SƯU tầm vụ án KIỆN đòi tài sản là bất ĐỘNG sản

MỤC LỤC
Trang
A.

B.

C.
D.

Mở đầu……………………………………………………………… 4
I.
Lý do và mục đích chọn đề tài……………………………….. 4
II.
Phạm vi nghiên cứu…………………………………………... 5
III.
Phương pháp nghiên cứu……………………………………... 5
IV.
Bố cục bài thảo luận………………………………………….. 5
Nội dung.............................................................................................. 7
I.
Bảo vệ quyền sở hữu…………………………………………..7
1. Khái niệm…………………………………………………..7
2. Đặc điểm của bảo vệ quyền sở hữu……………………….. 7
3. Các phương thức bảo vệ quyền sở hữu…………………….7
II.
Phương thức kiện đòi lại tài sản……………………………….8
1. Khái niệm…………………………………………………. 8
2. Đặc điểm của phương thức kiện đòi lại tài sản…………… 8
3. Chủ thể của phương thức kiện đòi lại tài sản………………8
4. Các trường hợp kiện đòi lại tài sản………………………. 11
III.

Kiện đòi lại tài sản là bất động sản…………………………... 11
1. Khái niệm………………………………………………… 11
2. Đặc điểm của kiện đòi lại tài sản là bất động sản………… 11
3. Điều kiện của kiện đòi lại tài sản là bất động sản…………12
IV.
Tình huống……………………………………………………14
1. Tóm tắt sự việc…………………………………………… 14
2. Phân tích tình huống……………………………………… 15
3. Giải quyết tình huống trên theo quan điểm của nhóm…….16
Kết luận…………………………………………………………….. 19
Danh mục tài liệu tham khảo…………………………………….. 20
A.

I.

MỞ ĐẦU

Lý do và mục đích chọn đề tài:
Sở hữu là tiền đề phát sinh các quyền kinh tế, dân sự khác nhau như quyền
kinh doanh, quyền tham gia các giao dịch, quyền thừa kế tài sản…Sở hữu là vấn đề
nền tảng của mọi quan hệ xã hội, cũng như đóng vai trò quan trọng trong đời sống
pháp lý. Do đó, bảo vệ quyền sở hữu của các cá nhân, tổ chức là một nhiệm vụ
hàng đầu của bất kì Nhà nước nào. Bên cạnh việc ban hành các văn bản pháp luật
1


quy định về phạm vi các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản để chủ sở hữu
có căn cứ thực hiện một cách hiệu quả các quyền năng trên thực tế, Nhà nước còn
quy định các biện pháp để bảo vệ các quyền của chủ sở hữu tài sản.
Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về bảo vệ quyền sở hữu tại Chương XV với

tổng số bảy điều, từ Điều 255 đến Điều 261. Điều này đã thể hiện sự quan tâm
thích đáng của các nhà làm luật đối với vị trí và tầm quan trọng của vấn đề bảo vệ
quyền sở hữu.
Là một chế định quan trọng trong pháp luật Việt Nam, bảo vệ quyền sở hữu
đồng thời là một vấn đề rất bức thiết ở nước ta hiện tại, đó là vấn đề thực tiễn, khi
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển cao, xã hội phát triển
nhanh, các vấn đề mới nảy sinh thì các nhân tố đe dọa đến quyền sở hữu ngày càng
nhiều và đa dạng. Nhu cầu được bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của các chủ thể
pháp luật từ các quy định của pháp luật dân sự là rất lớn. Đặc biệt, kiện đòi tài sản
(kiện vật quyền) là một biện pháp bảo vệ quyền sở hữu tồn tại từ rất lâu đời, được
áp dụng khi chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp bị mất quyền chiếm hữu thực
tế tài sản của mình; là cách thức giúp chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đòi
lại tài sản thuộc sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp của mình mà đang không được
chiếm hữu tài sản đó. Trong đó kiện đòi tài sản là bất động sản là một vấn đề đáng
quan tâm, diễn biến thường xuyên trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ ý nghĩa trên, cùng với những hiểu biết của bản thân và dưới sự
hướng dẫn của thầy cô khoa Pháp luật dân sự trường Đại hoc Kiểm sát Hà Nội,
nhóm chúng em xin lựa chọn đề tài: “Hãy xây dựng hoặc sưu tầm một vụ việc
thực tiễn về kiện đòi tài sản là bất động sản. Trên cơ sở phân tích nội dung vụ
việc, hãy nêu rõ phương hướng giải quyết vụ việc đó trên cở sở pháp luật Việt
Nam hiện hành.” nhằm góp phần làm rõ các chế định về kiện đòi tài sản nói chung
và kiện đòi tài sản là bất động sản nói riêng.
2


II.

Phạm vi nghiên cứu:
Với đề tài trên, chúng em tìm kiếm một vụ việc thực tiễn về kiện đòi tài sản là
bất động sản, sau đó tập trung phân tích, nghiên cứu và làm sáng tỏ các tình tiết

trong vụ việc dựa trên các quy định tại Bộ luật dân sự 2005. Từ đó, nêu lên hướng
giải quyết vụ việc trên cơ sở pháp luật Việt Nam hiện hành.

III.

Phương pháp nghiên cứu:
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, chúng em sử dụng phối hợp, xen kẽ các
phương pháp phân tích, tổng hợp…để làm sáng tỏ vụ việc trên. Đồng thời, lấy
quan điểm chủ nghĩa Mac – Lenin làm nên tảng, cơ sở cho phương pháp luận để
nghiên cứu đề tài một cách triệt để và hiệu quả nhất.

IV.

Bố cục bài thảo luận:
Bài tiểu luận nghiên cứu đề tài: “Hãy xây dựng hoặc sưu tầm một vụ việc
thực tiễn về kiện đòi tài sản là bất động sản. Trên cơ sở phân tích nội dung vụ việc,
hãy nêu rõ phương hướng giải quyết vụ việc đó trên cở sở pháp luật Việt Nam hiện
hành.” Gồm có các phần: phần Mở đầu, Nội dung, Kết luận và Danh mục tài liệu
tham khảo. Trong đó, phần Nội dung được kết cấu từ các ý chính sau:
I.

II.

III.

Bảo vệ quyền sở hữu
1. Khái niệm
2. Đặc điểm của bảo vệ quyền sở hữu
3. các phương thức bảo vệ quyền sở hữu
Phương thức kiện đòi lại tài sản

1. Khái niệm
2. Đặc điểm của phương thức kiện đòi lại tài sản
3. Chủ thể của phương thức kiện đòi lại tài sản
a. Chủ thể có quyền khởi kiện
b. Chủ thể bị khởi kiện
4. Các trường hợp kiện đòi lại tài sản
Kiện đòi lại tài sản bát động sản
1. Khái niệm
2. Đặc điểm của kiện đòi lại tài sản là bất động sản
3


Điều kiện kiện đòi lại tài sản là bất động sản
Tình huống
a. Tóm tắt sự việc
b. Phân tích tình huống
c. Giải quyết tình huống trên theo quan điểm của nhóm.
3.

IV.

4


B.
I.

NỘI DUNG

Bảo vệ quyền sở hữu:

1. Khái niệm:
Bảo vệ quyền sở hữu tài sản là những cách thức, biện pháp mà các chủ thể
quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp áp dụng để phòng ngừa những hành
vi xâm phạm sở hữu sẽ xảy ra hoặc yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền xử lý
2.

những hành vi xâm phạm đối với quyền sở hữu đã xảy ra.
Đặc điểm của bảo vệ quyền sở hữu:
- Thứ nhất, các chủ thể có quyền yêu cầu áp dụng các biện pháp bảo vệ quyền
sở hữu:
+ Chủ sở hữu tài sản
+ Người có quyền chiếm hữu hợp pháp đối với tài sản dựa trên các giao dịch
hợp pháp đối với chủ sở hữu hay dựa trên các căn cứ của pháp luật tại Điều
-

183 BLDS 2005.
Thứ hai, các biện pháp được áp dụng để bảo vệ quyền sở hữu liên quan đến
nhiều ngành luật khác nhau và cùng có thể đồng thời áp dụng để xử lý một

-

hành vi xâm phạm quyền sở hữu.
Thứ ba, bảo vệ quyền sỡ hữu bằng biện pháp dân sự tạo cho người bị xâm
phạm sự chủ động trong việc bảo vệ quyền lợi của mình khi các quyền năng

-

của mình bị xâm phạm.
Thứ tư, bảo vệ quyền sở hữu theo phương thức dân sự tạo khả năng khôi phục
các lợi ích vật chất cho người bị xâm phạm cao nhất so với việc áp dụng biện

3.
-

pháp hành chính và hình sự.
Các phương thức bảo vệ quyền sở hữu:
Phương thức tự bảo vệ quyền sở hữu tài sản
Phương thức bảo vệ quyền sở hữu tài sản thông qua Tòa án, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền theo các phương thức kiện dân sự. Gồm các phương thức kiện
sau đây:
+ Phương thức kiện đòi lại tài sản
+ Phương thức kiện yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái

II.

pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu
+ Phương thức kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại
Phương thức kiện đòi lại tài sản:
1. Khái niệm:
5


Kiện đòi lại tài sản (kiện vật quyền) là một biện pháp bảo vệ quyền sở hữu
tồn tại từ rất lâu đời, được áp dụng khi chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp
bị mất quyền chiếm hữu thực tế tài sản của mình. Kiện đòi tài sản là cách thức
giúp chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đòi lại tài sản thuộc sở hữu,
quyền chiếm hữu hợp pháp của mình mà đang không được chiếm hữu tài sản
2.

đó.

Đặc điểm của phương thức kiện đòi lại tài sản:
- Thứ nhất, kiện đòi lại tài sản là biện pháp bảo vệ quyền chiếm hữu của chủ sở
-

hữu và người chiếm hữu hợp pháp.
Thứ hai, người bị kiện phải là người đang thực tế chiếm hữu không có căn cứ

-

pháp luật đối với tài sản.
Thứ ba, đối tượng kiện đòi lại tài sản phải là vật đang có thực, đang tồn tại

3.

trên thực tế.
Chủ thể của phương thức kiện đòi lại tài sản:
Trong quan hệ kiện đòi lại tài sản, chủ thể bao gồm: chủ thể có quyền khởi

a.

kiện (nguyên đơn) và chủ thể bị khởi kiện (bị đơn).
Chủ thể có quyền khởi kiện:
Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2005 thì người có quyền khởi kiện đòi
∗

lại tài sản bao gồm: chủ sở hữu và người chiếm hữu hợp pháp.
Chủ sở hữu tài sản:
- Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản phải được xác lập trên các căn cứ do
-

pháp luật quy định.
Trên thực tế, không phải chủ thể nào cũng có quyền sở hữu đối với một số
loại tài sản nhất định, có những tài sản pháp luật quy định chỉ có những chủ
thể nhất định mới có quyền sở hữu thì chỉ có những chủ sỡ hữu này mới có
quyền sở hữu tài sản đó và có những loại tài sản thì chủ thể phải đáp ứng

∗

những điều kiện nhất định mới được coi là chủ sở hữu.
Người chiếm hữu hợp pháp:
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản (Điều 182 BLDS
-

2005).
Người chiếm hữu hợp pháp là người chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu hợp pháp có thể là:
+ Chủ sở hữu tài sản
6


∗

+

Người được chủ sở hữu chuyển giao tài sản thông qua một giao dịch dân

+

sự như hợp đồng thuê, mượn, gửi giữ, cầm đồ…
Người đang trực tiếp quản lý các tài sản chung như di sản thừa kế chưa

chia, di sản dùng vào việc thờ cúng…
Để khẳng định tư cách của người khởi kiện, khi tham gia tố tụng thì chủ sở
hữu, người chiếm hữu hợp pháp phải có:
- Nghĩa vụ chứng minh tư cách chủ sở hữu, chiếm hữu hợp pháp của mình.
- Năng lực hành vi tố tụng dân sự, nghĩa là phải thỏa mãn các quy định tại
khoản 3 và khoản 6 Điều 57 BLTTDS 2004 (Sửa đổi bổ sung năm 2011).
Người khởi kiện phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên có đầy đủ năng lực
hành vi tố tụng dân sự hoặc người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi
đã tham gia lao động theo hợp đồng lao động hoặc tham gia giao dịch

b.

dân sự bằng tài sản riêng của mình.
Chủ thể bị khởi kiện:
- Người bị kiện là người đang chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với tài
sản có thể là người đã có hành vi chiếm đoạt tài sản một cách trái pháp luật
-

như trộm cắp tài sản hoặc nhặt được tài sản bị đánh rơi,…
Người bị kiện là người đang chiếm hữu bất hợp pháp đối với tài sản cũng có
thể là người thứ ba đã nhận chuyển giao tài sản qua một giao dịch với người

-

không có quyền định đoạt tài sản…
Theo quy định tại Điều 256 BLDS năm 2005, người bị kiện có thể là một

-

trong các chủ thể sau:
+ Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
+ Người sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật
+ Người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
Người bị kiện (bị đơn) đóng vai trò không thể thiếu trong quá trình giải quyết
vụ án dân sự.
+ Bị đơn luôn đi kèm với nguyên đơn, tư cách của bị đơn được xác định cùng
với tư cách nguyên đơn.
Khoản 3 Điều 56 BLTTDS 2004 quy định: “Bị đơn trong vụ án dân sự
là người bị nguyên đơn khởi kiện hoặc cá nhân, cơ quan, tổ chức khác
do Bộ luật này quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án
7


dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị

III.

+

ngươi đó xâm phạm.”
Bị đơn là người tham gia tố tụng để trả lời về việc kiện do bị nguyên đơn

+

hoặc bị người khác khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Bị đơn là người được giả thiết là có tranh chấp hay vi phạm đến quyền lợi

của nguyên đơn.
4. Các trường hợp kiện đòi lại tài sản:

- Kiện đòi lại tài sản là động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản.
- Kiện đòi lại tài sản là động sản không phải đăng kí quyền sở hữu.
Kiện đòi lại tài sản bất động sản:
1. Khái niệm:
- Bất động sản: theo Điều 174 BLDS quy định:
“1. Bất động sản là các tài bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

-

với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Người chiếm hữu ngay tình: theo quy định tại Điều 189 BLDS:
“Việc chiếm hữu tài sản không phụ thuộc với quy định Điều 183 của bộ
luật này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là
người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó
là không có căn cứ pháp luật.”

2.

Đặc điểm kiện đòi lại tài sản là bất động sản:
Kiện đòi lại tài sản là bất động sản là một chế định trong phương
thức bảo vệ quyền sở hữu bằng phương thức kiện đòi lại tài sản.
Đối với tài sản là bất động sản, việc xác định ai là chủ sở hữu tương
đối dễ dàng bởi vì về nguyên tắc, ai là người đứng tên trong giấy chứng nhận
quyền sở hữu thì người đó được pháp luật công nhận là chủ sở hữu và được

pháp luật bảo vệ quyền sở hữu.
8


Vì vậy, khi tham gia các giao dịch có tính chất chuyển dịch tài sản
(động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản) thì cần phải kiểm tra
người chuyển dịch tài sản có phải là chủ sở hữu hay là người được chủ sở hữu
ủy quyền hợp pháp hay không. Khi giao dịch hoàn tất, phải tiến hành các thủ
tục sang tên theo quy định tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quyền
3.

sở hữu của họ mới được Nhà nước công nhận và bảo vệ.
Điều kiện kiện đòi lại tài sản là bất động sản:
Theo khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp tài sản
giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng kí quyền sở hữu đã
được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì
giao dịch với người thứ ba bị vô hiêu.”
→ Do đó, về nguyên tắc, chủ sở hữu được quyền kiện đòi lại tài sản là động
sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản từ người thứ ba chiếm hữu
ngay tình trong mọi trường hợp.
Nhưng theo quy định tại Điều 258 BLDS 2005: “Chủ sở hữu được đòi lại
động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người
thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.”
→ Vì thế, chủ sở hữu không được đòi lại tài sản từ người thứ ba chiếm hữu
ngay tình trong hai trường hợp ngoại lệ sau đây:
∗

Trường hợp thứ nhất: Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài

sản này thông qua bán đấu giá.
- Việc bán đấu giá phải được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục quy định
-

tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP về đấu giá tài sản.
Người thứ ba ngay tình phải nhận được tài sản từ tổ chức bán đấu giá
đúng theo quy định của pháp luật thì mới được pháp luật bảo vệ trong
trường hợp chủ sở hữu kiện đòi lại tài sản.
9


Tổ chức bán đấu giá cũng không xác định được chính xác hoàn toàn về

-

nguồn gốc và tình trạng pháp lý của tài sản trước đó nên người mua được
tài sản coi là chiếm hữu ngay tình.
→ Do vậy chủ sở hữu không được kiện đòi tài sản của người chiếm hữu

-

ngay tình trong trường hợp này.
Ví dụ: A là chủ sở hữu của chiếc xe oto nhãn hiệu INOVA, sau đó B đã
ăn cắp được chiếc xe oto này của A và trong xe có để sẵn đầy đủ các loại
giấy tờ xe như giấy đăng kí xe, bảo hiểm…Tiếp theo sau đó chiếc xe do B
ăn trộm được từ A đã được đem ra bán đấu giá theo đúng thủ tục và
trình tự do pháp luật quy định. Sau cuộc bán đấu giá thì C là người
thắng cuộc và được sở hữu chiếc xe oto đó với giá là 500 triệu đồng. Sau

một thời gian ngắn thì A phát hiện ra chiếc xe mình mất chính là chiếc xe
mà C đang sử dụng. Trong trường hợp này C không phải trả lại chiếc xe
oto đó cho A.
∗

Trường hợp thứ hai: Người thứ ba ngay tình giao dịch với người mà theo

bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài
sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án,
quyết định bị huỷ, sửa.
Ví dụ: Theo bản án dân sự sơ thẩm đã có hiệu lực pháp luật, A là chủ sở
hữu của chiếc oto nhãn hiệu inova. Sau đó, A đã giao kết hợp đồng bán
chiếc oto này cho B với số tiền là 500 triệu đồng, hợp đồng được chứng
thực tại UBND cấp có thẩm quyền. Tiếp sau đó, hội đồng giám đốc thẩm
tra ra quyết định hủy bản án dân sự sơ thẩm để xét xử lại do việc thu
thập chứng cứ và chứng minh chưa được thực hiện đầy đủ. Trong bản án
xét xử lại, tòa án phán quyết định chiếc xe oto thuộc sở hữu của C. Trong
trường hợp này B không phải trả lại chiếc xe oto đó cho C mà A phải
chuyển số tiền nhận được từ B là 500 triệu đồng cho C.
10


IV. Tình huống
1.

Tóm tắt sự việc

Vụ tranh chấp diễn ra tại tỉnh Bắc Kạn
Ông Lương Văn Thư sinh năm 1963 và vợ mình Nông Thị Nguyệt có mảnh đất
74m2 và 1 căn nhà tại Khu II thị trấn Nà Phặc huyện Ngân Sơn tinh Bắc Kạn. Vào

năm 1986 thì ông và vợ khoá cửa nhà xuống ở gần chợ Nà Phặc để tiện lợi cho việc
buôn bán.
Vào năm 1990 ông Nguyễn Công Điện sinh năm 1958 có đặt vấn đề muốn mua căn
nhà và mảnh đất của ông Thư với giá 6 triệu đồng. Hai bên đã thoả thuận và đi đến
thống nhất lập hợp đồng bằng miệng mua bán nhà đất. Sau khi 2 bên thống nhất
được hơn một tháng thì gia đình ông Điện đã chuyển đến ở, đến năm 2005 ông
Điện chuyển vào tỉnh Bình Phước làm ăn sinh sống khi đi có giao lại nhà cho con
gái là chị Nguyễn Thị Liên quản lý sử dụng.
Tại toà Ông Lương Văn Thư khẳng định sau khi thoả thuận ông đã giao nhà và đất
cho ông Điện sử dụng quản lý đã nhiều lần yêu cầu ông Điện thanh toán tiền nhà
đất nhưng đến nay vẫn chưa nhận được khoản tiền nào. Nay ông có nhu cầu sử
dụng nhà và đất này nên ông yêu cầu Toà án huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa
ông và ông Điện, kèm theo là đòi ông Điện trả lại nhà và đất trên cho ông. Đối với
những chi phí mà ông Điện sửa chữa, nâng cấp ngôi nhà ông Thư sẽ có trách nhiệm
thanh toán. Về phía ông Điện thì ông lại khẳng định là đã trả rồi có mẹ mình là bà
Trần Thị Mầu chứng kiến ông Thư xuống lấy tiền nhà và đất, tuy nhiên bà Mầu
khai rằng không trực tiếp chứng kiến mà chỉ được con trai kể lại.
Vợ của ông Lương Văn Thư – Chị Nông Thị Nguyệt thừa nhận là có bán cho ông
Điện 01 căn nhà và đất ở thị trấn Nà Phặc đầu năm 1990 tuy nhiên sau khi thoả
thuận phía gia đình ông Điện vẫn chưa thanh toán cho gia đình chị khoản tiền nào
11


mặc dù chị đã nhiều lần trực tiếp đòi nhưng không được cụ thể đầu năm 1992 chị
đến nhà và hỏi ông Điện tiền nhà thì ông Điện nói là chưa có đang khó khăn để từ
từ thu xếp sau, tiếp tục các năm 1993, 1994, 1995 chị tiếp tục đòi nhưng không
được, đến năm 1997 trước khi gia đình chị chuyển đi Móng Cái, Quảng Ninh sinh
sống chị có gặp gia đình ông Điện để đòi và đã xảy ra cãi vã, kể từ đó gia đình chị
ít lên đòi được vì điều kiện công việc.
Nay năm 2012 gia đình ông Thư bà Nguyệt quay lại đòi lại căn nhà và mảnh đất mà

ông Điện đã mua từ năm 1990. Tuy nhiên phía ông Điện và con gái nhất quyết
không trả nhà và đất. Vào ngày 21 tháng 3 năm 2012 ông Thư đã quyết định gửi
đơn kiện lên toà án nhân dân tỉnh Bắc Kạn để đòi lại nhà và đất của mình.
2.

Phân tích tình huống:

Đây là một tình huống về kiện đòi tài sản mà đối tượng là bất động sản cụ thể là
nhà ở và mảnh đất mà có thể ông Thư và bà Nguyệt sẽ đòi được. Coi đây là một vụ
kiện đòi tài sản là vì tình huống này có đầy đủ điều kiện, yếu tố làm nên vụ kiện đòi
tài sản đó là chủ thể có quyền khởi kiện (nguyên đơn) và chủ thể bị khởi kiện (bị
đơn).
Về chủ thể khởi kiện – nguyên đơn: Ông Thư, bà Nguyệt thoả mãn yêu cầu của
pháp luật về chủ thể khởi kiện đòi tài sản mà theo điều 256 BLDS năm 2005 đã quy
định đó là chủ sở hữu và người chiếm hữu hợp pháp điều này thể hiện ở việc chính
quyền địa phương đã công nhận quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất của
ông bà Thư – Nguyệt, thêm vào đó nguyên đơn có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng
dân sự quy định ở khoản 3 và khoản 6 điều 57 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 sửa
đổi năm 2011.
Chủ thể bị khởi kiện: Nhóm nhận định ông Điện là người đang chiếm hữu không
có căn cứ pháp luật thể hiện qua việc thực hiện giao dịch dân sự bị vô hiệu do vi
phạm hình thức theo khoản 2 điều 49 luật Đất đai năm 1987 điều 31 Hợp đồng mua
12


nhà ở, Điều 33 về Thủ tục mua bán nhà ở tại Pháp lệnh Nhà ở năm 1991. Tại thời
điểm khởi kiện năm 2012 ông Điện có để lại đất cho con gái sử dụng quản lý ngôi
nhà và mảnh đất không có căn cứ pháp luật.
Đối tượng: Ngôi nhà gắn liền với mảnh đất do bị đơn chiếm hữu bất hợp pháp trên
thực tế.

3.

Giải quyết tình huống trên theo quan điểm của nhóm

Nguyên đơn có thể chứng minh hợp đồng mua bán nhà đất giữa nguyên đơn và bị
đơn như vi phạm về hình thức tại thời điểm kí kết với cơ sở pháp lý là:
Khoản 2 điều 49 luật đất đai năm 1987 quy định:
Người sử dụng đất có những quyền lợi sau đây:”Hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở,
vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp
pháp trên đất được giao; trong trường hợp đất đang sử dụng được thu hồi
theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3, Điều 14 của Luật này để giao cho người
khác thì được đền bù thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao động,
kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”
Điều 31. Hợp đồng mua bán nhà ở Pháp lệnh Nhà ở năm 1991
Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện
thông qua hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên
bán.
Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người
được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của
Luật đất đai.

13


Điều 33 Thủ tục mua bán nhà ở tại Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 “Hợp đồng
mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân
dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ
sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền.”

Thêm vào đó bị đơn không thể chứng minh rõ ràng về việc đã thực hiện nghĩa vụ
trả tiền trong thoả thuận là có thật nên sẽ có cơ sở để nguyên đơn đòi lại nhà theo
NQ số 58/1998/UBTVQH, cụ thể như sau:
Áp dụng điểm b khoản 2 Điều 5 tại NQ số 58/1998/UBTVQH về giao dịch
dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 “nếu hình
thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm
giao kết hợp đồng thì giải quyết như sau: Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa
vụ theo hợp đồng thì hợp đồng bị huỷ bỏ”.
Áp dụng khoản 3 điều 425 BLDS năm 2005 khoản 3 điều 425 BLDS năm
2005 về huỷ bỏ giao dịch dân sự “Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng
không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau
tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả
bằng tiền”
Như vậy theo hướng giải quyết như trên thì phía bị đơn có thể sẽ hoàn trả lại mảnh
đất và ngôi nhà đang chiếm hữu của nguyên đơn. Về phía nguyên đơn có thể phải
thanh toán số tiền mà trong thời gian bị đơn quản lý và sử dụng ngôi nhà và mảnh
đất trên.

14


C.

Kết luận

Trên đây là một số vấn đề lý luận và thực tiễn về kiện đòi tài sản là bất động
sản, qua đây có thể thấy việc kiện đòi tài sản là bất động sản có vai trò quan
trọng trong đời sống xã hội. Là vấn đề rất phức tạp đòi hỏi mỗi người phải
tìm hiểu pháp luật thật kĩ lưỡng. Chính vì vậy việc tìm hiểu các chế định về
bảo vệ quyền sở hữu nói chung cũng như kiện đòi tài sản trong lĩnh vực bất

động sản rất ý nghĩa.
Phần bài làm của nhóm em xin được kết thúc tại đây, bài làm còn nhiều thiếu
sót kính mong thầy cô thầy cô chỉ bảo hướng dẫn tận tình.

15


D.

Danh mục tài liệu tham khảo

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Giáo trình Luật Dân sự Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội tập 1
Hoàng Thế Liên Bình luật bộ luật Dân sự Tập I nxb Chính trị Quốc gia
Bộ luật dân sự 2005
Luật đất đai năm 1987
Pháp lệnh về nhà ở 1991
Tại NQ số 58/1998/UBTVQH về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập

7.

trước ngày 1 tháng 7 năm 1991
Bản án số 01/2012/DSST ngày 16/08/2012 V/v “Tranh chấp hợp đồng mua
bán tài sản” Toà án nhân dân huyện Ngân Sơn tỉnh Bắc Kạn.

16