô hình và tài sản hữu hình; động sản và
bất động sản”.1 Điều luật này chỉ dựa vào sự phân loại để xác định khái niệm về tài sản.
Có ba cách để phân loại:
Thứ nhất là tài sản chung, tài sản công và tài sản tư: Căn cứ vào chủ sở hữu tài sản;
Thứ hai là tài sản vô hình và tài sản hữu hình: Căn cứ vào có hay không có đặc tính
vật lý;

Thứ ba là động sản và bất động sản: Căn cứ vào đặc tính di dời hay không di dời
được của tài sản.
Theo David C.Ling và Wayne R.Archer cho rằng thuật ngữ bất động sản có thể
được sử dụng theo ba cách hiểu căn bản. Ở cách thứ nhất, nó được hiểu là các tài sản hữu
hình của đất đai và nhà cửa. Ở cách hiểu thứ hai, nó được coi như là một “tập hợp” các
1

Ngô Huy Cương, Diễn đàn về nhà nước, pháp luật, chính sách, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài
sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách,
[truy cập ngày 17/02/2014].

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 4

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
quyền gắn chặt với quyền sở hữu và quyền sử dụng các tài sản thực thể. Cuối cùng, thuật
ngữ này cũng ám chỉ ngành hoặc các hoạt động kinh doanh liên quan đến việc mua bán,
vận hành và bố trí bất động sản.2 David C.Ling và Wayne R.Archer đã phát triển xa hơn
định nghĩa về bất động sản và bao hàm nhiều cách hiểu vừa mang tính pháp lý, nhưng
cũng phản ảnh các cách hiểu theo ý nghĩa thực tế được sử dụng phổ biến. Cách hiểu này
cũng ám chỉ rằng bất động sản bao hàm cả đất đai, các cải thiện, quyền sở hữu và sử dụng
bất động sản.
Trong thuật ngữ pháp lý ở Việt Nam có định nghĩa về bất động sản:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.3 Khái

niệm này khẳng định bất động sản không di dời được và sau đó dùng phương pháp liệt kê
các tài sản đó ra.
Bộ luật Dân sự Pháp cho rằng bất động sản là: “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây”.4 Được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và các đối
tượng trên bất động sản.
Bộ luật Dân sự Thái Lan cho rằng bất động sản là: “Vật gắn liền với đất đai hoặc
hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở
hữu đất đai”.5 Coi đất đai và những tài sản liên quan tới đất đai là bất động sản.
Bộ luật Dân sự Nga cho rằng bất động sản là: “Khoảng đất, lòng đất, công trình
thủy và tất cả những đối tượng khi dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến vật và mục đích sử
dụng của nó”.6 Coi đất đai và những gì liên quan tới đất đai là bất động sản.
Theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 1 Điều 174 thì:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Định nghĩa này được tiếp
cận theo Bộ luật Dân sự Nga, coi đất đai và những gì liên quan tới đất đai là bất động sản.
2

Trần Tiến Khai, Nguyên lý bất động sản, Nhà xuất bản lao động – xã hội, Hà Nội, 2011, tr.28.
Nguyễn Ngọc Điệp, 1200 thuật ngữ pháp lý Việt Nam, Nhà xuất bản Tp. Hồ Chí Minh, Tp.Hồ Chí Minh, 1999, tr.7.
4
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội,
2009, tr.10.
5
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội,
2009, tr.10.
6
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội,
2009, tr.10.
3

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 5

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm mở. Đầu tiên cho rằng bất động
sản là tài sản không thể di dời được, bất động sản có thể nhận biết qua các vật cụ thể như
đất đai hoặc khối thống nhất giữa các tài sản khác gắn liền với đất không thể di dời được
trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó.
Như vậy, trên thực tế, vẫn có nhiều cách hiểu và định nghĩa khá khác biệt nhau về
khái niệm bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: Bất động sản
là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai. Ngoài ra, bất động sản còn có một số đặc
điểm7 như: Có vị trí cố định và không di dời được; loại tài sản có tính lâu bền; mang tính
cá biệt, khan hiếm; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý; mang tính chịu ảnh
hưởng lẫn nhau rất lớn; bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia và mỗi người dân. Cụ thể:
- Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định và không di dời được. Đặc điểm này do bất
động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai là một loại tài sản mang tính tự nhiên. Điều
này thể hiện ở chổ, việc sử dụng đất đai luôn gắn liền với tình trạng cố định về địa điểm,
hạn chế về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Vì thế, giá trị và lợi ích của bất
động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Cũng bởi vậy mà giá trị và lợi ích của bất động
sản chịu sự tác động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc.
- Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một cách thông
minh, trừ trường hợp khi có thiên tai, sói lở hoặc vùi lấp. Hơn nữa, các công trình kiến
trúc xây dựng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính lâu bền của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc hoặc công trình xây
dựng. Về đặc điểm này, có hai thuật ngữ thường được nhắc tới đó là “tuổi thọ vật lý” và

“tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường
và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với
lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế vì nó chỉ chấm
dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa
hoặc hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành
cải tạo, nâng cấp bất động sản sẽ thu được những lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng
mới khi có thể kéo dài “tuổi thọ vật lý”. Thực tế đã cho thấy, “tuổi thọ kinh tế” của bất
động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản và thông thường “tuổi thọ
kinh tế” của nhà ở, khách sạn là trên 40 năm, của nhà xưởng công nghiệp là trên 45 năm...
Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý
7

Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội,
2009, tr.12 - tr.15.

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 6

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
sau một quá trình sử dụng và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa
bất động sản rất phong phú, đa dạng và không bao giờ cạn. Đặc điểm này gắn liền với
tính vô hạn về thời gian sử dụng của đất đai, nếu con người biết sử dụng một cách đúng
đắn và thông minh. Bên cạnh đó, các công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao. Một số
bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài.
- Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt, khan hiếm. Đặc điểm này cũng do tính giới
hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng khu, từng thửa đất. Tính khan hiếm cụ thể

của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa
phương và vùng lãnh thổ... Chính vì thế tính khan hiếm, tính cố định, không di dời được
của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ thì
hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tố không hoàn toàn giống nhau do chúng
có vị trí không gian, kết cấu, kiến trúc, cũng như hướng khác nhau. Bởi vậy, trên thị
trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau kể cả là có cùng
xây theo một thiết kế. Chẳng hạn, trong một tòa nhà cao ốc thì các căn phòng cũng có
hướng và cấu tạo khác nhau. Hơn nữa, các nhà đầu tư, kiến trúc sư bao giờ cũng quan tâm
đến tính dị biệt nhằm tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá
nhân... Vì thế, quan hệ cung – cầu về bất động sản luôn đối ngược nhau theo hướng cung
có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên.
- Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý. Do nhu cầu về
bất động sản chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố tâm lý, thị hiếu nên bất động sản ở mỗi
vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia điều có sự khác nhau.
- Thứ năm, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Theo đó, giá trị
của một bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Đặc biệt là có thể
bị tác động bởi một bất động sản khác. Điển hình là trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các công trình, kết cấu hạ tầng sẽ tăng thêm vẽ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng
của bất động sản đó trong khu vực. Thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm
vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực. Chính vì thế, việc
xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp về sự hấp dẫn cho bất động sản khác là
một hiện tượng tương đối phổ biến.
- Thứ sáu, bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, mỗi người dân... nên các giao
dịch về bất động sản thường tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế - xã
hội và để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định, khai thác có hiệu quả bất động
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 7

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng

Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
sản, Nhà nước phải thực hiện việc quản lý thị trường bất động sản bằng chủ trương, chính
sách, bằng hệ thống các quy định pháp luật.
1.1.2 Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai
Bộ luật Dân sự năm 2005 không chỉ quy định về tài sản là những vật có thực mà còn
bao gồm những vật hình thành trong tương lai. Thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương
lai” lần đầu tiên được sử dụng trong khoản 7, Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày
19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch bảo đảm quy định như sau: “Tài sản hình thành trong
tương lai là động sản, bất động sản được hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo
đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ
vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”.
Tài sản hình thành trong tương lai được xác định là động sản, bất động sản trong khi ký
kết giao dịch bảo đảm tài sản này chưa có mà nó được hình thành sau thời điểm đó, theo
quy định tại Điều 1 phạm vi điều chỉnh Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11
năm 1999 về giao dịch bảo đảm và Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm
1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng thì “tài sản hình thành
trong tương lai” chỉ được sử dụng trong một số lĩnh vực nhất định liên quan đến giao
dịch bảo đảm và thường gắn liến với nhu cầu từ vốn vay.
Kế tiếp, Thông tư số 06/2002/TT-BTP ngày 28 tháng 02 năm 2002 hướng dẫn thi
hành Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch bảo đảm quy
định tại điểm 3 Mục I đã liệt kê bốn loại tài sản hình thành trong tương lai:
Một là, tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản đó chưa tồn tại; chỉ sau thời
điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản mới được hình thành và thuộc sở hữu của bên bảo
đảm.
Hai là, tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản có thể là hàng hóa đang được
sản xuất, công trình đang được xây dựng; chỉ sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm tài
sản mới được hình thành đồng bộ và thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
Ba là, tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản đang tồn tại nhưng chưa hoàn

tất thủ tục xác nhận quyền sở hữu của bên bảo đảm bằng việc hoàn thành thủ tục chuyển
quyền sở hữu như mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế.
Bốn là, nguồn thu nhập hợp pháp theo căn cứ được quy định tại Điều 176 Bộ luật
Dân sự mà bên cầm cố, thế chấp, bảo lãnh có được sau thời điểm ký kết giao dịch bảo
đảm.
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 8

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Bên cạnh đó, tại khoản 2, Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Vật dùng
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương
lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm thực hiện nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
kết”. Đến đây Bộ luật Dân sự quy định tài sản hình thành trong tương lai là động sản và
bất động sản tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thì động sản và bất động sản chưa
được hình thành. Đến khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm
2006 của chính phủ về giao dịch bảo đảm có quy định: “Tài sản hình thành trong tương
lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc
giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản
đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao
kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Như vậy, theo khái niệm trên
“tài sản hình thành trong tương lai” bao gồm hai loại:
Loại thứ nhất tại thời điểm giao dịch bảo đảm được xác lập thì tài sản này chưa được
hình thành.
Loại thứ hai tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm tài sản này đã được hình thành
có thể là bất cứ tài sản nào pháp luật quy định, là các loại tài sản được quy định tại Phần

thứ hai, Chương XI, Bộ luật Dân sự năm 2005 và nó phụ thuộc vào thời điểm xác nhận sở
hữu của tài sản đó. Đang được hình thành đối với bất động sản được hiểu theo hai phương
diện: Phương diện thứ nhất xây xong phần móng theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật nhà ở. Phương diện thứ hai đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý
hợp đồng và biên bản bàn giao nhà nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu.
Theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở năm 2005 thì tổ chức, cá nhân mua nhà ở của tổ chức có chức năng kinh doanh bất
động sản được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng.
Tuy nhiên, trong giai đoạn trước khi có quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai tồn tại dưới dạng thế chấp quyền tài sản phát sinh
từ hợp đồng mua bán nhà ở và được đăng ký tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản
thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Do đó, vấn đề rất được đại diện các Bộ,
ngành có liên quan và các tổ chức tín dụng quan tâm là việc xử lý về hiệu lực đăng ký đối
với các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản nêu trên. Hiện nay, đa số các tổ
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 9

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
chức tín dụng mong muốn và đề nghị bổ sung quy định về việc đăng ký thế chấp quyền
tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng quy
định đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nêu trên. Việc quy định
theo hướng này nhằm đảm bảo thứ tự ưu tiên thanh toán nếu nhà ở đó được bên mua, bán
lại cho tổ chức, cá nhân khác.8

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22 tháng 02 năm 2012 ra đời sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của chính phủ về giao dịch bảo đảm thì
“tài sản hình thành trong tương lai” được khái niệm như sau:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
+ Tài sản được hình thành từ vốn vay;
+ Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
+ Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của
pháp luật.
+ Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.
Đến đây ta có thể thấy khái niệm tài sản hình thành trong tương lai bao quát hơn các
khái niệm phân tích trên, ở đây liệt kê ra các loại tài sản hình thành trong tương lai và
khẳng định quyền sử dụng đất không phải là tài sản hình thành trong tương lai. Do được
kế thừa của các quy định pháp luật trên khái niệm này có điểm tiến bộ hơn bao quát hơn
cụ thể hơn nhưng ở một góc độ nhất định thì nó vẫn là một khái niệm hẹp, chưa đáp ứng
yêu cầu khoa học và thực tiễn.
Từ những quy định trên tác giả đưa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản
hình thành trong tương lai như sau:
Tài sản hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt, là tài sản mà quyền
sở hữu được xác định phụ thuộc vào thời điểm giao dịch bảo đảm được xác lập hoặc
được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai có thể là động sản, bất động sản; bao
8

Thu Thủy, Bộ Tư pháp, Họp ban soạn thảo, tổ biên tập hoàn thiện Dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn một số
vấn đề về đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,
[truy cập ngày 04/04/2014].

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 10

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
gồm cả tài sản chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành và tài sản đã hiện hữu
nhưng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Tài sản gồm có động sản và bất động sản. Qua đây tác giả đưa ra khái niệm bất động
sản hình thành trong tương lai như sau: Bất động sản hình thành trong tương lai là một
dạng bất động sản đặc biệt, mà khi đem vào giao dịch thì các bất động sản đó chưa hình
thành; đang trong quá trình hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến
độ cụ thể; hoặc đã hiện hữu nhưng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Các dạng bất động sản hình thành trong tương lai là công trình xây dựng chưa hình
thành, đang trong quá trình hình thành hoặc đã hiện hữu nhưng chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu như 9: Công trình dân dụng, công trình công nghiệp. Trong đó công
trình dân dụng gồm có nhà ở và công trình công cộng; công trình công nghiệp gồm khu
công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi...
Thứ nhất, công trình dân dụng gồm có nhà ở và công trình công cộng:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân. Xuất phát từ đặc điểm sở hữu đất đai thì nhà bao gồm nhà chung
cư, nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ, nhà ở xã hội...
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu
riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng nhà chung cư.10
Nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu thị
trường;
Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng gồm biệt thự, nhà liền kề hay nhà

vườn...;
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể
trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước,
các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số
đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định,
người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.11
9

Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng, điều 6.
Luật Nhà ở 2005, điều 70, khoản 1.
11
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở, điều 3, khoản 2.
10

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 11

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Thứ hai, công trình công nghiệp bao gồm: Khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà
máy, kho, bãi..:
Nhà kho hay kho, kho tàng, kho bãi là một tòa nhà được xây dựng trên một địa điểm
đạt các điều kiện nhất định để sử dụng cho việc chứa và lưu trữ hàng hoá. Kho được xây
dựng bằng các vật liệu như gỗ, đá và kim loại (sắt, thép, tôn...); nơi cất giữ nguyên nhiên
vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm trong suốt quá trình chu chuyển từ điểm đầu cho tới
điểm cuối của dây chuyền cung ứng, đồng thời cung cấp các thông tin về tình trạng, điều

kiện lưu trữ và vị trí của các hàng hóa được lưu kho. Kho được sử dụng bởi các nhà sản
xuất, nhập khẩu, xuất khẩu, buôn bán, vận chuyển, phân phối, các doanh nghiệp, hải quan,
các cơ quan nhà nước cho đến các cá nhân... Hàng hóa lưu trữ có thể bao gồm bất kỳ
nguyên liệu, vật liệu đóng gói, linh kiện, hoặc hàng hóa thành phẩm liên quan đến nông
nghiệp, sản xuất, hoặc thương mại....12
Nhà xưởng là tài sản vật chất có sức chứa và quy mô quản lý lớn, có thể là địa điểm
tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình sản xuất, bảo
quản, vận chuyển hàng hóa. Là nơi bố trí máy móc theo một trật tự nhất định và nơi phục
vụ cho quá trình làm việc của người lao động. 13
Ngoài ra còn có công trình giao thông, công trình nông nghiệp và phát triển nông
thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật.14
1.1.3 Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Nhắc đến mua bán bất động sản hình thành trong tương lai ai cũng nghĩ ngay đến
việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng ngoài việc mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai các nhà đầu tư còn mua bán các công trình xây dựng với những ai
có nhu cầu về công trình phục vụ cho việc kinh doanh hoặc nhu cầu sử dụng khác.
Khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định về việc mua
bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, theo đó:
“Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà,
công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình
thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.”
12

Tài liệu, Đề tài Amazon: Hệ thống kho hàng và lợi thế cạnh tranh trong thương mại điện tử,
[truy cập ngày 26/03/2014].
13
Tài liệu, Đề tài tìm hiểu thực trạng trang thiết bị nhà xưởng hàn, [truy cập ngày 26/03/2014].
14
Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ Quản lý chất lượng công trình xây dựng, điều 6.

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 12

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Bất động sản hình thành trong tương lai được xác định gồm có hai loại: Thứ nhất: Chưa
hình thành nhưng có bản thiết kế kỹ thuật, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyện
nằm trong dự án xây dựng nhưng chưa tiến hành khởi công xây dựng; Thứ hai: Đang hình
thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Nhà công trình xây
dựng đang hình thành được hiểu khi thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng
xong phần móng của nhà ở, công trình xây dựng.
So sánh khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với khoản 2 Điều
4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của chính phủ về giao dịch bảo
đảm. Khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định bất động sản
hình thành trong tương lai bao gồm: Bất động sản chưa hình thành hoặc bất động sản
đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Còn khoản 2
Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của chính phủ về giao
dịch bảo đảm quy định bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm cả bất động sản
đã được hình thành nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Như
vậy, ngoài hai dạng bất động sản hình thành trong tương lai đó là: “Bất động sản chưa
hình thành hoặc bất động sản đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
và tiến độ cụ thể” quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì còn có
thêm một dạng bất động sản hình thành trong tương lai là: Bất động sản đã được hình
thành nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quy định trong
giao dịch bảo đảm.
Nếu như thừa nhận bất động sản đã được hình thành nhưng người mua chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quy định trong giao dịch bảo đảm là một dạng của bất

động sản hình thành trong tương lai thì quy định trong giao dịch bảo đảm và Luật Kinh
doanh bất động sản sẽ không còn việc chồng chéo thẩm quyền của hai lĩnh vực khi có vấn
đề tranh chấp phát sinh. Nếu Luật Kinh doanh bất động sản không thừa nhận thì có bị
thiếu một dạng bất động sản đang hình thành trong tương lai hay không, trên thực tế các
giao dịch bảo đảm về bất động động sản đã có loại hình bất động sản hình thành trong
tương lai này rồi. Có phải quy định bên giao dịch bảo đảm đã quy định vượt ngoài phạm
vi của dạng bất động sản hình thành trong tương lai này không, trong khi Luật Kinh
doanh bất động sản đã quy định rõ như vậy. Đây có thể là quy định trên giấy, còn trong
giao dịch bảo đảm khi áp dụng ngoài thực tiễn thì nó có phát sinh thêm nhiều vấn đề mới
cụ thể như dạng bất động sản hình thành trong tương lai đã được hình thành nhưng người
mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mà Luật Kinh doanh bất động sản
chưa quy định hết.
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 13

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Qua đây tác giả xin đưa ra quan điểm về mua bán bất động sản hình thành trong
tương lai như sau:
Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình
xây mà tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành
hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể hoặc đã
được xây dựng xong nhưng chủ đầu tư chưa đăng ký quyền sở hữu.
Như vậy, hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai trong luận văn
chỉ xét đến các loại nhà, công trình xây dựng có thể kinh doanh, mua bán với mục đích
sinh lợi như công trình dân dụng cụ thể nhà ở: Nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở
thương riêng lẻ,...; công trình công nghiệp cụ thể như khu công nghiệp hay nhà xưởng,

nhà máy, kho, bãi..;
Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch bất
động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có
quy định:
“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp
các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.”
Giao dịch bất động sản là việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện
việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở).15 Ngoài ra còn có: “Giao dịch bất
động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản.”16
1.2 Sự cần thiết của pháp luật về việc mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai
Pháp luật là nhân tố quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội, là phương
tiện để nhà nước quản lý các mặt quan trọng trong đời sống và thực hiện các chức năng
của mình. Pháp luật có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước trong việc quản lý,
điều chỉnh và phát triển kinh tế xã hội.

15

Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản, phần III.
16
Luật Kinh doanh bất động sản 2006, điều 4, khoản 4.

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 14

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Chính vì thế, pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai ra đời là
nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và nâng
cao đời sống của các tầng lớp trong xã hội.
Hoạt động của pháp luật về việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở và các công trình xây gắn liền với đất;
từng bước xây dựng đồng bộ kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
* Tầm quan trọng của pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tương lai đối
với nhà nước:
Trong những giai đoạn nhất định, khi được phát triển lành mạnh, pháp luật mua bán
bất động sản hình thành trong tương lai đã tác động, điều tiết các chức năng sử dụng đất
đai, bất động sản có giá trị kinh tế - xã hội thấp, nhường chổ cho chức năng sử dụng có
giá trị kinh tế - văn hóa xã hội cao hơn. Từ đó góp phần giúp cho Nhà nước phân bổ
nguồn vốn, lao động, vật tư một cách hợp lý.
Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phát triển góp phần
từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hóa; giúp cho Nhà
nước quản lý được các tình trạng“kinh doanh ngầm”, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn xã
hội xung quanh hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Từ những chính sách tài chính được Nhà nước sử dụng để tác động vào thị trường
mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, ngoài vai trò là công cụ giúp cho Nhà
nước điều tiết thị trường, các loại thuế đã làm tăng nguồn thu quan trọng cho ngân sách
nhà nước. Đây là vấn đề rất có ý nghĩ trong điều kiện ngân sách nhà nước còn khó khăn
như hiện nay.
Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phát triển là nhân tố
quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống
của các tầng lớp dân cư, giúp nhà nước quản lý điều tiết thị trường và làm cho thị trường

bất động sản trở nên minh bạch hơn.
* Tầm quan trọng của pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tương lai đối
với doanh nghiệp và khách hàng:
Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phát triển giúp cho
chủ đầu tư khơi thông nguồn vốn để thực hiện dự án đang thi công và các dự án sắp triển
khai từ đó đáp ứng được quan hệ cung – cầu; bước đầu giải quyết được nhu cầu về nhà,
công trình xây dựng cho khách hàng khi họ có nhu cầu mà không có khả năng thanh toán
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 15

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
một lần, đảm bảo khách hàng sẽ có nhà, công trình xây dựng trong tương lai khi hai bên
đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ cho nhau; từ đó thúc đẩy hiện đại hóa các đô thị, các
trung tâm kinh tế trong cả nước.
Chính sự vận động của việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai đã đào
tạo và huấn luyện nên những người sản xuất kinh doanh giỏi trong lĩnh vực mua bán bất
động sản, qua những lần mua bán này đã làm chuyên nghiệp hóa đội ngũ doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản – đây là những tác nhân không thể thiếu cho một nền kinh tế
phát triển.
Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phát triển giúp cho
khách hàng tiếp cận được nhà, công trình xây dựng từ giai đoạn hình thành sơ khai (xây
xong phần móng) khách hàng có thể trực tiếp giám sát bất động sản mà mình đã mua cho
đến khi bất động sản đó hoàn thành. Bên cạnh đó, khách hàng còn biết được quyền và
nghĩa vụ của mình trong quá trình chủ đầu tư huy động vốn.
Tóm lại, việc phát triển pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai đã góp phần khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai, bất động sản, nâng cao năng lực cạnh

tranh cho nền kinh tế, đáp ứng được yêu cầu mở cửa thị trường cho đầu tư trực tiếp của
nước ngoài vào lĩnh vực mua bán bất động sản và trên hết pháp luật về mua bán bất động
sản hình thành trong tương lai góp phần tăng khả năng hội nhập của nền kinh tế Việt Nam
với nền kinh tế các nước trong khu vực và trên trường quốc tế.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong Chương 1, tác giả đã phân tích và so sánh làm rõ khái niệm và đối chiếu
những quy định của pháp luật về bất động sản; bất động sản hình thành trong tương lai từ
đó bổ sung khái niệm cụ thể về tài sản hình thành trong tương lai và đưa ra khái niệm về
bất động sản hình thành trong tương lai. Tác giả còn phân tích - so sánh làm rõ được khái
niệm mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, so sánh dạng bất động sản hình
thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản với quy định pháp luật điều
chỉnh giao dịch bảo đảm từ đó bổ sung thêm một dạng bất động sản hình thành trong
tương lai phát sinh trong giao dịch thực tế; mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai không chỉ dừng lại ở việc mua bán nhà ở mà chúng ta ai cũng nghe và biết đến, tác giả
còn nghiên cứu thêm về mua bán các công trình xây dựng hình thành trong tương lai như
nhà xưởng, nhà kho và các công trình khác hiện nay nền kinh tế - thị trường đang rất cần.
Bên cạnh đó phân tích làm rõ khái niệm sàn giao dịch bất động sản.
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 16

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Tác giả khẳng định vị trí quan trọng của pháp luật điều chỉnh về mua bán bất động
sản hình thành trong tương lai góp phần cho Nhà nước quản lý, điều chỉnh, giúp làm cho
thị trường bất động sản minh bạch rõ ràng hơn, tạo nguồn vốn cho thị trường kinh doanh
bất động sản và góp phần giải quyết các nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về công trình xây
dựng hình thành trong tương lai trong giai đoạn hiện nay và hoàn thiện hệ thống pháp luật

Việt Nam.

CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI – THỰC TRẠNG
VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện rõ các quan điểm của Đảng về
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc
thị trường bất động sản, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các
thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động
sản.
Hiện nay có rất nhiều chủ thể mua bán bất động sản hình thành trong tương lai ngoài
Luật Kinh doanh bất động sản quy định về việc mua bán bất động sản hình thành trong
tương lai, nó còn này nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự quy định
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 17

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
chung về điều kiện chủ thể được tham gia vào mối quan hệ dân sự cụ thể là mua bán, việc
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai vật dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; Luật Thương mại quy định chi tiết điều chỉnh về mua bán
hàng hóa; Luật Nhà ở thì quy định về điều kiện chủ thể được mua bán nhà ở tại Việt Nam,
loại nhà nào được đem ra mua bán, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định
về điều kiện của các chủ đầu tư khi tham gia vào việc xây dựng công trình để mua bán;

còn Luật Xây dựng thì quy định về năng lực xây dựng của chủ đầu tư; bên cạnh các luật
điều chỉnh về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai còn có các Nghị định,
Thông tư hướng dẫn thi hành về vấn đề này.
Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều văn bản pháp luật điều
chỉnh nhưng ở mỗi văn bản quy định một ít chưa tập trung vào một văn bản, gây khó khăn
trong việc mua bán đối với các chủ thể tham gia mua bán. Để thuận tiện hơn trong vấn đề
mua bán loại tài sản đặc biệt này tác giả nghiêm cứu để đưa ra những vấn đề cơ bản và
quan trọng trong việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

2.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai
2.2.1 Quy định chung về chủ thể đầu tư mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để có được sản phẩm đem ra
mua bán trên thị trường thì người đầu tiên không thể thiếu đó là chủ đầu tư hay còn gọi là
nhà đầu tư. Họ thấy được các nhu cầu về nhà ở, công trình xây dựng từ thực tiễn với khả
năng kinh doanh vốn có của mình các chủ đầu tư có những chiến lược để mua bán kiếm
lợi nhuận ngoài việc bán nhà, công trình xây dựng đã xây xong chủ đầu tư còn bán nhà,
công trình xây dựng chưa hình thành hoặc đang hình thành trong tương lai để người có
nhu cầu có được nhà và công trình xây dựng trong tương lai gần mà không cần có số tiền
mua quá lớn để thanh toán một lần - đồng thời việc thanh toán đó do hai bên thỏa thuận
trong hợp đồng. Chủ đầu tư vừa kiếm được lợi nhuận vừa đáp ứng kịp thời nhu cầu cần
thiết của xã hội và còn khách hàng thì có được nhà, công trình xây dựng. Vì chủ đầu tư
biết nhu cầu về nhà ở và các công trình xây dựng là nhu cầu cần thiết nhu cầu bắt buộc
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 18

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

phải có trong đời sống và trong quá trình sản xuất kinh doanh. Để tham gia được trong
hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thì các nhà đầu tư cần phải
thỏa mãn điều kiện về chủ thể như phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có
vốn pháp định; đối tượng đầu tư là cá nhân tổ chức trong nước hay nước ngoài họ phải có
năng lực tài chính. Cụ thể như:
Dựa trên những yêu cầu về chủ thể kinh doanh bất động sản nói chung thì chủ thể
kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cũng phải có các điều kiện sau đây:
Chủ thể mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải có năng lực pháp luật
và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật dân sự. Tại Điều 14 Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định năng lực pháp luật dân sự của cá nhân: Là khả năng của cá nhân có quyền
dân sự và nghĩa vụ dân sự; mọi cá nhân điều có năng lực pháp luật dân sự như nhau; có từ
khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân
là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự
quy định tại Điều 17 Bộ Luật Dân sự năm 2005. Vì bất động sản hình thành trong tương
lai là loại tài sản đặc biệt, trong khi giao dịch các chủ thể tham gia phải thỏa mãn các điều
kiện về năng lực pháp lý.
Bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp lý và năng lực hành vi thì cá nhân tổ
chức mua bán bất động sản phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện về thành lập doanh nghiệp, có vốn pháp
định, phải đăng ký kinh doanh, cụ thể:
Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã. Cá nhân, tổ chức
muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cụ thể
là hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thì phải có tư cách pháp
nhân:
Theo định tại Điều 84 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định một tổ chức được công
nhận là pháp nhân khi đủ các điều kiện như: Được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức
chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản
đó; nhân danh chính mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập.

Theo Luật Doanh nghiệp thì công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty
hợp danh là doanh nghiệp có tư cách pháp nhân còn doanh nghiệp tư nhân thì không có tư
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 19

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
cách pháp nhân. Về cơ bản việc có tư cách pháp nhân sẽ tách bạch tài sản của chủ sở hữu
doanh nghiệp với pháp nhân là doanh nghiệp đó còn doanh nghiệp không có tư cách pháp
nhân thì không có sự tách bạch này. Vì vậy doanh nghiệp có tư cách pháp nhân chỉ chịu
trách nhiệm hữu hạn còn doanh nghiệp không có tư cách pháp nhân thì phải chịu trách
nhiệm vô hạn. Có nghĩa khi doanh nghiệp phá sản thì chủ sở hữu chỉ chịu trách nhiệm
giới hạn với phần vốn mà mình bỏ vào doanh nghiệp. Còn đối với doanh nghiệp tư nhân
ngoài khoản tiền đầu tư kinh doanh thì chủ sở hữu còn phải chịu trách nhiệm bằng toàn bộ
tài sản mình có. Doanh nghiệp tư nhân không phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp mà
chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân của chủ doanh nghiệp đó là một lợi thế nhưng đổi lại
thì nhiều rủi ro hơn.
Thứ hai, chủ thể khi tham gia hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong
tương lai phải có vốn pháp định. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất
động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam.
Vốn pháp định của doanh nghiệp là 6 tỷ đồng sẽ phù hợp với thời điểm khi Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực nhưng so với tình hình kinh tế hiện nay
thì 6 tỷ đồng là con số không phù hợp. Một số ý kiến cho rằng nên nâng mức vốn pháp
định không được thấp hơn 50 tỷ đồng.17 Con số 50 tỷ đồng này nó gấp hơn 8 lần con số 6
tỷ đồng được quy định trong Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, tác giả
đồng tình với việc năng vốn pháp định lên không thấp hơn 50 tỷ đồng thì mới phù hợp với
thực tế, vốn pháp định 6 tỷ đồng đối với mức quy định này chưa đảm bảo được khả năng
tài chính của chủ đầu tư vì khi doanh nghiệp bắt tay vào thực hiện một dự án cụ thể thì
cũng cần có vốn sở hữu 15% hoặc 20% mức vốn đầu tư cho dự án được quy định tại
khoản 1 Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nếu quy định doanh
nghiệp chỉ có đúng mức vốn 6 tỷ đồng thì không đáp ứng được mức vốn sở hữu 15% hay
20% này.

17

Anh thư, Đời sống và pháp luật, Việt kiều được kinh doanh địa ốc như người trong nước,
[truy cập ngày 04/03/2014].

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 20

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng