so sánh giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2001 2006

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học Nông nghiệp I
-----------------------------------

Trần thái yên

So sánh giá đất ở do nhà nớc quy định với giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa bàn
thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2001 - 2006

Luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
M số: 4.01.03

Ngời hớng dẫn khoa học: Pgs. Ts. Nguyễn văn xa

Hà nội - 2006


Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan rằng số liệu kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và cha hề sử dụng của một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong luận văn này đ đợc
cảm ơn, mọi thông tin trích trong luận văn đều đ đợc chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả

Trần Thái Yên

i

Lời cảm ơn
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo khoa Đất
và Môi trờng, khoa Sau Đại học, bộ môn Quản lý đất đai trờng Đại Học
Nông Nghiệp I Hà Nội đ giúp đỡ tôi thực hiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến PGS - TS Nguyễn Văn
Xa đ hớng dẫn giúp đỡ tôi hoàn thành tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Vinh, UNND phờng
Lê Lợi, UBND phờng Cửa Nam, UBND phờng Hà Huy Tập, UBND x
Hng Đông đ tạo điều kiện để tôi điều tra và xin số liệu.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè đồng nghiệp đ động viên
giúp đỡ tôi hoàn thành khoá học!

Tác giả

Trần Thái Yên

ii


Danh mục viết tắt

NĐ

Nghị định

CP

Chính Phủ

TT

Thông t

UBND

ủy ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

QĐUB

Quyết định của ủy ban

ĐVT

Đơn vị tính

DTSD

Diện tích sử dụng

NQ.HĐND

Nghị quyết hội đồng nhân

Giá TT

Giá thị trờng

Gía QĐ

Giá quy định

SDĐ

Sử dụng đất

iii


Danh mục bảng biểu
Bảng 1. Cơ cấu giá tri tăng theo ngành .............................................................. 41
Bảng 2. Diện tích, mật độ dân số của thành phố Vinh trong các năm ................ 44
2003 - 2005....................................................................................................... 44
Bảng 3. Bảng lao động và cơ cấu lao động ........................................................ 45
Bảng 4. Một số chỉ tiêu tổng hợp về dân số và lao động .................................... 48
Bảng 5. Cơ cấu diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Vinh qua các năm
2003 - 2005....................................................................................................... 51
Bảng 6. Bảng tổng hợp các điểm điều tra giá đất của một số con đờng từ năm
2001 2002...................................................................................................... 61
Bảng 7. Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá năm (20012002) ................................................................................................................ 67
Bảng 8. Bảng tổng hợp các điểm điều tra gía đất của một số con đờng từ năm

2003 2004. ..................................................................................................... 69
Bảng 9. Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá ..................... 75
năm 2003-2004................................................................................................. 75
Bảng 10. Bảng tổng hợp giá đất của một số con đờng trong năm 2005 ............ 78
Bảng 11. Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá ................... 84
năm 2005.......................................................................................................... 84
Bảng 12. Bảng tổng hợp giá đất của một số con đờng trong năm 2006 ............ 86
Bảng 13. Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá năm 2006 ... 93

iv


Mục lục
Lời cam đoan .......................................................................................................i
Lời cảm ơn..........................................................................................................ii
Danh mục viết tắt...............................................................................................iii
Danh mục bảng biểu .......................................................................................... iv
Mục lục .............................................................................................................. v
1. Mở ĐầU ....................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1
1.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................... 2
1.3. ý nghĩa khoa học của đề tài ......................................................................... 2
1.4. Dự kiến kết quả đạt đợc.............................................................................. 3
2. Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất.................... 4
2.1. Đất đai ......................................................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................. 4
2.1.2. Những đặc trng của đất đai có liên quan đến giá đất................................ 4
2.2. Bất động sản................................................................................................. 6
2.2.1. Khái niệm về BĐS..................................................................................... 6
2.2.2. Quan hệ giữa đất đai với công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền

với đất................................................................................................................. 7
2.3. Thị trờng bất động sản................................................................................ 8
2.3.1. Khái niệm về thị trờng BĐS..................................................................... 8
2.3.2. Đặc điểm thị trờng BĐS........................................................................... 8
2.4. Những vấn đề cơ bản về giá đất.................................................................. 11
2.4.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 11
2.4.2. Các loại giá đất ....................................................................................... 11
2.4.2.1. Giá cả, giá cả thị trờng....................................................................... 11
2.4.2.2. Giá trị thị trờng .................................................................................. 13

v


2.4.2.3. Giá trị sử dụng...................................................................................... 14
2.4.2.4. Giá trị trao đổi ..................................................................................... 14
2.4.2.5. Giá trị bảo hiểm ................................................................................... 14
2.4.2.6. Giá trị thế chấp .................................................................................... 14
2.4.2.7. Giá cho thuê......................................................................................... 15
2.4.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất........................................................... 15
2.4.4. Đặc trng cơ bản của giá đất ................................................................... 17
2.4.5. Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất............................................................ 18
2.4.5.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên..................................................................... 18
2.4.5.2. Nhóm các yếu tố kinh tế ....................................................................... 19
2.4.5.3. Nhóm các yếu tố pháp luật, x hội ....................................................... 19
2.4.6. Các nguyên tắc cơ bản của việc định giá đất............................................ 20
2.4.6.1. Nguyên tắc thay thế.............................................................................. 20
2.4.6.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất........................................................ 21
2.4.6.3. Nguyên tắc dự báo ............................................................................... 23
2.4.7. Các phơng pháp định giá đất ................................................................. 23
2.4.7.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp (phơng pháp thị trờng) .................... 23

2.4.7.2. Phơng pháp thu nhập (phơng pháp đầu t)....................................... 24
2.4.7.3. Phơng pháp phân tích hồi quy ............................................................ 24
2.4.7.4. Phơng pháp thặng d.......................................................................... 25
2.5. Khái quát về công tác định giá đất của một số nớc trên thế giới [9] ......... 25
2.5.1. Công tác định giá đất tại Thái Lan........................................................... 25
2.5.2. Công tác định giá đất tại úc ..................................................................... 26
2.5.3. Công tác định giá đất tại Thuỵ Điển ........................................................ 28
2.5.4. Công tác định giá đất tại Malaysia .......................................................... 29
2.5.5. Công tác định giá đất tại Singapore ......................................................... 29
2.6. Lịch sử thị trờng đất đai trong nớc.......................................................... 29

vi


3. Nội dung và phơng pháp nghiên cứu.................................... 36
3.1. Đối tợng nghiên cứu................................................................................. 36
3.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 36
3.2.1. Nghiên cứu giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn
thành phố Vinh; trong đó khảo sát điều tra cụ thể tại 4 phờng, x ................... 36
3.2.2. Nghiên cứu giá đất của UBND tỉnh Nghệ An ban hành từ năm 2001-2006
......................................................................................................................... 36
3.2.3. So sánh giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế và giá đất do UBND
tỉnh đề ra........................................................................................................... 36
3.3. Phơng pháp nghiên cứu ............................................................................ 36
3.3.1. Phơng pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp ................................................ 36
3.3.2. Phơng pháp thu thập số liệu................................................................... 36
3.3.3. Phơng pháp tổng hợp so sánh ................................................................ 37
4. Kết quả nghiên cứu.......................................................................... 38
4.1. Đặc điểm tự nhiên - kinh tế - x hội ........................................................... 38
4.1.1. Đặc điểm tự nhiên ................................................................................... 38

4.1.1.1. Vị trí địa lý........................................................................................... 38
4.1.1.2. Địa hình địa mạo ................................................................................. 38
4.1.1.3. Địa chất thuỷ văn ................................................................................. 38
4.1.1.4. Khí hậu ................................................................................................ 39
4.1.1.5. Cảnh quan mội trờng.......................................................................... 39
4.1.2. Điều kiện kinh tế - x hội ........................................................................ 40
4.1.2.1. Thực trạng phát triển các nghành kinh tế và các lĩnh vực khác trên địa
bàn ................................................................................................................... 40
4.1.2.2. Dân số và lao động .............................................................................. 43
4.1.2.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng ...................................................................... 45
4.1.2.4. Giáo dục Y tế..................................................................................... 47
4.1.3. Đánh giá chung về thực trạng kinh tế - x hội ......................................... 49

vii


4.1.3.1. Thuận lợi.............................................................................................. 49
4.1.3.2. Khó khăn.............................................................................................. 50
4.1.3.3. Đánh giá chung. ................................................................................... 50
4.1.3.4. Những vấn đề kinh tế x hội đ gây áp lực đến việc quản lý và sử dụng
đất. ................................................................................................................... 51
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất................................................................ 53
4.2.1. Tình hình quản lý sử và dụng đất đai trên địa bàn thành phố ................... 53
4.2.1.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................... 53
4.2.1.2. Tình hình sử dụng đất........................................................................... 53
4.2.2. Khái quát chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại các phờng, x
nghiên cứu ........................................................................................................ 54
4.2.2.1. Phờng Hà Huy Tập............................................................................. 54
4.2.2.2. Phờng Lê Lợi...................................................................................... 55
4.2.2.3. Phờng Cửa Nam................................................................................. 55

4.2.2.4. X Hng Đông ...................................................................................... 56
4.3. Nghiên cứu giá đất ở do nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quyền sử
dụng đất thực tế tại địa bàn thành phố vinh tỉnh Nghệ An ................................ 57
4.3.1. Phơng pháp nghiên cứu và các bớc tiến hành....................................... 57
4.3.1.1. Phơng pháp nghiên cứu ...................................................................... 57
4.3.1.2. Các bớc tiến hành .............................................................................. 57
4.3.2. Giá đất do UBND tỉnh Nghệ An quy định nh sau .................................. 58
4.3.2. Nguyên tắc.............................................................................................. 58
4.3.2. Phơng pháp ........................................................................................... 59
4.3.3. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định tại 4
phờng x trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2001 đến 2002 ..................... 60
4.3.3.1. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định
theo từng vị trí .................................................................................................. 60

viii


4.3.3.2. Nhận xét giá đất ở do nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng thực tế
trong năm 2001- 2002....................................................................................... 67
4.3.4. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định tại 4
phờng, x trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2003 đến 2004 .................... 68
4.3.4.1. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định
theo từng vị trí .................................................................................................. 68
4.3.4.2. Nhận xét giá đất ở do nhà nớc quy định với giá đất chuyển nhợng thực
tế....................................................................................................................... 75
4.3.5. Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhợng thực tế và giá đất ở do Nhà nớc
quy định trên địa bàn thành phố Vinh năm 2005. ............................................. 76
4.3.5.1. Phân tích so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định theo
từng vị trí. ......................................................................................................... 77
4.3.5.2. Nhận xét giá đất do nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quyền sử

dụng đất thực tế. ............................................................................................... 83
4.3.6. Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhợng thực tế và giá đất do Nhà nớc
quy định trên địa bàn thành phố Vinh năm 2006 .............................................. 84
4.3.6.1. Phân tích, so sánh giá đất thực tế với giá đất ở do Nhà nớc quy định
theo từng vị trí................................................................................................... 86
4.3.6.2. Nhận xét giá đất ở do nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng trên
thực tế............................................................................................................... 92
5. Kết luận và kiến nghị..................................................................... 94
5.1. Kết luận ..................................................................................................... 94
5.2. Kiến nghị ................................................................................................... 95

ix


1. Mở ĐầU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong xu thế hội nhập và phát triển, nền kinh tế nớc ta đang chuyển
dịch từ nền kinh tế nông nghiệp, sang công nghiệp, dịch vụ, du lịch và thơng
mại; từ vận hành theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang vận hành theo cơ
chế thị trờng định hớng x hội chủ nghĩa
Chủ trơng của Đảng và Nhà nớc ta là phát triển nền kinh tế thị trờng
định hớng x hội chủ nghĩa, trong đó thị trờng bất động sản định hớng x
hội chủ nghĩa đang đợc quan tâm đặc biệt trong giai đoạn hiện nay.
Cùng với sự phát triển của đất nớc thì nhu cầu chuyển đổi, sử dụng đất
vào các mục đích kinh tế ngày càng gia tăng. Đặc biệt ở các thành phố lớn
nh: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng các hoạt động
về thị trờng đất nh: Chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn để sản xuất
kinh doanh... ngày càng phát triển. Đất đai đ trở thành một tài sản lớn khi
nhu cầu sử dụng đất tăng, thì giá đất ngày càng tăng lên.
Việc Nhà nớc ban hành giá đất cho phù hợp với giá chuyển nhợng

quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng là vấn đề quan trọng
không chỉ đối với công tác quản lý mà còn là đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ
về đất đai theo quy định của luật đất đai.
Để thi hành luật đất đai năm 2003 Chính phủ đ ban hành Nghị định số
188CP/2004 ngày 16/11/2004 quy định về phơng pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất (Sau đây gọi tắt là NĐ 188/2004/NĐ- CP)[6], thay thế
cho khung giá các loại đất đ ban hành theo NĐ số 87CP/năm 1993. Theo quy
định tại khoản 4 điều 56 Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào khung giá các loại
đất do Chính phủ quy định thì UBND các tỉnh thành phố trực thuộc Trung
ơng (UBND cấp tỉnh) đ ban hành giá đất ở các địa phơng (thực hiện từ
ngày 1/1/2005) [8]. Tuy nhiên giá đất ở các đia phơng ban hành cha đảm
1


bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế theo quy
đinh tại khoản 1 điều 56 Luật đất đai. Do đó khi áp dụng thu tiền sử dụng đất
thì nhà nớc thất thu, khi áp dụng bồi thờng thì ngời dân khó chấp nhận do
họ chịu nhiều thiệt thòi.
Từ thực tế đó tôi nghiên cứu đề tài : "So sánh giá đất ở do Nhà nớc quy
định với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Vinh
- tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001-2006".
Nhằm đa ra các nhận xét về mức độ chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà
nớc quy định và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế; trên cơ sở đó
làm rõ sự ảnh hởng việc thu tiền sử dụng đất, bồi thờng đất.
1.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chung về giá đất ở do nhà nớc quy định với giá chuyển
nhợng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng (Sau đây gọi tắt
là giá đất thực tế) trên địa bàn thành phố Vinh tỉnh Nghệ An;
Trong đó thực hiện so sánh giá đất ở do Nhà nớc quy định với giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng trên

địa bàn 4 phờng đại diện cho các phờng, x trên địa bàn của thành phố Vinh
tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001-2006; trên cơ sở đó đề xuất giải pháp và kiến
nghị.
1.3. ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài: So sánh giá đất ở do Nhà nớc quy định với giá chuyển
nhợng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An giai
đoạn 2001-2006 có ý nghĩa quan trọng trong việc đa ra nhận xét về sự
chênh lệch và khả năng tơng đồng giữa giá đất do UBND tỉnh Nghệ An quy
định và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình
thờng. Đồng thời đa ra nhận xét về mức giá khi Nhà nớc thu tiền sử dụng
đất đối với các trờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và mức giá đền bù
khi Nhà nớc thu hồi đất, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp và kiến nghị.
2


1.4. Dự kiến kết quả đạt đợc
Kết quả đạt đợc là hệ thống các bảng biểu về giá các loaị đất theo hai
loại giá, bảng phân tích độ chênh lệch (hệ số k) và một số giải pháp cần thực
hiện tại địa thành phố Vinh tỉnh Nghệ An.

3


2. Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất

2.1. Đất đai
2.1.1. Khái niệm về đất đai
Đứng dới góc độ của các nhà định giá thì đất đai đợc hiểu là một tài
sản nhng là một tài sản đặc biệt vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài
sản, là vật có thực có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con ngời, nằm

trong sự chiếm hữu của con ngời, có đặc trng giá trị và là đối tợng giao lu
dân sự [4].
Đất đai còn đợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao
động làm ra mà do lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích (đặc điểm này ảnh hởng rất lớn
đến định giá đất). Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình
sử dụng nếu biết cách sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất
không những không mất đi mà còn có xu hớng tăng lên, khác với các tài sản
thông thờng khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao,
giá trị của đất không những không bị mất đi, mà càng ngày càng có xu hớng
tăng lên.
2.1.2. Những đặc trng của đất đai có liên quan đến giá đất
Đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia là nguồn tài nguyên; là nguồn
tài chính; là tiềm năng cho đầu t và phát triển. Đất đai rất nhạy cảm về mặt
chính tri, x hội, đất đai gắn với một quốc gia, một cộng đồng, khả năng sinh
lợi của nó do bản thân đất đai chứa đựng và sự tác động đầu t của con ngời.
Đất đai chứa đựng những yếu tố về nhân văn, chính trị, yếu tố tâm lý và thị
hiếu x hội. Khả năng sinh lợi của đất phụ thuộc vào các yếu tố tự nhiên, x
hội, kinh tế, pháp luật, con ngời... Sử dụng đất là lợi dụng môi trờng và có
ảnh hởng đến môi trờng. Do đó giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử
dụng đất và khả năng sử dụng trong tơng lai. Việc hớng dụng các loại đất,
4


việc thực hiện các quyền mà luật pháp cho phép đối với ngời sở hữu đất đai,
ngời sử dụng đất, có quan hệ chặt chẽ đến lợi ích x hội và sự quản lý của
nhà nớc.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản nh
đáp ứng đợc nhu cầu nào đó của con ngời tức là có giá trị sử dụng, con
ngời có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tợng trao đổi mua bán tức là

có tham gia vào giao lu dân sự. nhng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai
là loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trờng
không chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài
sản tạo lập gắn với đất đai.
Đất đai có thể đóng vai trò tài sản tài chính nếu xét dới góc độ các nhà
đầu t, đất đai đợc dùng làm phơng tiện bảo hiểm giá trị phòng khi lạm
phát, đặc biệt là ở những nớc thị trờng tài chính kém phát triển, các tổ chức
tài chính còn dùng đất đai nh tài sản thế chấp khi cho vay vì đất đai không
chuyển dịch đợc, ít mất giá do lạm phát.
Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đ quy
định ở tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất
lớn đến giá đất. Mỗi mảnh đất có đặc điểm về vị trí, tính chất đất, khả năng sử
dụng vì vậy chúng có giá trị riêng.
Diện tích đất đai có hạn, quỹ đất đai đợc dùng vào các mục đích khác
nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao của đất đai của
việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng
với dân số ngày càng tăng. Tuy quỹ đất có hạn nhng đờng cung vẫn là
đờng xiên tỷ lệ thuận với giá đất. Nó phản ánh mối quan hệ diện tích một
loại đất nào đó có thể bán ra thị trờng với một giá đất nhất định ở những thời
điểm xác định.

5


2.2. bất động sản
2.2.1. Khái niệm về BĐS
Pháp luật dân sự của các nớc trên thế giới đều phân chia tài sản thành
BĐS và động sản. Hiện nay, tuy còn có nhiều quan điểm khác nhau về BĐS
song có một điểm đợc các nhà luật học quan niệm tơng đối thống nhất. Đó
là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời đợc.

Theo Bloombergcom Financial Glossary: Bất động sản là một phần đất
đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất;
Theo Mc Kenzie and Bett, 1996, p.3: Bất động sản bao gồm đất đai, tài
sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không
di dời đợc định bởi luật pháp[4];
ở Việt Nam, theo Điều 174 BLDS năm 2005 thì: Bất động sản là các tài
sản bao gồm: [1]
a - Đất đai;
b - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c - Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d - Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nh vậy, BĐS trớc hết là tài sản song không phải tài sản nào cũng là
BĐS; chỉ những tài sản không di dời đợc mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm quan
trọng để xác định tài sản có phải là BĐS hay không chính là yếu tố không di
dời đợc. Nên BĐS trớc hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền
với đất; đất đai là yếu tố ban đầu không thể thiếu đợc của BĐS.

6


2.2.2. Quan hệ giữa đất đai với công trình xây dựng và các tài sản khác
gắn liền với đất
Khi nói đến vai trò của đất, Willam Petty (1923-1687) là một trong
những ngời sáng lập ra học thuyết kinh tế cổ điển Anh, ông đa ra một luận
điểm nổi tiếng Lao động là cha, đất là mẹ sản xuất ra của cải vật chất. [5]
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, có vai trò cực kỳ quan
trọng trong đời sống x hội; là t liệu sản xuất không gì thay thế đợc của sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là mặt bằng để xây dựng các công trình sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp và dịch vụ; là địa bàn phân bố lợc lợng

sản xuất, phân bố dân c ; là thành phần hàng đầu của môi trờng sống.
Dới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời
l nh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền đất nớc.
Đất đai với những thuộc tính tự nhiên mà không một loại tài sản nào có
đợc đó là tính cố định về vị trí, có giới hạn về không gian, vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai không hao mòn trong quá trình sử dụng, dới tác động
của lao động, đất đai đợc biến đổi từ trạng thái hoang hoá, cha sử dụng
chuyển sang trạng thái đất đai đợc sử dụng đa mục đích. Mọi cuộc cách
mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tợng, coi đất đai là nhiệm vụ cần
giải quyết. Song đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dới tác
động của con ngời một cách thờng xuyên.
Theo quy định thì một bất động sản bao gồm đất, nhà ở, các công trình
xây dựng và các công trình gắn liền với đất thành một thể thống nhất. Nh vậy
một thửa đất trống là thửa đất không có nhà và các công trình khác cũng đợc
coi là một bất động sản. Vì thế xét trên phơng diện tổng quát khi nghiên cứu
thị trờng đất đai đồng thời nghiên cứu thị trờng tài sản gắn liền với đất hay
còn gọi là nghiên cứu thị trờng bất động sản. Vì vậy không thể tách rời việc
nghiên cứu thị trờng đất đai với nghiên cứu thị trờng nhà, các công trình

7


xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. Nh vậy các tài sản khác không gắn
liền với đất đai thì không thể trở thành một bất động sản
2.3. thị trờng bất động sản

2.3.1. Khái niệm về thị trờng BĐS
Thị trờng BĐS ra đời khi đất đai trở thành hàng hoá hay nói cách khác
khi ở đâu và lúc nào BĐS cha trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó cha thể
có thị trờng BĐS, bởi lẽ đề cập đến thị trờng là đề cập đến sự trao đổi các

sản phẩm của quá trình sản xuất. Khác với nền sản xuất tự cung tự cấp, nền
sản xuất hàng hoá sản xuất ra sản phẩm là để đem ra bán, trao đổi trên thị
trờng. Tuy nhiên, không hẳn cứ có hoạt động mua bán, trao đổi là có kinh tế
thị trờng, mà chỉ khi kinh tế hàng hoá phát triển đến một trình độ nhất định
thì mới xuất hiện kinh tế thị trờng. Nh vậy, thị trờng BĐS là tổng hoà các
giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời
gian nhất định.
2.3.2. Đặc điểm thị trờng BĐS
Mặc dù còn có những quan niệm khác nhau về khái niệm thị trờng
BĐS song giới nghiên cứu về cơ bản đều cho rằng thị trờng BĐS có những
đặc điểm chủ yếu sau đây: [3]
Thứ nhất, thị trờng BĐS là một loại thị trờng không hoàn hảo, mức
độ hoàn hảo của thị trờng BĐS thấp hơn thị trờng hàng hoá tiêu dùng và các
thị trờng t liệu sản xuất khác, đòi hỏi phải có sự can thiệp nhiều hơn của
Nhà nớc, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển
hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân c v.v trong việc xác
lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản BĐS của công dân, của tổ chức
trong quá trình trao đổi hàng hoá BĐS.
Thứ hai, giao dịch trên thị trờng BĐS cần đến các loại t vấn chuyên
nghiệp có trình độ cao vì BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả
của hàng hoá BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời,
8


thông tin trên thị trờng BĐS khá phức tạp và thờng không hoàn hảo. Chính
vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lỡng, đòi
hỏi phải thông qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có
chuyên môn. thuộc các tổ chức môi giới chuyên nghiệp hoạt động trên thị
trờng. Tuy giá cả của chuyên gia ớc tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan,
tuy những ngời này đ qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên

môn, nắm đợc thông tin thị trờng, am hiểu pháp luật về BĐS nên có thể
thoả m n nhu cầu cho các đối tợng tham gia giao dịch BĐS. Kinh nghiệm
cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trờng
BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Hoạt động của tổ chức
môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trờng BĐS phát
triển;
Thứ ba, do đất đai là tài nguyên thiên nhiên ngày càng khan hiếm (tổng
cung về đất hầu nh không thay đổỉ mặc dù ở các nớc phát triển rất chú trọng
việc khai thác sử dụng không gian 3 chiều của đất đai nh: Độ sâu, bề mặt và
khoảng không gian), nên yếu tố đầu cơ luôn tiềm ẩn trong thị trờng BĐS.
Trong điều kiện một thị trờng BĐS vận hành thông thoáng, mặt tích cực của
yếu tố đầu cơ BĐS là sự phá vỡ trạng thái cân bằng tĩnh và kích thích các
hành vi giao dịch của các bên nhằm tạo lập thế cân bằng mới; đồng thời, sự
đầu cơ BĐS cũng phát sinh tác động tiêu cực đẩy giá BĐS lên cao hơn giá trị
thực (giá ảo) và gây lũng đoạn thị trờng BĐS. Kinh nghiệm của nhiều nớc
phát triển cho thấy việc đầu cơ BĐS ở mức độ quá nóng có thể làm phá vỡ
thế cân bằng phát triển, tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân c
và các nhà đầu t, kinh doanh BĐS gây ra nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế x hội.
Thứ t, hàng hoá BĐS có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định,
trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất - kinh
doanh. Việc khai thông thị trờng BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ
cho chính bản thân các nhà kinh doanh BĐS mà còn cho cả các tổ chức sử
9


dụng hàng hoá BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ
một cách có hiệu quả.
Thứ năm, thị trờng BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, BĐS là
một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị

hiếu của mỗi vùng, địa phơng lại khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể
dịch chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc và tâm lý, thị hiếu, tập quán
cũng không thể di chuyển giữa các vùng, miền khác nhau. Chính vì vậy, hoạt
động của thị trờng BĐS mang tính địa phơng sâu sắc.
Mặt khác, thị trờng BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi
vùng, miền trên cả nớc. Trong khi đó, mỗi vùng, miền lại có trình độ phát
triển không đồng đều, mật độ phân bố dân c khác nhau. Do vậy, nhu cầu về
BĐS rất khác nhau ở mỗi vùng, miền dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình
độ phát triển của thị trờng BĐS. Thực tế cho thấy, thị trờng BĐS ở các đô
thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Thậm chí,
giữa các đô thị, thì quy mô và mức độ phát triển thị trờng BĐS ở các đô thị là
trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của một vùng hoặc của cả nớc hoạt động
sôi động hơn so với các đô thị khác.
Thứ sáu, thị trờng BĐS rất nhạy cảm đối với sự tăng trởng kinh tế, dễ
bị nóng khi nền kinh tế đạt mức tăng trởng cao và ngợc lại cũng dễ bị
đóng băng khi tốc độ tăng trởng kinh tế bị suy giảm.
Thứ bảy, thị trờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn,
hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn. Do đó, các hoạt động giao dịch,
đầu t kinh doanh trên thị trờng BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Mà một
phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh BĐS đợc huy động
trên thị trờng vốn. Đồng thời, một lợng vốn huy động đợc trên thị trờng
tài chính đợc đem đầu t trên thị trờng BĐS. Hàng hoá BĐS có giá trị lớn và
có một số đặc điểm nh không thể di dời, lâu bền nên thờng đóng vai trò

10


là tài sản bảo đảm trong các hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn. Chính vì
vậy, thị trờng BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trờng vốn phát triển bền vững. Giữa hai thị trờng này có

mối liên hệ gắn bó mật thiết với nhau. Thực tế cho thấy, mỗi sự biến động trên
thị trờng này sẽ dẫn đến những tác động xấu cho sự hoạt động của thị trờng
kia và ngợc lại. Sự sụt giá nhanh chóng của BĐS thờng kéo theo sự gia tăng
các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài
chính trên thị trờng vốn.
2.4. Những vấn đề cơ bản về giá đất

2.4.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi
đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tơng ứng, nh giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nớc có nền kinh tế thị trờng,
giá đất đợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
2.4.2. Các loại giá đất
2.4.2.1. Giá cả, giá cả thị trờng
Giá trị là lợng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số
lợng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong
điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng
tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó,
giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết
định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhng không có
11


nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trờng hợp cùng nhất trí với

nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn
không nhất trí là thờng xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn
chịu ảnh hởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trờng khi
cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đợc cầu thì giá cả phù
hợp với giá trị. Tuy nhiên trờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu
thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngợc lại, nếu cung vợt cầu thì giá cả sẽ thấp
hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: Giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về
hàng hóa. Giá cả đợc quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dới sự tác
động của quy luật kinh tế tự phát, trớc hết là của quy luật giá trị. Trong nền
sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong
điều kiện của chủ nghĩa t bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất.
Giá cả thị trờng xoay quanh cái trục giá trị x hội (hay gọi là giá trị thị
trờng).
Giá cả thị trờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đợc hình thành trên thị
trờng; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị
trờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở
khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trờng
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định đợc tơng đối sát đúng giá trị
của chúng. Giá cả thị trờng là tín hiệu của thị trờng, tín hiệu của mối quan
hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa
cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở
một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại
cầu nào, nh nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả
12

năng thanh toán của x hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trờng có tác dụng
hớng dẫn ngời sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm
tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lu thông, nâng cao chất lợng hàng
hóa, dịch vụ, phục vụ tốt ngời tiêu dùng và thu lợi nhuận cao.
2.4.2.2. Giá trị thị trờng
Giá trị thị trờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trờng công khai
và cạnh tranh. Thị trờng này có thể là thị trờng trong nớc hoặc thị trờng
quốc tế, có thể bao gồm nhiều ngời mua, ngời bán hoặc bao gồm một số
lợng hạn chế ngời mua, ngời bán.
Giá trị thị trờng thể hiện mức giá ớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và
bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đ khảo sát, cân nhắc
đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị
trờng trớc khi đa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan
tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trờng của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của
thửa đất đó trong thị trờng mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong
những điều kiện thị trờng xác định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị trờng
và tài sản, nên giá trị thị trờng không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích
động quá mức nào.
Giá trị thị trờng của đất đai đợc xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thoả thuận, nhất trí giữa ngời bán và ngời mua;
- Mục đích của ngời mua và bán đất;
- Nhu cầu về đất đai của thị trờng;
- Tác động của môi trờng sống và x hội;
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.

13

2.4.2.3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể đợc sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng
phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định.
Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó đợc xác định căn
cứ vào mục đích đầu t của ngời sử dụng đất. ở Việt Nam mục đích sử dụng
chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đợc xác định trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ
quan Nhà nớc có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do
các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng.
Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thờng gọi chúng là giá trị tiềm
năng.
2.4.2.4. Giá trị trao đổi
Trên thị trờng mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá
trị thị trờng của chính mảnh đất đó là một. Thông thờng giá trị trao đổi
đợc xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tơng tự nh
thửa đất chủ thể.
2.4.2.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm đợc xác định trên cơ sở giá thị trờng của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa ngời chủ
sở hữu thửa đất (ngời đợc bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
2.4.2.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất đợc xác định căn cứ giá thị trờng của
thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc
không có giá trị thế chấp. Thông thờng và phần lớn các thửa đất đều có giá
trị thế chấp. Những thửa đất không đợc quyền trao đổi vì một lý do ràng

14


buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhng không có giá trị thế
chấp.
2.4.2.7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà ngời đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho
thuê đợc xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá
cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức l i suất mà
ngời chủ sử dụng đất yêu cầu.
2.4.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Khi xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trờng, việc đánh giá lợi
nhuận thu đợc từ sử dụng và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm.
Mác đ có kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai
trong quá trình sản xuất t bản chủ nghĩa và vì vậy cơ sở hình thành giá đất là
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Ba nhân tố là
cơ sở để hình thành giá đất là địa tô, l i suất ngân hàng và quan hệ cung
cầu. Lợi nhuận thu đợc từ đất bao gồm ba loại địa tô: địa tô chênh lệch I tạo
thành do sự chênh lệch và u thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất
cùng diện tích; địa tô chênh lệch II do kết quả của mức độ đầu t mà ngời sử
dụng tạo nên, cho phép ngời sử dụng đất đợc hởng toàn bộ lợi nhuận để
khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả; địa tô tuyệt đối tạo thành do sự chênh
lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các tài sản gắn liền với đất và giá cả thị
trờng.
Xuất phát từ định nghĩa giá cả đất đai là địa tô đợc t bản hoá theo tỷ
suất lợi tức hiện hành. Khi nghiên cứu thị trờng bất động sản, các nhà kinh
tế thờng không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của Mác. Họ đa ra công
thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ vào địa tô và l i suất ngân
hàng.

15