Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ NGA

HO¹T §éNG DÞCH Vô THÈM §ÞNH GI¸
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ NGA

HO¹T §éNG DÞCH Vô THÈM §ÞNH GI¸
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN NHƯ PHÁT

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Trần Thị Nga


MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ
HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ ............................ 6
1.1.

Lý luận chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá ................... 6

1.1.1.

Khái niệm dịch vụ thẩm định giá .................................................... 6

1.1.2.

Vai trò của dịch vụ thẩm định giá ................................................... 8

1.1.3.

Nguyên tắc chung hoạt động dịch vụ thẩm định giá ....................... 9

1.1.4.

Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm
định giá ở Việt Nam ...................................................................... 10

1.2.

Nội dung pháp lý về hoạt động dịch vụ thẩm định giá
theo pháp luật Việt Nam ............................................................. 12

1.2.1.

Doanh nghiệp thẩm định giá ......................................................... 12

1.2.2.

Hoạt động của thẩm định viên về giá trong doanh nghiệp
thẩm định giá ................................................................................. 20

1.2.3.

Quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá ..................................... 25

Chương 2: THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT
ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN ............................................................................. 31
2.1.

Thực tiễn áp dụng pháp luật trong hoạt động dịch vụ
thẩm định giá tại Việt Nam ........................................................ 31


2.1.1.

Hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá .................................. 31

2.1.2.

Hoạt động hành nghề của thẩm định viên về giá .......................... 40

2.1.3.

Quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá ..................................... 46

2.2.

Hạn chế, thuận lợi và cơ hội thách thức đối với hoạt
động dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam ................................. 54

2.2.1.

Thuận lợi ....................................................................................... 54

2.2.2.

Khó khăn ....................................................................................... 55

2.2.3.

Cơ hội và thách thức...................................................................... 58

2.3.

Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện ..................................... 60

2.3.1.

Mục tiêu và định hướng phát triển hoạt động dịch vụ thẩm
định giá .......................................................................................... 60

2.3.2.

Kiến nghị, giải pháp ...................................................................... 61

KẾT LUẬN ................................................................................................ 67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................. 68
PHỤ LỤC ................................................................................................... 71


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DN:

Doanh nghiệp

TBYT:

Thiết bị y tế

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

XHCN:

Xã hội chủ nghĩa


MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Ở bất cứ xã hội nào, khi nền kinh tế phát triển đến một giai đoạn nào
đó thì thẩm định giá hình thành là một nhu cầu tất yếu của sự phát triển
kinh tế. Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó, do đó hình thành dịch vụ
thẩm định giá. Trải qua quá trình hình thành và phát triển, dịch vụ thẩm
định giá ngày càng khẳng định được vị trí, vai trò của mình trong tổng hòa
các ngành nghề kinh doanh khác. Khi các ngành nghề khác phát triển, các
mối quan hệ kinh tế phức tạp thì dịch vụ thẩm định giá cũng phát triển hơn
theo cả chiều rộng và chiều sâu để phục vụ sự thay đổi đó. Thực tế đã
chứng minh vai trò của dịch vụ thẩm định khi ngày càng nhiều các vấn đề

của xã hội của nền kinh tế được hỗ trợ bởi dịch vụ thẩm định giá như mua
sắm tài sản công, xác định giá tài sản đảm bảo, chứng minh tài chính, tính
thuế, thanh quyết toán, xác định giá trị bất động sản nhằm mục đích đền bù
giải phóng mặt bằng, hợp tác kinh doanh, chứng minh vốn góp khi thành
lập doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn góp, cổ phần hóa doanh nghiệp…
Như vậy, có thể nói dịch vụ thẩm định giá rất cần thiết và quan trọng đối
với nền kinh tế.
Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy rằng các cơ chế chính sách quy định
trong hoạt động dịch vụ thẩm định giá chưa thực sự có hiệu quả khi đi vào
cuộc sống. Từ đó, gây hậu quả thiệt hại trước mắt và lâu dài cho các đối
tượng sử dụng dịch vụ cũng như các chủ thể có liên quan. Như vậy, việc
hoàn thiện cơ chế chính sách cũng như các vấn đề pháp lý về quản lý của
cơ quan nhà nước đối với dịch vụ thẩm định giá có ý nghĩa to lớn trong

1


việc phát triển ngành dịch vụ này theo hướng bền vững, thực sự phát huy
tối đa nguồn lực nhằm hỗ trợ hiệu quả cho nền kinh tế quốc dân.
Vậy, nhận thấy tầm quan trọng, những thực trạng tồn tại trong quy
định pháp luật và hoạt động dịch vụ thẩm định giá nên tôi quyết định lựa
chọn đề tài “Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam”.
Từ đó, có những nhìn nhận đánh giá khách quan để thấy rõ những ưu điểm
nhược điểm đối với hoạt động thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam,
đồng thời đưa ra những giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý
đối với hoạt động dịch vụ thẩm định giá.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Mặc dù hoạt động dịch vụ thẩm định giá còn khá mới mẻ so với các
hoạt động dịch vụ khác tại Việt Nam nhưng đã có không ít các công trình
nghiên cứu lớn nhỏ quan tâm nghiên cứu đến vấn đề trên. Bao gồm một số

công trình điển hình như sau:
- Luận án tiến sĩ “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam” năm
2012, của Tác giả Tô Công Thành nghiên cứu những lý luận cơ bản về
thẩm định giá, dịch vụ thẩm định giá, kết hợp lý thuyết cung cầu trong kinh
tế học, lý thuyết cạnh tranh kết hợp với mô hình nghiên cứu các nhân tố tác
động đến phía cung và phía cầu của dịch vụ thẩm định giá để phân tích,
đánh giá thực trạng của thị trường dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam. Từ
đó, đúc kết đề xuất những quan điểm và kiến nghị cho sự phát triển của
dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam
- Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá
giai đoạn 2008-2012” của Bộ Tài chính. Đề án nêu lên vai trò của nghề
thẩm định giá, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Việt

2


Nam, từ đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực, phát triển
nghề thẩm định giá.
- “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”của
Tiến sỹ Nguyễn Minh Hoàng năm 2008
- “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam”
của Tiến sĩ Nguyễn Văn Thọ, chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam năm 2009….
Ngoài các tài liệu nêu trên, các bài viết bình luận đánh giá về các vấn
đề liên quan đến hoạt động dịch vụ thẩm định giá của Hội thẩm định giá
Việt Nam, Cục quản lý giá, các Website của các doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá và các thông tin trên Internet cũng là những nội dung
đáng được quan tâm.
Các tài liệu nghiên cứu trên đã nói lên những điểm vướng mắc khó
khăn trong cả nghiệp vụ và tình hình phát triển của dịch vụ thẩm định giá,

đồng thời các nghiên cứu trên cũng đưa ra kiến nghị giải pháp để khắc
phục những nhược điểm đó. Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý vẫn chưa
được nghiên cứu sâu sắc. Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội ban
hành ngày 20/06/2012 ra đời cũng đã có những bước phát triển nhất định
đối với dịch vụ thẩm định giá. Luận văn sẽ là công trình mới nghiên cứu
các vấn đề pháp lý trong dịch vụ thẩm định giá, đánh giá tình hình áp dụng
pháp luật để từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật thẩm
định, nâng cao vai trò, vị trí dịch vụ thẩm định giá.
3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
Về mục đích nghiên cứu, với mục đích chính và quan trọng nhất luận
văn đặt ra đó là để dịch vụ thẩm định giá hoạt động thực sự có hiệu quả, có
một môi trường pháp lý phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của

3


Việt Nam. Từ đó, tạo động lực thúc đẩy vai trò to lớn của dịch vụ thẩm
định giá đối với nền kinh tế quốc dân.
Đối tượng nghiên cứu của bài viết là hoạt động dịch vụ thẩm định
giá bao gồm: Hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, hoạt động hành
nghề của thẩm định viên và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước và
các tổ chức nghề nghiệp.
Trong giới hạn của Luận văn, phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm
định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác:
Trước tiên là các phương pháp nghiên cứu lý thuyết bao gồm:
Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp phân loại và hệ thống và
phương pháp lịch sử. Đối với phương pháp phân tích và tổng hợp giúp bài
viết đi vào phân tích các vấn đề sâu sắc hơn đồng thời liên kết từng mặt,

từng yếu tố thành một tổng hòa thống nhất. Phương pháp lịch sử được đánh
giá cao khi áp dụng để tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển của đối
tượng từ đó rút ra bản chất và quy luật của đối tượng.
Tiếp theo là các phương pháp nghiên cứu thực tiễn bao gồm:
Phương pháp quan sát khoa học, phương pháp điều tra và phương pháp
phân tích tổng kết kinh nghiệm. Đây là các phương pháp tác động trực
tiếp đến đối tượng có trong thực tiễn để làm rõ bản chất và các quy luật
của đối tượng. Mỗi phương pháp đều tỏ ra hiệu quả đối với từng vấn đề
nghiên cứu, điển hình là phương pháp điều tra. Đây là phương pháp mà
luận văn sử dụng khá nhiều để tìm ra quy luật của vấn đề khi thực hiện
khảo sát vấn đề trên diện rộng, ví dụ như cách thức hoạt động của doanh

4


nghiệp thẩm định giá hay vấn đề đạo đức của thẩm định viên. Đồng thời,
phương pháp phân tích tổng kết kinh nghiệm cũng được sử dụng triệt để
khi đánh giá thực tiễn để rút ra những kiến nghị đề xuất hiệu quả.
Ngoài hai hệ thống phương pháp nghiên cứu khoa học kể trên, luận
văn còn sử dụng một số phương pháp khác như so sánh, đánh giá hệ thống,
thu thập thông tin…. Mỗi phương pháp đều có những ưu nhược điểm riêng
nên để đạt được hiệu quả cao nhất, luận văn kết hợp hài hòa các phương
pháp nói trên.
5. Giá trị ứng dụng của đề tài
Trước hết, luận văn đi vào phân tích các nội dung pháp lý về thẩm
định giá theo pháp luật Việt Nam, đồng thời đánh giá thực trạng hoạt động
dịch vụ thẩm định giá. Từ đó, luận văn có những đề xuất, kiến nghị nhằm
nâng cao hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế quốc dân
hiện hành, phù hợp với nhu cầu phát triển của Việt Nam trong tổng hòa sự
phát triển chung của thế giới.

6. Bố cục của luận văn
Luận văn bao gồm phần mở đầu, kết luận và 2 chương. Nội dung cụ
thể các phần như sau:
- Mở đầu: đưa ra cái nhìn khái quát nhất về đề tài với lý do lực chọn
đề tài, mục đích, đối tượng, phương pháp nghiên cứu của đề tài
- Nội dung: Gồm 2 chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về hoạt động dịch vụ
Chương 2: Thực trạng thi hành pháp luật về hoạt động dịch vụ thẩm
định giá và kiến nghị hoàn thiện
- Kết luận

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT
VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ

1.1. Lý luận chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm dịch vụ thẩm định giá
Lần đầu tiên khái niệm thẩm định giá được biết đến ở Việt Nam
theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Ủy ban
Thường vụ Quốc Hội: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” [19]. Và
một lần nữa khái niệm trên được khẳng định lại trong Luật giá của Quốc
hội, số 11/2012/QH13 năm 2012:“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại
tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo

tiêu chuẩn thẩm định giá” [22].
Như vậy, có thể thấy khái niệm về thẩm định giá trong Luật giá đã
thể hiện rõ hơn chủ thể, đối tượng và bản chất của thẩm định giá. Theo đó,
thẩm định giá được nhấn mạnh chủ thể thực hiện hành vi là cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá. Yếu tố mang tính bản chất của thẩm định
giá là địa điểm, thời gian vẫn được đảm bảo trong Luật giá.
Tóm lại, nói tới thẩm định giá là nói tới 3 vấn đề chính đó là chủ thể
thực hiện thẩm định giá, thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi địa điểm, thời
gian, và tiêu chuẩn thẩm định giá.

6


Cũng giống như các ngành dịch vụ khác trong nền kinh tế, dịch vụ
thẩm định giá ra đời đáp ứng những nhu cầu của các chủ thể trong nền kinh
tế về thẩm định giá. Những nhu cầu đó thể hiện thông qua việc yêu cầu một
bên có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện việc xác định giá của tài sản phụ
vụ cho mục đích của các chủ thể đó. Có thể có khái niệm về dịch vụ thẩm
định giá như sau: “Dịch vụ thẩm định giá là loại hình dịch vụ phục vụ việc
xác định hoặc xác định lại giá của tài sản tại một địa điểm nhất định, vào
thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn của
thẩm định giá cho các chủ thể của nền kinh tế”.
Từ khái niệm trên cho thấy một số đặc điểm cơ bản của dịch vụ thẩm
định giá như sau:
- Dịch vụ thẩm định giá là dịch vụ đòi hỏi điều kiện về năng lực,
kinh nghiệm, kiến thức theo tiêu chuẩn pháp luật quy định. Cụ thể, chủ thể
làm công tác thẩm định yêu cầu có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được
đào tạo và phải trải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá, là người
có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá. Đồng thời, phải
tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức

nghề nghiệp quy định; phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự
công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách
hàng. Và, những chủ thể này yêu cầu phải có giấy phép hành nghề.
- Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá là mọi cá nhân, tổ chức
có nhu cầu về dịch vụ để đáp ứng cho mục đích nhất định của cá nhân, tổ
chức đó. Đối tượng sử dụng dịch vụ, đối tượng cung cấp dịch vụ thỏa
thuận về việc cung cấp dịch vụ trên cơ sở hợp đồng. Hiện nay tại Việt Nam
chủ yếu các chủ thể sau thường xuyên sử dụng dịch vụ thẩm định giá: Các
đơn vị sử dụng ngân sách nhà nước để mua sắm tài sản công, các ngân

7


hàng thương mại sử dụng để thẩm định tài sản đảm bảo hoặc xử lý tài sản
đảm bảo, các doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá cho mục đích liên kết
kinh doanh…
- Tài sản tham gia vào dịch vụ thẩm định giá có thể là động sản, bất
động sản, tài sản vô hình, giá trị doanh nghiệp….
Như vậy, dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ đặc biệt của
nền kinh tế. Các chủ thể muốn kinh doanh dịch vụ này cần đảm bảo có đủ
điều kiện theo luật định, đồng thời tự chịu trách nhiệm với bên thuê dịch vụ
và bên thứ ba bất kỳ sử dụng dịch vụ đó.
1.1.2. Vai trò của dịch vụ thẩm định giá
Dịch vụ thẩm định giá thể hiện vai trò quan trọng của mình trong
việc tạo một cơ sở tin cậy, một kênh tham khảo giá cho các chủ thể khi
đưa ra quyết định. Cụ thể, vai trò đó thể hiện đối với từng chủ thể trong
nền kinh tế như sau:
- Đối với cơ quan nhà nước, sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhằm
mục đích mua sắm tài sản công: Dịch vụ giúp giảm thiểu tối đa thiệt hại
nguồn ngân sách nhà nước khi cơ quan nhà nước quyết định giá mua tài

sản, giá đấu thầu, hay giá dự toán cho dự án mua sắm;
- Đối với bên nhận thế chấp và bên thế chấp tài sản sử dụng dịch vụ
thẩm định giá nhằm mục đích bảo đảm tài sản: Dịch vụ giúp hai bên dung
hòa lợi ích, xác định đúng quyền lợi cũng như trách nhiệm của mỗi bên khi
tham gia giao dịch.
- Đối với các bên liên kết kinh doanh sử dụng dịch vụ giúp các bên
xác định đúng đắn nhất trong việc phân chia lợi nhuận, lợi ích của mỗi bên
khi tham gia liên kết kinh doanh.

8


- Ngoài ra, còn rất nhiều các chủ thể khác như các bên tham gia
góp vốn, cơ quan thuế, cơ quan quản lý thị trường, cơ quan hải quan….
đã sử dụng dịch vụ thẩm định là biện pháp hỗ trợ trong việc ra quyết
định của mình.
Như vậy, dịch vụ thẩm định giá đã thể hiện được là một công cụ hỗ
trợ cho nhiều đối tượng, nhiều mục đích khác nhau. Cụ thể, dịch vụ thẩm
định giá tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên
có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc
mua –bán, đầu tư, cho vay tài sản; định giá đúng giá trị thị trường của các
nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn
lực và nền kinh tế đạt hiệu quả; góp phần làm minh bạch thị trường, thúc
đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
và tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới.
Trên tổng hòa các mối quan hệ trong xã hội, khi xã hội càng phát triển thì
các mối quan hệ càng phức tạp và càng làm phát sinh các mâu thuẫn trong
nội tại của nó cũng như giữa nó với các chủ thể khác và dịch vụ thẩm định
giá sẽ hỗ trợ cho các chủ thể dung hòa các mâu thuẫn trên.
1.1.3. Nguyên tắc chung hoạt động dịch vụ thẩm định giá

Là một ngành dịch vụ đặc thù, có điều kiện và thể hiện vai trò to lớn
trong nền kinh tế xã hội nên dịch vụ thẩm định giá có những nguyên tắc
chung, cụ thể:
Thứ nhất, dịch vụ thẩm định giá mang tính vô hình, không đồng
nhất. Chủ thể sử dụng dịch vụ chỉ có thể cảm tính chất lượng dịch vụ thông
qua năng lực kinh nghiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ mà không thể cân
đong đo đếm hay kiểm thử chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Nguyên tắc

9


không đồng nhất thể hiện giá của tài sản yêu cầu thẩm định không hoàn
toàn giống nhau khi sử dụng dịch vụ của các chủ thể cung cấp dịch vụ khác
nhau. Nguyên nhân của sự khác nhau nói trên là dịch vụ thẩm định giá vừa
mang tính khoa học vừa mang tính đánh giá chủ quan của cá nhân tiến
hành thẩm định giá. Tuy nhiên, theo luật định thì sự chênh lệch là có thể
chấp nhận được trong một giới hạn, giới hạn này gây nên một ảnh hưởng
có thể chấp nhận được với chủ thể sử dụng dịch vụ.[24]
Thứ hai, dịch vụ thẩm định giá mang tính khách quan, độc lập và tự
chịu trách nhiệm. Quá trình xác định giá của tài sản không chịu ảnh hưởng
của bất kỳ yếu tố nào mang tính cưỡng ép, vì lợi ích riêng mà việc xác định
giá hoàn toàn độc lập không phân biệt chủ thể yêu cầu thẩm định giá là ai,
là đối tượng nào. Song hành tính khách quan và độc lập là tính tự chịu
trách nhiệm. Theo đó, bên cung cấp dịch vụ không chỉ chịu trách nhiệm với
người trực tiếp yêu cầu thẩm định mà còn chịu trách nhiệm với bất kỳ đối
tượng nào sử dụng kết quả thẩm định giá đúng pháp luật.
Cuối cùng, dịch vụ thẩm định giá yêu cầu kinh nghiệm và kiến
thức cao. Xuất phát từ nghiệp vụ thẩm định giá là một nghiệp vụ vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật, nên để chất lượng dịch
vụ đủ điều kiện tạo sự tin cậy với các chủ thể sử dụng nói riêng và với

toàn bộ nền kinh tế nói chung thì yêu cầu người tham gia thẩm định vừa
có kiến thức chuyên môn vừa có kỹ năng xử lý thông tin hiệu quả. Vì
vậy, một nguyên tắc quan trọng yêu cầu đối với dịch vụ thẩm định giá là
yêu cầu kinh nghiệm và kiến thức cao.
1.1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm
định giá ở Việt Nam
Hoạt động thẩm định giá đã có thời gian hình thành và phát triển

10


hàng trăm năm trên thế giới, nhưng đối với Việt Nam thì dịch vụ thẩm định
giá còn khá mới mẻ.
Giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2001, hoạt động thẩm định giá của
Việt Nam thể hiện thông qua những thể chế hóa về quản lý nhà nước đối
với ngành thẩm định giá. Công tác thẩm định giá chủ yếu phát sinh từ nhu
cầu mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, cơ quan quản lý chung
đối với công tác thẩm định giá được tập trung về một cơ quan đầu mối là
Ban Vật Giá Chính Phủ. Lúc đầu các đơn vị thẩm định giá chủ yếu là các
Trung tâm do Ban Vật Giá Chính Phủ thành lập ở khu vực phía Bắc (Trung
tâm Thẩm định giá tại Hà Nội) và khu vực phía Nam (Trung tâm Thông tin
và Thẩm định giá miền Nam tại Tp. Hồ Chí Minh) phục vụ chủ yếu cho
công tác thẩm định mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước. Hai đơn
vị này hoạt động theo hình thức đơn vị sự nghiệp có thu, chịu trách nhiệm
về hoạt động của mình.
Dấu mốc quan trọng cho việc phát triển dịch vụ thẩm định giá là sự
ra đời của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 năm 2002 được Ủy
Ban thường vụ Quốc hội ban hành và Nghị định 101/2005/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành. Theo đó, nghề thẩm định giá ra đời tách nghiệp vụ thẩm định
giá ra khỏi các hoạt động quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính,

nhân sự cho bộ máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu
về giá của mọi thành phần kinh tế. Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới
các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với những mặt hàng chiến
lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép xây
dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất;
thóc, gạo…; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình
thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử

11


lý các vi phạm về giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo
đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế. Hoạt động thẩm định
giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005,
các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực
thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần
chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại
Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đến nay, dịch vụ thẩm định
giá ngày càng phát triển cả về chất và lượng để đáp ứng sự phát triển của
nền kinh tế. Đến năm 2012, hành lang pháp lý đã dần hoàn thiện khi các
văn bản pháp luật quy định hoạt động thẩm định giá kể trên đã bị thay thế
bởi Luật giá số 11/2012/QH13, Nghị định 89/2013/NĐ-CP, và Thông tư số
46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi,
quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá [3].
Như vậy, dịch vụ thẩm định giá hình thành và phát triển là một tất
yếu, khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc
tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định
hướng XHCN ở nước ta.
1.2. Nội dung pháp lý về hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo
pháp luật Việt Nam

1.2.1. Doanh nghiệp thẩm định giá
1.2.1.1. Khái niệm doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh dịch vụ thẩm định giá, được thành lập và hoạt động theo Luật
doanh nghiệp 2005. Như vậy, doanh nghiệp thẩm định giá có những đặc
điểm cơ bản như sau:

12


Thứ nhất, doanh nghiệp thẩm định giá có đầy đủ các đặc điểm của
doanh nghiệp nói chung như là một đơn vị kinh tế, hoạt động trên thương
trường, có trụ sở giao dịch ổn định, có tài sản, có tổ chức chặt chẽ.
Thứ hai, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền cung cấp dịch vụ
thẩm định giá, tư vấn thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Doanh
nghiệp thực hiện dịch vụ thông qua hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định
giá bằng hình thức văn bản với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu thẩm định
giá. Ngoài hợp đồng ra thì quá trình cung cấp dịch vụ thẩm định giá còn
thể hiện ở một số văn bản như: Giấy đề nghị/ yêu cầu cung cấp dịch vụ
thẩm định giá, thông tin về tài sản yêu cầu thẩm định,… Tùy vào từng
trường hợp cụ thể mà các loại giấy tờ được cung cấp hoặc yêu cầu cung
cấp là khác nhau.
Thứ ba, theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh
nghiệp thẩm định giá thành lập và hoạt động dưới các hình thức doanh
nghiệp quy định tại Luật doanh nghiệp năm 2005.
1.2.1.2. Điều kiện thành lập, hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá là một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
đặc thù, nên việc thành lập và hoạt động của doanh nghiệp vừa được điểu
chỉnh theo pháp luật doanh nghiệp vừa được điều chỉnh theo pháp luật
chuyên ngành về thẩm định giá.

Trước hết, doanh nghiệp thẩm định giá tuân thủ theo quy định chung
về điều kiện thành lập doanh nghiệp được quy định cụ thể trong Luật
doanh nghiệp 2005. Về chủ thể thành lập doanh nghiệp, bất kỳ chủ thể nào
không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 13 Luật doanh

13


nghiệp đều có thể thành lập doanh nghiệp thẩm định giá. Các loại hình tổ
chức doanh nghiệp thẩm định giá: Tất cả các loại hình doanh nghiệp theo
Luật doanh nghiệp 2005 đều được thành lập và hoạt động, bao gồm: Công
ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn (Công ty TNHH một thành viên,
Công ty TNHH hai thành viên trở lên); Công ty hợp danh; Doanh nghiệp tư
nhân. Tùy vào loại hình doanh nghiệp khác nhau, tổ chức quản lý hoạt
động của doanh nghiệp thẩm định giá sẽ thực hiện theo quy định tương ứng
với loại hình đó.
Đồng thời, doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ theo quy định
pháp luật thẩm định giá.
Điều kiện về thẩm định viên trong doanh nghiệp: Doanh nghiệp được
chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi doanh
nghiệp có từ đủ ba thẩm định viên về giá trở lên. Các thẩm định viên về giá
có Thẻ thẩm định viên về giá còn giá trị hành nghề, trong đó người đại diện
theo pháp luật của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá có thẻ Thẩm
định viên. Ngoài ra, loại hình doanh nghiệp thẩm định giá là công ty hợp
danh thì tất cả các thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá, một
thẩm định viên về giá có thẻ Thẩm định viên về giá chỉ được làm một
thành viên hợp danh của một công ty thẩm định giá hợp danh. Doanh
nghiệp có hình thức pháp lý là doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp
tư nhân phải là thẩm định viên về giá và một thẩm định viên về giá chỉ
được làm chủ một doanh nghiệp tư nhân về thẩm định giá [21].

Trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, doanh
nghiệp có đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật để thực hiện cung
cấp dịch vụ.

14


Thứ nhất, có quyền nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa
thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng thẩm định giá;
Thứ hai, có quyền yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ,
tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá (trừ các tài liệu mật
theo quy định của pháp luật). Đồng thời, cũng có quyền từ chối thực hiện
dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản của tổ chức có nhu cầu thẩm định giá
khi thấy tài sản đó không có đủ điều kiện pháp lý;
Thứ ba, có quyền đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước
ngoài; cũng như việc tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài
nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
Doanh nghiệp còn có các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Để được hoạt động dịch vụ thẩm định giá, sau khi nhận giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan quản lý kinh doanh, doanh nghiệp
phải thực hiện việc đăng ký hành nghề tại Cục quản lý thuộc Bộ tài chính.
Việc đăng ký này được thực hiện hàng năm và được Bộ tài chính thông báo
bằng văn bản bao gồm danh sách tất cả các doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt
động hành nghề dịch vụ thẩm định giá.
Qua phân tích điều kiện thành lập, hoạt động của doanh nghiệp thẩm
định giá, cho thấy doanh nghiệp thẩm định giá là một doanh nghiệp đặc
thù, là loại hình kinh doanh có điều kiện. Nó yêu cầu người quản lý doanh
nghiệp cũng như nhân sự của doanh nghiệp có đủ năng lực, kinh nghiệm
chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, và doanh nghiệp tự chịu
trách nhiệm đối với hoạt động dịch vụ thẩm định giá.

Trong quá trình hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá có trách

15


nhiệm đối với khách hàng, với bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định và
với các cơ quan quản lý thẩm định giá cũng như những cá nhân, tổ chức
có liên quan. Ngày 24/09/2013 Chính phủ đã ban hành Nghị định
109/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính giá, phí, lệ
phí, hóa đơn. Hoạt động thẩm định giá được quy định cụ thể tại điều 18,
điều 19 và điều 20 của Nghị định trên.
Theo đó, các chủ thể chịu trách nhiệm hành chính bao gồm: Thẩm
định viên, doanh nghiệp thẩm định giá, người có tài sản thẩm định giá,
người sử dụng kết quả thẩm định giá và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ chuyên ngành thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể bị phạt
tiền với mức phạt cao nhất lên đến 260.000.000 đồng đối với hành vi làm
sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá, hoặc sai lệch thông tin liên quan đến
tài sản thẩm định giá, dẫn đến thẩm định giá cao hoặc thấp hơn 10% đối
với tài sản là bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải; 15% đối với tài sản
là vật tư, hàng hóa so với kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan nhà
nước nếu áp dụng cùng một cách tiếp cận thẩm định giá. Ngoài ra, doanh
nghiệp còn bị phạt đối với các hành vi liên quan đến điều kiện hành nghề,
đăng ký hành nghề, lưu trữ hồ sơ thẩm định không đúng quy định, tranh
giành khách hàng, quản lý và sử dụng thẻ thẩm định viên không đúng quy
định của pháp luật… Tùy thuộc vào hành vi và mức độ vi phạm mà doanh
nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm khác nhau, có thể bị xử phạt vi
phạm hành chính với các mức khác nhau đồng thời áp dụng các hình thức
phạt bổ sung như đình chỉ hoạt động có thời hạn [10].
1.2.1.3. Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng:

16


Chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá bao gồm: Một bên
là doanh nghiệp thẩm định giá và một bên là các cá nhân, tổ chức có nhu
cầu thẩm định giá. Trong một số trường hợp đặc biệt thì trong hợp đồng
thẩm định thẩm định còn có thêm bên thứ ba là bên có quyền và nghĩa vụ
liên quan. Chủ thể thứ ba này thường là bên có lợi ích liên quan trực tiếp
đến tài sản thẩm định giá, ví dụ: tổ chức tín dụng là bên thứ 3 trong hợp
đồng thẩm định giá khi cá nhân, tổ chức thẩm định giá nhằm mục đích thực
hiện nghĩa vụ bảo đảm tại tổ chức tín dụng đó. Đồng thời, một số trường
hợp cụ thể cũng giới hạn chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá
quy định tại điều 31 Nghị định 89/2013/NĐ-CP:
Người có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan đến tài sản cần thẩm định
giá hoặc đã tiến hành thẩm định giá tài sản đó trước khi thành lập Hội
đồng thẩm định giá.
Người có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là thẩm
định viên về giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban
kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá đã tiến hành thẩm định giá tài
sản đó trước khi thành lập Hội đồng thẩm định giá.
Người đang trong thời gian thi hành kỷ luật từ hình thức cảnh cáo trở
lên, người đang bị quản chế hành chính; người bị mất năng lực hành vi dân
sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Như vậy, chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá thông
thường là hai bên hoặc ba bên. Và mối quan hệ giữa các chủ thể với nhau
là một trong những vấn đề cần xem xét để ký kết hợp đồng. Tùy vào thỏa
thuận của các bên trong hợp đồng mà các bên thảo thuận quyền và nghĩa
vụ của các bên và đảm bảo đúng nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng.

17


Thứ hai, đối tượng của hợp đồng:
Đối tượng hợp đồng thẩm định giá là tài sản được bên yêu cầu yêu
cầu doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định.
Tài sản ở đây có thể là động sản, bất động sản hoặc tài sản vô hình.
Tài sản là đối tượng của dịch vụ thẩm định giá yêu cầu phải hợp pháp, có
đầy đủ giấy tờ, thông tin cần thiết phục vụ cho việc thực hiện dịch vụ thẩm
định giá với mục đích yêu cầu. Một số tài sản không thuộc đối tượng của
hợp đồng thẩm định giá bao gồm:
Thứ nhất là hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước
sản xuất, kinh doanh như điện, nước, xăng dầu…;
Thứ hai là tài nguyên quan trọng;
Thứ ba là hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch
vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước.
Những tài sản trên thuộc thẩm quyền định giá của nhà nước,
doanh nghiệp thẩm định không có thẩm quyền để thẩm định giá những
tài sản đó [22].
Thứ ba, phí dịch vụ thẩm định giá:
Theo điểm b điều 42 của Luật giá, phí dịch vụ thẩm định được xác
định trên cơ sở thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách
hàng. Phí dịch vụ được căn cứ theo nội dung, khối lượng, tính chất công
việc và thời gian thực hiện thẩm định giá; Chi phí kinh doanh thực tế hợp
lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát
sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài
chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác

18

theo quy định của pháp luật; Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề
nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp; Lợi nhuận
dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá
dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường; Các nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật. Đây là những căn cứ mang tính tham khảo cho
doanh nghiệp thẩm định giá cũng như khách hàng để xác định chính xác
nhất mức phí hợp lý [15].
Doanh nghiệp thẩm định giá cũng được tự do lựa chọn hình thức
niêm yết và ban hành giá phí thẩm định giá. Doanh nghiệp có thể sử dụng
nhiều hình thức khác nhau như hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ
lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá
hoặc bất kỳ hình thức nào mà doanh nghiệp quyết định phù hợp với quy
định của pháp luật. Trong một số trường hợp cụ thể, thì phí dịch vụ thẩm
định giá được xác định thông qua hình thức đấu thầu cung cấp dịch vụ theo
quy định của pháp luật về đấu thầu [15].
Thứ tư, chứng thư thẩm định giá:
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá
lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung
cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá. Đây là văn bản bắt buộc doanh
nghiệp phải cung cấp cho khách hàng khi cung cấp dịch vụ thẩm định giá.
Bộ tài chính đã ban hàng tiêu chuẩn số 04, quy định về Báo cáo kết quả, hồ
sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản. Theo đó, chứng thư thẩm định giá
có hình thức và nội dung phù hợp với mẫu đã quy định. Trên chứng thư
phải có đầy đủ chữ ký của thẩm định viên về giá tiến hành thẩm định cùng
chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

19