Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam

Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản
ở Việt Nam

Trần Ngọc Tú

Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50
Ngƣời hƣớng dẫn: TS. Nguyễn Thúy Hiền
Năm bảo vệ: 2007

Abstract: Trình bày cơ sở lý luận, các tiền đề về kinh tế xã hội (KTXH) cho việc
thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) của Việt Nam trong điều kiện
duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Phân tích, đánh giá pháp luật về ĐKBĐS tại
Việt Nam qua các thời kỳ cũng nhƣ nêu lên thực trạng về tính thống nhất của pháp
luật về ĐKBĐS hiện hành. So sánh pháp luật và thực trạng hoạt động ĐKBĐS của
một số quốc gia có điều kiện KTXH gần gũi với Việt Nam, qua đó rút ra những kinh
nghiệm bổ ích. Kiến nghị một số phƣơng hƣớng và giải pháp nhƣ: cần ban hành một
đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công tác ĐKBĐS theo một
tiêu chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt; tách bạch hoạt động ĐKBĐS với hoạt
động quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của BĐS, đồng thời xây dựng cơ chế phối
hợp, trao đổi thông tin giữa những cơ quan thực hiện chức năng này; hình thành một
hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại BĐS do một cơ quan
quản lý để đáp ứng yêu cầu và phát triển của thị trƣờng BĐS; hạn chế sự can thiệp của
các cơ quan hành chính vào thủ tục xác lập quyền dân sự về BĐS của ngƣời dân nhằm
thống nhất pháp luật về ĐKBĐS tại Việt Nam.

Keywords: Bất động sản; Luật kinh tế; Pháp luật Việt Nam; Đăng ký bất động sản

Content
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài

Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản đƣợc trình lên các cơ quan chức năng
và đƣa ra công luận. Nội dung đổi mới chính của dự thảo này là việc quy định gộp hai loại
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
(gọi là sổ hồng) vào làm một Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi là giấy xanh). Đồng thời,
có một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục những bất cập
hiện tại.
Tuy nhiên, ngay sau đó dự thảo Luật đã vấp phải những ý kiến phản đối rất quyết liệt.
Nhƣ Công văn số 1119/BXD-QLN của Bộ Xây dựng do Thứ trƣởng Tống Văn Nga ký, trong
đó có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là không phù hợp với thực tế, trái với các

2
quy định của pháp luật hiện hành và gây ra nhiều phức tạp". Tiếp đó, qua nhiều phiên họp của
Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội, các ý kiến vẫn không đồng tình với nội dung trên của dự thảo.
Nhất là quan điểm của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội rất khác với quan điểm của Chính phủ.
Vì vậy, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đã đề nghị và đƣợc
Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật ra khỏi chƣơng trình xây dựng luật
để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ những vấn đề đặt ra trong lý luận và thực tiễn.
Nhƣ vậy, việc đổi mới tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản tại nƣớc ta vẫn đang là
vấn đề thời sự và bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ về cơ sở lý luận và thực tiễn.
Về cơ sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần thiết nhằm đảm
bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản. Thông qua
công tác đăng ký, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác định đƣợc hiện trạng (vị trí, kết cấu,
đặc điểm), cũng nhƣ quản lý đƣợc các biến động về mặt pháp lý của bất động sản. Đăng ký
bất động sản là cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nƣớc thực hiện nhiệm vụ quản lý bất
động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản. Thông qua hệ thống đăng ký bất động
sản, các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản đƣợc công khai, minh bạch. Với việc thông tin
trong sổ đăng ký về bất động sản đƣợc công khai thì công chúng dễ dàng tìm hiểu và biết đầy
đủ, chính xác thông tin về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc

tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để
xác định thứ tự ƣu tiên giữa các bên có quyền trong trƣờng hợp bất động sản là đối tƣợng của
nhiều giao dịch trên thị trƣờng bất động sản.
Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản chƣa đầy đủ,
toàn diện, trong khi các quy định chƣa rõ ràng, đồng bộ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 48
Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất "phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động
sản" nhƣng hiện chƣa có Luật Đăng ký bất động sản, do vậy mới chỉ có quy định về đăng ký
đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005, đăng ký
quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của
Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây
dựng. Nhìn chung, các quy định về đăng ký chƣa bao quát hết những vấn đề cần thiết, chƣa
bảo đảm các thông tin pháp lý phục vụ cho các loại bất động sản khi tham gia vào thị trƣờng.
Trong khi đó, các tài sản gắn liền với đất khác hiện vẫn chƣa có quy định về đăng ký.
Tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều vướng mắc, cụ thể như: các cơ
quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành
chính, hoạt động đăng ký bất động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo
Nghị định số 60/NĐ-CP mới đạt khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa được tổ chức
đăng ký trên thực tế (công trình xây dựng…).
Về mặt lý luận: Bổ sung và làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến việc thống nhất
pháp luật về đăng ký bất động sản. Hiện nay, trong nền khoa học pháp lý của chúng ta còn
tồn tại không ít khoảng trống, cũng như những vấn đề chưa rõ ràng về đăng ký và giao dịch

3
liên quan đến bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Liên quan đến việc thống
nhất pháp luật đăng ký bất động sản, còn tồn tại một số vấn đề cần được làm rõ như: Các
nguyên tắc về đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; các tiền đề kinh tế xã
hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Bên cạnh đó, trong điều kiện chúng
ta thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cần phân tích so sánh giữa chế độ

đăng ký bất động sản Việt Nam với các quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với
đất đai.
Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động
sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về mặt lý luận các mâu thuẫn và bất cập trong
pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, đồng thời từ yêu cầu của thực tiễn cố gắng làm
rõ được sự cần thiết và tính tất yếu của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở
Việt Nam, góp phần tạo ra khung pháp luật chặt chẽ, ổn định và khoa học để điều chỉnh một
cách hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về đăng k‎ý bất động sản là vấn đề đã và đang đƣợc nhiều nhà nghiên cứu quan
tâm ở những giác độ khác nhau. Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung
quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam có thể kể đến nhƣ sau: "Cơ sở lý luận
và thực tiễn của chế độ đăng ký bất động sản tại Việt Nam", đề tài khoa học của Bộ Tƣ pháp
năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng ký bất động sản, thực
tiễn và phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Kim Hiền, năm
2001
Ngoài ra, có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực
đăng ký bất động sản nhƣ: "Quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng giải pháp", Luận văn
thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Dung, năm 1998; "Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo qui định của pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị
Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Luận
văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm 2004.
Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đến nay đã có nhiều vấn đề chƣa cập nhật với
thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật trong thời gian qua, đồng thời chƣa có đề tài mang
tính trực tiếp và chuyên sâu nhằm đƣa ra cơ sở lý luận cũng nhƣ thực tiễn để tìm kiếm giải
pháp thống nhất toàn bộ pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong một chỉnh thể.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích:
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, l‎ý luận và thực tiễn của

việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt Nam trên quan điểm hài
hòa các điều kiện về kinh tế - xã hội và xu hƣớng hội nhập.
Nhiệm vụ:
Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài đƣợc xác định là:
Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận, các tiền đề kinh tế - xã hội cho việc thống nhất

4
pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai.
Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam qua các thời kỳ,
cũng nhƣ thực trạng về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành.
Thứ ba, so sánh pháp luật và thực trạng hoạt động đăng ký bất động sản của một số quốc
gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đó đúc rút những kinh nghiệm bổ
ích làm cơ sở để đƣa ra các giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản nƣớc ta,
bảo đảm tính hội nhập quốc tế.
Thứ tư, kiến nghị phƣơng hƣớng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động
sản của Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Với mục đích và nội dung nghiên cứu khá rộng, tổng quát của đề tài, trong giới hạn về
quy mô và thời gian cho phép của một luận văn thạc sĩ luật học, ngƣời nghiên cứu chỉ tập trung
nghiên cứu các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa
Mác - Lênin và các phƣơng pháp nghiên cứu sau đây:
- Phƣơng pháp duy vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu trên cơ sở quá trình hình thành, phát
triển của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam.
- Phƣơng pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây là các phƣơng pháp quan trọng và đƣợc
sử dụng chủ yếu trong quá trình thực hiện luận văn.
- Phƣơng pháp nghiên cứu thực tiễn: Sƣu tầm và phân tích các vụ việc thực tiễn có liên
quan để làm rõ thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản.

6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn
Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động sản trên một bình diện
rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản trong một mô hình pháp
lý mới. Những đóng góp khoa học của luận văn đƣợc thể hiện ở những nội dung sau:
Phân tích và làm rõ đƣợc sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng ký‎ bất động sản.
Phân tích đƣợc thực trạng hiện nay về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động
sản.
Phân tích đƣợc cơ sở lý luận cũng nhƣ tiền đề kinh tế - xã hội của việc thống nhất pháp
luật về đăng k‎ý bất động sản Việt Nam.
Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số
nƣớc trên thế giới.
Kiến nghị phƣơng hƣớng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật đăng ký bất
động sản trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và xu hƣớng phát
triển chung của pháp luật quốc tế.

5
Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham khảo hữu ích cho việc
nghiên cứu lý luận, học tập và giảng dạy khoa học pháp lý về đăng ký bất động sản. Ngoài ra,
những quan điểm và kiến nghị của luận văn còn có ý nghĩa thiết thực trong quá trình hoàn
thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, cụ thể là việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm
3 chƣơng:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất
động sản Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam.
Chương 3: Phƣơng hƣớng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản
Việt Nam.

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN
CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1.1. Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Căn cứ vào tính chất không di dời đƣợc của tài sản, pháp luật có sự phân chia tài sản
thành động sản và bất động sản. Đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất.
Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền đối vật và
quyền đối nhân nhƣ một số nƣớc trên thế giới. Song, nếu hiểu quyền đối vật nhƣ trong khoa
học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật đối với bất động sản nhƣ sau:
quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố,
quyền thế chấp và một số quyền khác.
1.1.2. Đăng ký bất động sản
Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản đƣợc hình thành trên cơ sở hệ thống đăng ký
Torrens.
Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã đƣợc pháp luật đề cập ngay khi
nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa mới đƣợc thành lập. Cho đến thời kỳ đổi mới, trƣớc yêu
cầu thực tiễn về sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản, hệ thống pháp luật về
bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng mới dần hình thành và liên tục
đƣợc bổ sung hoàn thiện. Tuy nhiên, những nội dung về đăng ký bất động sản trong pháp
luật vẫn có xu hƣớng nhằm mục đích chính là thực hiện chức năng quản lý Nhà nƣớc đối
với bất động sản.
Trong quy định của pháp luật hiện nay, thuật ngữ "đăng ký bất động sản" chƣa đƣợc sử
dụng.

6
1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản
Hệ thống đăng ký để xác lập quyền. Trong hệ thống này, chính việc đăng ký, chứ không
phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, tạo ra quyền. Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều
kiện cần cho việc xác lập quyền. Còn việc đăng ký là điều kiện đủ, thiết lập một bằng chứng

về sự tồn tại của quyền.
Hệ thống đăng ký để đối kháng với ngƣời thứ ba. Hệ thống đăng ký này dựa trên ba
nguyên tắc: Giao dịch đƣợc đăng ký thì coi nhƣ đƣợc mọi ngƣời nhận biết; Giao dịch không
đăng ký thì coi nhƣ không ai biết; Các suy đoán này là không thể đảo ngƣợc.
1.2. Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật
Những nguyên tắc mang tính lý luận về thống nhất pháp luật sẽ là cơ sở khoa học để
nghiên cứu các giải pháp cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt
Nam.
Hiệu quả điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản phụ thuộc vào chất lƣợng của bản thân
hệ thống pháp luật. Các quan hệ xã hội ở các lĩnh vực khác nhau thì mang nhiều đặc thù
riêng và đòi hỏi pháp luật phải có phƣơng pháp, quy phạm pháp luật điều chỉnh tƣơng ứng
và phù hợp. Pháp luật phải xuất phát từ tính chất của các quan hệ xã hội vốn có mối liên
hệ nội tại thống nhất để rồi bản thân nó cũng là một hệ thống thống nhất.
Để chỉ rõ tính thống nhất của pháp luật, Ph.Ăngghen đã viết "Pháp luật không những
phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và không chỉ là sự biểu thị điều kiện chung đó
mà còn phải là một sự biểu thị nhất quán từ bên trong để không tự phủ nhận mình bởi
những mâu thuẫn nội tại".
Một nguyên tắc quan trọng trong việc áp dụng thống nhất pháp luật là nguyên tắc pháp
lý "ƣu tiên áp dụng luật chuyên ngành" nghĩa là cái riêng (quy định chuyên ngành) bao
giờ cũng đƣợc áp dụng trƣớc và chỉ áp dụng cái chung khi cái riêng không có hoặc không
đầy đủ. So sánh với những quy định pháp luật về đăng ký bất động sản hiện nay
1.3. Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản
1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển của hệ thống pháp luật
về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập
Trong bối cảnh quốc tế hiện nay, hầu hết các nƣớc đều thừa nhận nền kinh tế thị
trƣờng nhƣ một quy luật tất yếu và Việt Nam không nằm ngoài quy luật này. Ở hầu hết
các nƣớc trên thế giới, bất động sản đƣợc coi là một kênh huy động vốn, thông qua việc
huy động vốn, bất động sản đƣợc đƣa vào khai thác và sử dụng một cách có hiệu quả, phát
huy đƣợc giá trị kinh tế của mình. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu và những ngƣời có quyền sử
dụng hợp pháp bất động sản không có đƣợc sự ghi nhận và xác định hợp pháp các quyền

năng đối với bất động sản thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, ghi nhận trong sổ sách
thì sẽ làm cản trở việc tiếp cận tín dụng.
Bằng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, Nhà nƣớc tác động vào thị trƣờng,
hƣớng dẫn thị trƣờng, một cách trực tiếp có hiệu quả theo hƣớng hạn chế sự lòng vòng,

7
thúc đẩy hạch toán kinh tế, giảm bớt chi phí, giảm giá thành trong hoạt động kinh doanh bất
động sản.
1.3.2. Chính sách pháp luật- cơ sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất
động sản
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định một trong
những mục tiêu tổng quát của Chiến lược 10 năm (2001-2010) là "thể chế kinh tế thị trƣờng
định hƣớng xã hội chủ nghĩa đƣợc hình thành về cơ bản". Để thực hiện mục tiêu này, một
trong những nhiệm vụ quan trọng là phải "hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản,
bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bƣớc mở thị trƣờng bất động
sản cho ngƣời Việt Nam ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ".
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X một lần nữa đã chỉ ra: "Phát triển thị
trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất;
bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực
sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh
so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa quản lý tốt thị
trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp
về kinh doanh bất động sản".
1.4. Pháp luật đăng ký bất động sản trong lịch sử
1.4.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến
- Pháp luật đăng ký bất động sản thời Lê (thế kỷ XV đến thế kỷ XVIII).
- Pháp luật dân sự thời Nguyễn (từ năm 1802 đến năm 1945).
1.4.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc
1.4.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003
- Giai đoạn 1945- 1975.

- Giai đoạn 1975- 1986.
- Giai đoạn 1986 đến trƣớc 2003.
Đất đai đã đƣợc thừa nhận nhƣ một loại hàng hóa đặc biệt, ngƣời sử dụng đất đã đƣợc
pháp luật ghi nhận và bảo vệ các quyền năng. Nhƣng ngay cả khi có Luật Đất đai năm 1993,
nƣớc ta vẫn chƣa có một hệ thống các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản. Các quy
định về đăng ký bất động sản (đất đai) chƣa đƣợc hệ thống hóa, chỉ tồn tại nhƣ một phần của
pháp luật đất đai và là một trong những công cụ để Nhà nƣớc thực hiện chức năng quản lý của
mình.
1.5. Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nƣớc trên thế giới
1.5.1. Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản
Hệ thống đăng ký bất động sản ở Nhật Bản đƣợc xây dựng nhằm công khai hóa các thông
tin về bất động sản và những thay đổi các vật quyền đối với bất động sản đó. Nhật Bản có các
Trạm đăng ký đƣợc đặt tại khoảng 800 địa điểm trên cả nƣớc và có khoảng 10.000 công chức
nhà nƣớc làm công tác đăng ký.

8
1.5.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, việc đăng ký đƣợc thực hiện tại các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án
cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký nơi có bất động sản. Hoạt động đăng ký đƣợc thực hiện
bởi các công chức quản lý hành chính, thƣ ký trƣởng hoặc thƣ ký cao cấp làm việc trong các
Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện và các Văn phòng đăng ký do Chánh án
Tòa án cấp huyện và Trƣởng chi nhánh Tòa án cấp huyện cử ra.
1.5.3. Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada
Việc thành lập và tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở Ontario thuộc thẩm
quyền của Bộ trƣởng về vấn đề ngƣời tiêu dùng và dịch vụ kinh doanh. Bộ trƣởng có quyền
quyết định số lƣợng Văn phòng đăng ký trong phạm vi tỉnh và tên gọi của mỗi Văn phòng
đăng ký; có thể quyết định việc sáp nhập hoặc chia tách các Văn phòng đăng ký.
1.5.4. Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh
Luật về đăng ký đất năm 1988 quy định các trƣờng hợp đăng ký bắt buộc. Trƣớc đó, có
tình trạng nhiều ngƣời chiếm hữu và sử dụng đất thực tế nhƣng chƣa hề đăng ký quyền của

mình đối với đất.
1.5.5. Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động sản các nƣớc trên
Ở các nƣớc theo nền kinh tế thị trƣờng, vấn đề đăng ký bất động sản chủ yếu là nhằm
công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trƣờng bất
động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản.
Nhiều nƣớc đã chuyển từ quá trình đăng ký chứng thƣ sang đăng ký các quyền. Cho đến,
nay hầu hết các nƣớc đều thực hiện việc đăng ký quyền đối với bất động sản.
Pháp luật đăng ký bất động sản của hầu hết các nƣớc cũng đều quy định về việc đăng ký
hiện trạng bất động sản, trong đó có các quy định rất cụ thể về các quy tắc mô tả chi tiết, rõ
ràng và chính xác hiện trạng bất động sản trong Sổ đăng ký.

Chương 2
THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành
Pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam phân chia thành những quy định riêng theo
từng đối tƣợng bất động sản nhƣ: nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng.
2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai
Xuất phát từ chế độ Nhà nƣớc thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, Luật Đất
đai năm 2003 đã không đƣa ra khái niệm "đăng ký đất đai" nhƣ các quy định của pháp luật
trƣớc đó mà chỉ có khái niệm "đăng ký quyền sử dụng đất". Tuy nhiên, dƣới góc độ khoa học
pháp lý thì hoạt động đăng ký đất đai đƣợc hiểu bao gồm đăng ký hiện trạng đất đai và đăng
ký quyền sử dụng đất. Trong đó, đăng ký hiện trạng đất đai là một trong những nội dung quản
lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003.

9
Theo quy định hiện hành, thì đăng ký lần đầu về hiện trạng đất đƣợc thực hiện đồng thời
với đăng ký để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là chứng thƣ pháp lý của nhà nƣớc nhằm ghi nhận quyền của ngƣời sử dụng đất.
2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng

Theo Điều 48 Luật Đất đai, công trình xây dựng chỉ đƣợc "ghi nhận" trên Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó, xét về bản chất, việc "ghi nhận" không đồng nghĩa với
việc Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu.
Đến Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thì công trình xây dựng đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Khác
với Nghị định 60/CP là Nghị định 95/CP không đề cập đến quyền sử dụng đất ở.
Luật Nhà ở đƣợc Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 lại quay trở
lại mô hình đăng ký quyền sở hữu nhà ở "hai trong một".
Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6/9/2006 hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở
đã chính thức bãi bỏ các quy định các nội dung liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhƣ vậy, theo quy định hiện hành thì chủ sở hữu nhà ở có
thể đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nhƣng với chủ sở
hữu công trình xây dựng thì chỉ có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, còn quyền sử
dụng đất mà công trình xây dựng nằm trên vẫn theo quy định pháp luật về đất đai.
2.1.3. Pháp luật về đăng lý quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng
Mặc dù Luật quy định cho chủ rừng có nhiều quyền năng nhƣ chuyển nhƣợng, thừa kế,
thế chấp, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng nhƣng lại không quy định cụ thể về việc đăng ký các quyền tài sản trên. Tại Điều 31 chỉ
nêu "Việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng rừng phải tiến hành đồng thời
với đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về bảo vệ
và phát triển rừng. Việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được thực hiện
theo quy định về đăng ký tài sản của pháp luật dân sự".
2.2. Tính thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản việt nam
Các quy định pháp luật trên có mối liên hệ không đƣợc xác định rõ ràng, tồn tại ở các cấp
độ hiệu lực khác nhau với những mục đích pháp lý không thống nhất.
2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản
Do chƣa có một đạo luật chung về đăng ký bất động sản nên các quy định pháp luật về
vấn đề này đƣợc đƣa vào những đạo luật, văn bản riêng biệt, điều chỉnh hoạt động quản lý,

xác lập quyền và giao dịch đối với từng loại bất động sản (nhà, đất, các công trình xây dựng
khác…). Sự phân tán của quy định pháp luật về đăng ký bất động sản đã dẫn đến sự chồng
chéo, không thống nhất.
Khi tham gia thị trƣờng về bất động sản, công trình xây dựng, nhà ở và đất thƣờng có mối
quan hệ mật thiết nhƣng quy định hiện hành đã tách biệt thậm chí thành 3 loại BĐS này theo

10
3 cơ chế quản lý, 3 cơ chế đăng ký, 3 hệ thống pháp luật điều chỉnh theo 3 trình tự, thủ tục
đăng ký.
Không chỉ thiếu thống nhất, quy định về đăng ký bất động sản cũng chƣa đầy đủ. Ví dụ
nhƣ trƣờng hợp bất động sản đã bị hạn chế quyền sử dụng do việc xác lập quyền địa dịch theo
thỏa thuận. Nhƣng thỏa thuận đó không đƣợc ghi nhận, đƣa vào "lý lịch" của bất động sản nên
chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản thƣờng không chấp nhận những hạn chế đó, dẫn đến
tranh chấp.
2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản:
Đặc điểm nổi bật của hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở nƣớc ta là sự phân tán
của cơ quan đăng ký. Đặc điểm này phù hợp với tƣ duy coi đăng ký bất động sản là một nội
dung của hoạt động quản lý nhà nƣớc đối với bất động sản, đồng nhất hoạt động đăng ký bất
động sản với việc Nhà nƣớc công nhận quyền về bất động sản.
2.3. Ảnh hƣởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất động sản trong thực tiễn
2.3.1. Công tác đăng ký bất động sản
Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất rất chậm, trong khi đây là đối tƣợng chủ yếu của giao dịch trên thị trƣờng bất động
sản.
Ba năm sau khi Luật Đất đai ra đời, Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006 đã nối lại việc
cấp "sổ hồng". Giải pháp đƣa ra đối với những "sổ đỏ" theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP là
nếu nhà đất đã có "sổ đỏ" thì đƣợc cấp thêm một "sổ hồng" (Nghị định 90/2006/NĐ-CP),
hoặc ngƣời dân có thể chuyển từ "sổ đỏ" sang "sổ hồng" để có một giấy duy nhất. Đứng dƣới
góc độ hành chính, chỉ chƣa đến 3 năm đƣợc cấp, một số "sổ đỏ" đã bị lỗi thời. Tính riêng ở
Thành phố Hồ Chí Minh đã có hơn 100.000 căn nhà vƣớng vào trƣờng hợp này. Nếu chỉ lấy

mức bình quân mỗi trƣờng hợp xin cấp "sổ hồng", chủ nhà phải bỏ ra 500.000 đồng (chủ yếu
là tiền đo vẽ), thì với hơn 100.000 căn nhà, hàng chục tỷ đồng của dân bị lãng phí.
Những nội dung quy định về hoạt động đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng
trồng là rừng sản xuất theo Luật Bảo vệ và phát triển rừng hầu nhƣ chƣa triển khai trong thực
tế. Thời gian qua, việc ghi nhận, quản lý các thông tin về rừng chủ yếu do lực lƣợng kiểm lâm
thực hiện với những nội dung mang nặng tính kỹ thuật nhằm phục vụ công tác quản lý, bảo
vệ, phát triển và sử dụng rừng.
Hiện nay đang có sự chênh lệch giữa thực tế hoạt động của thị trƣờng bất động sản và
hoạt động đăng ký giao dịch về bất động sản. Tồn tại một số lƣợng không nhỏ các giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất không đƣợc đăng ký (bao gồm
cả các trƣờng hợp có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn).
2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản
Việc tìm hiểu, cung cấp thông tin thông qua trình tự, thủ tục luật định không nhiều.
Ngay bản thân các cơ quan quản lý và tƣ pháp trong hoạt động đăng ký nhà đất cũng
thiếu sự phối hợp về cung cấp thông tin.

11
2.3.3. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản
Các tranh chấp về bất động sản ngày càng phức tạp, thời gian giải quyết các vụ việc luôn
kéo dài. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là hệ thống pháp luật về đăng
ký bất động sản không thống nhất, dẫn đến việc thực thi gặp nhiều vƣớng mắc, sai sót.
Một trong những khó khăn của Tòa án khi giải quyết các vụ tranh chấp bất động sản là
việc tìm kiếm, xác minh chứng cứ. Về phía các đƣơng sự, trong nhiều trƣờng hợp không có
chứng cứ. Về phía các cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức xã hội thì chậm cung cấp thông tin, chứng
cứ, thậm chí có những trƣờng hợp đùn đẩy trách nhiệm; một số trƣờng hợp các cơ quan nhà
nƣớc trả lời không chính xác, không đầy đủ, ảnh hƣởng đến công tác xét xử của Tòa án.
Chương 3
PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT
PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1. Yêu cầu lý luận và thực tiễn đối với việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động

sản ở Việt Nam
Việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản cần đạt đƣợc những yêu cầu về lý luận
và thực tiễn cơ bản sau đây:
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ, tính khả
thi của các quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật
Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Đây là mục tiêu hết sức quan trọng bởi vì nhƣ đã
phân tích ở trên, pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản quy định tản mạn tại nhiều
văn bản với sự chia cắt về thẩm quyền đăng ký và sự không thống nhất trong quy trình
đăng ký.
Thứ hai, xây dựng cơ chế quản lý nhà nƣớc về đăng ký bất động sản, mô hình cơ quan
đăng ký và xây dựng trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, khoa học nhằm đảm
bảo hoạt động đăng ký đƣợc thông suốt, nhanh chóng và tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ
chức.
Thứ ba, các quy định về đăng ký bất động sản phải nhằm góp phần đảm bảo sự an
toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản; góp phần bảo vệ quyền,
lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên
quan.
Thứ tƣ, pháp luật về đăng ký bất động sản phải đáp ứng mục tiêu có đầy đủ thông tin về
bất động sản để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
Thứ năm, tạo điều kiện để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất
động sản; lập lại trật tự quản lý các giao dịch về bất động sản, tránh tình trạng giao dịch
ngầm, vì cơ quan nhà nƣớc có đƣợc những thông tin quan trọng giúp cho việc hoạch định
chính sách quản lý và phát triển thị trƣờng bất động sản. Đồng thời, thực hiện đổi mới về quản
lý nhà nƣớc và cơ quan đăng ký theo các yêu cầu của cải cách hành chính.

12
Thứ sáu, khắc phục tình trạng pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán, thiếu
thống nhất, không đồng bộ và nhiều Luật cùng điều chỉnh về một vấn đề. Từ đó, góp phần
hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản của nƣớc ta.
3.2. Phƣơng hƣớng và giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam

3.2.1. Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công
tác đăng ký bất động sản
Đạo luật chung trong lĩnh vực đăng ký bất động sản có phạm vi điều chỉnh gồm đăng ký
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ngay từ khâu đăng ký ban đầu đến
đăng ký các biến động theo một quy trình, thủ tục đăng ký phù hợp. Những văn bản pháp luật
chuyên ngành chỉ quy định những điểm đặc thù trong việc đăng ký một số loại bất động sản.
3.2.2. Thống nhất cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản
Hiện nay, nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về đăng ký bất động sản bị phân tán do pháp luật
quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý
luôn việc đăng ký từng loại bất động sản tƣơng ứng.
3.2.3. Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động quản lý về mặt hiện
trạng, kỹ thuật của bất động sản, đồng thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin
giữa những cơ quan thực hiện chức năng này.
Đối với những vấn đề về đăng ký đất đai và các tài sản gắn liền với đất mang tính kỹ
thuật hoặc liên quan đến quản lý hành chính nhà nƣớc, thì do các luật chuyên ngành tƣơng
ứng quy định và điều chỉnh.
3.2.4. Hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất
động sản và do một cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị
trường bất động sản
Chỉ cần thống nhất các quy định về đăng ký các quyền, giao dịch liên quan đến bất động
sản và mối quan hệ giữa cơ quan đăng ký bất động sản với các cơ quan quản lý nhà nƣớc
chuyên ngành khác (cơ quan nắm giữ thông tin về hiện trạng bất động sản), thì vẫn bảo đảm
tính khả thi và những yêu cầu đặt ra trong quản lý nhà nƣớc, đồng thời hạn chế sự trùng chéo,
xáo trộn hệ thống pháp luật.
3.2.5. Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ tục xác lập quyền dân sự
về bất động sản của người dân
Việc cơ quan hành chính đứng ra trực tiếp giải quyết thủ tục đăng ký bất động sản, công
nhận quyền dân sự về bất động sản của ngƣời dân là không thực sự cần thiết và trong nhiều
trƣờng hợp còn có tác động tiêu cực đối với cả phía Nhà nƣớc và ngƣời dân. Ví dụ, trong
trƣờng hợp Nhà nƣớc (đại diện là các cơ quan hành chính) đã đứng ra xác nhận quyền dân sự

đối với bất động sản cho một ngƣời, nhƣng quyền đó lại bị bác bỏ bởi Tòa án sau đó, thì những
thiệt hại mà ngƣời thứ ba phải gánh chịu do việc xác lập quyền không đúng sẽ do ai bồi
thƣờng?
3.2.6. Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo một tiêu chí duy nhất là thẩm
quyền theo địa hạt

13
Việc xây dựng mô hình cơ quan đăng ký bất động sản cần đƣợc phân tích, xem xét ở mức
độ tập trung hóa thẩm quyền đăng ký bất động sản: đăng ký tập trung các quyền, giao dịch
liên quan đến bất động sản trên cơ sở tách biệt với các hoạt động đăng ký mang tính kỹ thuật
liên quan đến bất động sản đó.
Cơ quan đăng ký bất động sản sẽ thực hiện việc ghi nhận về chế độ pháp lý của bất động
sản một cách tập trung, thống nhất đối với mọi bất động sản. Còn việc ghi nhận mang tính kỹ
thuật về hiện trạng của từng loại bất động sản sẽ do các cơ quan quản lý chuyên ngành thực
hiện nhằm phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc đối với loại bất động sản đó.

KẾT LUẬN
1. Quá trình nghiên cứu và phân tích đã cho thấy bản chất của việc đăng ký bất động sản
là thống nhất. Đó là sự gắn kết chặt chẽ giữa hai hoạt động đăng ký hiện trạng và đăng ký các
quyền với chung một mục đích xác lập hiện trạng, lý lịch bất động sản và công khai hóa các
thông tin phục vụ cho thị trƣờng bất động sản.
2. Việc phân chia các quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác ở nhiều văn bản khác
nhau, điều chỉnh những loại bất động sản khác nhau, theo những nguyên tắc khác nhau đã tạo
ra những mâu thuẫn, bất cập và thiếu thống nhất trong bản thân hệ thống. Đó là nguyên nhân
cơ bản dẫn đến những khó khăn và lúng túng trong quá trình thực thi, làm giảm hiệu quả điều
chỉnh của pháp luật.
Sự thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản còn tạo ra một môi trƣờng
pháp lý thiếu minh bạch, hạn chế sự phát triển của các giao dịch, kìm hãm thị trƣờng chính
thức dẫn đến ngƣời dân lựa chọn các giao dịch ngầm mang nhiều rủi ro.
Thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản đòi hỏi phải có những giải pháp giải

quyết một cách phù hợp và triệt để những mâu thuẫn về mặt lý luận cũng nhƣ thực tiễn nhằm
tạo ra một hệ thống thống nhất, hiệu quả cao. Đây cũng là yêu cầu khách quan đối với pháp
luật Việt Nam trong quá trình hội nhập quốc tế và tự do hóa thƣơng mại.
3. Trƣớc thực tế phát triển ở Việt Nam, những cơ hội và thách thức khi gia nhập Tổ chức
Thƣơng mại Thế giới (WTO), trên cơ sở khoa học lý luận về đăng ký bất động sản và những
kinh nghiệm lập pháp tiếp thu đƣợc từ nhiều quốc gia, giải pháp để thống nhất pháp luật về
đăng ký bất động sản phải đáp ứng đƣợc những yêu cầu đặt ra từ lý luận và thực tiễn.
Cần xóa bỏ sự phân chia pháp luật về đăng ký bất động sản theo các loại bất động sản,
nằm ở các văn bản chuyên ngành khác nhau. Xây dựng một đạo luật về đăng ký bất động sản
thống nhất, trên cơ sở những nguyên tắc chung về đăng ký. Từ đó thống nhất về cơ quan đăng
ký, thẩm quyền đăng ký, thủ tục đăng ký, hồ sơ lƣu giữ, cung cấp thông tin… Các văn bản
pháp luật chuyên ngành chỉ điều chỉnh những nội dung mang tính đặc thù, đăng ký lần đầu
của từng loại bất động sản tƣơng ứng. Việc đăng ký các giao dịch sau này sẽ do Luật Đăng ký
bất động sản điều chỉnh.
Bên cạnh đó, cần thay đổi quan điểm về quản lý hoạt động đăng ký bất động sản, hạn chế sự
can thiệp của cơ quan hành chính nhà nƣớc vào thủ tục xác lập quyền dân sự của ngƣời dân.
Điều này tƣơng tự nhƣ cách nhìn nhận về hộ khẩu theo Luật Cƣ trú có hiệu lực từ 1/7/2007.

14

References
CÁC VĂN BẢN NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG
1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƯỚC
3. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2004), Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11 hướng
dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng và Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-

BTNMT-BNV ngày 31/12 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội.
5. Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2003), Thông tư liên tịch số
03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và
cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất, Hà Nội.
6. Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2005), Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
7. Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2005), Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
8. Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-
BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực
hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội.
9. Bộ Tƣ pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng và Ngân hàng Nhà nƣớc
(2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5

15
hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội.
10. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 6/9 hướng dẫn thực hiện Nghị
định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
11. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai, Hà Nội.
12. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7 về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội.
13. Chính phủ (2006), Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3 về thi hành Luật Bảo vệ và

phát triển rừng, Hà Nội.
14. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
15. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai, Hà Nội.
16. Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội.
17. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
18. Quốc hội (2004), Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Hà Nội.
19. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
20. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội.
21. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC
22. Ban soạn thảo dự án Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu hội thảo pháp luật về
đăng ký bất động sản, Hà Nội.
23. Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Nhật Bản (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
24. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2003), Báo cáo số 712/BTNMT-ĐĐ tổng kết 10 năm thi
hành Luật Đất đai (1993-2003), Hà Nội.
25. Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các

16
quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động
sản, ngày 10/1, Hà Nội.
26. Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn
thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
27. Ngọc Huân (2007), "Ngƣời dân khổ với giấy hồng, giấy đỏ", Báo Lao Động, ngày
14/6/2007.
28. Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại
Hà Nội", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội.

29. Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh và vấn đề nhất thể hóa pháp luật", Nhà nước và
pháp luật, (7).
30. Nguyễn Văn Luyện (1999), "Luận cứ khoa học của việc xây dựng pháp luật kinh tế ở
Việt Nam", Nhà nước và pháp luật, (10).
31. C.Mác và Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, tập 37, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
32. Đinh Thị Mai Phƣơng (2005), Thống nhất luật hợp đồng ở Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà
Nội.
33. Đặng Trƣờng Sơn (2007), "Pháp luật về đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế
thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký
bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội.
34. Nguyễn Đăng Sơn (2007), "Đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng
ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội.
35. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề về Bộ luật
Dân sự, Hà Nội.
36. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2006), Số chuyên đề về bất động sản, Hà Nội.
37. Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập và kiến nghị liên quan đến việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất", Ngân hàng,
(5).
38. Thông tin Khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và
hệ thống đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới, (3+4).
39. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Công an
nhân dân, Hà Nội.

17
40. Trần Đông Tùng (2006), "Mô hình cơ quan đăng ký bất động sản- kinh nghiệm quốc tế và
vấn đề của Việt Nam", Tham luận tại Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, do
Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức năm 2006, Quảng Ninh.
41. Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung cơ bản của khái niệm hệ thống pháp luật nƣớc ta và
các nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, (10).
42. Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng và Trung tâm từ điển học,

Đà Nẵng.
43. Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung về kỹ thuật lập pháp", Nhà nước và pháp
luật, (8).
44. Đặng Hùng Võ (2007), "Minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản nƣớc ta", Kỷ yếu Hội
thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội.
TRANG WEB
45. Quý Tâm (2007), Công bố chỉ số minh bạch thị trường bất động sản: Việt Nam đứng cuối
bảng,
ArticleID=153021&ChanelID=204.