đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã cửa lò tỉnh nghệ an

Bộ giáo dục và đào tạo
trờng đại học nông nghiệp hà nội
----------

----------

CAO QUANG TRUNG

NH GI HIU QU CA CễNG TC U GI
QUYN S DNG T MT S D N
TRấN A BN TH X CA Lề - TNH NGH AN

Luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyờn ngnh

: QUN Lí T AI

Mó s

: 60.62.16

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. NGUYN THANH TR

Hà Nội - 2009


lời cam đoan

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đợc cảm ơn
và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày.....tháng.....năm 2009
Tác giả luận văn

Cao Quang Trung

Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip

i


Lời cảm ơn

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn
nhận đợc sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và
ngời thân.
Để có đợc kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới
PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, ngời đã luôn theo sát, tận tình hớng dẫn, chỉ bảo tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Sau Đại học, Khoa Tài
nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã luôn giúp đỡ, tạo mọi
điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trờng tỉnh Nghệ
An, phòng Tài nguyên và Môi trờng thị xã Cửa Lò, cùng tất cả các bạn bè, ngời thân
đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình và vợ tôi những ngời đã động
viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài này
Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày.....tháng.....năm 2009
Tác giả

Cao Quang Trung
Trung

Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip

ii


MỤC LỤC
1.

MỞ ðẦU

1

1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài

8

1.2.

Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

8

1.3.

Mục ñích - yêu cầu của ñề tài

9

1.3.1. Mục ñích

9

1.3.2. Yêu cầu

9

2.

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

10

2.1.

Khái niệm bất ñồng sản và thị trường bất ñồng sản

10

2.1.1. Bất ñồng sản

10

2.1.2. Thị trường bất ñồng sản

11

2.1.3. Một số khái niệm khác

11

2.2.

12

Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñồng sản trên thế giới

2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới

12

2.2.2

12

Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản

2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước

16

2.3.

21

ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS những năm qua

2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta

21

2.3.2. ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam

23

2.4.

28

Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.4.1. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất

28

2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam

32

2.4.3. ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất

42

2.4.4. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

49

2.4.2. ðấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố ðà Nẵng

51

2.4.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Thành phố Hồ Chí Minh

52

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

iii


3.

ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU

53

3.1.

ðối tượng nghiên cứu

53

3.2.

Nội dung nghiên cứu

53

3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ An

53

3.3.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thị xã
Cửa Lò - tỉnh Nghệ An

53

3.2.3. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
các mặt

54

3.2.4. ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá
3.3.

quyền sử dụng ñất

54

Phương pháp nghiên cứu

54

3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan

54

3.3.2. Phương pháp ñiều tra thống kê

54

3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

55

3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp

55

3.3.5. Phương pháp chuyên gia

55

4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

56

4.1.

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Cửa Lò,
Nghệ An

56

4.1.1. ðặc ñiểm tự nhiên

56

4.1.2. Các nguồn tài nguyên

58

4.1.3. Tình hình kinh tế xã hội

61

4.2.

Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ
An trong những năm qua

71

4.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn
thị xã Cửa Lò
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

71
iv

4.2.2. Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An

72

4.2.3. Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn

77

4.3.

Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng
ñất trên ñịa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An

77

4.3.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại phía Tây trường Lê Thị
Bạch Cát ñịa ñiểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò.

78

4.2.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân tại khu
quy hoạch dân cư khách sạn Công ðoàn thuộc phường Thu Thủy
- thị xã Cửa Lò.

83

4.3.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ñường ngang số 19-20,
phường Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò.

84

4.3.4. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ñường 13 - 14 xã Nghi
Hương - thị xã Cửa Lò
4.4.

90

ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
một số dự án

93

4.4.1. Hiệu quả kinh tế

93

4.4.2. Hiệu quả xã hội

96

4.4.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai

97

4.5.

99

Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

4.5.1. Công tác tổ chức

99

4.5.2. ðối với người tham gia ñấu giá

100

4.5.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị:

100

4.6.

Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất

101

5.

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

104

5.1.

Kết luận

104

5.2.

ðề nghị

106

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

108
v


Danh mục chữ viết tắt

Ký hiệu
BĐS
CP

Chú giải
Bất động sản
Cổ phần

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGĐ

Đấu giá đát

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TM

Thơng Mại

TNHH
TW

UBND
XD

Trách nhiệm hữu hạn
Trung ơng
Uỷ ban nhân dân
Xây dựng

Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 so sánh diện tích các loại ñất

25

Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu kinh tế thị xã Cửa Lò giai ñoạn 2006 -2008

62

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất thị xã Cửa Lò năm 2008

68

Bảng 4.3: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại phía Tây trường
Lê Thị Bạch Cát ñịa ñiểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò

81

Bảng 4.4. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại ñường ngang số
19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò

87

Bảng 4.5. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñường 13 - 14 xã Nghi
Hương - thị xã Cửa Lò

93

Bảng 4.6. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá

94

Bảng 4.7. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá

95

Bảng 4.8. Một số dự án sẽ ñấu giá ñất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An
trong thời gian tới.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

102

vii


1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường ñã từng bước ñược hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản
phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt
của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở,
việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ ....
ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá
ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc
ñấu giá quyền sử dụng ñất. Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm
góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất chúng tôi tiến
hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An"
1.2. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều
người ñã lợi dụng những quy ñịng chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñã liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi ñất" của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là ñem ñất của Nhà nước
thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.


Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa

phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Nghệ an là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá
ñất, thời gian qua ñã cho thực hiện ñấu giá ñất theo nhiều phương thức khác
nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy
cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các
dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp
quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan ñến ñấu giá, ñánh giá
công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất;
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án
trên ñịa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An;
- Góp ý kiến và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế,
nhằm tăng cường công tác ñấu giá ñất hiệu quả hơn;
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

9


2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất ñồng sản và thị trường bất ñồng sản
2.1.1. Bất ñồng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS
và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản
không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền
với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS;
Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). ðất ñai là
BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng
hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại
ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược
coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

10


Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao
ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền
với ñất.
2.1.2. Thị trường bất ñồng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh
thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến
giao dịch BðS [7], [22], [25].
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược
quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranhcủa thị trường.
2.1.3. Một số khái niệm khác
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

11


- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh .
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñồng sản trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá
ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất
ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh [7], [13].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị
trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của
Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Nhà nước quy ñịnh thuờng ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.

2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là bất ñộng sản. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

12


ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng
là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như
các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành
một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các
nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng
rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều
nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của
Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống
nhau, sự giống nhau ñó có thể tóm tắt qua một số ñiểm chính sau ñây:
2.2.2.1 ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một
trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt ñộng này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình
bằng việc ñảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước ñầy ñủ, ổn ñịnh thị
truờng bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thông qua

các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu ñất và BðS khác phải nộp theo
quy ñịnh của pháp luật.
2.2.2.2 Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản diễn ra trong hành lang pháp lý
ñã ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết
a. Về chế ñộ ñịnh giá bất ñộng sản
Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các BðS khác gắn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

13


liền với ñất. Phạm vi cần ñịnh giá là những loại ñất và BðS thuộc diện phải
chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục ñích sử dụng; việc ñịnh giá ñất và BðS ñược tiến hành theo
ñịnh kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước,
trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc BðS thì việc ñịnh giá ñất và BðS
ñược tiến hành ñột xuất theo yêu cầu.
b. Nội dung, trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và BðS tại mỗi nước có thể ñược phân
chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt
ñộng ñịnh giá ñược quy ñịnh tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Tất cả các nước ñều sử dụng những phương pháp ñịnh giá truyền
thống, ñó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những BðS tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (BðS so sánh) làm cơ
sở ñể xác ñịnh giá cho những BðS cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể ước

tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường
ñầu tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan
ñịnh giá.
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà
nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

14


- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá ñất và BðS; thực hiện quản lý nhà nước về
công tác ñịnh giá ñất và BðS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và BðS ñược ñịnh giá theo chu kỳ hoặc ñịnh
giá ban ñầu, những BðS có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước) chỉ có
hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá trung ương phê duyệt (một tổ
chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và ñại
diện của Hiệp hội ñịnh giá trung ương – do các tổ chức ñịnh giá tư nhân thành
lập – tham gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc BðS có sự tham gia ñịnh giá
của tư nhân, nếu kết quả ñịnh giá của các cơ quan ñó có sự chênh lệch lớn về giá
trị mà các bên không thương lượng ñược thì buộc phải ñưa ra toà ñể giải quyết,
quyết ñịnh của toà sẽ là quyết ñịnh cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: ñược hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và BðS như: thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp

nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị ñất và BðS giữa các bên có liên
quan. Tổ chức ñịnh giá tư nhân hoạt ñộng chủ yếu dưới hình thức công ty
kinh doanh BðS hoặc tư vấn pháp luật.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức
quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới.
Tuy nhiên công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các nước
trên thế giới ñều ñược coi trọng và ñược tổ chức thành một hệ thống công cụ,
có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ ðất ðai
và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Toà án) nhưng ñều có những ñiểm giống
nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (ñều có những nét cơ bản giống
nhau) và ñộc lập khi hoạt ñộng ñể thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về
ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

15


2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước
2.2.3.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính ñặc biệt (Hồng Công).
Theo luật quản lý BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp
thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 bgày
5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền
sử dụng ñất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng
ñất) trong số một năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử
dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử

dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở
là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê
duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất
phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao
từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác
là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối
hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp
huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền
hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu
giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì
phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

16


giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng
thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh
cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển bất ñộng sản trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục
ñính và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà
chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất

nhượng quyền sử dụng ñất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì
có thể thu hồi quyền sử dụng ñất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp
bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc
do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
ðối với quyền sử dụng ñất có ñược theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng bất ñộng sản phải phù hợp với những ñiếu kiện sau ñây:
+ ðã thanh toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng ñất theo ñúng
hợp ñồng và ñã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất ñể phát triển ñất
ñai, ñối với công trình xây dựng nhà ở thì ñã ñầu tư trên 25% tổng ngạch, ñối
với dự án phát triển ñất thì ñã có ñiều kiện sự dụng ñất công nghiệp hoặc ñất
xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng phương thức ñấu giá, ñấu
thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm
tư vấn và ñịnh giá bất ñộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc
gia ñầu tiên về bất ñộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát
triển và chuẩn hoá thị trường bất ñộng sản ở Trung Quốc. Trung tâm ñược
thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương,
CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

17


gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300
cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá
bất ñộng sản, ñịnh giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về
bất ñộng sản, lởp kế hoạch ñầu tư cho các dự án bất ñộng sản, nghiên cứu thị
trường bất ñộng sản...
Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hoà

Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng ñất ở Trung Hoa ñược tiến hành trên
hai phương diện: Phân bổ ñất ñai và sử dụng ñất ñai.
2.2.3.2. ðài Loan
ðài Loan ñã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng”
và “Bình quyền về ñất ñô thị” với nguyên tắc chủ ñạo tối cao của công cuộc Cứ
cách là sử dụng ñất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về ñất ñô thị” kêu
gọi thực thi bình quyền về ñất ñô thị và ñóng góp tất cả lợi nhuận thu ñược từ ñất
ñô thị cho mục ñích công cộng. Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê khai, ñăng ký
ñược sử dụng làm cơ sở ñể thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình
bao gồm việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc Nhà nước mua
ñất của các chủ ñất dựa vào các kê khai ñăng ký ñó. Mục tiêu cao nhất của chương
trình là ñưa tất cả các giá trị gia tăng của ñất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài
chính cho những dự án phát triển cộng ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. ðể sử
dụng ñất ñô thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm ñã ñược thiết lập nhằm
cũng cố ñô thị với mục ñích sử dụng ñất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển,
thịnh vượng. Việc hoàn thành ñề án cũng cố ñô thị sẽ làm cho 80 % ñất ñai có
hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng ñều ñặn thích
hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công ích rất lớn. Một thành tựu
khác do các ñề án cũng cố ñất ñô thị là làm làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ 20 % là
mặt ñường trở thành 100 % ñất mặt ñường , nhờ vậy ñất ñã tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” ñã ñạt ñược
ngoài quỹ ñất khoảng 150.000 ha ñất công ñược dữ lại ñể “ñổi lấy ñất hạ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

18


tầng” còn có ñạt ñược các thành tựu sau:
(1). 28 % ñất ñô thị của các chủ ñất lớn ñã ñược bán
(2). Số chủ ñất ñô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %

(3). Những gia ñình chủ ñất ñô thị tăng 14 % và biình quân ñất ñai gai
ñình nắm ñược giảm xuống 12 %
(4). Diện tích ñất ñô thị sử dụng xây dựng nhà ñã tăng 700 %
(5). Số lượng nhà xây ở khu vực ñô thị tăng 229 %
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %
Những ñặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ñã chỉ ra rằng việc
thâu tóm các quyền về ñất ñô thị ở ðài Loan bị phân tán dần dần và việc tích
tụ, mánh lới, ñầu cơ trục lợi ñất ñô thị ñã ñược hạn chế một cách hữu hiệu.
Những ñặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng ñất
ñô thị một cách có hiệu quả ở ðài Loan ñang ñược ñẩy mạnh, còn ñặc trưng ở
mục (7) chứng tỏ rằng những ñề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng ñang
phát triển ở ðài Loan với quy mô rộng lớn, do ñó ngày càng nhiều người trên
ñảo ñược hưởng phần lợi ích thu ñược từ việc giá ñất ñô thị tăng lên.
2.2.3.3. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá bất ñồng sản chủ yếu ñược thực hiện ñối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñiịnh của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường bất
ñộng sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh
bất ñộng sản cũng như các con nợ và toà án ñề tập trung giải quyết những bất
ñồng sản ñang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa
phương tịch thu bất ñồng sản của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán
tài sản này, số tiền thu ñược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 ñã bán ñấu giá ñược trên
2000 bất ñộng sản và là lượng bất ñộng sản lớn nhất ñược bán trong vòng 10
năm gần ñây.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

19

TOÀ ÁN

NGƯỜI THAM GIA
ðẤU GIÁ

QUẢNG CÁO BẤT
ðỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT
ðỘNG SẢN

ðIỀU TRA BẤT
ðỘNG SẢN
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA
BỎ GIÁ CHO BẤT
ðỘNG SẢN

IÁNGƯỜI
MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ

QUYẾT ðINH CHO
PHÉP BÁN

XÁC NHẬN BÁN

THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN

-Trường hợp ñấu giá
thành công mà không
trúng ñấu giá thì người
tham gia sẽ ñược trả
lại tiền.
- Trường hợp ñặc biệt
không bán ñược sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN

ðĂNG KÝ

(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BðS

(Trong trường hợp
có người chiếm
dụng)

RA LỆNH GIAO NHÀ

GIAO BẤT ðỘNG
SẢN

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

20

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá bất ñộng sản gắn với ñất ở hầu hết
các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công
cụ có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất
ñai trong cơ chế thị trường bất ñộng sản.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và
khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và
không thể thiếu ñược. Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng gia ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng
hiệu quả hơn mà ñiển hình là ðài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS những năm qua
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có
thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta
thành 4 giai ñoạn sau ñây:
2.3.1.1. Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột [17]. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình
ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

21


2.3.1.2. Từ năm 1946 ñến trước 1980:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình
thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14], [15]; Trong ñó
sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Luật pháp không hoàn
toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua
bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai”. thị trường ñất ñai hầu
như không ñược pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những
giao dịch về nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển
quyền cho thuê). Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự
kiểm soát của pháp luật.
2.3.1.3. Từ năm 1980 ñến trước 1993:
Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến
pháp, tại ñiều 5 và ñiều 17 Luật ñất ñai năm 1988 ñã quy ñịnh: Nghiêm cấm
việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền ñược sử dụng ñất ở ñối với ngôi nhà ñó. Như
vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam
có thị trường ñất ñai mà chỉ có thị trường bất ñộng sản là nhà ñể ở (mặc dù
trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu
hết các ñô thị). Thị trường bất ñồng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt:
thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường
hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra
bất hợp pháp
2.3.1.4. Giai ñoạn từ 1993 ñến nay:
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát

triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

22


ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước
xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao
ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất
khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật
ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà
nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ñất ñai năm 1993)
[15],[17],[18].
2.3.2. ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam
2.3.2.1 Thực trạng của thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ñịnh giá. Sức mạnh
của tương tác cung và cầu quyết ñịnh tới giá trị thị trường của BðS, ñược
phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất
về cơ bản là cố ñịnh (bất biến). ðiều này có nghĩa là giá của ñất trong một
khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu như mật ñộ dân cư, tỉ lệ
tăng trưởng, mức ñộ thu nhập và việc làm tại ñịa phương, khả năng của hệ
thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp [13],[19].
Hình 2.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất.
Lưu ý rằng ñồ thị cung là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố
ñịnh: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó thay ñổi
theo nhu cầu của ñịa phương. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm d lên d' , thì giá
tăng từ ñiểm p lên p'.
Giá
P'

p
s

d d'

Số lượng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

23


Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn
Mặc dù tổng số cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng cung cho một mục
ñích sử dụng ñặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Ví dụ, ñất rừng hoặc
ñất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể ñược phát triển làm khu dân cư.
Cung ñược tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá. Tuy nhiên, những giới hạn thực
tế cho sự phát triển và tăng trưởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn ñến giá cao
hơn và sử dụng cần nhiều hơn [13], ví dụ, các lô ñất nhỏ hơn và việc thay thế
những căn hộ một gia ñình (xem hình 2.2)
Mạng lưới giao thông của ñịa phương ảnh hưởng mạnh mẽ ñến sơ ñồ
phát triển và giá cả. Trước khi có ôtô, thị trường ñất ñô thị tập trung ở những
khu buôn bán gần trung tâm dẫn ñến những sự chênh lệch giá ñỉnh cao giữa
ñất ñai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. ðường sá và giao thông ñược cải
thiện ñã làm tăng nhu cầu về ñất ñai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu
dụng của ñất ñô thị. Sự chênh lệch giá giữa ñất trung tâm và vùng ngoại ô
thành phố ñã giảm ñi.
Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng ñất khác ñã có ảnh hưởng
trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về ñất ñai cho một sử
dụng nhất ñịnh. ðiều này thường dẫn ñến giá cả nói chung cao hơn, nhưng giá

ñất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
giá

p'
p

s

d

d'

Q Q'

số lượng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………

24