Giải quyết khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai, đền bù và giải tỏa thực trạng và giải pháp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ PHƯƠNG NHUNG

GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN
ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA.
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2009


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục các hình
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI CÁC TRANH

5

CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN HIỆN NAY LIÊN QUAN
ĐẾN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1.

Khái quát về đền bù giải phóng mặt bằng

5

1.1.1.

Tổng quan về giải phóng mặt bằng

5

1.1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng

5

1.1.1.2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng trong quá trình
công nghiệp hóa

6

1.1.1.3. Yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng

6

1.1.2.

Tổng quan về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng

7

1.1.2.1. Khái niệm đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng

7

1.1.2.2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng

9

1.1.2.3. Yêu cầu của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng

10

1.2.

Khái niệm, phân loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay
liên quan đến giải phóng mặt bằng

11

1.2.1.

Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai

11

1.2.1.1. Khái niệm và nhận diện tranh chấp đất đai
1.2.1.2

Đặc điểm

11
13


1.2.2.

Nhận diện và phân loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay
liên quan đến giải phóng mặt bằng

14

1.2.2.1. Tranh chấp giá đền bù

14

1.2.2.2. Tranh chấp nguồn gốc đất

17

1.2.2.3. Tranh chấp dự án quy hoạch "treo"

18

1.2.3.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo đất đai
liên quan đến giải phóng mặt bằng

19

1.3.

Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai

23

1.3.1.

Khái niệm

23

1.3.2.

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

24

1.3.3.

Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu
kiện về đất đai

25

1.3.4.

Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải

phóng mặt bằng

26

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH TRONG VIỆC

29

Chương 2:

GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI, ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA

2.1.

Những biện pháp giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định
của pháp luật hiện hành

29

2.1.1.

Mô hình giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục khiếu kiện
hành chính

29

2.1.1.1. Hòa giải các tranh chấp đất đai

29

2.1.1.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai
năm 2003

34

2.1.2.

Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua đền bù dân sự

47

2.2.

Một số tình huống tranh chấp đất đai điển hình trong công
tác giải phóng mặt bằng

50

2.2.1.

Nông dân và giá đền bù

50


2.2.2.

Công nhận nguồn gốc đất

52

2.2.3.

Quy hoạch "treo", dự án "treo" và quyền sử dụng đất

56

2.2.4.

Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai trong công
tác giải phóng mặt bằng

60

MỘT SỐ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VÀ KIẾN

67

Chương 3:

NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP
LUẬT VIỆT NAM TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT KHIẾU
KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI,
ĐỀN BÙ VÀ GIẢI TỎA

3.1.

Một vài kinh nghiệm về giải quyết khiếu kiện liên quan đến
tranh chấp đất đai, đền bù giải tỏa

67

3.1.1.

Bài học kinh nghiệm nước ngoài

67

3.1.1.1. Trung Quốc

67

3.1.1.2. Thái Lan

69

3.1.1.3. Singapore

70

3.1.1.4. Chính sách của ngân hàng thế giới về giải phóng mặt bằng
đối với các dự án cho Việt Nam vay vốn để xây dựng các
công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật

70

3.1.2.

Đề án thành lập Tổng công ty đền bù giải tỏa mặt bằng

76

3.2.

Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai

78

3.2.1.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

78

3.2.1.1. Hoàn thiện Bộ luật Dân sự

78

3.2.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai

78

3.2.2.

Cần thiết phải thành lập hệ thống cơ quan tài phán hành chính
có năng lực giải quyết các tranh chấp hành chính, trong đó có
tranh chấp về đền bù giải tỏa mặt bằng liên quan đến đất đai

79


3.2.3.

Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất

79

3.2.4.

Áp dụng nghiêm các quy định của pháp luật về bồi thường,
giải phóng mặt bằng

80

3.2.5.

Kiến nghị về quy hoạch "treo", dự án "treo"

82

3.2.6.

Kiện toàn hơn nữa bộ máy hành chính ở cấp huyện và cấp xã
sao cho cán bộ quản lý hiểu được mình chỉ là công bộc của
dân, cơ quan hành chính có trách nhiệm trước hết là phục vụ
nhu cầu của người dân

83

3.2.7.

Tăng cường khâu kiểm tra giám sát việc thực hiện pháp luật
đất đai, xử lý nghiêm minh những tổ chức và cá nhân có
hành vi vi phạm pháp luật đất đai

83

3.2.8.

Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai
rộng rãi nhằm nâng cao văn hóa pháp lý cho nhân dân

84

KẾT LUẬN

85

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

87


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ luật dân sự năm

BLTTDS

: Bộ luật tố tụng dân sự

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

LĐĐ

: Luật đất đai

NSDĐ

: Người sử dụng đất

PLĐĐ

: Pháp luật đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TCĐĐ

: Tranh chấp đất đai

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC HÌNH

Số hiệu

Tên hình

hình

Quy trình xử lí, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng

Trang

đất, quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước
2.1

Đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường

45

2.2

Đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận

46


MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết phải nghiên cứu
Đất đai đã tồn tại trước khi có loài người xuất hiện. Sự tồn tại của đất
đai như một lẽ tự nhiên, là cơ sở để hình thành nên sự sống. C.Mác, trong bộ
Tư bản đã khái quát vai trò kinh tế của đất đai thông qua việc viện dẫn một
câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622 - 1687): "Lao động là cha, đất là mẹ, sản
sinh ra mọi của cải vật chất cho xã hội" [18, tr. 189]. Chính vì thế, lịch sử của
xã hội loài người là lịch sử của quá trình đấu tranh, khai phá, sử dụng, bảo vệ
và giữ gìn đất đai. Qua quá trình này, con người đã nhận ra rằng giá trị của đất
đai không chỉ đơn thuần chứa đựng trong bản thân đất đai mà nó còn bao hàm
giá trị của các yếu tố trên đất cùng với khả năng sinh lợi của chúng mang lại
cho chủ sở hữu và người sử dụng khai thác nó.
Do đó, đất đai và các yếu tố trên đất (gọi chung là bất động sản (BĐS))
có thể trở thành vốn kinh doanh lớn hơn nhiều so với vốn thực có của nó, tạo ra
nguồn thu nhập để tiêu dùng. Và quan trọng hơn đó là sự vận động, di chuyển

số nhân của các giá trị BĐS, đưa lại món lợi lớn cho các chủ thể có BĐS.
Ở Việt Nam, đất đai đặc biệt được coi là một tài sản và quyền tài sản
có giá trị. Đất đai vì thế là một vấn đề cực kỳ lớn trong công tác quản lý đất
đai của Nhà nước với những bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn,
vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng
như các cấp chính quyền. Hiện nay dự đoán 70 - 80% số vụ việc khiếu kiện
tới tòa án hay cơ quan hành chính ít hay nhiều đều liên quan đến đất đai.
Mỗi khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai (TCĐĐ), đều do những
nguyên nhân nhất định. Trong đó, quan trọng nhất là việc thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều bất cập, ngoài
ra còn bất cập từ chính sách trong lịch sử và cả chính sách hiện tại, trong
thực hiện pháp luật ở địa phương.

1


Vì vậy, vấn đề giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và
giải tỏa là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với
đất đai và là biện pháp để pháp luật đất đai (PLĐĐ) phát huy được vai trò
trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết có hiệu quả các khiếu kiện
liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa mà các quan hệ đất đai được điều
chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng
đất (NSDĐ). Với ý nghĩa đó, việc tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở
pháp luật nhằm giải quyết tốt vấn đề tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo về đất đai,
qua đó sẽ giải quyết thỏa đáng các quyền lợi hợp pháp, góp phần thúc đẩy sự
phát triển và ổn định của nền kinh tế.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống các chính
sách của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước về giải quyết khiếu kiện
liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa. Từ hiện trạng việc thực thi các chính

sách, quy định nói trên trong cuộc sống, luận văn rút ra kết luận và đề xuất
một số giải pháp giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải
tỏa hiệu quả, khả thi.
3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu vào các nhóm sau đây:
- Nhận diện các loại TCĐĐ phổ biến hiện nay, tập trung vào các tranh
chấp trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB);
- Nghiên cứu các hình thức, kênh giải quyết tranh chấp chính theo quy
định của pháp luật hiện hành và trên thực tế;
- Nghiên cứu hệ thống các chính sách, quy định của pháp luật có liên
quan điều chỉnh TCĐĐ trong công tác GPMB.

2


3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào những vấn đề pháp
luật cơ bản, cơ sở lý luận về việc giải quyết những TCĐĐ điển hình trong
công tác GPMB. Cụ thể như:
- Tranh chấp về giá đền bù (cách tính giá đất, cách tính và chi trả hỗ
trợ di dời, bồi thường...);
- Tranh chấp về nguồn gốc đất, về QSDĐ trên thực tế;
- Tranh chấp về các thiệt hại phát sinh liên quan đến dự án "treo".
Luận văn cũng chú trọng nghiên cứu đến tầm quan trọng của các cách
thức, biện pháp giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa
đối với sự phát triển của kinh tế - xã hội.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1 Cơ sở lý luận
Cơ sở lý luận của luận văn gồm những luận điểm cơ bản của chủ

nghĩa Mác - Lênin về vấn đề ruộng đất; tư tưởng Hồ Chí Minh về vấn đề đất
đai và phát triển kinh tế; quan điểm, chính sách của Đảng về các vấn đề đất
đai, định hướng về cách thức, biện pháp giải quyết khiếu kiện liên quan đến
TCĐĐ, đền bù và giải tỏa.
Những tài liệu chủ yếu của luận văn gồm các văn kiện của Đảng, các
quy định của pháp luật liên quan đến việc giải quyết khiếu kiện về TCĐĐ,
đền bù và giải tỏa ở Việt Nam.
Luận văn kế thừa những tri thức, phương pháp nghiên cứu của các nhà
khoa học thuộc các ngành khoa học xã hội khác nhau. Các công trình nghiên
cứu, những tri thức và phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa đối với sự thành
công của luận văn.
Kết quả thu được từ những nghiên cứu thực tế ở Hà Nội và một số địa
phương liên quan đến vấn đề giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền
bù và giải tỏa cũng là những tri thức rất quan trọng cấu thành luận văn.

3


4.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận:
+ Tiếp cận hệ thống: Xem xét việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến
TCĐĐ, đền bù và giải tỏa - các cách thức giải quyết được quy định như thế
nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
+ Tiếp cận liên ngành: Xem xét giải quyết khiếu kiện liên quan đến
TCĐĐ, đền bù và giải tỏa dưới các góc độ pháp luật, kinh tế.
+ Tiếp cận phân tích và tổng hợp: Từ hiện trạng giải quyết khiếu kiện
liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa - phân tích, đánh giá những thành tựu
và bất cập, từ đó đề xuất cách thức giải quyết mới, ví dụ như: cho phép người
dân góp tiền đền bù giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào dự án đầu tư.
- Phương pháp thu thập thông tin: Chọn lọc văn bản, tài liệu, các quy

định của pháp luật, thực tiễn thực hiện các giải pháp khác nhau trong việc giải
quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa ở Hà Nội và ở một
số địa phương, từ đó xây dựng luận văn.
- Phương pháp so sánh, phân tích: Trên cơ sở các tài liệu, các quy định
của pháp luật, tiến hành phân tích, so sánh nhằm tìm ra những ưu điểm và
những điểm tồn tại, từ đó luận văn đề xuất phương hướng khắc phục.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Khái niệm, nhận diện và phân loại các TCĐĐ phổ biến
hiện nay liên quan đến đền bù GPMB.
Chương 2: Pháp luật Việt Nam hiện hành trong việc giải quyết khiếu
kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa.
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật Việt
Nam trong việc giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa.

4


Chương 1
KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI
CÁC TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN HIỆN NAY
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1.1. Tổng quan về giải phóng mặt bằng
1.1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng
Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được
nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp

hóa và hiện đại hóa đất nước, việc phân bổ hợp lý quỹ đất đai vào các mục
đích sử dụng đang được Đảng và Nhà nước, các ngành hết sức quan tâm. Đất
đai ngày càng trở lên có giá trị do sự đầu tư ngày càng cao của con người. Để
chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất để xây dựng các
dự án đầu tư trong những năm gần đây không ngừng tăng lên. Nhưng việc thu
hồi đất đã giao cho NSDĐ lâu dài là vấn đề không thể tránh khỏi và gây nên
những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Thực tế
vấn đề bàn giao mặt bằng cho các dự án đang là vấn đề nan giải.
GPMB là công việc đầu tiên và thường cũng là khâu khó nhất trong
quá trình thực hiện dự án đầu tư. GPMB là việc đem lại mặt bằng mới phục
vụ cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất thông qua việc giải tỏa, di dời các
hộ dân, vườn tược, cây cối, cơ quan, tổ chức... GPMB được thực hiện qua
quyết định thu hồi đất của Nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân liên quan.
Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại
QSDĐ hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân (UBND) xã,
phường, thị trấn quản lý [29, Điều 4].

5


1.1.1.2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng trong quá trình
công nghiệp hóa

Trong lịch sử phát triển của mỗi quốc gia, việc thu hồi đất để xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ
thống tải điện; cơ sở hạ tầng xã hội như: bệnh viện, trường học, khu vui chơi
giải trí, thể dục thể thao; cơ sở sản xuất như: khu công nghiệp, đồng ruộng và
mở rộng đô thị sắp xếp lại hệ thống dân cư… là quy luật tất yếu của sự phát
triển. Trong mọi giai đoạn, việc phải GPMB để xây dựng các công trình là
không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và

trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không
chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả lĩnh vực chính trị, xã hội của đất nước.
Xuất phát từ tình hình quản lý và sử dụng đất đai trong những năm
qua ở nước ta còn nhiều phức tạp và có nhiều mâu thuẫn, hiệu quả sử dụng
đất đai còn thấp xét cả về ba mặt kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường. Hơn
nữa, sự gia tăng nhanh dân số tập trung vào các đô thị lớn đã vượt quá giới
hạn cho phép, dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực trong các đô thị lớn như cơ
cấu tThành phố không hợp lý, tắc nghẽn giao thông, nhà ở thiếu thốn trật trội,
các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vẫn nằm trong các khu dân cư. Để giải quyết
những vấn đề trên chúng ta đang từng bước sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất cho
các mục đích sử dụng khác nhau một cách hợp lý theo một quy hoạch cụ thể.
Tóm lại, ở nước ta đang có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình
trong khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Theo đó, GPMB là một tất yếu
để triển khai thực hiện các dự án, từ đó khuyến khích đầu tư trong và ngoài
nước nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đẩy nhanh
quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
1.1.1.3. Yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng

6


Một là, công tác GPMB phải kết hợp hài hòa giữa các lợi ích quốc gia,
lợi ích từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Công tác GPMB tác động đến
mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, nhân văn của nhiều người, của cộng đồng
dân cư, giải quyết không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi dễ
dẫn đến khiếu nại kiện cáo. Người bị thu hồi đất lại luôn đòi hỏi phải trả được
một khoản bồi thường càng nhiều càng tốt mà trước hết phải đủ điều kiện để họ
tạo lập cuộc sống mới. Nhưng chủ đầu tư luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường
GPMB nhằm giảm giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất. Chính vì
thế dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích của người bị thu hồi đất và chủ đầu tư.

Hai là, công tác GPMB phải thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai của Nhà nước một cách khoa học đồng thời phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể của từng địa phương. Vì trong thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa diện tích đất để sử dụng vào mục đích xây
dựng các công trình công cộng mở rộng hệ thống đô thị, mở rộng hệ thống
giao thông, các khu công nghiệp, dịch vụ, thương mại… là rất lớn. Trong khi
đó, quỹ đất được sử dụng vào các mục đích đó hầu như không còn mà phải
GPMB. Chính vì thế, nếu không GPMB theo quy hoạch dẫn đến tình trạng sử
dụng đất sai mục đích, lãng phí nguồn tài nguyên đất, tình trạng xây nên lại
phá đi gây tốn kém tiền của Nhà nước cũng như ảnh hưởng đến người dân.
Ba là, chính sách đền bù giải tỏa được thực hiện cụ thể, công bằng,
công khai, bình đẳng giữa những NSDĐ. Chúng ta phải thể hiện cụ thể trên
bảng giá nhà, giá đất của toàn khu vực bị giải tỏa. Đây là một nguyên nhân
chính dẫn đến hầu hết các vụ khiếu nại của người dân gây khó khăn cho chính
quyền và chủ đầu tư khi thu hồi đất.
Bốn là, công tác GPMB phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục tiến
hành mà luật và các văn bản hướng dẫn đã ban hành.
1.1.2 . Tổng quan về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Khái niệm đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng

7


Tiến độ thi công các dự án nhanh hay chậm phụ thuộc vào thời gian
thu hồi đất của Nhà nước. Để tiến hành thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong đó có các dự án đầu
tư phát triển Nhà nước phải thực hiện công tác đền bù GPMB. Khi công tác
này được thực hiện tốt thì mới đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng kịp thời cho
các dự án. Đây là một vấn đề phức tạp mang tính kinh tế - chính trị - xã hội
tổng hợp và được sự quan tâm của các ngành, các cấp, các tổ chức, cá nhân.

Vấn đề thu hồi đất được quy định tại Điều 27 Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1993
và LĐĐ năm 2003 và được cụ thể hóa trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP
ngày 24/04/1998 của Chính phủ.
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các tài nguyên khác ngày càng hạn
hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề cực kỳ phức tạp và mang tính thời sự cấp
bách. Do vậy để đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho NSDĐ,
thì khi Nhà nước thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm đền bù dân sự (đền bù
thiệt hại) về mọi mặt có liên quan bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất.
Đền bù thiệt hại (bồi thường thiệt hại) có nghĩa là trả lại tương xứng
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của
chủ thể khác.
Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình
(bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp
luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
Đền bù thiệt hại (bồi thường thiệt hại) khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
là hành vi được quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại Điều 27 LĐĐ và các
văn bản hướng dẫn của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quy
định trách nhiệm của người được Nhà nước cho phép sử dụng đất (được
Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với người đang sử dụng đất nay

8


bị thu hồi, bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ
trợ khác.
Đền bù thiệt hại GPMB có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những
tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc,
công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định

đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho NSDĐ, sở hữu tài sản trên đất
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Theo LĐĐ năm 2003 thì khái niệm đền bù thiệt hại GPMB được hiểu
như sau:
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá
trị sử dụng đất đối với các diện tích đất bị thu hồi cho chủ sử dụng đất hợp
pháp [29, Điều 4].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua việc đào tạo nghề, hỗ trợ khi kinh phí khi di chuyển, bố
trí việc làm mới, hỗ trợ tiền lương 3 - 6 tháng… [29, Điều 4].
- Bồi thường thiệt hại GPMB là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về
đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa,
công trình, vật kiến trúc, mồ mả và các chi phí hỗ trợ khác[29, Điều 4].
Về bản chất của đền bù thiệt hại GPMB là việc đền bù thiệt hại những
tổn thất do việc Nhà nước có quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử
dụng của các loại đất.
Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và mở rộng đô thị
chỉnh trang khu dân cư … dẫn đến việc bồi thường GPMB ngày thêm khó
khăn và phức tạp. Do đó, công tác GPMB là yếu tố quyết định trong tiến độ
và sự thành công của phát triển.
1.1.2.2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng

9


Nhà nước khi tiến hành thu hồi đất phải bồi thường quyền lợi hợp
pháp của người sở hữu và sử dụng thể hiện ở QSDĐ, nhà ở và tài sản, giấy
phép xây dựng gắn liền với đất.
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá. Đối với hoạt động kinh tế của quốc

gia, đất đai là tài nguyên, nguồn đầu vào không thể thay thế. Với nông nghiệp,
đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản, quan trọng nhất không thể thay thế được.
Với các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, xây dựng… đất đai là trụ sở, là
điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên vật liệu… để tiến hành những thao
tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với các hộ gia đình, đất đai là
nơi sinh sống cư trú của họ. Vì đất đai đã được trao cho các tổ chức và các hộ
gia đình hay cá nhân, khi cần thu hồi đất để sử dụng cho mục đích khác, Nhà
nước phải đền bù thiệt hại cho các tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân do Nhà
nước thu hồi đất làm mất nơi ăn chỗ ở, mất tư liệu sản xuất của người bị thu
hồi đất.
Khi Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất lâu dài thì
họ bỏ tiền ra xây dựng nên các tài sản gắn liền với đất. Khi bị thu hồi đất họ sẽ
phải phá bỏ toàn bộ gây thiệt hại đến quyền lợi của NSDĐ. Chính vì thế, họ
phải nhận được tiền đền bù thiệt hại về tài sản để khôi phục lại cuộc sống mới.
Việc thu hồi đất chuyển QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đặc biệt này
không phải là sự tự nguyện mà là sự bắt buộc, phần bất lợi và không mong
muốn thuộc về người bị thu hồi đất. Ngoài việc bồi thường thiệt hại về đất và
tài sản trên đất người bị thu hồi đất còn phải được hỗ trợ một phần kinh phí để
ổn định sản xuất và đời sống, đào tạo lại nghề khi chuyển đến nơi ở mới.
Tóm lại, bồi thường thiệt hại là khâu quan trọng và cần thiết trong
công tác GPMB.
1.1.2.3. Yêu cầu của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng

10


Chính sách đền bù thiệt hại GPMB cần được tổ chức công khai về
phương án đền bù và tái định cư. Điều này giúp người dân biết được mục
đích việc thu hồi đất, đối tượng được đền bù và thể hiện tính dân chủ "dân
biết, dân làm, dân kiểm tra". Việc công khai hóa cũng tránh được các hiện

tượng tiêu cực có thể xảy ra như: lập hồ sơ khống để nhận tiền đền bù, thông
đồng để kê khai không đúng về đối tượng, số lượng, giá trị đất đai, tài sản để
rút tiền của dự án.
Thời gian tiến hành đền bù, mức giá đền bù về đất và tài sản cũng như
mức thưởng, mức phạt phải được thực hiện theo quy định của pháp luật và
tính giá sát với thực tế. Phương án đền bù phải được xây dựng hợp lý nhất.
Điều này tránh thiệt thòi cho người dân đồng thời chống lãng phí tiền của Nhà
nước. Hơn nữa tính giá sát với thực tế người dân có điều kiện tạo lập cuộc
sống mới tốt hơn. Từ đó họ có ý thức sớm bàn giao mặt bằng dẫn đến tiến
trình thực hiện dự án được đẩy nhanh hơn.
1.2. KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
PHỔ BIẾN HIỆN NAY LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai
1.2.1.1. Khái niệm và nhận diện tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng bình thường trong mọi
đời sống xã hội, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Đối với Việt Nam,
trong suốt thời gian từ khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết
lập từ năm 1980 cho đến nay, TCĐĐ luôn là vấn đề thời sự, có những diễn
biến rất phức tạp, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất nói riêng và
gây những bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội nói chung. Theo
Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì: "Tranh chấp đất
đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ
giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai".

11


LĐĐ năm 2003 lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 quy định: "Tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai

hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Theo khái niệm này, đối tượng tranh
chấp trong TCĐĐ là quyền và nghĩa vụ của NSDĐ. Đã có quan niệm cho rằng,
TCĐĐ "là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật
đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất" [36, tr. 74];
hoặc "tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về
quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất
đai" [37, tr. 455]. Theo đó, TCĐĐ bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh từ
các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, và tất nhiên trong đó có cả các tranh chấp
tài sản gắn liền với đất (tài sản gắn liền với đất được hiểu là những tài sản
không thể tách rời khỏi đất đai nếu muốn giữ được nguyên giá trị sử dụng của
nó. Các tài sản này bao gồm: nhà ở, vật kiến trúc, công trình xây dựng khác,
cây lâu năm trên đất) [4, khoản 4 Điều 3], tranh chấp hợp đồng giao dịch về
QSDĐ. Theo quan điểm này, TCĐĐ là một khái niệm có thể hiểu theo nghĩa
rất rộng, bao gồm tranh chấp QSDĐ (tranh chấp QSDĐ được hiểu là tranh
chấp nhằm xác định ai là người có QSDĐ hợp pháp) và tất cả các tranh chấp
liên quan đến QSDĐ, kể cả trường hợp tranh chấp mục đích sử dụng đất và
tranh chấp về địa giới hành chính theo Điều 137 LĐĐ năm 2003. Điều 136
LĐĐ năm 2003 khi quy định về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ đã phân chia
vấn đề ra thành hai trường hợp: thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ và
thẩm quyền giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Do đó, dựa vào nội
dung Điều 136 LĐĐ năm 2003 người ta có thể quy kết: TCĐĐ không thể
đồng nhất với tranh chấp QSDĐ, hay nói cách khác TCĐĐ là khái niệm rộng
hơn khái niệm tranh chấp QSDĐ.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì TCĐĐ ở nước ta
chỉ có thể hiểu là tranh chấp QSDĐ. Kết luận này được củng cố thêm bởi
hai cơ sở: một là, xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân (hay sở hữu nhà nước)
đối với toàn bộ đất đai, NSDĐ chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai, vì vậy,

12

cái mà họ tranh chấp khi TCĐĐ chỉ có thể là QSDĐ; và hai là, các thuật ngữ
TCĐĐ và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng như những thuật ngữ thay thế
nhau kể từ LĐĐ năm 1987 đến nay mà không hề có sự phân biệt [35]. Hơn
nữa, các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ của NSDĐ (gồm tranh chấp tài
sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ) cũng đã từng
được định danh cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về thẩm quyền giải
quyết tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là "tranh chấp liên quan đến
quyền sử dụng đất", chứ không phải là TCĐĐ một cách chung chung [34].
QSDĐ, nếu xét ở góc độ là quyền sử dụng một loại tài sản, hiểu theo
nghĩa thông thường, chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản đất đai [32, Điều 192]. Ở góc độ này, QSDĐ là một khái niệm pháp
lý. Tuy nhiên, theo PLĐĐ, ý nghĩa trên chỉ chiếm một phần nội dung về
QSDĐ của NSDĐ. Theo pháp luật hiện hành, ngoài việc khai thác, hưởng các
lợi ích từ đất đai nói trên, QSDĐ còn bao hàm cả việc NSDĐ được quyền thực
hiện các giao dịch về QSDĐ (như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, …) của
mình như là những giao dịch về tài sản. Và để được thực hiện các quyền giao
dịch này, NSDĐ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với
Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, …). Ở góc độ này, QSDĐ
mang nội dung kinh tế sâu sắc và nó là một quyền kinh tế. Như vậy, QSDĐ là
một khái niệm phức tạp - nó vừa là một khái niệm pháp lý, vừa là một khái
niệm kinh tế [19. tr. 40-49]. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong PLĐĐ hiện
hành là một khái niệm phức tạp mà nghĩa gốc của các từ đơn lẻ hợp thành
không đủ sức thể hiện hết nội dung và bản chất của nó. QSDĐ vì thế có thể
coi là một tổng thể không thể tách rời các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ theo
quy định của PLĐĐ.
1.2.1.2. Đặc điểm
Từ khái niệm trên, có thể đưa ra một số đặc điểm của TCĐĐ:

13

- Đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi
ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền
sở hữu của các bên tranh chấp.
- Chủ thể TCĐĐ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở
hữu đối với đất đai.
- TCĐĐ luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các bên chủ thể
nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp
mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh
chấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng
đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
TCĐĐ xảy ra sẽ tác động không nhỏ đến tâm lý, tinh thần của các
bên, gây nên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho
những quy định của PLĐĐ cũng như những chính sách của Nhà nước không
được thực hiện một cách triệt để.
1.2.2. Nhận diện và phân loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện
nay liên quan đến giải phóng mặt bằng
1.2.2.1. Tranh chấp giá đền bù
Giá đền bù đất đai ở đây là giá của QSDĐ được phép giao dịch trên
thị trường. Khoản 2 Điều 4 LĐĐ năm 2003 qui định: "Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất".
Mục đích của việc Nhà nước qui định giá đất là làm cơ sở cho việc:
Tính thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi

14


đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [19, khoản 4 Điều 56].
Từ qui định này cho thấy giá đất do Nhà nước qui định chỉ nhằm giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và NSDĐ, không áp dụng giá này
khi các bên (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) chuyển QSDĐ cho nhau. Trên
thực tế, giá chuyển QSDĐ do các bên tự thỏa thuận, giá này thường được gọi
là giá thực tế hay giá thị trường (sau đây gọi là giá đất thị trường).
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ của một mảnh đất nào đó có thể
được phù hợp với khả năng của người bán QSDĐ và người mua QSDĐ trong
một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy
luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và
người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm
xác định.
Thông thường khung giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh thấp,
trong khi đó giá thị trường thường cao hơn giá của Nhà nước. Khi sự chênh
lệch giữa hai hình thái giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những
hạn chế trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi
ích nhà nước và NSDĐ, đặc biệt là trong vấn đề đền bù, bồi thường GPMB.
- Việc tính giá đền bù đối với đất ở. Hiện nay tồn tại hai giá đất, giá do
tỉnh, thành phố ban hành mỗi năm và giá thực tế. Việc tồn tại hai giá đất dẫn
đến hàng loạt rắc rối. Doanh nghiệp khi thuê đất hay lập dự án thì muốn tính
theo giá đất được quy định mỗi năm, bởi giá này thường thấp hơn so với giá
thực tế. Nhưng người dân khi bị thu hồi đất, lại muốn đền bù theo giá thị
trường. Rõ ràng đòi hỏi của người dân cũng có lý, tuy đôi khi và vài người
đòi hỏi quá cao. Tại nhiều dự án, những người tích cực và tuân thủ luật pháp
đến nhận tiền đền bù trước lại bị thiệt, trong khi những ai chây ỳ và được đền

15


bù sau lại được lợi bởi có khi chênh đến vài trăm triệu đồng. Sự bất hợp lý
này đã gây ra tình trạng khiếu kiện phức tạp kéo dài.
- Việc tính giá đền bù đối với đất ở, tại các quận, huyện có dự án nằm
trên vùng đất nông nghiệp giáp ranh. Đa số thắc mắc của người dân nằm
trong ba vấn đề: Thứ nhất, tại sao cùng một dự án nhưng lại có hai mức giá
bồi thường khác nhau. Thứ hai, vì sao được liệt vào danh sách xã giáp ranh
nhưng không được bồi thường (đối với đất nông nghiệp) theo giá đất khu vực
giáp ranh. Thứ ba, cũng là vấn đề phổ biến, tại sao chỉ cách nhau một bờ
ruộng nhưng một bên được bồi thường gần gấp ba lần bên kia. Trong khi đó,
lãnh đạo chính quyền các quận, huyện có những vụ khiếu kiện ấy luôn khẳng
định rằng, mọi việc đều được làm theo đúng các quy định của Nhà nước, thậm
chí còn vận dụng tối đa theo hướng có lợi nhất cho người dân. Một điều hiển
nhiên là họ không bao giờ dám vượt qua những quy định của pháp luật trong
đền bù, GPMB. Như vậy, nguyên nhân của khiếu kiện kéo dài về tiền đền bù
là do các quy định chưa công bằng, việc áp dụng chúng cứng nhắc có thể dẫn
tới bất công.
Hiện nay, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn Hà Nội phải
được thực hiện theo ba văn bản pháp lý chính là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất, Quyết định số 26/QĐ-UB ngày 18/02/2005 và Quyết định
số 242/QĐ-UB ngày 29/12/2006 của UBND thành phố Hà Nội. Theo quy
định trong các văn bản này, khi bồi thường đất nông nghiệp tại các xã giáp
ranh, giá đất để tính bồi thường là giá quy định tại bảng 1, Quyết định số
242/QĐ-UB. Theo đó, giá đất nông nghiệp (tại các xã giáp ranh) để tính bồi
thường là giá hạng 1 của xã đồng bằng. Việc định ra các xã giáp ranh để khi
tính giá đất ở, sẽ không có sự chênh lệch quá lớn, chứ không phải để tính giá
bồi thường cho đất nông nghiệp.

16


Cũng theo những văn bản này, giá đất nông nghiệp tại các quận nội
thành được xác định bằng hai lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có
cùng hạng đất. Theo cách tính này, giá đất nông nghiệp các quận cao gần gấp
3 lần giá đất nông nghiệp ở ngoại thành. Bất cập này đã làm cho nhiều dự án
nằm trên địa bàn giáp ranh nội thành và ngoại thành chỉ cách nhau có... vài
chục centimet nhưng giá đền bù lại vênh nhau.
Để giải quyết vấn đề này, nguyên Bộ trưởng Mai Ái Trực cho rằng
"pháp luật được xây dựng để phục vụ nhân dân nên nếu còn điểm nào bất cập,
chưa phù hợp thì cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp, bảo đảm sự
hài hòa lợi ích của cả cộng đồng" (Báo Hà Nội mới, ngày 24/7/2007).
1.2.2.2. Tranh chấp nguồn gốc đất
Khác với nhiều nước, tại Việt Nam "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý" [26, Điều 17]. Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, thống nhất và quản lý quỹ đất ở Việt Nam. Vì thế, Nhà nước có quyền:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Còn NSDĐ ở
Việt Nam chỉ có các quyền sử dụng.
QSDĐ được Nhà nước xác lập cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đủ
điều kiện luật định thông qua giao đất và có thu tiền sử dụng đất (trừ trường
hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất), cho thuê đất và có thu tiền thuê đất,
đương nhiên pháp luật Việt Nam đã tiền tệ hóa QSDĐ, coi QSDĐ như một tài
sản có giá trị. Việc khẳng định QSDĐ là một tài sản cũng đồng nghĩa với việc
pháp luật đã xác lập cho NSDĐ một quyền tài sản. Quyền tài sản ở đây được
hiểu là "cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài sản" [20];
theo Điều 188 Bộ luật Dân sự (BLDS): "Quyền tài sản là quyền được trị giá
bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở
hữu trí tuệ được quy định tại Phần thứ sáu Bộ luật này". Như vậy, các chủ thể

có quyền tài sản từ QSDĐ thực hiện quyền này thông qua một loạt các quyền

17


cơ bản như quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng lợi nhuận
thu được từ việc sử dụng tài sản, các quyền chuyển nhượng và thế chấp tài
sản. QSDĐ được pháp luật bảo hộ, kể cả khi đất đó chưa được cấp giấy chứng
nhận (GCN) QSDĐ (sổ đỏ).
Do đó, "sổ đỏ với đất, sổ hồng chỉ sự ghi chép của Nhà nước phục vụ
minh bạch hóa quyền tài sản, chứ các Ủy ban nhân dân không có cái quyền
ban phát sở hữu, cũng như cái giấy khai sinh chỉ ghi nhận, chứ cái giấy đó
không đẻ ra con người" [21]. Nếu như coi GCN QSDĐ là giấy tờ hợp pháp
nhất để được đền bù thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì
việc cấp GCN QSDĐ cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất đai, và tâm
lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên
đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Do đó, hồ sơ ban đầu về đất đai, tài
sản để xác định QSDĐ đối với từng loại đất cụ thể và tính hợp pháp của tài
sản còn quá thiếu. Đồng thời, việc chậm tiến hành lập sổ địa chính và cấp
GCN QSD đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi tiến hành xem xét đền bù cho
từng đối tượng sử dụng đất cụ thể.
1.2.2.3. Tranh chấp dự án quy hoạch "treo"
Quy hoạch "treo" thực ra là ngôn ngữ từ báo chí nhằm thể hiện việc
quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố,
nhưng chưa được triển khai thực hiện trong một thời gian dài, tình trạng này
có nghĩa là quy hoạch bị "treo".
Có ba dạng "treo" chính. Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch
một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực
hiện quy hoạch. Trong khi người dân sống trong khu quy hoạch muốn xây
dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn. Thứ hai, đã có quyết định

thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ
năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa, trong khi nhà đầu tư

18