Những yếu tố làm chậm công tác đền bù giải phóng mặt bằng thực trạng và giải pháp”(Nghiên cứu từ dự án quy hoạch cụm công nghiệp xã Song Phượng Huyện Đan Phượng tỉnh Hà tây)

Chuyên đề tốt nghiệp

1

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ dân
cư,xây dựng cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng đất đai đóng vai trò
quan trọng cho sự tồn tại và xã hội loài người.Nó tham gia vào tất cả các hoạt
động của đời sống kinh tế xã hội.vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên
đất đai một cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu vô cùng quan trọng trong
chiến lược phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia.Ỏ nước ta vấn đề đất đai
luôn được đảng và nhà nước quan tâm.Trước yêu cầu xây dựng đất nước
trong thời kì công nghiệp hoá,hiện đại hoá kéo theo nó là quá trình đô thị hoá
diễn ra rất mạnh mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước.Để đáp ứng nhu cầu
đó cần một lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng,các dự án khu côn
nghiệp, khu kinh tế, khu vui chơi giải trí.....Do đó,khối lượng công việc giải
phóng mặt bằng(GPMB) trong thời gian hiện nay là rất lớn đặc biệt là các
thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh....công tác
GPMB là một nhiệm vụ hết sức nặng nề,khó khăn phức tạp, thường xuyên và
lâu dài, và GPMB cũng là một trong những công tác phục vụ cho việc quản lý
nhà nước về đất đai.Hà tây laàmột huyện ngoại thành của Hà Nội, trong
những năm gần đây thành phố các chủ doanh nghiệp đã có rất nhiều dự án
đầu tư vào địa bàn của huyên như Dự án xây dựng đường cao tốc Láng hoà
Lạc với 10 làn đường và đang trong quá trình thực hiện cùng với các khu
công nghiệp, khu đô thị trường học bệnh viện...và công tác GPMB ở đây cũng
khá phức tạp và chậm tiến độ.Là sinh viên ngành Địa chính,em cũng rất quan
tâm đến vấn đề này và do đó em đã chọn đề tài: “những yếu tố làm chậm
công tác đền bù giải phóng mặt bằng thực trạng và giải pháp”(Nghiên
cứu từ dự án quy hoạch cụm công nghiệp xã Song Phượng Huyện Đan
Phượng tỉnh Hà tây).

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

2

Với mục tiêu nghiên cứu đề tài này sẽ giúp em hiểu rõ hơn về cơ sở lý
luận của công tác GPMB,nghiên cứu thực trang công tác bồi thường thiệt hại
GPMB trên địa bàn tỉnh Hà Tây.
Đề tài sử dụng các nghiên cứu sau đây: Duy vật biện chứng, duy vật lịch
sử, phương pháp thống kê,lozic, phương pháp toán kinh tế.Qua những phân
tích này se giúp em đánh giá tình hình thực tế công tác GPMB để từ đó đưa ra
những giải pháp nghiên cứu nguyên nhân làm chậm tiến độ giải phóng mặt
bằng và từ đó hoàn thành chuyên đề này.
Kết cấu của chuyên đề gồm:
Chương I: Cơ sở khoa học của công tác đền bù giải phóng mặt bằng
Chương II: Thực trạng công tác đề bù giải phóng mặt bằng ở huyện Hà
Tây
Chương III:Phương hướng và giải pháp chủ yếu về hoàn thiện công tác
bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Đan phượng tỉnh Hà tây
Vì thời gian thực hiện còn ngắn và kiến thức còn nhiều hạn chế nên bài
viết của em còn nhiều thiếu sót mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy
cô.
Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Bất Động Sản Và Địa chính
trường Đại Học KTQD, đặc biệt là thầy giáo, thạc sĩ Nguyễn thắng Trung đã
hướng dẫn em hoàn thành chuyên dề tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Anh Bùi Hải Hà- trưởng phòng cùng các anh
chị trong phòng kế hoạch công ty xây dựng Constrexim Hồng Hà đã tạo điều
kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp

này.
Em xin cảm ơn!
Sinh Viên Thực Hiện
Trần Trung Sơn

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

3

Chương I
Cơ Sở Khoa Học Của Công Tác Đền bù Giải Phóng Mặt Bằng
I.Sự Cần Thiết Và Đặc Điểm Của Công Tác Đền Bù Giải Phóng Mặt
Bằng(GPMB)
1. Khái niệm đền bù GPMB
Thời gian qua trong giai đoạn chuyển mình của đất nước quá trình đô thị
hoá, hiện đại hoá diễn ra rất mạnh mẽ, các quá trình này càng phát triển mạnh
thì càng có nhiều vấn đề tiêu cực được đặt ra.Một trong những tiêu cực đó là
công tác GPMB để lấy đất phục vụ mở rộng các khu dự án công nghiệp, khu
chế xuất, khu du lịch dịch vụ và các công trình phục vụ đời sống nhân dân.tuy
nhiên những mảnh đất đó phần lớn là các loại đất đã và đang được sử dụng và
phục vụ vào đời sống của con người chính vì vậy khi tiến hành dự án phải sử
dụng đất của các tổ chức cá nhân tổ chức đang sử dụng đất.Chính từ điều này
đã nảy sinh quan hệ bồi thường thiệt hại khi nhà nước tiến hành thu hồi
đất.Để có thể tiến hành công tác giao đất cho các chủ dự án tiến hành tiếp tục
hoàn thành dự án. Và để công tác đền bù giải phóng mặt bằng được thuận lợi
thì nhà nước cần tiến hành những chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hợp
lý và phù hợp.

Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt nam ta có thể nêu ra một
số khái niệm như sau:
GPMB là công đoạn, quá trình nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử
dụng đất(tổ chức cá nhân hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di
dời các đối tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác
trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại,ổn định
cuộc sống cho các đối tượng phải di dời.
Bồi thường thiệt hại GPMB có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp cho những
Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

4

tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ di chuyển
nhà vật kiến trúc công trình hạ tầng kĩ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổn
định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài
sản khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Khi thu hồi đất nhà nước thực hiện bồi thường thiệt hại bằng đất hoặc
bằng tiền.bồi thường thiệt hại đất bằng tiền được xác định trên cơ sở định giá
đất,tài sản trên đất và theo quy định hướng dẫn của nhà nước.Bồi thường thiệt
hại bằng đất là việc dùng đất đai bồi thường cho người có đất bị thu hồi trong
trường hợp nhà nước thu hồi đất mà phải xây dựng khu tái định cư cho những
người bị thu hồi đất.
Bồi thường GPMB là việc hết sức cần thiết và quan trọng, do đó cần
phải có sự chỉ đậo đúng đắn của chính phủ và sự phối hợp của các ngành có
liên quan để tạo điều kiện giúp cho công việc này tiến hành thuận lợi, giao
mặt bằng kịp thời cho các chủ dự án..

2. Sự cần thiết của công tác GPMB
2.1 GPMB là một yêu cầu khách quan của quá trình đổi mới
Trong những năm gần đây,cùng với quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở
hạ tầng khu công nghiệp, dự án, khu đô thị mới, khu vui chơi giải trí phục vụ
đời sống con người phát triển mạnh mẽ,...Là việc thu hồi đất, bồi thường
GPMB để phục vụ cho công việc trên.Hiện nay trong thời gian tới,thủ đô Hà
Nội cũng như cả nước,có quy mô và tốc độ đầu tư-đô thị hoá cao, với hàng
loạt dự án mở rộng không gian thành phố,cải tạo nút giao thông, xây dựng các
tuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ,các dự án xây dựng khu đô thị mới,
phát triển nhà...Thực hiện tốt công tác GPMB góp phần đảm bảo nhịp độ đô
thị, nâng cao quản lý đô thị, nâng cao năng lực quản lý trong tình hình mới.
Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày càng gia tăng,đặc biệt là sự

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

5

gia tăng dân số đô thị do sư di dân cơ học từ nông thôn ra thành phố, sự gia
tăng dân số đó ngày càng nhiều dẫn đến phát sinh nhu cầu nhà ở.Và mức sống
của người dân ngày càng cao chính vì thế nảy sinh nhu cầu về tiện nghi chỗ ở
để thoả mãn nhu cầu là tất yếu.Do đó cầ giải phóng mặt bằng nhằm tạo ra quỹ
đất để xây dựng các công trình đó.
Gắn với sự phát triển đó thì hệ thống giao thông cũng cần được đầu tư
xây dựng mới và được mở rộng, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu đi lại, lưu thông
hàng hoá vì gắn với những khu đô thị khu công nghiệp phải là những con
đường dài phục vụ đi lại và mĩ quan đường phố.
2.2 Công tác GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đai.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ thống nhất
quản lý đối với đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý tiết kiệm có hiệu
quả.Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà nước thực hiện quyền
định đoạt đối với đất đai, nắm giữ quỹ đất đai đến từng loại đất, bảo đảm pháp
lý cho việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, có cơ sở để điều
chỉnh chính sách đất đai theo hướng sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả đồng thời
dự tính được nguồn ngân sách nhà nước.Để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hợp lý cần phải chuyển đổi đất có mục đích sử dụng kém hiệu quả
sang mục đích sử dụng hiệu quả kinh tế cao hơn.Hiện nay phần lớn đất nông
nghiệp ở gần trung tâm các thành phố lớn hoặc có vị trí thuận tiện gần đường
quốc lộ dần bị thu hẹp,thay thế vào đó là các khu công nghiệp khu chế
suất...Việc chuyển đổi mục đích sử dụng này cũng tạo ra giá trị kinh tế cao
hơn rất nhiều lần so với sản xuất nông nghiệp.Do đó công tác GPMB là yếu tố
cần thiết không thể thiếu được trong việc thức hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai.
Và hơn thế nữa công tác GPMB cho phép sử dụng có hiệu quả nguồn lực

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

6

đất đai, là công cụ điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của các tổ
chức cá nhân.
GPMB là cơ sở để đảm bảo thực hiện chiến lược phát triển kinh tế và
quy hoạch phát triển kinh tế xã hội đúng hướng.
2.3 GPMB là một yêu cầu tất yếu đối với những dự án đầu tư xây

dựng.
Do quỹ đất đai hạn hẹp và các yêu cầu của nền kinh tế, nhu cầu văn hoá
xã hội, không phải khi nào cũng có thể xây dựng các công trình ở nơi hoàn
toàn vắng vẻ không có con người.Nhất là nhu cầu mở rộng cải tạo đô thị thì
việc xây dựng các công trình trong khu đông dân cư là điều không thể tránh
khỏi.GPMB là một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong dự án xây
dựng.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng thì mặt bằng để xây dựng là một yếu
tố vô cùng quan trọng.Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc thi cộng
xây lắp công trình kể cả khi các khu đất đã được giải toả gần hết mà bị vướng
một vài hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện GPMB chưa chịu di chuyển, tháo
dỡ thì cũng không thi công được.
2.4 GPMB thực hiện dự án nhằm sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả
hơn
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.trải qua nhiều thế hệ
cha ông ta đã tốn bao công sức xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay, Bởi vậy sử dụng đất tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là rất
cần thiết.
Do lịch sử để lại các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, nông
nghiệp, lâm nghiệp hình thành và phát triển một cách tự nhiên, nhỏ lẻ thiếu hệ
thống thiếu sự đồng bộ nên một số lượng đất đai bị sử dụng một cách lãng

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

7

phí, kém hiệu quả.Nhà nước sắp xếp bố trí lại quy mô cơ cấu xử dụng đất
thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện hiện đại hoá nó
bằng các dự án cụ thể.Các dự án đưa ra nhằm mục đích sử dụng có hiệu quả
nhất nguồn lực đất đai cũng như tạo điều kiện tốt hơn các nguồn lực khác
trong vùng.GPMB thực hiện các dự án đầu tư trên mang lại hiệu quả kinh tế
xã hội lớn mục đích sử dụng đất trước khi GPMB
3.Bản chất của GPMB.
3.1 Đối tượng của GPMB rất đa dạng, phức tạp.
Mỗi dự án có sử dụng đất thực hiện trên một vùng hay một mảnh đất
nhất định với mỗi đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội khách nhau nếu là khu
trung tâm đông dân cư thì việc thu hồi rất khó khăn vì các hộ gia đình bị mất
nhà cửa,phải di chuyển đến nơi ở mới(hoàn toàn xa lạ để sinh sống).Hoặc về
giá đền bù giữa các dự án cũng khác nhau.Chính từ điều này mới nảy sinh ra
những khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng
3.2 GPMB thực hiện các dự án tạo ra mức sinh lời cao hơn cho khu
đất khu vực xung quanh.
Việc thực hiện GPMB các dự án có sử dụng đất đặc biệt là các dự án
phát triển cơ sở hạ tầng,giao thông đô thị thường làm cho giá đất đai ở các
khu vực tăng lên rất cao.Sau khi một con đường mới mở ra nhiễm nhiên các
hộ gia đình ở bên trong nay lại trở thành mặt đường có thể kinh doanh sản
xuất buôn bán dem lại rất nhiều lợi nhuận về mặt kinh tế.Việc thu lại khoản
giá trị chênh lệch này rất khó có ý kiến rằng khi thu hồi đất làm đường nên
lấy thêm vào 20-25m lưu thông và phấn đất này nhà nước nên cho thê hoặc
đấu giá để thu lại phần lợi nhuận kếch xù này vào ngân sách nhà nước.Tuy
nhiên đây vẫn là vấn đề nan giải mà các nhà chức trách vẫn chưa tìm ra cách
giải quyết thích hợp.Ngược lại những hộ trong diện di dời lại gặp khó khăn
trong chỗ ở chính vì vậy việc đền bù là không thể thiếu.

Trần Trung Sơn ĐC46

Chuyên đề tốt nghiệp

8

3.3 GPMB trong các khu dân cư đông đúc còn làm ảnh hưởng tới
các khu mĩ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị
Thông thường các dự án phục vụ kinh tế như xây dựng khu công nghiệp
chế xuất....thường tập trung ở bên ngoài thành phố và thường lấy đất nông
nghiệp để làm mặt bằng xây dựng.còn các dự án thực hiện trong các khu dân
cư đông đúc thường là phát triển cơ sở hạ tầng mà chủ yếu là mở rộng đường
giao thông trong thành phố.khi các dự án mở đường thực hiện, Một số hộ gia
đình ở ngay sát mặt đường cũ thường mất hết hoặc còn một phần đất để lại.
Do đó họ thường tận dụng để xây nhà,kiốt để kinh doanh hình thể này trông
rất xấu nhiều nhà quá hẹp,nhiều nhà quá rộng bề ngang.Do vây tuy được
trang trí hiện đại bộ mặt mĩ quan vẫn cứ ảnh hưởng.
Chính vì vậy đòi hỏi phải qui hoạch một cách hợp lý để đảm bảo mĩ
quan đường phố.
3.4 Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn lớn
GPMB liên quan đến việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại về đất và tài
sản trên đất trong khi đó giá cả đất đai,bất động sản trên thị trường tự do hiện
nay rất cao(có lô đất chỉ có và chục mét vuông mà lên đến hàng tỷ đồng
VN).mà GPMB đâu chỉ thu hồi đất có dự án thu hồi tới vài ha thử hỏi làm sao
sô tiền để bồi thường lại không lớn hơn được cho dù khung giá bồi thường
tính theo khung giá quy định của nhà nước.Vì đất đai là tài sản có giá trị rất
lớn vì vậy khi tính tổng mực giá đền bù sẽ rất cao lên tới hàng tỷ đồng.Mức
đền bù không chỉ tính mỗi đất mà còn tính đến các tài sản trên đất nhà cửa,
cây cối hoa màu...
II.Tổng quan về công tác GPMB
1.Các căn cứ pháp lý về GPMB

1.1 Quy định chung của chính phủ
Chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước ta thay dổi qua các thời kỳ

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

9

nhằm phù hợp với quá trình lịch sử của đất nước theo xu hướng ngày càng cởi
mở có lợi cho người sử dụng đất.
Nghị định 2001/1980/NĐ-CP ngày 1-7-1980 của hội đồng chính phủ về
việc thống nhất quản lý ruộng đất trong cả nước quy định người bị thu hồi đất
chỉ được tài sản trên đất, trường hợp cần có đất sử dụng thì được cấp đất khác.
Hiến pháp năm 1980 quy định được quốc hội thông qua ngày 18-121980 quy định đất đai được sở dữu toàn dân.Pháp luật đất đai thời kì này quy
định nguời sử dụng đất chỉ được bồi thường tái sản trên đất khi nhà nước thu
hồi và được áp dụng theo nghị định số 201/CP ngày 01-07-1980.
Năm 1988,luật dất đai ra đời và có hiệu lực thi hành đã quy định người
bị sử dụng đất bị thu hồi phục vụ nhu cầu của nhà nước hoặc xã hội thì được
bồi thường thiệt hại thực tế(công đầu tư,cải tạo tài sản trên đất và được giao
đất khác).
Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước thống nhất quản lý.Trên cơ sở hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993
được ban hành thay thế luật đất đai năm 1988.Từ khi có luật đất đai năm 1993
và các lần sửa đổi năm 1998, năm 2001, pháp luật đất đai có nhiều đổi mới
quan trọng.Giá đất lúc này đã được nhà nước quyết định để tính các loại thuế
và bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất;người sử dụng dất được thực
hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng cho thuê,thế chấp, cho thuê
lại....Nhà nước đã ban hành khung giá các loại đất.Như vậy nhìn một cách

xuyên suốt về chính sách đất đai thì càng ngày nhà nước càng giao quyền cho
người sử dụng đất.Đất đai đã có giá.
Nghị định 90/1994 NĐ-CP ngày 17-8-1994 quy định về bồi thường thiệt
hại khi nhà nươc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt
hại về đất và tài sản trên đất, giá đất được quy định tại nghị định 87/1994 NĐ-

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

10

CP ngày 17-08-1994 quy định về khung giá các loại đất.Khi nghị định
22/1998/NĐ-CP quy định về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
được ban hành thay thế nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 đã quy
định hệ số K cùng giá đất theo nghị định 87 CP để tính giá bồi thường cho
phù hợp với thực tế;Đã xác định mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi
vớii quy định rất cởi mở và giá trị bồi thươờnglớn.Song khi thực hiện đã gặp
rất nhiều khó khăn.
trước tình hình đó luật đất đai năm 2003 đã ra đời và chính phủ đã ban
hành 5 nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.trong đó có 2 nghị định liên
quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại GPMB, đó là nghị định 197 NĐ-CP
ngày 3-12-2004 về bồi thường thiệt hại hỗ trợ tái định cư thay thế nghị định
22/1998/NĐ-CP cũ;Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngay 16-11-2004 về phưoơg
pháp xác định giá đất và khung giá đất thay thế nghị định 87/1994/NĐ-CP
ngày 17-8-1994 về quy định khung giá các loại đất.
Kế thừa quy định của luật đất đai năm 1993,luật đất đai năm 2003,điều
39 tiếp tục quy định việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an

ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế.Theo đó nhà nước
thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện vào mục đích phát triển kinh tế trong
trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế
xuất và các dự án đầu tư lớn khác theo quy định của chính phủ.
Luật đất đai lần này bổ xung trương hợp thu hồi đất được nhà nước giao,
cho thuê để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời hạn 12
tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự
án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không có cơ quan nhà
nước nào có thẩm quyền quyết định giao đất,cho thuê đất đó cho phép nhằm
nâng cao tính khả thi của việc thi hành luật và góp phần giảm tình trạng đầu
cơ.

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

11

Vần đề bồi thường tái định cư cho người bị thu hồi
Theo quy định của luật đất đai 2003,nhà nước thu hồi đất của người sử
dụng đất mà người sử dụng đất có giấy chứng nhân quyến sử dụng đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định tại điều 50 của luật đất đai năm 2003 thì được bồi
thường trứ các trường hợp quy định tại khoản 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 và 12
điều 38 và các điểm b,c,d,đ khoản 1 điều 43 luật đất đai năm 2003.Thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế là trường hợp duy nhất dược nhà nước bồi thường cho
người có đất bị thu hồi với điều kiện người sử dụng đất phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.

Có thể nói, việc thu hồi đất trong trường hợp này xuất phát từ mục đích
của nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
Để tránh trường hợp nhà nước thu hồi đất theo ý chủ quan.Luật đất đai
quy định rõ về trình tự thủ tục và trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trong việc thu hồi đất đai tại điều 39, 40 luật đất đai năm 2003. Đồng
thờ quy định cụ thể về việc bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu
hồi(điều 42 luật đất đai năm 2003)
1.2 Quy định của thành phố Hà Nội
1.2.1Các văn bản chính sách bồi thường thiệt hại trước khi có luật
đất đai năm 2003
Quyết định số 20/1998/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ban hành
quy định thực hiện nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của chính phủ
về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng. Về khung giá các loại đất, thành phố Hà Nội ra quyết định 3519/QĐUB ngày 12-9-1997 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

12

thực hiện nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về khung
giá các loại đất. Thêm vào đó để tạo được sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cực
trong công tác GPMB thực hiện các dự án đầu tư, góp phần thực hiện kinh tế
phát triển, ổn định kinh tế phát triển thủ đô, UBND thành phố Hà Nội ra
quyết định 99/QĐ-UB ngày 21-8-2003 về việc điều chỉnh bổ sung một số
điều tại quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30-6-1998 của UBND thành phố
hà nội quy định về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn

thành phố Hà Nội. Và cũng ngày 21-8-2003, Phó chủ tịch UBND thành phố
Hà Nội Lê Quý Đôn đã kí quyết định số 100/QĐ-UB ngày 21-8-2003 về việc:
điều chỉnh bổ sung một số điều tại nghị quyết số 72/2001/QĐ-UB ngày 17-92001 của UBND Hà Nội.
Qua đây ta có thể thấy, Thành phố Hà Nội luôn quan tâm đến công tác
GPMB. Các quy định liên quan đến công tác GPMB được điều chỉnh, Bổ
cung cho phù hợp với điều kiện thực tế. Điều này giúp cho công tác đền bù
GPMB luôn được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với điều kiện thực tế. Điều
này giúp cho công tác GPMB ở thành phố Hà Nội đạt kết quả tốt trong thời
gian qua.
1.2.2Các văn bản pháp lý sau khi có luật đất đai năm 2003
Thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 về bồi thường
thiệt hại hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội. Theo điều 2 của quyêt định 26/2005/QĐ-UB, Các quyết định đã ban
hành trước đây trái với quyết định này thì đều được bãi bỏ.
Thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, UBND thành
phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 199/2004/NĐ-CP ngày 29-12-2004 về
việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định này
đã thay thế nghị định 3519/1997/QĐ-UB ngày 12-9-1997 của UBND thành

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

13

phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất thực hiện nghị định số 87/CP
ngày 17-8-1994 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2 Vấn đề thu hồi đất và bồi thường GPMB

2.1 Các loại đất khi thu hồi GPMB
điều 36 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:
2.1.1 nhà nước thu hồi đất hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm các loại đất sau:
-Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh.
-Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan,công trình sự nghiệp được nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất.
-Sử dụng đất để xây dưng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao.
Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục
đích kinh doanh như: trường học,bệnh viện, công viên, sân vận động....
-Sử dụng đất để chỉnh trang phát triển khu đô thị và khu dân cư nông
thôn
-Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
-Sử dụng đất làm nghĩa trang nghĩa địa
2.1.2 Đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các trường
hợp sau:
Sử dụng đất để đầu tư khu công nghiệp quy định tại điều 90 của luật đất
đai 2003, khu công nghệ cao quy định tại điều 90 của luật đất đai năm 2003
khu công nghệ cao quy định tại điều 91 của luật đất đai năm 2003, khu kinh tế
quy định tại điều 92 của luật đất đai năm 2003.
Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sả xuất kinh doanh dịch vụ du
lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

14

đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ hình thức
phát triển chính thức (ODA)
Sử dụng đất để thực hiện dự án một trăm phần trăm(100%) vốn đầu tư
nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho
phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế...
2.2 Đối tượng phải bồi thường thiệt hại
-Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được nhà
nước giao đất cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi
ích quốc gia lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
2.3 Đối tượng được đền bù thiệt hại
-Tổ chức, cộng đồng dân cư,cơ sở tôn giáo,hộ gia đình cá nhân trong
nước.người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức các nhân nước ngoài
đang sử dụng đất mà đất đai bị thu hồi có đủ điều kiện về quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản một cách bất hợp pháp.
-Người bị thu hồi đất ,bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi được
bồi thường đất,tài sản hoặc được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo qui định tại
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004.
-Nhà nước khuyến khích người có đất,tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất
để sử dụng vào các mục đích tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 tự nguyện hiến tặng một phần hoặc hoàn toàn bộ đất,tài sản
cho Nhà nước.
2.4 Tái định cư
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định tại Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái
định cư bằng một trong các hình thức sau:

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

15

-Bồi thường bằng nhà ở.
-Bồi thường bằng giao đất ở mới.
-Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
2.5 Bồi thường,hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi theo qui
định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 được theo qui định như
sau:
-Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà Nước thu hồi.
-Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí
đầu tư vào đất bị Nhà Nước thu hồi.
-Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư.
3. Căn cứ xác định giá đất để bồi thường thiệt hại
Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định giá đất để bồi thường thiệt hại do
chủ tịch UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dự
án.Giá đất bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân cới hệ số K để đảm bảo
giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng ở
địa phương.Những qui định này sẽ dẫn đến tình trạng người dân so bì về dự
án thực hiện trước và thực hiện sau,về giá bồi và dẫn đến tình trạng tùy tiện
ban hành hệ số K.Ví dụ như: trên cùng một tuyến đường quốc lộ đi qua 2 tỉnh
giáp nhau,khi giải tỏa các hộ dân để làm đường thì các hộ dân ở tỉnh B khiếu
lại dòi được bồi thường bằng giá như ở tỉnh A vì cùng tuyến đường nhưng chỉ
khác nhau do địa bàn quản lý các hộ thuộc hai tỉnh khác nhau,tỉnh A giá

600.000 đồng/m2,tỉnh B giá 400.000 đồng/m2. Vấn đề ở đây là đánh giá khả
năng sinh lợi như thế nào?Giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương là bao
nhiêu chúng ta chưa quản lý và thị trường bất động sản ở nước ta cũng chưa
phát triển.Do đó dễ nảy sinh ra vấn đề tùy tiện khi xác định giá đất.Trong khi

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

16

đó người dân luôn đòi bồi thường với mức giá cao,theo giá chuyển nhượng
giữa người dân với nhau.Giá đất này không phải giá thực tế,nó mang tính tực
phát do ngườ dân tự ý đẩy giá lên theo sở thích cửa người mua người bán,Nhà
nước không kiểm soát được.Hơn nữa khung giá đất trong nghị đinh
87/1994/NĐ-CP đã ban hành khá lâu(10 năm) quy định rất thấp không phù
hợp với giá đất thực tế hiện nay.
Trước thực trạng đó, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ra đời đã khắc phục
được những bất cập trong nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17-8-1994.Như
vậy Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 đã thay thế Nghị định
87/1994/NĐ-CP ngày 17-8-1994.
Theo Nghị định mới này có nhiều qui định được bổ sung: Trước tiên đó
là hung giá đất đã cao hơn rất nhiều lần.Khung giá đất ở tại nông thôn và đo
thị đã được nâng lên gần sát với thị trường.Khung giá đất ở nông thon mức
cao nhất là 1.250.000 đồng/m2, thấp nhất là 2500 đồng/m2 (bảng phụ lục
1).Khung giá đất ở tại thành thị : Giá tăng cao hơn rất nhiều lần;giá tối đa là
67.500.000 dồng/m2 tối thiểu là 30.000 đồng/m2(bảng phụ lục 2)
Giá đất khu vực giáp ranh cũng được quy định rõ hơn.Khi định giá đất

tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương,UBND
tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào qui định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 thỏa thuận với nhau về giá đất.Đất giáp
ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ qui định đối với
loại đất đó.
Đối với tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố trực thuộc Trung
ương như qui định tại khoản 1 điều 12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 1611-2004 nếu có điều kiện tự nhiên,kết cấu hạ tầng như nhau,có cùng mục đích
sử dụng hiện tại,cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

17

Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau,nhưng tỷ lệ chênh
lệch không quá 20%
III NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG GPMB
1.Bồi thường thiệt hại về đất
1.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất
Theo điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 thì được bồi
thường;trường hợp khong đủ điều kiện được bồi thường thì ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân
cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
băng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng.Nếu không cí đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi.Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng
nhà,nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng

tiền.
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đâi đối với Nhà nước theo qui
định cua pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
vào số tiền được bồi thường,hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo qui định của
chính phủ,không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
1.2 Điều kiên được bồi thường thiệt hại về đất.
Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì
được bồi thường:
a/ Có GCNQSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đâi.
b/Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo qui

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

18

định của pahps luạt về đất đâi
c/ Hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng đất ổn định,được UBND xã
phường, thị trấn xác nhận không có trnah chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây:
-Những giấy về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt nam dân chủ cộng hòa,Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa
miền nam việt Nam và Nhà nước hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất,sổ địa chính.
-Giấy tờ hợp pháp về thừa kế,tặng,cho QSD đất hoặc tài sản gắn liền với
đất;giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
-Giấy tờ chuyển nhượng QSD đất,mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15-10-1993,nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày
15-10-1993
-Giấy tờ về thanh lý,hóa giá nhà ở,mua nhà ở gắn liền với đất ở theo qui
định của pháp luật.
-Giấy tờ do cơ quan cso thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất
d/ Hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
qui định tại khoản 3 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 mà
trên giấy tờ đó ghi tên người khác,kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng
QSDĐ có chữ kí của các bên liên quan,nhưng đến thời điểm có quyết định thu
hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của
pháp luật,nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
e/ Họ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản,làm

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

19

muối tại cùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi hải đảo,nay
được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định,không có tranh chấp.
f/ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy

định tại khoản 1,2,3 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004
nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993,nay được
UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.
g/Hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
tòa án nhân dân,quyết đinh thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết
định giải quyết tranh chấp đất đâi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành.
h/Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1,2,3 Điêu 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 nhưng đất
đai đã được sử duungj từ ngày 15-10-1993 đến thời điểm có quyết định thu
hồi đất mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch,không vi phạm
hành lang bảo vệ các công trình,được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công
bố công khai,cắm mốc;không phải là đất lấn chiếm trai phép và được UBND
cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp.
i/Hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã,có
quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đaii của nhà
nước,nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý,mà hộ gia đình cá nhân đó
vẫn sử dụng.
k/Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình đền,miếu
am từ đường,nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là
đát sử dụng chung cho cộng đòng và không có tranh chấp.
* Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau:
-Đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

20

đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
-Đât nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả
cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách ngà nước.
-Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình,cá nhân.
1.3 Bồi thường thiệt hại,hỗ trợ đói với đất nông nghiệp của hộ gia
đình cá nhân
Hộ gia đình ,cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi được
bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng.Nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất có cùng mục đích sử
dụng.
Đất nông nghiệp xem kẽ trong khu dân cư,đất vườn ao liền kề với đát ở
trong khu dân cư ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục
đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền,giá tính hỗ trợ từ 20-50% giá đắt nhất
ở liền kề( Vấn đề này Nghị định 22/1988/NĐ-CP chưa quy định rõ nên mỗi
nơi áp dụng một chính sách khác nhau dẫn đến khâu bồi thường người dân bị
thu hồi đất có nhiều thắc mắc)
Nếu bồi thường bằng việc giao đất mới có giá trị thấp hơn giá đất bị
thu hồi thì ngoài việc giao đất mới bị thu hồi còn được bồi thường phần giá trị
chênh lệch;trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá trị cao hơn
giá trị đát bị thu hồi tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thu
hồi.
Hộ gia đình,cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt quá
hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự
khai hoang theo qui định được cơ quan Nhà nươc có thẩm quyền phê duyệt,
thì được bồi thường, còn lại những trường hợp khác không được bồi thường
về dất chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào

Trần Trung Sơn ĐC46

Chuyên đề tốt nghiệp

21

mục đích sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản (không bao gôm rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường
quốc doanh khi nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất,nhưng
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ.
1.4 Bồi thường đất phi nông nghiệp(trừ đất ở) của hộ gia đình ,cá
nhân).
Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004
Đất là mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất khinh doanh phi nông nghiệp
của hô gia đình,cá nhân có nguồn gốc là đất đã được giao sử dụng ổn định lâu
dài hoặc có đủ diện cấp GCNQSDĐ, khi nhà nước thu hồi được bồi thường
theo đất ở.
Hộ gia đình các nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng dất
do nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thi khi nhà
nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
1.5 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở.
Điều 13 nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 quy định như sau:
Người sử dụng đất ở khi Nhà nước th hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
được bồi thường bằng giao đất ở mới tai khu định tái định cư hoặc bồi thường
bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi.
Diện tích đất bồi thường bằng giao dất ở mới cho người có đất bị thu hồi
cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương.
2.Bồi thường thiệt hại về tài sản

Theo điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 thì:
-Bồi thường thiệt hài về tài sản bao gồm nhà,công trình kiến trúc,cây
trồng vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

22

bị thiệt hại thì được bồi thường
-Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi mà đất đó
không thuộc đối tượng được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được
bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.
-Nhà,công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy
hoạch,kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường/
-Nhà công trình gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 1-7-2004 mà
tại thời điểm xây dựng trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phép duyệt thì không được bồi
thường.
-Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi
được công bố thì không được bồi thường.
2.2 Bồi thường nhà,công trình xây dựng trên đất
-Đối với nhà ở,công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân
được bổi thường bằng giá trị xây mới của nhà công trình có kỹ thuật tương
đương do bộ xây dựng ban hành.Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình
được tính theo diện tích xây dựng nhà,công trình nhân với đơn giá xây dựng
mới của nhà, công trình do ủy ban nhân dân các cấp tỉnh ban hành theo quy

định của chính phủ.
-Đối với nhà và công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy
định trên thì được bồi thường theo mức như sau( theo quyết định
26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005 của UBND thành phố Hà Nội)
Mức bồi = Giá trị hiện có của +
thường

nhà,công trình

Giá trị hiện có của = Giá trị xây dựng
nhà, công trình

Trần Trung Sơn ĐC46

mới

(Giá trị xây dựng
mới-giá trị hiện có)x60%
x

Tỷ lệ còn lại


Chuyên đề tốt nghiệp

Giá trị xây

23

= Đơn giá chuẩn

x

Tổng diện tích nhà,

dựng mới xây xây dựng mới Công trình
-Đối với nhà,công trình cắt xén mà bị ảnh hưởng dến kết cấu và sự an
toàn của nhà,công trình mà phải dỡ bỏ toàn bộ thì được bồi thường cho toàn
bộ nhà,công trình đó theo qui định.
2.3 Bồi thường về di chuyển mồ mả
-Đối với việc di chuyển mồ mả,mức tiền bồi thường được tính cho chi
phí về đất đai,đào ,bốc,di chuyển,xây dựng lại và các chi phí hợp lí khác có
liên quan trực tiếp.Ủy ban nhân dân cấp tỉnhquy định mức bồi thương cụ thể
cho phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.
-Trường hợp thành phố (hà nội) có quĩ đất đẻ bố trí di chuyển mộ mả thì
chỉ mộ được bồi thường phần chi phí đào,bốc,di chuyển,xây dựng lại và các
chi phí khác cố liên quan trực tiếp như sau:
Mộ đất : 1.200.000 đồng/mộ
Mộ xây :1.500.000 đồng/mộ
-Đối với mộ vô chủ,chủ đầu tư có trách nhiệm di chuyển về nghĩa trang
theo qui hoạch Thành phố ,được thanh toán theo hợp đồng và mức giá qui
định hiện hành trên địa bàn thành phố Hà nội…
2.4 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng
của vụ thu hoạch đó.Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng
suất của vụ cao nhất trong ba năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa
phương và giá trị trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
Mức bồi thường đối với cây lâu năm,được tính bằng giá trị hiện có của
vườn cây(không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất ) theo giá ở địa phương tại
thời điểm thu hồi đất.

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

24

Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm
khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di
chuyển,phải trồng lại.
Cây trồng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước ,cây rừng tự nhiên giao
cho các tổ chức,hộ gia đình trồng,quản lý chăm sóc,bảo vệ thì bồi thường theo
giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây…..
3.Chính sách hỗ trợ
Đây là sự hỗ trợ dành cho người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở
trong thời gian đầu ổn định đời sống và hỗ trợ đâo tạo cho lao động nông
nghiệp chuyển sang nghề khác.
3.1 Hỗ trợ ổn đinh đời sống và ổn định sản xuất
Về hỗ trợ ổn định đời song theo Nghị đinh 22/1998/NĐ-CP chỉ áp dụng
đối với người phải di chuyển chỗ ở( Điều 26). Những người bị thu hồi hết đất
sản xuất nhưng không di dời chỗ ở thì không đề cập đến hõ trợ ổn định đời
sống.Tuy nhiên trong thực tế, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã thực
hiện hỗ trợ cho cả nhiều người không di dời chỗ ở nhưng không còn đất sản
xuất do bị thu hồi.Để khắc phục những tồn tại trên Nghị định 197/2004/NĐCP ngày 3-12-2004 đã qui định như sau :
Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu
hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời
sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời
gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở;trường hợp phải di chuyên đến địa bàn
có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ

trợ tối đa là 12 tháng.Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01 tháng tương
đương 30kggaoj tính theo mức trung bình tại địa phương.Mức hỗ trợ này quá
thấp,không đảm bảo đời sống hàng ngày cho người dân đặc biệt là ở đô thị.
Theo khoản 2 và 3 điều 20 quyết định 26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005:

Trần Trung Sơn ĐC46


Chuyên đề tốt nghiệp

25

Đối với cácủa hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị
Nhà nước thi hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống 35.000
đồng/m2.
Tổ chức kinh tế ,hô sản xuất kinh doanh có đăng kí kinh doanh mà bị
ngừng sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1
năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước
đó do cơ quan thuế xác nhận.Trường hợp trên cùng một diện tích thu hồi mà
chủ sử dụng đất kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau và có nộp thuế riêng
cho từng ngành nghề thì được xét hỗ trợ cho tất cả các ngành nghề mà chủ sử
dụng đất đó đã thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
3.2 Hỗ trợ di chuyển
Điều 19 quyết định 26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005 quy định như sau:
-Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm
vi tỉnh thành phố Hà Nội được hỗ trợ mỗi hộ 3.000.000 đồng;di chuyển sang
tỉnh khác được hỗ trợ 5.000.000 đồng;;
-Đối với hộ gia đình được bố trí tái định cư nhưng chưa kịp bố trí nhà
,đất tái định cư,nếu bàn giao mặ bằng đúng tiến độ thì được hỗ trợ tiền thuê
nhà ở tạm là 250.000 đồng/nhân khẩu/tháng;500.000 đồng/hộ/độc thân/ tháng

và không quá 1.500.000 đồng/hộ/tháng.
-Nếu các hộ được bố trí nhà ở tạm(nhà chung chuyển) trước khi nhận
nhà,đất tái định cư thì không được hỗ trợ thuê nhà ở tạm….
3.3 Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho những lao động phải chuyển đổi
nghe nghiệp và tạo việc làm.
Đây là vấn đề quan trọng không chỉ giải quyết hậu quả của thu hồi đất
mà còn phù hợp với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa của cả nước.Vì
phần lớn những đối tượng lao động trong nông nghiệp thường không có kĩ
năng,kiến thức để làm trong các nhà máy xí nghiệp nếu họ không được đào

Trần Trung Sơn ĐC46