Luận văn thạc sĩ giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh vĩnh long

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

LÊ THỊ HỒNG VÂN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
Mã số: 60340201

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014


BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

LÊ THỊ HỒNG VÂN

Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. Đặng Thị Ngọc Lan

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “ Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động
sản tỉnh Vĩnh Long” là công trình nghiên cứu do tôi thực hiện với sự hướng dẫn, hỗ trợ

từ Cô TS. Đặng Thị Ngọc Lan. Các nội dung và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào
khác.
Tác giả luận văn

LÊ THỊ HỒNG VÂN


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn được hoàn thành tại Trường Đại học Tài Chính Marketing. Trong quá trình
làm luận văn tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ để hoàn tất luận văn. Trước tiên tôi
xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô TS. Đặng Thị Ngọc Lan đã tận tình hướng dẫn,
truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm cho tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Đào tạo Sau Đại Học Trường Đại học Tài
Chính Marketing, những người đã truyền đạt kiến thức quý báu cho tôi trong thời gian
học cao học vừa qua.
Sau cùng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và các bạn học viên lớp Tài chính Ngân hàng
khoá 1 đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình làm luận luận văn.
TP. HCM, ngày

tháng

năm 2014

Tác giả luận văn

LÊ THỊ HỒNG VÂN

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ..............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
TÓM TẮT...................................................................................................................vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ.................................................... viii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................ix
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .............................................................................. 1
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 2
4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................... 2
6. Bố cục của đề tài: ................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 4
1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS ............................................................... 4
1.1.1

Khái niệm, hàng hoá, thị trường BĐS .........................................................4

1.1.1.1

Khái niệm BĐS .................................................................................... 4

1.1.1.2

Khái niệm hàng hoá BĐS .................................................................... 4

1.1.1.3

Khái niệm thị trường BĐS ................................................................... 4

1.1.2

Các chủ thể hoạt động trên thị trường BĐS ................................................4

1.1.2.1

Người mua ........................................................................................... 4

1.1.2.2

Người bán ............................................................................................ 5

1.1.2.3

Các thể chế kinh doanh dịch vụ BĐS .................................................. 6

1.1.2.4

Cơ quan quản lý Nhà nước .................................................................. 6

1.2 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ................................................................................................................. 6
1.2.1

Các nguồn vốn đối với BĐS........................................................................6

iv

1.2.2

Các sắc thuế liên quan đến BĐS ...............................................................11

1.2.3

Các khoản thu tài chính khác liên quan đến Bất động sản ........................13

1.2.4

Chính sách giá ...........................................................................................14

1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BĐS.......................................................................................................... 14
1.4 KINH NGHIỆM TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS
SINGAPORE VÀ CÁC BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO THỊ TRƯỜNG BĐS
TỈNH VĨNH LONG................................................................................................... 17
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG........................... 21
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM......................................... 21
2.1.1

Quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam .........................................21

2.1.2

Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam .......................................................24

2.2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG GIAI ĐOẠN NĂM
2009 -2013 ................................................................................................................. 28
2.2.1

Thực trạng các chủ thể hoạt động trên thị trường BĐS Vĩnh Long ..........29

2.2.2

Thực trạng các hoạt động tài chính đối với BĐS tại Vĩnh Long ............38

2.2.3

Thực trạng các sắc thuế liên quan đến thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long ..
...................................................................................................................47

2.2.4

Thực trạng các khoản thu tài chính khác đối với BĐS .............................55

2.2.5

Thực trạng chính sách giá đối với thị trường BĐS Vĩnh Long .................60

2.2.6

Những nguyên nhân và tồn tại ảnh hưởng đến thị trường BĐS Vĩnh Long .
...................................................................................................................62

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 68
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG ....................................................................... 69
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG ĐẾN
NĂM 2020 ................................................................................................................. 69


v

3.2 HOÀN THIỆN CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG BĐS
TỈNH VĨNH LONG................................................................................................... 73
3.3 CÁC GIẢI PHÁP VỀ TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS
TỈNH VĨNH LONG ĐẾN NĂM 2020 ...................................................................... 74
3.3.1

Các giải pháp về tín dụng NH ...................................................................74

3.3.2

Chứng khoán hoá BĐS ..............................................................................77

3.3.3

Tích cực xây dựng các quỹ ĐT tín thác BĐS ...........................................78

3.3.4

Nguồn vốn huy động cá nhân....................................................................79

3.3.5

Kiến nghị hoàn thiện các sắc thuế đối với BĐS ........................................80

3.3.6

Kiến nghị hoàn thiện các khoản phải thu tài chính khác...........................84

3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC .................................................................................... 87
3.4.1

Thu hút vốn đầu tư nước ngoài: ................................................................87

3.4.2

Lập quỹ tiết kiệm BĐS ..............................................................................88

3.4.3

Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người thu

nhập thấp ................................................................................................................89
3.4.4

Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ để đầu tư và phát triển dự án cơ

sở hạ tầng do Tỉnh Vĩnh Long quản lý ..................................................................90
3.5 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS
TẠI VĨNH LONG ..................................................................................................... 91
3.5.1

Mở rộng môi trường đầu tư, hội nhập quốc tế cho thị trường BĐS ..........91

3.5.2

Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường BĐS .................................91

3.5.3

Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS và thị trường BĐS công khai, minh

bạch

...................................................................................................................92

3.5.4

Thành lập các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS ............................................94

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .......................................................................................... 95
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 97
PHỤ LỤC


vi

TÓM TẮT
T
3

5

Đề tài nghiên cứu “Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh
Vĩnh Long” đã trình bày một số cơ sở lý luận về thị trường BĐS như: các khái niệm,
các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Từ đây tác giả nhận ra rằng các
nguồn tài chính giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường BĐS và rút ra
một số bài học kinh nghiệm từ các bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
về cách sử dụng hiệu quả tài chính trong phát triển thị trường BĐS.
Qua phân tích thực trạng thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long trong thời gian qua, tác giả
thấy rằng thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long tuy mới hình thành và phát triển
nhưng nó có những đóng góp nhất định cho sự phát triển chung của nền kinh tế của
tỉnh nhà. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở tỉnh Vĩnh Long cũng còn
mới mẽ, mang tính tự phát và còn nhiều hạn chế nhất định bất ổn. Nhằm để quản lý và
tạo môi trường thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển, UBND tỉnh Vĩnh Long đã ban
hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường này, đặc biệt là chính sách về tài chính.
Trong quá trình vận hành, nó mang lại một số kết quả khả quan. Tuy nhiên, một số
chính sách còn bộc lộ nhiều hạn chế cần phải khắc phục.
Để thị trường BĐS Vĩnh Long phát triển ổn định, bền vững, hạn chế giao dịch ngầm,
ổn định nguồn thu cho ngân sách thì việc hoàn thiện chính sách tài chính về BĐS là
vấn đề cấp bách hiện nay. Tác giả đề xuất các nhóm giải pháp được đề nghị là: Hoàn
thiện các yếu tố cơ bản cấu thành thị trường BĐS; Giải pháp tài chính nhằm phát triển
thị trường BĐS; Hoàn thiện các chính sách tài chính BĐS; Các giải pháp tài chính
nhằm phát triển thị trường BĐS; Hoàn thiện chính sách hỗ trợ phát triển thị trường
BĐS.


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ABS: Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính

BĐS: Bất động sản
BQLDA: Ban quản lý dự án.
CN: Công nghiệp
HDB: Cơ quan phát triển nhà ở của Singapore
FPI: Dòng vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài
FDI: Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
KCN: Khu công nghiệp
MDEC: Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Đồng bằng sông Cửu Long.
NHNN: Ngân hàng Nhà nước
NHTM: Ngân hàng Thương mại
NH: Ngân hàng
NOXH: Quỹ phát triển nhà ở xã hội
NSNN: Ngân sách Nhà nước
QSDĐ: Quyền sử dụng đất.
TX: Thị xã
UBND: Ủy ban nhân dân
VAMC: Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng
TNDN: Thu nhập doanh nghiệp
KT-XH: Kinh tế xã hội
CNH –HĐH: Công nghiệp hoá – hiện đại hoá
REIT: Quỹ tín thác BĐS ( Real estate investment trust)
BOT: Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao
BT: Hợp đồng xây dựng- chuyển giao
GDP: Tổng sản phẩm quốc nội ( Gross Domestic Product)


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Hình 2.1: Tình hình FDI vào BĐS và FDI đăng ký từ năm 2004 -2013

Hình 2.2: Nguồn cung nhà ở TP.HCM và Hà Nội trong quý 3 năm 2013
Hình 2.3: Dư nợ cho vay BĐS và tỷ lệ nợ xấu đến tháng 05 năm 2013
Hình 2.4: Biểu đồ dư nợ tín dụng BĐS tại Vĩnh Long
Hình 2.5: Tình hình thu thuế nông nghiệp tại Vĩnh Long
Hình 2.6: Tình hình thu thuế nhà đất tại Vĩnh Long
Hình 2.7: Tình hình thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ đất Vĩnh Long
Hình 2.8: Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Vĩnh Long
Hình 2.9: Tình hình thu lệ phí trước bạ tại Vĩnh Long
Bảng 2.10: Chỉ số giá đất tại Vĩnh Long


ix

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Các dự án dở dang cần hoàn thành trong năm 2013
T
5
4

Bảng 2.2: Các dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư trong năm 2013
T
5
4

Bảng 2.3: Các dự án khu đô thị kêu gọi đầu tư giai đoạn 2012 – 2015
Bảng 2.4: Tình hình tồn kho nhà ở thấp tầng tại các dự án phát triển nhà ở đến năm
2013
Bảng 2.5: Các dự án khu trung tâm thương mại giai đoạn 2012 – 2015
Bảng 2.6: Các dự án hạ tầng công nghiệp giai đoạn 2012 – 2015
Bảng 2.7: Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020

Bảng 2.8: Dư nợ tín dụng và dư nợ tín dụng BĐS tại Vĩnh Long
Bảng 2.9: Nguồn vốn đầu tư địa phương cho BĐS Vĩnh Long
Bảng 2.10: Phân bổ diện tích các loại đất giai đoạn 2011 - 2015


1

TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS là một trong những thị trường bị tác động mạnh nhất của suy thoái
kinh tế kéo dài kể từ năm 2008. Hàng hoá tồn kho trên thị trường BĐS rất lớn kể cả
trên thế giới, Việt Nam và tỉnh Vĩnh Long nói chung. Vì vậy việc tìm kiếm giải pháp
đặc biệt là giải pháp tài chính để thúc đẩy phát triển trở lại thị trường BĐS là mong
muốn của chính phủ cũng như các Công ty BĐS là hết sức cấp thiết.
Vì vậy, câu hỏi cần đặt ra cho thị trường BĐS Vĩnh Long là: tại sao phải phát triển thị
trường BĐS? giải pháp tài chính nào phù hợp để phát triển thị trường BĐS lành mạnh
và bền vững? những kinh nghiệm đã học được từ cách thức quản lý thị trường BĐS
của các nước? nhằm giúp các nhà quản lý nhanh chóng tìm ra các giải pháp hỗ trợ thúc
đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và để phát triển thị trường BĐS thì có
rất nhiều giải pháp thì trong đó giải pháp về tài chính có ý nghĩa rất quan trọng . Xuất
phát từ yêu cầu đó, đề tài: “ Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động
sản tỉnh Vĩnh Long” được lựa chọn nghiên cứu được tác giả thực hiện với mong
muốn tìm ra các mặt hạn chế, bất cập từ hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước
và các giải pháp tài chính trong quá trình phát triển thị trường BĐS Vĩnh Long để tìm
ra các giải pháp hiệu quả nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế
tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết. Ngoài ra, nghiên cứu cũng góp
phần phát triển và quản lý hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở,
bảo đảm nguồn cung quỹ nhà ở cho người dân là một trong những vai trò quan trọng
của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở và đề ra những giải pháp
tài chính phù hợp để phát triển thị trường BĐS, để giúp thị trường bất động sản tỉnh

Vĩnh Long vượt qua những khó khăn hiện tại, đứng vững và phát triển mạnh mẽ trong
thời gian sắp tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu chính của nghiên cứu này là đánh giá thực trạng và phân tích các hoạt động
tài chính ( các yếu tố cơ bản hình thành nên thị trường BĐS, tín dụng, thuế, các khoản
thu tài chính khác) đối với thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long và tìm hiểu những phương


2

thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường BĐS của Singapore qua các giải pháp tài
chính, từ đó đề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói
chung và Vĩnh Long nói riêng để giúp thị trường BĐS tại Vĩnh Long vượt qua những
khó khăn, phát triển ổn định trong thời gian tới và rút ra nguyên nhân tồn tại thị trường
tại tỉnh Vĩnh Long.
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long.

-

Phạm vi nghiên cứu trong giai đoạn từ đầu năm 2009 đến năm 2013. Đây là giai

đoạn có nhiều biến động mạnh trên thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung và tỉnh
Vĩnh Long nói riêng thông qua các thị trường BĐS như: Nhà ở, đô thị, thị trường văn
phòng cho thuê, chung cư, KCN, thương mại dịch vụ…
4. Phương pháp nghiên cứu
Chủ yếu là phương pháp thu thập dữ liệu, thống kê mô tả, phân tích dữ liệu về sự biến
động trên thị trường BĐS giữa giai đoạn nghiên cứu với các giai đoạn trong quá khứ,

làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường
BĐS tỉnh Vĩnh Long.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Trải qua quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam khá dài đã có rất
nhiều nghiên cứu về sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam, TP.HCM dựa trên các
nhân tố tài chính như tín dụng BĐS, chính sách thuế BĐS,… Tuy nhiên, vì rất nhiều lý
do khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế nhằm hỗ trợ
phát triển một thị trường BĐS bền vững tại Việt Nam nói chung và tỉnh Vĩnh Long nói
riêng cụ thể một số nghiên cứu nổi bậc như sau: Các giải pháp tài chính để phát triển
thị trường BĐS tại TP.HCM của Nguyễn Tuấn Kiệt (2007). Giải pháp tài chính góp
phần phát triển thị trường BĐS Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 (2010) của
Nguyễn Tăng Đông. Giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam (
2011) của Lê Thị Thanh Nguyệt.
Tóm lại do nhiều lý do khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu
thực tế là hình thành một hệ thống bao gồm cả về hoạt động tín dụng lẫn chính sách


3

thuế đối với BĐS nhằm tháo gỡ khó khăn để phát triển thị trường BĐS Vĩnh Long đã
có nhiều nghiên cứu và luận văn đã làm nhưng từng giai đoạn có những biến động
khác nhau, riêng giai đoạn biến động những năm gần là “ nóng” nhưng đến thời điểm
hiện nay chưa có tác giả nào đề cập đến. Trên cơ sở lý thuyết cùng với sự so sánh sự
biến động trên thị trường BĐS giữa giai đoạn nghiên cứu với các giai đoạn trong quá
khứ, tổng hợp làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp tài
chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long, kết hợp với việc tham khảo
ý kiến nhiều đối tượng là những người hoạt động trong ngành BĐS, tác giả hy vọng sẽ
mang lại cho người đọc cái nhìn rõ nguyên nhân tại sao thị trường BĐS đang diễn biến
như thế, giải pháp tài chính nào phù hợp với sự phát triển thị trường BĐS trong thời
gian tới.

6. Bố cục của đề tài:
Chương 1: Cơ sở lý luận tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS
Chương 2: Thực trạng các hoạt động chính sách tài chính nhằm phát triển thị trường
BĐS tại tỉnh Vĩnh Long
Chương 3: Các giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long


4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TÀI CHÍNH NHẰM
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
1.1.1 Khái niệm, hàng hoá, thị trường BĐS
1.1.1.1 Khái niệm BĐS
Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 2005, BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật qui định.
1.1.1.2

Khái niệm hàng hoá BĐS

Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ
pháp luật cho phép. Hàng hoá BĐS có thể xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai và
các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa
như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,…
1.1.1.3 Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các
dịch vụ khác như trung gian, môi giới, tư vấn.... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở

đó vay trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.1.2 Các chủ thể hoạt động trên thị trường BĐS
1.1.2.1 Người mua
Người mua là những người tiêu thụ trực tiếp hàng hóa BĐS. Chính những người tiêu
thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp
nhận với những sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị
trường BĐS. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm được xây dựng
hoàn chỉnh. Thông qua các nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếp xúc trao đổi với nhà cung
cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để có điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết


5

kế xây dựng, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực
trong quá trình phát triển của BĐS. Đôi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò là người mua
trên thị trường BĐS theo cách gián tiếp thông qua các doanh nghiệp Nhà nước.
Tóm lại, người mua là những người có nhu cầu sử dụng hoặc sở hữu BĐS với nhiều
mục đích khác nhau. Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu
tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng) để
bán, cho thuê… nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời (hình thức đầu cơ) hoặc nhu
cầu kinh doanh phát triển lên sẽ tạo ra thị trường đầu cơ BĐS.
1.1.2.2 Người bán
Trên thị trường BĐS, các chủ thể tham gia vào bên bán BĐS rất đa dạng bao gồm các
cá nhân hoặc doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

 Cá nhân: Là những người sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có QSDĐ ) tham gia vào
thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế
chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… Những người tham gia vào bên
bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người

muốn bán BĐS để thay đổi địa điểm nơi ở, nơi làm việc hoặc sản xuất kinh doanh đến
những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời. Trong đó, về hoạt động sản xuất
kinh doanh có thể nói đây là lực lượng có khá nhiều cá nhân tham gia như: Về sản
xuất thì có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu xây dựng, nhà quy hoạch đất đai, nhà tư vấn
môi trường, nhà tư vấn giao thông,..;Về kinh tế và pháp lý có nhà định giá BĐS nhà
đất, nhà quản lý BĐS nhà đất, nhà nghiên cứu thị trường,....

 Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Trong nền kinh tế thị trường hiện nay những
doanh nghiệp kinh doanh BĐS là những người tạo nên thị trường BĐS. Các doanh
nghiệp ở đây có thể là hộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp
Nhà nước được tổ chức được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức cụ thể do luật
pháp quy định. Tại khu vực nông thôn, doanh nghiệp nông nghiệp sử dụng đất để
trồng các loại cây kinh doanh. Tại khu vực đô thị, và các khu vực đô thị hóa, doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xây dựng để cung ứng cho


6

nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng, nhà hàng, khách sạn, nhà máy... hoặc xây các
công trình kiến trúc để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu đa dạng của xã hội.
Có thể chia doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành hai loại:
-

Doanh nghiệp BĐS Nhà nước là doanh nghiệp có sự đầu tư một phần của Ngân

sách Nhà nước và Chính phủ cũng sẽ chia sẻ rủi ro trong đầu tư với doanh nghiệp. Họ
chủ yếu cung cấp nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư hoặc phục vụ các mục tiêu kinh tế
cộng đồng.
-

Doanh nghiệp BĐS tư nhân có vốn hoàn toàn là của tư nhân. Hình thức phổ

biến của các doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, các công ty
TNHH kinh doanh phát triển nhà và BĐS.
1.1.2.3 Các thể chế kinh doanh dịch vụ BĐS
Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa
họ còn có các thể chế kinh doanh dịch vụ BĐS làm cầu nối. Luật Kinh doanh BĐS xác
định có các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BDS, tư vấn BĐS, đấu
giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
1.1.2.4

Cơ quan quản lý Nhà nước

Các thể chế quản lý Nhà nước kiểm soát và hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các công
cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế
BĐS (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho BĐS, … Các thể chế Nhà nước
liên quan đến thị trường BĐS ở Việt Nam như: Cơ quan lập pháp (Quốc hội) và các cơ
quan Nhà nước khác như: Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ
Tài chính và Tổng Cục thuế, NHNN và các UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộc
Trung ương và các Sở trực thuộc có liên quan.
1.2 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.2.1 Các nguồn vốn đối với BĐS
 Vốn từ các quỹ đầu tư của nhà nước
Nguồn vốn đầu tư nhà nước bao gồm nguồn vốn của NSNN, nguồn vốn tín dụng đầu
tư phát triển của nhà nước và nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước.


7

Đối với nguồn vốn NSNN, vốn đầu tư của nhà nước được sử dụng như nguồn vốn mồi
để khuyến khích các thành phần kinh tế khác cùng đầu tư. Quỹ phát triển nhà ở được
sử dụng vào mục đích: tạo lập quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm duy trì vai trò
của Nhà nước trên thị trường, đảm bảo ổn định thị trường; hỗ trợ cho công tác giải
phóng mặt bằng để tạo quỹ đất dành cho phát triển NOXH; cho các chủ đầu tư dự án
NOXH vay với lãi suất ưu đãi; cũng như các cho các đối tượng được mua.
 Vốn từ quỹ tín thác đầu tư BĐS
Quỹ Tín thác Đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) là tên gọi của là một
loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán BĐS dựa trên việc
quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư BĐS. Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh
trên thị trường BĐS thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản quản thác (tài sản
thế chấp) mà các tổ chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần
của họ. Các REIT thường đầu tư vào các khu mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, kho
hàng và khách sạn. Một số REIT chuyên đầu tư vào một lĩnh vực trong kinh doanh
BĐS hoặc một khu vực cụ thể nào đó. Hoạt động kinh doanh của REIT nói chung
thường tạo ra thu nhập từ việc cho thuê BĐS và lãi thu được khi bán BĐS. Một thế
mạnh của là khả năng thanh khoản khá dễ dàng so với chủ sở hữu cá nhân BĐS truyền
thống. Một lý do cho tính thanh khoản trong đầu tư của REIT là cổ phiếu của chúng
chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung, là nơi mà các cổ phiếu của
REIT được mua và bán dễ dàng hơn việc mua và bán các tài sản trên các thị trường
BĐS. Một lợi ích nữa khi đầu tư vào REIT là thực tế có nhiều chủ đầu tư có phương
án tái đầu tư thêm từ cổ tức như một giải pháp tốt nhằm tăng thêm giá trị đầu tư của
họ.
REIT hoạt động như một tổ chức trung gian có thể phân phối lớn lợi tức cho nhà đầu
tư mà không phải chịu thêm thuế doanh nghiệp (miễn là đáp ứng được các điều kiện
cụ thể). Để hưởng chế độ thuế đặc biệt này, REIT phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn của
cổ đông, của tài sản và lợi tức. REIT thường được hiểu theo ba cách sau đây:


8

-

Một loại hình kinh doanh mà nhà đầu tư mua cổ phiếu tư sự tính nhiệm của họ

vào khả năng chuyên nghiệp, kinh nghiệm và uy tín của một công ty, và ủy thác cho
công ty này đầu tư vào BĐS để kiếm lời.
-

Quy định pháp luật (hoặc Quy chế về REIT) điều chỉnh mà chức năng chính

của REIT, giúp huy động các nguồn vốn dài hạn để phát triển thị trường BĐS thông
qua các ưu đãi có điều kiện về thuế.
-

REIT là bất kỳ doanh nghiệp nào tồn tại đáp ứng các yêu cầu và điều chỉnh bởi

Quy chế REIT đã được đề cập ở trên.
 Vay vốn của các tổ chức tín dụng
Ngoài nguồn cổ phần và chiếm tỷ lệ nhỏ, các công ty trong nước bao gồm các công ty
xây dựng và kinh doanh nhà sử dụng nguồn tài trợ chính để đầu tư vào các dự án BĐS
lớn là các khoản vay từ các NHTM. Tín dụng BĐS là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt
động kinh doanh BĐS, là cầu nối giữa người sản xuất, xây dựng, chuyển QSDĐ,... góp
phần phát triển kinh tế. Vốn vay NH giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng thời giúp người
dân chưa đủ điều kiện kinh tế vẫn sở hữu nhà ở, đất đai. Chính sách tín dụng ngân
hàng trong lĩnh vực BĐS còn hỗ trợ và khai thác nguồn lực các doanh nghiệp trong và
ngoài nước đầu tư BĐS, làm tăng thêm các nhu cầu về văn phòng, nhà xưởng, nhà
ở...góp phần làm thị trường BĐS thêm sôi động.
 Vốn huy động trước từ các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức
Đây là kênh mà các chủ đầu tư thường sử dụng để huy động vốn với mục tiêu là chi

phí sử dụng vốn rẻ, có thể huy động theo từng giai đoạn của dự án. Hình thức huy
động này dựa trên trình tự như sau: trên cơ sở hợp đồng mua bán nhà, khách hàng sẽ
ứng trước tiền cho các chủ đầu tư theo những điều khoản quy định của hợp đồng, việc
huy động sẽ kết thúc khi bên chủ đầu tư hoàn tất việc giao nhà và hoàn thành thủ tục
giấy tờ có liên quan. Theo quy định hiện nay, tổng số vốn ứng trước không được vượt
quá 70% giá trị hợp đồng mua bán, cho thuê BĐS. Việc huy động vốn ứng trước phải
được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây dựng xong cơ sở
hạ tầng theo dự án, các lần sau phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng
theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Việc huy động vốn ứng trước, lần sau chỉ


9

được thực hiện sau khi đã hoàn thành khối lượng lần trước. Vốn ứng trước của khách
hàng phải được sử dụng đúng mục đích và thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư và
khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào một tài khoản NH để quản lý
sử dụng, bảo quản công khai, minh bạch.
 Hợp tác kinh doanh
-

Hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các pháp nhân: loại hình công ty này được

hình thành từ một vài công ty xây dựng và kinh doanh nhà, với mục đích để thực hiện
những dự án lớn có yêu cầu đầu tư vượt khả năng tài chính của từng công ty. Những
doanh nghiệp như thế sẽ hợp tác với nhau thông qua hợp đồng liên kết với các điều
khoản và lợi ích tương ứng cho từng bên. Thật sự, các đối các chỉ đóng góp vào những
dự án này bằng thế mạnh tự có hơn là vấn đề vốn. Hình thức này không tạo ra thực thể
luật pháp độc lập mới để thực hiện dự án. Do đó, hình thức này có thể gặp phải một số
khó khăn liên quan đến vấn đề pháp luật, thuế, vay mượn, quản lý dự án..., đặc biệt là
đối với dự án dài hạn.

-

Hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa pháp luật và thể nhân: các cá nhân cùng với

tổ chức đầu tư BĐS chuyên nghiệp thông qua hợp đồng hợp tác để sử dụng tiền nhàn
rỗi của họ cho một số dự án. Đổi lại những cá nhân trên có thể hưởng lợi từ việc nhận
được quyền sở hữu của một số đất và nhà dự án tương ứng với đóng góp của họ. Thực
tế, loại hình này chỉ sử dụng với các dự án BĐS mà lợi nhuận thu được là từ việc giao
dịch đất đai và nhà. Mặt khác, những đóng góp của các cá nhân đó dường như chỉ là
một khoản trả trước của khách hàng. Hình thức này cần có sự bảo vệ của luật pháp và
hướng dẫn cụ thể từ các cơ quan chức năng, nếu không thì có thể gây ra một số tranh
chấp và tổn thất cho nhà đầu tư cũng như có tác động không tốt đến môi trường kinh
doanh.
 Chứng khoán hoá
Chứng khoán hoá là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu “tính thanh
khoản” nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như các khoản phải thu,
các khoản nợ rồi chuyển đổi chúng thành trái phiếu và đưa ra giao dịch trên thị trường
tài chính. Chứng khoán hoá đôi khi được gọi là trái phiếu hoá. Thông thường, kỹ thuật


10

chứng khoán hoá được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu đó là: các khoản vay
được thế chấp bằng BĐS và các tài sản tài chính không được thế chấp bằng BĐS. Mục
tiêu của chứng khoán BĐS là:
-

Đối với các bên chủ đầu tư dự án:
+ Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng,

chứng khoán hoá là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự
án.
+ Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là một
biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ quan trọng đối
với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với biện pháp phát hành cổ
phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới, việc “bán” đi phần vốn tự có
trong các dự án đã tiến hành xong giai đoạn cơ cấu thông qua quá trình chứng khoán
hóa sẽ đơn giản hơn, tiết kiệm được thời gian và chi phí phát hành.
+ Chứng khoán hoá mở ra huy động vốn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng,
ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam kết chắc chắn đảm
bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động dự án khi đi vào vận hành, đều có khả năng biến
thành tài sản có giá – hàng hoá trên thị trường tài chính.
-

Đối với người đầu tư:
+ Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính

phủ và độ tin cậy tương đối ổn định.
+ Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính ( chứng
T
0
5

khoán- ABS – Asset Backed Security ) khá cao, nên người đầu tư có thể dễ dàng tham
T5
0
2

T
0

2

gia giao dịch trên thị trường giao dịch tập trung.
+ Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi ro,
đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức
+ Giảm thiểu được rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể
phát hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của
tài sản chuyển hoá
Những điểm cần lưu ý khi thực hiện chứng khoán hoá BĐS:


11

Khi phát hành trái phiếu (chứng khoán hoá), thực thi chỉ là trái phiếu công trình không
có bảo lãnh, tức nhà đầu tư phải tin tưởng hoàn toàn vào năng lực của chủ đầu tư và
khả năng hoàn thành công trình mà hoàn toàn không có bảo lãnh, bảo hiểm gì. Đây là
điều hết sức rủi ro trong điều kiện thị trường tài chính bất ổn. Nhà đầu tư phải tự trang
bị đầy đủ kiến thức và hết sức thận trọng nhận biết rõ rũi ro để có thể tránh được
những rủi ro lớn trong việc ra quyết định.
 Nghiệp vụ Repo BĐS.
Repo ( Repurchase order) là dịch vụ phát sinh từ các nghiệp vụ cho vay có đảm bảo
(cầm cố giấy tờ có giá như chứng khoán, BĐS). Chủ BĐS cần giải chấp ngân hàng sẽ
được hỗ trợ vốn ngay lập tức nếu thỏa thuận bán tài sản cho công ty và cam kết sẽ mua
lại BĐS đó sau khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá bán ban đầu. Phần
chênh lệch giữa giá bán ban đầu thấp hơn giá mua lại chính là khoản lãi trả cho người
cho vay. Giá trị thực tế của khoản vay thường thấp hơn giá trị thị trường của BĐS thế
chấp và kỳ hạn hợp đồng Repo ngắn, được điều chỉnh để đáp ứng một cách chính xác
các nhu cầu của người vay.
Nghiệp vụ Repo được hiểu là: Đầu tiên, doanh nghiệp sẽ thỏa thuận mua lại nhà của
người cần bán sau khi thông qua việc thẩm định, xác định giá trị tài sản cụ thể. Kế đến,

doanh nghiệp và khách hàng cùng hoàn tất các thủ tục mua bán, kèm theo một cam
kết. Theo đó, trong khoảng thời gian từ ba đến sáu tháng hoặc dài hơn (tùy thỏa
thuận), người bán nhà có thể mua lại tài sản của mình bằng với mức giá đã bán đi (bất
kể giá thị trường đang tăng hay giảm), kèm theo chi phí pháp lý và lãi suất. Điều này,
cũng có thể doanh nghiệp cho thuê hoặc khai thác giá trị gia tăng của BĐS nhưng
không được bán nhà vừa mua cho bên thứ ba theo qui định. Mục đích của nghiệp vụ
Repo: Thực hiện nghiệp vụ Repo sẽ giúp đồng vốn luân chuyển dễ dàng hơn trên thị
trường, Repo BĐS là công cụ tốt hỗ trợ thị trường nhà đất đang trên đà phục hồi, tạo
thêm cơ hội mới và tính thanh khoản cho những tài sản bị ứ động.
1.2.2 Các sắc thuế liên quan đến BĐS
 Thuế sử dụng đất nông nghiệp


12

Thuế sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước áp dụng chủ yếu để tăng cường quản lý,
khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, điều tiết một phần thu nhập
của người sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp vào NSNN, đảm bảo sự
công bằng giữa những người sử dụng đất.
 Thuế nhà đất
Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Tổ
chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, gọi
chung là chủ nhà đất, đều phải nộp thuế nhà đất. Mục đích của thuế nhà đất là tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước; thực hiện công bằng xã hội, thu thuế đất để ở, đất
xây dựng công trình, chưa thu thuế nhà nhằm khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu
quả quỹ đất, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà ở,
công trình.
 Thuế chuyển QSDĐ
Thuế chuyển QSDĐ là loại thuế thu trên thu nhập phát sinh của người có QSDĐ khi
thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có

QSDĐ bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai phải nộp thuế chuyển QSDĐ. Mục đính của thuế chuyển
QSDĐ là để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, hạn chế đầu cơ, và tăng nguồn
thu cho NSNN.
 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế thu đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại
đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng KCN; đất
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng
sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Mục đích của thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả
hơn và phát triển thị trường BĐS lành mạnh. Mục tiêu này thể hiện ở việc thu thuế cao
đối với trường hợp người có nhiều thửa đất ở, người sử dụng đất lấn, chiếm, đất sử
dụng không đúng mục đích...


13

1.2.3 Các khoản thu tài chính khác liên quan đến Bất động sản
 Thu tiền sử dụng đất
Là những người được Nhà nước giao đất để sử dụng; người đang sử dụng đất trong các
trường hợp như: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử
dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng
đất, đất sử dụng để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội
hóa) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao; Đất nông nghiệp được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng vào mục đích đất phi
nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở.
 Thu tiền thuê đất
Là khoản thu tiền thuê mặt đất, mặt nước theo quy định Nhà nước cho thuê đất, thuê

mặt nước thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đất,
thuê mặt nước trong các trường hợp sau đây: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất
kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao, tổ chức phi chính phủ thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc; tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê mặt nước, mặt biển không thuộc các nhóm đất quy định tại Điều
10 Luật Đất đai năm 2013 thực hiện đầu tư dự án.
 Thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất
Là khoản thu khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Theo chính sách hiện hành, lệ phí trước bạ được thực hiện theo Nghị định số
80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 của Chính phủ và đến tháng 09/2011 được thay thế
bằng Nghị định 45/2011/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ. Nhìn chung khoản thu từ lệ phí


14

trước bạ đối với nhà đất hằng năm tại ĐBSCL cũng như tại Vĩnh Long khá thấp chiếm
khoảng 0,5 % số thu Ngân sách nhà nước và không tác động nhiều đến sự phát triển
thị trường BĐS tại địa phương.
1.2.4 Chính sách giá
Pháp luật Việt Nam giải thích rằng: “ Giá QSDĐ (hay còn gọi là giá đất) là số tiền tính
T
2

trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về QSDĐ ” ( Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013). “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng

T
2

T
1

T2
1

tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định.” ( Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai 2013). Theo quy định, Chính phủ sẽ ban hành
T
2

khung giá đất và trên cơ sở khung giá đó, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất cụ
thể áp dụng tại địa phương. Kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Chính
phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
trong cả nước đã bắt đầu xây dựng bảng giá đất. Theo đó, năm phương pháp định giá
đất gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất.
1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BĐS
Các đặc điểm đã được phân tích trên đây của thị trường BĐS, có thể nhận thấy rằng thị
trường BĐS được thể hiện tiêu biểu qua chỉ số tỉ suất sinh lợi BĐS, chịu ảnh hưởng
của nhiều nhóm nhân tố khác nhau như nhóm nhân tố vĩ mô; nhóm nhân tố về chính
sách, định hướng, qui hoạch của nhà nước; nhóm nhân tố thị trường vốn; nhóm nhân
tố về thông tin thị trường; nhóm nhân tố về tâm lý thị trường. Chúng ta có thể phân
tích thêm về một số nhóm nhân tố tiêu biểu có tác động đến thị trường BĐS là các
nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô như tổng sản phẩm quốc nội -GDP, chì số tăng giá tiêu
dùng - CPI và nhóm nhân tố thị trường vốn( tăng trưởng tín dụng; tỉ suất sinh lợi

chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài đăng ký, cụ thể như sau:
-

Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội ( GDP)

Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có ảnh hưởng đến các thị trường, trong đó có thị
trường BĐS. Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển, tổng sản phẩm quốc nội tăng trưởng