quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch thực trạng và giải pháp

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Khóa 2010-2014

Đề tài:

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI DÂN
TRONG KHU QUY HOẠCH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Giảng viên hƣớng dẫn:
TS. PHAN TRUNG HIỀN
Bộ môn: Luật Hành chính

Sinh viên thực hiện:
VÕ THỊ MỸ NHIÊN
MSSV: 5105891
Lớp: Luật Hành chính Khóa 36

Cần Thơ, tháng 11 năm 2013


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên ngƣời viết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến quý thầy cô
trƣờng Đại học Cần Thơ, quý thầy cô Khoa Luật, những ngƣời đã truyền thụ kiến
thức chuyên ngành cho ngƣời viết trong gần bốn năm học vừa qua.
Đặc biệt, ngƣời viết xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến thầy hƣớng dẫn –

Tiến sĩ Phan Trung Hiền. Thầy đã tận tình giúp đỡ, cung cấp những kiến thức quý
báu và hƣớng dẫn ngƣời viết trong suốt quá trình làm luận văn. Mặc dù đã có những
cố gắng, tuy nhiên vẫn không tránh khỏi những thiếu sót, do vậy ngƣời viết rất
mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của quý thầy - thành viên Hội đồng bảo vệ Luận
văn.
Ngƣời viết xin chân thành cảm ơn.
Sinh viên thực hiện

Võ Thị Mỹ Nhiên

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn Tốt nghiệp Cử nhân Luật: “ Quyền và nghĩa vụ
của ngƣời dân trong khu quy hoạch treo - Thực trạng và giải pháp” là kết quả của
quá trình học tập, nghiên cứu độc lập và nghiêm túc của chính bản thân tôi.
Các số liệu trong luận văn là trung thực, có trích nguồn rõ ràng từ các
website, các công trình nghiên cứu.

Sinh viên thực hiện

Võ Thị Mỹ Nhiên

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
…………………………………..............................................................................
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU…………………………………………………………………Trang
1. Lý do chọn đề tài…………………………………………………………………1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài………………………………………………………2
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài……………………………………………….............2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài………………………………………................2
5. Bố cục đề tài………………………………………………………………………3
Chƣơng 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH VÀ VẤN ĐỀ “QUY
HOẠCH TREO”……………………………………………………………….........4
1.1. Khái quát chung về quy hoạch…………………………………………………4
1.1.1. Quy hoach, kế hoạch sử dụng đất…………………………………………...4
1.1.1.1. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất………………………………..5
1.1.1.2. Lấy ý kiến của người dân có đất……………………………………………..7
1.1.1.3. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…………………………………..8
1.1.2. Khái quát về quy hoạch xây dựng……………………………………………8
1.1.2.1. Quy hoạch đô thị……………………………………………………………..9
1.1.2.2. Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn………………………………12

1.2. Khái quát về “quy hoạch treo”…………………………………………........14
1.2.1. Khái niệm “quy hoạch treo”………………………………………………..14
1.2.2. Phân loại “quy hoạch treo”………………………………………...…........15
1.2.2.1. “Quy hoạch treo” đã được công bố quy hoạch, nhưng không thu hồi đất,
không giải phóng mặt bằng, không có chỗ tái định cư……………………………...16
1.2.2.2. “Quy hoạch treo” đang chờ giao đất………………………………………16
1.2.2.3. “Quy hoạch treo” đang chờ vốn……………………………………….......17
1.2.2.4. “Quy hoạch treo” đang chờ đầu tư…………………………………….......17
1.2.3. Những nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch treo”…………………………...17
1.3. Khái niệm về quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân có đất bị thu hồi…………19
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

1.3.1. Khái niệm chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất………….19
1.3.1.1. Những quyền cơ bản của người sử dụng đất………………………………19
1.3.1.2. Những nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất………………………........19
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của người bị thu hồi đất trong quá trình thực
hiện quy hoạch……………………………………………………………………...20
1.3.2.1. Quyền của công dân trong quy hoạch……………………………………...20
1.3.2.2. Nghĩa vụ của công dân trong quy hoạch…………………………………...21
Chƣơng 2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI DÂN TRONG KHU QUY
HOẠCH…………………………………………………………………………….22
2.1. Quyền chung của ngƣời sử dụng đất quy hoạch…………………………….22
2.1.1. Đối với các quyền sử dụng đất………………………………………………23
2.1.2. Đối với việc xây dựng công trình……………………………………………23
2.2. Quyền của ngƣời dân có đất quy hoạch………………………………..........24

2.2.1. Quyền được biết quy hoạch xây dựng………………………………………24
2.2.1.1. Qua phương tiện thông tin đại chúng………………………………………25
2.2.1.2. Qua băng rôn, áp phích…………………………………………………….26
2.2.1.3. Qua những hình thức khác…………………………………………………26
2.2.2. Quyền bảo đảm lợi ích hợp pháp của công dân…………………………….27
2.2.3. Quyền đóng góp ý kiến trong quy hoạch xây dựng…………………………30
2.2.3.1. Quyền được đóng góp ý kiến trực tiếp………………………………...........30
2.2.3.2. Quyền được đóng góp ý kiến bằng văn bản…………………………...........30
2.2.4. Quyền được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất…………………………………………………………………….31
2.2.4.1. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…………………………32
2.2.4.2. Quyền được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất………………………………33
2.2.4.3. Quyền được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…………………………34
2.2.5. Quyền được khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện……………………………..........34
2.2.5.1. Khái niệm về khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện…………………………………35
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

2.2.5.2. Đối tượng khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện……………………………………35
2.2.5.3. Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khiếu nại, khiếu kiện quyết định
hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai……………………………..36
2.3. Nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất quy hoạch…………………………37
2.4. Nghĩa vụ của ngƣời dân có đất quy hoạch…………………………………..38
2.4.1. Tuân thủ quy hoạch xây dựng………………………………………………38
2.4.2. Phải giao lại đất khi Nhà nước triển khai quy hoạch………………………39
Chƣơng 3. VẤN ĐỀ “QUY HOẠCH TREO” VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ

XUẤT………………………………………………………………………….........40
3.1. Thực trạng “quy hoạch treo” ở nƣớc ta hiện nay…………………………...40
3.2. Những khó khăn của ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo”………41
3.2.1. Khó khăn trong việc tách hộ, tách thửa chuyển nhượng, chuyển mục đích
sử dụng đất……………………………………………………………….................41
3.2.2. Khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở………………………........42
3.2.3. Khó khăn trong sinh hoạt hằng ngày (đường sá, điện, nước, trường học,
trạm y tế)…………………………….............................................................................45
3.3. Những vi phạm thƣờng gặp của ngƣời dân sống trong vùng quy
hoạch………………………………………………………………………………..46
3.3.1. Chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch…………...46
3.3.2. Tự ý sửa chữa, xây dựng nhà ở, công trình………………………………...47
3.4. Phƣơng hƣớng hoàn thiện………………………………………………........48
3.4.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phải phù hợp, khả thi……………………...48
3.4.2. Nâng cao chế tài trong xử lí vi phạm nhằm khắc chế “quy hoạch
treo”………………………………………………………………………………..50
3.4.3. Tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục người dân trong việc tìm hiểu pháp
luật………………………………………………………………………..................50
3.4.4. Hướng dẫn người dân về khiếu nại, khiếu kiện đúng pháp luật…………..51
3.4.5. Các giải pháp khác…………………………………………………………..52
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

KẾT LUẬN…………………………………………………………………………55
TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là đối tƣợng của các mối quan hệ sản xuất
trong các lĩnh vực sử dụng đất đai. Nó giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển
kinh tế xã hội, nó gắn chặt chẽ với quá trình phát triển kinh tế xã hội. Việt Nam
đang trong thời kỳ hội nhập với nền kinh tế thế giới nên vấn đề quy hoạch cho sự
phát triển đất nƣớc là một quy luật tất yếu khách quan. Tuy nhiên, không phải quy
hoạch nào cũng mang tính bền vững, đứng trƣớc những quy hoạch thiếu bền vững,
ngƣời dân phải đối diện với những khó khăn lớn, quyền lợi của ngƣời dân bị ảnh
hƣởng trực tiếp. Quy hoạch nhằm hƣớng tới mục tiêu làm cho đời sống ngƣời dân
đƣợc tốt hơn, phát triển kinh tế, làm giàu cho đất nƣớc nhƣng mặt trái của quy
hoạch chính là “quy hoạch treo” làm cho ngƣời dân không thoát khỏi đói nghèo, đời
sống bấp bênh và trong sinh hoạt hàng ngày cũng gặp không ít khó khăn, vất vả. Có
thể thấy, tình trạng phổ biến hiện nay của các “quy hoạch treo” là xuất hiện những
ruộng đồng bỏ hoang, ngƣời dân không có đất canh tác, nhà cửa xuống cấp không
dám sửa chữa….
Bên cạnh đó, trình độ hiểu biết pháp luật của ngƣời dân còn kém, đứng trƣớc
những khó khăn do “quy hoạch treo” gây ra nhƣng ngƣời dân không biết họ phải
làm gì, khiếu nại, khiếu kiện thế nào, đó là vấn đề tồn tại lớn hiện nay, khi mà tình
trạng “quy hoạch treo” vẫn còn tồn động, không dứt điểm. Không kể đến việc đùn
đẩy trách nhiệm của các cơ quan ban ngành có thẩm quyền, đơn khiếu nại của ngƣời
dân cũng bị “treo” từ năm này qua năm khác. Hệ thống văn bản pháp luật quy định
còn chƣa rõ ràng, chồng chéo dẫn đến tình trạng áp dụng pháp luật mỗi nơi mỗi

khác cũng là nguyên nhân lớn dẫn đến quyền lợi của ngƣời dân bị ảnh hƣởng tiêu
cực. Thời gian qua, khi còn ngồi trên ghế nhà trƣờng, thông qua việc tiếp cận pháp
luật ngƣời viết đƣợc biết pháp luật đặt ra nhằm bảo vệ ngƣời dân, nhƣng ngƣời dân
vùng quy hoạch đƣợc bảo vệ đến mức nào, hiệu quả bảo vệ ra sao khi những năm
qua “quy hoạch treo” không hề chấm dứt. Chính vì vậy, có thể thấy rằng “quy hoạch
treo” còn tồn tại thì quyền lợi của ngƣời dân còn bị ảnh hƣởng. Thấy đƣợc tính chất
quan trọng của vấn đề, cũng nhƣ muốn tìm hiểu rõ hơn, ngƣời viết đã chọn đề tài

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

1

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

cho khóa luận văn tốt nghiệp của mình “Quyền và nghĩa vụ của người dân trong
khu quy hoạch - Thực trạng và giải pháp”

2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Quy hoạch vốn rất cần thiết cho sự phát triển kinh tế - xã hội của một đất
nƣớc. Bên cạnh đó, quy hoạch cũng phải chú trọng đến quyền lợi của ngƣời dân
trong vùng quy hoạch cũng nhƣ gắn liền với nghĩa vụ của họ. Vì vậy mục tiêu
nghiên cứu của đề tài: “Quyền và nhĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch -Thực
trạng và giải pháp” thông qua đó để ta thấy đƣợc ngƣời dân trong vùng quy hoạch
có những quyền và nghĩa vụ gì, cũng nhƣ biết đƣợc những khó khăn mà “quy hoạch
treo” gây ra, để từ đó đƣa ra nhũng giải pháp nhằm nâng cao vai trò, hiểu biết của
ngƣời dân đối với quy hoạch.

3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Trong đề tài nghiên cứu vấn đề “ Quyền và nghĩa vụ của người dân trong
khu quy hoạch - Thực trạng và giải pháp”, ngƣời viết đã đƣa ra khái niệm về “quy
hoạch treo”, vì “quy hoạch treo” chỉ là thuật ngữ báo chí, chƣa một văn bản nào quy
định thế nào là “quy hoạch treo”. Ngƣời viết đã tập trung nghiên cứu về những
quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân trong khu quy hoạch, bên cạnh đó cũng đƣa ra
những khó khăn mà “quy hoạch treo” gây ra cho ngƣời dân.
Qua việc phân tích những vấn đề trên ngƣời viết còn đƣa ra những giải pháp
cần thiết, cụ thể khắc phục và hạn chế “quy hoạch treo” góp phần nâng cao hiệu quả
quản lý quy hoạch, cải thiện đời sống nhân dân, tạo cho ngƣời dân có niềm tin vào
cơ quan quản lý nhà nƣớc.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Trong bài luận văn này ngƣời viết sử dụng một số phƣơng pháp sau đây:
Phƣơng pháp sƣu tầm tài liệu: Với phƣơng pháp này đã giúp ngƣời viết tìm
hiểu đƣợc rất nhiều xung quanh đề tài này nhƣ: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât,
“quy hoạch treo”, những quyền khiếu nại, khiếu kiện của ngƣời dân và những khó
khăn của ngƣời dân vùng “quy hoạch treo”.
Phƣơng pháp thu thập và xử lí thông tin, tổng hợp dữ liệu: Đây là phƣơng
pháp cần thiết và quan trọng trong nghiên cứu. Phƣơng pháp này giúp ngƣời viết
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

2

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

đánh giá chính xác sự vật hiện tƣợng đảm bảo chính xác trong nghiên cứu. Trƣớc

khi nghiên cứu đề tài, ngƣời viết đã tiến hành thu thập tƣ liệu, tài liệu có liên quan
đến đối tƣợng từ những nguồn khác nhau nhƣ sách, báo, tạp chí các loại, truyền
hình, truy cập Internet…để bổ sung cho các vấn đề nghiên cứu đƣợc hoàn chỉnh
hơn.
Ngoài ra, ngƣời viết còn sử dụng một số phƣơng pháp phân tích luật viết nhƣ
phƣơng pháp phân tích câu chữ, diễn dịch, liệt kê…để từ đó làm nổi bật thêm vấn
đề.

5. Bố cục đề tài
Để thuận lợi cho việc tra cứu, tìm hiểu nội dung bài luận văn ngoài phần mở
đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm ba
chƣơng:
Chương 1. Khái quát chung về quy hoạch và vấn đề “quy hoạch treo”.
Trong chƣơng này ngƣời viết sẽ nêu những khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn và tìm
hiểu về “quy hoạch treo” là nhƣ thế nào, những nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch
treo” nhƣ hiện nay.
Chương 2. Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch. Trong
chƣơng này ngƣời viết xin trình bày quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất
và cũng từ đó tìm hiểu vầ quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân có đất trong quy hoạch
nhƣ thế nào. Khi đất bị “vƣớng” quy hoạch thì ngƣời dân nơi đây có những quyền gì
bên cạnh nghĩa vụ phải thực hiện.
Chương 3. Vấn đề “quy hoạch treo” và một số giải pháp đề xuất. Trong
chƣơng này ngƣời viết sẽ đƣa ra một số thực trạng của “quy hoạch treo”, những ảnh
hƣởng của “quy hoạch treo” đối với đời sống ngƣời dân, để từ đó đề xuất
một số giải pháp cũng nhƣ phƣơng hƣớng hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả quy
hoạch, hạn chế sự xuất hiện của “quy hoạch treo”.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

3

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

Chƣơng 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH VÀ VẤN ĐỀ
“QUY HOẠCH TREO”
Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập vào nền kinh tế thế giới, để bắt kịp xu
hƣớng chung ngoài việc chú trọng phát triển nền kinh tế - xã hội, vấn đề quy hoạch
để định hƣớng cho tƣơng lai còn quan trọng hơn rất nhiều. Trong đó phải kể đến là
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên kết các vùng với nhau
tạo nên sự phát triển, bên cạnh đó chú trọng hơn việc phát triển các đô thị lớn nhỏ,
điểm dân cƣ nông thôn…tạo đà cho sự phát triển đồng bộ của một quốc gia. Vì thế,
việc định hƣớng cho tƣơng lai là hoàn toàn hợp lý và cần thiết.

1.1. Khái quát chung về quy hoạch, khu quy hoạch
Đất đai là nguồn tƣ liệu sản xuất không thể thay thế và đặc biệt quan trọng,
chính vì vậy đòi hỏi phải có một phƣơng pháp, một cái nhìn tổng thể cho việc định
hƣớng phát triển dài hạn sau này, có thể gọi theo đúng từ ngữ chuyên môn đó là quy
hoạch. Quy hoạch là việc phân bố, sắp xếp, nhằm định hƣớng cho việc phát triển
trong tƣơng lai, là lộ trình của các hoạt động chính để đạt đƣợc mục tiêu rõ ràng,
chú trọng tổ chức không gian trên cơ sở khai thác, phát huy tiềm năng, lợi thế tại
một phạm vi không gian nhất định và theo thời gian xác định. Việc xây dụng đƣợc
một quy hoạch hoàn chỉnh và hợp lý đóng vai trò rất lớn trong việc sử dụng có hiệu
quả nguồn tài nguyên đất, để làm đƣợc điều đó ta cần phải có quy hoạch.

1.1.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bố sử dụng đất cụ thể về số
lƣợng, chất lƣợng, vị trí để sử dụng vào từng nhóm mục đích nhất định nhằm khai
thác tối ƣu hiệu quả kinh tế của đất và bảo đảm các vấn đề về an ninh, quốc phòng,
môi trƣờng và văn hóa, bản sắc… Hiểu cách khác, quy hoạch sử dụng đất là hệ
thống các biên pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nƣớc về tổ chức, sử dụng
đất đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và phân phối lại quỹ
đất trong cả nƣớc. Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nƣớc, tỉnh, thành phố trực thuộc

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

4

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

trung ƣơng, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phƣờng, thị trấn là mƣời
năm. 1
Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định biện pháp, thời gian để sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm chi tiết hóa nội dung của quy hoạch sử dụng đất. Kỳ kế hoạch
sử dụng đất của cả nƣớc, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, quận, huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh, xã, phƣờng, thị trấn là năm năm.2
Chƣa có văn bản nào quy định thế nào là khu quy hoạch, nhƣng từ khái niệm
quy hoạch, có thể hiểu: Khu quy hoạch là khu vực giới hạn khoảng không gian mà
trong đó quy hoạch đƣợc lập ra và phải tuân theo nội dung của quy hoạch đã công
bố. Khu quy hoạch có diện tích lớn hay nhỏ tùy thuộc vào từng quy hoạch cụ thể.
1.1.1.1. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3
Về thực chất quy hoạch sử dụng đất chính là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đƣa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao

nhất đồng thời thực hiện việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng
đất nhƣ một tƣ liệu sản xuất đặc biệt. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính
định hƣớng cho cả một quá trình phát triển lâu dài, là cơ sở khoa học của cả quá
trình quản lý và sử dụng đất. Vì vậy, khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
các cơ quan có trách nhiệm phải thể hiện đầy đủ các căn cứ có tính định hƣớng cho
việc thực thi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
- Phải dựa vào chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh của cả nƣớc, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa
phƣơng. Có thể nói đây là căn cứ quan trọng mà ngƣời lập quy hoạch sử dụng đất
phải xem xét trƣớc hết.
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nƣớc; điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội và nhu cầu của thi trƣờng. Quy hoạch đƣợc đƣa ra đòi hỏi phải phù hợp
với đặc điểm phát triển của nơi đó, cũng nhƣ việc xem xét nhu cầu của thị trƣờng,
biết nhìn nhận trƣớc xem với tốc độ phát triển nhƣ thế thì thị trƣờng sẽ cần thay đổi
theo hƣớng nào, để từ đó xây dụng đƣợc một quy hoạch phù hợp và hoàn thiện nhất.

1

Khoản 1 Điều 24 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
Khoản 2 Điều 24 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
3
Xem thêm tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
2

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

5

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên

Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

- Hiện trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất. Để lập đƣợc một quy hoạch sử
dụng đất không thể bỏ qua việc đánh giá tổng quan cũng nhƣ có cái nhìn bao quát về
tình hình sử dụng đất, dựa vào đó mới xét xem đất đó đƣợc đƣa vào sử dụng với
mục đích nhƣ thế có hợp lý chƣa? Có đem lại hiệu quả nhƣ mong muốn không? Nếu
không, cần phải thay đổi theo hƣớng nào? Đó là một căn cứ không thể thiếu choviệc
lập quy hoạch sử dụng đất.
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Căn cứ cuối cùng ta cần xem xét đó là kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng
đất kỳ trƣớc. Việc xem xét nhƣ thế có ý nghĩa quan trọng để từ đó phát huy những
mặt tích cực và khắc phục, sửa chữa những mặt còn tồn tại, yếu kém góp phần tạo
nên một quy hoạch theo hƣớng hoàn thiện hơn.
Để lập đƣợc một kế hoạch sử dụng đất hoàn thiện, đòi hỏi trƣớc tiên phải có
quy hoạch sử dụng đất. Từ những căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất ta cụ thể hóa
để tạo nên những căn cứ chi tiết góp phần nâng cao hiệu quả cho một quy hoạch, kế
hoạch dài hạn phù hợp với từng thời kỳ phát triển.
- Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền quyết định, xét duyệt. Đây là căn cứ quyết định trực tiếp đến việc có thể xây
dựng đƣợc một kế hoạch sử dụng đất hay không. Vì quy hoạch sử dụng đất đƣợc
duyệt là cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch sử dụng đất là chi tiết hóa của
quy hoạch sử dụng đất.
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nƣớc.
Kế hoạch sử dụng đất lập ra không thể không xem xét tới việc nó có phù hợp với
nền kinh tế của đất nƣớc cũng nhƣ sự phát triển của xã hội hay không. Vì suy cho
cùng, kế hoạch sử dụng đất, mục đích cuối cùng cũng là giúp phát triển kinh tế - xã
hội, làm giàu cho đất nƣớc.
- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ;

kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc. Cũng nhƣ quy hoạch sử dụng đất,
việc xem xét đến nhu cầu của ngƣời sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để
từ đó phân bố sao cho phù hợp, tránh tình trạng đất đai sử dụng không đúng mục
đích, không hợp lý. Từ những sai lầm, hạn chế của kỳ kế hoạch sử dụng đất trƣớc
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

6

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

mà biết cách khắc phục, để từng bƣớc xây dựng đƣợc một kế hoạch sử dụng đất
theo hƣớng hoàn thiên.
- Khả năng đầu tƣ thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất. Giả sử đất
đã đƣa vào kế hoạch là xây dựng một khu công nghiệp nhƣng do nhiều nguyên nhân
khác nhau nhƣ nguồn vốn không có, quỹ đất không sạch,… làm cho việc đầu tƣ
thực hiện dự án không thể tiến hành, kế hoạch sử dụng đất đó xem nhƣ đã không
thành công và bất hợp lý.
1.1.1.2. Lấy ý kiến của người dân có đất 4
Nhà nƣớc ta là Nhà nƣớc của dân, do dân và vì dân 5 nên mọi vấn đề đều phải
lấy dân làm gốc, nhất là trong lĩnh vực liên quan đến quyền lợi trực tiếp của ngƣời
dân nhƣ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - là việc mà ngƣời dân cần biết và có
quyền tham gia đóng góp ý kiến. Bên cạnh đó, việc lấy ý kiến ngƣời dân còn đóng
một vai trò quan trọng góp phần xây dựng đƣợc một quy hoạch, kế hoạch hợp lý,
hiệu quả. Lấy ý kiến ngƣời dân là quá trình cơ quan quản lý thăm dò xem ngƣời dân
nghĩ gì, mong muốn nhƣ thế nào, có đồng tình với những ý định mà cơ quan Nhà
nƣớc đƣa ra hay không.

 Việc lấy ý kiến với mục đích:
- Để quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sát với thực tế, có tính khả thi cao,
nhằm hạn chế “quy hoạch treo”, “dự án treo”;
- Phát huy tính dân chủ để xã hội là của dân, do dân và vì dân đƣợc đúng
nghĩa hơn;
- Thể hiện tính công khai rộng rãi để ngƣời dân biết họ có đƣợc quyền và
nghĩa vụ gì khi đất quy hoạch. Và cũng nhờ vào tính công khai mà không chỉ những
ngƣời dân có đất quy hoạch mà kể cả những ngƣời có liên quan về công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trƣờng biết họ đƣợc đền bù những tổn thất nào
vào quy hoạch đó.

4

Vấn đề lấy ý kiến ngƣời dân khi thực lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết đƣợc ghi nhận tại khoản 5 Điều 24
Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
5
Điều 2 Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

7

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

1.1.1.3. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 6
Trong thời hạn không quá ba mƣơi ngày làm việc, kể từ ngày đƣợc cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất phải đƣợc công bố công khai theo quy định.
Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn có trách nhiêm công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phƣơng tại trụ sở
Ủy ban nhân dân xã.
Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng tại trụ sở cơ quan và trên các phƣơng
tiện thông tin đại chúng.
Việc công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai
đƣợc thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu
lực. Từ đó ngƣời dân địa phƣơng sẽ có cơ hội đƣợc tiếp cận đầy đủ mọi thông tin để
họ đƣợc biết và thực hiện tốt quy hoạch. Qua đó, các cơ qua nhà nƣớc cũng phần
nào thể hiện rõ hơn sự công khai, minh bạch của mình, đảm bảo đƣợc tính dân chủ
trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

1.1.2. Khái quát về quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cƣ nông
thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trƣờng sống
thích hợp cho ngƣời dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa
lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh, bảo vệ môi trƣờng. Quy hoạch xây dựng đƣợc thể hiện thông qua đồ
án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ và thuyết minh. 7
Có nhiều loại quy hoạch xây dựng: quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô
thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn nhƣng quy hoạch xây dụng vùng
không trực tiếp ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời dân và cũng
không phải là cơ sở để thu hồi.

6

Xem thêm tại Điều 28 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Điều 27 Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

7
Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

8

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

1.1.2.1. Quy hoạch đô thị
Đô thị là khu vực tập trung dân cƣ sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế văn
hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một
quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phƣơng bao gồm: nội thành, ngoại thành
của thành phố, nội thị, ngoại thị của thị xã, thị trấn. 8
Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi
trƣờng sống thích hợp cho ngƣời dân sống trong đô thị, đƣợc thể hiện thông qua đồ
án quy hoạch đô thị. 9
Từ những định nghĩa trên cho ta thấy quy hoạch đô thị chiếm giữ một vị trí
khá quan trọng cho việc xây dựng nên một đô thị, nó không chỉ tác động đến các cơ
quan quản lý mà còn ảnh hƣởng đến những nhà lập quy hoạch và những ngƣời dân
trong diện đất có quy hoạch.

 Phân loại quy hoạch đô thị
Luật xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 phân quy hoạch đô thị
thành hai loại: quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô

thị. Theo Luật quy hoạch đô thị năm 2009 ta bắt gặp cũng quy hoạch đô thị nhƣng ở
đây quy hoạch đô thị đƣợc chia ra làm ba loại, đó là: quy hoạch chung, quy hoạch
phân khu và quy hoạch chi tiết đô thị. Tuy nhiên, từ khi Luật Quy hoạch đô thị năm
2009 ra đời thì những quy định liên quan đến quy hoạch xây dựng đô thị nằm trong
Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã đƣợc điều chỉnh bởi Luật
Quy hoạch đô thị năm 2009.
- Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ
tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát
triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền
vững. 10 Quy hoạch chung đƣợc lập cho thành phố trực thuộc trung ƣơng, thành phố
thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và đô thị mới.

8

Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
Khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
10
Khoản 7 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
9

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

9

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

- Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử

dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lƣới công trình hạ tầng kỹ thuật,
công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy
hoạch chung. 11 Quy hoạch phân khu đƣợc lập cho các khu vực trong thành phố, thị
xã và đô thị mới.
- Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy
hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình
hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch
phân khu và quy hoạch chung.

12

Quy hoạch chi tiết đƣợc lập cho khu vực yêu cầu

phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tƣ xây dựng.

 Lấy ý kiến người dân về quy hoạch chi tiết đô thị
Quy hoạch đô thị phải lấy ý kiến ngƣời dân vì xây dựng đô thị mới nhằm
mục đích phục vụ cho nhân dân. Vì vậy, lợi ích này gắn liền với mỗi ngƣời dân nơi
quy hoạch nên việc lấy ý kiến về quy hoạch đô thị là hết sức cần thiết.
 Trách nhiệm lấy ý kiến
Trong việc lập quy hoạch chi tiết đô thị, tổ chức tƣ vấn thiết kế quy hoạch
phải phối hợp với chính quyền địa phƣơng lấy ý kiến ngƣời dân trong khu vực quy
hoạch. Theo hƣớng dẫn của Bộ Xây dựng, phạm vi lấy ý kiến là các cá nhân, cộng
đồng dân cƣ nằm trong phạm vi quy hoạch và những khu vực xung quanh khu đất
quy hoạch, bị ảnh hƣởng trực tiếp của việc thực hiện trực tiếp quy hoạch về điều
kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trƣờng.
Các ý kiến đóng góp phải đƣợc tổng hợp đầy đủ, có giải trình, tiếp thu và báo
cáo cấp có thẩm quyền xem xét trƣớc khi quyết định phê duyệt. Theo quy định của
Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, nội dung lấy ý kiến là tất cả nội dung nghiên cứu
của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị đƣợc thể hiện thông qua thuyết minh và hồ

sơ bản vẽ kèm theo. Luật không quy định tỷ lệ % ý kiến đồng ý để làm cơ sở quyết
định phê duyệt. Tuy nhiên, cấp có thẩm quyền phê duyệt có trách nhiệm xem xét,
cân nhắc các ý kiến, tỷ lệ đồng thuận và báo cáo tổng hợp giải trình, tiếp thu của các
cơ quan chức năng để quyết định phê duyệt nhiệm vụ và đồ án trên cơ sở đảm bảo
11
12

Khoản 8 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
Khoản 9 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

10

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

các nguyên tắc và yêu cầu đối với các quy hoạch đô thị quy định tại Điều 5, 6 của
Luật Quy hoạch đô thị; đảm bảo tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích nhà nƣớc và cộng
đồng.13
 Hình thức lấy ý kiến và thời gian lấy ý kiến 14
Việc lấy ý kiến của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đƣợc thực hiện
thông qua hình thức gởi hồ sơ, tài liệu hoặc tổ chức hội nghị, hội thảo. Cơ quan, tổ
chức đƣợc lấy ý kiến có trách nhiệm phải trả lời bằng văn bản.
Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cƣ về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chung
đƣợc thực hiện thông qua lấy ý kiến của cộng đồng dân cƣ bằng hình thức phát biểu,
điều tra, phỏng vấn. Đại diện cộng đồng dân cƣ có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của
cộng đồng dân cƣ theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ ở cơ sở. Lấy ý

kiến của cộng đồng dân cƣ về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch
chi tiết đƣợc thực hiện bằng phiếu góp ý thông qua hình thức trƣng bày công khai
hoặc giới thiệu phƣơng án quy hoạch trên phƣơng tiện thông tin đại chúng.
Đối với cơ quan thì thời gian lấy ý kiến ít nhất là mƣời lăm ngày, đối với tổ
chức, cá nhân, cộng đồng dân cƣ thời gian lấy ý kiến ít nhất là ba mƣơi ngày.

 Công bố công khai quy hoạch đô thị
Việc công bố quy hoạch đô thị đƣợc quy định chi tiết theo từng nội dung nhƣ
sau:
 Thời hạn và hình thức công bố 15
Trong thời hạn ba mƣơi ngày, kể từ ngày đƣợc duyệt, đồ án quy hoạch đô thị
phải đƣợc công bố công khai bằng các hình thức sau đây:
Trƣng bày thƣờng xuyên, liên tục bản vẽ, mô hình tại trụ sở cơ quan quản lý
nhà nƣớc các cấp có liên quan về quy hoạch đô thị, trung tâm triển lãm và thông tin
về quy hoạch đô thị và tại khu vực đƣợc lập quy hoạch;
Thông tin trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng;
In ấn thành ấn phẩm để phát hành rộng rãi.
13

Công văn số 86/BXD-KTQH ngày 18 tháng 8 năm 2011 Hƣớng dẫn lấy ý kiến cá nhân và cộng đồng dân cƣ
về quy hoạch đô thị
14
Điều 21 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
15
Khoản 1 Điều 53 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

11

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

 Nội dung công bố và cách thức triển khai 16
Nội dung công bố công khai gồm các nội dung cơ bản của đồ án và quy định
quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị đã đƣợc ban hành, trừ những nội
dung liên quan đến quốc phòng, an ninh, bí mật quốc gia. Cơ quan quản lý quy
hoạch đô thị có trách nhiệm cập nhật đầy đủ tình hình triển khai thực hiện đồ án quy
hoạch đô thị đã đƣợc phê duyệt để cơ quan có thẩm quyền kịp thời công bố công
khai cho các cá nhân biết và giám sát việc thực hiện quy hoạch.
 Chủ thể có trách nhiệm công bố 17
Ủy ban nhân dân thành phố, thị xã, thị trấn công bố công khai đồ án quy
hoạch chung đƣợc lập cho thành phố, thị xã, thị trấn do mình quản lý. Ủy ban nhân
dân quận, huyện, thành phố trực thuộc trung ƣơng; Ủy ban nhân dân thành phố
thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai đồ án quy hoạch phân
khu, quy hoạch chi tiết đƣợc lập cho các khu vực thuộc phạm vi địa giới hành chính
do mình quản lý.
1.1.2.2. Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tổ chức không gian, hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của điểm dân cƣ nông thôn. 18
Trên thực tế ở bất kỳ một xã hội nào cũng cần có những chính sách khuyến
nông cụ thể và mang tính công bằng xã hội thì sẽ có khả năng thúc đẩy kinh tế nông
thôn phát triển và nhƣ vậy sẽ tạo tiền đề kích cầu đối với ngƣời dân vùng nông thôn,
tạo ra bƣớc phát triển bền vững ở nông thôn, làm cho ngƣời dân có đời sống ổn
định, thu nhập cao hơn. Muốn đƣợc nhƣ vậy phải có chính sách đô thị hóa nông
thôn tại chỗ, không chỉ tập trung đầu tƣ kết cấu hạ tầng, kỹ thuật ở các đô thị lớn và
cực lớn kể cả các đô thị vừa mà còn dành một phần hợp lý quỹ đầu tƣ này cho các
thị trấn. Khác với khu dân cƣ nông thôn, điểm dân cƣ nông thôn bao gồm cả khu

dân cƣ nông thôn và cụm dân cƣ, tuyến dân cƣ nông thôn. Việc quy hoạch điểm dân
cƣ nông thôn cơ quan có nhiệm vụ lập phải dựa trên những căn cứ, nội dung cụ thể.
Nhƣng việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần gây ảnh hƣởng đến đời sống ngƣời dân.

16

Khoản 2, 3 Điều 53 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
Điều 54 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
18
Khoản 13 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
17

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

12

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

 Điều chỉnh quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 19
Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn đƣợc điều chỉnh khi có một
trong các trƣờng hợp sau:
- Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng đƣợc điều chỉnh;
- Quy hoạch xây dựng vùng đƣợc điều chỉnh;
- Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động.
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh và quy hoạch xây
dựng điều chỉnh đối với các điểm dân cƣ nông thôn thuộc địa giới hành chính do
mình quản lý.

 Lấy ý kiến người dân có đất
Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn phải bảo đảm giữ đƣợc những
nét xây dựng cơ bản của địa phƣơng hiện nay, trên cơ sở tôn trọng lịch sử văn hoá
và truyền thống của địa phƣơng, hƣớng tới xây dựng nông thôn mới văn minh hiện
đại và bền vững. Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn phải phù hợp với đặc
thù vùng, miền, phù hợp với quy hoạch của các huyện thị, bảo đảm sinh hoạt, đời
sống nhân dân thuận lợi. Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn phải bảo đảm
tính dân chủ và công khai để mọi ngƣời dân trên phạm vi quy hoạch biết và tham
gia ý kiến để quy hoạch xây dựng hợp lý hơn và đạt hiệu quả cao hơn. Việc thực
hiện dân chủ công khai quy hoạch phải bảo đảm dân chủ thực sự, tránh hình thức áp
đặt vì không ai hiểu địa bàn bằng ngƣời dân đang cƣ trú trên mảnh đất của địa
phƣơng. Chỉ có làm tốt những vấn đề nêu trên thì mới tạo đƣợc sự đồng tình ủng hộ
đóng góp của nhân dân đảm bảo cho quy hoạch có tính khả thi và thực hiện đúng
tiến độ. Do đó, trong quá trình xây dựng quy hoạch nhất thiết phải cần tham khảo ý
kiến của ngƣời dân, chính quyền địa phƣơng, các nhà chức trách ra quyết định phải
chịu trách nhiệm với đại đa số ngƣời dân.
Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cƣ về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch điểm dân
cƣ nông thôn đƣợc thực hiện thông qua lấy ý kiến của cộng đồng dân cƣ bằng hình
thức phát biểu, điều tra, phỏng vấn. Đại diện cộng đồng dân cƣ có trách nhiệm tổng
hợp ý kiến của cộng đồng dân cƣ theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ
19

Điều 31 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

13

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên

Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

ở cơ sở. Và quy hoạch chi tiết điểm dân cƣ nông thôn đƣợc thực hiện bằng phiếu
góp ý thông qua hình thức trƣng bày công khai hoặc giới thiệu phƣơng án quy hoạch
trên phƣơng tiện thông tin đại chúng.

1.2. Khái quát về “quy hoạch treo”
Trong sự phát triển kinh tế - xã hội, bất kể quốc gia nào, thời đại nào đều
phải có những dự kiến mang tính định hƣớng phát triển cho tƣơng lai, hoặc là định
hƣớng ngắn hạn hoặc định hƣớng dài hạn; và quy hoạch sử dụng đất là một trong
những dự kiến định hƣớng này. Trong những dự kiến đó, có những dự kiến không
thực hiện đƣợc với nhiều lý do khác nhau và nó đƣợc gắn với từ “treo”. Trong
những năm gần đây cụm từ “quy hoạch treo” xuất hiện ngày càng nhiều trong dân
gian và luôn đi kèm theo là cụm từ “vấn nạn quy hoạch”. “Quy hoạch treo” đã và
đang gây nhiều bức xúc trong xã hội, tình trạng đơn thƣ khiếu nại, tố cáo kéo dài về
“quy hoạch treo” nhiều vô kể. Đây là vấn đề làm đau đầu các cấp chính quyền và
các nhà quản lý. Báo chí, các cơ quan thông tin và dƣ luận xã hội đã tốn không biết
bao nhiêu giấy mực để bàn thảo, chất vấn vấn đề này. Tuy chính quyền các cấp đã
có những quyết định nhằm giải quyết những vƣớng mắc nhất thời nhƣng các dịch vụ
nhƣ cung cấp điện, cấp nƣớc vấn không dám đầu tƣ phục vụ nhân dân. Quy hoạch
đem lại tƣơng lai tƣơi đẹp cho ngƣời dân, nhƣng với những “quy hoạch treo” nhƣ
thế mới thật sự là vấn nạn với ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch.

1.2.1. Khái niệm “quy hoạch treo”
Chƣa có văn bản nào định nghĩa thế nào là “quy hoạch treo”, ngƣời dân
thƣờng dùng khái niệm “quy hoạch treo” để chỉ những trƣờng hợp một khu đất đã
đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào một hoặc nhiều mục
đích cụ thể và đã công bố sẽ thu hồi đất nhƣng hết năm này sang năm khác vẫn

không thực hiện, quy hoạch rồi bỏ đó không làm gì với diện tích đất đã công bố,
trong khi ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch lại bị hạn chế, cấm đoán đối với
chính tài sản mà họ có quyền “định đoạt”.
Tại Khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009:
“ Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc công bố phải thu hồi để thực
hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không
đƣợc thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt kế
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

14

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

hoạch đó phải đƣợc điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố”. Nhƣ vậy, những trƣờng
hợp sau ba năm không thực hiện và cũng không điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch
thì sẽ đƣợc xem là “quy hoạch treo”.
Nhƣ vậy, có thể hiểu đối với các công trình, dự án đầu tƣ thuộc nguồn vốn
ngân sách nhà nƣớc sau ba năm, kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất đƣợc công bố mà
chƣa đủ kinh phí để thực hiện thì đƣợc phép điều chỉnh. Đối với các công trình, dự
án đầu tƣ khác mà không đủ kinh phí hoặc chƣa xác định đƣợc nhà đầu tƣ để thực
hiện thì phải công bố hủy bỏ. Hiện nay, một số địa phƣơng không thực hiện việc
công bố kế hoạch sử dụng đất hoặc có công bố nhƣng sau 3 năm kế hoạch sử dụng
đất đó chƣa đƣợc thực hiện vẫn không tuyên bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ cho nhân
dân biết, có trƣờng hợp lại thông báo bằng miệng với nhân dân về quy hoạch công
trình này, dự án nọ... đều không theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Riêng Khoản 5 Điều 32 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm
2009 thì: “ Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng đƣợc duyệt trong thời hạn ba năm

kể từ ngày công bố mà chƣa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu của quy
hoạch chi tiết xây dựng đƣợc duyệt, thì ngƣời có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch
chi tiết xây dựng phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục và thông báo
cho tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết. Trƣờng hợp quy hoạch chi tiết
xây dựng không thể xây dựng đƣợc thì phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố lại
theo quy định tại Khoản 2 Điều này”.

1.2.2. Phân loại “quy hoạch treo”
Định nghĩa “quy hoạch treo” đã khó, việc phân loại “quy hoạch treo” lại
không dễ chút nào, việc phân loại chỉ dựa trên thực tiễn xảy ra mà có thể phân loại
thành bốn loại sau:
Thứ nhất, “quy hoạch treo” đã đƣợc công bố quy hoạch nhƣng không thu hồi
đất, không giải phóng mặt bằng, không có chỗ tái định cƣ. Ngƣời dân sống nơi “quy
hoạch treo” không đƣợc sửa chữa, xây dựng, phải sử dụng đất đúng với quy hoạch.
Thứ hai, “quy hoạch treo” đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án
nhƣng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ
vƣớng một vài thửa, trong khi nhà đầu tƣ mỏi mắt chờ giao đất.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

15

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

Thứ ba, “quy hoạch treo” đang chờ vốn là loại đã có chủ đầu tƣ nhƣng do
những nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan mà không đủ nguồn vốn để tiếp tục
đầu tƣ.

Thứ tư, “quy hoạch treo” đang chờ đầu tƣ là loại quy hoạch đã có quyết định
thu hồi đất, đƣợc giải phóng mặt bằng nhƣng lại để đất trống do chƣa tìm đƣợc chủ
đầu tƣ.
1.2.2.1. “Quy hoạch treo” đã được công bố quy hoạch nhưng không thu hồi
đất, không giải phóng mặt bằng, không có chỗ tái định cư
Để một đất nƣớc phát triển thì việc lập quy hoạch xây dựng đô thị là điều
không thể thiếu của mỗi quốc gia. Nhƣng để một quy hoạch đƣợc lập và xét duyệt,
công bố là cả một giai đoạn dài sau đó. Do đó, để một quy hoạch đƣợc thực hiện
nhƣ mong muốn, đòi hỏi nhà quản lý phải có những dự liệu hợp lý, đừng để quy
hoạch bị “treo” một cách vô lý nhƣ vậy.
1.2.2.2. “Quy hoạch treo” đang chờ giao đất
Đây là loại “quy hoạch treo” có thể nói ít gặp nhƣng không phải không có.
Có nhiều nguyên nhân làm cho ngƣời sử dụng đất không chịu giao đất cho dự án.
Chỉ xét riêng về các dự án do chủ đầu tƣ đứng ra thỏa thuận với ngƣời sử dụng đất
thì vấn đề này đã có những mặt nhƣ sau: Việc thỏa thuận giữa chủ đầu tƣ và ngƣời
sử dụng đất có ƣu điểm là không phải trải qua nhiều thủ tục tại nhiều cấp có thẩm
quyền, việc chuyển nhƣợng cũng đơn giản, trong nhiều trƣờng hợp, thời gian giải
phóng mặt bằng còn nhanh hơn phƣơng thức nhà nƣớc thu hồi đất rất nhiều. Tuy
nhiên, xuất phát từ đặc thù của sự thỏa thuận là phải đƣợc sự chấp thuận của ngƣời
sử dụng đất nên phƣơng án này có hạn chế rất lớn trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng
đất không đồng ý chuyển nhƣợng hoặc đƣa ra một mức giá quá cao mà chủ đầu tƣ
không thể chi trả đƣợc.
Bên cạnh đó, có những trƣờng hợp sự chênh lệch trong giá trị lợi ích (tiền)
mà ngƣời sử dụng đất nhận đƣợc từ phƣơng thức thỏa thuận thƣờng cao hơn, thậm
chí cao hơn rất nhiều phƣơng thức nhà nƣớc thu hồi đất. Điều này dẫn đến sự so
sánh giữa giá đất thỏa thuận và giá đất nhà nƣớc bồi thƣờng, giữa dự án này với dự
án khác, gây bức xúc và không hợp tác của ngƣời sử dụng đất, đây cũng chính là
một trong các nguyên nhân làm chậm tiến độ các dự án.
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

16

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên


Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp

1.2.2.3. “Quy hoạch treo” đang chờ vốn
Quy hoạch là việc định hƣớng cho tƣơng lai không tránh khỏi sai sót nhƣng
sai sót không đáng có là quy hoạch trong khi chƣa có nguồn vốn. Quy hoạch đƣợc
lập ra, đòi hỏi nhà làm quy hoạch phải dự toán trƣớc những gì cần phải tiến hành, để
tự đó dự trữ đƣợc nguồn vốn hoặc phải có khả năng điều động nguồn vốn hợp lý
nhất. Vấn đề hiện nay không phải nhà đầu tƣ thiếu vốn vì những nguyên nhân khách
quan mà hầu hết là thiếu vốn do đầu tƣ với hình thức đầu cơ đất để chuyển nhƣợng
lại với giá cao hơn hoặc do đầu tƣ vào những dự án vƣợt quá khả năng tài chính
hiện có. Đó là những thực tế xảy ra “quy hoạch treo” nhƣ hiện nay. Để khắc phục
vấn đề này bằng cách một số nơi đã tổ chức kiểm tra năng lực tài chính của nhà đầu
tƣ trƣớc khi đầu tƣ vào một công trình nào đó, nhƣng việc kiểm tra chỉ mang tính
hình thức, chƣa thật sự khả thi.
1.2.2.4. “Quy hoạch treo” đang chờ đầu tư
Có những nguyên nhân khác nhau làm cho nhà đầu tƣ không dám đảm nhận
thực hiện các dự án. Việc lập quy hoạch đòi hỏi phải hợp lý, cũng nhƣ xem xét tới
khả năng đầu tƣ. Khi một nơi chỉ thích hợp làm nông nghiệp lại quy hoạch làm khu
công nghiệp, khu đô thị, chủ đầu tƣ phải bỏ ra một ngồn vốn lớn và đòi hỏi phải có
năng lực cao. Do vậy, khu quy hoạch đó sẽ bị “treo” đến bao giờ thì không ai biết.
Cũng nhƣ việc quy hoạch đƣợc giao cho nhà đầu tƣ giải phóng mặt bằng, ở những
nơi có quỹ đất không sạch, đòi hỏi nhà đầu tƣ phải bỏ ra số vốn rất lớn, có khi lên
đến tiền tỷ, nhà đầu tƣ cũng sẽ quan ngại và không dám đầu tƣ vào, vì giải phóng
xong cũng không có đủ tiền đầu tƣ tiếp.

1.2.3. Nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch treo”
Tình trạng “quy hoạch treo” tràn lan tại các địa phƣơng nhƣ hiện nay bắt
nguồn từ các nguyên nhân khác nhau. Tuy nhiên, có thể nhìn nhận một vài nguyên
nhân chính:
Thứ nhất, cơ chế tổ chức bộ máy, đội ngũ các cấp chính quyền làm công tác
quy hoạch địa phƣơng chƣa có sự đồng bộ, số lƣợng, chất lƣợng chƣa đảm bảo,
chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra. Đã có không ít quy hoạch đƣợc lập do
ý chí chủ quan của nhà lãnh đạo, theo phong trào mà không căn cứ vào các tiêu chí

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

17

SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên