HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG căn hộ CHUNG cư TRƯỜNG hợp NGHIÊN cứu tại THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐH TÀI CHÍNH - MARKETING
------------------------------------------

PHẠM QUANG LIÊM

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ: TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU
TẠI TPHCM

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2015


BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐH TÀI CHÍNH – MARKETING
------------------------------------------

PHẠM QUANG LIÊM

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ: TRƯỜNG HỢP
NGHIÊN CỨU TẠI TPHCM

Chuyên ngành
Mã số chuyên ngành

: Tài Chính – Ngân hàng
: 60 31 12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
TS. LÊ XUÂN QUANG

------------------------------------------

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn thạc sĩ: “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát
triển TTCHCC: Trƣờng hợp nghiên cứu tại TPHCM” là bài nghiên cứu của
chính tôi.
Ngoài trừ những tài liệu tham khảo đƣợc trích dẫn trong luận văn này, tôi xin cam
đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chƣa từng đƣợc công bố
hoặc đƣợc sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác.
Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của ngƣời khác đƣợc sử dụng trong luận văn
này mà không đƣợc trích dẫn theo đúng quy định.
Luận văn này chƣa bao giờ đƣợc nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trƣờng đại
học hoặc cơ sở đào tạo khác.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2015
Tác giả

Phạm Quang Liêm

-i-

LỜI CẢM ƠN

Đề tài luận văn thạc sĩ: “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển
TTCHCC: Trƣờng hợp nghiên cứu tại TPHCM”, là kết quả quá trình học tập và
rèn luyện của tác giả trong suốt thời gian theo học chƣơng trình đào tạo sau đại học
tại trƣờng Đại học Tài Chính – Marketing. Để đạt đƣợc kết quả này, đó là nhờ Quý
Thầy, Cô của trƣờng Đại học Tài Chính – Marketing đã hết lòng tận tụy, truyền đạt
những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian tác giả theo học tại
Trƣờng, đặc biệt là Tiến sĩ Lê Xuân Quang đã tận tình hƣớng dẫn, góp ý cho tác giả
trong suốt quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ.
Bên cạnh đó tác giả cũng chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, các bạn học
viên cao học cùng khóa đã chia sẽ cho tác giả những kiến thức và kinh nghiệm
trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã cố gắng hết sức để hoàn thiện luận văn,
trao đổi và tiếp thu những ý kiến đóng góp của Quý Thầy, Cô và bạn bè, tham khảo
nhiều tài liệu, song không tránh khỏi những sai sót, hạn chế nhất định. Rất mong
nhận đƣợc những ý kiến đóng góp của Quý Thầy, Cô và bạn đọc.
Xin chân thành cảm ơn./.
Tác giả

Phạm Quang Liêm

- ii -


TÓM TẮT
TTCHCC thời gian qua bên cạnh bƣớc phát triển vƣợt bậc đang tồn tại nhiều hạn
chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể cung - cầu về chung cƣ
bị mất cân đối. Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để nâng giá căn hộ chung cƣ
làm cho thị trƣờng diễn biến thất thƣờng, nhiều cơn sốt giá nhà chung cƣ đã xảy ra

rất phức tạp, khó lƣờng dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ
chung cƣ dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thƣơng mại
gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh doanh chung cƣ, trong khi nhu cầu nhà ở
cho đại bộ phận dân cƣ vẫn đang gặp khó khăn, nhất là đối tƣợng lao động có thu
nhập thấp, trung bình... gây ảnh hƣởng đến phát triển kinh tế- xã hội của đất nƣớc.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững
của TTCHCC, trong đó dƣới góc độ của ngành tài chính – ngân hàng có thể chỉ ra
là do chính sách thuế chƣa phù hợp với thực tiễn vận động của thị trƣờng.
Để góp phần khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển TTCHCC lành mạnh,
cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô, trong đó đặc biệt chính sách tài chính mà cụ
thể là chính sách thuế nhằm tạo môi trƣờng thuận lợi, lành mạnh cho TTCHCC
phát triển. Do đó, tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát
triển thị trường căn hộ chung cư: Trường hợp nghiên cứu tại TPHCM” để
nghiên cứu.
Luận văn này hƣớng đến việc phân tích thực trạng chính sách thuế ảnh hƣởng đến
TTCHCC trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ đó tìm ra những hạn chế, tồn tại.
Trên cơ sở đó góp phần đƣa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn để giúp
TTCHCC phát triển bền vững. Luận văn đã nghiên cứu cơ sở lý thuyết về một
chính sách thuế hiệu quả nhằm quản lý và phát triển thị trƣờng BĐS căn hộ chung
cƣ, kinh nghiệm điều hành chính sách thuế đối với thị trƣờng BĐS căn hộ chung
cƣ ở một số nƣớc và rút bài học cho Việt Nam, phân tích những mặt đạt đƣợc và
chƣa đƣợc của chính sách thuế đối với BĐS căn hộ chung cƣ tại Việt Nam thời gian
qua. Cuối cùng, luận văn đƣa ra các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách
thuế đối với phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam.

- iii -


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
TÓM TẮT .................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài: ....................................................................................................1
2. Tổng quan về các nghiên cứu có liên quan đến chính sách thuế đối với thị trƣờng
CHCC: ..........................................................................................................2
2.1. Một số nghiên cứu trên thế giới về chính sách thuế và thị trường CHCC: .........2
2.2. Một số mô hình nghiên cứu trong nước: ..............................................................4
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:..........................................................................6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu: ....................................................6
5.1. Phương pháp nghiên cứu: ....................................................................................6
5.2. Dữ liệu nghiên cứu:..............................................................................................6
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: ...............................................................6
6.1. Ý nghĩa khoa học:.................................................................................................6
6.2. Ý nghĩa thực tiễn: .................................................................................................7
7. Kết cấu luận văn: .....................................................................................................7
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI TTCHCC8
1.1.

Chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC: ..............................................8

1.1.1. Khái niệm chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC: .................................8
1.1.2. Đặc điểm của thuế đối với CHCC: ...................................................................8
1.1.3. Vai trò của chính sách thuế đối với quản lý và phát triển TTCHCC: ..............9
1.1.4. Các sắc thuế trong lĩnh vực CHCC: ...............................................................12
1.1.5. Tác động của chính sách thuế đến CHCC: .....................................................15

1.2.

BĐS, CHCC và TTCHCC: .........................................................................16
- iv -


1.2.1. Khái niệm BĐS:...............................................................................................16
1.2.2. Căn hộ chung cư: ............................................................................................16
1.2.3. Thị trường CHCC: ..........................................................................................21
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển TTCHCC: ............................................25
1.2.5. Các rủi ro của TTCHCC .................................................................................27
1.3.

Chính sách thuế đối với TTCHCC ở một số nƣớc và kinh nghiệm cho Việt
Nam: ...........................................................................................................30

1.3.1. Chính sách thuế đối với TTCHCC ở một số nước: .........................................30
1.3.2. Kinh nghiệm áp dụng chính sách thuế đối với TTCHCC ở một số nước cho
Việt Nam:....................................................................................................35
Kết luận chƣơng 1: ....................................................................................................36
CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI TTCHCC CƢ TẠI
TPHCM ..................................................................................................................... 37
2.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của thị trƣờng BĐS là CHCC tại
TP. HCM: ...................................................................................................37
2.2 Thực trạng TTCHCC tại TPHCM giai đoạn 2010-2014: ...................................39
2.3. Thực trạng chính sách thuế đối với TTCHCC tại TPHCM ...............................43
2.3.1. Thuế nhà đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC ...............................44
2.3.2. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng CHCC: ......................................................47
2.3.3. Lệ phí trước bạ đối với CHCC: ......................................................................53
2.3.4. Thu tiền SDĐ: .................................................................................................55

2.3.5. Tiền thuê đất: ..................................................................................................56
2.3.6. Thuế giá trị gia tăng đối với BĐS nói chung, CHCC nói riêng ......................58
2.4. Đánh giá chung chính sách thuế đối với TTCHCC tại TPHCM: ......................58
2.4.1. Những kết quả đạt được: .................................................................................59
2.4.2. Những hạn chế của chính sách thuế đối với BĐS là CHCC: .........................60
Kết luận chƣơng 2: ....................................................................................................65
CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT
TRIỂN TTCHC ......................................................................................................... 66
3.1. Định hƣớng phát triển TTCHCC tại Việt Nam đến năm 2020: .........................66
3.1.1. Mục tiêu phát triển TTCHCC tại Việt Nam: ...................................................66
3.1.2. Quan điểm phát triển TTCHCC tại Việt Nam .................................................67

-v-


3.1.3. Các nội dung định hướng phát triển CHCC Việt Nam đến năm 2020: ..........68
3.2. Giải pháp về hoàn thiện chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC: .............69
3.2.1. Ðổi mới thuế sở hữu (sử dụng) BĐS nói chung, CHCC nói riêng: ................69
3.2.2. Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS nói chung và
CHCC nói riêng: ........................................................................................72
3.2.3. Thay thế Lệ phí trước bạ bằng Luật thuế đăng ký tài sản ..............................74
3.2.4. Xây dựng sắc thuế về thừa kế, biếu và tặng BĐS nói chung, CHCC nói riêng76
3.2.5. Thuế giá trị gia tăng đối với BĐS CHCC .......................................................76
3.3. Giải pháp hỗ trợ đối với phát triển TTCHCC: ...................................................77
3.3.1. Kiện toàn các sàn giao dịch BĐS: ..................................................................77
3.3.2. Thiết lập các chỉ số đo lường thị trường BĐS nói chung, CHCC nói riêng:..78
Kết luận chương 3: ....................................................................................................79
KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ ........................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 82
Tiếng Việt ..................................................................................................................82

Tiếng Anh ..................................................................................................................82

- vi -


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Số lƣợng CHCC chào bán tại TPHCM, 2010-2013 .................................40
Bảng 2.2: Số thu Thuế nhà đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC tại
TPHCM, 2010-2014 ..................................................................................................45
Bảng 2.3: Thu thuế Thu nhập doanh nghiệp, Thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng
BĐS qua các năm tại TPHCM, 2010-2014 ...............................................................49
Bảng 2.4: Số thu lệ phí trƣớc bạ tại TPHCM, 2010-2014 ........................................53
Bảng 2.5: Số thu tiền SDĐ tại TPHCM, 2010 – 2014 ..............................................56
Bảng 2.6: Số thu tiền thuê đất tại TPHCM, 2010-2014 ............................................57

- vii -


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Nguồn cung sơ cấp theo quận, TPHCM, Q2/2014 ..............................40
Hình 2.2: Giao dịch căn hộ tại TPHCM, 2013-2014 ............................................41
Hình 2.3: Nguồn cung CHCC tƣơng lai tại TPHCM, 2014 – 2017 ....................43

- viii -


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt

Cụm từ tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CHCC

Căn hộ chung cƣ

CP

Chính phủ

GTGT

Giá trị gia tăng

KTXH

Kinh tế - xã hội

NSNN

Ngân sách nhà nƣớc

SDĐ

Sử dụng đất

TNCN

Thu thập cá nhân

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TTCHCC

Thị trƣờng căn hộ chung cƣ

UBND

Ủy ban nhân dân

TTCK

Thị trƣờng chứng khoán

USD

Đô la Mỹ

- ix -


--

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài:
Thị trƣờng BĐS nói chung và CHCC nói riêng có vai trò quan trọng trong
nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trƣờng đặc biệt không những có ảnh
hƣởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hƣởng đến đời
sống xã hội. Thêm vào đó thị trƣờng BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị
trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, tiền tệ… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng
lớp dân cƣ.
Thị trƣờng BĐS nói chung và CHCC nói riêng trong thời gian qua đã đóng
góp quan trọng vào sự tăng trƣởng kinh tế- xã hội của đất nƣớc. Thị trƣờng BĐS
nói chung và CHCC nói riêng đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tƣ và góp phần vào
sự phát triển của các đô thị, tham gia kích cầu và từng bƣớc cải thiện nhu cầu nhà ở
của nhân dân.
Tuy nhiên, ngành BĐS nói chung và CHCC nói riêng đang chịu tác động
trực tiếp của suy thoái kinh tế mà cụ thể là sự suy giảm TTCK; thị trƣờng tài chính;
lãi suất ngân hàng tăng cao; giá nguyên vật liệu xây dựng gia tăng… Biến động
ngành BĐS nói chung và CHCC nói riêng đang ảnh hƣởng đến độ thanh khoản thị
trƣờng tài chính, các ngân hàng chịu ảnh hƣởng nặng nề vì những khoản nợ xấu
BĐS khổng lồ.
Bên cạnh đó, bản thân ngành kinh doanh BĐS nói chung và CHCC nói riêng
đòi hỏi những tƣ duy lớn, khung pháp lý ổn định và khả năng quản trị mạnh. Tuy
nhiên những vấn đề nhƣ trình độ quy hoạch, tiến độ thi công, chất lƣợng công trình,
năng lực quản lý dự án, khả năng kiểm soát thị trƣờng BĐS nói chung và CHCC nói
riêng,… ở Việt Nam đang rất yếu. Những điều này khiến cho những khó khăn trên

thị trƣờng BĐS nói chung và CHCC nói riêng thêm trầm trọng. Ngoài ra trong quá
trình phát triển, những xu hƣớng vận động xã hội nhƣ di dân, nhập cƣ, pha tạp văn
hóa, cấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hƣởng đến quá trình
đầu tƣ và phát triển của ngành kinh doanh BĐS nói chung và CHCC nói riêng.
-1-


--

Thị trƣờng CHCC thời gian qua bên cạnh bƣớc phát triển vƣợt bậc đang tồn
tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể cung - cầu
về chung cƣ bị mất cân đối. Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để nâng giá
CHCC làm cho thị trƣờng diễn biến thất thƣờng, nhiều cơn sốt giá nhà chung cƣ đã
xảy ra rất phức tạp, khó lƣờng dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh
CHCC dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thƣơng mại
gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh doanh chung cƣ, trong khi nhu cầu nhà ở
cho đại bộ phận dân cƣ vẫn đang gặp khó khăn, nhất là đối tƣợng lao động có thu
nhập thấp, trung bình... gây ảnh hƣởng đến phát triển kinh tế- xã hội của đất nƣớc.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững
của thị trƣờng CHCC, trong đó dƣới góc độ của ngành tài chính – ngân hàng có thể
chỉ ra là do chính sách thuế chƣa phù hợp với thực tiễn vận động của thị trƣờng.
Để góp phần khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trƣờng
CHCC lành mạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô, trong đó đặc biệt chính
sách tài chính mà cụ thể là chính sách thuế nhằm tạo môi trƣờng thuận lợi, lành
mạnh cho thị trƣờng CHCC phát triển. Do đó, tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện
chính sách thuế nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư: Trường hợp
nghiên cứu tại TPHCM” để nghiên cứu.
2. Tổng quan về các nghiên cứu có liên quan đến chính sách thuế đối với thị
trƣờng CHCC:
2.1. Một số nghiên cứu trên thế giới về chính sách thuế và thị trƣờng CHCC:

Các nghiên cứu ở nƣớc ngoài về chính sách thuế đối với thị trƣờng BĐS nói
chung và CHCC nói riêng rất đa dạng và phong phú. Các nghiên cứu đƣa ra nhiều
kỹ thuật tính toán, công cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp, nhất là các mô
hình phân tích định lƣợng đã đƣa ra các kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao.
Tuy nhiên, các nghiên cứu ở nƣớc ngoài đều xuất phát từ các vấn đề thực tiễn của
nƣớc đó. Mặt khác, hệ thống dữ liệu ở các nƣớc khá đầy đủ, đa dạng, liên tục và có
độ tin cậy cao, là tiền đề quan trọng cho các phân tích nghiên cứu, trong khi ở Việt
Nam hiện nay cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trƣờng BĐS nói chung và TTCHCC
nói riêng rất mỏng, không đầy đủ và có độ tin cậy thấp. Do đó, luận văn chỉ đƣa ra

-2-


--

một vài nghiên cứu ở các nƣớc mang tính đặc trƣng có thể nghiên cứu, học tập và
vận dụng đƣợc trong điều kiện của Việt Nam, đặc biệt là những nƣớc có điều kiện
kinh tế tƣơng đồng với Việt Nam. Bên cạnh đó, luận văn cũng đƣa ra một vài
nghiên cứu điển hình ở các nƣớc tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng
cho TTCHCC trong tƣơng lai.
Về chính sách thuế đối với thị trƣờng BĐS nói chung và TTCHCC nói riêng
nổi trội có một số tác giả đã nghiên cứu nhƣ sau :
Nhóm nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế BĐS gồm có: Youngman
(1996) nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế đất và thuế xây dựng; Rudnick và
Gordon (1991) nghiên cứu về thuế tài sản; Edwards và Mitchell (2008) về sửa đổi
thuế BĐS tại Mỹ; Yunnan (2008) về đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung
Quốc …
Nghiên cứu về cải cách hệ thống thuế BĐS tại Indonesia của Rosengard
(1997) đã hệ thống các thành công của ngành thuế Indonesia sau 6 năm nghiên cứu
hoàn thiện chính sách và cơ chế thuế BĐS trên cơ sở hợp nhất từ 7 luật thuế khác

nhau liên quan đến BĐS. Thành công trong cải cách thuế của Indonesia không
những là có hệ thống thuế rõ ràng, thống nhất, đơn giản và phổ biến mà điểm nổi
bật nhất của cải cách này là hệ thống điểm nộp thuế (Sistem Tempat Pembaya SISTEP), sau một năm thực hiện, hiệu quả thu thuế tăng từ 65% đến 79%.
Tideman và Plassmann (2006) đã đƣa ra kết luận rằng một hệ thống thuế đất
hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia nhƣ thúc đẩy phát triển đô thị,
làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS và
vốn hóa đƣợc nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung.
Bahl và Martinez-Vazquez (2007) nghiên cứu về thuế tài sản ở những nƣớc
đang phát triển (trong đó có thuế BĐS) chỉ ra những thuận lợi và bất lợi của phân
cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nƣớc đang phát triển, làm thế nào để tăng
số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nƣớc. Nghiên
cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS của Lewis (2005), Kelly (2004)
đã chỉ ra các thách thức đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài
sản ở Indonesia. Bên cạnh đó, Malme và Youngman (2001) cũng nghiên cứu về sự

-3-


--

phát triển của thuế BĐS trong nền kinh tế chuyển đổi của các nƣớc Trung và Đông
Âu, cụ thể tại các nƣớc: Ba Lan; Estonia; Cộng hoà Séc; Công hoà Slovakia; Liên
bang Nga; Armenia; quá trình chuyển đổi nền kinh tế thị trƣờng của các nƣớc này
đòi hỏi phải phân cấp tài chính trong quản lý và thu thuế BĐS từ chính quyền trung
ƣơng xuống chính quyền địa phƣơng.
Gloudemans (2000) nghiên cứu đƣa ra một phƣơng pháp mới, hiện đại trong
thẩm định giá riêng biệt cho tài sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất
(tòa nhà) thuộc khu dân cƣ bằng kỹ thuật phân tích hồi quy để ƣớc tính giá trị tài
sản tách bạch giữa đất đai và công trình xây dựng trên đất.
2.2. Một số mô hình nghiên cứu trong nƣớc:

Chặng đƣờng gần 20 năm hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam
đã có rất nhiều nghiên cứu về chính sách phát triển thị trƣờng BĐS, trong đó có
chính sách thuế. Cụ thể một số nghiên cứu nổi bật về chính sách thuế đối với thị
trƣờng BĐS nhƣ sau:
Nghiên cứu chung về chính sách tài chính trong đó có chính sách thuế đối
với BĐS có Quách Đức Pháp (1999) nghiên cứu về sử dụng công cụ thuế để điều
tiết vĩ mô nền kinh tế, Hoàng Văn Bằng (2009) nghiên cứu chung về lý thuyết và
chính sách thuế, Quách Đức Pháp (2002) về thuế tài sản áp dụng tại Việt Nam.
Thái Bá Cần (2004) nghiên cứu các giải pháp tài chính phát triển thị trƣờng
BĐS, trong đó đƣa ra các giải pháp về giá đất, đền bù, thu hồi đất và giải phóng mặt
bằng. Đàm Văn Huệ (2006), Nguyễn Văn Ninh (2007) tập trung vào đánh giá các
sắc thuế liên quan đến BĐS hiện hành và đƣa ra các giải nhằm hoàn thiện các sắc
thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS. Nguyễn Hồng Thắng (2010) nghiên cứu về
cải cách thuế Nhà, đất tại Việt Nam và đƣa ra khuyến nghị chính sách về cải cách
thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế là giá trị thị trƣờng của đất và giá trị các công trình
trên đất, ngoài ra thuế suất áp dụng đƣợc phân biệt từ thấp đến cao cho ba trƣờng
hợp : nhà nông thôn, nhà khu đô thị, nhà dùng vì mục đích kinh doanh. Cùng quan
điểm với Nguyễn Hồng Thắng (2010), Trịnh Hồng Loan (2010) nghiên cứu về cải
cách thuế BĐS tại Việt Nam với mục tiêu tối đa hóa nguồn thu và tối ƣu hóa phát
triển đất nƣớc. Theo tác giả này, chính sách thuế BĐS hiện nay ở Việt Nam chủ yếu

-4-


--

là thuế thu một lần, không phải là hình thức thuế thƣờng xuyên hàng năm đối với tài
sản, doanh thu của nguồn thuế này ngày càng giảm và cải cách là bắt buộc, giải
pháp đƣợc đƣa ra là tính thuế BĐS trên cả đất và giá trị công trình xây dựng trên đất
theo giá thị trƣờng của tài sản.

Nghiên cứu về định giá BĐS có các nghiên cứu nhƣ Nguyễn Mạnh Hải
(2006) đề xuất các giải pháp về định giá đất ở tại Việt Nam; Nguyễn Mạnh Hùng,
Trần Văn Trọng, Lý Hƣng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008) ứng
dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng trong định giá BĐS tại Việt Nam; Nguyễn Minh
Điện (2010) thẩm định giá tài sản trong đó có BĐS…
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các tác giả điển hình nhƣ đã nêu
trên đã tập trung vào phân tích mô tả về hệ thống chính sách thuế nhằm phát triển
TTCHCC. Tuy nhiên, cho đến nay sự phát triển của TTCHCC có nhiều thay đổi
lớn, đặc biệt thời gian qua thị trƣờng này phát triển không ổn định, đóng băng cho
nên rất cần một nghiên cứu bám sát hơn nữa thực tiễn gần đây để từ đó đề xuất hoàn
chỉnh chính sách thuế đối với CHCC nhằm hỗ trợ phát triển TTCHCC ổn định và
bền vững.
3. Mục tiêu nghiên cứu:
Luận văn này hƣớng đến việc phân tích thực trạng chính sách thuế ảnh
hƣởng đến TTCHCC trên địa bàn TPHCM từ đó tìm ra những hạn chế, tồn tại. Trên
cơ sở đó góp phần đƣa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn để giúp TTCHCC
phát triển bền vững. Ðể đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu nêu trên, nội dung của luận
văn tập trung vào trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau đây:
a. Về mặt lý thuyết, chính sách thuế và các sắc thuế cụ thể nào liên quan, ảnh

hƣởng đến TTCHCC?
b. Chính sách thuế và các sắc thuế cụ thể nào hiện đang vận dụng có ảnh hƣởng

đến sự phát triển của TTCHCC tại TPHCM và thể hiện trên các nội dung nào?
c. Các nguyên nhân nào dẫn đến chính sách thuế có những tồn tại, hạn chế đối với

phát triển TTCHCC từ thực tiễn tại TPHCM?
d. Chính sách thuế đối với TTCHCC cần hoàn thiện nhƣ thế nào?

-5-

--

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là chính sách thuế và các khoản thu tài
chính liên quan đến TTCHCC nói riêng trên địa bàn TPHCM.
Thời gian nghiên cứu của luận văn tập trung từ 2010 đến 2014. Không gian
nghiên cứu là các chính sách thuế liên quan TTCHCC và sự thực thi nó trên địa bàn
TPHCM.
Về nội dung, nghiên cứu tổng quan các sắc thuế liên quan đến thị trƣờng
BÐS nói chung, CHCC nói riêng, đánh giá từng sắc thuế nhằm phát triển TTCHCC.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu:
5.1. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Luận văn vận dụng phƣơng pháp định tính để thực hiện mục tiêu nghiên cứu,
cụ thể nhƣ sau:
Phân tích chính sách thuế, các sắc thuế ảnh hƣởng đến TTCHCC.
Phƣơng pháp thông kê mô tả: từ số liệu thu thập đƣợc, luận văn phân tích
thống kê mô tả nhằm minh hoạ chính sách thuế liên quan đến TTCHCC.
Phƣơng pháp thảo luận nhóm, phỏng vấn chuyên gia: Tác giả tổ chức thảo
luận nhóm với các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng, kinh doanh và cho thuê CHCC,
phỏng vấn chuyên gia và các nhà quản lý thuế.
5.2. Dữ liệu nghiên cứu:
Luận văn sử dụng các dữ liệu thứ cấp đuợc thu thập từ Bộ Tài chính, Bộ Xây
Dựng, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng thế giới (World Bank - WB), Quỹ tiền tệ
Quốc tế (International Monetary Fund - IMF), Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế
(Organisation for Economic Co-operation and Development – OECD), các nghiên
cứu của các công ty nghiên cứu thị trƣờng trong và ngoài nƣớc. Các dữ liệu trên
phục vụ cho việc thống kê, đánh giá, so sánh chính sách thuế đối với CHCC tại
TPHCM.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
6.1. Ý nghĩa khoa học:
Luận văn này góp phần nghiên cứu lý luận về thị trƣờng BĐS và chính sách
thuế đối với phát triển TTCHCC một cách tổng thể, toàn diện.

-6-


--

Luận văn phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối
với phát triển TTCHCC và các khoản thu khác của nhà nƣớc liên quan đến CHCC.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn:
Luận văn đề xuất các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế nhằm
phát triển TTCHCC trên địa bàn TPHCM.
7. Kết cấu luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 3 chƣơng nhƣ sau:
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ
TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG
CĂN HỘ CHUNG CƢ TỪ THỰC TIỄN TẠI TPHCM
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ

-7-


--

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI

TTCHCC
1.1.

Chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC:

1.1.1. Khái niệm chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC:
Chính sách thuế là một nội dung của chính sách tài chính quốc gia, nghiên
cứu chính sách thuế là nghiên cứu đến những mục tiêu mà chính sách thuế hƣớng
tới, nội dung kinh tế của từng sắc thuế và những công cụ mà chính sách thuế cần để
đạt đƣợc mục tiêu đề ra. Hay nói cách khác, chính sách thuế gồm hai phần cơ bản:
mục tiêu của chính sách và công cụ thực hiện mục tiêu.
Nhìn ở góc độ cả nền kinh tế thì chính sách thuế của một quốc gia đƣợc thể
hiện bằng hệ thống thuế của quốc gia đó với mục tiêu thu NSNN và quản lý vĩ mô
nền kinh tế, công cụ thực hiện mục tiêu trên thể hiện ở từng sắc thuế cụ thể. Đối
với thị trƣờng BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng, chính sách thuế ngoài mục tiêu
thu ngân sách còn nhằm mục tiêu quản lý và phát triển thị trƣờng BÐS nói chung,
TTCHCC nói riêng thông qua từng sắc thuế nhắm vào các đối tƣợng chịu thuế khác
nhau tùy vào quan điểm của nhà quản lý.
1.1.2. Đặc điểm của thuế đối với CHCC:
Do những đặc điểm riêng có của BĐS mà các sắc thuế đối với BÐS nói
chung, TTCHCC nói riêng có những đặc điểm riêng, ngoài những đặc điểm chung
của thuế nhƣ: tính không bồi hoàn, tính bắt buộc, tính pháp lý cao… thuế đối với
BĐS còn có những đặc điểm riêng, cụ thể:
Một là, BĐS có đặc điểm bất động, mang tính ổn định, lâu bền, không thể
di dời đƣợc và đời sống kinh tế lâu dài, nên thuế đối với BĐS là nguồn thu mang
tính ổn định và bền vững của NSNN. Khi nền kinh tế đã phát triển, sản phẩm xã hội
đƣợc tạo ra từ nhiều ngành khác nhau, nguồn thu thuế từ lĩnh vực đất đai, BĐS
không còn là chủ yếu, tuy nhiên đó là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các
cấp ngân sách, nhất là ngân sách địa phƣơng. Cùng với sự phát triển chung của nền
kinh tế, thị trƣờng BĐS cũng ngày càng phát triển mạnh, làm gia tăng số thu thuế

cho NSNN từ hoạt động sử dụng và kinh doanh BĐS.
Hai là, cơ sở tính thuế BĐS là tổng giá trị của BĐS hoặc là giá trị tăng thêm

-8-


--

của nó, nhƣng dù tính thuế dƣới hình thức nào thì để tính đƣợc thuế cũng phải tiến
hành định giá đƣợc BĐS. Độ chính xác của việc định giá BĐS sẽ ảnh hƣởng trực
tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tƣợng nộp thuế.
Ba là, thuế đối với BĐS có tính cƣỡng chế cao, do BĐS thể hiện rất rõ ràng
và tƣơng đối cố định nên không thể che đậy hay di dời sang địa điểm khác nhằm
mục đích trốn thuế.
1.1.3. Vai trò của chính sách thuế đối với quản lý và phát triển TTCHCC:
Thuế là hình thức đóng góp bắt buộc của các tổ chức và cá nhân cho nhà
nƣớc theo mức độ và thời hạn do pháp luật qui định. Trong nền kinh tế thị trƣờng,
Nhà nƣớc sử dụng công cụ thuế không những để đảm bảo nguồn thu cho NSNN mà
còn thực hiện điều tiết vĩ mô nền kinh tế: kích thích hoặc kìm hãm tốc độ tăng
trƣởng, tăng cƣờng hoặc giảm tích lũy tƣ bản, mở rộng hoặc thu hẹp khả năng thanh
toán của dân cƣ, điều chỉnh nền kinh tế trong trƣờng hợp khủng hoảng…; điều hòa
thu nhập; thực hiện công bằng xã hội; đồng thời là công cụ thực hiện kiểm tra,
kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Chính sách thuế BÐS nói chung,
TTCHCC nói riêng là một bộ phận cấu thành trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia
nên cũng có vai trò nhƣ các loại thuế khác. Tuy nhiên, chính sách thuế BÐS nói
chung, TTCHCC nói riêng chủ yếu phát huy vai trò trong lĩnh vực quản lý và điều
tiết đối với thị trƣờng BĐS trên những nét đặc trƣng cơ bản sau:
Thứ nhất, chính sách thuế BĐS là nguồn thu quan trọng của NSĐP - BĐS
thuộc loại tài sản cố định, không thể di chuyển, ít khả năng trốn lậu thuế, dễ quản
lý thu thuế, có thể ƣớc tính số thu tƣơng đối ổn định, việc thay đổi thuế suất

không gây tác động đến giá cả, tiêu dùng xã hội. Đa số các nƣớc thu thuế từ BĐS
cho phép để lại NSĐP và thƣờng giữ vị trí quan trọng trong ngân sách địa
phƣơng, chính quyền địa phƣơng có nhiều điều kiện nắm đƣợc sự biến động
về sử dụng đất đai, BĐS để quản lý thu thuế, xử lý vi phạm thích hợp về chính
sách thuế BĐS. Đồng thời tiền nộp thuế đƣợc chính quyền địa phƣơng sử dụng cho
lợi ích thiết thực tại địa phƣơng, ngƣời nộp thuế thƣờng rất hài lòng, đồng tình ủng
hộ và hỗ trợ tích cực cho công tác thu, ngay cả chính quyền địa phƣơng cũng sẽ
hăng hái, tích cực chỉ đạo để công tác quản lý thu thuế tốt hơn.

-9-


--

- Nhìn chung các nƣớc thƣờng cho phép chính quyền địa phƣơng đƣợc căn
cứ vào khung thuế suất của Chính phủ, điều chỉnh mức thuế cụ thể phù hợp với
từng địa phƣơng và nhu cầu chi tiêu hàng năm của địa phƣơng đó.
Thứ hai, chính sách thuế BĐS là công cụ điều tiết vĩ mô thị trƣờng BĐS
- Để điều tiết cung, cầu thị trƣờng BĐS, bình ổn giá cả BĐS trên thị
trƣờng, Nhà nƣớc qui định phạm vi áp dụng đối với từng sắc thuế, cùng với việc
qui định thuế suất cao, thấp của từng sắc thuế sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử
dụng hay dịch chuyển BĐS. Trên cơ sở đó sẽ làm thay đổi quan hệ cung cầu
về BĐS trên thị trƣờng, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trƣờng BĐS.
- Để thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, Nhà nƣớc có thể
áp dụng mức thuế cao đối với các trƣờng hợp nắm giữ nhiều BĐS, nắm giữ BĐS
nhƣng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, thƣờng các nƣớc sử
dụng biểu thuế lũy tiến để hạn chế các đối tƣợng nắm giữ nhiều BĐS.
- Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào thị trƣờng, cung cấp
hàng hóa cho thị trƣờng đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nhà nƣớc thực hiện thu
thuế thấp hoặc không thu thuế đối với trƣờng hợp sử dụng BĐS phục vụ cho nhu

cầu thiết yếu của xã hội nhƣ: xây dựng chung cƣ cho ngƣời có thu nhập thấp…
- Để khuyến khích và thúc đẩy đầu tƣ, Nhà nƣớc thu thuế vào các BĐS nhƣ
nhà ở cao tầng, biệt thự, CHCC… sẽ có tác dụng góp phần khuyến khích việc sử
dụng thu nhập vào đầu tƣ, tăng cƣờng trang thiết bị về sản xuất, kinh doanh thay vì
tiết kiệm hoặc tích lũy mua sắm tài sản cất giữ.
Thứ ba, chính sách thuế BĐS là công cụ điều hòa thu nhập, thực hiện công
bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch BĐS
- Công bằng trong thuế BĐS cũng đƣợc thể hiện ở hai khía cạnh: công
bằng theo chiều ngang và công bằng theo chiều dọc. Trong xã hội, một số cá nhân
nắm giữ một lƣợng BĐS có giá trị lớn, thu đƣợc một lợi ích nhất định. Những lợi
ích đó ngày càng tăng khi BĐS có giá trị lớn và tạo ra nhiều thu nhập mới cho chủ
sở hữu (chủ sử dụng) của nó. Vì vậy, ngƣời có giá trị tài sản ngang nhau đóng thuế
cho NSNN giống nhau, ngƣời có BĐS nhiều hơn phải nộp thuế cao hơn, ngƣời có
thu nhập từ việc chuyển dịch đất đai, BĐS cao phải chịu sự điều tiết thuế cao hơn

- 10 -


--

so với những đối tƣợng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Nhƣ
vậy, với các qui định linh hoạt chính sách thuế đối với BĐS đã góp phần vào việc
điều hòa thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch BĐS.
Mặt khác, nhờ nguồn thu đó sẽ bù đắp một phần chi phí đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ
tầng của Nhà nƣớc, phát triển quỹ BĐS cho những ngƣời có thu nhập thấp, góp
phần chung vào quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc.
Thứ tƣ, chính sách thuế BĐS là công cụ thực hiện kiểm tra, kiểm soát các
hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS.
- Việc Nhà nƣớc ban hành chính sách thuế BĐS cùng với các chính sách
khác trong lĩnh vực BĐS mà các cơ quan quản lý thuế, cơ quan địa chính, chính

quyền các cấp đã nắm vững đƣợc số lƣợng, qui mô BĐS mà từng tổ chức, cá nhân
nắm giữ, cũng nhƣ các lần chuyển nhƣợng BĐS từ ngƣời này sang ngƣời
khác.
Trên cơ sở đó, Nhà nƣớc có thể chủ động trong việc điều tiết cung, cầu
cũng nhƣ các giao dịch trên thị trƣờng BĐS.
- Thông qua việc chấp hành chính sách thuế và công tác kiểm tra kiểm soát
của cơ quan thuế sẽ phát hiện những hành vi vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá
nhân, phát hiện ra những bất cập, vƣớng mắc trong lĩnh vực thuế nói riêng và lĩnh
vực BĐS nói chung để có biện pháp xử lý kịp thời, giúp cho các chính sách pháp
luật của Nhà nƣớc phù hợp hơn đối với tình hình phát triển kinh tế đất nƣớc trong
từng thời kỳ.
Nhƣ vậy, thông qua chính sách thuế BĐS, Nhà nƣớc sẽ thực hiện việc điều
tiết thị trƣờng BĐS, điều tiết thu nhập trong trƣờng hợp giá trị của đất đai, BĐS
tăng lên do Nhà nƣớc đầu tƣ kết cấu hạ tầng tạo ra; khuyến khích sử dụng đất đai
có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, tăng giá ảo đối với thị trƣờng BĐS. Chính sách thuế
BĐS hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thống, giảm thiểu tình trạng giao
dịch ngầm cũng nhƣ các hành vi trốn thuế gây thất thu cho NSNN.

- 11 -


--

1.1.4. Các sắc thuế trong lĩnh vực CHCC:
1.1.4.1. Thuế sở hữu (sử dụng) CHCC:
Thu thuế đối với việc sở hữu (sử dụng) BÐS, chính phủ kỳ vọng đạt đƣợc
cùng lúc hai mục tiêu kép: tăng nguồn tài chính quốc gia, đặc biệt là chính quyền
địa phƣơng và tối đa hóa năng suất hoạt động của nguồn tài nguyên quí giá này,
đồng thời ngăn chặn lũng đoạn, đầu cơ BÐS. Nếu nguồn thu thuế này đuợc sử dụng
một cách có hiệu quả, chất lƣợng và số lƣợng của các dịch vụ công, cơ sở hạ tầng ở

địa phƣơng sẽ gia tăng. Việc đầu tƣ từ thuế sẽ mang lại giá trị mới cho BÐS, làm
cho giá trị của BÐS tăng lên. Tất nhiên việc gia tăng giá trị mới của BÐS sẽ dẫn đến
trách nhiệm nộp thuế cao hơn.
1.1.4.2. Thuế thu từ hoạt động chuyển nhƣợng CHCC:
Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng CHCC:
Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BÐS đƣợc thu trên phần thu
nhập (giá trị gia tăng) khi chuyển nhƣợng BÐS. Giá trị tăng thêm thƣờng do biến
đổi của xã hội, đầu tƣ cơ sở hạ tầng giao thông, kinh tế phát triển, gia tăng dân số,
đầu cơ BÐS… làm thay đổi quan hệ cung cầu về BÐS. Giá trị gia tăng của BÐS
gồm hai phần: giá trị gia tăng “tự nhiên” do biến đổi của các nhân tố xã hội tạo nên
và giá trị gia tăng “nhân tạo” do chủ BÐS bỏ vốn và sức lao động, tiến hành cải tạo
đất đai, BÐS làm cho giá trị của BÐS tăng lên. Thực chất thuế thu nhập từ hoạt
động chuyển nhuợng BÐS là điều tiết một phần thu nhập tăng thêm của BÐS không
do ngƣời SDĐ đai, BÐS bỏ vốn và sức lao động để đầu tƣ tạo nên.
Khác với thuế thu vào việc SDĐ có nguồn thu ổn định hàng năm, loại thuế
này có nguồn thu phụ thuộc vào mức độ phát sinh giao dịch BÐS trên thị trƣờng và
giá trị gia tăng của chúng, đây cũng là loại thuế trực thu đƣợc thu trực tiếp vào
ngƣời có thu nhập do chuyển nhƣợng BÐS mang lại, nên các nƣớc thu thuế này
thuờng thông qua hệ thống thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân,
một số nƣớc thu qua sắc thuế riêng nhƣ thuế chuyển nhƣợng nhà, đất ở Inđonexia....
Vì vậy, vấn đề cạnh tranh thuế đƣợc đặc biệt quan tâm khi hoạch định chính sách
thu thuế này, xây dựng mức thu phải phù hợp với các nƣớc và các khu vực với nhau
nhằm thu hút nguồn vốn đầu tƣ trong và ngoài nƣớc vào thị truờng BÐS. Ngoài ra,

- 12 -


--

chính sách thuế còn đáp ứng trên cả phƣơng diện hợp tác và hài hòa về thuế. Trong

đó, hợp tác về thuế có thể hiểu là sự tạo lập khuôn khổ song phƣơng và đa phƣơng
về thuế nhằm mục đích hạn chế những tranh chấp thƣơng mại, trao đổi thông tin về
thuế giữa các quốc gia; hài hòa về thuế là xây dựng một chính sách thuế và từng sắc
thuế với những nội dung gần nhau, phù hợp nhau trên cơ sở duy trì những nguyên
tắc chung, hài hòa của mỗi sắc thuế đuợc thể hiện qua: hài hòa về cơ sở thuế và hài
hòa về thuế suất.
Căn cứ tính thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BÐS là thu nhập
ròng từ chuyển nhƣợng BÐS và thuế suất. Trong đó:
- Thu nhập ròng: là giá trị tăng thêm do chuyển nhƣợng BÐS, đƣợc xác định
trên cơ sở lấy giá chuyển nhƣợng trừ giá vốn và các chi phí liên quan. Ở đa số các
nƣớc thì thu nhập ròng để tính thuế đƣợc điều chỉnh từ thu nhập theo kế toán, điều
chỉnh theo qui định của luật thuế, sự khác nhau giữa các nƣớc về chi phí đƣợc trừ,
về ƣu đãi thuế, vấn đề chuyển lỗ… nên rất khó để so sánh gánh nặng thuế thu nhập
giữa các nƣớc với nhau.
Ðiều này đã làm cho xu hƣớng cải cách thuế thu nhập của các nƣớc theo
chiều hƣớng mở rộng cơ sở tính thuế và giảm mức thuế suất.
- Về thuế suất: đuợc các nƣớc sử dụng khác nhau, nhƣng xu hƣớng chung là
cải cách và cắt giảm thuế, đặc biệt là các nƣớc đang phát triển với mục đích cạnh
tranh trong thu hút vốn đầu tu trực tiếp nƣớc ngoài, nên việc cắt giảm thuế thƣờng
nhanh hơn các nƣớc phát triển và cắt giảm đến mức thuế suất thấp hơn mức thuế
suất của các nƣớc phát triển.
Thuế thu vào hoạt động chuyển nhƣợng CHCC:
Thuế thu vào hoạt động chuyển nhƣợng BÐS thực chất là thuế chuyển quyền
sử dụng và quyền sở hữu BÐS, đây là loại thuế thu một lần đối với các tổ chức, cá
nhân có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu BÐS khi thực hiện việc chuyển nhƣợng
quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu của mình cho đối tƣợng khác. Thuế này nhằm
điều tiết một phần từ khoản thu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có chuyển
nhƣợng BÐS nộp vào NSNN, đồng thời cũng góp phần quản lý và hạn chế sự
chuyển nhƣợng BÐS.

- 13 -


--

Ðối tƣợng nộp thuế là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có BÐS chuyển
nhƣợng theo qui định của pháp luật.
Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế hoặc giá trị của BÐS và
thuế suất (ở đây không phân biệt giá chuyển nhƣợng tăng hay giảm – tức lãi hay lỗ).
1.1.4.3. Thuế đăng ký CHCC:
Trong thực tế xã hội, các BÐS thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của
cá nhân, tập thể đuợc mua, bán, trao đổi, chuyển nhƣợng, cho tặng hoặc thừa kế, vì
vậy cần có sự đảm bảo về mặt pháp lý. Ðể xác nhận thời điểm phát sinh sự chuyển
dịch tài sản và nội dung chuyển dịch tài sản, một mặt bảo đảm quyền hợp pháp của
sự chuyển dịch tài sản, góp phần quản lý, bảo vệ tài sản chung của xã hội và tài sản
chính đáng của nguời dân, đồng thời tạo nguồn thu để bù đắp các khoản chi phí
thực hiện các thủ tục hành chính, động viên hợp lý một phần đóng góp của nguời có
tài sản vào NSNN – Nhà nƣớc thực hiện thu thuế đăng ký BÐS.
Nhƣ vậy, thuế đang ký BÐS là khoản thu mà các tổ chức, cá nhân sở hữu
hoặc sử dụng BÐS phải nộp cho cơ quan Nhà nuớc nhằm thực hiện sự xác nhận về
mặt pháp lý quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BÐS đó. Thuế đƣợc thu một lần vào
thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng khi mua mới hoặc nhận
chuyển nhƣợng BÐS, đối tƣợng thuộc diện Nhà nuớc quản lý. Tổ chức, cá nhân khi
mua sắm, xây dựng mới; khi nhận chuyển nhƣợng BÐS muốn xác lập quyền sở
hữu, sử dụng hợp pháp là đối tƣợng nộp thuế. Căn cứ tính thuế là giá trị thực tế của
BÐS tính thuế và thuế suất. Do tính chất của thuế là xác định quyền sở hữu và
quyền sử dụng BÐS nên thƣờng mức thu của thuế này thấp.
1.1.4.4. Thuế thu vào hoạt động thừa kế, biếu, tặng, cho CHCC:
Ðây là thuế đƣợc thu một lần khi có phát sinh hành vi thừa kế, biếu, tặng,
cho BÐS của nguời có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu BÐS đối với nguời khác.

Ngƣời nộp thuế là ngƣời nhận thừa kế, biếu, tặng, cho BÐS. Căn cứ để tính thuế là
giá trị của BÐS thừa kế, biếu, tặng, cho và thuế suất. Hầu hết ở các nƣớc đều có
khuynh huớng khuyến khích ngƣời dân lao động để tạo ra của cải cho xã hội nên
thuế này đƣợc áp dụng mức thuế suất rất cao, có những nƣớc còn áp dụng biểu thuế
lũy tiến tùy thuộc vào giá trị BÐS, tuổi tác của nguời thừa kế (biếu, tặng, cho), hoặc

- 14 -