Thẩm định giá theo cách tiếp cận thu nhập TS hay sinh

Thẩm định giá theo
cách tiếp cận Thu nhập
TS. Hay Sinh

Đại học Kinh tế TP.HCM


NỘI DUNG

Khái niệm và một số thuật ngữ
Nguyên tắc và các trừong hợp áp dụng
PP Thu nhập
PP Thặng dư

Phưong pháp luận và các bứoc thực hiện

PP Lợi nhuận

Ưu và nhược điểm
Bài tập vận dụng


PP
Thu nhập

PP
Thặng dư

Cách tiếp
Cận dựa vào
Thu nhập

PP
Lợi nhuận


Cách tiếp cận dựa vào Thu nhập
- Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại


Khái niệm và một số thuật ngữ
Nguyên tắc và các trường hợp áp dụng

Phưong pháp luận và các bước thực hiện

Phưong
pháp thu

nhập

Các phép toán tài chính

Xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa

Xác định giá trị theo phưong pháp thu nhập

Ưu và nhược điểm


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm
định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu
nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ
việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của
tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi
là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá
trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Tổng thu nhập tiềm năng (Potential Gross
Income – PGI): Là tổng thu nhập tiềm năng từ
các hoạt động kinh doanh liên quan bất động
sản trước khi trừ đi các chi phí kinh doanh.
Tổng thu nhập thực hiệu (Effective Gross
Income – EGI): Là những thu nhập được dự báo
từ các hoạt động kinh doanh trên bất động sản.


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Thu nhập ròng từ kinh doanh trên bất động
sản (NOI hoặc I0): Là khoản thu nhập thực tế
hoặc dự báo ổn định từ hoạt động kinh doanh
trên bất động sản sau khi đã trừ đi tất cả các

khoản chi phí liên quan đến hoạt động kinh
doanh (nhưng không trừ thuế).


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Dòng tiền trước thuế (Pre-tax Cash Flow –
PTCF): Là dòng thu nhập sau khi đã trừ lãi
vay (doanh thu – chi phí – lãi vay)
Dòng tiền sau thuế (After-tax Cash Flow –
ATCF): Là dòng thu nhập ròng sau khi trừ lãi
vay và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Giá trị thu hồi (Reversion - Re): Là khoản tiền
nhà đầu tư kỳ vọng nhận được khi kết thúc
thời hạn đầu tư.


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Khoản mục

Ký hiệu

Công thức

PGI

PGI

%PGI

%PGI

Tổng thu nhập thực

EGI

EGI = PGI - %PGI

Chi phí vận hành

OE

OE

Thu nhập hoạt động ròng

I0

I0 = EGI - OE

Lãi vay

IM

IM

PTCF

PTCF = I0 - IM

Tổng thu nhập tiềm năng
Lỗ về diện tích bỏ trống/thu nợ

Dòng tiền trước thuế


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Tỷ suất vốn hóa: Là một hệ số dùng để chuyển
đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai
thành giá trị hiện tại của tài sản. Đó là tỷ suất
lợi tức mong đợi 01 năm hoạt động trên tổng
giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập
ròng thành giá trị tài sản.
Hệ số vốn hóa: Là nghịch đảo của tỷ suất vốn
hóa.


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Tỷ suất chiết khấu: Là một hệ số dùng để
chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương
lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất
chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi
vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ

suất hoàn vốn nội bộ).


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Tỷ suất thu hồi vốn IRR (tỷ suất hoàn vốn nội
bộ): Là hệ số mà khi chiết khấu với nó, hiện giá
của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban
đầu (NPV = 0).


Phương pháp Thu nhập

Khái niệm và một số thuât ngữ
Giá trị tài sản thu hồi Vn (giá trị tài sản thanh
lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư):
- Là tổng số tiền thanh lý tài sản mà nhà
đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư.
- Hoặc là: giá trị chuyển đổi dòng thu nhập
từ cuối kỳ đầu tư trở về sau thành giá trị tài sản
cuối kỳ đầu tư.


Phương pháp Thu nhập

Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng

Nguyên tắc áp dụng
–Nguyên tắc đóng góp

–Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
–Nguyên tắc cung – cầu


Phương pháp Thu nhập

Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng

Trường hợp áp dụng
- Tài sản đầu tư mà thẩm định viên có thể
dự báo được thu nhập trong tương lai
- Ước tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ
suất chiết khấu phù hợp.


Phương pháp Thu nhập

Phương pháp luận & Các bước thực hiện
Phương pháp luận
Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng
thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện
tại được biết đến như là quá trình vốn hóa.


Phương pháp Thu nhập

Phương pháp luận & Các bước thực hiện
Các bước thực hiện

Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại.
Bước 2: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp
Bước 3: Ước tính giá trị của tài sản thẩm định bằng
cách áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
V = I/R


Phương pháp Thu nhập

Phương pháp luận & Các bước thực hiện
Các bước thực hiện
Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF):
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan tới việc khai thác TS
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh
thu và chi phí
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp
Bước 6: Ước tính giá trị tài sản theo PP dòng tièn chiết
khấu.


Phương pháp Thu nhập

Các phép toán tài chính
Giá trị tương lai của 1 đồng hiện tại (FV
của PV)

FV = PV (1 + i )n
Ý nghĩa: Nếu như một người bỏ ra A đồng vào

năm hiện tại thì sau n năm, số tiền ấy sẽ là bao
nhiêu.


Phương pháp Thu nhập

Các phép toán tài chính
Bài toán áp dụng:
Một anh nông dân gửi 5.000.000 đồng vào ngân
hàng trong 6 năm. Tính tổng số tiền ông ta nhận
được vào cuối thời kỳ (cuối năm 6) với lãi suất là
18%/năm.
Cách 1
FV = PV (1+i)6 = 5.000.000 x (1+ 18%)6 =
13.497.770 (đồng)
Cách 2 Dùng Excel


Giá trị tương lai của 1 đồng hiện tại (FV của PV)

FV = PV (1+i)6
0
5 TRIỆU

1

2

3

4

i = 18%
5

6
???? triệu


Phương pháp Thu nhập

Các phép toán tài chính
Giá trị hiện tại của một đồng trong tương lai
(tính PV của FV)
Một người muốn mở một cửa hàng bán nước sau khi về
hưu, dự tính của ông ta là sau 6 năm nữa muốn có một
khoản tiền là 6.000.000đồng. Vậy hiện nay ông ta nên bỏ
vào ngân hàng là bao nhiêu với lãi suất 18%?


Phương pháp Thu nhập

Các phép toán tài chính
Giá trị hiện tại của một đồng trong tương lai
(tính PV của FV)

0

??

1

2

3

4

5

6
6 triệu

Dùng Bảng Excel


Phương pháp Thu nhập

Các phép toán tài chính
Giá trị tương lai của một khoản tích lũy
hàng năm (FV của PMT)
Gia đình ông C dự định 6 năm sau cất nhà (xây
vào năm thứ 6). Gia đình ông đã có kế hoạch
dành dụm và dự định gửi tiết kiệm hàng năm
30 triệu đồng. Lãi suất không đổi 18%/năm và
gửi trong 6 năm. Hỏi đến cuối năm thứ 6, ông
C sẽ rút được cả lãi và gốc bao nhiêu?