pháp luật về thuê nhà ở thương mại thực tiễn và giải pháp hoàn thiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 36 (2010-1014)
Đề tài:

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
THỰC TIỄN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Giảng viên hướng dẫn:
Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn: Luật Hành Chính

Cần Thơ, tháng 11/2013

Sinh viên thực hiện:
Phan Văn Khoa
MSSV: 5106056
Lớp: Luật Hành Chính-K36


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................

...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................

...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa,
che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm quan
trọng của ngôi nhà được nâng lên. Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, học
tập và là nơi tái tạo sức lao động, nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người,
là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội
sâu sắc. theo Ph Ănghen “con người trước hết phải ăn, uống, chỗ ở và mặc rồi mới
có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật tôn giáo…”. Ngoài ra nhà ở còn là một
loại hàng hoá đặc biệt, là một loại tài sản có giá trị, là một khía cạnh kinh tế quan
trọng của mỗi quốc gia là một trong những lĩnh vực nhận được sự quan tâm lớn của
Đảng - Nhà nước và xã hội. Chính vì thế quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong
Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân.
Ở nước ta Hiến pháp năm 1992 tại điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu
hợp pháp nhà ở của mình và điều 62 quy định công dân có quyền xây dựng nhà ở
theo huy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho
thuê được bảo hộ theo pháp luật.
Có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở,
nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì
nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện
nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, và Thành phố Hồ Chí Minh...
Vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định chặt chẽ và ngày càng
được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động
sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước.
Một trong những giải pháp về chỗ ở cho người dân của các cấp chính quyền
tại các địa phương hiện nay là việc thực hiện đầu tư nhà ở để thực hiện cho thuê nói
chung và hình thức thuê nhà ở thương mại nói riêng là một trong những lựa chọn
cốt lõi cho vấn đề nhà ở của người dân hiện nay. Việc thuê nhà ở thương mại hiện
nay là hết sức cần thiết vì nó có thể đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác nhà
ở của người dân ngày càng một lớn trong các tầng lớp dân cư, đặc biệt với những
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

4

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
người có thu nhập trung bình khi họ có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ khả năng
tài chính để có thể sở hữu một căn nhà thì việc thuê nhà ở thương mại được xem là
một lựa chọn hữu hiệu của người dân, họ vẫn có thể có quyền khai thác, sử dụng
nhà ở đó. Thực tế ở nước ta, hoạt động thuê nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác
nhau. Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường
lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Ở giai đoạn nào thì giao dịch thuê
nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, và phải thực hiện những thủ
tục bắt buộc do pháp luật quy định. Tuy nhiên, việc thuê nhà ở thương mại còn gặp
phải những khó khăn và vướng mắc trong cơ chế, chính sách thực hiện cũng như
những quy định của pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó việc thực hiện giao dịch
trong thuê nhà ở thương mại cũng còn không ít vướng mắc còn rất nhiều trường
hợp thực hiện thuê nhà ở thương mại không qua sàn giao dịch bất động sản, thậm
chí một số đối tượng lợi dụng khe hở trong quy định của pháp luật để thực hiện các
hành vi nhầm thu lợi bất chính trong thuê nhà ở thương mại làm ảnh hưởng không
nhỏ đến quyền lợi của người dân, chính vì vậy mà chính sách phát triển nhà ở
thương mại chưa đi vào ổn định.
Với những vấn đề nêu trên và mong muốn tìm hiểu sâu hơn về những quy
định về thuê nhà ở thương mại nên người viết đã chọn đề tài “ Pháp luật về thuê
nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện” để nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là nhằm xác định một cách đầy đủ, chính xác về
mặt lý luận cũng như thực tiễn pháp lý trong thuê nhà ở thương mại, đánh giá các
quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động này, thông qua đó đưa ra

một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê nhà ở
thương mại nói riêng và hệ thống quy phạm pháp luật Việt Nam nói chung, góp
phần đáp ứng được nhu cầu phát triển nhà ở của nước ta.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài “ Pháp luật về thuê nhà ở thương mại thực tiễn và giải pháp hoàn
thiện” là một đề tài tương đối hẹp và khá mới có nội dung tương đối đa dạng và
phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn cử nhân ngành luật, người viết
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

5

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn
diện về thực trạng nội dung một số các quy định của pháp luật hiện hành về thuê
nhà ở thương mại. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung
các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại ở nước ta trong giai đoạn hiện
nay và trong thời gian tới, cụ thể:
Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật thuê nhà ở thương mại là nguyên
tắc thuê, đối tượng và điều kiện của các bên, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng
như vấn đề chế tài trong thuê nhà ở thương mại, thực tế của quá trình thuê nhà ở
hiện nay, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện nội dung pháp luật thuê nhà ở thương
mại ở nước ta.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện luận văn người viết dựa trên cơ sở tìm hiểu, phân
tích và tìm hiểu những nguồn tài liệu có liên quan, đồng thời vận dụng những kiến
thức có được trong quá trình học tập để làm sáng tỏ những vấn đề cần nghiên cứu
chủ yếu của người viết đó là:

- Các phương pháp chuyên ngành như: Phương pháp phân tích, so sánh, diễn
giải để làm sáng tỏ các vấn đề.
- Ngoài ra người viết còn vận dụng các phương pháp sưu tầm, thống kê, tham
khảo tài liệu, nghiên cứu, chọn lọc các bài viết từ sách, báo, tạp chí, internet.
5. Bố cục luận văn.
Luận văn gồm có các phần sau: Lời nói đầu, nội dung, phần kết luận, danh
mục tài liệu tham khảo. Trong đó phần nội dung được chia làm 3 chương:
- Chương 1: Khái quát chung về nhà ở thương mại.
- Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề thuê nhà ở thương
mại.
- Chương 3: Thực tiễn việc thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay và giải
pháp hoàn thiện.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

6

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện

Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI
Chương này tập chung đi sâu phân tích một số khái niệm liên quan đến thuê
nhà ở thương mại như: Khái niệm về nhà ở, khái niệm nhà ở thương mại, ngoài ra
người viết còn chỉ ra đặc điểm pháp lý trong thuê nhà ở thương mại, đồng thời nhận
định vai trò của pháp luật trong thuê nhà ở thương mại, cũng như sơ lược về hoạt
động thuê nhà ở thương mại trước thời kì đổi mới từ năm (1954-1985) và sau đổi
mới từ năm (1986-nay).

1.1. Một số khái niệm liên quan đến thuê nhà ở thương mại
1.1.1. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia
đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai
trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu
cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của
một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành
khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau.
Nhà ở là một cụm từ hết sức quen thuộc với bất kỳ ai, bởi nhà ở là công cụ
trong đời sống của con người, nhưng để miêu tả nhà ở bằng một khái niệm thì hầu
như chưa có câu trả lời một cách thống nhất nhà ở là gì, từ nhiều năm qua có rất
nhiều khái niệm về nhà ở, tùy thuộc về góc độ nghiên cứu mà nhà ở lại có một khái
niệm khác nhau, trên góc độ xây dựng thì nhà ở được hiểu là sản phẩm của hoạt
động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường
bên ngoài và được dùng để ở. Nhưng trên góc độ kinh tế thì nhà ở được xem là một
tài sản có giá trị đối với đời sống con người, nhà ở là một bộ phận quan trọng bảo
vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.
Việc nhận thức đúng về nhà ở, phân loại nhà ở có ý nghĩa rất quan trọng trong
việc xây dựng các quy định của pháp luật và giải quyết các tranh chấp về nhà ở nói
riêng cũng như điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến nhà ở nói chung, nếu nhận
thức này còn quá mơ hồ, không thỏa mãn các yêu cầu khoa học và thực tiễn thì sẽ
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

7

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
ảnh hưởng rất lớn đến quá trình phát triển của các quy phạm pháp luật và đời sống

xã hội. Trong hoạt động lập pháp, quan điểm về nhà ở của các nhà làm luật được
thể hiện trong quy định tại điều 1, chương thứ nhất của luật nhà ở 2005 được sửa
đổi, bổ sung 2009. Theo khái niệm của luật hiện hành thì nhà ở là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá
nhân (1). Qua khái niệm trên có thể thấy đặc điểm của nhà ở như sau:
Thứ nhất: Nhà được tạo lập ra để sử dụng vào mục đích là để ở hoặc phục vụ nhu
cầu thành viên có cùng chung huyết thống với nhau. Vì vậy, ngôi nhà là nơi gắn bó
lâu dài của con người từ khi sinh ra cho đến khi họ mất đi.
Thứ hai: Nhà ở được hình thành trong hoạt động đầu tư bỏ vốn xây dựng của con
người, nhà ở thuộc đối tượng giao dịch dân sự phục vụ các mục đích tiêu dùng cá
nhân (để ở) hoặc nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời, nhà ở là một yếu tố rất quan
trọng và không thể thiếu được trong các giao dịch của thị trường bất động sản.
Thứ ba: Nhà ở là công trình được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên cố định
về mặt vị trí, nhà ở thuộc loại hình bất động sản và có giá trị lớn, bên cạnh mục
đích sử dụng là để ở thì nhà còn được dùng làm vật bảo đảm trong các giao dịch
dân sự hoặc có thể được dùng làm phương tiện đầu tư, tích trữ của cải.
1.1.2. Khái niệm nhà ở thương mại
Thuật ngữ “nhà ở thương mại” có lẽ còn khá mới mẻ đối với nhiều người dân
Việt Nam mặc dù chính giao dịch về nhà ở thương mại đã được thực hiện trước
thời điểm từ ngữ đó được chính thức ghi nhận trong luật. Thuật ngữ nhà ở thương
mại vài năm trở lại đây mới được biết đến nhiều hơn khi chính thức được ghi nhận
trong văn bản luật và do sự phát triển một cách rầm rộ của các doanh nghiệp kinh
doanh nhà ở.
Trước hết, ta xem xét quy định về một số loại công trình nhà được nêu tại
khoản 1 và 2 Điều 3, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2005 như
sau:
(1)

Điều 1 luật nhà ở 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

8

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
(1) Nhà ở thương mại: Là nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán,
cho thuê theo nhu cầu và cơ chế của thị trường.
Như vậy, đối với các cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà ở không có mục đích
kinh doanh, không nhằm mục đích sinh lợi thì không được xem là cho thuê nhà ở
thương mại. Mà các giao dịch đó được xem là một trong những hình thức giao dịch
dân sự đơn thuần.
Từ khái niệm trên có thể thấy được đối tượng tham gia đầu tư phát triển nhà ở
thương mại hết sức đa dạng, gồm tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển. Đồng thời
được đầu tư xây dựng để cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường, thuật ngữ “cơ
chế thị trường” hết sức phức tạp vì nó luôn biến động không theo một trật tự cụ thể
nào, cơ chế thị trường là quá trình tương tác lẫn nhau giữa các chủ thể (hoạt động)
kinh tế trong việc hình thành giá cả, phân phối tài nguyên, xác định khối lượng và
cơ cấu sản xuất. Sự tương tác của các chủ thể tạo nên những điều kiện nhất định để
nhà sản xuất, với hành vi tối đa hóa lợi nhuận là hình thức tổ chức kinh tế, trong đó
các quan hệ kinh tế tác động lên mọi hoạt động của nhà sản xuất và người tiêu dùng
trong quá trình trao đổi. Mọi hoạt động sản xuất và trao đổi hàng hóa giữa người
sản xuất và người tiêu dùng được vận hành do sự điều tiết của quan hệ cung cầu.
Cơ chế thị trường chỉ xuất hiện trong khái niệm của nhà ở thương mại mà không hề
xuất hiện trong khái niệm của nhà ở xã hội vì nhà ở xã hội được đầu tư để mua,
thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định, theo quy định thì nhà ở xã

hội được tạo lập để thực hiện các giao dịch ở, những đối tượng quy định tại điều 53
và 54 của Luật Nhà Ở. Như vậy, khái niệm nhà ở thương mại không bị giới hạn về
đối tượng tham gia giao dịch, đối tượng được quyền mua, thuê nhà ở thương mại có
phạm vi rộng hơn so với đối tượng của nhà ở xã hội.
(2) Nhà ở xã hội: Là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54
của Luật Nhà Ở và quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP mua, thuê hoặc thuê
mua theo cơ chế do nhà nước quy định.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

9

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
1.2. Đặc điểm pháp lý trong thuê nhà ở thương mại
1.2.1. Bên cho thuê là tổ chức hoặc cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để cho thuê nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường
Như đã phân tích ở trên thì một trong những đặc điểm trong thuê nhà ở thương
mại là đối tượng được phép đầu tư, các nhà đầu tư bao gồm cá nhân và tổ chức
không trong khuôn khổ hay đối tượng như nhà ở xã hội, nói cách khác thì nhà ở
thương mại không phải theo một cơ chế chính sách cứng nhắc do nhà nước quy
định.
Về đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại rất rộng. Đối với thuê nhà ở
thương mại, tổ chức, cá nhân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài đều có thể tham gia thuê nhà ở thương mại.
Có thể thấy ở nhà ở thương mại nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng
là việc thực hiện đầu tư cho thuê theo cơ chế thị trường, ta có thể hiểu nôm na về

cơ chế thị trường đó là cơ chế cung - cầu, một khi nhu cầu tăng thì lượng cung cũng
sẽ tăng theo và ngược lại, giữa cung và cầu dường như tỷ lệ thuận với nhau và tỷ lệ
đó bất biến hầu như không thay đổi, mối quan hệ cung - cầu là không thay đổi
nhưng cơ chế cung - cầu ấy lại có sự thay đổi với quan hệ xã hội, nó tùy thuộc vào
từng thời kỳ xã hội nếu ở một giai đoạn xã hội nào đó nhu cầu về thuê nhà ở
thương mại tăng thì nguồn cung về nhà ở thương mại sẽ tăng và giai đoạn khác khi
nhu cầu thuê nhà giảm thì lượng nhà cho thuê biến đổi theo chiều hướng giảm. Như
vậy, cơ chế trong thuê nhà ở thương mại luôn biến động theo nhu cầu và thị hiếu
của người dân.
1.2.2. Giá thuê và phương thức thanh toán khi thuê nhà ở thương mại
Trong giao dịch thuê nhà ở thương mại một số người quyết định thuê nhà vì
do công việc họ thường xuyên thay đổi, đi lại giữa nhiều nơi. Một số nữa thuê
nhà vì chưa có đủ tài chính để họ có thể sở hữu một căn nhà. Một số khác họ vẫn
có đủ nguồn tài chính để có thể mua nhà nhưng họ vẫn tìm đến phương thức thuê
nhà vì lý do nếu mua một căn nhà thì họ có thể sở hửu nó tuy nhiên nếu xuất ra một
nguồn vốn để có một căn nhà thì họ có thể dùng phần tiền mua nhà đó để đi gửi
ngân hàng và dùng phần tiền lãi ấy đi thuê một căn nhà khác để ở, vừa có nơi ở lại
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

10

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
không bị mất khoản tiền để mua nhà. Dù với phương cách nào thì khi người dân có
nhu cầu về nhà ở thì điều đầu tiên họ chú ý chính là giá cả căn nhà mà họ cần tìm,
trong thuê nhà ở thương mại giá cho thuê do các bên tự thỏa thuận, trường hợp luật
có quy định khung giá cho thuê thì bên cho thuê không được cho thuê vượt khung
giá do pháp luật quy định. Với quy định như vậy đã xảy ra một số bất cập vì giá

nhà cho thuê luôn giao động và hầu như nằm ở ngưỡng cao ngất vì thế người dân
có thu nhập thấp hoặc trung bình khó có thể tiếp cận được với loại nhà cho thuê
như vậy, thậm chí có người gọi loại hình thuê nhà ở thương mại là “kiểu nhà ở
dành cho người giàu”. Tuy nhiên một vấn đề luôn thể hiện tính hai mặt của nó, có
thể thấy rõ chiều tích cực của vấn đề trên là giá thuê nhà ở thương mại rất thoáng, ít
bị ràng buộc bởi quy định về khung, chính vì vậy nó mang tính chất dân sự đó là tự
do thỏa thuận. Về phương thức thanh toán khi thuê được thực hiện thông qua hình
thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần, với phương thức thanh toán như vậy
tạo điều kiện thuê nhà cho người dân có nhu cầu về nhà ở.
1.3. Vai trò của pháp luật về thuê nhà ở thương mại
1.3.1. Góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam
Hệ thống pháp luật của Việt Nam trong hai mươi năm trở lại đây đã có sự phát
triển mạnh mẽ, với nhiều thành tựu to lớn, chính những thành tựu trong hệ thống
lập pháp, đã giúp nước ta khẳng định vị thế trên trường quốc tế trong thời kỳ hội
nhập. Tại nghị quyết số 48/NQ-TW của ban chấp hành Trung ương Đảng ngày
25/5/2005 về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến
năm 2010, định hướng đến năm 2020, có nhận định:
Sau gần hai mươi năm tiến hành sự nghiệp đổi mới, dưới sự lãnh đạo của
Đảng, công tác xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đã có những
tiến bộ quan trọng. Quy trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
được đổi mới. Nhiều bộ luật, luật, pháp lệnh được ban hành đã tạo khuôn
khổ pháp lý ngày càng hoàn chỉnh hơn để Nhà nước quản lý bằng pháp
luật trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, đối ngoại...
Nguyên tắc pháp quyền xã hội chủ nghĩa từng bước được đề cao và phát
huy trên thực tế. Công tác phổ biến và giáo dục pháp luật được tăng
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

11

SVTH: Phan Văn Khoa

Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
cường đáng kể. Những tiến bộ đó đã góp phần thể chế hoá đường lối của
Đảng, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý điều hành của Nhà nước, đẩy
mạnh phát triển kinh tế, giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, nhìn chung hệ thống pháp luật nước ta vẫn chưa đồng bộ,
thiếu thống nhất, tính khả thi thấp, chậm đi vào cuộc sống. Cơ chế xây
dựng, sửa đổi pháp luật còn nhiều bất hợp lý và chưa được coi trọng đổi
mới, hoàn thiện. Tiến độ xây dựng luật và pháp lệnh còn chậm, chất
lượng các văn bản pháp luật chưa cao. Việc nghiên cứu và tổ chức thực
hiện các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên chưa được quan
tâm đầy đủ. Hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật
còn hạn chế. Thiết chế bảo đảm thi hành pháp luật còn thiếu và yếu.
Nguyên nhân của những yếu kém nêu trên là do chưa hoạch định được
một chương trình xây dựng pháp luật toàn diện, tổng thể, có tầm nhìn
chiến lược; việc đào tạo, nâng cao trình độ cán bộ pháp luật và công tác
nghiên cứu lý luận về pháp luật chưa theo kịp đòi hỏi của thực tiễn; việc
tổ chức thi hành pháp luật còn thiếu chặt chẽ; ý thức pháp luật của một bộ
phận không nhỏ cán bộ, công chức và nhân dân còn nhiều hạn chế. Để
khắc phục tình trạng trên, đáp ứng các yêu cầu, nhiệm vụ của thời kỳ
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, việc ban hành Chiến lược xây
dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật từ nay đến năm 2010, định hướng
đến năm 2020 là một đòi hỏi cấp bách.
Pháp luật về thuê nhà ở thương mại cũng không nằm ngoài đòi hỏi cấp bách đó.
Mặt dù trong hai thập kỷ qua pháp luật nước ta có nhiều thay đổi theo chiều hướng
tích cực nhưng nếu chúng ta nhận định một cách khách quan, khoa học thì hệ thống
pháp luật nước ta vẫn còn không ít hạn chế cả về lý luận lẫn thực tiễn. Trong phạm
vi nghiên cứu và khả năng của mình, người viết không thể nhận định một cách đầy
đủ những hạn chế, thiếu sót của hệ thống pháp luật Việt Nam mà người viết chỉ đưa

ra một vài hạn chế nhất định. Qua đó giúp người đọc phần nào thấy được việc hoàn
thiện hệ thống pháp luật là hết sức cần thiết, thấy được Nhà nước ban hành các quy
phạm, nhằm điều chỉnh quan hệ nhà ở thương mại nói chung và pháp luật về thuê
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

12

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
nhà ở thương mại nói riêng là đã góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật
Việt Nam.
1.3.2. Tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn trong nhân dân để
đầu tư vào thị trường bất động sản
Xuất phát từ đặc điểm thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với
mối quan hệ vốn, đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị
lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư trên thị trường bất động sản đòi hỏi một lượng vốn
lớn, lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy, nếu
không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất
động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng
hoảng tài chính trên thế giới đều ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khi bất
động sản sục giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể
kéo theo các tổ chức tài chính tính dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, trên thế giới tình hình khủng hoảng kinh tế
toàn cầu có xu hướng ngày một tăng, tình trạng lạm phát ở Việt Nam hiện nay lên
đến mức báo động là hai con số, vượt qua ngưỡng cho phép là 9% của mỗi quốc
gia. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống kinh tế, xã hội, có thể làm suy
vong nền kinh tế của quốc gia. Nếu tình hình khủng hoảng kinh tế không có dấu
hiệu phục hồi thì tình trạng lạm phát rất dễ tăng lên, bên cạnh việc ảnh hưởng đến

đời sống người dân thì thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng không nhỏ.
Theo nhận định của ngân hàng đầu tư Merill Lunch của Mỹ vừa công bố một
báo cáo về tình hình kinh tế Châu Á, trong đó lấy Việt Nam làm tâm điểm để phân
tích tình trạng lạm phát leo thang trong khu vực, báo cáo nhận định: “ Việt Nam chỉ
là một nền kinh tế nhỏ trong khu vực Châu Á vì GDP 70 tỷ của Việt Nam chỉ tương
đương với 1% GDP của toàn khu vực này, trừ Nhật Bản. Trong những năm gần
đây, Việt Nam gây ấn tượng bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục. Mặc dù
vậy, Việt Nam đang chịu tác động từ chính thành công quá lớn và nhanh chóng của
chính mình”.
Trước tình hình này nhà nước đã có những chính sách kiềm chế lạm phát ở
mức thấp cũng như đề ra một số giải pháp cụ thể. Tại kỳ hợp thường kỳ của chính
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

13

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
phủ vào tháng 8, năm 2012, Thủ Tướng Chính Phủ đã khẳng định: “Việc kiềm chế
lạm phát phải được thực hiện hiệu quả bằng cả giải pháp trước mắt và lâu dài.
Theo đó phải kiên định chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa chặt chẽ” (2). Thực
hiện giải pháp vừa nêu, tính dụng cho vai hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động
sản bị siết chặt hơn bao giờ hết, các chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ gặp rất nhiều khó
khăn về vốn. Mà mỗi dự án bất động sản đã, đang và sẽ thực hiện cho dù ở quy mô
vừa và nhỏ thì cũng lên đến hàng trăm tỷ đồng.
Theo nhận định của Bộ Xây Dựng: “Nhu cầu về vốn đầu tư cho nhà ở năm
2015 là 2.205 nghìn tỷ đồng và đến 2020 là 1.767 nghìn tỷ đồng”

(3)

. Giải pháp mà

các nhà đầu tư có thể tiếp cận được chính là nguồn vốn trong nhân dân. Đây là một
nguồn vốn rất dồi dào, tính vận hành linh hoạt, đa dạng và phong phú. Mặc khác
nhu cầu về nhà ở là nhu cầu có thật và không bao giờ ngừng, vì vậy huy động vốn
bằng hình thức cho thuê nhà ở thương mại là một giải pháp tối ưu cho nhà đầu tư
nhằm thỏa mãn nhu cầu về vốn của các nhà đầu tư.
Tuy nhiên chúng ta cũng cần phải nhận định rằng vấn đề pháp luật trong thuê
nhà ở thương mại vẫn còn những hạn chế, xét về mặt lý luận nêu trên việc huy
động vốn là hết sức cần thiết nhưng khi áp dụng trên thực tế thì không dễ dàng
chúc nào. Hơn lúc nào hết việc hoàn thiện pháp luật về thuê nhà ở thương mại là
hết sức cần thiết.
1.3.3. Góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở của nước ta hiện nay
Để giải quyết nhu cầu nhà ở trong nhân dân Nhà nước đã đưa ra rất nhiều giải
pháp mang tính kinh tế, xã hội. Trong đó, xây dựng quy phạm pháp luật về thuê
nhà ở thương mại một cách hoàn thiện là tiền đề cho hoạt động thuê nhà ở thương
mại được diễn ra minh bạch, thông suốt. Và đó cũng là điều kiện để giải quyết
được bài toán về nhu cầu nhà ở của Việt Nam.
Với mức sống của người dân ngày một tăng, kết hợp với dịch vụ y tế ngày
càng tốt hơn vì vậy, tỉ lệ sinh sẽ ngày càng có sự chênh lệch với tỉ lệ tử. Theo số
(2)

/>
[truy

cập

(3)

/>
ngày 26/6/2013]

trieu-m2 [truy cập ngày 26/6/2013]

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

14

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
liệu năm 2009 dân số Việt Nam đứng thứ 13 trong số 218 nước và vùng lãnh thổ
trên thế giới. Trong khi đó diện tích nước Việt Nam chỉ đứng thứ 64, mật độ dân số
260 người/km2, cao gấp đôi mật độ của Đông Nam Á, gấp 5 lần của thế giới.
Trong báo cáo phân tích số liệu tổng điều tra dân số nhà ở Việt Nam năm
2011, chỉ rõ đến năm 2015 dân số Việt Nam xấp xỉ 92 triệu người và nhu cầu về
nhà ở là 1.966,6 triệu m2. trong đó khu vực đô thị là 891,8 triệu m2, đáp ứng chỗ ở
cho 34,3 triệu người. Theo báo cáo của Bộ tài nguyên và môi trường tại hội thảo
lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011-2015) đến năm 2015 tổng diện tích sàn nhà ở trên cả nước khoảng 1.970
triệu m2, tại khu vực đô thị khoảng 905 triệu m2, tại khu vực nông thôn khoảng
1.065 triệu m2, nếu tính hệ số sử dụng đất ở tại khu vực đô thị khoảng 50% thì nhu
cầu diện tích đất ở đô thị là xấp xỉ 190.000 ha (chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đưa ra
là 179.000 ha). Đến năm 2020 tổng diện tích sàn nhà ở trên cả nước khoảng 2.400
triệu m2, tại khu vực đô thị khoảng 1.260 triệu m2, tại khu vực nông thôn khoảng
1.140 triệu m2, nếu tính hệ số sử dụng đất ở tại khu vực đô thị khoảng 55% thì nhu
cầu diện tích đất ở đô thị là xấp xỉ 230.000 ha (chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đưa ra
là 202.000 ha)

(4)

. Ngoài ra nhu cầu về nhà ở còn tăng lên do việt kiều từ nước

ngoài về đầu tư, làm việc và mong muốn định cư lâu dài trong nước. Nền kinh tế
tiếp tục hội nhập, do đó sẽ thu hút ngày càng nhiều người nước ngoài đến và đầu tư
tại Việt Nam. Bên cạnh đó, luật nhà ở có quy định về việc cho phép người Việt
Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng điều kiện luật
định (5). Chính từ những yếu tố dân số, kinh tế, xã hội và pháp luật đã làm cho nhu
cầu nhà ở ở nước ta ngày cấp thiết, để giải quyết vấn đề này, đòi hỏi pháp luật phải
hoàn thiện hơn, có những quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện, quyền lợi của
các bên trong thuê nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng cũng như
cần có nhiều quy định về chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở
thương mại. Có làm được như vậy thì vấn đề thiếu nhà ở như hiện nay sẽ sớm được
giải quyết có hiệu quả.
(4)
(5)

[truy cập ngày 5/8/2013]
khoản

1

điều

126

Luật

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

ở

nhà

15

2005

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
1.4. Khái quát về hoạt động thuê nhà ở thương mại
1.4.1. Sơ lược về hoạt động thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay
Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành từ 1/7/2006) quy định
Nhà nước có chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần
kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm đáp ứng nhu
cầu nhà ở của người thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội. Tuy nhiên,
hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở hiện nay chưa có chính sách khuyến
khích phát triển nhà ở
thương mại để cho thuê.
Trong những năm qua, doanh nghiệp bất động sản hầu như chỉ quan tâm xây
dựng nhà ở thương mại để bán mà chưa chú trọng đến phát triển nhà ở cho thuê.
Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà ở của người dân là rất lớn, đặc biệt với những đối
tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, không có khả năng về tài chính để
mua nhà ở thương mại theo giá thị trường. Nguyên nhân cơ bản là các doanh
nghiệp không mặn mà với loại hình nhà ở cho thuê bởi tâm lý “thả gà ra đuổi”.
Việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, nhưng hiệu

quả đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn dài trong khi nhà đầu tư phải vay vốn của các
tổ chức tín dụng với lãi suất cao nên khó hấp dẫn. Hiện quỹ nhà ở cho thuê trên
toàn quốc chỉ chiếm hơn 6,3 % tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở; trong đó, thành phố
Hà Nội chiếm 14%, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm 46% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%. Hiện tại trên cả nước đang diễn ra
“làn sóng” di dân có cường độ lớn khiến sức ép tăng dân số cơ học đối với đô thị
ngày càng căng thẳng, dẫn tới quá tải hạ tầng xã hội trong đó nhà ở là bài toán nan
giải.
Hiện quỹ đất không đủ để xây dựng nhà riêng lẻ, nhà cho người thu nhập thấp
đang thiếu trầm trọng so với nhu cầu thực tế là những vấn đề được bàn luận nhiều
trong thời gian qua. Xu hướng mới trong đầu tư bất động sản là xây nhà chung cư,
nhà cho thuê thay cho nhà riêng lẻ đã và đang là xu thế chung trong quá trình đô thị
hóa. Đây là những tín hiệu đáng mừng tạo thêm nhiều cơ hội sử dụng nhà ở cho
nhiều người.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

16

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
1.4.2. Tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương
mại
1.4.2.1. Thời kì trước đổi mới (1954-1985)
Đây là thời kì mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
quan liêu, bao cấp, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý,
điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm trong
xã hội. Nhà nước đóng vai trò là người sản xuất và trực tiếp phân phối nhà ở cho
một bộ phận dân cư. Một chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và
cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong những khu vực kinh tế Nhà nước ở

các đô thị được triển khai, việc xây dựng các khu nhà ở được đưa vào kế hoạch 5
năm và hàng năm của Chính phủ.
Nhà nước ban hành nhiều chính sách về nhà ở đã phần nào giải quyết được
nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế sự mất cân đối về cung - cầu nhà ở rất
lớn, nhu cầu nhà ở là rất lớn, song quỷ nhà ở lại rất hạn hẹp, cùng với cách sản xuất
và phân phối kéo dài và phức tạp đã tạo ra nhiều bất công trong xã hội. Việc bao
cấp về nhà ở đã làm cho người dân trở nên thụ động, mất tính sáng tạo, tất cả hoàn
toàn trông chờ vào Nhà nước. Chính vì lý do đó mà các giao dịch về nhà ở mà nhất
là hình thức giao dịch thuê nhà ở thương mại trong giai đoạn này còn rất hạn chế.
1.4.2.2. Thời kì sau đổi mới (1986-nay)
Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần thừ năm 1986 đến nay lĩnh vực nhà ở nói chung, thuê nhà ở
thương mại nói riêng có những chuyển biến rõ rệt, Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp
nhà ở cho phép và tạo điều kiện để người dân phát triển nhà ở. Việc chuyển quỹ
nhà ở do Nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh được triển khai. Nhà nước
rất quan tâm tạo điều kiện bố trí quỹ đất phát triển nhà ở, ngoài việc dành quỹ đất
xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, học sinh, sinh viên, người có thu
nhập thấp ở khu vực đô thị, người có công với cách mạng, Nhà nước cũng đã chú
trọng dành hàng vạn hecta đất để phát triển nhà ở thương mại để kinh doanh thông
qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở. Với sự ra đời của hàng loạt các văn
bản pháp luật như: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai ngày
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

17

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
02/12/1998, đây là văn bản đầu tiên quy định về doanh nghiệp có quyền xây dựng

nhà ở để bán hoặc cho thuê, với quy định đó đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp
mạnh dạn đầu tư, phát triển nhà ở cho thuê, cũng từ đây hình thức phát triển nhà ở
cho thuê dần manh nha xuất hiện. Ngoài ra còn một số văn bản pháp luật như: Pháp
lệnh nhà ở được ban hành ngày 6/4/1991, Hiến pháp năm 1992, Nghị định số
61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở, Luật nhà ở năm 2005, Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006, đã tạo ra một hành lang pháp lý, tạo đà cho
việc phát triển nhà ở thương mại được phát triển, khẳng định một chính sách mới
đúng đắn của Đảng và Nhà nước về việc phát triển nhà ở cho người dân.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong chương 1, người viết đã phân tích những quy định của pháp luật nhằm
đưa ra những khái niệm về nhà ở, nhà ở thương mại, người viết đã xác định các đặc
điểm đặc trưng trong việc thuê nhà ở thương mại đề cao hai yếu tố pháp lý là thuê
nhà ở thương mại theo nhu cầu và cơ chế thị trường và đối tượng đầu tư xây dựng
để cho thuê nhà ở thương mại, song song là việc khẳng định vai trò của pháp luật
trong thuê nhà ở thương mại là góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam,
tạo nguồn vốn cho thị trường bất động sản, đồng thời giải quyết được nhu cầu về
nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Cuối cùng người viết đã tìm kiếm những thông tin nhằm xác định tiến trình
phát triển các quy định của pháp luật về nhà ở thương mại nói chung và thuê nhà ở
thương mại nói riêng, nhằm giúp cho người viết có cơ sở vững chắc hơn trước khi
đi vào nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về vấn đề thuê nhà ở thương
mại ở chương 2.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

18

SVTH: Phan Văn Khoa

Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ
THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Chương này người viết tập trung đi sâu, xác định và phân tích các quy định
pháp luật trong thuê nhà ở thương mại, mà chủ yếu là bám sát vào các quy định: Bộ
luật dân sự năm 2005, luật nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản, và các
văn bản pháp luật có liên quan để làm rõ các nguyên tắc trong việc thuê nhà ở
thương mại, đối tượng, điều kiện của các bên khi thuê nhà, hình thức hợp đồng khi
thuê nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê nhà ở thương mại, các trường
hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà cũng như được tiếp tục thuê nhà ở thương mại,
ngoài ra thông qua chương 2 người viết đào sâu tìm hiểu rõ hơn về các quy định
trong việc quản lý và chế tài xử phạt các trường hợp vi phạm trong thuê nhà ở
thương mại.
2.1. Nguyên tắc trong việc thuê nhà ở thương mại
Hoạt động thuê nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng là hoạt
động chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thông
qua việc thuê nhà ở, các bên tham gia giao dịch thuê nhà đạt được nguyện vọng của
mình, bên thuê có được nhà để khai thác và sử dụng, còn bên cho thuê nhà được lợi
từ việc cho thuê nhà ở đó. Tuy nhiên, để hoạt động thuê nhà ở thương mại, phù hợp
với quy định của pháp luật, đòi hỏi các bên phải tuân thủ những nguyên tắc thuê tại
điều 28 của luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo quy định tại điều 28 luật
kinh doanh bất động sản thì nhà ở thương mại cho thuê phải đảm bảo đầy đủ các
nguyên tắc sau:
Thứ nhất: Nhà cho thuê phải là nhà đã có sẵn. Theo quy định tại khoản 1,
điều 28, luật kinh doanh bất động sản thì khi thực hiện việc cho thuê nhà thì nhà
cho thuê nhất định phải là nhà đã có sẵn, khác với quy đinh về nguyên tắc mua bán
nhà, công trình xây dựng tại khoản 1, điều 22 luật kinh doanh bất động sản thì:
“Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có

sẵn, đang xây dựng hoặc hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ
đã được phê duyệt”.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

19

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
Thứ hai: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, phải thông
qua sàn giao dịch bất động sản, khi thực hiện việc cho thuê nhà ở thương mại thông
qua sàn giao dịch thì nhà ở đó phải đảm bảo có đủ điều kiện theo quy định thì mới
có thể cho thuê qua sàn, đồng thời nhà ở thương mại khi thực hiện việc cho thuê
qua sàn thì sàn giao dịch bất động sản đó phải công khai các thông tin về nhà ở đó,
các thông tin về nhà ở đó bao gồm: (Thông tin về loại nhà ở, phải nêu rõ là nhà ở
riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền
kề hay nhà vườn; Thông tin về vị trí nhà ở, Đối với nhà ở tại khu vực đô thị đã xác
định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận
(huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy
(lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của nhà ở theo tên xóm,
thôn, xã, huyện, tỉnh. Đối với nhà ở chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành
lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây
dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với
nhà chung cư); Thông tin về quy mô, diện tích nhà ở. Đối với nhà ở riêng lẻ phải
nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn.
Đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ,
số phòng. Đối với nhà ở khác phải nêu rõ diện tích khuôn viên đất, số tầng, tổng
diện tích sàn, diện tích sử dụng chung; Thông tin về đặc điểm, tính chất, chất lượng
của nhà ở. Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường,

sàn, mái. Chất lượng nhà ở nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình, ảnh
chụp toàn cảnh nhà thương mại cho thuê tại thời điểm giới thiệu). Với quy định của
pháp luật là như vậy. Tuy nhiên, số đông các trường hợp thuê nhà ở thương
mại

hiện nay

không

thực hiện qua

sàn

giao dịch, hiện nay

phần đông các sàn giao dịch đều thu một khoảng phí giao dịch từ 1-2% cho mỗi bất
động sản giao dịch thành công. Khoảng phí này so với phí môi giới của "cò" đất
khác thì cao hơn rất nhiều chưa kể phải nộp các loại phí, lệ phí khác theo quy định
của Nhà nước cũng như các thủ tục giấy

tờ

khác. Mặc dù người dân được

khuyến cáo nên thuê nhà ở qua sàn vì ở đó các chuyên viên bất động sản sẽ tư vấn
cho khách hàng rất nhiều về giá và thủ tục pháp lý, nhưng nhiều người đến thuê
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

20

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
phản ánh họ rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu. Một thực tế khác, doanh
nghiệp có bất dộng sản cần cho thuê thì quảng cáo qua báo chí hoặc qua các chuyên
viên bất động sản chuyên nghiệp. Người thuê thay vì tìm kiếm thông tin trên các
mạng sàn giao dịch thì làm việc luôn với “cò” trung gian, chấp nhận mất một phần
hoa hồng nhưng “để nhanh được việc”. Số nhà ở thương mại cho thuê thông qua
sàn còn ít vì mất thời gian và các thủ tục quy định còn rườm rà, các sàn giao dịch
hiện nay vẫn chủ yếu là trung gian và "ăn tiền" dịch vụ. Điều này đã tạo cơ hội
cho các giao dịch ngầm và thị trường tự do phát triển mạnh. Sàn thì vắng khách,
nhà nước thì thất thu ngân sách và người dân thì phải quay cuồng trong ma trận
"tung hứng" của giới đầu cơ và cò mồi (6)
Thứ ba: Nhà ở thương mại cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh
môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà cho thuê được vận hành, sử dụng
bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là
nguyên tắc hết sức quan trọng vì nó nói lên chất lượng và sự an toàn của một dự án
nhà ở, bên cạnh đó một dự án được xem là chất lượng thì cũng không thể tách rời
yếu tố

hạ

tầng kỹ

lạc, điện

nước, rác), hạ

dục, thể t

hao, thương

mại, dịch

vụ

thuật như: ( Giao thông, thông tin

liên

tầng xã

hóa, giáo

hội

(y

tế,

văn

công cộng, cây xanh, công viên ). Hai yếu tố hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên thể hiện sự hoàn thiện của một dự án nhà ở đảm bảo
cho người dân khi thuê nhà ở có được một cuộc sống chất lượng.
Thứ tư: Việc cho thuê nhà ở thương mại phải được lập thành hợp đồng theo
quy định của luật kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm có liên quan.
Những quy định về nguyên tắc thuê nhà, là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra

đời và hoạt động của giao dịch thuê nhà ở. Đây là những tiêu chí để Nhà nước quản
lý hoạt động thuê nhà ở thương mại cũng như quản lý thông tin nhà ở. Nó như một
quy định bắt buộc các bên tham gia giao dịch thuê nhà ở kể từ thời điểm có hiệu
lực của luật kinh doanh bất động sản cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các giao dịch trong thuê nhà ở thương mại.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

21

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện

( 6)

/>
[truy

cập ngày 13 /8/2013]

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

22

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
2.2. Quy định của pháp luật về đối tượng và điều kiện của các bên thuê nhà ở

thương mại
2.2.1. Đối tượng và điều kiện của bên cho thuê nhà ở thương mại
2.2.1.1. Đối tượng bên cho thuê nhà ở
Theo khoản 1, điều 34 luật nhà ở 2005 “Tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển
nhà ở thương mại”. Theo quy định trên để có thể tham gia đầu tư nhà ở thương mại
thì điều kiện đối với tổ chức, cá nhân trong nước là phải có đăng ký kinh doanh nhà
ở, riêng tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tư theo quy
định của pháp luật về đầu tư. Ngoài ra khi đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải
đảm bảo đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật là 6 tỷ. (7) Như vậy, có thể
thấy đối tượng tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại nói chung và đầu tư nhà
ở thương mại để cho thuê nói riêng rất rộng, tất cả các thành phần kinh tế đều có
quyền tham gia đầu tư nhà ở thương mại để cho thuê, không những chỉ có các
thành phần kinh tế trong nước có quyền tham gia đầu tư nhà ở mà kể cả các thành
phần kinh tế nước ngoài cũng có thể tham gia đầu tư, tạo lập nhà ở. Với quy định
như vậy càng tạo nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam
đầu tư phát triển nhà ở.
2.2.1.2. Điều kiện bên cho thuê nhà ở thương mại
Khi thực hiện việc cho thuê nhà ở thì người cho thuê phải đảm bảo các điều
kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tại khoản 1, điều 8, luật kinh doanh bất
động sản:
Thứ nhất: Tổ chức, cá nhân, khi thực hiện việc cho thuê nhà ở thương mại
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Thứ hai: Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy
định của pháp luật, với quy định về vốn pháp định 6 tỷ như hiện nay là chưa phù
hợp trên thực tế, bởi một dự án đầu tư nhà ở dù ở quy mô nhỏ nhưng cũng lên đến
hàng chục tỷ đồng, theo quan điểm chủ quan của người viết thì không cần phải cụ
(7)

Khoản 1, điều 3 Nghị định 153/2007/ND-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động

sản

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

23

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
thể một con số như luật định hiện hành và nếu có thì con số đó phải từ 20 tỷ trở lên.
Vì theo quy định chỉ bắt buộc doanh nghiệp khi kinh doanh nhà ở phải có vốn pháp
định là 6 tỷ, đây là mức quá thấp và chưa đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu
tư.
Theo điều 4, luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cho thuê nhà là một hoạt
động “kinh doanh bất động sản”. Vì vậy, ta có thể hiểu nôm na hoạt động cho
người trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở, cho thuê mặt bằng để
kinh doanh đều là kinh doanh bất động sản. Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động
sản thì “tổ chức, cá nhân khi cho thuê nhà ở thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy
định của pháp luật”. Nhưng theo quy định tại Luật Nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân
cho thuê nhà ở không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần đáp ứng điều
kiện về vốn pháp định. Do vậy, Bộ Xây dựng hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân cho
thuê nhà ở đăng ký dưới dạng hộ kinh doanh chứ không cần lập doanh nghiệp,
không cần vốn pháp định. Tuy nhiên, cho thuê mặt bằng để kinh doanh thì phải
thành lập doanh nghiệp, phải có đăng ký kinh doanh và có đủ vốn pháp định (8) theo
công văn của Bộ Xây dựng thì chủ nhà cho thuê mặt tiền để bán phở, mở tiệm cắt
tóc, bán rau củ quả… mà người ta có kinh doanh thì chủ nhà phải lập doanh nghiệp
và có trên 6 tỉ đồng. Nếu thực hiện theo quy định tại Công văn số 995/BXD-QLN

ngày 20/6/2012 của bộ xây dựng thì đối tượng cán bộ, công chức, viên chức không
đủ điều kiện để cho thuê nhà ở để kinh doanh vì theo Luật Phòng, chống tham
nhũng thì cán bộ, công chức, viên chức không được thành lập, tham gia thành lập
hoặc tham gia quản lý, điều hành doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty cổ
phần, công ty hợp danh, hợp tác xã. Với việc áp dụng như vậy, sẽ có không ít chủ
nhà phải ngưng cho thuê nhà vì không thể chứng minh có vốn trên 6 tỉ đồng. Hậu
quả kéo theo là rất nhiều người phải chấm dứt việc kinh doanh do không tìm được
“doanh nghiệp” cho thuê mặt bằng. Đời sống người dân, nền kinh tế bị ảnh hưởng

(8)

Công văn số 995/BXD-QLN ngày 20/6/2012 của bộ xây dựng của Bộ Xây dựng trả lời về việc hướng dẫn cấp hoặc từ chối cấp đăng ký

kinh doanh ngành, nghề “cho thuê nhà”, “cho người nước ngoài thuê nhà ở”, “cho thuê mặt bằng để kinh doanh” cho hộ kinh doanh.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

24

SVTH: Phan Văn Khoa


Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện
chỉ vì chuyện phải lập doanh nghiệp mới được cho thuê nhà.(9)
2.2.2. Đối tượng và điều kiện của bên thuê nhà ở thương mại
2.2.2.1. Đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại
Sự khác biệt về đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại và nhà ở xã hội
mà chúng ta có thể dễ dàng nhận ra đó là:
Đối với nhà ở xã hội các đối tượng được phép thuê nhà ở xã hội bao gồm cán
bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ

trang nhân dân công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, đồng thời các đối tượng muốn được thuê nhà ở xã hội thì
phải đáp ứng đầy đủ những quy định của pháp luật: Chưa được Nhà nước giải
quyết chính sách về nhà ở, đất ở và họ chưa có nhà ở đất ở (kể cả trường hợp nhà ở,
đất ở được thừa kế tặng cho), bản thân người thuê nhà ở xã hội đang ở nhà thuê, ở
nhờ nhà người khác hoặc có nhà ở nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát, diện tích
sử dụng bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2/người, mức thu nhập bình quân hàng
tháng của hộ gia đình không vượt quá năm lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội hàng
tháng đối với căn hộ diện tích 60m2, không thấp hơn bốn lần số tiền thuê nhà ở xã
hội hàng tháng đối với căn hộ diện tích tối thiểu là 30m2.(10)
Đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại có phạm vi tương đối rộng so với
đối tượng được phép thuê nhà ở xã hội. Đối tượng được phép thuê nhà ở thương
mại bao gồm:
 Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh,
nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được
phép thuê nhà ở tại Việt Nam.
 Tổ chức, cá nhận nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được phép thuê
nhà ở tại Việt Nam. Theo quy định tại điều 2, Nghị quyết số 19/2008 của
(9)

/>
[truy cập ngày 15/8/2013]
(10)

Điều 4, thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở

cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

25

SVTH: Phan Văn Khoa