TÌNH HUỐNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

MỤC LỤC

1


MỞ ĐẦU
Ngày nay, việc thuê nhà với mục đích để ở, hay thuê nhà để kinh doanh,
buôn bán, làm dịch vụ ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt tại các khu đô thị, khu
công nghiệp. Do nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở, nhà để làm văn phòng, làm trụ
sở giao dịch, nên các giao dịch về thuê nhà ít bị “đóng băng” hơn so với các giao
dịch về mua bán bất động sản nói chung và mua bán nhà ở nói riêng. Thậm chí, giá
cho thuê nhà mỗi lúc một tăng, đặc biệt là khi các đồng ngoại tệ mạnh như Đôla
Mỹ, Ơrô tăng giá so với đồng Việt Nam.
Hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, do nhà
là một loại bất động sản có giá trị lớn, dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia
giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy đủ các điều khoản cơ bản của hợp đồng, vì
vậy, Bộ luật dân sự năm 1995 trước đây, cũng như nay là Bộ luật dân sự năm 2005
tách riêng hợp đồng thuê nhà thành một mục và điều chỉnh nhu một dạng thuê tài
sản đặc biệt. Thêm vào đó, hợp đồng thuê nhà không những phải tuân theo quy
định của Bộ luật dân sự hiện hành mà còn phải tuân theo các quy định của Luật nhà
ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Để tìm hiểu rõ hơn các chế định về hợp đồng thuê nhà, cùng với đề tài
nghiên cứu: “Nhận xét quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm, sao đó phân tích và
nêu hướng giải quyết vụ án theo quan điểm của nhóm. Từ đó đánh giá về quy
định của pháp luật hiện hành được áp dụng đối với tình huống nêu trên”, sau
đây chúng em xin phân tích vụ án trên và đi sâu làm rõ hơn về vấn đề pháp lý liên
quan đến hợp đồng thuê nhà. Từ đó nhóm em xin nêu lên các kiến nghị để hoàn
thiện hơn các quy định về hợp đồng thuê nhà.

2

NỘI DUNG
A. TÌNH HUỐNG:

Nguyên đơn: Võ Thị Thanh – Chủ Doanh nghiệp tư nhân khách sạn Hoàng Thy
Bị đơn: Công ty CP Bầu Trời Xanh
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1.
2.

Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á
Ông Trần Hữu Anh

Theo đơn khởi kiện ngày 21/8/2008 và các biên bản tự khai và ghi lời khai,
nguyên đơn trình bày: Doanh nghiệp tư nhân khách sạn Hoàng Thy (sau đây gọi tắt
là Doanh nghiện tư nhân Hoàng Thy) có Giấy phép đăng kí kinh doanh số
4101002913 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày
13/01/2001, theo đó Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy được phép kinh doanh
nhiều lĩnh vực, trong đó có kinh doanh nhà, môi giới bất động sản, cho thuê văn
phòng. Ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng tại 418 đường Trần Phú, TP Hồ Chí
Minh thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy theo
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 167332 do UBND Quận 5 cấp ngày
7/9/2006.
Ngày 11/4/2008 giữa nguyên đơn và Công ty CP Bầu Trời Xanh (sau đây gọi tắt
là Công ty Bầu Trời Xanh) có ký hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS để cho
thuê căn nhà số 418 Trần Phú làm văn phòng kinh doanh, sinh hoạt và mục đích
khác được pháp luật cho phép. Thời hạn cho thuê theo hợp đồng là 10 năm với giá
thuê là 532.125.000 đồng/ tháng đã bao gồm thuế VAT, việc trả tiền thuê nhà được
trả theo tháng và trả vào ngày 15 hàng tháng. Hợp đồng thuê nhà được người đại
diện của hai bên ký tên và đóng dấu nhưng không được công chứng, chứng thực.

Theo hợp đồng số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 thì Công ty Bầu Trời Xanh
phải đặt cọc cho Doanh nghiệp Hoàng Thi số tiền là 1.451.340.000 đồng để đảm
bảo thực hiện hợp đồng. Số tiền này Công ty Bầu trời xanh đã giao đủ.
Sau khi kí hợp đồng thuê nhà với nguyên đơn, Công ty Bầu Trời Xanh đã cho
Ngân hàng thương mại CP Đông Á thuê lại theo hợp đồng số 27/08/HĐ – BĐS
ngày 26/6/2008 với giá thuê tăng thêm so với giá thuê của nguyên đơn là 15%/
tháng. Do trong quá trình thuê nhà, Công ty Bầu Trời Xanh không thực hiện đúng
nghĩa vụ của bên thuê là trả tiền thuê nhà đủ và đúng hạn. Cụ thể, từ tháng 8/2008
3


đến nay, bị đơn chưa thanh toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn. Do đó, theo Điều 7
của hợp đồng thuê nhà về chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì nguyên đơn có quyền
đơn phương chấm dứt hợp đồng sau 15 ngày kể từ ngày thông báo bằng văn bản
trong trường hợp Bên B có một trong những hành vi sau: chậm thanh toán tiền thuê
nhà quá 10 ngày mà không có lý do chính đáng kể từ ngày đến hạn thanh toán. Vì
vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà, buộc Công ty Bầu
Trời Xanh phải trả tiền thuê nhà còn thiếu cho đến ngày xét xử, mất tiền cọc và trả
tiền hưởng lợi từ việc cho Ngân hàng Đông Á thuê lại.
Bị đơn trình bày: Việc lý hợp đồng thuê nhà và cho thuê lại đúng như nguyên
đơn trình bày. Tuy nhiên, việc bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà
cho nguyên đơn từ tháng 10/2008 đến nay là do bị đơn không biết thực hiện nghĩa
vụ thanh toán cho ai. Bở lẽ, sau khi ký hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS,
ngày 22/8/2008 thì bà Thanh_là chủ Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy đã kí
chuyển nhượng nhà đất tại 418 đường Trần Phú cho ông Trần Hữu Anh. Hồ sơ mua
bán nhà đã được công chứng vào ngày 10/9/2008 và đã xong thủ tục đóng thuế
nhưng hai bên chưa làm thủ tục bàn giao nhà thì giữa bà Thanh và ông Anh phát
sinh tranh chấp. Hơn nữa, sau khi thuê nhà, do thang máy của tòa nhà bị hỏng
không sử dụng được, phía bị đơn đã thông báo cho phía nguyên đơn tiến hành sửa
chữa, phía nguyên đơn đã tiến hành kiểm tra và xác nhận về tình trạng hỏng hóc

của thang máy nhưng không tiến hành sữa chữa.
Vì vậy, phía bị đơn không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn, công ty đồng ý
chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng phía nguyên đơn phải bồi thường gấp 5 lần tiền
cọc đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS là
7.256.700.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông Trần Hữu Anh trình bày: Việc
chuyển nhượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại 418 Trần Phú đúng như phía
bị đơn đã trình bày, giá chuyển nhượng 3600 lượng vàng SJC. Trong quá trình thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, giữa ông và
Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy đã phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, đến nay,
tranh chấp giữa ông và Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thi đã được giải quyết theo
Quyết định số 22/2009/QĐST – DS ngày 23/4/2009 của TAND Quận 5, theo đó hai
bên thỏa thuận tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã ký ngày 10/9/2008,
nhưng ông vẫn chưa thanh toán nốt số tiền còn thiếu là 413,5 lượng vàng SJC cho
Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy và cũng chưa nhận được nhà.
4


Người có quyền lợi, nghĩa vụ liện quan, Ngân hàng thương mại cổ phần Đông
Á trình bày: Việc ký hợp đồng thuê lại ngôi nhà 418 Trần Phú đúng như nguyên
đơn và bị đơn đã trình bày.
TAND Quận 5 đã ra Bản án sơ thẩm số 33/2009/DS – ST giải quyết vụ án trên
với nhận định:
Các bên ký hợp đồng thuê nhà với thời hạn quá 6 tháng nhưng không có công
chứng nên căn cứ vào Điều 492 BLDS 2005 thì hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ –
BĐS ngày 11/4/2008 bị vô hiệu về mặt hình thức.
Doanh nghiệp Hoàng Thy đã bán căn nhà 418 Trần Phú cho ông Anh, căn cứ
vào Điều 10 Luật nhà ở 2005 và Điều 450 BLDS 2005 thì mặc dù căn nhà 418
Trần Phú chưa được sang tên trước bạ nhưng hợp đồng mua bán nhà đã được
chứng thực tại phòng công chứng đồng thời hai bên cũng đã giải quyết xong vụ

kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng Quyết định số 22/2009/QĐST – DS
ngày 23/4/2009 của TAND Quận 5, nên kể từ ngày 10/9/2008 ông Anh là chủ sở
hữu căn nhà 418 Trần Phú. Tuy nhiên, trog quá trình giải quyết vụ án này, người
có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Hữu Anh không có yêu cầu bị đơn trả
tiền thuê nhà từ ngày 10/9/2008 đến nay nên Tòa án không xem xét và sẽ được giải
quyết bằng một vụ án khác khi các bên có yêu cầu.
Xét thấy, hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 bị vô hiệu là
do lỗi của cả hai bên. Do đó, căn cứ vào điểm d Mục 1 Phần 1 Nghị quyết số
01/2003/NQ – HĐTP ngày 16/4/2003 của Hồi đồng thẩm phán TANDTC hướng
dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn
nhân và gia đình, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.
Do hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 bị vô hiệu nên hợp
đồng cho thuê lại nhà số 27/08/HĐ – BĐS ngày 26/6/2008 giữa Công ti Bầu Trời
Xanh với Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á cũng vô hiệu.
Từ nhân định trên, TAND Quận 5 đã tuyên xử:
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên xử hợp đồng thuê
nhà số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 bị vô hiệu.
Buộc bà Võ Thị Thanh phải hoàn trả sô tiền thuê nhà tháng 4, 5, 6 và 7 mà
Công ty Bầu Trời Xanh đã thanh toán là 1.933.387.500 đồng và tiền đặt cọc là
1.451.340.000 đồng cho Công ty Bầu Trời Xanh.
5


Buộc Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á bàn giao lại ngôi nhà 418 Trần
Phú cho ôn Trần Hữu Anh tạm quản lý.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo.
B. LÝ THUYẾT:
I.

Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà:

Khái niệm:
Căn cứ vào Điều 480 Bộ luật dân sự năm 2005 vầ đối tượng của hợp đồng thuê
nhà, ta có thể đưa ra định nghĩa: Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho
thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho thuê cho bên thuê
nhà. Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo sự thỏa thuận của các bên hoặc
theo quy định của pháp luật.
1.

Đặc trưng:
Hợp đồng thuê nhà cũng là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản nhưng có
tính chất đặc thù của nhà (đối tượng của hợp đồng). Vì vậy hợp đồng thuê nhà có
những đặc điểm riêng biệt của hợp đồng thuê tài sản.
2.

-

Hợp đồng thuê nhà có những đặc điểm của hợp đồng nói chung và hợp đồng
thuê tài sản nói riêng.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà được xác lập khi có sự thỏa thuận ý chí của bên cho
thuê nhà và bên thuê nhà dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp
tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng nhưng không trái pháp luật
và đạo đức xã hội. Đồng thời, hợp đồng thuê nhà được xác lập cũng phải đảm bảo
quyền lợi của các bên và được thể hiện dưới một hình thức nhất định.
-

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ.

Sau khi hợp đồng đã được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại,
tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho
thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà.
Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở
đang cho thuê.
-

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù.
6


Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản
đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà
nước thì giá trị thuê nhà do nhà nước quy định.
-

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng ưng thuận.

Khi bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận xong về nội dung của hợp đồng thì hợp
đồng thuê nhà có hiệu lực nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên khi có tranh
chấp xảy ra.
-

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản.

Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn
nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Đối tượng:
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà là diện tích nhà dùng để ở mà bên cho thuê
chuyển quyền sử dụng cho bên thuê. Theo đó, để tham gia giao dịch dân sự, nhà ở

phải có các điều kiện sau:
3.

-

Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.
Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hình thức:
Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 93 Luật nhà ở
năm 2005 thì:
4.

-

Hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn dưới 6 tháng thì phải được lập thành văn
bản.
Nếu hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ sáu tháng trở lên thì phải được lập
thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải tiến hành đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực từ thời điểm đã được công chứng hoặc chứng
thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá thuê:
Giá thuê nhà do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định về
khung giá thuê nhà ở, thì các bên chỉ được thỏa thuận trong phạm vi khung giá đó.
5.

7


Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở lên, khi khung giá thuê
nhà của Nhà nước có sự thay đổi, thì các bên cũng được thỏa thuận lại theo khung
giá mới. Đồng thời, nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng cấp nhà, thì có quyền tăng
giá thuê nhà, nhưng phải báo cho bên thuê nhà biết trước ít nhất là ba tháng kể từ
thời điểm hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp.
II.
1.
a.

Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở:
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:
Quyền của bên cho thuê nhà:

Căn cứ vào các quy định tại Điều 494 Bộ luật dân sự năm 2005, bên cho thuê nhà
có các quyền sau đây:
-

-

-

-

b.

Bên thuê nhà có quyền được nhận đủ tiền thuê nhà theo đúng giá cả, phương
thức, kỳ hạn đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Việc trả tiền thuê

nhà có thể thực hiện theo phương thức trả một lần hoặc trả theo định kỳ.
Bên cho thuê còn có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu
cầu bồi thường thiệt hại khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp
đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 BLDS 2005
như: không trả tiền thuê nhà trong ba tháng liên tiếp trở lên mà không có lý
do chính đáng, bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, tự ý sửa
chữa, cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà
không có sự đồng ý của bên cho thuê,...
Bên cho thuê có quyền được cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê nếu được bên
thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở.
Khi sửa chữa nhà định kỳ hoặc đột xuất, phải báo cho bên thuê biết trước 1
tháng về thời điểm bắt đầu và thời gian sửa chữa. Nếu sửa chữa từ 1 tháng
trở lên và bên thuê đã tự thu xếp nơi ở tạm, thì bên cho thuê phải trừ tiền
thuê nhà trong thời gian sửa chữa.
Bên cho thuê được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết, nếu hợp
đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải
báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:

Theo quy định tại Điều 493 Bộ luật dân sự năm 2005, bên cho thuê nhà có các
nghĩa vụ sau đây:
8


-

2.
a.

Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà theo đúng hợp đồng đã kí kết
Bên thuê nhà phải bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn
thuê
Bên thuê nhà có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo
thỏa thuận, nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt
hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà:
Quyền của bên thuê nhà:

Điều 496 Bộ luật dân sự 2005 quy định chi tiết về quyền của bên thuê nhà như sau:
-

b.

Bên thuê nhà có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng
Bên thuê nhà được đổi hoặc cho thuê lại nhà đang thuê nếu được bên cho
thuê đồng ý bằng văn bản
Bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết kỳ hạn của hợp đồng theo các điều
kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê khi có sự thay đổi chủ sở hữu nhà
Bên thuê nhà được ưu tiên lý hợp đồng thuê ngà nếu nhà đó vẫn cho thuê
tiếp
Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong
trường hợp nhà bị hư hỏng nặng
Bên thuê cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà
và yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại khi: bên cho thuê không sửa
chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng, tăng giá thuê nhà bất
hợp lý, quyền sử dụng nhà đang thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Khi đơn phương đình chỉ thực hiện hơp đồng phải báo cho bên cho thuê biết
trước 1 tháng, nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác.

Nghĩa vụ của bên thuê nhà:

Nghĩa vụ của bên thuê nhà được quy định tại Điều 495 Bộ luật dân sự 2005, cụ thể
như sau:
-

Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn, đúng phương
thức mà các bên đã thỏa thuận, có nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích đã
thỏa thuận trong hợp đồng.
9


-

-

Bên thuê phải giữ gìn nhà, phải sửa chữa những hư hỏng nhỏ hoặc do lỗi của
mình gây ra, phải tôn trọng các quy tắc sinh hoạt công cộng và trả lại nhà
cho bên cho thuê khi hết kỳ hạn thuê.
Ngoài ra bên thuê không được tự ý đổi nhà hoặc cho người khác khi không
có sự đồng ý bằng văn bản của bên có nhà cho thuê.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Việc xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở có ý nghĩa trong việc
xác định thời điểm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên, từ đó bên cho thuê
nhà có thể nhận lại nhà cho thuê.
III.

Điều 499 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể các trường hợp chấm dứt

hợp đồng thuê nhà ở như sau:
-

-

Hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi thời hạn thuê đã hết, nếu hợp đồng thuê
không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau 6 tháng, kể từ ngày
bên cho thuê báo cho biết về việc đòi lại nhà.
Hợp đồng thuê nhà cũng chấm dứt khi nhà cho thuê không còn, bên thuê nhà
chết và không có ai cùng chung sống.
Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư
hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà
nước.

C. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG:

Từ những nhận định và phân tích tình huống trên, nhóm em xin đưa ra cách giải
quyết như sau:


Trước tiên, việc Tòa án nhân dân Quận 5 tuyên Hợp đồng thuê nhà số
03/08/HĐ – BS giữa Doanh nghiệp Hoàng Thy và Công ty Bầu trời xanh vô
hiệu là hoàn toàn không đúng với quy định của pháp luật.

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Hợp
đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng,
chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà,
công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ
gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng
10

hoặc chứng thực” thì Hợp đồng thuê nhà giữa Doanh nghiệp Hoàng Thy và Công
ty Bầu trời xanh vẫn có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm giao kết hợp đồng.
Từ việc Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS không bị vô hiệu nên 2 bên vẫn
có các quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định được quy định chi tiết trong BLDS năm
2005 và trong Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS.


Vậy câu hỏi đặt ra ở đây là trong vụ việc Doanh nghiệp Hoàng Thy khởi kiện
Công ty Bầu trời xanh thì bên nào có lỗi trước?

Thông qua việc tìm hiểu tình huống trên, nhóm em nhận thấy rằng, trong lời
khai của nguyên đơn và bị đơn có mâu thuẫn với nhau về khoảng thời gian Công ty
Bầu trời xanh bắt đầu không thực hiện nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà và đúng hạn
cho Doanh nghiệp Hoàng Thy. Nguyên đơn trình bày rằng từ tháng 8/2008 đến
nay, bị đơn chưa thanh toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn. Còn bị đơn lại khai
rằng, bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn từ tháng
10/2008 đến nay là do bị đơn không biết thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ai???
Nếu bị đơn trình bày như vậy thì câu hỏi đặt ra ở đây là tại sao bị đơn không trả
tiền thuê nhà cho nguyên đơn từ tháng 8/2008 khi chủ sở hữu tòa nhà vẫn là Doanh
nghiệp Hoàng Thy?
Rõ ràng Công ty Bầu trời xanh đã cố ý không thực hiện nghĩa vụ trả đủ tiền thuê
nhà và đúng hạn cho Doanh nghiệp Hoàng Thy. Công ty Bầu trời xanh đã vi phạm
quy định tại khoản 2 Điều 495 Bộ luật dân sự về nghĩa vụ của bên thuê nhà ở: “Trả
đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận”. Vì vậy, Công ty Bầu trời xanh có lỗi
trong tình huống này.
Đồng thời, theo lời khai của bị đơn thì sau khi thuê nhà, phía bị đơn phát hiện
thang máy của tòa nhà bị hỏng không sử dụng được và đã thông báo cho phía
nguyên đơn để tiến hành sửa chữa nhưng phía nguyên đơn chỉ tiến hành kiểm tra,

xác nhận tình hình hỏng hóc của thang máy nhưng không sửa chữa.
Tuy nhiên, phía bị đơn không nói rõ khoảng thời gian bên nguyên đơn không
thực hiện nghĩa vụ sửa chữa thang máy mà chỉ nói rất chung là “sau khi thuê nhà”.
Vì thế, có thể xảy ra một trong hai trường hợp sau:

11


•

Trường hợp thứ nhất: Bên nguyên đơn không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa
thang máy bị hỏng trước ngày 15/08/2008.

Do đó, bên nguyên đơn đã vi phạm quy định tại Khoản 3 Điều 493 Bộ luật dân
sự về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở: “Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ
hoặc theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây
thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường”. Việc làm này của nguyên đơn có thể
làm cho bên bị đơn bức xúc nên bên bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trả đủ tiền
thuê nhà và đúng hạn. Vì vậy, trong trường hợp này bên nguyên đơn có lỗi nên
phải bồi thường thiệt hại trong hợp đồng cho công ty Bầu trời xanh theo quy định
tại khoản 3 Điều 493 BLDS 2005 và phải bồi thường gấp 5 lần tiền cọc đúng như
đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS là 7.256.700.000 đồng.
•

Trường hợp thứ hai: Bên nguyên đơn không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa
thang máy hỏng sau ngày 15/08/2008.

Trong trường hợp này, có thể do bên bị đơn thông báo chậm trễ nên bên nguyên
đơn chưa kịp sửa chữa hoặc vì bị đơn chưa trả tiền thuê nhà của tháng 8/2008 nên
nguyên đơn không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa. Vì vậy, việc phía bị đơn không

thực hiện nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà và đúng hạn cho phía nguyên đơn từ tháng
8/2008 là không đúng với quy định trong hợp đồng. Do đó, bên bị đơn có lỗi trong
trường hợp này nên Công ty Bầu trời xanh phải trả tiền thuê nhà còn thiếu cho
Doanh nghiệp Hoàng Thy và bị mất số tiền đặt cọc là 1.451.340.000 đồng.
Tóm lại, việc phân chia thành hai trường hợp trên nhằm mục đích xác định bên
nào vi phạm hợp đồng trước. Từ đó, xác định việc bồi thường thiệt hại trong hợp
đồng thuộc về bên nào. Vì vậy, việc Tòa án nhân dân quận 5 buộc bà Võ Thị Thanh
– chủ Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc là
1.451.340.000 đồng cho Công ty Bầu trời xanh là sai quy định pháp luật, không đủ
căn cứu pháp luật.
Để giải quyết tình huống trên, Tòa án có thể gửi lại hồ sơ vụ án cho Cơ quan
điều tra để làm rõ lời khai của các bên nguyên đơn, bị đơn và người có quyền, lợi
ích liên quan.


Quay lại với bản án của Tòa án nhân dân quận 5, việc Tòa án buộc bà Thanh
phải hoàn trả số tiền thuê nhà tháng 4, 5, 6 và 7 mà công ty Bầu trời xanh đã
thanh toán là 1.933.387.500 đồng là sai quy định của pháp luật.

12


Theo như phân tích ở trên, Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS giữa doanh
nghiệp Hoàng Thy và Công ty Bầu trời xanh vẫn có hiệu lực pháp luật nên Công ty
Bầu trời xanh vẫn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà còn thiếu cho Doanh
nghiệp Hoàng Thy theo quy định tại Khoản 2 Điều 495 Bộ luật dân sự quy định về
nghĩa vụ của bên thuê nhà ở: “Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận”.
Nghĩa là Công ty Bầu trời xanh phải trả số tiền thuê nhà từ tháng 8/2008 đến
ngày 10/09/2008 cho Doanh nghiệp Hoàng Thy. (Vì từ ngày 10/09/2008, ông Anh
là chủ sở hữu căn nhà 418 Trần Phú. Nếu ông Trần Hữu Anh có yêu cầu bị đơn trả

tiền thuê nhà từ ngày 10/09/2008 đến nay thì Tòa án sẽ giải quyết bằng một vụ án
khác).

D. ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH:


Thứ nhất, còn có sự chồng chéo về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh
thương mại và các văn bản pháp luật có liên quan.

Hiện nay, các văn bản pháp luật trên quy định về thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là khác nhau, nên trong quá trình tổ chức thi hành
án phát sinh những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp
luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất, cụ thể như sau:
Khoản 5, Điều 93 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thể: “Bên mua, bên nhận
tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật
này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc
các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên
nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được
công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao
nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên
là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận
thừa kế nhà ở”. Vì vậy, theo Luật nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất là kể từ thời điểm giao nhận nhà ở theo thỏa thuận
trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở.

13

Khoản 1 Điều 168 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định về thời điểm chuyển
quyền sở hữu đối với tài sản: “ Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác.”
Cũng trong Bộ luật dân sự, tại Điều 692 quy định khác về hiệu lực của việc
chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Khoản 4 Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai: “Hợp
đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc
văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất”.
Vì vậy, khi xử lý tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (nhà và đất
không tách rời nhau) cần áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất khi các văn bản pháp luật
có sự chồng chéo lên nhau như trên. Đây là một lỗ hỏng lớn trong hệ thống pháp
luật Việt Nam hiện nay, chưa có sự thống nhất ý chí giữa các cơ quan soạn thảo
luật nên đã dẫn đến tình trạng trên.


Thứ hai, về quy định hình thức trong hợp đồng thuê nhà.

Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà ở như
sau: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu
tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng kí, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác.”
Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Hợp
đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng,

chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà,
công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ
gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng
hoặc chứng thực.”
Trong tình huống trên, hợp đồng thuê nhà số 03/08/ HĐ – BS giữa Doanh
nghiệp tư nhân Hoàng Thy và Công ty Bầu trời xanh có thời hạn thuê là 10 năm và
chưa được công chứng chứng thực. Nếu theo quy định tại Điều 492 BLDS 2005 thì
14


hợp đồng trên vô hiệu nhưng theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh
bất động sản 2014 thì hợp đồng trên vẫn có hiệu lực pháp luật.
Qua đó, ta thấy giữa các văn bản pháp luật chưa còn có sự mâu thuẫn với nhau,
gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật: Tuân theo luật chung, luật gốc (BLDS)
hay luật chuyên ngành???


Thứ ba, về quy định phạt cọc.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005: “Trong trường
hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho
bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải
trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản
đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Do đó, theo quy định của pháp luật thì chỉ bên nào có lỗi nhiều hơn thì bên đó
mới chịu phạt cọc. Giả sử, bên bị đơn có lỗi 99%, bên nguyên đơn có lỗi 1% thì chỉ
bên bị đơn phải chịu phạt cọc mặc dù bên nguyên đơn cũng có lỗi. Quy định trên
chưa đảm bảo tính công bằng của hệ thống pháp luật.

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho các bên, đảm bảo tính công bằng khi giải
quyết các vụ tranh chấp, pháp luật cần xác định phần lỗi của bên nào nhiều hơn, từ
đó định lượng phần lỗi của mỗi bên để xử phạt cọc đối với cả các bên.


Thứ tư, quy định về quyền của bên thuê nhà ở.

Khoản 5 Điều 496 Bộ luật dân sự quy định: “Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu
bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.”
Pháp luật quy định bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà khi có
hư hỏng nặng. Vậy tại sao, pháp luật không cho phép bên thuê cũng được quyền
sửa chữa nhà đang thuê khi nhận được sự đồng ý của bên cho thuê, sao đó yêu cầu
bên cho thuê hoàn trả lại phần giá trị mà bên thuê đã sửa chữa. Đây là một thiếu xót
cơ bản khi soạn thảo và xây dựng văn bản pháp luật của các cơ quan nhà nuwocs có
thẩm quyền.
Việc quy định như trên sẽ hạn chế được tranh chấp sẽ xảy ra. Đồng thời, đảm
bảo được quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch dân sự.
15


KẾT LUẬN
Hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của
nó là một loại bất động sản có giá trị lớn. Vì vậy, khi tham gia giao dịch chuyển
nhượng cho một chủ thể khác rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên nếu họ không
thỏa thuận đầy đủ các điều khoản cơ bản trong hợp đồng. Do đó, nhà nước quy
định cụ thể các vấn đề pháp lý liên quan đến thuê nhà và chuyển nhượng nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế, vấn đề thuê nhà ở vẫn xảy ra nhiều tranh chấp, nhiều vụ
việc được Tòa án giải quyết vẫn chưa hợp lý nên còn nhiều bất cập, tranh cãi.
Chính vì vậy, pháp luật cũng phải có những quy định phù hợp với điều kiện thực

tiễn, đảm bảo lợi ích cho chủ sở hữu ngôi nhà, đồng thời, bảo vệ lợi ích của mỗi
bên trong hợp đồng.

16


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Bộ luật dân sự năm 2005
Bình luận khoa học bộ luật dân sự năm 2005 – Tập 2 – PGS. TS Hoàng Thế
Liên – Nxb. Chính trị quốc gia
Luật nhà ở năm 2014
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai
Giáo trình luật Dân sự Việt Nam – Tập 2 – Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội
– 2014
Giáo trình luật Dân sự Việt Nam – Tập 2 – Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb. CAND, Hà Nội.
Thuvienphapluat.vn

17