Công tác thẩm định dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình trong Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB) PGD Đội Cấn

MỤC LỤC
Tiêu chí có lợi (A).................................................................................59
Tiêu chí bất lợi (B)...............................................................................................60


CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
MHB :

(Mekong housing bank) Ngân hàng phát triển nhà đồng
bằng sông Cửu Long.

PGD :

Phòng giao dịch.

NVKD :

Nghiệp vụ kinh doanh.

QLRR :

Quản lý rủi ro.

GDBĐ :

Giao dịch bảo đảm.

KD :

Kinh doanh.

CIC:

(Credit Information Center) Trung tâm thông tin tín dụng


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Tiêu chí có lợi (A).................................................................................59
Tiêu chí bất lợi (B)...............................................................................................60


Khoá luận tốt nghiệp

4

LỜI MỞ ĐẦU
Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang có tốc độ phát triển kinh
tế rất cao, các ngành nghề kinh doanh ngày một phát triển. Theo yêu cầu của
nền kinh tế việc các tổ chức tín dụng phát triển luôn đóng một vai trò hết sức
quan trọng. Ngân hàng luôn là một công cụ quan trọng, quen thuộc và đóng
một vai trò chủ đạo trong việc điều tiết vốn cho sự phát triển của nền kinh tế
Việt Nam hiện nay. Vì lý do đó, trong thời gian gần đây, các Ngân hàng luôn
có tốc độ phát triển rất cao, liên tục mở thêm các chi nhánh để phục vụ nhu
cầu của nền kinh tế. Trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng, một nguyên tắc
luôn phải đảm bảo là các món vay của Ngân hàng phải có khả năng thu hồi
được. Đó chính là lý do mà công tác thẩm định luôn giữ một vai trò hết sức
quan trọng trong hoạt động kinh doanh của bất kỳ một Ngân hàng nào.
Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB) là một
Ngân hàng Nhà nước mới được thành lập từ năm 1998 nhưng có tốc độ phát
triển rất cao. Theo đúng như tên gọi của mình, trong hoạt động tín dụng của
MHB luôn ưu tiên các hoạt động cho vay liên quan đến hoạt động phát triển

nhà ở. Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, và sự hình thành thị trường
bất động sản trong thời gian gần đây làm cho nhu cầu về phát triển nhà ở cũng
tăng theo, điều này làm cho hoạt động tín dụng của MHB trở nên phát triển
mạnh mẽ hơn.
Trong giai đoạn thực tập tại MHB – Phòng giao dịch (PGD) Đội Cấn,
nhận thấy hoạt động thẩm định tín dụng các dự án phát triển nhà ở có rất
nhiều các nghiệp vụ áp dụng những kiến thức đã được học và có những công
tác chỉ có được trong quá trình thực tập nên tác giả chọn đề tài “Công tác
thẩm định dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình trong Ngân
hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB) PGD Đội Cấn” để
nghiên cứu. Ngoài phần mở đầu, kết luận và các phụ lục, luận văn tốt nghiệp
của tác giả bao gồm hai chương chính:


Khoá luận tốt nghiệp

5

Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án phát triển nhà tại
Ngân hàng MHB _ PGD Đội Cấn.
Chương II: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định các
dự án nói chung và các dự án phát triển nhà tại Ngân hàng MHB – PGD Đội
Cấn nói riêng.
Do hạn chế về kiến thức cũng như sự hiểu biết về các nghiệp vụ tín
dụng trong thực tế mà trong luận văn của mình tác giả còn có những thiếu sót,
do đó tác giả mong được sự góp ý của các giảng viên để tác giả có thể tăng
thêm những hiểu biết về đề tài này cũng như có thể hoàn thiện hơn đề tài
nghiên cứu của mình. Tác giả xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn
Ths.Trần Thị Mai Hoa, tập thể cán bộ Ngân hàng MHB - PGD Đội Cấn
đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn giúp đỡ cho tác giả hoàn thành luận văn tốt

nghiệp này!


Khoá luận tốt nghiệp

6

CHƯƠNG I
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN PHÁT TRIỂN
NHÀ CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI NGÂN HÀNG MHB –
PGD ĐỘI CẤN
I - Khái quát chung về Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
1. Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long được thành lập
vào ngày 18/09/1998. So với các Ngân hàng thương mại Nhà nước khác
(SOCBs), MHB là Ngân hàng trẻ nhất, và là Ngân hàng có tốc độ phát triển
nhanh nhất. Từ vốn hoạt động ban đầu 300 tỷ đồng, đến nay, tổng nguồn vốn
của MHB đã đạt trên 30.000 tỷ đồng, tăng gấp 100 lần so với khi thành lập.
Tăng trưởng nhanh nhưng theo kết quả kiểm toán quốc tế, MHB là Ngân hàng
an toàn hàng đầu Việt Nam với tỷ lệ an toàn vốn luôn vượt mức chuẩn quốc
tế là 8%. Trong hoạt động cho vay, số lượng khách hàng vay của MHB hiện
nay khoảng 115.000 khách hàng trong đó có trên 2.300 khách hàng là doanh
nghiệp vừa và nhỏ. Dư nợ cho vay đến cuối năm 2007 là 13.604 tỷ đồng, tăng
203 lần so với năm 1998, trong đó, dư nợ cho vay nhà ở là 3.280 tỷ đồng với
gần 30.000 hộ vay vốn. Tính từ khi đi vào hoạt động đến nay, MHB đã giúp
được hơn 112.000 hộ gia đình vay vốn xây dựng nhà ở với tổng diện tích trên
5.5 triệu m2 nhà. Bên cạnh về số lượng, về chất lượng công tác tín dụng của
MHB thực hiện rất tốt làm cho tỷ lệ dư nợ xấu trên tổng dư nợ không vượt
quá 3% và ngày càng có xu hướng giảm dần (năm 2007 là 2.05%).
Việc mở các chi nhánh cũng là một tiêu chí để đánh giá sự phát triển của

MHB, cho đến 08/04/2008 số chi nhánh của MHB trên cả nước là 158 chi
nhánh. Năm 2004, MHB mở chi nhánh tại Hà Nội, và cho đến nay, tại Hà Nội
MHB có tất cả 9 PGD trong đó, PGD Đội Cấn là PGD mới nhất được thành lập.


Khoá luận tốt nghiệp

7

Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn được thành lập vào ngày 22/11/2007
theo quyết định số 495/2007/QĐ – NHN ngày 20/11/2007 có địa chỉ tại Tầng
1 toà nhà 381 Đội Cấn – Liễu Giai - Ba Đình – Hà Nội.
Điện thoại liên hệ: 04. 2 734 601
Tuy mới được thành lập, song PGD Đội Cấn đã có những sự tăng
trưởng cả về lượng và chất trong hoạt động. Về mặt lượng, trong quá trình
hoạt động, Ngân hàng đã có hơn 200 khách hàng thực hiện mở tài khoản tại
Ngân hàng, có gần 100 khách hàng vay vốn tại PGD. Tính đến 31/12/2007
tức là chỉ sau hơn 1 tháng đi vào hoạt động, PGD đã thực hiện huy động được
10 tỷ VNĐ tiền gửi trong đó có 500 triệu VNĐ tiền gửi không kỳ hạn và 9 tỷ
500 triệu VNĐ tiền gửi có kỳ hạn. Tổng dư nợ là 8.1 tỷ VNĐ trong đó nợ
Ngắn hạn là 6.3tỷ VNĐ và nợ trung và dài hạn là 1.8tỷ VNĐ.
Qua năm 2008, với đà phát triển mạnh mẽ trên, PGD đã tiếp nối tốc độ
phát triển cao, theo số liệu thống kê, trong quý I năm 2008 tổng nguồn vốn huy
động là 25 tỷ VNĐ trong đó tiền gửi không kỳ hạn là 400 triệu VNĐ và tiền gửi
có kỳ hạn là 24.6 tỷ VNĐ. Tổng dư nợ là 12 tỷ VNĐ trong đó dư nợ ngắn hạn là
10 tỷ VNĐ và dư nợ trung và dài hạn là 2 tỷ VNĐ. Với các chỉ tiêu trên, thời
gian vừa qua, PGD Đội Cấn là một trong những điểm giao dịch có tốc độ tăng
trưởng cao nhất so với các điểm giao dịch mới được mở trước đây.
Về chất, việc có những khách hàng quen thuộc luôn là một tiêu chí rất
quan trọng để đánh giá tình hình hoạt động của Ngân hàng, nhất là đối với

một Ngân hàng mới được thành lập như PGD Đội Cấn. Với một Ngân hàng
mới được thành lập, theo nghiên cứu tại Việt Nam thì một Ngân hàng được
coi là làm ăn ổn định có khả năng phát triển ổn định khi có 500 khách hàng
quen thuộc. Đối với PGD Đội Cấn, do cố gắng của đội ngũ cán bộ mà phần
lớn số khách hàng mà Ngân hàng có cho đến lúc này đã trở thành khách hàng
quen thuộc của Ngân hàng. Đó là yếu tố hết sức quan trọng tạo nên sự tăng


Khoá luận tốt nghiệp

8

trưởng và thành công của một Ngân hàng. Với đà tăng trưởng trên, PGD tin
tưởng rằng đến quý cuối năm 2008 Ngân hàng sẽ vượt kế hoạch đề ra và đi
vào hoạt động một cách có hiệu quả.
2. Cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ chính của một số phòng
ban tại Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
Trước khi đi vào xem xét chức năng nhiệm vụ chính của một số phòng
ban tại PGD Đội Cấn, chúng ta cần hiểu qua về cơ cấu tổ chức của MHB để
có thể thấy được vị trí và vai trò của PGD trong hệ thống.
Sơ đồ1.1. Sơ đồ tổ chức của MHB
TRỤ SỞ CHÍNH

SỞ GIAO
DỊCH

PHÒNG
GIAO
DỊCH

CHI
NHÁNH
CẤP I

QUỸ
TIẾT
KIỆM

PHÒNG
GIAO
DỊCH

VĂN
PHÒNG ĐẠI
DIỆN

CHI
NHÁNH
CẤP II

ĐƠN VỊ SỰ
NGHIỆP

PHÒNG
GIAO
DỊCH

QUỸ
TIẾT
KIỆM

CÔNG TY
TRỰC
THUỘC

CHI
NHÁNH
PHỤ
THUỘC

QUỸ
TIẾT
KIỆM

Nguồn: AnnualReport of MHB bank 2006.


Khoá luận tốt nghiệp

9

Qua sơ đồ trên, ta đã có thể thấy được vị trí, vai trò của một phòng giao
dịch nói chung và PGD Đội Cấn nói riêng trong toàn bộ hệ thống của MHB.
Sau đây, tác giả chỉ đi sâu đề cập đến các vấn đề có liên quan đến cơ cấu tổ
chức, chức năng nhiệm tại PGD và cụ thể hơn, đề cập sâu hơn về bộ phận
kinh doanh tại PGD.
Ngân hàng MHB quy định chung về chức năng nhiệm vụ của bộ phận
giao dịch như sau:
Phòng giao dịch có đủ điều kiện về nhân sự và môi trường kinh doanh
thì được thành lập Phòng nghiệp vụ kinh doanh (NVKD) thuộc phòng giao

dịch để quản lý hoạt động tín dụng. Phòng NVKD được chia làm 03 tổ. Các
tổ trực thuộc Phòng giao dịch thực hiện chức năng nhiệm vụ tương tự như ba
bộ phận tại chi nhánh theo từng đối tượng khách hàng cụ thể (trừ các nhiệm
vụ chưa được giao thực hiện).
Nếu phòng giao dịch nào chưa đủ điều kiện thành lập Phòng NVKD thì
lập tổ NVKD và phân công cán bộ phụ trách từng nhiệm vụ cụ thể của ba bộ
phận: Kinh doanh, quản lý rủi ro và hỗ trợ kinh doanh theo từng đối tượng
khách hàng. Mức giải quyết cho các khách hàng vay tại Phòng giao dịch phải
tuân thủ theo quyết định uỷ quyền phán quyết của tổng Giám đốc trong từng
thời kỳ.
Bộ phận Quản lý rủi ro tại phòng giao dịch phải lập báo cáo đánh giá
rủi ro các hồ sơ vay vốn của khách hàng có khoản tiền cho vay hoặc dư nợ
cho vay.
Sau đây chỉ đề cập đến Phòng kinh doanh trong Ngân hàng MHB. Cơ
cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của phòng kinh doanh được tóm tắt qua
sơ đồ sau:


Khoá luận tốt nghiệp

10

Sơ đồ 1.2. Cơ cấu chức năng, nhiệm vụ của Phòng Nghiệp vụ
Kinh doanh trong Ngân hàng MHB
PHÒNG NGHIỆP VỤ KINH DOANH

TỔ KINH DOANH

+Tìm kiếm khách
+ Hỗ trợ khách hàng

lập thủ tục vay vốn
+Lập báo cáo thẩm
định
+Giám sát khách

TỔ QUẢN LÝ
RỦI RO

+Đánh giá lại các điều
kiện cấp tín dụng
+Kiểm soát tín dụng
nội bộ, danh mục đầu
tư
+Hỗ trợ xử lý rủi ro
+Thực hiện nhiệm vụ
khác

TỔ HỖ TRỢ
KINH DOANH

+Hỗ trợ bán hàng
+Cơ sở dữ liệu
+Thu thập dữ liệu
+Lập thống kê, báo
cáo
+Công tác khác

+Bán chéo sản phẩm
+Phân tích đối thủ và
thị trường

Nguồn: Quyết định 1821/NHN – QĐ ngày 28/10/2007

Cụ thể, việc tổ chức và chức năng nhiệm vụ vủa phòng kinh doanh
được quy định như sau:
2.1. Tổ kinh doanh:
2.1.1. Chức năng, nhiệm vụ:


Khoá luận tốt nghiệp

11

- Nhiệm vụ chung:
+ Chịu trách nhiệm quản lý một cách hiệu quả danh mục khách hàng
bằng cách lập, giám sát các kế hoạch thường niên và kế hoạch giữa kỳ dành
cho mối khách hàng.
+ Duy trì và phát triển danh mục các khách hàng đem lại lợi nhuận và có
chất lượng tín dụng tốt, loại ra khỏi danh mục các khách hàng có chất lượng
tín dụng thấp hoặc không đem lại lợi nhuận cho Ngân hàng.
+ Nâng cao chất lượng hoạt động kinh doanh tín dụng tối thiểu phải đạt
được mục tiêu lợi nhuận đã đề ra.
+ Đảm bảo xử lý tất cả các hồ sơ xin vay mới hoặc các hồ sơ tín dụng
hiện tại, bao gồm cả việc cơ cấu lại nợ (gia hạn, điều chỉnh thời hạn trả nợ),
cập nhật hồ sơ vay theo các quy định của MHB.
+ Giám sát thường xuyên việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của các
khách hàng thường xuyên liên hệ với cán bộ quan hệ khách hàng cấp cao để
đảm bảo quản lý và thu hồi các khoản vay có vấn đề một cách hiệu quả.
+ Có biện pháp xử lý kịp thời để giảm rủi ro tổn thất tín dụng phát sinh
từ các khoản vay có vấn đề.

+ Thực hiện các nghiệp vụ khác như kinh doanh đối ngoại, chiết khấu bộ
chứng từ xuất nhập khẩu, huy động vốn...(nếu các bộ phận này chưa tách khỏi
Phòng NVKD).
- Nhiệm vụ cụ thể:
+ Thường xuyên đi thăm khách hàng hiện có quan hệ với MHB và các
khách hàng tiềm năng theo như các chiến lược/kế hoạch đã thống nhất tại Chi
nhánh. Lưu giữ vào hồ sơ những lần đi thăm đó cũng như những lần gọi điện
thoại cho khách hàng. Xác định được nhu cầu của khách hàng, tìm hiểu các
yêu cầu của khách hàng đối với các sản phẩm của MHB và tìm kiếm cơ hội
bán chéo sản phẩm, xây dựng kế hoạch kinh doanh.


Khoá luận tốt nghiệp

12

+ Tiếp xúc, phỏng vấn, hướng dẫn, hỗ trợ khách hàng lập hồ sơ vay vốn,
hồ sơ bảo lãnh, cầm cố, chiết khấu chứng từ có giá.
+ Thẩm định và lập báo cáo thẩm định của tất cả các hồ sơ đề nghị vay vốn
của tổ chức và cá nhân theo hướng dẫn thẩm định hồ sơ vay vốn của MHB.
+ Đàm phán lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh, hợp đồng cầm
cố, chiết khấu chứng từ có giá, hợp đồng đảm bảo tiền vay...
+ Theo dõi, lập thủ tục giải ngân.
+ Kiểm tra sử dụng vốn vay, tài sản bảo đảm tiền vay, tình hình tài
chính, nguồn trả nợ...của khách hàng theo định kỳ hoặc đột xuất.
+ Theo dõi thu hồi nợ vay cả gốc và lãi, xem xét đề xuất cho khách hàng
cơ cấu lại nợ (gia hạn hoặc điều chỉnh nợ gốc và nợ lãi).
+ Theo dõi quản lý về tình hình thấu chi của khách hàng.
+ Tiến hành phân loại nợ và đề nghị trích lập dự phòng các khoản nợ
vay, bảo lãnh đang quản lý.

+ Tham gia xử lý các khoản nợ quá hạn, nợ xấu và các khoản nợ do lãnh
đạo phân công.
+ Lập thủ tục thanh lý Hợp đồng tín dụng.
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác khi được lãnh đạo phân công.
2.1.2. Tổ chức bộ máy:
- Tại phòng kinh doanh, các cán bộ được phân công vài các tổ nghiệp vụ:
Tổ khách hàng cá nhân; tổ khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ và tổ khách
hàng doanh nghiệp lớn và các tổ chức tài chính tín dụng.
- Các bộ phận kinh doanh được bố trí gồm: Lãnh đạo Trưởng, Phó Phòng
hoặc tổ trưởng, tổ phó và một số cán bộ kinh doanh.
2.2. Tổ quản lý rủi ro (QLRR):
2.2.1. Chức năng, nhiệm vụ:
- Lập báo cáo đánh giá rủi ro: Căn cứ vào các thông tin, tài liệu và báo


Khoá luận tốt nghiệp

13

cáo thẩm định do Bộ phận kinh doanh cung cấp, các thông tin về rủi ro do
Cán bộ QLRR thu thập hoặc so các bộ phận chức năng cung cấp, các quy
định về cho vay, bảo đảm tiền vay, bảo lãnh hiện hành của MHB, bộ phận
QLRR sẽ tiến hành lập báo cáo phân tích đánh giá các điều kiện cấp tín dụng
như tính pháp lý của hồ sơ; tính khả thi của dự án/phương án vay vốn; tài sản
đảm bảo cho khoản vay, định giá khoản vay, những rủi ro có thể xảy ra và các
nội dung khác liên quan đến khoản vay bảo lãnh để đề xuất cho vay, bảo lãnh
hoặc không cho vay, bảo lãnh.
- Kiểm soát thực hiện đúng cơ cấu của danh mục đầu tư đã phê duyệt.
- Quản lý và đảm bảo việc tuân thủ chính sách tín dụng đã được phê
duyệt trong từng thời kỳ.

- Thu thập, phân tích và lập báo cáo tổng hợp phân loại nợ, trích lập và
sử dụng dự phòng cho toàn chi nhánh; đưa ra các thông tin cảnh báo nhằm
bảo đảm hoạt động tín dụng an toàn - hiệu quả. Thực hiện kiểm soát tín dụng
nội bộ theo qui định của MHB.
- Theo dõi, hỗ trợ Bộ phận kinh doanh đánh giá danh mục tín dụng định
kỳ, tháng, quý, năm hoặc đột xuất để xác định mức độ rủi ro theo từng loại
hình tài trợ, cấu trúc khoản vay, phân khúc thị trường, khách hàng...
- Tham gia vào việc giải quyết các khoản nợ quá hạn, nợ xấu phát sinh.
- Thực hiện các nhiệm vụ khách khi Lãnh đạo phân công.
2.2.2. Tổ chức bộ máy:
- Tại các chi nhánh, Phòng quản lý rủi ro được phân công bố trí cán bộ
thuộc về các tổ chức nghiệp vụ như sau:
+ Tổ QLRR đối với khách hàng cá nhân.
+ Tổ QLRR đối với khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ.
+ Tổ QLRR đối với khách hàng doanh nghiệp lớn và các tổ chức tài
chính tín dụng.


Khoá luận tốt nghiệp

14

(Trường hợp các chi nhánh chưa có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp
lớn và các tổ chức tài chính tín dụng thì có thể ghép chung 2 tổ doanh nghiệp
vừa và nhỏ và tổ doanh nghiệp lớn và các tổ chức tài chính tín dụng thành 1
tổ là tổ QLRR khách hàng doanh nghiệp)
- Tại các chi nhánh chưa có đủ điều kiện về nhân sự và môi trường kinh
doanh thì thành lập Tổ QLRR trực thuộc Phòng NVKD hiện nay để thực hiện
các chức năng nhiệm vụ của Phòng QLRR, đồng thời phải phân công Lãnh
đạo Phòng NVKD trực tiếp phụ trách bộ phận này và phân công cán bộ phụ

trách theo từng đối tượng: khách hàng cá nhân, khách hàng doanh nghiệp vừa
và nhỏ, khách hàng doanh nghiệp lớn và các tổ chức tài chính tín dụng.
Không được bố trí kiêm nhiệm giữa các loại nghiệp vụ.
- Các phòng QLRR được bố trí Lãnh đạo Trưởng, Phó phòng hoặc Tổ
trưởng, tổ phó và các cán bộ QLRR để hoàn thành tốt các chức năng nhiệm
vụ trên.
2.3. Phòng (tổ) hỗ trợ kinh doanh:
2.3.1. Chức năng nhiệm vụ:
- Hỗ trợ soạn thảo Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm tiền vay khi
bộ phận kinh doanh có yêu cầu. thực hiện công chứng đăng ký giao dịch bảo
đảm theo quy định về bảo đảm tiền vay của MHB và các thủ tục liên quan đến
món vay Bộ phận kinh doanh cung cấp.
- Lưu giữ hồ sơ vay vốn theo qui định (phần hồ sơ trước đây do Phòng
NVKD lưu giữ theo Quy trình tín dụng số 319/QTTD-NHN).
- Lập các loại báo cáo thống kê theo quy định, thông tin tín dụng.
- Theo dõi và cung cấp thông tin cho lãnh đạo Phòng NVKD, ban giám
đốc về các khoản vay tới hạn, các khoản lãi chưa thu, các khoản nợ quá hạn,
nợ có vấn đề của từng cán bộ tín dụng khách hàng, từng phòng giao dịch và
toàn chi nhánh theo định kỳ, hàng tuần hoặc đột xuất.


Khoá luận tốt nghiệp

15

- Xử lý các khoản nợ xấu có vấn đề di lãnh đạo phân công như: các
khoản nợ phải khởi kiện ra toà án, phải bán hoặc đấu giá tài sản theo quy
định, mua bán nợ, đôn đốc thi hành án...
- Lập hồ sơ xử lý nợ, miễn giảm lãi trình Hội đồng xử lý rủi ro, miễn
giảm lãi của MHB.

2.4. Bộ phận Kế toán - Ngân quỹ:
- Bộ phận Kế toán có nhiệm vụ tiếp nhận, xử lý các chứng từ phát sinh
của Ngân hàng…
- Tiếp nhận và hướng dẫn khách hàng gửi, rút tiền…
- Tiếp nhận hồ sơ vay vốn từ bộ phận tín dụng chuyển sang và thực hiện
giải ngân các khoản vay đủ điều kiện.
- Bộ phận Ngân quỹ có vai trò trực tiếp thu, chi giữ các khoản tiền trong
Ngân hàng.
- Bộ phận này còn có vai trò lưu trữ các hồ sơ khách hàng.
3. Một số hoạt động chủ yếu của Ngân Hàng MHB – PGD Đội Cấn.
3.1.Hoạt động huy động vốn.
Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng MHB nói chung và MHB –
PGD Đội Cấn nói riêng phân chia theo đối tượng khách hàng cá nhân và
khách hàng là doanh nghiệp.
3.1.1. Với khách hàng là cá nhân:
Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng MHB bao gồm 2 nghiệp vụ
chính là tiết kiệm và tiền gửi.
- Tiết kiệm:
+ Tiết kiệm không kỳ hạn bằng VNĐ hoặc USD.
+ Tiết kiệm có kỳ hạn bằng VNĐ hoặc USD.
+ Tiết kiệm tích luỹ VNĐ.
+ Tiết kiệm người cao tuổi VNĐ.


Khoá luận tốt nghiệp

16

+ Tiết kiệm rút gốc linh hoạt, lãi suất bậc thang VNĐ và USD.
+ Tiết kiệm lãi suất luỹ tiến VNĐ và USD.

+ Tiết kiệm gia tăng lãi suất bằng tiền mặt VNĐ và USD.
+ Tiết kiệm phú lộc.
+ Tiết kiệm thưởng lãi VNĐ.
- Tiền gửi:
+ Tiền gửi thanh toán bằng VNĐ và USD
+ Tiền gửi có kỳ hạn bằng VNĐ và USD.
3.1.2. Với khách hàng là doanh nghiệp
Ngân hàng MHB chỉ có loại hình huy động bằng tiền gửi. Các loại hình
tiền gửi với doanh nghiệp bao gồm:
+ Tiền gửi thanh toán bằng VNĐ và USD.
+ Tiền gửi có kỳ hạn bằng VNĐ và USD.
3.2. Hoạt động cho vay vốn.
Hoạt động cho vay vốn cũng như hoạt động huy động vốn cũng chia
đối tượng khách hàng làm hai mảng chính là khách hàng cá nhân và khách
hàng doanh nghiệp.
3.2.1. Đối với khách hàng cá nhân.
-

Cho vay cầm cố.

-

Cho vay cầm cố chứng từ có giá.

-

Cho vay cầm cố chứng khoán niêm yết.

-

Cho vay chiết khấu giấy tờ có giá.

-

Cho vay phục vụ nhà ở.

-

Cho vay thấu chi.

-

Cho vay hạn mức.

-

Cho vay mua xe ô tô.

-

Cho vay nông lâm ngư nghiệp.


Khoá luận tốt nghiệp

17

-

Cho vay tiêu dùng.

-

Dịch vụ hỗ trợ du học.

3.2.2.

Đối với khách hàng là doanh nghiệp.
-

Cho vay cầm cố.

-

Cho vay các khoản phải thu.

-

Cho vay đầu tư tài sản cố định.

-

Cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

-

Cho vay đầu tư dự án.

-

Cho vay hạn mức.

-

Cho vay hạn mức dự phòng.

- Cho vay ngắn hạn.
-

Cho vay uỷ thác.

- Cho vay cầm cố giấy tờ có giá.
-

Cho vay chiết khấu giấy tờ có giá.

3.3. Nghiệp vụ thanh toán:
Trong nghiệp vụ thanh toán của Ngân hàng có hai mảng lớn là thanh
toán trong nước và thanh toán quốc tế
3.3. Các dịch vụ khác mà MHB cung cấp.
3.3.1. Với khách hàng cá nhân.
Cung cấp các dịch vụ như dịch vụ thẻ thông minh và dịch vụ chuyển
tiền (chuyển tiền ra nước ngoài, nhận tiền từ nước ngoài gửi về; chuyển nhanh
kiều hối Western Union; dịch vụ chuyển tiền trong nước)
3.3.2.

Với khách hàng là doanh nghiệp.

Ngân hàng MHB cung cấp các dịch vụ như; Dịch vụ thẻ thông minh;
Dịch vụ bảo lãnh các loại; dịch vụ chiết khấu bộ chứng từ; dịch vụ tài trợ xuất

nhập khẩu; dịch vụ thanh toán quốc tế (Thư tín dụng xuất nhập khẩu (L/C);
nhờ thu; chuyển tiền đi; chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất; chuyển tiền đến)


Khoá luận tốt nghiệp

18

3.3. Các hoạt động khác.
Mua bán ngoại tệ. Nghiệp vụ thanh toán trong hệ thống MHB và ngoài
hệ thống MHB...Trong thời gian tới, khi thị trường phát triển, nền kinh tế có
nhiều thay đổi theo hướng hoà nhập với nền kinh tế thế giới, thì các nghiệp vụ
được coi không phải là nghiệp vụ gốc của Ngân hàng này sẽ trở nên phát triển
hơn để tăng khả năng phát triển của Ngân hàng. Điều này làm cho Ngân hàng
có một tiềm lực tài chính mạnh hơn, và sẽ trở nên có năng lực cạnh tranh cao
hơn.

II - Thực trạng thẩm định tín dụng dự án phát triển nhà tại
Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
1. Tổng quan về các dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình
tại Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
1.1. Đặc điểm của những dự án phát triển nhà.
1.1.1. Đặc điểm của hoạt động mua nhà ở, đất ở:
- Là hoạt động mua sắm tài sản cố định (bất động sản), đây là khoản
tiêu dùng lớn đối với cá nhân và hộ gia đình.
- Hoạt động này thường mang những mục đích sau:
+ Sử dụng nhà ở, đất ở làm nơi cư trú cho cá nhân - hộ gia đình.
+ Sử dụng nhà ở, đất ở làm nơi cho các tổ chức – cá nhân thuê nhằm
mục đích để ở hoặc kinh doanh.
+ Sử dụng như một công cụ tích trữ giá trị, như một khoản đầu tư của cá

nhân - hộ gia đình khi có những khoản tiền nhàn rỗi.
- Là hoạt động mua sắm tiềm ẩn nhiều rủi ro, đối với tình hình của Việt
Nam khi thị trường bất động sản còn chưa hoàn thiện thì các khoản đầu tư
vào bất động sản dù cho dưói mục đích nào cũng kèm theo rất nhiều rủi ro.
- Nhà ở và đất ở có liên quan nhiều đến các phương diện pháp lý như:
Quyền sở hữu, quyền sử dụng, quy hoạch, môi trường...


Khoá luận tốt nghiệp

19

- Hoạt động này có thể bao hàm cả hoạt động đầu cơ nhà đất tạo ra
những hiệu ứng bong bóng có hại cho thị trường nhà đất.
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động xây dựng, sửa chữa và nâng cấp nhà ở:
- Hoạt động này mang nặng tính kỹ thuật trong xây dựng như thiết kế,
quy trình xây dựng, kỹ thuật xây dựng.
- Có những liên quan đến các thủ tục pháp lý như cấp phép xây dựng,
phê duyệt thiết kế, liên quan đến hoạt động bảo vệ môi trường...
1.2. Khái quát về các dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình
xin vay vốn tại MHB – PGD Đội Cấn.
Từ đầu năm 2008 đến nay, tại MHB – PGD Đội Cấn đã phát sinh 26 dự
án vay vốn với tổng mức cho vay đã giải ngân là gần 17 tỷ đ. Trong số các dự
án này, dự án cho vay phát triển nhà của cá nhân là 6 món vay với tổng số
vốn đã giải ngân là hơn 9 tỷ đồng. Điều này chứng tỏ tầm quan trọng của các
món vay phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình đối với hoạt động linh doanh
tiền tệ của MHB – PGD Đội Cấn. Chi tiết về mức vồn và tỷ trọng các loại dự
án được đề cập đến trong bảng sau:
Bảng 1.1. Chi tiết mức vốn và tỷ trọng các loại dự án
cho vay tại PGD Đội Cấn

đơn vị: đồng

STT
1
2
3
4
5

Loại dự án vay vốn
Tiêu dùng cá nhân
Bổ sung vốn KD
Phát triển nhà
Mua xe ôtô
Tổng số

Số tiền
Tỷ trọng (%)
1.464.000.000 8.59 %
5.871.000.000 34.43 %
9.365.000.000 54.92 %
350.000.000 2.06 %
17.050.000.000

Nguồn: Sao kê dư nợ quý I/2008 của PGD Đội Cấn

Như vậy, thông qua bảng chi tiết vốn vay cho từng loại dự án tại PGD
có thể thấy trong nghiệp vụ kinh doanh tiền tệ, PGD luôn thực hiện phương
châm chung của MHB là trọng tâm cho vay các dự án phát triển nhà của cá

Khoá luận tốt nghiệp

20

nhân. Tỷ trọng của các dự án này trong tổng mức vay luôn lớn hơn 50% tại tất
cả các chi nhánh của MHB và nói riêng tại PGD Đội Cấn, trong 3 tháng đầu
năm con số này là 54.92%.
2. Thực trạng công tác thẩm định dự án phát triển nhà tại MHB.
2.1. Vai trò và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự phát triển nhà.
2.1.1. Vai trò của công tác thẩm định dự án phát triển nhà.
Công tác thẩm định là một khâu tối quan trọng trong hoạt động tín
dụng của Ngân hàng. Qua đó, các cán bộ tín dụng mới đưa ra được quyết định
cấp vốn hay không cấp vốn cho khách hàng. Trên thực tế, không phải dự án
nào khách hàng đưa ra nhằm vay vốn cũng khả thi về mặt pháp lý cũng như
tài chính, do đó, cần phải có công tác thẩm định để kiểm tra, rà soát lại
phương án của khách hàng, thậm chí điều chỉnh lại các phương án vay vốn
của khách hàng cho phù hợp để có thể giải ngân.
Không giống như khi cho các doanh nghiệp vay để thực hiện dự án, khi
đó các dự án của họ đã được lập một cách chi tiết và đã được kiểm tra toàn
diện. Những dự án mà chúng ta đang xét để vay vốn như đã nói ở trên là
những dự án của cá nhân - hộ gia đình, nên những dự án mà họ đưa ra
thường có tính nghiệp vụ không cao, có nhiều sai sót (do thường là khách
hàng tự soạn) chưa phù hợp với yêu cầu mà Ngân hàng đề ra để xét duyệt. Do
đó không những công tác thẩm định có nhiệm vụ xem xét kiểm tra các dự án
của khách hàng mà nhiều khi còn phải giúp đỡ khách hàng lập các dự án một
cách hợp lý cho phương án vay vốn của khách hàng.
Trong hoạt động cho vay mua nhà ở và đất ở; xây dựng và sửa chữa
nhà ở, các tài sản đảm bảo vay nợ (các khoản thế chấp) thường là quyền sở
hữu bất động sản liên quan rất nhiều đến khía cạnh pháp lý tương đối phức

tạp trong việc chứng thực, định giá…Vì vậy, đối với hoạt động cho vay các
dự án này rất cần phải có công tác thẩm định để đánh giá một cách hợp lý các


Khoá luận tốt nghiệp

21

tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng.
Trong quy trình cho vay các dự án, khả năng trả lãi và gốc của khách
hàng là rất quan trọng, điều này quyết định đến chất lượng của khoản vay.
Các khoản này thường xuất phát từ thu nhập thường kỳ của khách hàng (có
thể là cả thu nhập xuất phát từ chính nhà ở mà khách hàng đang muốn vay để
đầu tư). Công tác thẩm định sẽ có vai trò xác định các khoản thu nhập này và
tính toán khả năng trả nợ cho các khoản vay một cách hợp lý.
Công tác thẩm định khách hàng còn bao gồm cả công việc kiểm tra
khách hàng sau giải ngân để kiểm tra khách hàng có thực hiện đúng với nội
dung trong Hợp đồng tín dụng hay không? Nếu khách hàng không thực hiện
đúng với Hợp đồng tín dụng hay có khả năng không trả được nợ thì bộ phận
tín dụng phải có trách nhiệm phối hợp xử lý.
Như vậy có thể thấy được vai trò rất quan trọng và quyết định của công
tác thẩm định trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng nói chung và trong các
dự án cho vay mua nhà và đất ở; xây dựng và sửa chữa nhà ở nói riêng.
2.1.2. Yêu cầu đối với công tác thẩm định tín dụng các dự án phát triển nhà.
Dựa trên những vai trò của công tác thẩm định trong các dự án mua nhà
và đất ở; xây dựng và sửa chữa nhà ở nói trên, thì những yêu cầu đặt ra với
công tác thẩm định các dự án này sẽ được xác định như sau:
Ban đầu, khi khách hàng phát sinh nhu cầu vay và đến Ngân hàng thì
cán bộ tín dụng phải thực hiện tiếp xúc với khách hàng, lập một số các giấy tờ
ban đầu để xác định thông tin ban đầu của khách hàng. Trong giai đoạn này,

cán bộ tín dụng có hai nhiệm vụ chính, đó là thu thập thông tin chính xác có
liên quan đến khoản vay và xây dựng mối quan hệ giữ khách hàng với Ngân
hàng qua đó hoàn thiện hồ sơ tín dụng theo trình tự. Dựa trên những công
việc đó, các cán bộ tín dụng phải có những đánh giá sơ bộ nhất về khách
hàng, qua đó có thể sàng lọc ngay những khách hàng không có được những


Khoá luận tốt nghiệp

22

tiêu chuẩn tối thiểu mà Ngân hàng đặt ra.
Sau khi yêu cầu khách hàng gửi dự án mua sắm nhà, đất hoặc sửa chữa
nhà ở, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thẩm định và hướng dẫn khách hàng
hoàn thiện dự án và hợp lý hoá dự án của họ. Tại khâu này, công tác thẩm
định phải đánh giá chính xác sự hợp lý của nhu cầu vay vốn của khách hàng,
xem xét tính khả thi của phương án về pháp lý và về tài chính. Cụ thể với
những dự án này, về pháp lý phải xem xét các vấn đề về quyền sở hữu, quyền
sử dụng đất, các giấy phép xây dựng…Về tài chính cho dự án, công tác thẩm
định phải xác định vị trí của khu đất, ngôi nhà và định giá theo giá thị trường
hay giá theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền cung cấp nếu là dự án
mua nhà, đất ở. Đối với những dự án xây dựng, sửa chữa nhà ở, các trang
thiết bị, giá nhân công…phải được định giá chính xác theo giá thị trường.
Thông qua đó, phải xác định được tổng số tiền vay của khách hàng có hợp lý
hay không. Nếu chưa hợp lý, cán bộ thẩm định phải thực hiện điều chỉnh cùng
với khách hàng cho phù hợp.
Sau khi xác định được giá trị của khoản vay, công tác thẩm định phải
thực hiện thẩm định tài sản đảm bảo, phải trả lời được một câu hỏi là trong
trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán thì liệu tài sản đảm bảo có
đủ giá trị để đảm bảo khả năng thanh toán thì liệu tài sản đảm bảo có đủ giá

trị để đảm bảo thi hồi đủ nợ cho Ngân hàng hay không. Công tác này rất quan
trọng và cần thiết để cán bộ tín dụng quyết định có cho vay hay không?
Thông thường, trong các món vay mua nhà, đất ở; xây dựng, sửa chữa, nâng
cấp nhà ở thì tài sản đảm bảo thường là quyền sử dụng đất ở của chính khu
đất hay ngôi nhà định mua hoặc quyền sử dụng của một ngôi nhà khác của
khách hàng. Việc thẩm định về tính pháp lý và giá trị tài sản đảm bảo dạng
này cần sự chuẩn xác do giá trị tài sản lớn và mang nhiều tính pháp lý, thường
quan hệ với nhiều bên và có thể có các tranh chấp pháp lý.


Khoá luận tốt nghiệp

23

Bên cạnh thẩm định tài sản bảo đảm của khách hàng, cán bộ thẩm định
còn phải tính toán lượng tiền trả lãi định kỳ và nguồn trả gốc của khách hàng.
Tiền trả lãi định kỳ của khách hàng thường xuất phát từ thu nhập ổn định của
khách hàng, đó có thể là tiền lương, tiền thu nhập ổn định từ việc sử dụng
chính căn nhà vay tiền xây dựng để cho thuê, hoặc tự kinh doanh. Yêu cầu đặt
ra với công việc này là phải thẩm định một cách chính xác các khoản thu nhập
thường xuyên đó của khách hàng. Đây là một thao tác rất quan trọng bởi lẽ,
đó chính là nguồn trả nợ lãi của khách hàng, là căn cứ quan trọng để đánh giá
hiệu quả của công tác thẩm định tín dụng. Trong công tác thẩm định này, cần
phải thẩm định nguồn thu nhập của khách hàng và tính ổn định của mức thu
nhập đó. Trên thực tế, đây là một điều rất khó để đánh giá chính xác, đôi khi,
các cán bộ thẩm định chỉ có thể dựa vào những gì mà khách hàng cung cấp.
Trong tất cả các trường hợp, Ngân hàng không chỉ trông chờ vào việc
trả lãi của khách hàng từ việc thanh lý các tài sản bảo đảm. Ngân hàng chỉ
thực hiện điều đó khi khách hàng không có khả năng chi trả. Mà trên thực tế,
việc thanh lý các tài sản đó cũng không phải đơn giản, cần nhiều thời gian và

thủ tục hết sức rắc rối. Do vậy, đối với các khoản nợ lớn mà khách hàng
không thể thực hiện trả nợ gốc hàng tháng thì khách hàng cần phải có giả
trình về phương án trả nợ gốc khi đáo hạn nợ. Việc thu được một khoản tiền
lớn trong thời gian ngắn để thanh toán nợ gốc cho Ngân hàng thường chỉ
được thực hiện khi khách hàng bán tài sản cố định nào đó (thường là nhà hoặc
đất ở). Và để cho công tác thẩm định trở nên có hiệu quả hơn, cần thẩm định
thật tốt khía cạnh này để nâng cao chất lượng thẩm định và tránh cho Ngân
hàng những công việc không cần thiết.
Trên đây là những yêu cầu hết sức cần thiết đối với công tác thẩm định
tín dụng nói chung và công tác thẩm định cho vay mua nhà ở, đất ở; sửa chữa,
nâng cấp nhà ở nói riêng.


Khoá luận tốt nghiệp

24

2.2. Quy trình thẩm định các dự án phát triển nhà và các đơn vị có
liên quan.
Quy trình tín dụng là một quy định hết sức quan trọng trong việc giải
quyết cho khách hàng vay vốn. Sự đa dạng của khách hàng, sản phẩm, và
chiến lược kinh doanh yêu cầu Ngân hàng phải xây dựng được một quy trình
tín dụng cụ thể, rõ ràng và hoàn chỉnh, bao gồm trình tự các bước thực hiện
với những quy dịnh rõ ràng để quản lý chặt chẽ các khoản vay, an toàn hiệu
quả, cá điều kiện cần thiết để đưa ra quyết định, và những cán bộ có cùng
nhận thức về vai trò của mình trong quy trình tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu
của khách hàng, giảm thiểu rủi ro, cũng như thiết lập cơ chế xử lý nếu sau này
khách hàng không trả được nợ.
Nguyên tắc thực hiện quy trình tín dụng phải tuân thủ nghiêm ngặt ba
điểm sau:

-Mọi công đoạn trong quy trình tín dụng đều phải có người chịu trách
nhiệm.
-Mọi cán bộ thực hiện ở công đoạn nào phải có trình độ, năng lực nghiệp
vụ đáp ứng yêu cầu của công đoạn đó.
-Mỗi khoản vay nếu xảy ra rủi ro phải đánh giá được nguyên nhân khách
quan, chủ quan và cá nhân chịu trách nhiệm cụ thể, trừ trường hợp do nguyên
nhân khách quan, bất khả kháng.
2.2.1. Các bước trong quy trình tín dụng tại Ngân hàng MHB.
Trình tự các bước trong quá trình cho vay từ khi nhận hồ sơ, kiểm tra
thẩm định đến khi quyết định cho vay thanh lý hợp đồng chia lám hai giai
đoạn.
- Giai đoạn kiểm tra thẩm định dự án.
- Giai đoạn xét duyệt và quyết định cho vay.
Giai đoạn kiểm tra thẩm định dự án được chia làm ba khâu:


Khoá luận tốt nghiệp

25

+ Kiểm tra thẩm định trước khi cho vay.
+ Kiểm tra sử dụng vốn vay trong khi cho vay.
+ Kiểm tra xử lý thu hồi nợ sau khi cho vay.
Trong các khâu trong quá trình kinh doanh tại Ngân hàng thì khâu
Thẩm định trước khi cho vay là quan trọng nhất bởi vì nó ảnh hưởng trực tiếp
đến chất lượng tín dụng. Trong khâu này các cán bộ tín dụng sẽ tiến hành các
công việc:
+ Thu nhận kiểm tra hồ sơ vay vốn theo đúng đối tượng, điều kiện và
thủ tục vay vốn của quy chế cho vay.
+ Thẩm định tín khả thi hiệu quả của dự án, khả năng trả nợ và lập

trình tờ trình thẩm định.
Khi khách hàng phát sinh nhu cầu vay vốn, các cán bộ tín dụng sẽ tiến
hành hoạt động thẩm định theo trình tự chính như sau:
Điều tra thực tế:
+ Tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, dự án.
+ Thu thập các thông tin liên quan đến khách hàng, dự án: Cán bộ tín
dụng tiến hành thu thập các thông tin này nhằm làm cho nội dung phân tích
đánh giá dự án được chính xác hơn. Đó là nguồn thông tin từ tring tâm phong
ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà nước và từ các Ngân hàng khác về thực trạng
của khách hàng. Đó chính là các thông tin về quá trình vay, số tiền vay mà
khách hàng đó đã và đang có ở các Ngân hàng, tư cách pháp lý của khách
hàng…
Lập tờ trình thẩm định.
Trên cơ sở các tài liệu số liệu lấy từ các hồ sơ kinh tế, hồ sơ vay vốn, hồ
sơ thế chấp, cầm cố và các thông tin từ cuộc thăm viếng khách hàng, cán bộ
tín dụng sẽ lập tờ trình thẩm định theo mẫu và chịu trách nhiệm về số liệu
cũng như các con số nêu trong tờ trình. Nội dung của tờ trình thẩm định phải