Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2
MỤC LỤC
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................15
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê nhà ở
I. MỞ ĐẦU
Nề kinh tế đang ngày càng phát triển theo cơ chế thị trường, dịch vụ cho
thuê tài sản ở các thành phố và thị xã phát triển rộng rãi, đa dạng. Nhờ có
dịch vụ này mà nhân dân các tổ chức tiết kiệm được nhiều thời gian và tiền
của. Với một chi phí có hạn bên thuê có thể sở hữu một tài sản có giá trị lớn
đáp ứng được nhu cầu cần thiết của mình. Hợp đồng thuê nhà ở cũng là một
loại của hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của nó là bất động sản, cho
nên khi chuyể cho chủ thể khác, Nhà nước kiểm soát việcc huyể dịch đó.
Việc cho thuê nhà ở cần được tuân theo các quy định của từng loại hợp đồng
đó.
II. NỘI DUNG
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01
1
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2
1, Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu cảu mọi tầng lớp dân cư, là mục tiêu
cơ bản không thể thiếu của mỗi người, mỗi gia đình, là lĩnh vực sản xuất vật
chất quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế và giả quết những vấn đề xã
hội của đất nước. Trong khi nhu cầu sử dụng nhà của các tầng lớp dân cư
ngà càng tăng thì không phải ai cũng có điều kiện về tài chính để mua được
nhà để ở. Vì vậy, thuê nhà là một biện pháp hữu hiệu để giả quết các vấn đề
về nhu cầu nhà ở đối với mỗi người. Có thể nói hợp đồng thuê nhà ở là một
dạng của hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, dựa trên tính chất và tầm quan
trọng của nó đối với cuộc sống con người, nên Bộ Luật Dân sự tách hợp
đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài
sản.

Bộ luật Dân sự không quy định củ thể về khái niệm hợp đồng thuê nhà ở.
Song qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản và tính
chất, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở, chúng ta có thể rút ra khái niệm
hợp đồng thuê nhà ở như sau: hợp đồng thuê nhà ở là một dạng củ thể của
hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận giữa các bên,theo đó bên cho thuê
nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng, còn bên thuê nhà có nghĩa
vụ trả tiền thuê theo sự thảo thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Thông thường hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện trong một thời gain dài,
mặt khác quan hệ nhà ở không chỉ là quan hệ giữa bên thuê và bên cho thuê
mà còn liên quan đến việc quản lý của nhà nước. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà
ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, thì phải
có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
theo quy định này thì mọi trường hợp hợp đồng thuê nhà pahir lập thành văn
bản. Nhưng chỉ có những hợp đồng có thời hạn 6 tháng trở lên mới phải cso
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01
2
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2
chứng nhận của công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là
điều kiện có tính bắt buộc để cơ quan quản lý nhà nước quản lý quan hệ cho
thuê nhà ở. Nếu không tuân thủ những điều kiện này, coi như hợp đồng vi
phạm về hình thức và hợp đồng đó sẽ bị coi là vo hiệu.
2, Quền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
2.1Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.
- Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng;
- Bên cho thuê nhà ở có nghãi vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng
ổn định trong thời hạn trong thời hạn thuê. Nghãi vụ bảo đảm cho
người thuê sử dụng ổn đinh nhà trong thời hạn thuê nhà là nghĩa vụ
quan trọng của người cho thuê đối với người thuê. Bộ luật Dân sự
đã quy định khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với người đang cho
thuê mà vãn còn thời hạn thuê với bên cho thuê trước; chủ sở hữu

mới có quyền và nghĩa vụ củ bên cho thuê đối với bên thuê. Bên
cho thuê nhà phải bảo đảm trong thời hạn thuê nhà không có người
thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng thì người thuê có
quền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định
kỳ hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và
tính mạng cảu người thuê. Khi nhà ở có hư hỏng mà bên cho thuê
không bảo dưỡng sửa chữa gây thiệt hại cho thuê thì phải bồi
thường.
Theo Điều,494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thê nhà có những quền sau
đây:
Thứ nhất, nhận đủ tiền thuê nhà như đúng thỏa thuận
Quền được nhận đủ tiền thuê nhà là quền cơ bản của bên của bên cho
thuê nhà. Mục đích của người xây nhà cho thuê là nhận khoản tiền cho thuê
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01
3
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2
nhà làm sao trong khoảng thơi gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ
thu về được tất cả những chi phí xây dựng, tiền thuê nhà, hoặc mua đất, tiền
bảo quản, thuế khóa v.v… và có lãi. Vì khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa
vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng thì họ có quền nhận tiền cho thêu nhà.
Phương thức trả tiền thuê nhà do hai bên cùng thỏa thuận, bên thuê
nhà có thể trả tiền thuê nhà từng tháng, hay trả trước ba tháng, sáu tháng,
một năm.
Trước khi ban hành Pháp lệnh về nhà ở và Bộ luật Dân sự , thì theo
Điều lệ của cho thuê nhà ở thành phố và thị xã “ tiền thuê nhà phải trả hành
tháng, khi có lý do chính đáng và có sự thảo thuận ghi trong hợp đồng thì có
thể thu tiền thuê nhà hai tháng một lần”. Pháp luật quy đinh như trên nhằm
tránh tình trạng người có nhà ở cho thuê bắt bí người thuê phải trả tiền thuê
nhà trước nhiều tháng, gây khó khăn cho người thêu nhà.

Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng,
vì vậy để đảm bảo cho người cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê khi đến kỳ hạn,
Bộ Luật Dân sự quy định: “ Bên cho thuê nhà có quền đơn phương đình chỉ
thực hiện hợp đồng nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong
ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”.
Quền trên đây của bên cho thuê nhà không phải đến khi có Bộ Luật
Dân sự mới quy định mà nó đã được tại Điều lệ cho thuê nhà ở tại các thành
phố, thị xã và pháp lệnh về nhà ở.
Thứ hai, Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy
định tại khoản 1 và khoản 3 Ðiều 498 của Bộ luật Dân sự.
Bên cho thuê nhà ở ngoài quền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng
thuê nhà trong trường hợp đã nêu trên, còn có quền đơn phương đình chỉ
thực hiện hợp đồng thuê nhà và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại trong những
trường hợp sau:
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01
4
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2
+, Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không
có lý do chính đáng.
Nếu như bên thuê nhà không trả tiền nhà cho bên cho thuê quá ba tháng trở
lên mà không có bất cứ một lý do nào chính đáng thì người cho thuê nhà có
quền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Chỉ cần báo trước cho bên thuê nhà
một tháng, nếu không có thảo thuận khác. Như vậy để bảo vệ quền lợ cho
bên cho thuê nhà ở việc người cho thuê nhà ở có quền chấm dứt hợp đồng
cho thuê nhà là hoàn toàn hợp lý. Nhưng cần xem xét thận trọng trong quá
trình xác minh rõ lý do không đóng đủ tiền nhà bở có một số trường hợp do
bất khả kháng mà người thuê nhà ở không báo được lý do cho bên cho thuê
hoặc bên cho thuê lợi dụng điều đó để chấm dứt hợp đồng với bên thuê nhà.
+, Bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
Muốn xách định được mục đích thuê nhà của từng ca nhân cần căn cứ vào

hợp đồng thuê nhà.
Ví dụ, nếu hợp đồng quy định chỉ được dùng nhà vào việc ở, không
được dùng vào mục đích khác, mà bên thuê lại sủ dụng nhà vào việc nuôi
Ong để lấy mật bán hay dùng vào sản xuất kinh doanh, làm kho chứa hàng
hóa…thì phải coi bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê. Tuy
nhiên, trong trường hợp này bên cho thuê nếu dựa vào điều kiện này để đơn
phương chấm dứt hợp đồng, cần phải xem xét một cách thận trọng, đầy đủ
và khách quan. Nếu bên thuê nhà ở, họ vấn sư dụng diện tích thuê vào việc ở
là chính, thì việc bên thuê nhà sử dụng một diện tích nhỏ để sản xuất kinh
doanh, như mở quầy nhỏ để bán hành tạp hóa, hay sửa chữa các đồ dân
dụng…mà việc sử dụng này không làm ảnh hưởng gì đến cấu trúc của nhà,
không ảnh hưởng đến độ bền của nhà hay gái trị sử dụng của nahf.. thì
không thể coi bên thuê nhà sưr dụng không đúng mục đích thuê.
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01
5
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2
Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên
thuê, bên thuê có quền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong trường
hợp này bên cho thuê phải chứng minh được có thiệt hại thực tế xảy ra và
thiệt hại này là do bên thuê gây ra do sủ dụng nhà không đunghs mục đích
+, Bên thue nhà cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng nhà đang thuê.
Việc cố ý làm hư hỏng nghiệm trọng bao gồm làm hư hỏng các thiết
bị trong nhà như điện nước… mà khi hỏng những thiết bị này sẽ làm giảm
giá trị sử dụng của ngôi nhà. Trong trường hợp này bên cho thuê nhà không
những có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng, mà còn có quyền yêu cầu
bồi thường thiệt hại do bên thuê nhà gây ra.
+, Bên thuê nhà sử chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ
hoặc một phần nhà đang cho thuê mà có sự đồng ý của bên cho thuê.
Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp
bên thuê nhà tự động sửa chữa nêu ở phần này nếu đó là sửa chữa lớn, việc

sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà. Còn sửa chữa nhỏ như lát một
vài viên ghạc ở nền nhà, đảo ngói chống dột… hay nhứng hư hỏng do chính
bên thuê nhà gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê.
+, Bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng
nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xong quanh.
Đây là vấn đề mới được Bộ Luật Dân sự quy định, các văn bản pháp
luật trước đều không có quy định này. Tôn trọng trật tự công cộng là nghĩa
vụ của mọi công dân. Nhưng hiện nay một bộ phận lớn những người thuê
nhà sống trong khu tập thể, nên yêu cầu tôn trọng các quy tắc sinh hoạt công
cộng là yêu cầu cấp thiết đối với người thuê nhà, nên BLDS quy định thành
nghĩa vụ của người thuê nhà để đảm bảo cho việc sinh hoạt trong các khu
tập thể được bình an tuy nhiên, trong trường hợp này bên cho thuê nhà muốn
đơn phương chấm dứt hợp đồng, chứng minh bên thuê đã nhiều lần làm mất
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01
6