Thực trạng và giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (475.42 KB, 84 trang )
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
MỤC LỤC
MỤC LỤC..................................................................................................................... 1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..........................................................................3
1. GCNQSDĐ: GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................3
2. UBND: UỶ BAN NHÂN DÂN.................................................................................3
3: QĐ: QUYẾT ĐỊNH..................................................................................................3
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU.................................................................................4
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI.....................3
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG.......................3
1.4.2 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 Luật Đất
đai 2003)...........................................................................................................................11
1.4.3 Lập và quản lý hồ sơ địa chính (Điều 47 Luật Đất đai 2003)................................12
1.4.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng
đất. (Điều 123 Luật đất đai 2003)....................................................................................13
1.5 QUY TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................14
1.6 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................15
1.6.1 Quy hoạch sử dụng đất...........................................................................................15
1.6.2 Các chính sách tài chính đối với đất.......................................................................16
1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI
HUYỆN MỸ HÀO.............................................................................................................19
1.7.1 Thái Lan..................................................................................................................19
1.7.2 Trung Quốc.............................................................................................................21
1.7.3 Kinh nghiệm đối với huyện Mỹ Hào......................................................................23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN.............................................................................25
I ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN MỸ HÀO - HƯNG YÊN................25
1.1 Điều kiện tự nhiên......................................................................................................25
1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................................26
2.1. Tình hình sử dụng đất của huyện Mỹ Hào năm 2003 - 2007..................................30
2.2 Thực trạng của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn đã chọn. .34
2.2.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất....................................34
2.2.2. Chuyển nhượng đất – Mua bán quyền sử dụng đất..............................................38
2.2.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất........................................43
2.2.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế tại huyện Mỹ Hào..........................................47
2.2.5 Tình hình thưc hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ......................................49
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
2.2.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ..............52
2.2.7. Tình hình thu hồi đất trên địa bàn huyện Mỹ Hào...............................................55
2.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Mỹ Hào....56
2.3.1 Những kết quả đạt được..........................................................................................56
2.3.2 Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của việc thực hiện quyền sử dụng đất.. . .58
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN.........................62
I ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2010 CỦA HUYỆN MỸ HÀO.............................62
1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO.........62
1.2 Phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện Mỹ Hào 63
II GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ
HÀO................................................................................................................................65
2.1 Hoàn thiện các chính sách về đất đai........................................................................65
2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH...................................................65
2.1.2. ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO.....................................................................................67
2.2 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............................................................68
2.3. Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai........................................................................70
2.5 Giải pháp đầu tư cho con người................................................................................73
2.6 Giải pháp về đầu tư cơ sở hạ tầng.............................................................................74
2.7 Tăng cường nhận thức cho người dân.......................................................................76
III. KIẾN NGHỊ.................................................................................................................77
KẾT LUẬN.................................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................79
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. UBND: Uỷ ban nhân dân
3: QĐ: Quyết định.
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
MỤC LỤC..................................................................................................................... 1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..........................................................................3
1. GCNQSDĐ: GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................3
2. UBND: UỶ BAN NHÂN DÂN.................................................................................3
3: QĐ: QUYẾT ĐỊNH..................................................................................................3
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU.................................................................................4
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI.....................3
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG.......................3
1.5 QUY TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................14
1.6 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................15
1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI
HUYỆN MỸ HÀO.............................................................................................................19
1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI
HUYỆN MỸ HÀO.............................................................................................................19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN.............................................................................25
I ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN MỸ HÀO - HƯNG YÊN................25
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN.........................62
I ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2010 CỦA HUYỆN MỸ HÀO.............................62
1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO.........62
1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO.........62
II GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ
HÀO................................................................................................................................65
2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH...................................................65
2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH...................................................65
2.1.2. ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO.....................................................................................67
2.1.2. ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO.....................................................................................67
III. KIẾN NGHỊ.................................................................................................................77
KẾT LUẬN.................................................................................................................78
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................79
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
1
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
LỜI MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Huyện Mỹ Hào là một huyện vừa được tái lập (ngày 01/09/1999) thuộc tỉnh Hưng
Yên có vị trí tự nhiên rất thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa – xã hội;
nằm ngay sát thủ đô Hà Nội về phía Tây, trên trục đường Quốc lộ 5A đi Hải Phòng. Do
chịu rất nhiều tác động của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa nên huyện đang diễn
ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phẩn bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển cụm
công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Chính quá trình
này đã đặt ra nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên
các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng. Việc thực
hiện quyền sử dụng đất có tác động không nhỏ tới quá trình phát triển kinh tế xã hội, cả
mặt tích cực lẫn tiêu cực. Tuy nhiên tình trạng các quyền sử dụng đất không khai báo
hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn huyện vẫn còn
diễn ra. Tại sao lại có tình trạng này? Đang diễn ra theo xu hướng nào? Giải pháp nào
cho tình trạng này? Và hướng thích hợp cho giai đoạn tiếp theo. Vì vậy em chọn đề tài
“Thực trạng và giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ
Hào, tỉnh Hưng Yên.”
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thực hiện các quyền sử dụng đất
- Đánh giá đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại
huyện Mỹ Hào.
3. Đối tượng phạm vi nghiên cứu.
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất đai của hộ gia đình, cá nhân theo 2
giai đoạn: 1999- 2002(đây là giai đoạn vừa tái lập huyện và trước khi có luật đất đai
2003 ra đời), giai đoạn 2 từ 2003-2007( giai đoạn sau từ khi có luật đất đai 2003 đến
hiện nay)
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
2
PGS.TS Trần Quốc Khánh
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu
- Phương pháp xử lý nhanh, đánh giá số liệu.
5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài mục lục, danh mục các bảng biểu, các chữ viết tắt và kết luận, khoá luận gồm có
3 phần:
Chương 1: Lý luận chung về quyền sử dụng đất đai
Chương 2: Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào – Hưng Yên
Chương 3: Giải pháp để thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào –
Hưng Yên
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
3
PGS.TS Trần Quốc Khánh
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
1.1. Đất đai và vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống.
Đất đai là cơ sở tự nhiên, là tiền đề đầu tiên của mọi quá trình sản xuất. Đất đai
tham gia vào hầu hết các quá trình sản xuất của xã hội, nhưng tùy thuộc vào từng
ngành cụ thể mà vai trò của đất đai có sự khác nhau. Nếu trong công nghiệp, thương
mại, giao thông đất đai là cơ sở, nền móng để trên đó xây dựng nhà xưởng, cửa hàng,
mạng lưới đường giao thông thì ngược lại trong nông nghiệp ruộng đất tham gia với tư
cách yếu tố tích cực của sản xuất, là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được.
Đất đai có vị trí cố định và có giới hạn nhất định. Chính vì đất đai không thể di
chuyển ra các vị trí khác, không thể mở rộng diện tích theo ý thích của con người mà
trong sản xuất cũng như trong đời sống phải sử dụng đất có một cách tiết kiệm, có hiệu
quả nhất.
Trong nông nghiệp, ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Ruộng đất là đối tượng lao động khi con người sử dụng công cụ lao động tác động vào
đất làm cho đất thay đổi về hình dạng như cày bừa, đập đất… làm tăng chất lượng của
đất, tạo điều kiện thuận lợi để tăng năng suất cây trồng. Ruộng đất là tư liệu lao động,
khi con người sử dụng công cụ lao động tác động lên đất, thông qua các thuộc tính lý
học, hóa học, sinh vật học và các thuộc tính khác để tác động lên cây trồng. Sự kết hợp
của đối tượng lao động và tư liệu lao động đã làm cho ruộng đất trở thành tư liệu sản
xuất chủ yếu, tư liệu sản xuất đặc biệt, tư liệu sản xuất không thể thay thế.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai trong sản xuất nông nghiệp cũng như trong
đời sống là tất yếu khách quan đòi hỏi con người phải biết coi trọng việc bảo vệ và phát triển
hợp lý và đảm bảo mối quan hệ hài hòa giữa đất đai và các nguồn lực khác để phát triển kinh
tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng.
1.2.Một số khái niệm về quyền sử dụng đất đai
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “ Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật…”
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
4
PGS.TS Trần Quốc Khánh
Như vậy, quyền sở hữu gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng
cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà
nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của
mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
Quyền sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau. Trong mọi xã
hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế
độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Tuy nhiên, ở Việt Nam, chế độ sở hữu
công về đất đai đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác
nhau. Nhưng đến Hiến pháp 1959 ra đời, thì sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình
thành và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó
được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992
khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp
luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ
môi trường để phát triển bền vững.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai được quy định rất rõ trong Hiến pháp của nước
Việt Nam. Một trong 3 quyền năng quan trọng của quyền sở hữu là quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất đai được nhà nước qui định rằng, Nhà nước khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất
để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế nhiều
thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
5
PGS.TS Trần Quốc Khánh
chức cho toàn xã hội – trong đó có cả tổ chức của Nhà nước – sử dụng đất vào mọi
mục đích. Như vậy,quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của
Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và
không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân nhưng mỗi người dân
không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có quyền sử
dụng đất. Thông qua Nhà nước – cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện
khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất” hay nói cách khác là quyền sử
dụng đất của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993 “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,đơn vị
vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức),
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cho thuê
trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu
tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện có
khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất…
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
6
PGS.TS Trần Quốc Khánh
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003, quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.
Nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi
trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện
canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, phường thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc
chuyển đổi quyền sử dụng đất là không mục đích thương mại nên cần tạo hành lang
pháp lý thông thoáng, nhất là trong trường hợp diều chỉnh đất đến từng hộ gia đình
trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong
trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không
có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép…Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử
dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực
hiện trong giới hạn của thời hạn giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô
chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền
sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền
sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động
về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
-
-Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
7
PGS.TS Trần Quốc Khánh
tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể
phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động
xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động
sản.
- Thế chấp quyền sử dụng đất : là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật
thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm
bảo có một giá trị nhất định, khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất
đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động
sản thì phần giá trị là nằm trong giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người vay
tiền không có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để
huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là hành vi mà người có quyền sử dụng
đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách phát huy tiềm năng đất
đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại,… mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân – là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp
và nông thôn.
1.3 Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa Việt
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
8
PGS.TS Trần Quốc Khánh
Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc
hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử
dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của
Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý.
Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi
hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, tự nhiên sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm
hủy hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những
bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được
giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất
trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận
đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác
hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ
cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có
ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở.
Ngoài những lý do bất cập trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều
chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ với đầu tư trong nước mà cả đối
với nước ngoài. Đặc biệt, quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa
VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế xã hội nông thôn đã khẳng định cho người
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
9
PGS.TS Trần Quốc Khánh
sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Do đó, quốc hội đã đưa
việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993
về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung như một số quyền của
người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy,
luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử
dụng, cho họ định đoạt hạn chế quyền sử dụng đất của mình. Nghĩa là chuyển quyền sử
dụng đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật
về đất đai quy định.
Do sự phát triển của kinh tế xã hội đã nảy sinh ra nhiều vấn đề mới mà Luật Đất
đai 1993 chưa quy định. Do vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật
bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyên góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đìn, cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền
thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như
chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất . Riêng tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đến ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
10
PGS.TS Trần Quốc Khánh
đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy
sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa, tình hình quản
lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc
lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa
đổi bổ sung 1998,2001) là cần thiết. Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003
và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa
quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là cho thuê; không quy định các
điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền
sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
và tích tụ đất đai theo hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất
như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106).
1.4 Các qui định pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 có qui định các vấn đề đăng kí quyền
sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….như sau:
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
11
PGS.TS Trần Quốc Khánh
1.4.1 Các trường hợp được đăng ký quyền sử dụng đất: (điều 46 Luật Đất đai
2003)
- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của Luật này
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành
1.4.2 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 Luật
Đất đai 2003)
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Người được chuyển đổi, nhận quyền chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
12
PGS.TS Trần Quốc Khánh
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình
thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90,91,92 của Luật này.
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở
- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở
1.4.3 Lập và quản lý hồ sơ địa chính (Điều 47 Luật Đất đai 2003)
a. Hồ sơ địa chính bao gồm
- Bản đồ địa chính
- Số địa chính
- Sổ mục kê đất đai
- Sổ theo dõi biến động đất đai
b. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thế, diện tích, vị trí
- Người sử dụng thửa đất
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất
- Gía đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và
chưa thực hiện
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của
người sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
1.4.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 52 Đất đai 2003)
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
13
PGS.TS Trần Quốc Khánh
sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
1.4.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử
dụng đất. (Điều 123 Luật đất đai 2003)
a. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Người xin cấp giấy nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5
điều 50 của Luật này ( nếu có), văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (nếu có)
b. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan
quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường
hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số
liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ
quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, thông báo
cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
14
PGS.TS Trần Quốc Khánh
c. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ
để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.5 Quy trình thực hiện các quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2003, thì các qui trình thực hiện các quyền sử dụng đất có thể
tóm lược như sau:
Đối với mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì có một loại hồ sơ riêng
nhưng nhìn chung có 2 giai đoạn
Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân
xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất thì tùy vào từng loại chuyển quyền sử dụng đất
mà bao gồm các loại giấy khác nhau. Chẳng hạn như hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Còn hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm di chúc hoặc biên
bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền
sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm
đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Trong thời hạn nhất định, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan
quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các
bên tham gia phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định
theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính
đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên tham gia thực hiện nghĩa vụ
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
15
PGS.TS Trần Quốc Khánh
tài chính. Trong thời hạn nhất định, các bên tham gia nhận giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất
Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất, tuy nhiên
chúng ta có thể tìm hiểu một số nhân tố sau có ảnh hưởng lớn hơn đến quyền sử dụng
đất.
1.6.1 Quy hoạch sử dụng đất
Qui hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản
lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất với các nguồn tài nguyên
thiên nhiên khác, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững trên cơ sở phân bố quỹ đất
vào các mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng theo các đơn vị hành
chính các cấp, các vùng và cả nước. Quy hoạch sử dụng đất trước tiên liên quan đến
việc sử dụng đất trong tương lai, trong đó việc sử dụng đất liên quan đến các quyền
hưởng dụng đất, các quyền khác gắn với đất và việc quản lý đất đai. Qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất không chỉ phản ảnh chính sách kinh tế mà còn là biểu hiện tập trung
nhất về quan điểm và chủ trương khai thác tài nguyên của Chính phủ nên có tác động
mạnh mẽ đến nhiều mặt của hoạt động thị trường nói chung mà nhất là thị trường bất
động sản. Các chính sách kinh tế của Chính phủ đều tác động trực tiếp đến việc tăng
hoặc giảm nhu cầu đối với bất động sản và từ đó mà ảnh hưởng đến thị trường bất
động sản.
Thực chất của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là xác định sử dụng mục đích
sử dụng của từng vùng đất đến từng khu vực và thửa đất cụ thể; làm thay đổi tính chất
và mục đích sử dụng đất cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai, cung
cầu về bất động sản, tác động vào thị trường bất động sản. Việc chuyển mục đích sử
dụng từ đất nông nghiệp thành công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các
công trình khác trên đất khu quy hoạch và vùng lân cận, làm gia tăng các giao dịch về
đất đai và bất động sản. Mặt khác, quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
16
PGS.TS Trần Quốc Khánh
tính chất gắn với khu dân cư như quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các
khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị…sẽ làm gia tăng các giao dịch mua bán,
thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch,
trung tâm dân cư, các khu vui chơi giải trí vì ở đó có nhu cầu lớn về bất động sản phục
vụ trực tiếp cho các hoạt động thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng…Đất
khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp được quy hoạch thành khu đô thị mới là chuyển
mục đích sử dụng đất một cách cơ bản làm tăng nhu cầu sử dụng đất, tăng nhu cầu sử
dụng bất động sản do sự tập trung về dân số và các hoạt động sử dụng, kinh doanh,
dịch vụ sẽ tăng lên.
Do vậy, qui hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện các
quyền sử dụng đất. Một qui hoạch đất cụ thể, rõ ràng, phân định các khu vực khác nhau
thì sử dụng với các mục đích khác nhau để người dân có thể hiểu rõ mảnh đất mà họ
đang sở hữu đất thuộc vùng qui hoạch nào, nên sử dụng vào mục đích nào…từ đó
người dân có thể có các phương án sử dụng khác nhau cho phù hợp. Tránh tình trạng
chuyển quyền sử dụng đất tạm thời như cho thuê tạm thời, chuyển đổi… nhưng không
bán, ko cho thuê dài hạn…cho những người cần đất để sản xuất kinh doanh bởi họ nghĩ
rằng năm sau đất sẽ được thu hồi mà sẽ được tiền bồi thường nhiều hơn. Hành động
này gây thiệt hại cho người sử dụng đất cũng như với người có đất, người sử dụng đất
không an tâm đầu tư cho sản xuất vì sợ bị thu hồi đất bất cứ lúc nào còn đối với người
có đất thì cũng không khai thác được hiệu quả tối đa của đất. Chính vì vậy cần có một
qui hoạch rõ ràng cụ thể để mọi người có một kế hoạch sử dụng đất tốt.
1.6.2 Các chính sách tài chính đối với đất
a. Thuế sử dụng đất.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp: thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất
nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng; căn cứ tính và thu
thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogam thóc trên một đơn vị
diện tích của từng hạng đất, thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thóc Nhà nước
quy định
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
17
PGS.TS Trần Quốc Khánh
Thuế nhà đất: mới chỉ áp dụng thu thuế đối với đất. Căn cứ tính thuế là diện
tích đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích.
b. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành đất được ban hành ngày
22/6/1994 để điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối
với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển
nhượng, giá đất và thuế suất với mức từ 5% - 50% tùy theo điều kiện và loại đất
chuyển nhượng; thực hiện khuyến khích phát triển thị trường bất động sản, với mục
tiêu quản lý sự vận động của đất đai nên giảm mức động viên vào ngân sách Nhà nước,
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 được ban hành sửa đổi thuế suất với tỷ
lệ động viên áp dụng là 2% và 4%.
c. Phí và lệ phí.
Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi hợp thức hóa
quyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí trước bạ bằng 1% trên giá trị đất nhận chuyển quyền
sử dụng hoặc giá trị đăng ký quyền sử dụng đất. Tồn tại của lệ phí trước bạ là được
tính trên giá trị đăng ký trước bạ, do đó vừa có tính chất thuế vừa là phí dịch vụ công.
Vì vậy, phải tách khoản thu có tính chất thuế thành thuế tài sản, phần lệ phí chỉ áp
dụng cho đăng ký tài sản là phí dịch vụ công, tức là cải tiến tách lệ phí trước bạ thành
hai khoản thu khác nhau cũng là điều kiện để hình thành hệ thống đăng ký đất đai – bất
động sản thống nhất.
Lệ phí địa chính: là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện
công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận
đăng ký biến động về đất đai ( thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện
tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất), trích lục hồ sơ địa chính (bản đồ hoặc
các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính). Theo quy định hiện hành, các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân, không phân biệt được Nhà nước giao đất hay không được giao đất,
khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
18
PGS.TS Trần Quốc Khánh
địa chính nêu trên đây đều phải nộp lệ phí địa chính với mức thu từ 5.000 đồng đến
10.000 đồng/lần/giấy.
d. Các khoản thu khác về đất đai.
Tiền sử dụng đất. Thi hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một
số Điều của Luật Đất đai năm 1998, ngày 23/8/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số
38/2000/NĐ-CP thay thế cho các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất và được
hướng dẫn tại Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính. Với
chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đã thực sự thực hiện quyền lợi
của người chủ sở hữu đất đai
Tiền thuê đất: Tiền thuê đất thu đối với đất cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh
tế tập thể, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử
dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối vượt hạn mức. Tổ chức, cá
nhân thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế sử dụng đất.
Các chính sách tài chính trên có ảnh hưởng rất lớn đối với việc thực hiện quyền
sử dụng đất của người dân. Nếu chính sách thuế quá cao, không phù hợp với điều kiện
kinh tế, hoàn cảnh sống của người dân thì người dân sẽ không muốn thực hiện nghĩa
vụ tài chính, trong khi đó người dân muốn làm các thủ tục về quyền sử dụng đất như
xin cấp giấy chứng nhận, chuyển quyền sử dụng…thì cần phải làm đầy đủ các nghĩa vụ
thuế cũng như các loại lệ phí do vậy người dân không muốn làm các thủ tục, không
muốn khai báo với các cơ quan nhà nước, mà tự thỏa thuận với nhau. Còn nếu chính
sách thuế thấp, người dân thấy rằng dễ dàng thực hiện được thì họ sẽ sẵn sàng tham gia
vào việc thực hiện đầy đủ các thủ tục hơn, tuy nhiên nếu quá thấp thì nhà nước sẽ
không thu đủ lượng vốn cần thiết để tái thiết lại cũng như phát triển đất nước. Như vậy,
Nhà nước cần phải có chính sách tài chính hợp lý để vừa phù hợp với nguyện vọng
người dân vừa phù hợp với nhu cầu phát triển của đất nước.
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
19
PGS.TS Trần Quốc Khánh
1.6.3 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Nhà nước, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cụ Địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết
định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (thường gọi là giấy
đỏ).
Thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam được quy định theo hai hình
thức riêng biệt gồm có: thủ tục đăng ký ban đầu và thủ tục đăng ký biến động (trong
các trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất và thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chuyển mục đích hoặc thay đổi
đường ranh giới, diện tích sử dụng đất; thay đổi tên gọi của chủ sử dụng đất); các thủ
tục này được thực hiện theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đất đai hiện
hành.
Các thủ tục đăng ký này có ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất
của người dân. Các thủ tục đăng ký cần phải nhanh, rõ ràng thuận tiện cho người dân.
Nếu các thủ tục rườm rà, phức tạp, mất nhiều thời gian thì người dân sẽ không có
mong muốn làm các thủ tục do vậy cần phải có các biện pháp để hạn chế các bước, các
thủ tục mà vẫn làm đầy đủ được các giấy tờ cần thiết.
1.7 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước khác và kinh nghiệm đối với
huyện Mỹ Hào.
1.7.1 Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở
hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Ở Thái
Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có
qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất,
cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất
được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
20
PGS.TS Trần Quốc Khánh
hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại này là:
chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế.
Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.
Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10
năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không phải sở
hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp
để đo ranh giới thửa đất.
• Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có
quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không sử dụng,
tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K
được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
• Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được
đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy
này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để
không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu xác nhận việc chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng”. Có thể
chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc
chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử
dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người khai báo chiếm hữu và sử
dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có
thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
