Thực trạng của việc phát triển các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cách đây khoảng 20 năm, quá trình đô thị hóa bắt đầu diễn ra ở Việt
Nam, và trong khoảng 10 năm trở lại đây, đô thị hóa đang diễn ra một cách
mạnh mẽ và nhanh chóng. Năm 1990, tỷ lệ đô thị hoá mới đạt khoảng 17-18%,
đến năm 2000, con số này đã là 23,6% và hiện nay đạt 28%. Dự báo, năm
2020, tỷ lệ đô thị hoá của Việt Nam sẽ đạt khoảng 45%. Trong xu thế đó,cùng
với thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội là một trong hai thành phố có tốc độ đô thị
hóa cao nhất. Ước tính đến năm 2010, Tỷ lệ đô thị hóa đạt ở Hà Nội là 30 -
32% và nhảy vọt thành 55 - 65% vào năm 2020. Song song với quá trình này là
sự gia tăng dân số tại thủ đô. Năm 1990, Hà Nội mới chỉ có 2 triệu người, đến
năm 2000 lên được 2,67 triệu thì đến năm 2009 đã đạt tới con số 6,5 triệu dân.
Như vậy trong vòng 10 năm, dân số Hà Nội đã tăng lên khoảng 4 triệu người,
tạo sức ép lớn cho thành phố về vấn đề nhà ở cũng như các tiện ích xã hội phục
vụ dân cư.
Để đáp ứng tốc độ đô thị hóa, đồng thời giải quyết bài toán nhà ở cho
dân cư, một trong các giải pháp được thành phố Hà Nội đưa ra là xây dựng các
khu đô thị mới. Tính đến giữa năm 2010, trên địa bàn thành phố có khoảng hơn
200 dự án đô thị mới, với tổng diện tích khoảng 30.000 ha, và đang có xu
hướng tăng mạnh trong tương lai.
Tuy nhiên, thực tế vẫn còn rất nhiều vấn đề đang tồn tại trong các khu đô
thị mới này. Đó là tình trạng hệ thống hạ tầng cơ sở thiếu đồng bộ, mật độ xây
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
dựng quá dày, thiếu các tiện ích xã hội như siêu thị, công viên, trường học,…
và nhiều vấn đề khác liên quan đến công tác quản lý.
Để các khu đô thị này thật sự đáp ứng được nhu cầu của người dân, các
vấn đề nêu trên cần sớm được khắc phục. Do đó, việc nghiên cứu thực trạng và
giải pháp phát triển các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố là rất cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu của em hướng tới hai mục tiêu chính là phát hiện các
vấn đề đang tồn tại ở các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội, và trên
cơ sở đó, đưa ra các giải pháp cũng như các kiến nghị để khắc phục và phát
triển các khu đô thị này.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Vấn đề nghiên cứu:
+ Quy mô các khu đô thị mới.
+ Quy hoạch, bố trí không gian, tổ chứa xây dựng hệ thống hạ tầng trong
các khu đô thị mới
- Không gian nghiên cứu: thành phố Hà Nội.
- Thời gian nghiên cứu:
+ Từ năm 1996 đến năm 2010
+ Phương hướng và giải pháp đề xuất cho 5 năm, từ năm 2011 đến năm
2015.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này, em đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Thống kê
- Phân tích
- Tổng hợp.
5. Kết cấu, nội dung của đề tài
Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề án gồm các
chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của việc phát triển các khu đô thị mới trên địa
bàn Hà Nội
Chương II: Thực trạng của việc phát triển các khu đô thị mới trên địa
bàn Hà Nội
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm đẩy mạnh việc phát triển
các khu đô thị mới của Hà Nội

NỘI DUNG CỦA ĐỀ ÁN
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC PHÁT
TRIỂN CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1. Một số khái niệm cơ bản
1.1. Đô thị hóa
Đô thị hóa là một hiện tượng xã hội liên quan đến những dịch chuyển
kinh tế - văn hóa - xã hội - không gian - môi trường, gắn liền với những tiến bộ
khoa học kỹ thuật thúc đẩy sự phân công lao động, sự chuyển đổi nghề nghiệp
và hình thành nên nghề nghiệp mới, đồng thời tạo ra các nhu cầu dịch cư và
trung tâm đô thị, đẩy mạnh phát triển kinh tế, làm điểm tựa cho các biến đổi
trong đời sống xã hội, nâng cao mức sống, thay đổi lối sống và hình thức giao
tiếp xã hội, tạo nên sự phân bổ dân cư hợp lý.
1.2. Khu đô thị mới
Trong quá trình phát triển, dân cư về sống tập trung tại các đô thị ngày
càng đông, đặt ra yêu cầu giải quyết nhà ở cho người dân. Sự phát triển nhanh
chóng về xây dựng nhà ở trong những năm gần đây là một dấu hiệu dễ nhận
thấy ở Thủ đô và là một bước tiến dài trong giải quyết vấn đề nhà ở đô thị.
Khái niệm “Khu đô thị mới” ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định số
52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 về việc ban hành Quy chế Quản lý đầu tư và
xây dựng:
“Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát
triển hạn tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu,
được gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành có
ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Trong đề tài nghiên cứu này, em xin sử dụng định nghĩa sau:
“Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ
có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các

công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành
khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy
hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.”
1.3. Các yếu tố cấu thành khu đô thị mới
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trong những năm gần đây, các khu đô thị mới được xây dựng ngày càng
nhiều, góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân và tạo diện mạo
mới cho các đô thị, thành phố. Các khu đô thị mới được hình thành luôn phải
có khu dân cư gắn với cơ sở hạ tầng đồng bộ.
Cơ sở hạ tầng gồm hệ thống hạ tầng kỹ thueetj và hệ thống hạ tầng xã
hội.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm các công trình như giao thông,
thông tin – liên lạc, cấp nước, cấp năng lượng, thoát nước, xử lý rác thải, vệ
sinh môi trường.
- Hệ thống hạ tầng xã hội bao gồm các công trình như y tế, văn hóa,
giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt
nước và các công trình khác.
Chức năng chung của cơ sở hạ tầng đô thị là cung cấp các dịch vụ thiết
yếu cho các tổ chức, doanh nghiệp và dân cư trong khu đô thị đó.
Khu dân cư gồm những khu nhà chung cư, nhà liền kề, biệt thự.
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang
và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và sở hữu
chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia
gắn liền với căn hộ đó;
+ Phần diện tích khai thác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu

riêng theo quy định của pháp luật;
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ,
phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc
sở hữu riêng;
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang
bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, họp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống
cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể
phốt, tu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ
nào;
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.
- Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng
gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ,
mỗi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay vườn (không kể phòng
tiếp khách và phòng ăn riêng). Có quy mô dất từ 250m
2
– 500m
2
, loại hình này
dành cho những đối tượng có thu nhập cao. Diện tích của lô đất lớn hay nhỏ
được xác định theo mức độ thu nhập của tầng lớp trung bình hoặc cao trong xã
hội trong từng giai đoạn phát triển đô thị. Giá trị đất cũng quyết định tới quy
mô của lô đất biệt thự. Khu vực đô thị hoặc vùng ngoại ô có thể tạo lập các lô
đất lớn hơn các khu vực gần trung tâm.

Diện tích sàn xây dựng khoảng 150m
2
– 200m
2
, tầng cao 2 – 3 tầng, mật
độ xây dựng khoảng 30% diện tích xây dựng, khoảng 50m
2
– 80m
2
.
Có dạng nhà biệt thự độc lập hoặc biệt thự ghép (với loại đất 250m
2
).
- Nhà liền kề (còn gọi là nhà chia lô, nhà ống) là nhà ở có chiều
ngang hẹp, phát triển theo chiều sâu. Diện tích đất từ 50m
2
– 100m
2
, chiều sâu
lô đất từ 12m – 20m, chiều rộng mặt trước nhà đa dạng, có thể từ 3,5m2 – 6m.
Cấu trúc của loại nhà ở này là sự phát triển theo chiều sâu và chiều cao.
Loại nhà này có ưu điểm là diện tích đất phù hợp với điều kiện kinh tế
của nhiều đối tượng, có thể kết hợp ở và buôn bán dịch vụ.
1.4. Bản chất của việc phát triển khu đô thị mới
Bản chất của việc xây dựng và phát triển các khu đô thị mới là tạo ra một
khu vực sinh sống đáp ứng đủ 6 tiêu chí:
- Đảm bảo thực hiện đúng pháp luật;
- Phải xây dựng tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ;
- Xây dựng các công trình kiến trúc phù hợp, hài hoà cảnh quan;
6

Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Quản lý, xâydựng và bảo trì công trình;
- Có môi trường văn hoá đô thị lành mạnh, thân thiện;
- Quản lý, khai thác sử dụng khu đô thị mới vì lợi ích công cộng.
2. Đặc điểm và phân loại khu đô thị mới
2.1. Đặc điểm
Các khu đô thị mới mang đặc điểm sau:
Thứ nhất, các khu đô thị mới thường gắn với một đô thị hiện có hoặc
một đô thị mới đang hình thành, có quy mô diện tích khác nhautuwf vài chục
ha tới trên 1000 ha.
Thứ hai, các khu đô thị mới được xây dụng chủ yếu là khu dân cư dưới 3
hình thức: xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng, xây dựng và kinh doanh
nhà hoặc xây dựng kết cấu hạ tầng chuẩn bị mặt bằng trước khi giao đất lẻ cho
hộ gia đình và cá nhân tự xây dựng.
Thứ ba, các khu đô thị mới là khu dân cư phát triển đồng bộ từ hệ thống
hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội, công viên vui chơi giải trí, công trình văn
hóa thể thao, cây xanh được đầu tư xây dựng đúng quy hoạch và tổ chức, có
môi trường tổ chức không gian hiện đại, văn minh, đáp ứng nhu cầu nhà ở mới
cho đô thị và đảm bảo điều kiện sống tốt hơn cho con người.
Thứ tư, việc xây dựng các khu đô thị mới thường phải huy động một
nguồn vốn lớn từ nhà nước hay từ nhân dân, các tổ chức tài chính…
2.2. Phân loại đô thị mới
- Căn cứ vào quy mô diện tích các khu đô thị mới, có thể phân loại
khu đô thi mới thành 5 loại sau:
+ Khu đô thị có quy mô rất lơn: có diện tích trên 100 ha.
+ Khu đô thị có quy mô lớn: có diện tích từ 50 ha – 100 ha.
+ Khu đô thị có quy mô trung bình: diện tích từ 20 ha – 50 ha.
+ Khu đô thị có quy mô nhỏ: diện tích từ 10 ha – 20 ha.
+ Khu đô thị có quy mô rất nhỏ: diện tích dưới 10 ha.
- Căn cứ vào cức năng của khu đô thị mới, có thể chia khu đô thị

mới thành 2 loại:
+ Khu đô thị mới có chức năng tổng hợp (nhiều chức năng)
+ Khu đô thị mới có chức năng chuyên ngành (khu ở, làng sinh viên, khu
tái định cư...).
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Căn cứ vào dối tượng và cấp độ phục vụ, các khu đô thị mới được
chia thành 3 loại:
+ Loại khu ở đạt chất lượng cao
+ Khu ở đạt chất lượng trung bình
+ Khu ở đạt chất lượng thấp
Trong đó, khu ở chất lượng cao là loại hình phổ biến để đáp ứng nhu cầu
ở văn minh hiện đại của người dân thành phố, khu ở chất lượng trung bình chủ
yếu đáp ứng nhu cầu cho thành phần cán bộ công nhân viên chức nhà nước,
tiểu thương...còn khu ở chất lượng thấp là những khu đô thị mới với quy mô
nhỏ để phục vụ mục đích di dân giải phóng mặt bằng phục vụ các công trình và
dự án trọng điểm của thành phố.
3. Vai trò của việc phát triển khu đô thị mới
Như đã nói ở trên, việc phát triển các khu đô thị mới sẽ góp phần giải
quyết vấn đề nhà ở cho dân cư.
Mật độ dân số tại các thành phố lơn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh là quá dày, các khu đô thị mới ra đời sẽ từng bước "giãn" dân số nội đô,
tạo điều kiện cải thiện không gian sống của người dân, đồng thời giúp cân bằng
mật độ dân số giữa nội đô và vùng ngoại thành.
Ngoài ra, việc phát triển các khu đô thị mới còn giúp chúng ta huy động
được các nguồn lực trong xã hội, như: đất đai, tài chính, thu hút các nhà đầu tư
trong và ngoài nước….., hình thành thị trường bất động sản; kích thích ngành
kiến trúc, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất... phát triển theo
hướng hiện đại, chất lượng.
Nhìn chung, trong xu hướng đô thị hóa mạnh mẽ đang diễn ra, việc phát

triển các khu đô thị mới có vai trò hết sức quan trọng, đóng góp vào sự phát
triển của nền kinh tế và của xã hội.
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển khu đô thị mới
- Tốc độ đô thị hóa
Có thể nói khu các khu đô thi mới là một sản phẩm tất yếu của quá trình
đô thị hóa. Thực tế các nước trên thế giới cho thấy ở đâu diễn ra quá trình đô
thị hóa nhanh thì luôn kèm theo một số lượng lớn khu đô thị mới ra đời.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Ở Việt Nam, quá trình đô thị hóa đã làm thay đổi căn bản bộ mặt đô thị,
những ngôi làng ven đô với nhũng cánh đồng rộng lớn đã không còn nữa, thay
vào đó là sự xuất hiện của các khu đô thị mới hiện đại.
Sự ra đời của các khu đô thị mới được coi là một tất yếu của quá trình đô
thị hóa bởi vì quá trình đô thị hóa luôn làm xuất hiện một lượng lớn nhu cầu
nhà ở và nhu cầu cải thiện không gian sống của dân cư khu vực đô thị hóa. Xây
dựng khu đô thị mới được coi là giải pháp đúng đắn cho vân đề này.
- Dân số: quy mô dân số càng lớn thì nhu cầu về nhà ở càng tăng
cao. Đặc biệt cơ cấu dân số thành thị - nông thôn luôn có ảnh hưởng lớn đến sự
phát triển các khu đô thị mới. Dân số thành thị càng lớn thì nhu cầu nhà ở
thành thị càng cao, và khi đó, sự ra đời và phát triển các khu đô thị mới là một
điều tất yếu.
- Chủ trương quy hoạch của thành phố. Yếu tố này có ảnh hưởng
đến vị trí, quy mô và xu hướng phát triển của khu đô thị mới.
- Tốc độ phát triển kinh tế. Yếu tố này quyết định khả năng tiêu thụ
sản phẩm bất động sản của thị trường. Nếu nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu
nhập của người dân tăng và nhu cầu cải thiện đời sống của họ xuất hiện, một
trong số các lựa chọn để thay đổi không gian sống của họ là mua nhà trong khu
đô thị mới. Tuy nhiên, nếu nền kinh tế tăng trưởng chậm hoặc không tăng
trưởng, nhu cầu này là rất ít.
- Nguồn lực, bao gồm cả nguồn lực tài chính, nguồn lực đất đai,

nguồn lực con người và nguồn lực về công nghệ.
Nguồn lực tài chính ảnh hưởng đến khả năng tạo ra nguồn cung bất động
sản, mà ở đây là các khu đô thị mới. Để tạo lập một khu đô thị mới chúng ta
cần một lượng vốn đầu tư rất lớn. Nếu không có nguồn lực tài chính dồi dào,
việc hoàn thành một khu đô thị mới là vô vùng khó khăn.
Để tạo lập một khu đô thị mới chúng ta cần có diện tích đất lớn, ít nhất
là 10 ha cho mỗi khu đô thị. Nếu nguồn lực đất đai không dồi dào, chúng ta sẽ
rất khó triển khai các dự án xây dựng khu đô thị mới.
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tuy nhiên, nếu chỉ có nguồn lực tài chính và nguồn lực đất đai mà
không có nguồn lực con người và nguồn lực về công nghệ thì việc phát triển
khu đô thị mới là cực kỳ khó khăn. Có thể nói hai nguồn lực này là cầu nối đưa
nguồn lực tài chính trở thành các sản phẩm bất động sản cụ thể, mà ở đây là
các khu đô thị mới.
5. Nội dung nghiên cứu
Xung quanh việc phát triển một khu đô thị mới tồn tại rất nhiều vấn đề.
Trong phạm vi đề tài này, em xin đi sâu nghiên cứu ba nội dung:
- Quy mô các khu đô thi mới trên địa bàn Hà Nội.
- Công tác thiết kế quy hoạch khu đô thị mới trên địa bàn thành
phố.
- Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng của các khu đô thị mới.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI
TẠI HÀ NỘI
1. Các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh
hưởng đến thực trạng phát triển các khu đô thị mới
1.1. Lịch sử hình thành và phát triển khu đô thị mới tại Hà Nội
Kể từ mốc khu đô thị mới đầu tiên (Linh Đàm) được xây dựng năm
1997, qua hơn 10 năm phát triển, hiện nay cả nước đã có khoảng 632 khu đô
thị mới. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP

Hồ Chí Minh, các dự án khu đô thị mới được xây dựng ngày càng nhiều, riêng
Hà Nội hiện đã có khoảng trên 200 dự án.
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Quá trình phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội được chia làm 3
giai đoạn:
Giai đoạn trước năm 1998
Thời kỳ này thực hiện quy hoạch và kế hoạch phát triển Thủ đô đến năm
2010 và 2020, Chính phủ và thành phố Hà Nội rất quan tâm đến quy hoạch cải
tạo, xây dựng Thủ đô và đã thu được nhiều chuyển biến đáng kể.
- Về số lượng: đây là giai đoạn bắt đầu đi vào triển khai xây dựng
các dự án nhà ở và khu đô thị mới, bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng mới
thêm khoảng trên 500.000 m
2
nhà ở.
- Về chất lượng: giai đoạn này, mặt bằng nhà ở cao tầng được
nghiên cứu một cách đơn giản, giống như các nhà chung cư nhiều tầng được
xây dựng trước đó nhưng nhiều tầng hơn, chủ yếu từ 9 tầng đến 11 tầng.
Những khu nhà này có đặc điểm:
+ Căn hộ khép kín nhưng không độc lập, chưa chú trọng tới thông gió,
chiếu sáng cho các không gian trong căn hộ.
+ Diện tích căn hộ thường nhỏ, không gian thiếu linh hoạt.
+ Phần lớn các căn hộ loại lớn có 2 khu vệ sinh trở lên, trong đó có ít
nhất 1 khu vệ sinh hoặc bếp không có ánh sáng và thông gió tự nhiên.
Các khu đô thị mới được xây dựng ở giai đoạn này là khu đô thị Định
Công, Linh Đàm, Trung Yên,…Những khu đô thị này có quy mô không lớn, cơ
cấu các loại hình nhà ở vẫn còn lẫn nhà chia lô. Đây là một xu hướng tốt tạo
nên một diện mạo mới cho Thủ đô.
Giai đoạn 1998 – 2001
11

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Được đánh dấu bằng một loạt các văn bản quy định về việc xây dựng và
quản lý các khu đô thị mới. Các khu đô thị mới được xây dựng với tỷ lệ nhà
thấp tầng là 40%, còn nhà ở cao tầng là 60%.
- Về số lượng: đây là giai đoạn các dự án khu đô thị mới được hình
thành như “nấm mọc sau mưa”. Trong đó, 20 dự án có diện tích từ 50 – 400 ha,
23 dự án có diện tích trên 20 ha. Các trung cư cao tầng mọc lên nhanh chóng.
- Về chất lượng: bắt đầu xuất hiện một số nhà ở cao tầng được xem
là hiện đại, đặc điểm của loại nhà này là:
+ Mặt bằng thường có dạng đặc chắc.
+ Các căn hộ đều đã độc lập.
+ Hầu hết các không gian như bếp, phòng ăn, vệ sinh và trục giao thông
đứng, giao thông ngang được đưa vào phần lõi của mặt bằng, do đó không có
cửa sổ và không gian thông gió, chiếu sáng tự nhiên.
+ Các công trình thường nặng về hình thức, sử dụng nhiều các loại vật
liệu đắt tiền, hình khối nặng nề.
Các khu đô thị được xây dựng trong giai đoạn này có thể kể đến khu đô
thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, Pháp Vân – Tứ Hiệp, làng quốc tế Thăng
Long, Mỹ Đình…
Giai đoạn 2001 – nay
Ở giai đoạn này, các khu đô thị mới chỉ còn nhà ở cao tầng và nhà vườn,
biệt thự. Nhà ở cao tầng được xây dựng ồ ạt, nhiều tầng hơn, tạo ra một bộ mặt
đô thị khang trang hơn, hình thành lối sống đô thị phong phú, đa dạng và có cá
tính hơn.
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Về số lượng: các khu đô thị mới vẫn tiếp tục được xây dựng với
số lượng lớn, đặc biệt là sau khi mở rộng địa giới hành chính Thủ đô năm
2008.
- Về chất lượng: thời kỳ này, việc xây dựng các khu đô thị mới đặc

biệt chú ý đến chất lượng xây dựng, lấy tiêu chí chất lượng để cạnh tranh. Do
đó, đặc điểm của nhà cao tầng thời kỳ này là:
+ Mặt bằng nhà tương đối phức tạp, nhiều góc cạnh và khe trên mặt
đứng.
+ Các căn hộ đều độc lập, khép kín, tất cả các không gian chính, phụ
trong căn hộ đều được tiếp xúc tực tiếp với thiên nhiên.
+ Trục giao thông đứng và hệ thống giao thông ngang vẫn tập trung ở
phần lõi, nhưng được chiếu sáng và thông gió tự nhiên.
+ Mặt đứng các công trình có nhiều khe rãnh, tạo nhiều mảng nhỏ nên
nhẹ nhàng, sinh động.
Tiêu biểu là các khu đô thị Mỹ Đình II, Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu
Bươu, Sài Đồng, Nam Thăng Long, Bắc Thăng Long.
1.2. Diện tích thành phố và quy hoạch thành phố
Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội trở
thành thành phố đứng đầu cả nước về diện tích, với tổng diện tích là 3.324,92
km², vấn đề tìm quỹ đất cho đầu tư xây dựng đã không còn căng thẳng như
trước đây. Và theo Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm
2030 và tầm nhìn 2050, Thủ đô Hà Nội sẽ gồm trung tâm hạt nhân, 5 đô thị vệ
tinh và một số đô thị sinh thái, thị trấn hiện hữu khác. Đô thị trung tâm hạt
nhân được giới hạn từ đô thị lõi cũ kéo về phía Tây đến tuyến đường vành đai
4, kéo về phía Bắc và Đông Bắc sông Hồng gồm khu vực Mê Linh, Đông Anh,
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Gia Lâm và Long Biên. 5 đô thị vệ tinh được xác định gồm có : Hòa Lạc, Sơn
Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên - Phú Minh, và đô thị Sóc Sơn. Như vậy theo Đồ
án quy hoạch này, khu vực phía Tây thành phố sẽ có những bước phát triển
mạnh mẽ trong thời gian tới. Xu hướng phát triển các khu đô thị mới về phía
Tây cũng là một điều dễ hiểu.
1.3. Chủ trương của nhà nước
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hóa ngày càng gia

tăng, nhà nước ta đã có chủ trương xây dựng các đô thị hiện đại hơn, đàng
hoàng hơn, to đẹp hơn. Theo đó, việc xây dựng các khu đô thị mới là quá trình
từng bước xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh
tế xã hội và kỹ thật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch, được phân bố và
phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị theo vị trí và
chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp phần thực hiện
tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc.
Luật nhà ở của Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, số
56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 có quy định cụ thể tại điều 24 về
yêu cầu đối với phát triển nhà ở tai jkhu vực đô thị như sau:
- Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội,
quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô
thị, kiến trúc, cảnh quan, môi rường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải đảm
bảo các yêu cầu sau:
+ Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung
cư;
+ Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.
- Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự
án xây dựng nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư
theo tiêu chuẩn của đô thị.
- Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa
vào sử dụng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước,
phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.
1.4. Các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội

Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở
Việt Nam, tỉ lệ đô thị hóa năm 1999 là 23,6%, năm 2004 là 25,8%, dự báo năm
2010 sẽ tăng lên 33% và đến năm 2025 sẽ đạt đến 45%. Là một trong hai thành
phố lớn nhất cả nước, Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng này. Đô thị hóa
với tốc độ nhanh đã mang lại nhiều thay đổi cho thành phố, đặc biệt là quy mô,
mật độ dân số, tỷ lệ dân cư thành thị….
Dưới đây là bảng mô tả dân số Hà Nội:
Năm
Quy mô
dân số
(người)
Dân số
thành thị
(người)
Dân số
nông thôn
(người)
Mật độ
dân số
(người/km
2
)
1999 2.675.166 1.523.936 1.151.230 1 296
2009 6.451.909 2.644.536 3.807.373 1 926
15