Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại CTCP thẩm định giá thế kỷ (autosaved)

LỜI CAM ĐOAN

“ Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu đưa
ra trong luận văn là chính xác, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế tại
đơn vị thực tập”

Sinh viên báo cáo

Hoàng Đình Nam


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
B (1,2,3…)

Bước (1,2,3…)

BĐS

Bất động sản

CTCP

Công ty cổ phần

CENGROUP

Tập đoàn Thế Kỷ

CENVALUE

Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

IVSC

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

SDTNVHQN

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

TTBĐS

Thị trường Bất động sản


MỤC LỤC
Tài liệu tham khảo


4

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ lâu và được thừa nhận là một
nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị
trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến

tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong
các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho
thuê, cầm cố, thế chấp …
Do bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn nên việc xác định giá trị
thị trường của bất động sản diễn ra rất quan trọng chính vì vậy hiện nay việc thẩm
định giá bất động sản diễn ra khá phổ biến.
Tại Việt Nam, thẩm định giá có mặt từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX và
hoạt động thẩm định giá đã phát triển trong những năm gần đây, tuy nhiên về mặt
nào đó nghiệp vụ thẩm định giá vẫn còn khá mới mẻ đối với Việt Nam dẫn đến
trong quá trình thực hiện còn nhiều vướng mắc bất cập đặc biệt là việc thẩm định
giá bất động sản.
Xuất phát từ thực tiễn đó, qua quá trình thực tập, tìm hiểu tại công ty cổ phần
thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE), e xin mạnh dạn lựa chọn đề tài:
“Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty
cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ”
Đề tài này làm làm rõ thực trạng tiến hành nghiệp vụ định giá bất động sản
của công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE).
2. Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nhằm chỉ ra một số vấn đề sau trong quá trình nghiên cứu:
• Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản nói chung, quy trình,
phương pháp định giá bất động sản trên lý thuyết.
• Làm rõ thực tế quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại
CENVALUE.
• Đề xuât một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác tổ chức định giá, đưa ra
một số kiến nghi đối với cơ quan liên quan.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Đối tượng nghiên cứu: Các bất động sản định giá tại CENVALUE.
• Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn bộ các tỉnh, thành phố hiện

CENVALUE cung cấp dịch vụ định giá. Số liệu nghiên cứu được lấy trong
giai đoạn 2011-2013.


5
4. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu:
• Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
• Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp dựa trên số liệu thực tế
do CENVALUE cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá tại công ty.
• Kế thừa kết quả nghiên cứu từ các công trình nghiên cứu về định giá bất
động sản trước đó.
• Đánh giá, phỏng vấn trực tiếp các nhân viên công tác tại CENVALUE.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài bao gồm 3 chương riêng biệt:
Chương 1: Lý luận cơ bản về định giá bất động sản trong nền kinh tế thị
Chương 2:

trường
Thực trạng quy trình và phương pháp định giá Bất động sản

Chương 3:

tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ.
Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất

động sản tại CENVALUE
Em cũng xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo công ty thẩm định giá Thế Kỷ,
cũng như các anh chị phòng Định giá tài sản đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá

trình thực tập, cung cấp số liệu cũng như khảo sát thực tế.
Em cũng xin chân thành cảm ơn các thành cô bộ môn Định giá tài sản đã giúp
đỡ em hoàn thành chuyên đề này.


6

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Trước nay ta vẫn luôn đề cập đến một khái niệm khi nói về nhà đất hoặc những
tài sản cố định có giá trị lớn với cụm từ bất động sản. Tuy nhiên khái niệm bất động
sản là gì cho đến nay vẫn còn có nhiều quan điểm khác nhau. Cụ thể như sau:
Theo quan niệm thông thường:
BĐS là đất đai và các công trình gắn liền với đất.
Tuy nhiên, khái niệm các công trình gắn liền với đất còn chưa rõ ràng, BĐS
chỉ bao gồm hai thành phần trên là chưa đầy đủ.
Theo điều 174 Luật Dân sự 2005, BĐS là:
• Đất đai;
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền
•
•

với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm này đã nêu lên đầy đủ các thành phần thuộc về BĐS, tuy nhiên chỉ
dưới dạng liệt kê, do đó dường như không bao trùm quyền sở hữu, trong khi vẫn quy
định các vấn đề chuyển dịch tài sản gắn với quyền sở hữu tại rất nhiều các quy định.
Theo ngân hàng thế giới:
•

Bất động sản (Real Estate): Đất đai bao gồm cả phần không khí bên trên và phần
đất bên dưới cộng với bất kỳ phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích

sử dụng đất (gọi là tài sản liên quan đến đất đai).
• Bất động sản (Real Property): Đất đai và bất cứ thứ gì cố định, được gắn với đất đai
hoặc bộ phận của đất đai và bất cứ thứ gì được xem như không thể di dời theo quy
định của pháp luật (đất đai, công trình xây dựng và các tài sản cố định không thể di
dời gắn với đất đai).


7

Khái niệm này rất rộng và cụ thể, do đó có thể phân loại BĐS một cách dễ
dàng hơn.
Theo IVSC, BĐS là:
•
•

Đất đai;
Tất cả những thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai.
Khái niệm này đã chỉ ra những đặc tính cơ bản của bất động sản.
Như vậy, có nhiều quan điểm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, dù theo quan
điểm nào đi nữa, ta có thể rút ra những điểm chung giữa các khái niệm đó. Theo đó:
“Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Đặc tính cơ

bản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định, khó có thể di dời, việc di dời
phải đảm bảo tính chất, công năng, hình thái không thay đổi. Bất động sản thường
tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, là tài sản quý giá của mọi cá
nhân, gia đình và toàn xã hội”.
1.1.1.2Đặc điểm của BĐS
BĐS là một loại tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm thông thường BĐS
còn có những đặc điểm như sau:

•

BĐS có tính cố định về vị trí: tức là giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thế và

•

chịu tác động của các yếu tố môi trường.
BĐS có tính bền vững: tức là khi định giá phải chú ý đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh

tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
• BĐS có tính khác biệt: các BĐS thường khác nhau về vị trí, cảnh quan, môi trường,
diện tích, hình dáng, kết cấu, kiến trúc, trang trí nội thất…
• BĐS có tính khan hiếm: Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là
có hạn trong khi dân số luôn có xu hướng ra tăng. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai
là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh
thổ v.v..
• Tính có giá trị lớn: BĐS thường có giá trị lớn do giá trị của đất đai và chi phí tạo
thành các tài sản gắn liền với đất đai. Do vậy, khi định giá tang giảm 1% sẽ kéo theo
số tuyệt đối thay đổi rất lớn.
• Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một
BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước
đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá

8

trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
• Chịu sự quản lý của Nhà nước: Do đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, cùng với điều kiện của từng địa phương vào từng thời điểm cụ thể
mà Nhà nước ban hành các chính sách khác nhau về BĐS. Các chính sách này có
thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS do đó khi định giá BĐS cần tính đến
yếu tố pháp lý.
• Chịu sự ảnh hưởng của Văn hóa-Xã hội: BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này
mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi
khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.1.3Phân loại BĐS
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS
sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.


9

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp
với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.1.1.4
•
•

Các quyền tài sản BĐS

Đối với đất đai: sở hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng và quyền sử dụng đất.
Đối với các công trình: sở hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng.
Giá trị BĐS trên thị trường không phải do vật chất của nó quyết định mà do
quyền lợi và lợi ích của nó mang lại đối với chủ sở hữu hoặc người sử dụng nó theo
quy định của pháp luật. Do đó, định giá BĐS thực chất là định giá quyền của chủ
thể đối với BĐS đó.
1.1.2 Thị trường BĐS
1.1.2.1Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua quan
hệ hàng hóa tiền tệ.
1.1.2.2Đặc điểm của thị trường BĐS

•

Không có thị trường trung tâm, không tập trung và mang tính khu vực: thị trường
BĐS chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán
có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các
giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh
doanh BĐS, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị
trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp

tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này.
• Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Đặc tính của BĐS là
không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không
thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị rường BĐS mang tính chất địa
phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và
mật độ dân số làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng,
chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐS
của từng địa phương.
• Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: Thị trường BĐS là một thị trường
đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị
trường BĐS thấp hơn các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay


10

tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy
hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để
điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh
tranh không hoàn hảo.
• Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: Động thái
phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang
tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu
rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát
triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn
định.
• Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của mỗi
quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết
các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều
chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS.
• Thị trường BĐS đòi hỏi cần có tư vấn chuyên nghiệp và trình độ cao.
• Thị trường BĐS dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc
quyền trên thị trường.
1.1.2.3Vai trò của thị trường BĐS
•
•
•

Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước,

mở rộng quan hệ quốc tế.
• Thị trường BĐS đóng góp vào sự ổn định xã hội.
1.2

Định giá BĐS

1.2.1

Khái niệm định giá BĐS

Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà

BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.2.2
•

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Yếu tố chủ quan: Mục đích định giá BĐS
Việc định giá BĐS phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS mang lại
cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà họ mong muốn chính vì thế mục

đích định giá là yếu tố mang tính chủ quan.
• Yếu tố khách quan:


11
-

Các yếu tố mang tính vật chất: là các thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có của BĐS.

-

BĐS có giá trị càng lớn thì tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao.
Các yếu tố về tình trạng pháp lý: tính pháp lý của BĐS thể hiện ở quyền của chủ thể
đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng. Thông thường

-

quyền của chủ thế đối với BDDS càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn.

Các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung và cầu. Giá trị của BĐS càng cao khi cung

-

thấp, nhu cầu cao và ngược lại.
Các yếu tố khác: Ngoài các yếu tố kể trên còn có các yếu tố như tập quán, tâm lý…
cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
1.2.3 Các nguyên tắc định giá BĐS

•
-

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở: con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
Nội dung: khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật,

tài chính cho phép.
• Thay thế
- Cơ sở: Những người thận trọng sẽ không trả nhiều hơn để mua mua tài sản nào đó khi
-

họ sẽ tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự để thay thế.
Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có

một tài sản tương đương.
• Dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Cơ sở: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại
-

cho chủ thể trong tương lai.

Nội dung: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể

•
-

mang lại cho các chủ thể để làm cơ sở ước tính giá trị tài sản
Đóng góp
Cơ sở: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ lớn hơn tổng giá trị của

-

các tài sản đơn lẻ.
Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ
thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng hoặc

•
-

giảm đi bao nhiêu.
Cung – cầu
Cơ sở: giá cả của tài sản có xu hướng tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch với

-

yếu tố cung.
Nội dung: giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản. Do đó giá cả
có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh các tài sản với nhau cần thận
trọng phân tích cung cầu, tình trạng thị trường.

12

1.3

Các phương pháp định giá BĐS

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh
Khái niệm:
“Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS
tương tự đã bán trên thị trường”.
Ý nghĩa:
•

Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Trong phạm vi một
khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm

nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.
• ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công
nhận.
1.3.1.2Cơ sở của phương pháp so sánh
Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:
•

Nguyên tắc cung - cầu:

•

Nguyên tắc thay thế:

•

Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất với
BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và thị trường.

•

Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên “gần đây” chỉ
mang tính tương đối. Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài.

•

Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên
thị trường.

•

Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. Tốt nhất là người ĐG trực
tiếp thu thập (thông tin sơ cấp.

•

Thị trường cần ổn định.
1.3.1.3Các bước tiến hành
B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây
để có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG
càng chính xác. Tuy nhiên, cần chú ý đến chất lượng của thông tin.
B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của
chúng. Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có.

13

B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được (từ 3-5 BĐS).
B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các
BĐS so sánh
B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu,
lượng hoá sự khác biệt giữa chúng rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc giảm.
Hạn chế của phương pháp:
-

Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy.

-

Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất
hạn chế.

-

Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập.

-

Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ
nhanh chóng bị hạn chế.
Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng

-

cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và

-

các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng
những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử
dụng và cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh
phù hợp.
1.3.2 Phương pháp chi phí
1.3.2.1Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí
Phương pháp ĐG chi phí hình thành từ nguyên tắc thay thế & giả định rằng
giá trị của BĐS cần ĐG được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một
vật thay thế.
Ý nghĩa:
•

Áp dụng để ĐG BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,…

•

Áp dụng trong ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị
thu hồi.

•

Áp dụng trong ĐG đánh thuế & thuế suất được đánh lên giá trị
của công trình và địa điểm của nó.

14

Áp dụng trong ĐG cho bảo hiểm BĐS.

•

1.3.2.2Cơ sở của phương pháp chi phí
- Nguyên lý chung:
Giá trị BĐS = CP địa điểm + CPXD - giảm giá tích luỹ
- Nguyên tắc áp dụng:
•
•
•

Nguyên tắc thay thế.
Nguyên tắc cung cầu.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
1.3.2.3Các bước tiến hành
B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và
việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất. Coi việc sử dụng công trình
hiện tại là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếu
không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình
hiện có trên mảnh đất.
B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên mảnh đất (Xét trên các
nguyên nhân hao mòn như giảm giá do tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế,
lỗi thời bên ngoài,…).
B4: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế - Tổng giảm giá tích luỹ
B5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các chi phí

của các công trình cần cải tạo khác năm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào,
đường đi.
Giá trị ước
=
tính của BĐS
đang định giá

Giá trị
mảnh
đất

+

Chi phí thay
thế công
trình đã
giảm giá

+

Giá trị hao mòn
tích lũy của công
trình xây dựng

Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí:
•
•

Dựa vào thông tin thị trường nên có những hạn chế giống phương pháp so sánh.
Chi phí thực chất không tạo ra giá trị. Cho nên phương pháp này đã không phản ánh

được giá trị thị trường của BĐS.


15
•

Phương pháp này sử dụng cách tiế cận cộng dồn trong khi tổng giá trị nhiều bộ

phận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể.
• Khi ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người ĐG,
chưa có một phương pháp thống nhất.
• Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người ĐG phải thông thạo kĩ thuật xây dựng &
•

phải có kinh nghiệm.
Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra dự báo phù hợp nên ít khi được
chấp nhận để cung cấp cho các ĐG có giá trị hiệu quả.
1.3.3 Phương pháp thu nhập
1.3.3.1. Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp thu nhập
Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện
tại.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì:

•

Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn

chi phí để có nó.
• Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong
•

suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực.
Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng
số tiền vốn.
- Ý nghĩa:
ĐG các BĐS tạo thu nhập, BĐS cho thuê hoặc không cho thuê nhưng vẫn tạo
thu nhập.
1.3.3.2Cơ sở của phương pháp thu nhập

•
•
•

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
Nguyên tắc cung cầu
Áp dụng cho các BĐS có thể tạo ra dòng thu nhập
1.3.3.3Các bước tiến hành
B1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các
yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế
tài sản, sửa chữa bảo hành.
B3: Tìm tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự.
B4: Áp dụng công thức vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị tài sản.


16

1.3.4 Phương pháp thặng dư
1.3.4.1Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp thặng dư
Khái niệm:

“Là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS được xác định dựa
vào giá trị vốn có của BĐS bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định
của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra giá trị đó”
Dùng để ĐG các BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển như ĐG
mảnh đất trống hoặc BĐS đang tồn tại cần thay thế hoặc cải tạo để có giá trị cao hơn.
Giá trị của địa điểm
hoặc của BĐS trong
điều kiện hiện tại (giá
trị còn lại)

Tổng chi phí cải

Giá trị hoàn
=

thành cải tạo
BĐS

-

tạo hoặc phát
triển (bao gồm cả
lãi nhà đầu tư)

1.3.4.2Cơ sở của phương pháp
•
•
•

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc SDTNVHQN
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
1.3.4.3Các bước tiến hành
B1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của công trình, có tính đến các quy
định về xây dựng và các hạn chế.
B2: Ước tính toàn bộ Tổng giá trị của quá trình phát triển công trình bằng
phương pháp so sánh hay vốn hoá.
B3: Ước tính tổng CP phát triển bao gồm: CPXD, LN của nhà đầu tư, CP tài
chính, CP Marketing và các CP khác liên quan.
B4: Lấy Tổng giá trị phát triển - Tổng CP phát triển = Tổng giá trị còn lại.
Giá trị còn lại – (CP pháp lý + thuế & các CP tài chính của đất + LN liên quan
đến đất) = giá trị của đất.
Ưu,nhược điểm của phương pháp thặng dư
- Ưu điểm: Phương pháp này không đòi hỏi tính giá trị cụ thể BĐS, dùng để
ĐG những BĐS cho thuê trên thị trường hoặc với những BĐS bán có giá trị nhỏ.
- Nhược điểm:

•

Khó xác định tỉ lệ đóng góp và lợi nhuận kinh doanh

•

Khó xác định tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang ĐG


17
•

Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trường

•

Đòi hỏi người ĐG có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính các khoản mục
liên quan

•

Phương pháp chứa đựng nhiều biến số nên tính chính xác không cao.
1.4

Quy trình định giá BĐS
B1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS
Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở, có loại dùng vào việc kinh

doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận ( khách sạn, nhà hàng ), có loại dùng vào công
sở, trường học, có loại dung để thế chấp, bồi thường, cổ phần hóa, chuyển nhượng
… chính vì thế cần phải xác định rõ vấn đề từ đấy có thể đưa ra cá phương án xử lý
cụ thể đối với từng tình huống.
B2: Lập kế hoạch định giá
- Việc lập kế hoạch một cuộc đánh giá nhằm xác định rõ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời
gian cho cuộc định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
+ Xác định các yếu tố cung-cầu phù hợp
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
B3: Khảo sát hiện trường, thu thập số liệu
Khảo sát hiện trường: bao gồm BĐS mục tiêu và BĐS so sánh
Thu thập thông tin.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản.
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá.
…


18

B4: Phân tích tài liệu
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá.
+ Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
+ Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản.
- Phân tích về khách hàng:
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản.
B5: Lựa chọn phương pháp định giá
Tùy vào từng loại BĐS mà người định giá cần lựa chọn phương pháp định giá
thích hợp.
B6: Ước tính giá trị của BĐS.
B7: Lập hồ sơ, chứng thư, báo cáo định giá.
Kết luận chương 1

Chương 1 đã khái quát một cách tổng quát nhất lý luận chung về: BĐS, thị
trường BĐS, cùng với phương pháp và quy trình định giá BĐS. Tuy nhiên việc vận

dụng các lý luận này ở mỗi đơn vị, doanh nghiệp lại có những cách thức khác nhau.
Trong chương 2, chúng ta sẽ tìm hiểu quy trình và phương pháp định giá tại CTCP
thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE).


19

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE).
2.1.1 Giới thiệu về CENVALUE
•
•
•
•

Tên công ty: công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ
Tên viết tắt: CENVALUE
Trụ sở chính: Tầng 2, tòa nhà 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Cầu Giấy. Hà Nội
Chi nhánh: Số 36 đường Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, Quận 1,

TP.HCM
• Văn phòng giao dịch tại:
- Số 035 đường Hoàng Trường Minh, phường Bắc Cường, TP. Lào
-

Cai Tel: (0203) 844 444 / Hotline: 0915 415 899
Số 251 đường Nguyễn Cao, TP. Bắc Ninh.
Tel: (0241) 3500 468 / Hotline: 0912 650 595

Số 17 Nguyễn Thiện Thuật, Phường Duy Tân, TP. Kon Tum.
Tel: (0603) 958 522 / Hotline: 0936 878 556

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) là một trong số những
doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị
định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ. CENVALUE đáp ứng đầy đủ
những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật
chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp.
2.1.2 Lĩnh vực hoạt động của CENVALUE
CENVALUE hoạt động trong các lĩnh vực: xác định giá trị doanh nghiệp;
thẩm định giá, máy móc, thiết bị; thẩm định giá BĐS; thẩm định dự án đầu tư;
nghiên cứu thị trường…
2.1.3 Mô hình tổ chức của CENVALUE
CENVALUE hoạt động điều hành theo cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm:


20

Hình 2.1: Mô hình tổ chức của CENVALUE
2.1.4 Những thành tựu đã đạt được của công ty thời gian qua
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn của đất nước, các doanh nghiệp vẫn không
ngừng nỗ lực vượt khó, không những đảm bảo doanh thu tăng vượt những năm
trước, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với người lao động và nhà
nước mà còn tích cực tham gia các hoạt động từ thiện, xã hội. Những doanh nghiệp
đó – họ xứng đáng được tôn vinh, được nhận giải thưởng uy tín và cao quý bậc nhất
– Sao Vàng đất Việt 2013. CTCP Thẩm định giá Thế kỷ - một thành viên của CEN
GROUP cũng vinh dự được đứng trong hàng ngũ các doanh nghiệp tiêu biểu đó.
2.2

Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại

CENVALUE
2.2.1 Các văn bản pháp lý được sử dụng trong định giá BĐS tại CENVALUE
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002.
- Nghị định số 170/2003/NĐ - CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá.
- Nghị định số 101/2005/NĐ - CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về
Thẩm định giá.
- Thông tư số 15/2004/TT - BTC ngày 09 tháng 03 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12


21

năm 2003 của Chính phủ.
- Thông tư số 17/2006/TT - BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 101/2005/NĐ - CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về
thẩm định giá.
- Quyết định số 24/2005/QĐ - BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban
hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC
ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
- Quyết định số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 v/v "Ban
hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3).
Nhận xét: Việc thẩm định giá bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực: đất
đai, xây dựng, kiến trúc... Các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá bất
động sản cũng rất phong phú mà lại thường xuyên thay đổi. Điều này đòi hỏi thẩm
định viên phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên các văn bản pháp luật liên quan đến
thẩm định giá bất động sản.

22

2.2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại CENVALUE
2.2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty
Trong quá trình định giá, CENVALUE đã thực hiện theo quy trình sau:
− Qua điện thoại
− Trực tiếp
− Nguồn khác

Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng
− Lập biên nhận hồ sơ
− Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu mà khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy định của công ty và pháp luật
− Thỏa thuận giá dịch vụ
− Ký kết hợp đồng
− Phân công công việc
− Nghiên cứu hồ sơ
− Chọn phương pháp TĐ
− Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, công cụ TĐ
− Yêu cầu bổ sung tài liệu (*)
− Chụp ảnh, quay phim, vẽ sơ đồ, đối chiếu tài liệu được cung cấp…
− Thu thập và xử lý thông tin về tài sản
Nghiên cứu hồ sơ tài sản
Lập kế hoạch thẩm định giá
Khảo sát hiện trạng của tài sản, thu thập thông tin về tàn sản
Lập dự thảo báo cáo, chứng thư TĐG
− Kiểm tra, đánh giá chất lượng kết quả TĐ
− Thông qua lãnh đạo
Kiểm soát chất lượng báo cáo, chứng thư TĐG
Phát hành báo cáo, chứng thư TĐG

− Chứng thư, báo cáo
− Biên bản bàn giao chứng thư
− Biên bản thanh lý hợp đồng
− Hóa đơn GTGT
− Bản lưu
− Lập báo cáo, chứng thư TĐ sơ bộ


23

Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá tại CENVALUE
B1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng
Trong bước này, công ty thực hiện các cuộc tiếp xúc với khách hàng có nhu
cầu thẩm định giá BĐS thông qua nhiều kênh khác nhau, như : tiếp xúc trực tiếp,
qua điện thoại, qua các nguồn khác như email,..., qua đó, xác định yêu cầu của
khách hàng, có thể được đáp ứng hoặc không.
Đồng thời, Công ty cũng phải trình bày cho khách hàng về các thông tin như:
Giấy phép Đăng ký kinh doanh, Thông báo của Bộ Tài Chính về số TĐV có thẻ
đang hoạt động trong công ty,...


24

B2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản
Sau khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, nếu có thể đáp ứng thì tiến hành
nghiên cứu hồ sơ tài sản.
Công việc chủ yếu của bước này là:




Lập biên nhận hồ sơ.
Hướng dẫn viết yêu cầu.
Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy

định của công ty và pháp luật.

Thoả thuận giá dịch vụ và điều kiện thẩm định.

Ký kết hợp đồng.

Phân công TĐV.
B3: Lập kế hoạch thẩm định giá
Các công việc chủ yếu trong bước này:






Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thẩm định.
Lựa chọn phương pháp thẩm định.
Thống nhất địa điểm, thời gian thẩm định với khách hàng.
Chuẩn bị tài liệu, phương tiện.công cụ thẩm định.
Yêu cầu bổ sung các chứng từ liên quan đến tài sản.

B4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản
Tổ thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, khảo sát BĐS tại hiện trường, chụp hình,
quay phim, ghi chép hiện trạng, vẽ sơ đồ vị trí,...Đồng thời tiến hành phân tích
thông tin thị trường, tài liệu có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Từ đó, đánh giá

BĐS trên các mặt chủ yếu: vị trí địa lý, đặc điểm vật chất, kỹ thuật, môi trường kinh
tế – xã hội,...
B5: Lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá
Sau khi nghiên cứu tài sản xong, kết hợp phân tích xu hướng biến động của
giá cả, TĐV đưa ra kết quả sơ bộ về giá của BĐS cần thẩm định.
B6: Kiểm soát chất lượng
Sau khi lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá sẽ
được kiểm định chất lượng. Nếu đạt yêu cầu, phát hành chứng thư và báo cáo thẩm
định giá, nếu chưa đạt thì phải xác định lại.


25

B7: Phát hành chính thức báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Bước cuối cùng trong quy trình nghiệp vụ là phát hành chính thức báo cáo và
chứng thư thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Nội dung báo cáo và chứng
thư thẩm định giá được thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 04 về báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá. Nếu khách hàng còn
thắc mắc thì thẩm định viên phải giải thích rõ ràng, trong một số trường hợp thì phải
tiến hành tái thẩm định.
2.2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng tại công ty
Các hợp đồng thẩm định giá bất động sản của công ty chủ yếu là định giá
những mảnh đất, nhà, căn hộ, định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp vay
vốn ngân hàng. Do vậy, phương pháp thẩm định giá bất động sản mà công ty sử
dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Ngoài ra,
công ty còn sử dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư.
2.2.2.3. Các phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong định giá bất động
sản tại công ty
Để thu thập thông tin về bất động sản cần định giá,thẩm định viên tại công
ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ chủ yếu là sử dụng phương pháp trực tiếp khảo sát

hiện trường. Từ đó thu thập các thông tin về:
-Vị trí thực tế của bất động sản so sánh vợi vị trí trên bản đồ địa chính, các mô
tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản.
- Đối với công tình xây dung dở dang, định giá viên kết hợp giữa khảo sát thực
địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cư cho việc định giá, định giá viên
chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
- Thu thập giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, đặc biệt là giấy tờ
chững minh quyền sở hữu bất động sản.
- Bên cạnh đó, thẩm định viên thu thập các thông tin liên quan đến chi phí, thu
nhập, giá bán của bất động sản so sánh.