GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1. QUAN ĐIỂM VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM
3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá là:
Thứ nhất, phát triển nhanh và bền vững thị trường bất động sản trên cơ sở
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Đồng
thời, tuỳ theo hình thức sử dụng đất, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người
khác được pháp luật thừa nhận và bảo hộ các quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Thị trường bất động sản ở
nước ta là thị trường giao dịch “quyền sử dụng đất” và các tài sản gắn liền với
đất, “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”
Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản gắn với việc khai thác, sử dụng đất
đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về
đất đai, bất động sản phục vụ sự cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước.
Thứ ba, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động
sản để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng của
sự phát triển thị trường bất động sản. Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế
là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào thị trường bất động sản, mọi
doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán
(chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, thế chấp, góp
vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ… Mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều
được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần
kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai và bất động

sản theo luật pháp, chống đầu cơ đất đai và nắm giữ đất đai trái pháp luật.
3.1.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
- Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất
động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công
trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
- Thu hút các nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây
dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội.
- Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù
hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập
quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để bình
ổn thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất
động sản.
- Đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh
bạch; hạn chế tiến tới xoá bỏ thị trường bất động sản không chính thức
về bất động sản.
- Đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động
sản, động viên một phần thu nhập của người sử dụng và chuyển nhượng
bất động sản vào ngân sách Nhà nước nhằm bù đắp một phần chi phí
đầu tư của Nhà nước vào hệ thống các công trình cơ sở hạ tầng và hỗ
trợ cho người nghèo có điều kiện tạo lập chỗ ở ổn định.
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA
3.2.1. Áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thực hiện điều tiết thu nhập có
được từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi chuyển QSDĐ thuộc đối tượng
chịu thuế thu nhập. Ngoài việc chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ như hiện nay,

cần bổ sung thêm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cho, tặng, thừa
kế QSDĐ, trừ các trường hợp hiến, tặng bất động sản cho Nhà nước hoặc các
tổ chức xã hội từ thiện.
Đối tượng nộp thuế thu nhập là:
- Người chuyển QSDĐ trong trường hợp chuyển nhượng có bồi thường: chuyển
đổi, chuyển nhượng QSDĐ; góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ; nhận tiền
bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
- Người nhận chuyển QSDĐ trong trường hợp chuyển nhượng không bồi
thường: thừa kế, cho, tặng QSDĐ.
Căn cứ tính thuế là thu nhập do chuyển nhượng QSDĐ và thuế suất, trong đó:
- Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng QSDĐ trừ đi chi
phí để có QSDĐ (giá vốn). Giá chuyển nhượng QSDĐ do hai bên thoả thuận
trong hợp đồng dân sự, nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn 20% so với
giá do Nhà nước công bố áp dụng cho năm phát sinh hành vi chuyển QSDĐ. Giá
chuyển QSDĐ sẽ được ghi trên GCN QSDĐ để làm cơ sở cho việc xác định thu
nhập chịu thuế của lần chuyển nhượng tiếp theo. Chi phí để có QSDĐ bao gồm
giá trị đất do Nhà nước giao (nếu là đất được Nhà nước giao mới hoặc đất
đang sử dụng được hợp thức hoá và cấp GCN QSDĐ), giá chuyển nhượng
QSDĐ của lần cuối cùng (nếu là đất nhận chuyển nhượng từ người khác) và
các chi phí chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất.
- Về thuế suất: áp dụng thuế suất theo số năm đầu tư bất động sản, tính từ lúc
mua bất động sản đến lúc bán bất động sản. Việc tính thuế như vậy sẽ vừa đảm
bảo nguồn thu từ bất động sản cho NSNN, vừa hạn chế đầu cơ bất động sản.
Tạm thời chưa áp dụng thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng QSDĐ đối với các
trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh
tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư và
cải thiện đời sống cho những người bị thu hồi đất. Cho ghi nợ thuế thu nhập
đối với các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ. Khi người nhận thừa kế chuyển

QSDĐ sẽ thu khoản thuế này.
Việc áp dụng thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nêu trên sẽ có tác dụng
sau:
Thứ nhất, tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động một cách công
khai, minh bạch. Việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất như hiện nay không
dựa vào giá trị chuyển nhượng, mà chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước ban
hành, nên các bên tham gia giao dịch vì nhiều lý do khác nhau không kê khai
thật giá bán, dẫn tới việc thiếu thông tin để thực hiện việc định giá phục vụ cho
thị trường và Nhà nước không kiểm soát được giá thực tế, giới đầu cơ có cơ
hội lũng đoạn giá cả thị trường. Việc đổi mới chính sách thuế nêu trên buộc các
bên giao dịch phải kê khai trung thực giá mua, giá bán thực tế vì nếu kê khai
quá thấp hoặc quá cao, cơ quan thuế sẽ tính toán theo giá Nhà nước công bố
và sẽ ảnh hưởng tới lần chuyển nhượng tiếp theo. Đồng thời, việc mở rộng
phạm vi tính thuế cũng góp phần hạn chế việc “nhờ đứng tên hộ” hoặc “tránh
thuế” khi cho, tặng QSDĐ.
Thứ hai, góp phần giảm bớt sự thiếu công bằng về nghĩa vụ tài chính đối với
các trường hợp được hưởng lợi khác nhau từ việc phát triển kinh tế - xã hội,
từ công tác quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Điều
này xuất phát từ việc giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển
kinh tế - xã hội, do công tác quy hoạch của Nhà nước và đầu tư của xã hội hơn
là kết quả lao động hay đầu tư của người sử dụng đất. Việc đánh thuế thu
nhập theo thuế suất luỹ tiến sẽ đảm bảo cho các trường hợp được hưởng lợi
nhiều sẽ bị điều tiết nhiều hơn so với các trường hợp được hưởng lợi ít, các
trường hợp không được hưởng lợi thì sẽ không bị điều tiết.
Thứ ba, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đánh trên giá trị tăng
thêm của đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế…, tạo ra việc đối xử công
bằng đối với các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, đối tượng đầu
tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển nhượng sau khi đã đầu tư, xây
dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền
với chuyển QSDĐ để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và

tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi
chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh. Qua đó, Nhà nước vừa
quản lý vừa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
3.2.2. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế
sử dụng đất
3.2.2.1. Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất
Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất được ban hành
trong điều kiện nền kinh tế đang chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá sang cơ
chế thị trường. Đến nay, một số quy định của hai sắc thuế trên đã không còn
phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, chưa góp phần quản lý thống nhất thị
trường bất động sản trong thời gian gần đây.
Việc thực hiện luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất
vừa qua đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong thực tiễn đã
bộc lộ một số nhược điểm cả về chính sách cũng như thực hiện, cho nên, việc
ban hành luật thuế sử dụng đất với nội dung bao trùm hai sắc thuế trên và
những cải tiến mới phù hợp với thực tế là điều cần thiết.
Khắc phục nhược điểm của các luật thuế cũ, luật thuế sử dụng đất mới sẽ đảm
bảo được sự thống nhất về đối tượng điều chỉnh, xây dựng căn cứ tính thuế
mới. Sẽ là không hợp lý khi dùng hai sắc thuế để quản lý cùng một đối tượng
chịu thuế chung và có cùng xu hướng về căn cứ tính thuế. Luật thuế mới sẽ có
nhiều ưu điểm hơn trong cả nội dung chính sách cũng như tổ chức thực hiện.
Thuế sử dụng đất áp dụng chung sẽ đơn giản, dễ làm, dễ kiểm tra, giảm tính
phức tạp của hệ thống thuế hiện hành. Hình thức thuế sử dụng đất mới áp
dụng chung cho người sử dụng đất (trừ đất Nhà nước cho thuê) sẽ không còn
phức tạp trong việc xác định đối tượng chịu thuế, đối tượng nộp thuế. Sổ thuế
sử dụng đất sẽ được lập một lần và dùng cho nhiều năm, chỉ điều chỉnh trong
trường hợp có biến động về diện tích của chủ sử dụng đất, thay vì hiện nay
phải lập 2 sổ cho cùng một việc sử dụng đất (ở nông thôn). Việc thống nhất
thành một sắc thuế duy nhất sẽ tiết kiệm được chi phí phục vụ công tác lập sổ
thuế, thông báo và tổ chức nộp thuế.

Xây dựng chung thành luật thuế sử dụng đất sẽ tiện cho việc so sánh, phân tích,
đánh giá và thiết kế thuế suất, đảm bảo chính sách thu đối với đất được rõ
ràng, đồng bộ.
Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Việc xây dựng một giá đất
ổn định và hợp lý sẽ đảm bảo đơn giản trong tổ chức thu thuế. Mức thuế sử
dụng đất đối với đất nông nghiệp giảm, mức thuế sử dụng đất đô thị sẽ tăng so
với hiện nay để đảm bảo điều tiết hợp lý và đúng đối tượng. Mức thu thuế sử
dụng đất chỉ còn động viên vào đất chứ không phải thu nhập. Như vậy, việc áp
dụng thống nhất một hình thức thuế thống nhất cho các loại đất với căn cứ
tính thuế hợp lý sẽ làm cho luật thuế mới dễ thực hiện, tăng hiệu quả quản lý
đất đai, giảm chi phí và dễ hiểu.
Thuế sử dụng đất vẫn sẽ là nguồn thu bền vững và ổn định cho NSNN. Trong
luật thuế mới sẽ giảm sự điều tiết vào đất nông nghiệp nhưng lại tăng điều tiết
vào đất ở - nguồn thu bị bỏ sót trong Pháp lệnh thuế cũ.
Thuế sử dụng đất sẽ có những thay đổi căn bản để tăng tính điều tiết vĩ mô nền
kinh tế, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Việc thiết lập mức
thuế cao đối với đất ở, đặc biệt là ở đô thị lớn sẽ tạo ra việc tiết kiệm trong sử
dụng đất. Đồng thời, với mức thuế đất thấp hơn ở các khu vực kinh tế chưa
phát triển sẽ tạo nên sự chuyển dịch của các nhà đầu tư, góp phần phân bố hợp
lý sản xuất, kinh doanh và lao động. Thuế sử dụng đất vẫn tiếp tục là biện pháp
tài chính quan trọng giúp Nhà nước quản lý được việc sử dụng đất đai.
Như vậy, việc thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế đất thành một
luật thuế sử dụng đất sẽ góp phần khắc phục những tồn tại của hai sắc thuế đã
nêu, đồng thời đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong nền kinh
tế thị trường.
3.2.2.2. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất
Mục tiêu:
- Động viên công bằng, hợp lý vào ngân sách đối với người sử dụng đất.
- Góp phần quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
- Thúc đẩy sản xuất phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp -

nông thôn.
Yêu cầu hoàn thiện:
Luật thuế sử dụng cần đáp ứng các yêu cầu:
- Thuế sử dụng đánh vào việc sử dụng đất, có sử dụng đất thì phải nộp
thuế; không phân biệt đất đang sử dụng có hay không có GCN QSDĐ; đất
được giao mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế.
- Thuế sử dụng đất đánh theo mục đích sử dụng, không phân biệt QSDĐ là
do Nhà nước Nhà nước giao, đi thuê hoặc nhận chuyển của người khác.
- Không thu thuế đối với đất được sử dụng vào mục đích công cộng và các
mục đích mang tính cộng đồng, phi lợi nhuận.
3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất
 Xây dựng lại phạm vi điều chỉnh
Trong thời gian gần đây, có nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ thuế sử dụng đất
nông nghiệp. Vì thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng là một loại thuế quan
trọng điều tiết vào sử dụng đất nên việc bỏ hay không cũng sẽ ảnh hưởng đến
việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất.
Những người ủng hộ bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp xuất phát từ thực trạng
của bà con nông dân đang gặp nhiều khó khăn, phần lớn chỉ trông cậy vào thu
nhập tạo ra qua trồng trọt chăn nuôi để trang trải mọi nhu cầu của cuộc sống,
tích luỹ rất thấp. Đồng thời, số thu về thuế sử dụng đất nông nghiệp không
đáng kể, hàng năm chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng (chiếm 3% tổng số thu NSNN), có
thể bù đắp dễ dàng bằng các khoản thu khác, nếu bỏ được sẽ giúp bà con nâng
dần đời sống, tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể rút ngắn khoảng cách giàu nghèo
giữa nông thôn và thành thị.
Nếu chỉ nhìn về số thu nộp cho Nhà nước thì cách đặt vấn đề trên là có lý. Tuy
nhiên, trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp của Nhà nước
hiện nay đã thể hiện chủ trương giảm gánh nặng thuế cho nông dân: thuế suất
giảm liên tục từ 20% sản lượng trong thời kỳ chống Pháp, xuống còn 6-7% sản
lượng hiện nay, nếu xét theo tỷ lệ tăng sản lượng thực tế thì mức động viên từ
thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ vào khoảng 3-4% sản lượng. Hơn nữa, về

danh nghĩa là nông dân nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp cho Nhà nước
nhưng trên thực tế, toàn bộ số thu này được để lại địa phương để tiếp tục đầu
tư vào hạ tầng cơ sở, phát triển nông nghiệp đem lại lợi ích cho bà con nông
dân. Bởi vậy, nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì các địa phương, đặc biệt
là các địa phương mà sản xuất nông nghiệp là chủ yếu sẽ mất nguồn thu quan
trọng trong việc phát triển kinh tế địa phương bằng nội lực. Hiện nay, trong
sản xuất nông nghiệp, ngoài thuế sử dụng đất nông nghiệp ra không còn còn
sự điều tiết của bất cứ loại thuế nào nữa, cho nên nếu bỏ thuế sử dụng đất
nông nghiệp thì sẽ không còn công cụ tài chính để quản lý hoạt động sản xuất
nông nghiệp và việc sử dụng đất trong nông nghiệp. Khi chưa có loại thuế nào
khác thay thế thuế sử dụng đất nông nghiệp thì việc duy trì hình thức thuế này
còn là biện pháp tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất trong sản
xuất nông nghiệp. Cuối cùng, từ thực tế cho thấy nếu ta bỏ thuế sử dụng đất
nông nghiệp thì không thể thực hiện được việc quản lý hiện trạng sử dụng đất
nông nghiệp do không có khoản thu trực tiếp nào thì chính quyền cơ sở sẽ
buông lỏng việc quản lý.
Tóm lại, trong giai đoạn hiện nay không nên bỏ hẳn thuế thu vào việc sử dụng
đất nông nghiệp mà nên điều chỉnh dần theo hướng giảm cho phù hợp với các
chính sách của Đảng và Nhà nước đối với nông thôn, đời sống, điều kiện kinh
tế nông thôn và phù hợp với tiến trình cải cách của các sắc thuế có liên quan.
Theo quy định của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, các Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai các năm 1998, 2001 và vừa mới đây là Luật
Đất đai 2003: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Vì vậy, người
sử dụng đất được Nhà nước giao, tuy không phải là người sở hữu nhưng là
người hưởng lợi trực tiếp từ đất được Nhà nước giao nên có nghĩa vụ nộp
thuế sử dụng đất cho Nhà nước.
Ngoài việc giữ nguyên đất nông nghiệp, Luật thuế nên bổ sung thêm đất đi
thuê của Nhà nước đang trả tiền thuê hàng năm. Việc thu vào đất cho thuê của
Nhà nước nhằm đảm bảo công bằng với đất được giao mà Nhà nước có thu

tiền sử dụng đất một lần, khắc phục bất hợp lý hiện nay (đất được giao vừa
thu tiền sử dụng đất một lần, vừa nộp thuế sử dụng đất, còn đất thuê thì chỉ
nộp tiền thuê với giá cho thuê thấp hơn nhiều lần so với chi phí phải bỏ ra đối
với đất được giao). Mặt khác, có thu vào đất thuê mới góp phần tích cực vào
quản lý đất đai.
Vì vậy, phạm vi điều chỉnh thuế sử dụng đất sẽ gồm tất cả 6 loại đất: đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng
và đất chưa giao sử dụng nhưng thực tế có sử dụng; sau đó sẽ loại trừ các loại
đất không chịu thuế sử dụng đất theo nguyên tắc: các loại đất đã nộp thuế hay
thu khác như thuế tài nguyên, đất chưa quy chủ và chưa giao cho ai sử dụng.
 Đối tượng nộp thuế
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế
đều thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, để thúc đẩy việc sử dụng
đất, tránh bỏ hoang hoá đất đai đã được giao, đối tượng nộp thuế cần quy
định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất mà không sử dụng thì vẫn
phải nộp thuế sử dụng đất. Ngược lại, một số loại đất như: đất xây dựng trụ sở
làm việc của cơ quan hành chính Nhà nước, đất chuyên dùng vào mục đích
quốc phòng an ninh, mục đích công cộng, phúc lợi xã hội không cần phải thu
thuế theo quy định miễn giảm thuế, nhưng nếu các loại đất đó sử dụng không
đúng mục đích thì phải nộp thuế sử dụng đất.
 Sửa đổi căn cứ tính thuế
Như đã trình bày ở các phần trên, căn cứ tính thuế sử dụng đất cũ là rất bất
hợp lý, đòi hỏi phải xây dựng căn cứ mới cho phù hợp với tình hình thực tế.
Căn cứ tính thuế sử dụng đất sẽ gồm: diện tích, giá đất và thuế suất
Diện tích
Diện tích đất tính thuế sử dụng đất là toàn bộ diện tích các loại đất đang thực
tế sử dụng của người nộp thuế. Mức diện tích tính thuế thấp nhất phải bằng
diện tích đất ghi trong sổ địa chính, GCN QSDĐ hay quyết định giao đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền. Chủ sử dụng đất phải làm thủ tục kê khai về
diện tích thực tế đang sử dụng vượt qua diện tích hợp pháp để cơ quan có

thẩm quyền xem xét, chứng nhận bổ sung. Trường hợp chưa được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN về diện tích sử dụng thì diện tích tính thuế
được căn cứ theo tờ khai của chủ sử dụng đất về diện tích thực tế đang sử
dụng.
Giá quyền sử dụng đất (giá đất) tính thuế
Việc xác định giá đất để tính thuế là khác nhau ở mỗi nước: theo hạng đất
hoặc theo loại đất… nhưng có đặc điểm chung giống nhau là các nước đều căn
cứ trên vị trí địa lý, độ màu mỡ… và đặc biệt là khả năng sinh lời của đất để
phân chia thành đất tốt, đất trung bình, đất xấu; từ đó để xác định giá thị
trường của đất. Giá tính thuế đất thường được xác định thấp hơn giá trị thị
trường của đất.
Tại Việt Nam, khái niệm giá đất đã được thể hiện trong các văn kiện của Đảng
và pháp luật của Nhà nước. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 đã quy định: “Nhà
nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền
khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường
thiệt hại về đất khi thu hồi đất”. Giá đất có vị trí quan trọng trong hệ thống các
công cụ quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế của Nhà nước. Khác với nhiều
nước có nền kinh tế thị trường tự do với thị trường bất động sản hoàn chỉnh
giúp cho giá đất tính thuế được xác định sát với thực tế, ở nước ta, việc xác
định giá đất còn rất khó khăn khi thị trường bất động sản mới chỉ manh nha
hình thành trong thời gian gần đây. Do đó, việc xác định giá đất phải phù hợp
với quan hệ cung - cầu, tránh sự chủ quan duy ý chí luôn là đòi hỏi bức thiết.
Thực hiện Điều 12 Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 80CP
ngày 6/11/1993 và Nghị định 87CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các
loại đất. Khung giá này được xây dựng căn cứ vào khả năng sinh lời và giá đất
chung trên thị trường; các tỉnh, thành phố sựa vào khung giá để cụ thể hoá giá
từng loại đất ở địa phương mình thưo hệ số K cho từng trường hợp nhất định.
Theo Luật Đất đai, khung giá đất được áp dụng cho việc tính thế chuyển QSDĐ,