Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận bình thạnh , thành phố hồ chí minh và ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CAO THỊ MỸ LINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp Hồ Chí Minh, năm 2015


TR

NG

B GIÁO D C VÀ ÀO T O
I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH

CAO TH M LINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH T PHÁT TRI N (TH M
MÃ S : 60310105

NG

NH GIÁ)

IH
NG D N KHOA H C:
TS. NGUY N QU NH HOA

Tp H Chí Minh, n m 2015

L I CAM OAN

S n ph m đ tài nghiên c u “Xây d ng mô hình th m đ nh giá hàng lo t
cho đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh và ng d ng cho công
tác qu n lý nhƠ n

c v đ t đai” là k t qu quá trình nghiên c u c a tác gi .

S li u, hình nh và n i dung phân tích t i đ tài là hoàn toàn trung th c và
ch a công b trong b t k đ tài nghiên c u nào.
Tôi cam đoan ch u trách nhi m v n i dung trên.

Tp. HCM, ngày
Ng

tháng

i cam đoan

Cao Th M Linh

n m 2015


DANH M C CÁC T

VI T T T

Vi t t c

Di n gi i

AN

An ninh

B S

B t đ ng s n

CTXD

Công trình xây d ng

CLCL

Ch t l

DTKV

Di n tích khuôn viên

VT

ng còn l i

n v tính

HD

Hình dáng

KCMT

Kho ng cách m t ti n

LTKD

L i th kinh doanh

MT

Môi tr

Q

Quy t đ nh

Tp. HCM

Thành ph H Chí Minh

TR

Tri u đ ng

UBND

ng

y ban nhân dân


DANH M C CÁC HÌNH

Di n gi i

Hình
Hình 3.1

Khung phân tích

Hình 3.2

Xác đ nh các v trí

Hình 3.3

Tr

ng h p cách l đ

ng t 100 m tr lên


DANH M C CÁC B NG

B ng

Di n gi i

B ng 3.1

B ng di n gi i các bi n trong mô hình nghiên c u

B ng 4.1

K t qu h i quy m t ti n l n đ u

B ng 4.2

K t qu ki m đ nh b ng mô hình h i quy đ n

B ng 4.3

K t qu h i quy t t c các bi n và không có bi n tr c giao
thông

B ng 4.4

K t qu mô hình h i quy m t ti n l n 2

B ng 4.5

B ng ma tr n h s t

B ng 4.6

K t qu h i quy có tr ng s

B ng 4.7

K t qu h i quy h m l n đ u

B ng 4.8

K t qu h i quy h m l n 2

B ng 4.9

B ng ma tr n h s t

B ng 4.10

B ng 4.11

ng quan (m t ti n)

ng quan (h m)

Chênh l ch k t qu gi a ph

ng trình h i quy và ph

ng

ng trình h i quy và ph

ng

pháp so sánh (m t ti n)
Chênh l ch k t qu gi a ph
pháp so sánh (h m)


M CL C

CH

NG 1: PH N M

U ............................................................................... 1

1.1.Lý do ch n đ tài.............................................................................................. 1
1.2.M c tiêu nghiên c u và câu h i nghiên c u .................................................... 2
1.2.1.M c tiêu nghiên c u ................................................................................. 2
1.2.2.Câu h i nghiên c u ................................................................................... 2
1.3.

it

ng nghiên c u ...................................................................................... 2

1.4.Ph m vi nghiên c u.......................................................................................... 2
1.5.Ph

ng pháp nghiên c u: ................................................................................ 2

1.6.N i dung nghiên c u ........................................................................................ 3
1.7.ụ ngh a c a đ tài ............................................................................................ 4
CH

NG 2: C S LÝ THUY T

5

2.1.C s lý lu n v đ t đai: .................................................................................. 5
2.1.1. nh ngh a v đ t đai:............................................................................... 5
2.1.2.Phân lo i đ t đai: ...................................................................................... 5
2.2.Th m đ nh giá hàng lo t: ................................................................................. 7
2.2.1.Khái ni m v th m đ nh giá hàng lo t: ..................................................... 8
2.2.2.Các mô hình th m đ nh giá hàng lo t: ...................................................... 10
2.3.Th m đ nh giá hàng lo t và công tác qu n lý nhà n
2.3.1.Qu n lý nhà n

c v đ t đai: ................. 11

c v đ t đai: .................................................................... 11

2.3.2.Nguyên t c c a qu n lý Nhà n

c v đ t đai: .......................................... 12

2.3.3.Xác đ nh giá đ t ph c v cho công tác qu n lý Nhà n
CH

NG 3: PH

c v đ t đai: ..... 13

NG PHÁP VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U

17

3.1.T ng quan các bài nghiên c u có liên quan .................................................... 17
3.1.1.Nh ng nghiên c u liên quan đ n các y u t

nh h

ng đ n giá tr b t

đ ng s n: ............................................................................................................ 17
3.1.2.Nh ng nghiên c u liên quan đ n xây d ng mô hình th m đ nh giá. ....... 19


3.2.Xây d ng mô hình th m đ nh giá hàng lo t trên đ a bàn qu n Bình Th nh .... 21
3.2.1.Khung phân tích: ...................................................................................... 21
nh h

3.2.2.Phân tích các y u t

ng đ n giá đ t

trên đ a bàn qu n Bình

Th nh: ............................................................................................................... 22
3.2.3.

nh d ng bi n và l a ch n mô hình: ...................................................... 26

3.2.3.1.

nh d ng bi n: ................................................................................... 26

3.2.3.2.L a ch n mô hình:Theo đ tài nghiên c u này, tác gi s d ng mô hình c ng
d a trên cách ti p c n so sánh: ........................................................................... 34

3.2.4.Mô t d li u: ........................................................................................... 36
CH

NG 4: K T QU NGHIÊN C U .............................................................. 39

4.1.Mô hình h i quy đ i v i m t ti n ..................................................................... 39
4.1.1.K t qu h i quy: ........................................................................................ 39
4.1.2.Ki m đ nh mô hình và kh c ph c: ............................................................. 45
4.2.Mô hình h i quy đ i v i h m: .......................................................................... 49
4.2.1.K t qu h i quy: ........................................................................................ 49
4.2.2.Ki m đ nh mô hình và kh c ph c: ............................................................. 52
4.3. ng d ng
CH

c tính giá đ t

trên đ a bàn qu n Bình Th nh ............................ 55

NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH ..................................................... 58

5.1.K t lu n: .......................................................................................................... 58

5.2.

xu t ng d ng ph

lý Nhà n

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t trong công tác qu n

c v đ t đai: .......................................................................................... 59

5.2.1.

xu t ba l nh v c ng d ng ph

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t: ........ 59

5.2.2.

xu t xây d ng hành lang pháp lý cho th m đ nh giá hàng lo t: ............. 60

5.2.3.

xu t xây d ng quy trình th c hi n th m đ nh giá hàng lo t: ................. 61

5.3.H n ch c a đ tài: .......................................................................................... 63
5.4.Ki n ngh : ........................................................................................................ 64


1

CH
1.1

NG 1: PH N M

U

Lý do ch n đ tƠi
t đai là ngu n tài nguyên vô cùng quý giá đ i v i qu c gia, là t li u s n

xu t đ c bi t, là đi u ki n c n cho m i ho t đ ng s n xu t và đ i s ng, là đ i t
đi u ch nh c a các chính sách Nhà n
b i th
c p, v

c liên quan nh chính sách thu s d ng đ t,

ng, thu h i đ t, giao thuê đ t. Trong quy trình qu n lý Nhà n

ngoài nh ng thành t u đ t đ

ng

c v đ t đai

c đáng k , song bên c nh đó c ng không ít nh ng b t

ng m c trong quá trình th c hi n. Hi n nay, n

c ta đư và đang ti p t c

hoàn thi n h th ng v n b n pháp lu t v đ t đai đ kh c ph c nh ng b t c p trong
công tác qu n lý, công tác b i th

ng, h tr khi Nhà n

c thu h i đ t, c ng nh

trong công tác tính thu s d ng đ t phi nông nghi p. Thành ph H Chí Minh nói
riêng là đô th đ c bi t, là trung tâm kinh t l n c a khu v c và c n
quan tr ng trong phát tri n kinh t xã h i c a c n

c, s t ng tr

c, có vai trò

ng c a thành ph

có s đóng góp quan tr ng t ngu n thu ngh a v tài chính t đ t đai. Tuy nhiên,
b ng giá đ t nhà n
th tr

c ban hành hàng n m còn r t th p ch a ph n ánh đ

c giá tr

ng c a đ t gây b t c p trong công tác thu ti n s d ng đ t, đánh thu đ t,

công tác b i th

kh c ph c đ

ng gi i phóng m t b ng.

đòi h i ph i nâng cao ch t l

c nh ng b t c p trên

ng c a công tác đi u tra giá đ t hàng n m trên đ a bàn

thành ph t o s minh b ch, công b ng h n trong vi c xác đ nh ngh a v tài chính
v đ t đai, ch ng th t thoát tài s n Nhà n
V i kh i l

c, t ng ngu n thu ngân sách Nhà n

c.

ng công vi c r t l n trong quá trình xây d ng b ng giá đ t, đòi

h i ph i áp d ng m t ph

ng pháp, cách th c th c hi n khoa h c, ti t ki m th i

gian, chi phí. Tuy nhiên, hi n nay

n

đ nh giá truy n th ng, trong khi

m ts n

pháp th m đ nh giá hàng lo t, b ng ph

c ta ch y u s d ng các ph

c trên th gi i đư áp d ng ph

ng

ng pháp phân tích h i quy có th th m đ nh

giá cho c m t khu v c d a trên d li u thu th p t th c t th tr
khách quan và khoa h c. Ph

ng pháp th m

ng pháp này đư và đang đ

ng m t cách

c s d ng r ng rãi cho


2

công tác qu n lý Nhà n
c u tr

c, đ c bi t đ tính thu tài s n. Ti p b

c m t s nghiên

c đây, tác gi ti p t c nghiên c u v v n đ này.
V i nh ng tâm ni m trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài “Xây d ng mô hình

th m đ nh giá đ t hàng lo t cho đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh”.
M c tiêu nghiên c u vƠ cơu h i nghiên c u

1.2

1.2.1 M c tiêu nghiên c u
Nh n d ng và l

ng hóa các y u t tác đ ng đ n giá đ t

đ xây d ng mô

hình đ th m đ nh giá đ t hàng lo t, t đó đ xu t ng d ng k t qu trong công tác
qu n lý Nhà n

c v đ t đai.

1.2.2 Câu h i nghiên c u
 Nh ng y u t nào tác đ ng đ n giá tr đ t

trên đ a bàn qu n Bình

Th nh?
 Kh n ng ng d ng k t qu mô hình trong công tác qu n lý nhà n

cv

đ t đai nh th nào?
1.3


it

ng nghiên c u

it

ng nghiên c u là các y u t

th m đ nh giá đ t
it



nh h

ng đ n giá đ t và mô hình

trên đ a bàn qu n Bình Th nh.

ng kh o sát là các thông tin B S đư giao d ch thành công và đang

giao d ch trên đ a bàn qu n Bình Th nh.
1.4

Ph m vi nghiên c u
 Ph m vi không gian:

tài t p trung nghiên c u trên đ a bàn qu n Bình

Th nh.
 Ph m vi th i gian:

tài nghiên c u trong kho ng th i gian t tháng

12/2014 đ n tháng 03/2015.
1.5

Ph

ng pháp nghiên c u:

Tác gi đư s d ng các ph

ng pháp sau đ nghiên c u đ tài này:


3

 Ph

ng pháp phân tích t ng h p đ

th m đ nh giá hàng lo t t i các n

kinh nghi m ng d ng ph

c dùng đ t ng h p các lý thuy t v
c trên th gi i c ng nh t ng h p các

ng pháp này trong qu n lý Nhà n

đai nh m làm c s xây d ng ph

cv đ t

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t và đ

xu t ng d ng trong đi u ki n Vi t Nam.
 Ph

ng pháp nghiên c u d li u s c p đ thu th p và phân tích thông tin

nh m xác đ nh các y u t

nh h

ng đ n giá đ t

trên đ a bàn qu n Bình

Th nh.
 Ph

ng pháp phân tích đ nh l

ng đ xây d ng mô hình h i quy th m

đ nh giá hàng lo t cho qu n Bình Th nh.
1.6

N i dung nghiên c u
N i dung bài nghiên c u g m 5 ch
 Ch

ng 1: Ch

ng:

ng này tác gi nêu lên lý do ch n đ tài; sau đó xác đ nh

m c tiêu, câu h i, đ i t

ng, ph m vi và ph

ng pháp nghiên c u c ng

nh đ a ra ý ngh a c a đ tài.
 Ch

ng 2: Ch

v đ t đai; ph

ng này tác gi trình bày s l

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t và ng d ng ph

pháp trong qu n lý nhà n
 Ch

ng 3: Ch

c nh ng lý thuy t c b n
ng

c v đ t đai.

ng này tác gi trình bày t ng quan các bài nghiên c u có

liên quan, sau đó ti n hành xây d ng mô hình th m đ nh giá hàng lo t cho
đ a bàn nghiên c u là qu n Bình Th nh .
 Ch

ng 4: Tác gi trình bày k t qu đ t đ

ng d ng k t qu đ
 Ch

c tính giá đ t cho đ a bàn qu n Bình Th nh.

ng 5: Tác gi đ a ra k t lu n cho đ tài nghiên c u, đ ng th i đ

xu t ng d ng ph
nhà n

c c a đ tài nghiên c u và

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t cho công tác qu n lý

c v đ t đai. Cu i cùng, tác gi nêu lên ki n ngh liên quan đ tài.


4

ụ ngh a c a đ tƠi

1.7

Hi n nay, công tác th m đ nh giá nói chung và công tác xây d ng b ng giá
đ t hàng n m nói riêng ch y u s d ng các ph
th ng, ph
ch a đ
ph

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t ch a đ

ng pháp th m đ nh giá truy n
c s d ng r ng rưi c ng nh

c ti p c n b i đa ph n th m đ nh viên, do h th ng c s lý lu n v

ng pháp này ch a đ

c hoàn thi n, các v n b n h

ng d n còn ch a có. Vi c

nghiên c u đ tài này n u thành công s góp ph n quan tr ng trong vi c hoàn thi n
c s lý lu n v ph

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t t i n

c ta, có ý ngh a r t l n

trong vi c cung c p m t công c h u ích, mang tính xác th c ph c v cho công tác
th m đ nh giá đ t

trên đ a bàn qu n Bình Th nh và có th m r ng cho các qu n

trên đ a bàn thành ph H Chí Minh, đ ng th i góp ph n h tr công tác qu n lý
nhà n

c v đ t đai.


5

CH

NG 2: C

S

Lụ THUY T

2.1. C s lý lu n v đ t đai:
nh ngh a v đ t đai:

2.1.1

Theo Lê Quang Trí (1998):
không gian, đ a hình và th
d

ng đ

t đai là m t th c th t nhiên d

i đ c tính

c k t h p v i m t giá tr kinh t đ

c di n t

i d ng giá đ t/ha khi chuy n quy n s d ng. R ng h n, trên quan đi m t ng h p

và t ng th thì đ t đai c ng bao g m c tài nguyên sinh v t và kinh t - xã h i c a
m t th c th t nhiên.
Theo Brikman và Smyth (1976):

t đai v m t đ a lý là vùng đ t chuyên

bi t trên b m t c a trái đ t, có nh ng đ c tính mang tính n đ nh hay có chu k d
đoán đ

c, trong khu v c sinh khí quy n theo chi u th ng t trên xu ng d

đó bao g m: không khí, đ t và l p đ a ch t, n
k t qu c a nh ng ho t đ ng b i con ng
hi n t i và trong t

c, qu n th th c v t và đ ng v t và

i trong vi c s d ng đ t đai

quá kh ,

ng lai.

Theo H i ngh qu c t v Môi tr
đai v m t thu t ng khoa h c đ

ng

Rio de Janerio, Brazil (1993):

t

c hi u theo ngh a r ng là “di n tích c th c a b

m t trái đ t, bao g m t t c các c u thành c a môi tr
d

i trong

i b m t đó, bao g m: khí h u b m t, th nh

ng sinh thái ngay trên và

ng, d ng đ a hình, m t n

sông, su i, đ m l y), các l p tr m tích sát b m t, cùng v i n

c (h ,

c ng m và khoáng

s n trong lòng đ t, t p đoàn th c v t và đ ng v t, tr ng thái đ nh c c a con ngu i,
nh ng k t qu c a con ng

i trong quá kh và hi n t i đ l i (san n n, h ch a

n

c, đ

c, hay h th ng thoát n

ng xá, nhà c a).

2.1.2 Phơn lo i đ t đai: Theo Lu t đ t đai n m 2013, c n c vào
m c đích s d ng, đ t đai đ

c phân lo i nh sau:

 Nhóm đ t nông nghi p bao g m các lo i đ t sau đây:


6

-

t tr ng cây hàng n m g m đ t tr ng lúa, đ t đ ng c dùng vào ch n
nuôi, đ t tr ng cây hàng n m khác;

-

t tr ng cây lâu n m;

-

t r ng s n xu t;

-

t r ng phòng h ;

-

t r ng đ c d ng;

-

t nuôi tr ng thu s n;

-

t làm mu i;

-

t nông nghi p khác g m m c đích s d ng đ xây nhà kính và các
lo i nhà khác ph c v m c đích tr ng tr t, k c các hình th c tr ng tr t
không tr c ti p trên đ t; ch n nuôi gia súc gia c m và các lo i đ ng v t
khác đ

c pháp lu t cho phépầ

Nhóm đ t phi nông nghi p bao g m các lo i đ t:



g mđ t

t i nông thôn, đ t

t i đô th ;

-

t

-

t xây d ng tr s c quan.

-

t s d ng vào m c đích qu c phòng, an ninh;

-

t s n xu t, kinh doanh phi nông nghi p g m đ t xây d ng khu công
nghi p; đ t làm m t b ng xây d ng c s s n xu t, kinh doanh; đ t s
d ng cho ho t đ ng khoáng s n; đ t s n xu t v t li u xây d ng, làm đ
g m;

-

t s d ng vào m c đích công c ng g m đ t giao thông, thu l i; đ t
xây d ng các công trình v n hoá, y t , giáo d c và đào t o, th d c th
thao ph c v l i ích công c ng; đ t có di tích l ch s - v n hoá, danh lam
th ng c nh; đ t xây d ng các công trình công c ng khác theo quy đ nh
c a Chính ph ;

-

t do các c s tôn giáo s d ng;

-

t có công trình là đình, đ n, mi u, am, t đ

-

t làm ngh a trang, ngh a đ a;

ng, nhà th h ;


7

-

t sông, ngòi, kênh, r ch, su i và m t n

-

t phi nông nghi p khác theo quy đ nh c a Chính ph ;

c chuyên dùng;

- Nhóm đ t ch a s d ng bao g m các lo i đ t ch a xác đ nh m c đích s
d ng.
2.2. Th m đ nh giá hàng lo t:
Hi n nay trên th gi i, v c b n th m đ nh giá tr đ t đai đ
trên 6 ph
ph

ng pháp g m: Ph

ng pháp phân b ; ph

thu nh p t đ t và ph

ng pháp so sánh giá bán; ph

c ti n hành d a

ng pháp chi t tr ;

ng pháp v n hóa ti n thuê đ t, ph

ng pháp v n hóa

ng pháp th ng d .

Ngu n: Giáo trình th m đ nh giá B t

ng S n do Nguy n Ng c Vinh và

Nguy n Qu nh Hoa đ ng ch biên.
Vi t Nam hi n nay, ho t đ ng th m đ nh giá và ph
đ tđ

ch

ng pháp xác đ nh giá

ng d n c th t i các v n b n quy ph m pháp lu t nh Ngh đ nh s

44/2014/N -CP ngày 15 tháng 05 n m 2014 và thông t 36/2014/TT-BTNMT ngày
30 tháng 06 n m 2014. Các v n b n này thay th Ngh đ nh s 188/2004/N -CP
ngày 16 tháng 11 n m 2004; Ngh đ nh s 123/2007/N -CP ngày 27 tháng 7 n m

2007 và thông t s 145/2007/TT-BTC. N i dung h
đai g m 5 ph
tr ; ph

ng pháp c th là: Ph

ng pháp thu nh p, ph

ng d n th m đ nh giá tr đ t

ng pháp so sánh tr c ti p; ph

ng pháp th ng d và ph

ng pháp chi t

ng pháp h s đi u ch nh

giá đ t.
Nhìn chung các ph

ng pháp nêu trên đư mang l i nhi u đóng góp tích c c

cho công tác th m đ nh giá. Tuy nhiên, gi i h n c a các ph

ng pháp này là ch s

d ng t t khi ti n hành th m đ nh giá cho các B S riêng l mà không th tri n khai
th c hi n công tác th m đ nh giá trên di n r ng v i quy mô l n nh th m đ nh giá
đ t cho c m t khu v c. Hi n nay,

h n ch này b ng vi c áp d ng ph
ph

m ts n

c trên th gi i đư và đang kh c ph c

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t, d a trên

ng pháp phân tích h i quy có th th m đ nh giá cho c m t khu v c d a trên

d li u thu th p t th c t th tr

ng m t cách khách quan và khoa h c.


8

2.2.1. Khái ni m v th m đ nh giá hàng lo t:
T im ts n

c trên th gi i, th m đ nh giá hàng lo t đư đ

phát tri n t nh ng n m 1970 (John Q.Ebert 1965
Spartanbug Country, South Carolina), ph
ph

Lansing; Michigan 1970

ng pháp này h u h t đ

xác đ nh thu c ng nh là công c qu n lý nhà n

c s d ng và

c v đ t đai.

c s d ng đ

i m n i tr i c a

ng pháp này là s k t h p gi a các phép toán và ki m tra th ng kê. Th m đ nh

giá hàng lo t đ

c khái quát b i m t s đ nh ngh a sau:

Theo Hi p h i qu c t c a nhà th m đ nh giá vì m c đích thu (The
international Association of Assessing officers – IAAO 2012), th m đ nh giá hàng
lo t (Mass appraisal) là quá trình đ nh giá có h th ng v m t nhóm tài s n vào m t
th i đi m nh t đ nh, áp d ng nh ng ph

ng pháp đ

c chu n hoá và ki m tra th ng

kê.
Theo Kathman (1993) th m đ nh giá hàng lo t là vi c th m đ nh m t lo t các
b t đ ng s n t i cùng m t th i đi m c th theo tính khách quan và s d ng các
ph

ng pháp ki m tra th ng kê.
Theo Smeltzer (1986) th m đ nh giá hàng lo t là quá trình xác đ nh giá tr

m t lo t các b t đ ng s n thông qua vi c phân tích d li u b i các ph

ng pháp

ki m tra th ng kê.
Theo Tom Kauko và Maurizio d’Amato (2008) th m đ nh giá hàng lo t đ
c pđ nđ it
l , v i vi c
Theo h

ng th m đ nh là m t nhóm b t đ ng s n thay vì b t đ ng s n riêng
c tính giá tr thông qua các h th ng đư đ

c chu n hóa.

ng d n s 13 c a Tiêu chu n th m đ nh giá qu c t n m 2005, th m

đ nh giá hàng lo t là quá trình th m đ nh giá nhi u tài s n khác nhau t i m t th i
đi m xác đ nh, theo m t h th ng đ ng nh t v các ph
đ đánh giá và phân tích th ng kê s li u thu đ

c.

Nhìn chung, th m đ nh giá hàng lo t là ph
nhóm b t đ ng s n v i s l
th p t th tr

ng pháp, k thu t th c hi n
ng pháp th m đ nh giá m t

ng l n, thông qua vi c phân tích thông tin d li u thu

ng b i các phép toán, mô hình ki m tra th ng kê.

 Ch c n ng c a th m đ nh giá hàng lo t:


9

Theo Ecker (1990) th m đ nh giá hàng lo t g m ba ch c n ng chính sau:
M t là tái th m đ nh giá. Thông qua th c hi n quá trình phân tích xem giá tr
c a b t đ ng s n có phù h p v i th tr

ng không v i công c c b n cho vi c phân

tích là nghiên c u, th ng kê các h s , t l đ so sánh đ i chi u gi a giá tr th
tr

ng v i giá tr đ

c th m đ nh.

Hai là duy trì s li u. Thông qua quá trình l u tr và c p nh p nh ng thay
đ i v s li u quá kh .
Ba là c p nh t giá tr . Thông qua nh ng s đi u ch nh hàng n m c a nh ng
b t đ ng s n liên quan đ n quá trình tái th m đ nh.

 Ph m vi ng d ng c a th m đ nh giá hàng lo t:
H u h t các n
d ng ph

c trên th gi i (M , Úc, Th y

i n, Liên Bang Nga...) s

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t đ ph c v cho m c đích tính thu tài

s n và cung c p công c cho qu n lý nhà n

c tr ng c a th m đ nh giá hàng lo t:


it

c v đ t đai.

ng c a ph

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t là m t nhóm b t đ ng

s n có chung m t s tiêu chí xác đ nh.
Ch y u s d ng đ tính thu tài s n và qu n lý nhà n
c s d ng b i đa ph n các c quan nhà n

c v đ t đai.

c có liên quan đ n công tác

qu n lý đ t đai.
M c đ chu n hóa cao, v n d ng t i đa ph
các mô hình v n d ng th

ng pháp x lý th ng kê s li u,

ng r t ph c t p, t p trung phân tích các y u t quan

tr ng nh t tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n.
Vi c ki m tra k t qu th m đ nh giá ch y u d a trên các công c toán th ng
kê.


u vƠ nh

c đi m c a ph

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t:

u đi m:
Ti t ki m đ
hi n.

c chi phí th c hi n, chi phí ngu n nhân l c, th i gian th c


10

a ra k t qu th m đ nh khách quan h n, do tính đ ng nh t và chung nh t

th hi n.
K t qu th m đ nh giá c a ph

ng pháp này đ

c s d ng đ tính thu tài

s n m t cách phù h p.
Nh

c đi m :

òi h i s l

ng l n v thông tin th tr

ng, n u thi u thông tin d mang l i

k t qu th m đ nh v i tính chính xác không cao.
2.2.2. Các mô hình th m đ nh giá hƠng lo t:
C ng gi ng nh ph

ng pháp th m đ nh giá truy n th ng, ph

th m đ nh giá hàng lo t c ng d a trên c s ti p c n là ph
phí hay thu nh p. T

ng pháp

ng pháp so sánh, chi

ng ng v i m i cách ti p c n là các mô hình khác nhau đ

c

s d ng đ th m đ nh giá. Tuy nhiên đ i v i đ tài nghiên c u này, tác gi ch đ
c p đ n cách ti p c n ph

ng pháp so sánh. Theo P.G Grabovy (1999)1 và các c ng

s thì các mô hình s d ng cho cách ti p c n nay g m nh ng d ng sau:
 Mô hình c ng:

V = a0 + a1X1 + a2X2 + …+ anXn
V i : V (giá tr b t đ ng s n) : là bi n ph thu c.
X1 ; X2 ; ầ ; Xn : là bi n đ c l p

a1 ; a2 ;ầ ; an là h s h i quy
a0 là h s ch n
 Mô hình nhân:

V = b0.Y1b1. Y2b2. ....Ynbn.
V i : V (giá tr b t đ ng s n) : là bi n ph thu c.
Y1 ; Y2 ; ầ ; Yn : là bi n đ c l p

b1 ; b2 ;ầ ; bn là tr ng s c a bi n đ c l p
 Mô hình h n h p: là s k t h p gi a mô hình c ng và mô hình nhân

V = Z1b1 .Z2b2 .ầ . Znbn (A0 + A1Zn+1 + … + AmZm)
1

D n theo Nguy n Qu nh Hoa (2013)


11

V i : V (giá tr b t đ ng s n) : là bi n ph thu c.
Z1 ; Z2 ; ầ ; Zm : là bi n đ c l p

A1 ; b1 là các h s và tr ng s c a bi n đ c l p
2.3. Th m đ nh giá hƠng lo t vƠ công tác qu n lý nhƠ n

cv đ t

đai:
2.3.1. Qu n lý nhƠ n

c v đ t đai:

Hình th c s h u toàn dân v đ t đai đ
pháp 1980 đ n nay và Nhà n

c là ng

c đánh d u t quy đ nh t i Hi n

i đ i di n quy n s h u v đ t đai, th c

hi n qu n lý đ t đai theo quy ho ch và pháp lu t. Nhà n
c a ng

i ch s h u đ i v i tài s n đ c bi t là đ t đai.

c có đ y đ các quy n
ó là quy n chi m h u v

đ t đai, quy n s d ng đ t đai và quy n đ nh đo t đ t đai.
này Nhà n

th c hi n các quy n

c đư th c hi n tr c ti p b ng cách thi t l p ch đ pháp lý v qu n lý

và s d ng đ t đai, đ ng th i xác l p m t h th ng c quan Nhà n
đ m nh n nh m b o v quy n s h u Nhà n
h p pháp c a đ i t
c

c

c đ i v i đ t đai, b o v quy n l i

ng s d ng đ t; s d ng h p lý qu đ t c a Qu c gia; t ng

ng hi u qu s d ng đ t; c i t o b o v đ t. Ho t đ ng trên th c t c a các c

quan Nhà n
đ

c do Nhà n

c nh m b o v và th c hi n quy n s h u c a Nhà n

c th hi n qua 15 n i dung qu n lý Nhà n

đi u 22 Lu t

c v đ t đai đ

c v đ t đai

c quy đ nh c th t i

t đai s 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 c a Qu c H i.

Trong công tác qu n lý Nhà n

c v đ t đai thì qu n lý tài chính là n i dung

quan tr ng nh t do nó qu n lý tr c ti p m i kho n thu tài chính liên quan tr c ti p
đ n đ t đai. Vi c qu n lý tài chính l ng l o đ d n đ n thâm h t, th t thoát tài s n
Nhà n

c. i u 107 Lu t

t đai s 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 c a Qu c H i

quy đ nh các kho n thu tài chính t đ t đai nh sau:


Ti n s d ng đ t khi đ

c Nhà n

c giao đ t có thu ti n s d ng đ t,

cho phép chuy n m c đích s d ng đ t, công nh n quy n s d ng đ t
mà ph i n p ti n s d ng đ t.


Ti n thuê đ t khi đ



Thu s d ng đ t.

c Nhà n

c cho thuê.


12



Thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t.



Ti n thu t vi c x ph t vi ph m pháp lu t v đ t đai.



Ti n b i th

ng cho Nhà n

c khi gây thi t h i trong qu n lý và s

d ng đ t đai.
Chính ph quy đ nh chi ti t vi c thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t, ti n x
ph t vi ph m pháp lu t v đ t đai, ti n b i th

ng cho Nhà n

c khi gây thi t h i

trong công tác qu n lý và s d ng đ t đai.
 Các công c tài chính trong qu n lý Nhà n

c v đ t đai g m:

Thu và các l phí liên quan: ây là công c tài chính đ
trong công tác qu n lý Nhà n

c v đ t đai.

c ch y u s d ng

i v i thu g m thu s d ng đ t,

thu chuy n quy n s d ng đ t, thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t (n u
có); đ i v i l phí g m phí tr
Giá đ t:

c b , phí đ a chính.

c quy đ nh c

th

t i Ngh đ nh 104/2014/N -CP ngày

14/11/2014 c a Chính ph v quy đ nh khung giá đ i v i t ng lo i đ t, t ng vùng
theo quy đ nh t i đi u 113 Lu t đ t đai làm c n c tính giá đ t và thu thu s d ng
đ t; thu ti n khi giao đ t, khi cho thuê đ t, khi cho phép chuy n m c đích s d ng
đ t; b i th

ng, h tr khi thu h i đ t.

Ngân hàng: Ngân hàng là công c quan tr ng c a quan h tài chính trong
vi c cung c p v n trong vi c c i t o đ t, khai hoang đ t, kinh doanh ti n t .
Tóm l i, qu n lý Nhà n
quan Nhà n

c v đ t đai là t ng h p các ho t đ ng c a các c

c có th m quy n đ th c hi n và b o v quy n s h u c a Nhà n

c

đ i v i đ t đai, bao g m ho t đ ng ban hành và ph bi n, giáo d c v n b n quy
ph m pháp lu t v đ t đai; n m tình hình đ t đai; phân ph i và phân ph i l i đ t đai;
thanh tra, giám sát tình hình qu n lý và s d ng đ t; đi u ti t các ngu n l i t đ t.
2.3.2. Nguyên t c c a qu n lý NhƠ n
Nhà n

c v đ t đai:

c qu n lý v đ t đai ph i tuân th 3 nguyên t c g m:

qu n lý t p trung và th ng nh t c a Nhà n

c; đ m b o s k t h p hài hòa gi a

quy n s h u đ t và quy n s d ng đ t, gi a l i ích Nhà n
ti t ki m và hi u qu .

mb os

c và ng

i s d ng;


13

m b o s qu n lý t p trung và th ng nh t c a Nhà n



Theo đi u 4 Lu t đ t đai 2013 thì

t đai thu c s h u toàn dân do Nhà n

đ i di n ch s h u và th ng nh t qu n lý. Nhà n
ng

c

c trao quy n s d ng đ t cho

i s d ng đ t theo quy đ nh c a Lu t này. Không b t k m t cá nhân, m t

nhóm ng
n

c:

i nào có th chi m đo t tài s n công đ làm c a riêng đ

c, ch có Nhà

c đ i di n h p pháp cho toàn dân m i có toàn quy n trong vi c quy t đ nh s

ph n pháp lý c a đ t đai, th hi n s t p trung quy n l c và th ng nh t c a Nhà
n

c trong qu n lý nói chung và trong l nh v c đ t đai nói riêng.
m b o s k t h p hài hòa gi a quy n s h u đ t và quy n s



d ng đ t, gi a l i ích Nhà n
Nhà n

c và ng

i s d ng:

c s h u v đ t đai, nh ng không tr c ti p s d ng đ t đai mà phân

ph i cho các đ i t

ng có nhu c u v i t ng m c đích s d ng đ t khác nhau thông

qua hình th c giao đ t, thuê đ t, công nh n quy n s d ng đ tầ và th hi n quy n
s h u đ t đai thông qua vi c thu thu , thu ti n s d ng đ t.
hi u qu c n đ m b o nguyên t c hài hòa gi a l i ích Nhà n

s d ng đ t đai có
c và ng

i s d ng.

 Ti t ki m và hi u qu :
Qu n lý đ t đai c ng là m t hình th c qu n lý kinh t , nên c ng c n tuân th
nguyên t c ti t ki m và hi u qu thông qua vi c xây d ng và giám sát t t quy
ho ch, k ho ch s d ng đ t. Ti t ki m v n đ m b o và đ

c k ho ch m t cách

hi u qu .
2.3.3. Xác đ nh giá đ t ph c v cho công tác qu n lý NhƠ n
đai:

cv đ t

Xét t i th i đi m n m 2014 trên đ a bàn thành ph H Chí Minh, b ng giá
đ t các lo i đ

c quy đ nh c th t i Quy t đ nh s 60/2013/Q -UBND ngày

26/12/2013 theo Lu t đ t đai 2003 và Ngh đ nh 188/2004/N -CP v i giá đ t t i đa
là 81.000.000 đ ng/m2 t

ng ng v i m t ti n đ

l ch khá cao so v i tình hình th tr
t 500.000.000 đ ng/m2 tr lên).

ng

ng Kh i, m c giá chênh

ng th c t (v i các giao d ch giao đ ng kho ng


14

Hi n nay, b ng giá đ t thành ph H Chí Minh đ

c quy đ nh chi ti t t i

quy t đ nh s 51/2014/Q -UBND ngày 31/12/2014 theo Lu t đ t đai 2013, Ngh
đ nh104 đư có m t s bi n đ ng theo chi u h

ng t ng g p đôi so v i Quy t đ nh s

60/2013/Q -UBND ngày 26/12/2013, v i giá đ t cao nh t là 162.000.000 đ ng/m2
trên đ

ng

ng Kh i. Nhìn chung, quy t đ nh này đư ph n nào kh c ph c t

đ i s b t c p gi a giá th tr

ng

ng và giá quy t đ nh. Tuy nhiên, kho ng cách c a s

chênh l ch v n còn quá xa. Theo th ng kê kinh nghi m trong quá trình th c hi n
công tác th m đ nh giá c ng nh c n c theo các v n b n duy t giá đ t c a
nhân dân thành ph H Chí Minh (các h s , v n b n đ
Công ty H ng
th

c l u tr trong d li u c a

c) v i m c đích bán tài s n thu c s h u Nhà n

ng, h tr , thì giá đ t

theo th tr

ng tr

c đây th

y ban

c; m c đích b i

ng cao h n kho ng 5 – 6

l n so v i giá ban hành t i b ng giá đ t. Sang n m 2015, kho ng cách này đư đ

c

đi u ch nh thu h p l i nh ng v n còn chênh l ch kho ng 3 – 4 l n. Do b ng giá đ t
ch a sát v i th tr

ng, nên hi n nay thành ph H Chí Minh đang g p b t c p do

t n nhi u ti n b c, công s c đ xây d ng nh ng b ng giá đ t th c t ch y u ch đ
tính thu , không có tác d ng tính ti n s d ng đ t c ng nh cho các m c đích khác.
H n ch đó khi n b ng giá đ t không còn là công c h u d ng nh t đ nhà n
đi u ti t các l i ích t đ t, qu n lý m c bi n đ ng giá đ t trên th tr
y u ch dùng đ tính thu . Khi tính ti n b i th

giao đ t ph i đ nh giá l i theo giá th tr
B ng giá đ t th p làm th tr

c

ng, mà ch

ng, h tr c ng nh khi thuê đ t,

ng.

ng kinh doanh b t đ ng s n không lành m nh

do d a vào b ng giá đ t khai n p thu , ký h p đ ng mua bán (giá giao d ch quá
th p, giá o).
Vi c xác đ nh giá đ t sát v i th tr
ch ng th t thoát tài s n Nhà n
n

ng góp ph n quan tr ng trong công tác

c, n đ nh ngu n thu lâu dài cho ngân sách Nhà

c, đ m b o ngu n l c đ t đai đ

c s d ng theo nguyên t c t t nh t, hi u qu

nh t.
Các v n b n quy ph m pháp lu t h
đai s

ng d n xác đ nh giá đ t g m Lu t

45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Lu t giá s

t

11/2012/QH13 ngày


15

20/06/2012 c a Qu c h i; Ngh đ nh s
(h

15/05/2014 c a Chính ph

43-44-45-46-47/2014/N -CP ngày

ng d n lu t đ t đai 2013); Ngh đ nh s

104/2014/N -CP ngày 14/11/2014 c a Chính ph Quy đ nh v khung giá đ t;
Thông t s 36/2014/N -CP ngày 30/06/2014 c a B Tài nguyên và Môi tr
Quy đ nh chi ti t ph

ng

ng pháp đ nh giá đ t.

T i thông t s 36/2014/N -CP ngày 30/06/2014 c a B Tài nguyên và Môi

tr

ng Quy đ nh chi ti t ph

ti p; ph

ng pháp đ nh giá đ t, g m ph

ng pháp chi t tr ; ph

ng pháp th ng d ; ph

ng

pháp h s đi u ch nh giá đ t. Th c t , đ i v i công tác xác đ nh giá đ t thì ph

ng

pháp so sánh và ph

ng pháp thu nh p; ph

ng pháp so sánh tr c

ng pháp chi t tr đ

gi n, d th c hi n. Tuy nhiên, hai ph

c s d ng ph bi n nh t do quy trình đ n

ng pháp này đòi h i huy đ ng m t đ i ng

cán b công nhân viên th c hi n hùng h u t các qu n, huy n và th c hi n trong
m t th i gian dài. (Quá trình xây d ng b ng giá đ t n m 2015 đ

c ti n hành t

tháng 7/2014 đ n tháng 12/2014 đ th c hi n công tác đi u tra kho ng 3.833 tuy n
đ

ng trên đ a bàn 24 qu n, huy n t i thành ph H Chí Minh). M c dù nhìn th y

đ

c nh ng b t l i, gây tiêu hao khá nhi u th i gian, chi phí c ng nh ngu n nhân

l c trong công tác xác đ nh giá đ t, nh ng ngoài nh ng ph
truy n th ng trên, hi n nay

ng pháp th m đ nh giá

Vi t Nam ch a b t đ u s d ng ph

ng pháp nào hi u

qu h n.
i v i các n
đư đ

c trên th gi i hi n nay ph

ng pháp th m đ nh giá hàng lo t

c s d ng r t ph bi n và thành công trong công tác qu n lý Nhà n

đai. Li u theo tình hình, đi u ki n

Vi t Nam thì vi c áp d ng ph

đ nh giá hàng lo t có phù h p và hi u qu không. Ch

cv đ t

ng pháp th m

ng ti p theo, tác gi nghiên

c u xây d ng mô hình th m đ nh giá hàng lo t cho công tác qu n lý Nhà n

cv

đ t đai c th trên di n h p t i đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh.
Tóm t t ch

ng 2: Ch

ng này tác gi trình bày nh ng lý thuy t c b n v

đ t đai, h th ng pháp lu t v th m đ nh giá, các ph
th

ng đ

c s d ng c ng nh trình bày ph

ng pháp th m đ nh giá đ t đai

ng pháp và mô hình th m đ nh giá

hàng lo t đ ng th i trình bày n i dung th m đ nh giá hàng lo t và công tác qu n lý


16

Nhà n

c v đ t đai. Nh ng n i dung đ

c trình bày trong ch

ng này nh m m c

đích t ng quan cung c p các ki n th c n n t ng và c s khoa h c cho nh ng v n
đ nghiên c u ti p theo c a đ tài.


17

CH

NG 3 : PH

NG PHÁP VÀ MÔ HỊNH NGHIÊN C U

3.1. T ng quan các bài nghiên c u có liên quan
3.1.1. Nh ng nghiên c u liên quan đ n các y u t
b t đ ng s n:

nh h

ng đ n giá tr

Anthony Owusu-Ansah (2012) s d ng mô hình h i quy Hedonic đ phân
nh h

tích các y u t

ng đ n giá tr c a b t đ ng s n

Kumasi, Ghana. Theo

nghiên c u tác gi cho r ng có 2 nhóm y u t tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n:
V trí: Ch t l

ng c a khu v c lân c n và các ti n ích xung quanh khu

v c B S t a l c.
Các y u t liên quan đ n đ c đi m B S nh : Kích th
l

ng v t li u đ

c s d ng, tu i th và ch t l

c, k t c u, ch t

ng c a B S.

K t qu nghiên c u sau quá trình phân tích và ki m đ nh k t lu n r ng: tình
tr ng pháp lý; v trí c a b t đ ng s n; tu i th ; s phòng ng ; gara, t
b i nh h
l

ng rào, h

ng r t l n đ n giá b t đ ng s n, đ c bi t các y u t liên quan đ n ch t

ng khu dân c

nh h

ng r t nhi u đ n giá tr B S.

Xu Ting (2008) nghiên c u v các y u t

nh h

ng đ n giá nhà

thành ph

B c Kinh. Theo nghiên c u tác gi cho r ng có 3 nhóm y u t tác đ ng đ n giá nhà
bao g m:
Nhóm các y u t liên quan đ n đ c đi m c a B S: di n tích; s t ng, n i
th t, s phòng ng , s phòng khách, tu i th .
Nhóm các y u t liên quan đ n v trí c a B S.
Nhóm các y u t liên quan đ n đ c đi m ng
mua; tu i ng

i mua; đ a v ng

i mua nh : l ch s ng

i

i mua; mua b ng ti n vay.

K t qu c a quá trình phân tích và ki m đ nh k t lu n r ng các y u t liên
quan đ n đ c đi m ngôi nhà, v trí tuy t đ i và l ch s c a ch h
đ n giá tr nhà.

nh h

ng l n