Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR
NG
I H C KINH T TP.H CHÍ MINH
CH
NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT

PH M HU NH NHUNG

PHÂN TÍCH NH H

NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN

TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH :
TÌNH HU NG D

ÁN CH

TRUY N TH NG

TÂN BÌNH – TP.HCM

LU N V N TH C S CHÍNH SÁCH CÔNG

TP. H Chí Minh, n m 2015


B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR
NG
I H C KINH T TP.H CHÍ MINH

CH
NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT

PH M HU NH NHUNG

PHÂN TÍCH NH H

NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN

TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH :
TÌNH HU NG D

ÁN CH

TRUY N TH NG

TÂN BÌNH – TP.HCM

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s : 60340402

LU N V N TH C S CHÍNH SÁCH CÔNG

NG

IH

NG D N KHOA H C

TS. HU NH TH DU

TP. H Chí Minh, n m 2015


-i-

L IăCAMă OAN
Tôiăxinăcamăđoanălu năv nănƠyăhoƠnătoƠnădoătôiăth c hi n.ăCácăđo n trích d n và s li u s
d ng trong lu năv nănƠyăđ uăđ

c d n ngu năvƠăcóăđ chính xác cao nh t trong ph m vi

hi u bi t c a tôi. Lu năv nănƠyăkhôngănh t thi t ph năánhăquanăđi m c aăTr
Kinh t Thành ph H ChíăMinhăhayăCh

ngă

ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbright.
Tác gi lu năv n

Ph m Hu nh Nhung

ih c


-ii-

L I C Mă N

Tr

c h t, tôi xin chân thành c mă nă cácă Th yă Côă Ch

Fulbright ậ Tr

ngă

ngă trìnhă Gi ng d y Kinh t

i h c Kinh t thành ph H ChíăMinhăđưăt n tình gi ng d y, truy n

đ t nhi u ki n th c quý báu, c p nh t trong th i gian tôi h c t p và nghiên c u t iăCh
trình. C mă n các Anh, ch nhơnăviênătrongăCh

ngă

ngătrìnhăđưăh tr ,ăgiúpăđ tôi trong th i

gian qua.
Tôi xin chân thành c mă nă Th y Hu nh Th Du,ă ng
hi năđ tài này. Th i gian qua, Th yăđưăt nătơmăh

iă đưă tr c ti pă h

ng d n tôi th c

ng d n,ăđ ngăviênăvƠăđ aăraănh ng góp

ý chân thành, sâu s căgiúpătôiăhoƠnăthƠnhăđ tài.
Xin chân thành c mă năS Côngăth

ngăTP.HCM,ăBanăqu n lý các Ch ,ăđ c bi t là Ban

qu n lý Ch TơnăBìnhăđưăh tr giúpăđ tôi trong quá trình th c hi n, kh o sát c ngănh ă
cung c p nhi u thông tin có giá tr .
Cu i cùng, tôi xin g i l i c mă năsơuăs căđ n gia đình,ăng

i thân, b năbèăvƠăđ ng nghi p

đưăđ ng viên, khích l , chia s cùng tôi, t oăđi u ki n cho tôi trong su t th i gian h c t p
và nghiên c u.

H c viên

Ph m Hu nh Nhung


-iii-

TÓM T T

Tái thi tăđôăth di n ra Vi tăNam,ăđ c bi t t i các thành ph l năđ c i t o, xây l i các khu
đôăth ,ăcôngătrìnhăc ,ăxu ng c pănh ălƠăkhuăt p th ,ăchungăc ,ăxíănghi p,ầăvƠăcácăkhuăcôngă
c ng thi u ti n ích và kém an toàn, ch ng h n ch truy n th ng. Là m t trong nh ng Ch
truy n th ngăđưăxu ng c p tr m tr ng, thi u an toàn, Ch Tân Bình đ

c quy ho ch xây l i

t lơu,ănh ngăkhiă côngă b tri n khai vào tháng 9/2014 đưăv p ph i s ph năđ i c a ti u
th

ng,ălƠănh ngăng

iăđangăkinhădoanhăt iăđơy.ă

K t qu phân tích cho th y giá tr Ch Tân Bình hi n t i 4.828 t đ ngă(trongăđóăgiáătr
thu c ti uăth

ngăhi n t i 4.615 t , giá tr còn l i 213 t thu căNhƠăn

phí ho tăđ ng c a Ban qu n lý Ch )). Giá tr Ch sauăkhiăxơyăđ
t ăh p lý theo
đ iăt

c (có bao g m chi

c c ngăthêmăchiăphíăđ u

c tính là 1.465 t đ ng, s là 6.293 t đ ng. Giá tr đ

c phân chia cho 4

c thu ti n s d ng ph năđ t khu A (389 t ); (2) Ch đ u

ng liên quan:ă(1)ăNhƠăn

t ăthu ti n thuê đi m kinh doanh là 2.224 t (trongăđóăgiáătr xây d ng 1.797 t tr cho nhà
th u xây d ng); (3) Ti uăth

ngăhi n t i là 2.967 ho c 2.167 t tu tr

ít nh t là 1.641 t ); (4) Ti uă th
th

ngăhi n t i lƠăđ iăt

đ

c xác l p rõ ràng, ti uăth

ngă m i đ

c l i ích 712 hay 1.512 t . Nh ă v y, ti u

ng t n th t r t l n.Nguyên nhân sâu xa là do quy n tài s n không
ngăhi n t iăđangăs h u quy n tài s n hàng t đ ngănh ngă

không có quy n tham gia vào phát tri n d án,ăkhôngăđ
gây t n th t.ăTrongăkhiđó,ăl i ích l iăđ
(nh ngăđ iăt

ng h p (b t n th t

c yêu c u b iăth

ng khi d án

c chia s cho nhà th u xây d ng, ti uăth

ngăm i

ng không có b t k quy n tài s năđ i v i Ch hi n t i). Nh ngătácăđ ng gây

ra t n th tănh :ă(1) chia s th ph n và c nh tranh c a ti u th

ng m i; (2) giá thuê ch

t ngăt 155.000ălênă380.000ăđ/tháng; (3) chi phí xây d ng tr nhà th u khá cao so v i các
côngătrìnhăt

ngăđ

ng.Bên c nhăđó,ăgiáătr Ch còn ph thu c ho tăđ ng c a Ch sau khi

xây, n u mô hình Ch phù h p v i s phát tri n và nhu c u c aăng
s t o ra giá tr gia t ngăvƠăgiáătr Ch s caoăh n,ăng

i mua, ng

i bán thì

c l i s th păh n.

T nh ng phân tích trên, tác gi đưăki n ngh m t s chính sách nh m tái thi t thành công
d án thi t th că nƠy,ă nh ă lƠă xácă l p quy n tài s n, th c hi nă côngă tácă đ u th uă vƠă t ngă
c

ngăgiámăsátăđ cóăđ

bi t gi a ti uăth

ng

c m căchiăphíăđ uăt ăh p lý, th c hi n chính sách giá có phân

ng hi n t i và m i và th c hi n quy ch đ u giá quy năkhaiăthácăđ i v i

i m i gia nh păđ t o s công b ng, và cu i cùng là nên nghiên c u c n tr ngăđ mô

hình xây l i Ch truy n th ng phù h p v i nhu c u c aăng

i dân và ti uăth

ng.


-iv-

M CL C

L IăCAMă OAN ................................................................................................................... i
L I C Mă N ........................................................................................................................ ii
TÓM T T .............................................................................................................................iii
M C L C ............................................................................................................................ iv
DANH M C CÁC KÝ HI U, T

VI T T T .................................................................... vi

DANH M C CÁC B NG .................................................................................................. vii
DANH M C CÁC HÌNH V ,ă

TH , H P ...................................................................viii

DANH M C CÁC PH L C ............................................................................................. ix
CH

NGă1: GI I THI U .................................................................................................. 1

1.1 B i c nh nghiên c u ....................................................................................................... 1
1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u ....................................................................................... 2
1.3ăPh

ngăpháp,ăđ iăt

ng và ph m vi nghiên c u ............................................................. 2

1.4 B c c lu năv n ............................................................................................................... 3
CH

NGă2:ăKHUNGăLụăTHUY T PHÂN TÍCH ............................................................. 4

2.1ă nhăgiáătheoăph
2.2ăPh

ngăphápăth măđ nh d ánăđ uăt ....................................................... 4

ngăphápăsoăsánhăvƠăthuănh p trong th măđ nh giá ................................................... 5

2.2.1ăPh

ngăphápăsoăsánh .................................................................................................... 5

2.2.2ăPh

ngăphápăchiăphí ..................................................................................................... 6

2.2.3ăPh

ngăphápăthuănh p .................................................................................................. 6

2.3. Quy n tài s n .................................................................................................................. 7
CH

NGă3:ăD

ÁN XÂY L I CH VÀ GIÁ TR CH TÂN BÌNH ............................ 10

3.1 T ng quan v CTT Tân Bình ......................................................................................... 10
3.1.1ă

căđi m c a CTT ...................................................................................................... 10

3.1.2 CTT Tân Bình ............................................................................................................. 10
3.2 D án xây d ng Ch ...................................................................................................... 11
3.2.1 Chi ti t quy ho chăvƠăđ uăt ....................................................................................... 11
3.2.2ăPh

ngăánătáiăb trí, giá thuê ...................................................................................... 12

3.2.3 Giá tr tài chính c a D án .......................................................................................... 13
3.3. Chi phí xây d ng........................................................................................................... 15

3.3.1 Chi phí xây d ng khái toán c a D án ....................................................................... 15
3.3.2 Chi phí xây d ngă

c tính .......................................................................................... 17


-v-

3.3.3 Giá tr tài chính v iăchiăphíăđ uăt ă

c tính................................................................ 17

3.3.4 Phân tích r i ro d án b ng mô ph ng Monte Carlo .................................................. 18
3.4 Giá tr Ch Tân Bình .................................................................................................... 19
3.4.1.ă

c tính giá giao d chă KDătr

c khi D ánăđ

c công b ..................................... 19

3.4.2ăGiáătr ăch ăhi năt iăvƠăphân chia cho các bên liên quan ............................................. 21
3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau khi th c hi n D án ........................................................... 21
CH

NGă4:ăPHÂNăCHIAăGIỄăTR CH TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN

LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN ...................................................................................... 23
4.1. Các gi đ nh .................................................................................................................. 23

4.2.ăPhơnăchiaăcácăđ iăt

ng liên quan ................................................................................ 23

4.2.1 Giá tr ti n s d ngăđ t Khu A .................................................................................... 24
4.2.2 Giá tr ti năthuêă KD ................................................................................................. 24
4.2.3 Giá tr chiăphíăđ uăt ăchênhăl ch gi aăkháiătoánăvƠă

c tính ...................................... 24

4.2.4 Phân chia giá tr Ch Tân Bình gi a các bên liên quan.............................................. 25
4.3. Phân chia giá tr c a ti uăth
4.3.1ă

ng hi n t i và ti uăth

c tính giá giao d chă KDăsauăkhiăD ánăđ

ngăm i ...................................... 26

c công b ......................................... 26

4.3.2ăPhơnăchiaă(tr

ng h p 1) ............................................................................................ 27

4.3.3ăPhơnăchiaă(tr

ng h p 2) ............................................................................................ 28

4.4. Nguyên nhân phân chia giá tr ...................................................................................... 30
4.4.1ăăChiăphíăđ uăt ăxơyăd ng và giá thuê .......................................................................... 30
4.4.2. Quy n tài s n c a ti uăth

ng ................................................................................... 33

4.4.3 S phù h p c a mô hình xây l i Ch .......................................................................... 35
CH

NGă5:ăK T LU N VÀ KI N NGH ....................................................................... 39

5.1 K t lu n .......................................................................................................................... 39
5.2 Ki n ngh ....................................................................................................................... 40
5.2.1 Xác l p quy n tài s n c a ti uăth
th

ngăđ xácăđ nh rõ ràng quy n,ăngh aăv c a ti u

ngăkinhădoanhăt i ch ................................................................................................... 40

5.2.2ăChiăphíăđ uăt ăvƠăm c giá thuê ................................................................................... 40
5.2.3 Chính sách phân bi t giá cho thuê gi a ti uăth

ngăhi n t i và ti uăth

5.2.4 Nghiên c u mô hình xây d ng Ch phù h p v i nhu c u c a th tr

ngăm i ...... 41

ng .................. 42

TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................... 43
PH L C ............................................................................................................................ 47


-vi-

DANH M C CÁC KÝ HI U, T

T vi t t t
CTT
KD
T
NPV
Q.TB
T G
TP.HCM
XD
UBND

Tên ti ng Anh

VI T T T

Tên ti ng Vi t
Ch Truy n th ng
i m kinh doanh (s p)
ôăth

Net Present Value

Qu n Tân Bình
Th măđ nh giá
Thành ph H Chí Minh
Xây d ng
U ban Nhân dân


-vii-

DANH M C CÁC B NG

B ng 3.1: Chi ti t quy ho ch xây d ng Ch Tân Bình ........................................................ 12
B ngă3.2:ăPh

ngăánăgiáăthuêă KD .................................................................................... 12

B ng 3.3: D báo t l l m phát Vi t Nam c a IMF ........................................................... 13
B ng 3.4: Phân k chiăphíăđ uăt ......................................................................................... 14
B ng 3.5: Chi phí xây d ng ................................................................................................. 15
B ng 3.6: Thông tin giao d chă KDăCh Tân Bình th iăđi mă2013ăđ n tháng 9/2014 ...... 20
B ngă3.7:ăThôngătinăchoăthuêă KDăCh Tân Bình ............................................................. 20
B ng 3.8: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i .............................................................................. 21
B ng 4.1: Ti năthuêă KDăsauăkhiăCh xây ......................................................................... 24
B ng 4.2: Giá tr chênh l ch gi aăchiăphíăđ uăt ăkháiătoánăvƠă

c tính .............................. 25

B ng 4.3: Phân chia giá tr sau khi Ch xây ........................................................................ 25
B ng 4.4: Thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình th iăđi măthángă9/2014ăđ n nay ... 26
B ng 4.5: Phân chia giá tr gi a các ti uăth

ngă(tr

ng h p 1) ........................................ 27

B ng 4.6: Phân chia giá tr gi a các ti uăth

ngă(tr

ng h p 2) ........................................ 28

B ng 4.7: Giá thuê ph thu căvƠoăchiăphíăđ uăt ăxơyăd ng................................................. 30
B ng 4.8: Phân chia giá tr gi a các ti uăth

ngăn uăgiáăthuêă273.300đ ............................ 31


-viii-

DANH M C CÁC HÌNH V ,ă

TH , H P

Hìnhă3.1:ăSoăsánhăchiăphíăđ uăt ăt i m t s TTTM và Ch - TTTM .................................. 16
Hình 3.2: Phân b xác su t theo quanăđi m t ngăđ uăt ăNPVfTIP........................................ 18
Hình 3.3: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i và sau khi xây ...................................................... 22
Hình 4.1: Bi uăđ phân chia giá tr gi aăcácăbênăliênăquană(tr

ng h p 1) ........................ 28

Hình 4.2: Bi uăđ so sánh s phân chia gi a các bên liên quan n uăđi u ch nh giá thuê .. 32
H p 4.1: Quy n tài s n c a ti uăth

ngăt i Ch Tân Bình .................................................. 33

H p 4.2: Quy n tài s n t i Ch TơnăBìnhătheoăcácăc ăquanăqu n lý ................................... 34
H p 4.3: Ho tăđ ng c a các Ch - TTTM sau khi xây........................................................ 35
H p 4.4: Tình tr ng ho tăđ ng Ch V năThánh .................................................................. 36
Hình 4.3: Bi uăđ Phân chia giá tr Ch ph thu c vào s thành công c a mô hình xây l i ..
............................................................................................................................................. 38


-ix-

DANH M C CÁC PH L C
Ph l c 1.1: B ng S l

ng Ch , TTTM, siêu th c n

Ph l c 1.2: B ng T ng h p quy ho chăđ nhăh

c và TP.HCM ............................. 47

ng phát tri n h th ng Ch - Siêu th -

TTTMătrênăđ aăbƠnăTP.HCMăgiaiăđo n ............................................................................... 48
Ph l c 3.1: B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng

i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi l a

ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay Ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh .................. 50
Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B ....................................................................... 50
Ph l c 3.3: B ng k t qu

căl

ng chi phí v n ch s h u ............................................. 50

Ph l c 3.4: B ng d ki n giá cho thuê ............................................................................... 51
Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n .................................................................................... 52
Ph l c 3.6: B ng ti năđ thu ti n cho thuê ......................................................................... 53
Ph l c 3.7: B ng ngân l uăvƠo ........................................................................................... 54
Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt ...................................................................................... 55
Ph l c 3.9: B ng chi phí khác ............................................................................................ 56
Ph l c 3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uăròngăc a d án ............................................... 57
Ph l c 3.11: B ng kh oăsátăchiăphíăđ uăt ăm t s Ch - Trungătơmăth

ngăm i ............. 59

Ph l c 3.12: B ng Su tăđ uăt ăxơyăd ngătheoăquiăđ nh c aăc ăquanăth m quy n, báo cáo
c aăcôngătyăt ăv n và k t qu đi u ch nh c a tác gi ........................................................... 60
Ph l c 3.13: B ngă

c tính chi phí xây ch t m ................................................................ 61

Ph l c 3.14: B ngă

c tính chi phí xây ch truy n th ng ................................................. 61

Ph l c 3.15: B ng t ngăchiăphíăđ uăt ăch

c tính có tính l m phát................................ 62

Ph l c 3.16: B ngăngơnăl uăròngăc a d án v iăchiăphíăđ uăt ă

c tính ........................... 63

Ph l c 3.17: B ng thông tin giao d chă KDă m t s Ch trong th i gian g năđơy ......... 64
Ph l c 3.18: B ng thông tin giao d chă KDă Ch Tân Bình ........................................... 68
Ph l c 4.1: B ngă

c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A ....................................................... 69


-x-

Ph ăl că4.2:ăB ng T n th t giá tr quy n khai thác c a ti uăth

ngăhi n t i theo giá tr gia

t ngăvƠăh s kinh doanh...................................................................................................... 71
Ph l c 4.3: B ng Giá tr quy n khai thác c a ti uăth

ngăm i theo giá tr giaăt ngăvƠăh

s kinh doanh ....................................................................................................................... 71
Ph l c 4.4: B ng Phân chia Giá tr Ch choăcácăđ iăt

ng theo giá tr giaăt ngă(h s kinh

doanh 1,3, giá thuê 273.300)................................................................................................ 72


-1-

CH

NGă1:

GI I THI U
1.1 B i c nh nghiên c u
D án tái thi tăđôăth ( T)ălà d án xây d ng m i các công trình ki n trúc và h t ng k
thu t trên n n các công trình hi n tr ngăđưăđ

c phá b theo quy ho ch T đưăđ

th m quy n phê duy t (Chính ph , 2013). Tái thi t
m tăquáătrìnhătácăđ ng vào

T vƠănóăđ

i nghèo

làm gi m b n s c c a khu T tr

T khôngăđ năgi n là xây m i mà là

c g n k t nh ng m i quan h ph c t p v i các

l nhă v c xã h i, ngoài đemă l i b m t m i cho

mongăđ iănh ăkhi năng

c c p có

T, c ngă s đ l i nh ng h qu không

khuăđóăph i chuy năđ n n i khác phù h p m c s ng,
căđóă(HoƠngăAnhăvƠăNguy năHoƠngăVi t, 2014).

Vi tăNamăc ngăđưăth c hi n cu c tái thi t

T, rõ nét nh t là t i thành ph Hà N i, thành

ph H Chí Minh (Tp.HCM), t p trung các d ng d ánă nh :ă khuă chungă c ,ă t p th c
xu ng c p; khu v c xí nghi păc ătrongăn iăđô;ăcôngătrìnhăcôngăc ng thi u ho căch aăcóăh
t ng k thu tă vƠă đ m b o an toàn; h th ngă giaoă thôngă đ

c tái thi t m r ng hay làm

m i;ầăyêuăc u ph i phá b , c i t o hay di d i công trình hi n t i (Hoàng Anh và Nguy n
Hoàng Vi t, 2014). Kinh nghi m th gi i, tái thi t

T ph i hài hoà các l i ích, song theo

ông Ph m S Liêm ậ Phó ch t ch T ng h i Xây d ng, t iăn
nhà kinh doanh b tă đ ng s n là chính. Doă đóă dùă nhi u

c ta thì l i ích l iăr iăvƠoătúiă
T, công trình đưă xu ng c p

nghiêm tr ngănh ngăvi c tái thi t l i di n ra r t ch m ch p do nh ngăv
bù, gi i phóng m t b ng, v xácăđ nh l i ích c aăNhƠăn

c, c aăng

ng m c v đ n

i dân và l i ích c a

nhƠăđ uăt (T Nguyên, 2011). Và m t trong nh ng nguyên nhân c ăb n c a v năđ này
chính là s không rõ ràng v quy n tài s nă nh ă ý ki n c a PGS.TS Ph mă Duyă Ngh aă
(2015) v nh ng h lu c aă nóă đưă lƠmă choă doanhă nghi pă khôngă dámă đ uă t ă l n, nh ng
nhómă ng
n

i có quy n quy tă đ nh s cóă c ă h iă h

căkhôngăthuăđ

c thu vƠăng

vi c thu h iănh ngăđ năbùăkhôngăt

ng l i t vi c phát tri nă khuă đ t, nhà

iădơnăđangăsinhăs ng,ăh

ng l i t đóăl i b t n th t t

ngăx ng.

Tình hu ng Ch truy n th ng Tân Bình là m t minh ch ng cho tình tr ng quy n tài s n
khôngă rõă rƠngă đưă d nă đ n t n th t cho ti uă th
nh ngănhómăđ iăt

ngă hi n t i,ă ng

c l i t o ra l i ích cho

ng khác trong d án tái phát tri n Ch . Do Ch đư xu ng c p, kém an


-2-

toàn, U ban nhân dân thành ph H Chí Minhquy tăđ nh xây l i Ch Tân Bình trong giai
đo n 2008 ậ 2010 theo quy t đ nh s 17/2009/Q -UBND, ngày 12/02/2009 v quy ho ch
phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTMăgiaiăđo n 2008ậ2010 trong s 100 Ch ph i s a
ch a, nâng c p, xây l i ho c chuy năcôngăn ng (UBND TP.HCM, 2009a). Tuy nhiên, ngày
19/9/2014 UBND Qu n Tân Bình công b D án chuy năđ i Ch Tân Bình sang TTTM
k t h p CTT theoăph
th

ngăth c h pătácăcôngăt thìăđư v p ph i s ph năđ i c a nhi u ti u

ngăCh Tân Bình, d năđ n vi c d án ph i t măng ngătri n khai (H ng Châu, 2014).

1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u
Xây d ng (XD) l i CTT Tân Bình là thi t th cătr
nhiên, quá trình tri n khai khôngăđ
đ ng tr c ti p t D án.

nhăh

c tình tr ng xu ng c p tr m tr ng. Tuy

c s đ ng thu n c a ti uăth

ngăậ đ iăt

ng b tác

xem xét cácătácăđ ng c a các bên liên quan,ăđ tài ắPhân tích

ng l i ích c a các bên liên quan trong quá trình tái thi tăđôăth : Tình hu ng d án

ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công Ch .
Trênăc ăs tìm hi u, phân tích và s d ng các khung lý thuy tăđưăh c ng d ng vào tình
hu ng th c t CTT Tân Bình,ăđ tài s l năl

t nghiên c u các câu h iăsauăđơy:

Câu h i 1: Giá tr Ch Tơnă Bìnhă đ


quan,tr


că phơnă chiaă nh ă th nào gi a các bên liên

c và sau khi xây l i?
Câu h i 2:

iă t

ngă nƠoă đ

c l iă ích,ă đ iă t

ng nào b t n th t nhi u nh t, t i

sao?
Câu h i 3: Chính sách c aăNhƠăn



cănênănh ăth nƠoăđ có th hài hoà l i ích gi a

các bên liên quan trong tình hu ng Ch Tân Bình?
1.3 Ph
Ph

ngăpháp,ăđ iăt

ng và ph m vi nghiên c u

ngăphápăphơnătíchănghiênăc uăđ nh tính d a trên nghiên c u tình hu ng là D án xây

l i Ch truy n th ng Tân Bình. Tác gi

ng d ng phân tích l iăíchăchiăphí,ăph

ngăphápă

th măđ nh giá và s d ng s li u th ng kê, d báo, thông tin kh o sát tr c ti p liên quan
đ iăt

ng trong tình hu ng nghiên c u.ăQuaăđó,ădi n gi i các b ng ch ng m tăcáchăđ nh

tínhăvƠăđ aăraăcácăđ xu t chính sách c th đ n v năđ nghiên c u.


-3-

iăt

ng và ph m vi nghiên c u s t p trung các bên liên quan g m 4 đ iăt

tình hu ng Ch Tân Bình: 1) ti uăth

ngăhi n t i; 2) ti uăth

ng m i s gia nh p vào kinh

doanh trong Ch sau khi xây; 3) đ năv trúng th u xây d ng Ch ; và 4) NhƠăn
là Ban qu n lý Ch lƠăđ năv s nghi păcóăthuăd

că(đ i di n

i s qu n lý tr c ti p c a UBND Q.TB).

Bên c nhăđó,ătác gi thu th p thông tin v giá giao d ch

t

ng trong

KD t i m t s Ch cóăđ căđi m

ngăt (Ch Ană ông,ăSƠiăGònăSquare, ch Nguy năTriăPh

ng,ăPh măV năHai,ầ).

1.4B c c lu năv n
th c hi n m c tiêu đ t ra, lu năv năbao g m 05 ch
và v năđ t p trung nghiên c u.ăCh
tích ph c v cho vi c nghiên c u.ăCh
tr Ch Tân Bình. Ch

ngă4,

ng.ăCh

ngă1ăgi i thi u b i c nh

ngă2ătrìnhăbƠyăt ng quan các khung lý thuy t phân
ngă3ănghiên c u v d án xây d ng l i ch và giá

c tính phân chia giá tr Ch Tân Bình sau khi xây gi a các

bên liên quan và xem xét, tìm hi u các nguyên nhân c a vi c phân chia giá tr quy n khai
thácănƠyăc ngănh ănh ng b t c p.ăCh

ngă5 k t lu n các v năđ quan tr ngăđ ng th i ki n

ngh m t s chínhăsáchăđ có th tái thi t thành công công trình này.


-4-

CH

NGă2:

KHUNG LÝ THUY T PHÂN TÍCH
2.1 nhăgiáătheoăph

ngăphápăth măđ nh d ánăđ uăt

Trong D án xây d ng CTT Tân Bình, tác gi d a vào khung phân tích th măđ nh d án
theo tài li u Phân tích Chi phí và L i ích cho các quy tăđ nhăđ uăt ăc a Glenn P. Jenkins
và Arnold C. Harberger.

iăt

ngăxácăđ nh là giá tr tài chính theo quanăđi m t ngăđ uăt

đ xácăđ nh giá tr tài chính c a d án (NPVfTIP) c a d án.
Th c hi nă

căl

ngădòngăngơnăl uătƠiăchínhăc a d án và chi t kh u b ng t su t chi t

kh u bình quân có tr ng s (wacc) nh m hi năgiáăcácădòngăngơnăl uănƠyăv hi n t iăđ xác
đ nh NPV c a d án:

NPV = å

Bt - Ct
(1+ r)t

n

t=0

Trongăđó:ă

Bt: L i ích d án t i th iăđi m t
Ct: Chi phí d án t i th iăđi m t
r: t su t chi t kh u bình quân có tr ng s (wacc)

WACC = rE

E
D
+ rD x(1- tC )x
E+D
E+D

rE: chi phí v n ch s h u
rD: chi phí n vay
tC: thu su t thu thu nh p doanh nghi p

E: giá tr v n ch s h u
D: giá tr n vay
Xác đ nh rE d aătheoămôăhìnhăđ nh giá tài s n v n (CAPM):
Chi phí v n ch s h u = Lãi su t phi r i ro + Beta x M c bù r i ro th th
rE = rf +

i

(E[rM] – rf)

ng


-5-

Do vi că

că l

ng beta c a các công ty

phi u giao d ch trên th tr

Vi t Nam b ng cách l y tr c ti p s li u c

ng ch ng khoán còn h n ch nênăđ

tính gián ti p d aăvƠoăth

căđoăchu n trên th tr

Chi phí v n ch s h u

=

d án

E[ri]VN = rfUS +

i

ngăt

ng rE chúng ta s

ng ch ng khoán phát tri n là Hoa K .

Chi phí v n ch s h u
d ánăt

Vi t Nam

căl

+

M c bù r i ro qu c

Hoa K

gia

(E[rM]US ậ rfUS) + RPc + RPe

Trongăđó,ă
E[ri]VN : su t sinh l i k v ng v n ch s h uăđ uăt ăvƠoăd án ngành i
RPc

: m c bù r i ro qu c gia

RPe

: m c bù r i ro h iăđoái

Vi t Nam

M c tiêu c a phân tích không ph i nh măđ aăraăquy tăđ nh đ uăt ăhayăkhông,ămƠăch đ
xem xét giá tr các y u t liênăquanăđ n d án, các y u t s tácăđ ng,ăthayăđ i nh ăth nào
khi gi đ nh d ánăđ t m c giá tr NPVfTIP nƠoăđó.
2.2 Ph

ngăphápăsoăsánhăvƠăthuănh p trong th măđ nh giá

c tính giá tr quy n khai thác đi măkinhădoanhă( KD), tác gi d aăvƠoăcácăph

ngă

pháp th mă đ nh giá (T G). T G là vi căc ăquan,ăt ch c có ch căn ngăxácăđ nh giá tr
b ng ti n c a các lo i tài s nătheoăquyăđ nh c a B lu t dân s phù h p v i giá th tr

ng

t i m tă đ aă đi m, th iă đi m nh tă đ nh, ph c v cho m că đíchă nh tă đ nh theo tiêu chu n
T G (Qu c h i, 2012). Trong lu năv n, tác gi
pháp chi phí vƠăph
2.2.1ăPh
LƠăph

ng d ng ph

ngăphápăsoăsánh,ăph

ngă

ngăphápăthuănh p.

ngăphápăsoăsánh

ngăphápăT G d aătrênăc ăs phân tích m c giá c a các tài s năt

ngăt v i tài s n

c n T G đưăgiaoăd ch thành công ho căđangămua,ăbánătrênăth tr

ng vào th iăđi m c n

T G ho c g n v i th iă đi m c n T G đ

ng c a tài s n (B tài

chính, 2008a).
Ph

ngăphápăsoăsánhăbaoăg m 5 b

c:

c tính giá tr th tr


-6-

B

c 1, Nghiên c u th tr

nh ng tài s năt
B

ngăđ có thông tin v giá giao d ch và các y u t so sánh c a

ngăt tài s n c n T G trên th tr

ng;

c 2, Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t so sánh t các tài s n cùng lo i

ho căt

ngăt có th so sánh v i tài s n c n T G vào th iăđi m c n T G ho c g n v i

th iăđi m c n T G;
B

c 3, L a ch năđ năv so sánh chu n và xây d ng b ngăphơnătích,ăsoăsánhăđ i v i m i

đ năv so sánh chu n;
B

c 4, Phơnătích,ăxácăđ nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n c n T G t

đóăth c hi năđi u ch nh giá c a các tài s n so sánh tìm ra m c giá ch d n cho m i tài s n
so sánh. Nguyên t căđi u ch nh: L y tài s n c n T G làm chu n, nh ng y u t

tài s n

soăsánhăkémăh năsoăv i tài s n c n T G thì đi u ch nhăt ng, nh ng y u t

tài s n so

sánhăv

t tr iăh năsoăv i tài s n c n T G thì đi u ch nh gi m, nh ng y u t

tài s n so

sánh t

ng t v i tài s n c n T G thìăkhôngăđi u ch nh.

B

c 5, Phân tích t ng h p các m c giá ch d n c a các tài s n so sánh, rút ra m c giá ch

d n đ i di n đ
2.2.2 Ph

c tính và xác đ nh m c giá c a tài s n T G.

ngăphápăchiăphí

Chi phí là s ti n c n thi tăđ mua, s n xu t, ch t o ho c xây d ng nên tài s n.ăPh
phápăchiăphíălƠăph

ngăphápăT G d aătrênăc ăs chi phí t o ra m t tài s năt

c n T G đ xácăđ nh giá tr th tr

th nătr

ngăt tài s n

ng c a tài s n c n T G (B tài chính, 2008b). Chi phí

là y u t quan tr ng c năxemăxétăkhiă
phí có th là m tăph

ngă

c tính giá tr tài s n. Trong m t s đi u ki n, chi

ngăcáchăti n l iăđ đoăl

c khi ch p nh năchiăphíănh ălƠăth

ng giá tr . Tuy nhiên c n ph i xem xét c n
căđoăc a giá tr . Chi phí và giá tr là m t và

duy nh t gi ngănhauăkhiă chiă phíă đóălƠăchiă phíăh pălýăvƠăđ

c xã h i th a nh nă(Tr

ng

Marketing,2006).
2.2.3 Ph
Ph

ngăphápăthuănh p

ng pháp thu nh p lƠăph

trongăt

ngălaiăcóăth nh năđ

ngăpháp d aătrênăc ăs chuy năđ i các dòng thu nh p ròng
c t vi c khai thác tài s n thành giá tr hi n t i c a tài s n

-7-

(quá trình chuy năđ iănƠyăcònăđ
th tr

c g i là quá trình v n hoá thu nh p)ăđ

c tính giá tr

ng c a tài s n c n T G (B tài chính, 2008c). Trongăđó,ăv i dòng ti n dài h n và

năđ nh, ta có th

c tính giá tr tài s n b ng cách chuy n hoá l i t c c a m tăn m (t c là

chia thu nh p cho t su t v n hoá thích h p hay nhân v i h s thu nh p).
V = I/R ho c V = I x GI
Trongăđó:

Tr

V

: giá tr tài s n,

I

: thu nh p ròng trong m tăn m,

R

: t su t v n hoá,

GI

: h s thu nh p (GI = 1/R).

ng h p thu nh păhƠngăn măcóăm căt ngătr

ng năđ nh là giá tr tài s năđ

c v n hoá:

V = I/(R ậ g)
V i g là t l t ngătr

ng.

T đóăsuyăra,ăthu nh p ròng trong m tăn măt tài s n là I:

I = V x R hay I = V/GI

2.3. Quy n tài s n
T góc đ pháp lý, quy n tài s năđ
lƠmăvƠăkhôngăđ

c xem là m t nhóm quy n mô t m tăng

i có th

c làm gì v i ngu n l c mà h s h u. Nh ng quy nănƠyăcóă03ăđ căđi m:

g n v i tài s n, ch s h u t do th c thi quy n trên tài s n c a h , vi c th c thi này lo i
tr s can thi p c a nh ngăng

i không ph i ch s h u. Quy n tài s n t o ra m t ph m vi

riêngăvƠăđ c quy n cho ch s h u t do th hi n ý chí c a mình mà không b chi ph i b i
nh ngăng

i khác (Cooter & Ulen, 2012). V i khái ni m chính th ng

Vi t Nam ( i u

181 B lu t Dân s n mă2005), quy n tài s nănh ăm t lo i tài s n bên c nh v t, ti n, gi y
t có giá. Nhìn chung, quy n tài s năd

i gócăđ pháp lý g n v i nh ng hàm ý sâu xa b t

ngu n t quy n t nhiên và nh ng mô t c a lu t pháp.
Trong kinh t lu t, quy n tài s nă đ
(1967), quy n tài s năđ

c ti p c n t gócă đ khác. Theo Harold Damsetz

c hi u là m t t p h p c a nhi u quy n và l i ích mang tính lo i

tr ,ătrongăđóăcóăcácăquy năc ăb n nh ăki m soát vi c s d ng tài s n, th h
thu hút t vi c khai thác tài s n, quy n chuy nănh

ng l i nhu n

ng, cho thuê, th ch p tài s n (Ph m

Duy Ngh a,ă2011).ăTính t oăđ ngăc ăc a quy n tài s n khi năchúngăđ

căđ nh hình trong

nh ngăc ăch g nănh ăc ăch đƠmăphán (Cooter & Ulen, 2012), ho c thông qua m t tr t t


-8-

chung do lu t pháp thi t l p ra, ho c theo t p quán và thông l (Ellickson, 1991) tùy theo
lo iănƠoăđ

c tr i nghi m t o ra l i ích l năh năchoăcácăbênăliênăquan.ăNh ăv y,

gócăđ

kinh t , quy n tài s năc ngălƠăm t ngu n l c mà vi c phân b chúng b i các thi t k c a
pháp lu t có th t o ra nh ng k t qu khác nhau v l i ích và chi phí.
Ph măDuyăNgh aă(2011)ăvíăd v quy n tài s năđ i v i tài s n là th aăđ t bao g m:
Tên quy n tài s n

Mô t

Chi m h u

Chi m gi , ki m soát

S d ng

Khai thác, s d ng, t năh

H n ch ng

i th ba

H n ch ng

ng

i khác ti m c n

nhăđo t

i, bán, cho, t ng, th a k

Phát tri n

Phát tri nălôăđ t,ăt ngăgiáătr

Canh tác, s n xu t

Canh tác, s n xu t trên

Cho thuê

Choăng

Th ch p

Dùng th aăđ t làm tài s n th ch p

Góp v n

Dùng góp v n vào kinh doanh

Th c thi quy n

Các quy n t b o v tài s n

Ti m c n công lý

Yêu c u toà án b oăđ m công lý

i khác cho thuê l i

Theoăđ nh lý Coase, khi chi phí giao d ch b ngăkhông,ăc ăch th a thu n t nó s làm nên
vi c s d ng hi u qu các ngu n l c, không c năđ năcácăquyăđ nh c a lu t pháp v quy n
tài s n (Coase, 1960 trích trong Mankiw 2014). Nói t ng quát, pháp lu t nên khuy n khích
các th a thu năt ănhơnăb ng vi c gi m chi phí giao d ch. M t hi u ng v quy n tài s n
t

ngăph n v i đ nh lý Coase là hi u ngăắlƠmăgiá” hayăắti c c a” ậ ng

iătaăcóăxuăh

ng

đòiăgiáăcaoăđ b điăth mìnhăđangăcó,ăcaoăh năm c giá mà b n thân h b raăđ mua th
t

ngă t (Kahneman, Knetsch, & Thaler, 1990). Theo hi u ng này, m iă ng

thích cái mình có,ă h nă lƠă đ

iă th

ng

c có cái b ng v i cái mình thích, xu t phát t các chi phí

chuy năđ i. Lê N t (2006) cho r ng hi u ng này có th v n d ngăđ gi i thích cho các
tr

ng h păđ n bù gi i t a hay di d iăc ăs s n xu t,ătrongăđóăc n ph iăchúăýăđ n chi phí

chuy năđ i, thay vì t p trung vào phân tích chi phí-l i ích.
Các ch ng c xác l p quy n s h u v m tăphápălýăđ
kh

căquyăđ nh b i pháp lu t ho c b i

c xã h i, t păquánăkhiăch aăcóăphápălu tăđi u ch nh nh m xác l p v m tăphápălýăđ


-9-

đ

c pháp lu t b o h các quy năvƠăxácăđ nhăcácăngh aăv ; các ch th trong xã h i th a

nh n khi th c hi n quy n v kinh t đ i v i tài s n (nh ălƠă gi y phép, gi y ch ng nh n,
h pă đ ng, b ng khoán, ch ng ch , gi y b oă đ m,ă hoáă đ n,ầ).

nh ngă n

tri n h u h t tài s n có giá tr nh đ t, gia súc, nhà c a,ầăl iăkhôngăđ

că đangă phátă

c quan tâm thích

đángăv nh ng b ng ch ng pháp lý quy n s h u (Sjaastad and Cuosins, 2008). Quy n tài
s năđ

căđ nhăngh aăy u kém s t o ra v năđ v tài s n chung vì nhi uăng

i có quy n v i

nó (North, 1981; Ostrom, 1990) và d năđ n hai h l y: 1) C u trúc ki m soát không hi u
qu , nh n m nhăđ n v năđ s tách bi t và không h tr nhau gi a quy n ki m soát v v t
ch t v i quy năphápălýăđ i v i tài s n; 2) C n tr trong vi c th c thi các h păđ ng. DeSoto
(2000)ăđ t v năđ v quy n tài s nănh ăm t trong nh ng nguyên nhân khi n v n không th
luân chuy năđ

c, h p thành s lý gi i cho nh ng bí n khi nă cácăn

không th sao chép các thành công c a ph

căđangăphátă tri n

ngăTơyătrongăvi c phát tri n ch ngh aăt ăb n.


-10-

CH
D

ÁN XÂY L ICH

NGă3:

VÀ GIÁ TR CH

TÂN BÌNH

3.1 T ng quan v CTT Tân Bình
3.1.1

căđi m c a CTT

Ch ăắlà lo i hình kinh doanh th
th ng, đ

ng m i đ

c hình thành và phát tri n mang tính truy n

c t ch c t i m t đ a đi m theo quy ho ch, đáp ng nhu c u mua bán, trao đ i

hàng hoá và nhu c u tiêu dùng c a khu v c dân c "(Chính ph , 2003). CTT có uăđi m
nh : phù h p thói quen mua s m (mua các m tăhƠngă nău ng hàng ngày, ti n l i mua s m
doăkhôngăđiăxa, không m t nhi u ti n và th i gian g i xe,ầ); giá c r h năsiêuăth ; s n
ph m nhi u kích c đápă ng cao nh t nhu c u c a khách hàng; th c ph m luônăt
(Nguy n Th Ph

ngăDung và Bùi Th Kim Thanh, 2011). K t qu kh o sát c aăng

dùngăn mă2010ăt iăđ a bàn Thành ph C năTh ,ăph n l năng

iăngon
i tiêu

i tiêu dùng cho r ng ch

chi m l i th v giá c , tính ti nă nhanhă chóng,ă tháiă đ ph c v vƠă đi u ki n thanh toán
(Ph l c 3.1: B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng

i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi

l a ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh ).
Tuy nhiên, CTT v n có nh ngă nh
tr

ng, h th ng x lýă n

că đi mă nh :ă c ă s h t ng y u kém (v sinh môi

c th i, thi u an toàn v an ninh tr t t và phòng cháy ch a

cháyầ). Công tác phòng cháy ch aăcháyăkhôngăđ

c quan tâm, ch chú tr ng kinh doanh

th m chí l n chi m l iăđiăchungălƠmăgi m kho ng cách (UBND TP.HCM, 2009b).
3.1.2 CTT Tân Bình
Ch Tân Bình lúcăđ u có tên là Nguy năV năTho i,ăđ
là ch nh n m gi a 4 tr căđ

ngăLýăTh

c thành l p vào nh ngăn mă1960,ă

ng Ki t ậ Lê Minh Xuân ậ Tân Ti n ậ Phú Hoà,

doăt ănhơnăđ uăt ăkhaiăthác. Quá trình t sauă1975ăđ n 1985, ch đ
và xây d ng kiên c .ăN mă1991,ăCh Tân Bình đ
lý.

c nâng c p, m r ng

c giao cho UBND Q.TB tr c ti p qu n


-11-

Ch to l c t i 172 ậ 174ăLýăTh

ng Ki t,ăph

ng 8, Q.TB, di nătíchăđ t 21.979,8m2, là

Ch bán s . M t hàng kinh doanh chính là qu n áo, v i, ph li u may m căvƠăđ c

iă(n mă

2008 chi m trên 77% trong t ng s 2.920 s đi m kinh doanh ( KD)1 trong ch (UBND
Q.TB, 2008)). Hi n nay, ch cóă2.956ăth

ngănhơnă(6ăđ năv là doanh nghi păNhƠăn

h p tác xã, 2.950 h cá nhân), hàng ngày có kho ngătrênă10.000ăl

c và

t khách hàng mua s m.

Là m t trong nh ng ch l n c a TP.HCM,ă nh ngă doă xơyă đưă lơu,ă đưă xu ng c p nghiêm
tr ng, 2/3ătrongăt ngăs ă KD di nătíchăd
ch ăch aăđápă ngănhuăc uăc aăth

iă1m2, môiătr

ngăkinhădoanhăcònănhi uăh nă

ngănhơnăvƠăti mă nănhi uăr iăroănh tălƠănguyăc ăcháyăn ă

vƠăkhôngăanătoƠnăvƠoămùaăm aăbưoăhƠngăn m (UBND Q.TB, 2014).
3.2 D án xây d ng Ch
Theo quy ho ch c a Tp.HCM, Ch Tân Bình s xây l iă trongă giaiă đo n 2008 - 2010.
UBND TP.HCM giao UBND Q.TB tr c ti p qu nălýăđ đ uăt ăvƠăphêăduy tăPh
th

ng, h tr , tái b trí ch t m theo ch tr

đ tđ
h

c s đ ng thu n c a ti u th

ngălƠăắ

ngăánăb i

m b o công khai, minh b ch và

ng, đ m b o quá trình tri n khai d án không nh

ng ho t đ ng kinh doanh xuyên su t c a ti u th

ng” (UBND Tp.HCM, 2014).

3.2.1 Chi ti t quy ho chăvƠăđ uăt
D án tri n khai trong 4ăn măt 2015, s xây 02 ch t m đ đ m b o cho ho tăđ ng c a
ti uăth

ng. Ch t m 1 b tríă439ă KD, di n tích kinh doanh 913 m2. Ch t m 2 có 3.778

KD, di n tích kinh doanh 9.607 m2. Ti uăth

ng không đóngăti n thuê t i ch t m. N mă

2016 s xây CTT, th i gian xây d ng 30 tháng, ch điăvƠoăho tăđ ng cu iăn mă2018.ă
CTT Tân Bình xây

Khu B v i t ng di n tích tích doanh là 23.176 m2 (ch aăk di n tích

gi xe) b trí kho ngă6.000ă KD t ngăg n g păđôiăs

KDăhi n có (3.336 KD).

i m kinh doanh t i ch : bao g m qu y hàng, s p hàng, ki- t, c aăhƠngăđ c b trí c đ nh trong ph m
vi ch theo thi t k xây d ng ch , có di n tích quy chu n t i thi u là 3m2/đi m (Kho nă5ăđi u 2, Ngh
1


-12-

B ng 3.1: Chi ti t quy ho ch xây d ng Ch Tân Bình

D ăán

T NG

KHU B

KHU A

Ch truy n th ng

Ph căh păd chăv ,ă
gi iătrí,ăkháchăs n

- T NGăDI NăTệCH

14.980

7.000

21.980

+ăDi nătíchăđ tăphùăh păquyă
ho ch

14.395

6.945

21.339

585

56

640

9.213

4.243

13.456

64%

61%

63%

+ăDi nătíchăđ tăkhôngăphùăh pă
quyăho ch
- Di nătíchăXD công trình
- M Tă

ăXD

- T NGăCAOă

6ăt ng,ă3ăh m

- H ăS ăS ăD NGă

T

3,80

9,2

54.708m2

63.889

UBND Q.TB qu nălýăđ uăt ăxơyă
d ngă theoă ph ngă th c h p tác
công ậ t ă ( nă v trúng th u
ng v n; UBND Q.TB thu ti n
thuêă KD đ hoàn tr v n cho
nhà th u)

Công
ty
TNHH
TMDV B tă đ ng s n
Tơnă Bìnhă Phúă đ uă t ă
và n p ti nă thuêă đ t
50ăn m

- Di nătíchăsƠnăXD t iăđa

Hìnhăth căđ uăt

17ăt ng,ă3ăh m

Kinh phí khái toán (t ăđ ng)

2.879

5,56

1.992

Ngu n: S QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014).

Chi ti t quy ho ch xây Ch Truy n th ng xem Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B.
3.2.2ăPh
Ti uăth

ngăánătáiăb trí, giá thuê
ng đ

c tái b trí v tríăt

ngănh ngăkhôngăd
B ngă3.2:ăPh

ngă ng và theo qui ho ch ngành hàng, di nătíchăt

i 3m2/ KD. V trí c th

KDăđ

ngă

c th c hi n trênăc ăs b căth m.

ngăánăgiáăthuêă KD

T ng

T ng 1

T ng 2

T ng 3 - 4

T ng 5

T ng 6

H m l ng H m 1

Giáă(đ/m2/tháng)

400.000

390.000

380.000

370.000

360.000

300.000

Ngu n: UBND Q.TB (2014)

150.000


-13-

Ti uăth
n măthìăđ

ng ký h păđ ng thuê s pă30ăn măv i Ban Qu n lý ch , n p m t l n ti n thuê 30
c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng s p,ăđ

c th ch p,ăđ

căsangănh

ng

quy n s d ng s p.
3.2.3 Giá tr tài chính c a D án
3.2.3.1 Các thông s kinh t
-

năv ti n t c a d án: Vi tăNamăđ ng

- L m phát Vi t Nam: t l l m phát c a Vi t Nam do Qu ti n t qu c t (IMF, 2014) d
báo 2014 ậ 2017 t 4,7ăđ n 5,2%, trungăbìnhălƠă5%/n m.
B ng 3.3: D báo t l l m phát Vi t Nam c a IMF
N m

2014

2015

2016

2017

T l l m phát

5,2%

5,15%

4,9%

4,7%

Ngu n: IMF (2014)

3.2.3.2. Chi phí v n
D ánăđ

c tài tr b ng v n ch s h u và n vay nên chi phí v n d án là giá tr bình

quân tr ng s c a chi phí v n ch s h u và n vay
WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 ậ tC) x rD
Trongă đó,ă rE (Chi phí v n ch s h u)ă đ
18,84% (Chi ti t xem Ph l c 3.3 B ng k t qu

că

că l
căl

ng thông qua mô hình CAPM là
ng chi phí v n ch s h u).

- rD (Chi phí n vay): 10%
- tC (thu su t thu TNDN): 22%
- WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 ậ tC) x rD = 14,7%.
3.2.3.3 Ngơnăl uăvƠoăc a d án
Ngơnăl uăvƠo là ti n cho thuê KD, cho thuê g i xe, thanh lý ch t m. Ch đ u t thu ti n
thuê 30ăn mătheoăti năđ 4 l n trong th i gian 4ăn măxây d ng ch . N mă2019, ch ăđ uăt
thanh lý ch ăt m,ăkho năthu d ăki nălƠă20% chi phí đ uăt ăCh ăt m.ă