xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” thực trạng và giải pháp trên địa bàn quận ninh kiều, thành phố cần thơ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA 2010 - 2014
ĐỀ TÀI:

XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH ĐỐI VỚI HÀNH VI XÂY
DỰNG NHÀ “SIÊU MỎNG” - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Giảng viên hƣớng dẫn:
Ts. Phan Trung Hiền

Sinh viên thực hiện:
Trần Thị Cẩm Xuyên
MSSV: 5106210
Lớp: LK1063A1

Cần Thơ, tháng 11 năm 2013


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày
tháng 11 năm 2013


LỜI CẢM ƠN
Để có một bài luận văn hoàn chỉnh như hiện nay, em xin chân thành cảm ơn giảng

viên hướng dẫn Ts. Phan Trung Hiền trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận
văn đã hướng dẫn em hoàn thành tốt đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. Bên cạnh đó, em
chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giảng dạy bộ môn Luật Hành chính, Pháp luật Xây
dựng, Hành chính đô thị - Khoa Luật - Đại Học Cần Thơ đã giảng dạy và chuẩn bị cho em
những kiến thức cần thiết trong học tập, nghiên cứu cũng như trong công việc sau này.
Những lời động viên khích lệ từ gia đình, những chia sẻ, giúp đỡ từ bạn bè trong
quá trình tiếp cận thông tin, tài liệu đã góp phần rất lớn cho luận văn của em đạt kết quả
tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này được hoàn thành dựa trên kết quả nghiên cứu của
bản thân. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trình bày trong luận văn chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình luận văn nào trước đây.
Tác giả luận văn

Trần Thị Cẩm Xuyên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ..................................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................... 1
3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................................ 2
5. Cấu trúc luận văn .................................................................................................... 2
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHÀ Ở VÀ NHÀ “SIÊU MỎNG”.......... 4
1.1 Quan niệm nhà ở và nhà “siêu mỏng” ................................................................ 4
1.2 Đặc điểm của nhà “siêu mỏng” ............................................................................ 6

1.2.1 Diện tích nhỏ hẹp, được xây lên nhiều tầng ................................................. 6
1.2.2 Thường được xây dựng trên những thửa đất không đủ điều kiện về mặt
bằng xây dựng ......................................................................................................... 6
1.2.3 Nhà “siêu mỏng” thường là những nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá
nhân được xây dựng vì lợi ích kinh tế .................................................................... 7
1.3 Nguyên nhân xuất hiện nhà “siêu mỏng” ........................................................... 8
1.4 Lƣợc sử về quá trình xuất hiện và tồn tại của nhà “siêu mỏng” cho đến nay. 9
1.5 Ảnh hƣởng của nhà “siêu mỏng” đến nền kinh tế, trật tự quản lý Nhà nƣớc,
xã hội .......................................................................................................................... 11
1.5.1 Ảnh hưởng của nhà “siêu mỏng” đến nền kinh tế ..................................... 11
1.5.2 Ảnh hưởng của nhà “siêu mỏng” đến trật tự quản lý Nhà nước .............. 12
1.5.3 Ảnh hưởng của nhà “siêu mỏng” đến xã hội ............................................. 14
CHƢƠNG 2. PHÁP LUẬT VỀ XỬ PHẠT NHÀ “SIÊU MỎNG” THEO QUY
ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ............................................................................. 16
2.1 Xác định yếu tố cấu thành vi phạm trật tự xây dựng đô thị ........................... 17
2.1.1 Yếu tố khách quan của vi phạm trật tự xây dựng đô thị ............................ 17
2.1.2 Yếu tố chủ quan của vi phạm trật tự xây dựng đô thị ................................ 18
2.1.3 Yếu tố khách thể của vi phạm trật tự xây dựng đô thị ................................ 18
2.1.4 Yếu tố chủ thể của vi phạm trật tự xây dựng đô thị .................................... 19
2.2 Xác định các loại hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị (Điều 5 Nghị định
180/2007/NĐ-CP) ....................................................................................................... 20
2.2.1 Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có Giấy phép xây
dựng mà không có Giấy phép xây dựng ............................................................... 20


2.2.2 Công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có
thẩm quyền cấp ...................................................................................................... 20
2.2.3 Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê
duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền
phê duyệt (đối với công trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng) .......... 20

2.2.4 Công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận; ảnh
hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư ........................................................... 20
2.3 Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng ............. 21
2.3.1 Nguyên tắc xác định thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính ................ 21
2.3.2 Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng của cơ
quan có thẩm quyền .............................................................................................. 22
2.4 Trình tự, thủ tục xử phạt vi phạm trật tự xây dựng đô thị ............................. 28
2.4.1 Lập biên bản ngừng thi công xây dựng ...................................................... 29
2.4.2 Đình chỉ thi công xây dựng .......................................................................... 29
2.4.3 Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm ........................................................ 30
CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT TRONG VIỆC PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ ĐỐI VỚI NHÀ “SIÊU
MỎNG” ......................................................................................................................... 32
3.1 Tình hình xử lý đối với nhà “siêu mỏng” ở nƣớc ta hiện nay ......................... 32
3.2 Tình hình xử lý nhà “siêu mỏng” trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố
Cần Thơ...................................................................................................................... 34
3.2.1 Đôi nét giới thiệu về quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ ....................... 34
3.2.2 Những phương án của Uỷ ban nhân dân thành phố Cần Thơ nhằm tránh
việc xuất hiên nhà “siêu mỏng” cũng như tránh việc phải xử phạt vi phạm hành
chính đối với nhà siêu mỏng ................................................................................. 35
3.2.3 Những kết quả đạt được trong công tác xử lý nhà “siêu mỏng” trên địa
bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ ........................................................... 38
3.2.4 Những khó khăn trong công tác xử lý nhà “siêu mỏng” trên địa bàn quận
Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ ............................................................................ 39
3.3 Giải pháp và đề xuất nhằm khắc phục những khó khăn trong công tác xử lý
nhà “siêu mỏng” ........................................................................................................ 41
3.3.1 Về công tác ban hành văn bản pháp quy địa phương ................................ 42
3.3.2 Về công tác thi hành pháp luật .................................................................... 43
3.3.3 Về hoạt động kiểm tra, giám sát .................................................................. 43

3.3.4 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................................... 44
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 46
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 48
PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 52
 Một số căn nhà “siêu mỏng” điển hình trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành
phố Cần Thơ .............................................................................................................. 52


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Các dự án xây dựng và mở rộng các con đường tại thành phố Cần thơ đều nhằm
mục tiêu sau khi hoàn thành sẽ tạo điều kiện kết nối trung tâm thành phố với các khu đô
thị vệ tinh xung quanh và các tỉnh lân cận góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị tạo động
lực xây dựng một đô thị văn minh, hiện đại, giao thông phát triển. Tuy nhiên, cho đến
thời điểm này, khi các tuyến đường hoàn thành hai bên đường cũng đồng thời mọc lên
nhiều ngôi nhà với các kiểu kiến trúc kỳ quái: nhìn từ xa, những nhà này trông như hộp
quẹt hoặc chuồng chim, hình tam giác,… mà trong dân gian thường được gọi là nhà “siêu
mỏng”. Đó là những căn nhà mỏng và méo mó đang được hoàn thiện đưa vào sử dụng
kinh doanh theo tư duy mặt tiền là có tiền bất chấp quy định về kiến trúc xây dựng của
thành phố, một điều dễ nhận thấy đối với các tuyến đường này là hầu hết người dân đều
xây dựng theo kiểu “Tấc đất tấc vàng”, tận dụng tối đa khoảng đất ít ỏi còn lại không
tuân theo một quy chuẩn kiến trúc nào. Hiện tượng nhà “siêu mỏng” không phải là
chuyện quá mới trong quá trình phát triển đô thị ở thành phố Cần Thơ cũng như nhiều
tỉnh thành khác trong cả nước, tuy vậy sự tồn tại của nó vẫn gây ra nhiều bức xúc trong
dư luận. Thực tế, nhà “siêu mỏng” khiến bộ mặt đô thị trở nên xấu xí, phá vỡ quy hoạch
và ảnh hưởng đến trật tự kỷ cương trong lĩnh vực xây dựng.

Có nhiều công trình nghiên cứu về vi phạm trật tự xây dựng đô thị và xử lý vi
phạm trật tự xây dựng đô thị ở Đồng bằng sông Cửu Long. Tuy nhiên, do pháp luật chưa
quy định khái niệm nhà “siêu mỏng” và các biện pháp ngăn chặn và xử lý vẫn chỉ được
xem như là một công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị mà chưa được quy định cụ thể
trong các văn bản quy phạm pháp luật nên vấn đề xử lý nhà “siêu mỏng” chưa được quan
tâm nhiều hoặc được đề cập qua nhưng chưa đi sâu nghiên cứu. Đặc biệt trên địa bàn
thành phố Cần Thơ (nhà “siêu mỏng” xuất hiện chủ yếu ở quận Ninh Kiều), người viết
chưa tìm thấy công trình nghiên cứu chuyên biệt nào về “ Xử phạt vi phạm hành chính
với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp trên địa bàn quận Ninh
Kiều, thành phố Cần Thơ”. Chính vì lẽ đó, người viết chọn đề tài này làm luận văn tốt
nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Hệ thống lại chế độ pháp lý về xử phạt nhà “siêu mỏng” theo quy định hiện hành
và của Uỷ ban nhan dân thành phố Cần Thơ. Để làm rõ trên thực tế các chế độ pháp lý

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 1

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

trên được áp dụng như thế nào người viết đi sâu vào thực tiễn áp dụng. Qua đó tìm ra
những quy định chưa hợp lý, những khó khăn trong công công tác xử lý, nguyên nhân
dẫn đến khó khăn và nêu lên một số giải pháp khắc phục khó khăn trong quá trình xử
phạt vi phạm hành chính đối với nhà “siêu mỏng”.
3. Phạm vi nghiên cứu

Người viết tập trung nghiên cứu về chế độ pháp lý về xử phạt vi phạm hành chính
đối với nhà “siêu mỏng” được quy định trong luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012,
Luật Xây dựng năm 2003 và các văn bản dưới luật như: Nghị định số 121/2013/NĐ-CP
ban hành ngày ngày 10 tháng 10 năm 2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong
hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu
xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (có hiệu
lực từ ngày 30/11/2013), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ban hành ngày 27 tháng 02 năm
2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;
khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;
quản lý phát triển nhà và công sở, Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ban hành ngày 07
tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị,…cùng các tài liệu có liên
quan khác. Thông qua đó tìm hiểu cơ sở lý luận về cơ chế pháp lý về xử phạt vi phạm
hành chính đối với nhà “siêu mỏng” và thực tiễn áp dụng các quy định này trên địa bàn
quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ những nguyên nhân dẫn đến bất cập và tìm kiếm
những giải pháp khắc phục những bất cập đó trong công tác xử phạt vi phạm hành chính
đối với nhà “siêu mỏng”.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu người viết sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ
yếu sau:
 Phương pháp phân tích luật viết các quy định của pháp luật.
 Phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu: sách báo, giáo trình, các trang
thông tin điện tử.
 Phương pháp thu thập tài liệu có liên quan đến đề tài.
 Phương pháp so sánh đối chiếu những quy định của pháp luật và thực tiễn phát
sinh trên thực tế việc xử phạt vi phạm hành chính đối với nhà “siêu mỏng”.
5. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 2

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

được trình bày gồm 3 chương:
 Chƣơng 1: Khái quát chung về nhà ở và nhà “siêu mỏng”
Ở chương này người viết trình bày khái quát chung về nhà ở và nhà “siêu mỏng”,
đặc điểm của nhà “siêu mỏng”, nguyên nhân xuất hiện nhà “siêu mỏng”, lược sử về quá
trình xuất hiện và tồn tại của nhà “siêu mỏng” cho đến nay, và ảnh hưởng của nhà “siêu
mỏng” đến nền kinh tế, trật tự quản lý nhà nước, xã hội.
 Chƣơng 2: Pháp luật về xử phạt nhà “siêu mỏng” theo quy định của pháp luật
hiện hành
Trong chương này người viết trình bày những quy định của pháp luật về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Tập trung tìm hiểu về chế độ pháp lý về xử
phạt vi phạm hành chính trong quản lý trật tự xây dựng đô thị nhưng người viết sẽ phân
tích theo hướng nhà “siêu mỏng” theo quy định hiện hành.
 Chƣơng 3: Thực trạng và phương hướng hoàn thiện pháp luật trong việc
phòng ngừa và xử lý đối với nhà “siêu mỏng”.
Chương này người viết nêu những thực trạng cũng như một số thuận lợi, khó khăn
trong công tác xử phạt vi phạm hành chính đối với nhà “siêu mỏng” trên địa bàn quận
Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ và một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về xử
phạt vi phạm hành chính đối với nhà “siêu mỏng” hiện nay.
Là sinh viên lần đầu tiên tiếp xúc với công tác nghiên cứu khoa học, hạn chế trong
việc tiếp cận với các thông tin, tài liệu trong thực tiễn nghiên cứu. Nên chắc chắn luận
văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế rất mong nhận được những ý kiến góp ý

tận tình của quý Thầy, Cô, các bạn sinh viên và những ai quan tâm đến đề tài này để
người viết có thêm kiến thức và góp phần làm cho bài luận văn được hoàn thiện hơn.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 3

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHÀ Ở VÀ NHÀ “SIÊU MỎNG”
1.1 Quan niệm nhà ở và nhà “siêu mỏng”
Đảng và Nhà nước ta thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến quyền lợi về nhà ở cho
người dân thông qua Điều 62, Hiến pháp năm 1992 có ghi nhận: “Công dân có quyền xây
dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà
cho thuê được bảo hộ theo pháp luật”. Nhà ở còn được xem là một hàng hóa mà các
thành phần kinh tế có thể tham gia cung cấp. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước nhà ở trở thành một nhu cầu thiết yếu trong xã hội. Vấn đề nhà ở luôn là
một vấn đề quan trọng, đặc biệt hơn nữa đối với người Việt Nam khi đã “An cư” rồi mới
“lạc nghiệp”, giải quyết được chỗ ở ổn định cho người dân thì mới đảm bảo được khả
năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát triển của thế hệ trẻ, sự phát triển của
nền kinh tế, văn hóa xã hội mới phát triển được. Tuy nhiên, thời điểm Hiến pháp năm
1992 ra đời khái niêm nhà ở chưa được đề cập trong bất cứ văn bản pháp luật nào. Thời
điểm này người ta thường dùng đến khái niệm nhà dựa theo từ điển tiếng Việt để hình
dung, ở đây nhà được định nghĩa là: “Công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa
ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất,…”.
Đến Ngày 29 tháng 11 năm 2005, khi Luật Nhà ở ra đời, khái niệm nhà ở được

quy định là: “Công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân”1. Không như thời kỳ nguyên thủy nhà ở không đơn giản chỉ là
nơi che mưa, che nắng, ngày nay nhà ở là thước đo của một nền kinh tế, xã hội của một
quốc gia. Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chia nhà ở thành 5 loại dựa vào chủ thể xây
dựng nhà ở phục vụ cho hộ gia đình, các nhân như sau:
- Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở
và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy
định.
- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
1

Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 4

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm
nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
- Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được

dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính
không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba
mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50 diện tích
khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần
diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện
tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Từ năm 1985 đến năm 2013, hai mươi tám năm đã trôi qua, từ khi Việt Nam xây
dựng nền kinh tế thị trường theo hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đã
đưa nền kinh tế Việt Nam vốn nghèo nàn, lạc hậu trở thành một trong những nước có nền
kinh tế đang phát triển như hiện nay. Tuy nhiên, khi tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh
thì việc di dân tự do vào các khu đô thị lớn của người dân đã làm bộc lộ nhiều vấn đề về
kinh tế, xã hội. Trong đó, vấn đề về vi phạm trật tự xây dựng đô thị ngày càng gia tăng
điển hình có tình trạng nhà “siêu mỏng”. Từ nhu cầu nhà ở tăng cao, đặc biệt là nhu cầu
về nhà ở riêng lẻ2. Nhưng quỹ đất ở các đô thị ngày càng hiếm hoi, trong khi khả năng
quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực xây dựng còn nhiều yếu kém, nhà “siêu mỏng” xuất
hiện như một hiện tượng không thể ngăn cản. Tuy nhiên, khi khái niệm nhà ở đã được
quy định cụ thể thì nhà “siêu mỏng” chỉ là một cách gọi trong dân gian, luật không có
định nghĩa về nhà “siêu mỏng”. Theo quan điểm của người viết cách hiểu “nôm na”,
không rõ nghĩa hay đánh đồng nhà “siêu mỏng” với đất không đủ điều kiện về mặt bằng
xây dựng là hoàn toàn sai lệch. Điều này gây khó khăn cho việc phát hiện, cũng như việc
xử lý đối với nhà “siêu mỏng”. Ngoài việc phát hiện của cơ quan chức năng, cá nhân có
thẩm quyền thanh tra, kiểm tra thì lực lượng nhân dân là lực lượng giám sát đông đảo
hiệu quả nhất. Tuy nhiên, người dân hiện nay lại hoàn toàn không nắm được như thế nào
thì được gọi là một căn nhà “siêu mỏng”, do đó rất khó để Nhà nước có thể yêu cầu sự
giúp đỡ từ họ.
2

Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 39/2009/TT-BXD, ngày 9 tháng 12 năm 2009 Hướng dẫn quản lý chất lượng xây
dựng nhà ở riêng lẻ.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 5

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

1.2 Đặc điểm của nhà “siêu mỏng”
Luật không có định nghĩa khái niệm nhà “siêu mỏng”, nhưng trên thực tế có
những căn nhà với đủ loại hình thù kỳ dị, vi phạm nghiêm trọng về hình khối công trình
mà trong dân gian, báo chí thường được gọi là nhà “siêu mỏng”. Qua quá trình tìm hiểu
dựa theo quan niệm dân gian, báo chí cũng như từ các quy định của pháp luật có liên
quan người viết đã đúc kết được nhà “siêu mỏng” có các đặc điểm chính sau:
1.2.1 Diện tích nhỏ hẹp, được xây lên nhiều tầng
Đặc điểm chung dễ nhận thấy ở những căn nhà “siêu mỏng” đó là: Diện tích nhỏ
hẹp, hoặc rất “mỏng” nhưng được xây lên nhiều tầng. Tuy nhiên, đây chỉ là cách hiểu
chung chung, không có một cách hiểu thống nhất nào về khái niệm nhà “siêu mỏng”
trong giới báo chí hay trong dân gian. Nên dựa theo những gì tìm hiểu được người viết
cho rằng thực tế có 3 dạng nhà được xem là nhà “siêu mỏng”:
 Dạng thứ nhất, đó là những căn nhà có diện tích thửa đất xây dựng của căn nhà
nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu. Tuân thủ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, hiện nay tại mỗi địa

phương đều ban hành quy định riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa cho phù hợp
với điều kiện tại địa phương mình.
 Dạng thứ hai, đó là những căn nhà có diện tích thửa đất xây dựng chuẩn dưới
40m2. Trừ trường hợp diện tích thửa đất từ 15m2 đến nhỏ hơn 40m2, mà xây dựng căn
nhà không quá 2 tầng.
 Dạng thứ ba, đó là những căn nhà có một cạnh nhỏ hơn 3m, không phụ thuộc
vào diện tích ngôi nhà. Trong trường hợp này dù có những căn nhà có tổng diện tích lớn
nhưng chỉ một cạnh nhỏ hơn 3m thì vẫn bị xem là nhà “siêu mỏng”.

 Lƣu ý: Đối với những đặc điểm của nhà “siêu mỏng” ở dạng thứ hai và dạng
thứ ba được dựa trên Quyết định số 39/2005/QĐ-TTG ngày 28 tháng 02 năm 2005 về
việc hướng dẫn thi hành Điều 121 của Luật Xây dựng hiện hành.
1.2.2 Thường được xây dựng trên những thửa đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây
dựng
Ở Việt Nam, nhà “siêu mỏng” chỉ xuất hiện ở các khu đô thị lớn có mật độ dân số
cao, nhu cầu nhà ở lớn, tập trung “dày đặc” ở các quận nội thành. Do đó, những căn nhà

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 6

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

“siêu mỏng” thường nằm ở “mặt tiền” phố hoặc ngõ; những nơi trước đó vốn là khu dân
cư đã giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án làm tuyến đường mới, hoặc mở rộng
tuyến đường cũ. Thực chất, nhà “siêu mỏng” chỉ là một cách gọi của một căn nhà xây

dựng trên những thửa đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng theo quy định cụ thể
của từng địa phương dựa trên những hướng dẫn của Chính phủ. Tuy nhiên, không thể phủ
định nhà “siêu mỏng” không bị lệ thuộc hoàn toàn vào diện tích thửa đất có không đủ
điều kiện về mặt bằng xây dựng hay không. Bởi lẽ, có thể một căn nhà “siêu mỏng” lại
được xây dựng trên một thửa đất có đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng. Theo quan điểm
của người viết, cách nhìn nhận này không mang tính thực tế và thật hiếm có hộ gia đình,
cá nhân nào lại quyết định xây dựng căn nhà của mình thành một căn nhà “siêu mỏng”
khi còn thừa diện tích nhiều như thế chỉ để “bị” xử phạt. Ở một đất nước dân số tại các đô
thị ngày tăng trong khi quỹ đất để xây dựng nhà ở ngày càng ít như Việt Nam thì trường
hợp trên là hoàn toàn không thực tế. Do đó, người viết loại trừ trường hợp này.
Như vậy, tuy không thể đánh đồng nhà “siêu mỏng” và đất không đủ điều kiện về
mặt bằng xây dựng nhưng cũng có thể khẳng định Ở Việt Nam nhà “siêu mỏng” là một
trong những hệ lụy của đất không đủ điều kiện xây dựng. Chỉ khi xuất hiện đất không đủ
điều kiện về mặt bằng xây dựng thì mới xuất hiện nhà “siêu mỏng” ở các khu đô thị lớn
như hiện nay. Đây là một đặc điểm dễ nhận thấy của những căn nhà “siêu mỏng” đang
tồn tại ở các đô thị lớn hiện nay.
1.2.3 Nhà “siêu mỏng” thường là những nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được
xây dựng vì lợi ích kinh tế
Có hai trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà “siêu mỏng” vì lợi ích kinh
tế đặc trưng:
Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành thị nhưng thị
trường nhà ở trong khu vực tư nhân chỉ đáp ứng nhu cầu cần nhà ở khi cá nhân, hộ gia
đình có khả năng thanh toán. Vì giá nhà ở phụ thuộc vào giá đất nên khi nhu cầu về nhà ở
tăng cao, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ thì giá đất cũng tăng cao. Một hộ gia đình, cá nhân có
điều kiện kinh tế bình thường đã là khó khăn nếu muốn xây dựng một căn nhà khang
trang ở các khu đô thị chưa kể đến những hộ gia đình cá nhân có điều kiện kinh tế còn
thấp. Để có một cuộc sống ổn định họ chấp nhận sống dưới một căn nhà “siêu mỏng”,
chấp nhận làm trái quy định của pháp luật về diện tích xây dựng.
Một trường hợp khác đối tượng xây nhà siêu mỏng không khó khăn về nhà ở mà
họ cố tình xây nhà “siêu mỏng” rồi cho thuê lại, làm địa điểm kinh doanh nhỏ lẻ hoặc bán

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 7

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

lại với giá rất cao vì lợi nhuận lâu dài của nhà ở mặt tiền mang lại.
1.3 Nguyên nhân xuất hiện nhà “siêu mỏng”
 Có nhiều nguyên dân dẫn đến sự xuất hiện nhà “siêu mỏng”, nhưng có một
nguyên nhân chủ yếu nhất là do thực hiện các dự án làm tuyến đường mới, hoặc mở rộng
tuyến đường cũ. Khi nhu cầu về các tuyến đường tăng cao nhưng diện tích đất của thành
phố lại không thể tăng thêm thì việc tuyến đường cắt ngang nhiều căn nhà, thửa đất là
không thể tránh khỏi. Diện tích đất còn lại sau khi giải phóng mặt bằng nhỏ hơn diện tích
đất tối thiểu được cho phép xây dựng cũng là một hệ quả tất yếu. Quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định
tại Điều 36, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai và được quy định cụ thể trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày 03 tháng 12 năm 2004
(sau đây gọi tắt là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP).
Cái gốc của quản lý trật tự xây dựng là quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt,
mà bản vẽ thiết kế đô thị là linh hồn của quy hoạch xây dựng. Nhưng khi vi phạm xảy ra
không xử lý được, bởi cơ quan chức năng thiếu cơ sở pháp luật để quản lý…Nói như vậy
để chúng ta thấy rõ bản chất của quản lý vi phạm trật tự xây dựng trước đây, hiện nay và
sắp tới không phải chỉ là chính quyền cơ sở, không chỉ là lực lượng thanh tra mà cái

chính là phải có quy hoạch xây dựng theo quy định pháp luật; đó là cái gốc để quản lý
trật tự xây dựng.3 Bên cạnh đó, hiện nay việc giải phóng mặt bằng hầu hết không đi đôi
với việc chỉnh trang đô thị. Khi giải phóng mặt bằng cho các dự án làm đường thì phần
diện tích đất còn lại của người dân đều nằm ngay mặt tiền. Thế nên, người dân không
chịu nhận tiền đền bù cho phần diện tích đất còn lại. Từ đó, nảy sinh ra những lô đất rất
nhỏ, nếu xây dựng thì sẽ trở thành những căn nhà “siêu mỏng”.
 Nguyên nhân thứ hai làm xuất hiện nhà “siêu mỏng” là do nhu cầu nhà ở ngày
càng tăng cao ở các đô thị lớn. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa của đất
nước các đô thị các trung tâm đô thị chủ yếu của mỗi vùng kinh tế-xã hội đóng vai trò
như động lực phát triển trong vùng, tạo nên sự phát triển cân đối về địa lý cho toàn quốc.
Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn đang ngày càng tăng cao, đặc biệt là nhà ở
cho thuê, do một lượng lớn lao động nhập cư vào đô thị để tìm việc làm và sinh sống.
3

Lê Xuân Thủy, Sắp xếp lại lực lượng thanh tra xây dựng,
(truy cập ngày 27/08/2013).

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 8

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

Bên cạnh đó, với tình hình kinh tế hiện đang còn nhiều khó khăn, thu nhập của đa số
người lao động chưa thể đủ để đáp ứng với giá của các sản phẩm bất động sản mua để ở.
 Nguyên nhân thứ ba làm xuất hiện nhà “siêu mỏng” là do công tác thanh tra,

kiểm tra còn yếu kém. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng khẳng định: “Chín phần mười
khuyết điểm trong công việc của chúng ta là vì thiếu sự kiểm tra” 4. Nhà “siêu mỏng” là
một điển hình của một công trình kiến trúc vi phạm nghiêm trọng trât tự xây dựng đô thị.
Tuy nhiên, nếu phát hiện sớm thì cơ quan chức năng hoàn toàn có thể ngăn chặn kịp thời
sự xuất hiện của nó. Nhìn nhận về mặt khách quan thanh tra xây dựng còn nhiều yếu kém
về chuyên môn, nghiệp vụ không tạo được sự gắn kết với quần chúng nhân dân trong
thanh tra, kiểm tra. Nhìn nhận từ chủ quan công tác thanh tra yếu kém còn bắt nguồn từ
việc đùn đẩy trách nhiệm hay nghiêm trọng hơn là những tiêu cực liên quan đến vấn đề
tham nhũng trong quản lý xây dựng.
 Nguyên nhân thứ tư làm xuất hiện nhà “siêu mỏng” là do ý thức của người dân
còn kém. Ngoại trừ những hộ gia đình, cá nhân có điều kiện kinh tế khó khăn không có
nơi ở tốt hơn họ bắt buộc phải bám trụ tại thửa đất cũ, chấp nhận xây nhà ở trái phép thì
có một phận không nhỏ cố ý xây dựng nhà “siêu mỏng” bất chấp pháp luật chỉ vì lợi ích
kinh tế của nhà mặt tiền, họ sẵn sàng chống đối khi cán bộ thanh tra đến làm nhiệm vụ.
Vấn đề đất đai, nhà ở là một vấn đề rất nhạy cảm nếu không có những chỉ đạo đúng đắn
của cơ quan quản lý hay sự khéo léo trong công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nhà “siêu
mỏng” thì rất dễ dẫn đến những vấn đề liên quan đến an ninh đô thị. Nếu người dân
chống đối do không có những nhận thức đúng đắn về hành động của mình thì việc xử lý
sẽ vô cùng khó khăn nên việc ngăn chặn nhà “siêu mỏng” xuất hiện hay xử lý nhà “siêu
mỏng” trở nên rất khó khăn.
1.4 Lƣợc sử về quá trình xuất hiện và tồn tại của nhà “siêu mỏng” cho đến nay
Trong thời kỳ bao cấp trước năm 1986, tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở
đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp. Nhà nước
tập trung xây dựng nhà ở cho cán bộ công chức bằng cách sử dụng nguồn vốn tập trung
của nhà nước. Hay khuyến khích xây dựng nhà ở cho người lao động trong lĩnh vực kinh
tế nhà nước bằng nhiều chính sách nhà ở, góp phần giải quyết được nhu cầu về nhà ở. Do
đó, trong giai đoạn này hoàn toàn không xuất hiện nhà “siêu mỏng”.
4

Nguyễn Thắng Lợi, Thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực THADS,

/>ngày 27/08/2013).

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 9

(truy

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên

cập


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

Từ năm 1986 đến trước khi khi luật Đất đai năm 1993 ra đời, chế độ bao cấp về
nhà ở không còn tồn tại, người dân có quyền tự xây dựng nhà ở hoặc Nhà nước và nhân
dân cùng làm. Bộ mặt đô thị có nhiều thay đổi theo hướng tích cực. Nhà nước khuyến
khích người dân tự xây nhà ở, mở rộng các chủ thể tham gia vào quá trình xây dựng nhà
ở. Giai đoạn này, công tác giải phóng mặt bằng còn đơn giản, ảnh hưởng thời kỳ bao cấp,
đặt lợi ích xã hội, cộng đồng lên trên lợi ích cá nhân một cách mạnh mẽ. Hơn nữa, người
sử dụng đất trước năm 1993 chỉ có những quyền năng rất hạn chế, đất đai lại không được
xem là một loại tài sản lưu thông trên thị trường nên có “giải phóng mặt bằng” cho những
dự án công cộng thì tài sản trên đất được bồi hoàn cho chủ sở hữu tài sản, nhưng đất thì
chủ yếu là hoán đổi. Do đất đai không được xem là tài sản “có giá” nên sự “hoán đổi” để
người sử dụng đất có thể “sống được”. Điều này dựa trên cơ sở lý luận: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do nhà nước quản lý; người sử dụng đất được Nhà nước giao, nên khi cần
thì nhà nước có thể “lấy lại” và “giao lại” một thửa đất khác.5 Do đó, người dân không

cố tình xây dựng những căn nhà “siêu mỏng”.
Luật Đất đai năm 1993 bắt đầu ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong
một nền kinh tế thị trường. Đất đai có giá và vì vậy phải được bồi thường tương xứng khi
Nhà nước thu hồi đất vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia…Đây cũng là thời kỳ mà thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trở thành một
vấn đề nóng trong xã hội. Sự không bắt kịp về giá đất trong quy định so với thực tế, nhận
thức chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ thực thi công tác này, sự chuyển biến giá cả
nhanh chóng trong các cơn “sốt” đất đã dẫn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trở
thành vấn đề khiếu nại, khiếu kiện với số lượng nhiều nhất, với nhiều mức độ gay gắt
nhất.6 Do đó, giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 thì tình trạng nhà “siêu mỏng” đột ngột
xuất hiện.
Luật Đất đai 2003 được ban hành cùng ngày 01/07/2004 Luật Xây dựng cũng
được ban hành - Luật này quy định về hoạt động xây dựng, quyền nghĩa vụ của tổ chức,
cá nhân đầu tư xây dụng công trình và hoạt động xây dựng. Dù tên gọi chỉ đề cập đến xây
dựng nhưng trong Luật xây dựng năm 2003 đã điều chỉnh cả hai vấn đề vấn đề quy hoạch
và xây dựng. Thực tế, vai trò của quy hoạch rất quan trọng trong xây dựng nhưng vấn đề

5

Ts. Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật hành chính đô thị nông thôn, Nxb. Đại học Cần Thơ, Cần Thơ, tháng 9 năm

2011, tr. 107.
6

Ts. Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật hành chính đô thị nông thôn, Nxb. Đại học Cần Thơ, Cần Thơ, tháng 9 năm
2011, tr. 107 - tr. 108.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 10

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

quy hoạch của Việt Nam lúc này đòi hỏi phải học tập kinh nghiệm rất nhiều từ các nước
trên thế giới. Việc ra đời của Luật Xây dựng năm 2003 thể hiện sự quan tâm của Nhà
nước về vấn đề xây dựng nói chung và vấn đề nhà ở tại đô thị nói riêng trong bối cảnh
Việt Nam còn nhiều yếu kém trong quản lý ở lĩnh vực xây dựng. Ở giai đoạn này, tình
trạng tham nhũng trong quản lý xây dựng diễn ra vô cùng phức tạp, các hiện tượng tiêu
cực còn khá phổ biến trong đầu tư xây dựng làm ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công
trình, gây thất thoát, lãng phí lớn đang là vấn đề quan tâm sâu sắc trong xã hội. Công tác
xử lý đối với những công trình xây dựng trái phép không ngừng được Nhà nước hoàn
thiện hơn. Từ quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 34 Luật Xây dựng có quy định về việc
xử lý đối với những công trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng
không tuân theo quy hoạch xây dựng bằng hình thức đình chỉ xây dựng, xử phạt hành
chính, cưỡng chế phá dỡ công trình. Sau đó, Quyết định số 39/2005/QĐ-TTG ngày 28
tháng 02 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành về việc hướng dẫn thi hành Điều
121 của Luật Xây dựng; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, hiện nay tại mỗi địa phương đều ban hành quy định
riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa cho phù hợp với điều kiện tại địa phương
mình. Những văn bản này đã tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn cho việc xử lý nhà “siêu
mỏng”. Tuy nhiên, sự xuất hiện của nhà “siêu mỏng” trước sự chuyển biến quá lớn về
vấn đề quyền năng của người sử dụng đất khi đất đai có giá và sự quản lý còn lỏng lẻo
của cơ quan chức năng là không thể tránh khỏi.
Thực tế, khi những căn nhà siêu mỏng đầu tiên xuất hiện từ Luật Đất đai năm

1993 thì trong hơn 10 năm trở về đây, nhà siêu mỏng xuất hiện ngày càng nhiều song
song đó công tác xử lý cũng ngày càng khó khăn khi nhu cầu về nhà ở đột ngột tăng cao.
Các thửa đất nằm ở mặt tiền của những tuyến đường có giá ngày càng cao, điều này thúc
đẩy người dân xây dựng “ồ ạt” những căn nhà “siêu mỏng”.
1.5 Ảnh hƣởng của nhà “siêu mỏng” đến nền kinh tế, trật tự quản lý Nhà nƣớc, xã
hội
1.5.1 Ảnh hưởng của nhà “siêu mỏng” đến nền kinh tế
Đất đai được xác định là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, là địa bàn để phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, chính trị, xã hội, văn hóa, an ninh quốc

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 11

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

phòng, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là thành quả đấu tranh cách mạng của nhiều thế hệ.7 Do đó, sử dụng nguồn tài
nguyên quý giá này một cách hợp lý và hiệu quả là việc làm hết sức quan trọng để tránh
lãng phí nguồn tài nguyên quý giá này. Tuy nhiên, khi hệ thống quy phạm pháp luật cũng
như bộ máy quản lý về đất đai và trong lĩnh vực xây dựng còn nhiều yếu kém làm xuất
hiện nhà “siêu mỏng” đã gây nên những tổn thất rất lớn về kinh tế. Nhà “siêu mỏng” xuất
hiện trực tiếp gây nên sự lãng phí trong sử dụng đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của
nhân loại. Tục ngữ có câu: “Tất đất, tất vàng” nhưng có những thửa đất xuất hiện sau giải
phóng mặt bằng có diện tích được xem là quá nhỏ nên không được quan tâm ngay từ đầu.

Đến khi tình trạng xuất hiện nhà “siêu mỏng” trở thành thách thức lớn cho cơ quan chức
năng trong công tác xử lý, ngân sách Nhà nước phải chịu áp lực ngặn nề cho việc xử lý
nhà “siêu mỏng”. Với một Việt Nam còn nhiều khó khăn về kinh tế, thì nguồn ngân sách
nhà nước liệu có khả năng đáp ứng cho việc xử lý nhà “siêu mỏng” và những hậu quả mà
nó gây ra?
Nhà lí luận chính trị, triết gia và nhà khoa học người Đức thế kỷ 19 Phridrich
Ăngghen8 đã từng nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến
làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo,…”. Lao động làm nên của cải, vật chất, sức
khỏe là điều kiện tiên quyết để lao động có hiệu quả. Tuy nhiên, để đảm bảo cho sức
khỏe thì nhà ở là một trong những yếu tố quan trọng không thể xem nhẹ. Đúc kết “An cư,
lạc nghiệp” trong dân gian, phần nào nói lên tầm quan trọng của ngôi nhà nơi mình sinh
sống. Nghĩa là, có ổn định chỗ ăn, chỗ ở thì người lao động mới an lòng mà lo công việc
sinh kế hoặc phát triển thương mại. Như vậy, sự ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế của
những căn nhà “siêu mỏng” là không thể phủ nhận. Nhà “siêu mỏng” làm mất đi giá trị
vốn có của một căn nhà, khi nhu cầu về nhà ở ổn định, rộng rãi, an toàn, thoáng
mát,…không được đảm bảo thì sức lao động của con người cũng giảm sút. Từ đó, khả
năng kinh tế của cá nhân, hộ gia đình đó cũng không ổn định.
1.5.2 Ảnh hưởng của nhà “siêu mỏng” đến trật tự quản lý Nhà nước
Nhà “siêu mỏng” là điển hình của mâu thuẫn lợi ích của cá nhân - cá nhân xây
dựng nhà siêu mỏng và lợi ích của cộng đồng, tập thể mà đại diện để bảo vệ quyền và lợi

7

Xem Nguyễn Cảnh Quý, Một số nội dung của Luật Đất đai cần được tiếp tục sửa đổi bổ sung và hoàn thiện, Tạp

chí Nghiên cứu lập pháp, số 15 (223) T8/2012.
8

Trần Trọng Tân, Ph. Angwghen sống mãi trong sự nghiệp cách mạng của chúng ta,
(truy cập ngày 28/08/2013).

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 12

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

ích đó là cơ quan quản lý Nhà nước.
Trong khi những quyền lợi cá nhân có thể tính được bằng tiền, bằng các lợi ích
cho cuộc sống của nhiều gia đình, trong nhiều năm. Các đòi hỏi nhân danh quyền lợi tập
thể, cho đến giờ, chỉ tập trung xoay quanh vấn đề thẩm mỹ: Vốn không chỉ khó đong đếm
mà chủ yếu được xây dựng trên các quan niệm lý tưởng về hình ảnh đô thị tương lai. Nhà
“siêu mỏng” cũng vẫn là nhà, là nơi sinh sống kinh doanh rất có giá trị của các gia đình
đã cắt phần lớn nhà đất phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội,…Vốn thể hiện một phần
trật tự xã hội, kỷ cương và sức mạnh thể chế, nhà “siêu mỏng”, bị xoáy vào thời tiết
chính trị, bởi chúng là một phần dễ nhận thấy trong đô thị9.
Nhà “siêu mỏng” liên quan mật thiết đến mâu thuẫn lợi ích. Khi vấn đề nhà “siêu
mỏng” không được ngăn chặn hay xử lý kịp thời thì hai mâu thuẫn lợi ích mới lại xuất
hiện.
 Mâu thuẫn thứ nhất, là mâu thuẫn xuất phát từ thiếu sót trong cơ chế quản lý
của nhà nước, thể hiện sự thiếu công bằng giữa các hộ trong khu vực giải phóng mặt
bằng. Cụ thể, đối tượng bị mất đất, giá đất bồi thường lại thấp còn hộ phía sau lại hưởng
lợi khi giá đất sau quy hoạch tăng cao, căn nhà này lại hưởng lợi khi có mặt tiền do con
đường nó mang lại. Điều này dẫn đến mâu thuẫn giữa hộ mất đất phía trước và hộ được
hưởng lợi phía sau, từ đó lại dẫn đến hệ quả nhà “siêu mỏng” xuất hiện ngày càng nhiều.
 Mâu thuẫn thứ hai, mâu thuẫn này lại đến từ chính những căn nhà “siêu mỏng”

đang tồn tại không được kịp thời xử lý gây bức xúc trong dư luận. Người dân mang tâm
lý phải chăng đã có sự bất bình đẳng trong công tác quản lý của cơ quan chức năng trong
việc xử lý nhà “siêu mỏng”? Tất cả những thắc mắc đó tạo nên sự mâu thuẫn giữa cơ
quan quản lý và người dân tuân thủ pháp luật xây dựng khi phải chứng kiến tình trạng
nhà “siêu mỏng” vẫn đang được xây dựng công khai.
Mâu thuẫn lợi ích làm xói mòn lòng tin của nhân dân đối với Đảng, Nhà nước và
chế độ, gây bức xúc trong dư luận xã hội, bất bình trong nhân dân. Vì vậy, các thế lực thù
địch rất dễ lợi dụng xuyên tạc, bôi nhọ, nói xấu, kích động nhân dân chống lại Đảng, Nhà
nước. Nếu Đảng, Nhà nước không kiên quyết xử lý nghiêm minh, tiếp tục để mâu thuẫn
lợi ích trên xảy ra, gây bức xúc trong nhân dân và xã hội sẽ tạo thuận lợi thêm cho các thế
lực thù địch lợi dụng thực hiện những âm mưu gây bạo loạn đe dọa sự tồn vong của
9

TS. KTS. Nguyễn Thanh Bình, Nhà siêu mỏng, siêu méo: Những vấn đề bên trong,

(truy cập ngày 11/8/2013).

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 13

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

Đảng, Nhà nước và chế độ. Nhà “siêu mỏng” là hệ quả cũng là nguyên nhân làm xuất
hiện hai mâu thuẫn về lợi ích không nên có của một nền chính trị ổn định.
1.5.3 Ảnh hưởng của nhà “siêu mỏng” đến xã hội

Cả nước có 755 đô thị. Con số trên được Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng)
thống kê, tính đến ngày 31-12-2010. Trong số đó, có hai đô thị được xếp vào loại đặc biệt
là thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Mười đô thị loại 1 gồm thành phố Hải
Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Huế (tỉnh Thừa Thiên – Huế), Vinh (tỉnh Nghệ An), Đà Lạt
(Lâm Đồng), Nha Trang (Khánh Hòa), Quy Nhơn (Bình Định), Buôn Ma Thuột (Đắk
Lắk), Thái Nguyên (tỉnh Thái Nguyên).10 Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, sự tồn tại của các đô thị có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình xã hội của Việt
Nam.
Như đã nói, nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối
với mỗi gia đình mà còn phản ánh trình độ phát triển xã hội của một quốc gia. Khi nhìn
vào một ngôi nhà có thể đánh giá về phong cách xây dựng, quan điểm tôn giáo, nhân
sinh, thẩm mỹ của cá nhân, hộ gia đình đó. Nên khi nhìn vào một căn nhà “siêu mỏng”
người ta dễ dàng đưa ra những đánh giá không tốt về trình độ thiết kế cũng như quan
niệm thẩm mỹ không cao. Chỉ từ một căn nhà “siêu mỏng” tồn tại ngay các vị trí mặt tiền
cũng có thể làm xấu đi bộ mặt đô thị Việt Nam qua cái nhìn của bạn bè quốc tế.
Mục đích của quy hoạch đô thị là tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân
sống trong đô thị bằng việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống
công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở. Như vậy, kiến trúc, cảnh
quan đô thị là một trong những yếu tố quan trọng để góp phần tạo nên một quy hoạch đô
thị thành công, một môi trường sống thích hợp cho người dân trong đô thị. Trong khi đó,
nhà “siêu mỏng” đã vi phạm hoàn toàn về yêu cầu kiến trúc đô thị.
Không đáp ứng được yêu cầu về kiến trúc đã làm ảnh hưởng lớn đến chất lượng
công trình đô thị gây ra sự mất an toàn xã hội. Nhà ở riêng lẻ có diện tích quá nhỏ tác
động xấu đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận. Những căn nhà “siêu
mỏng” hoàn toàn không thể đáp ứng là một công trình đạt chuẩn khi có kích thước quá
nhỏ so với quy định cho phép. Những căn nhà này đều có kích thước hình khối không
hợp lý, gây nguy hiểm cho chính những người ở trong căn nhà này còn có an toàn cho
những ngôi nhà xung quanh khi sụt lún, đổ ngã xảy ra. Vấn đề an toàn trong xây dựng
10

P.P.H, Mỗi tháng mọc lên một đô thị, (truy
cập ngày 28/08/2013).

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 14

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

một công trình xây dựng luôn luôn được đặt lên hàng đầu bởi mục đích nhằm xây dựng
một công trình xây dựng đặc biệt là nhà ở riêng lẻ đều vì nhu cầu sinh sống, làm việc, vui
chơi giải trí của mỗi cá nhân. Thế nhưng việc xây dựng những căn nhà “siêu mỏng” đã
phá vỡ yêu cầu đầu tiên nhất và quan trọng nhất của một căn nhà.
Cũng từ nguyên nhân từ kích thước quá nhỏ của những căn nhà “siêu mỏng” gián
tiếp gây nên nhiều tệ nạn xã hội. Những căn nhà này do không có giấy phép xây dựng
nên gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý, nhà “siêu mỏng” trở thành nơi “lý tưởng”
cho việc mua bán, sử dụng chất kích thích, gây nghiện tạo gánh nặng lớn cho xã hội.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 15

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp

trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

CHƢƠNG 2. PHÁP LUẬT VỀ XỬ PHẠT NHÀ “SIÊU MỎNG” THEO QUY
ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
Trong quản lý trật tự xây dựng đô thị có nhiều dạng hành vi vi phạm, nhưng một
trong những dạng vi phạm phổ biến đó là tình trạng nhà “siêu mỏng”. Xử phạt vi phạm
hành chính là một trong những công cụ hữu hiệu nhằm góp phần giảm bớt vi phạm trong
quản lý trật tự xây dựng đô thị nói chung và nhà “siêu mỏng” nói riêng. Do đó, trong
phạm vi chương 2 người viết sẽ tập trung tìm hiểu về chế độ pháp lý về xử phạt vi phạm
hành chính trong quản lý trật tự xây dựng đô thị. Tuy nhiên, người viết sẽ phân tích theo
hướng nhà “siêu mỏng” theo quy định của pháp luật hiện hành.
Như đã đề cập nhà “siêu mỏng” là một điển hình của công trình vi phạm nghiêm
trọng trật tự xây dựng đô thị nên nó cũng được xử lý dựa trên những văn bản pháp luật
dưới đây. Cho đến hết ngày 29/11/2013, việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi
vi phạm trong hoạt động xây dựng được áp dụng theo:
 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ban hành ngày 27 tháng 02 năm 2009 quy định
về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai
thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý
phát triển nhà và công sở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 23/2009/NĐ-CP). Nghị định
này áp dụng chung cho cho các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng.
 Nghị định số Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử
lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị (sau đây gọi tắt là Nghị định số 180/2007/NĐ-CP).
Nghị định này áp dụng riêng trong lĩnh vực trật tự xây dựng đô thị.
 Thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22 tháng 7 năm 2009 của Bộ Xây dựng
quy định chi tiết thi hành một số nội dung của Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27
tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản
lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (sau đây gọi tắt là Nghị
định số 24/2009/TT-BXD).

Lưu ý, từ ngày 1/7/2013 nội dung áp dụng của văn bản trên không trái với Luật
khung là Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012. Tuy nhiên, từ ngày 30/11/2013 Nghị
định số 23/2009/NĐ-CP sẽ bị thay thế bởi Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 16

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác,
sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát
triển nhà và công sở (sau đây gọi tắt là Nghị định số121/2013/NĐ-CP). Tuy thời điểm
người viết hoàn thành luận văn này Nghị định số 121/2013/NĐ-CP vẫn chưa có hiệu lực
nhưng để đảm bảo tính thời sự, cập nhật cho luận văn cũng như tạo thuận lợi cho người
đọc trong nghiên cứu văn bản quy phạm pháp luật, trong chương 2 người viết sẽ phân
tích, so sánh đối chiếu giữa Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, Nghị định số 23/2009/NĐCP và Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012.
2.1 Xác định yếu tố cấu thành vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị là một hiện tượng tác động tiêu cực đến
bộ mặt đô thị, cũng như ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, công tác quản lý nhà nước và
xã hội. Hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị được nhận diện, đánh giá và là cơ sở để
truy cứu trách nhiệm pháp lý là nhờ có cấu thành cơ bản xác định. Nó bao gồm các yếu
tố: Mặt khách quan, mặt chủ quan, chủ thể và khách thể của hành vi vi phạm trật tự xây
dựng đô thị. Thiếu một trong những yếu tố này thì sẽ không tồn tại một hành vi vi phạm
trật tự xây dựng đô thị trong thực tế. Việc xác định từng bộ phận này là cơ sở quan trọng
để truy cứu trách nhiệm pháp lý, nhờ đó mà tìm ra được mối quan hệ giữa chúng với

nhau, xác định được các biện pháp trách nhiệm pháp lý tương ứng, tìm ra nguyên nhân
của hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị, và còn đánh giá được mức độ ảnh hưởng của
hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị.
Vi phạm trật tự xây dựng đô thị là một loại vi phạm hành chính nên yếu tố cấu
thành của nó được xây dựng dựa trên cấu thành của vi phạm hành chính nhưng mang
những đặc điểm riêng của lĩnh vực xây dựng.
2.1.1 Yếu tố khách quan của vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Yếu tố khách quan của vi phạm trật tự xây dựng đô thị là những dấu hiệu được
biểu hiện ra bên ngoài thế giới khách quan của vi phạm hành vi vi phạm trật tự xây dựng
đô thị.
* Hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị là hành vi trái pháp luật được thể hiện
dưới dạng hành động hoặc không hành động bởi ý thức và ý chí của chủ thể vi phạm.
Tính chất trái pháp luật của hành vi xét vè mặt hình thức nó thể hiện ở các dạng sau:
+ Làm một viêc (hành động) mà pháp luật cấm không được làm; điển hình là
hành vi xây dựng xây dựng nhà “siêu mỏng”, một dạng công trình vi phạm trật tự xây
dựng đô thị.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 17

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên


Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà “siêu mỏng” - Thực trạng và giải pháp
trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

+ Không làm một việc (hành động) mà pháp luật đồi hỏi phải làm; điển hình là
hành vi xây dựng nhà ở đô thị nhưng không xin Giấy phép xây dựng - Nhà “siêu mỏng”
là một điển hình.

+ Sử dụng quyền hạn vượt quá giới hạn cho phép; điển hình là hành vi xây dựng
nhà ở đô thị vượt số tầng cho phép. Ví dụ: Những căn nhà có diện tích chuẩn dưới 40m2
có diện tích thửa đất từ 15m2 đến nhỏ hơn 40m2, có các cạnh lớn hơn hoặc bằng 3m mà
xây dựng căn nhà quá 2 tầng (một dạng nhà “siêu mỏng”) thì được coi là vượt quá giới
hạn cho phép.
* Hậu quả của hành vi trái pháp luật: Là trật tự quản lý của nhà nước bị hành vi vi
phạm trật tự xây dựng đô thị tác động tới, gây xâm hại. Tuy nhiên, do hành vi vi phạm
trật tự xây dựng đô thị là hành vi có cấu thành hình thức nên hậu quả phải được xem là
trật tự đã vi phạm, chứ không cần có hậu quả nhất định nào đó trên thực tế. Nếu như có
hậu quả xảy ra trên thực tế thì hậu quả đó phải chính là sự hiện thực hóa khả năng thực tế
làm phát sinh hậu quả.
2.1.2 Yếu tố chủ quan của vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Mặt chủ quan của vi phạm trật tự xây dựng đô thị là quan hệ tâm lý bên trong bao
gồm các yếu tố: Lỗi, mục đích, động cơ của vi phạm trật tự xây dựng đô thị.
* Yếu tố chủ quan thể hiện ở tính chất có lỗi: đó là thái độ chủ quan của con người
đối với hành vi vi phạm pháp luật và hậu quả do hành vi đó gây ra.
+ Lỗi cố ý trong vi phạm trật tự xây dựng đô thị: Người vi pham nhận thức rõ
nghĩa vụ pháp lý bắt buộc nhưng lại có ý thức xem thường dù họ có khả năng xử sự đúng
theo nghĩa vụ đó. Trong vi phạm trật tự xây dựng đô thị hành vi có lỗi cố ý chiếm đa số.
Người dân cố tình xây dựng nhà “siêu mỏng” vào ban đêm để tránh cơ quan chức năng
cũng là một hành vi có yếu tố lỗi cố ý.
+ Lỗi vô ý trong vi phạm trật tự xây dựng đô thị: Người vi phạm đã vô tình hoặc
thiếu thận trọng mà không nhận thức được những nghĩa vụ pháp lý bắt buộc, dù họ có
khả năng và điều kiện xử sự theo đúng nghĩa vụ này. Trong trường hợp nhà “siêu mỏng”
lỗi vô ý rất hiếm khi xảy ra. Tuy nhiên, đặc trưng trong xử phạt vi phạm hành chính nói
chung yếu tố lỗi không quyết định hành vi có bị xử phạt hay không, nếu đối tượng vi
phạm có hành vi thì sẽ bị xử phạt.
* Mục đích, động cơ của vi phạm trật tự xây dựng đô thị là dấu hiệu không bắt
buộc phải có trong mọi cấu thành của hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị.
2.1.3 Yếu tố khách thể của vi phạm trật tự xây dựng đô thị

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 18

SVTH: Trần Thị Cẩm Xuyên