phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven đô thị thành phố sóc trăng, tỉnh sóc trăng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

THÁI TƯỜNG VY

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ
HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ
THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG,
TỈNH SÓC TRĂNG

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Ngành: Kinh tế Tài nguyên thiên nhiên
Mã số ngành: 52850102


11 - 2014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

THÁI TƯỜNG VY
MSSV: 4115277

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ
HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ
THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG,
TỈNH SÓC TRĂNG

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Ngành: Kinh tế Tài nguyên thiên nhiên
Mã số ngành: 52850102

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
PHẠM QUỐC HÙNG

1


11 – 2014

2


LỜI CẢM TẠ
Trước hết em xin vô cùng biết ơn gia đình của em, cám ơn cha mẹ đã tạo
điều kiện cho em ăn học và có thể bước chân vào giảng đường đại học, luôn
bên cạnh ủng hộ, lo lắng và động viên em trên con đường học vấn.
Qua 3.5 năm học tập tại trường Đại học Cần Thơ em xin chân thành biết
ơn quý Thầy, Cô Khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh nói riêng và của trường
Đại học Cần Thơ nói chung đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý giá cho
em trong thời gian học tập và thực hiện đề tài. Đặc biệt em chân thành cảm ơn
thầy Phạm Quốc Hùng đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và truyền đạt kiến
thức, kinh nghiệm cho em trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Chân thành cảm ơn các cán bộ các Sở, Ban ngành thành phố Sóc Trăng,
tỉnh Sóc Trăng đã nhiệt tình giúp đỡ và hỗ trợ tài liệu nghiên cứu cho em. Xin
chân thành cảm ơn các đáp viên được phỏng vấn đã tạo điều kiện và hỗ trợ
nhiệt tình cho em trong quá trình thu thập số liệu thực tế, giúp em hoàn thành
đề tài.
Do kiến thức còn nhiều hạn chế nên luận văn sẽ không tránh khỏi những
sai sót. Vì vậy em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý Thầy/Cô
và các Anh/chị cùng các bạn để luận văn của em hoàn thiện hơn.

Cuối cùng em xin chúc Quý Thầy Cô Khoa Kinh tế – Quản trị kinh
doanh, các thầy cô trường Đại học Cần Thơ, thầy Phạm Quốc Hùng cùng các
cán bộ của các Sở, Ban ngành thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng nhiều sức
khỏe và thành công.
Cần Thơ, ngày ... tháng ….. năm 2014
Người thực hiện

Thái Tường Vy

i


TRANG CAM KẾT
Tôi xin cam kết luận văn này là do chính tôi thực hiện, các số liệu thu
thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực và đề tài không trùng với
bất kì đề tài nghiên cứu khoa học nào
Cần Thơ, ngày ….. tháng ….. năm …..
Người thực hiện

Thái Tường Vy

ii


MỤC LỤC
Trang
Chương 1: GIỚI THIỆU ..................................................................................1
1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu ...............................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................2
1.2.1 Mục tiêu chung .......................................................................................2

1.2.2 Mục tiêu cụ thề .......................................................................................2
1.3 Câu hỏi nghiên cứu ....................................................................................2
1.4 Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................3
1.4.1 Không gian .............................................................................................3
1.4.2 Thời gian nghiên cứu ..............................................................................3
1.4.3 Đối tượng nghiên cứu .............................................................................3
Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............4
2.1 Cơ sở lý luận .............................................................................................4
2.1.1 Khái niệm đô thị và đô thị hóa ................................................................4
2.1.2 Khái niệm vùng ven đô thị và đô thị hóa vùng ven .................................5
2.1.3 Khái niệm về đất đai, giá đất và cơ chế xác định giá đất .........................6
2.1.4 Xu hướng tác động của đô thị hóa hiện nay ............................................8
2.1.5 Cơ sở lý luận ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị thành phố Sóc
Trăng............................................................................................................. 11
2.2 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 13
2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu ..................................................... 13
2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 13
2.2.2 Phương pháp phân tích ......................................................................... 14
Chương 3: PHÂN TÍCH TÍNH PHÙ HỢP CỦA CHÍNH SÁCH VÀ THỰC
TẾ ĐÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG ...... 18
3.1 Tổng quan về thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.................................18
3.1.1 Lịch sử hình thành ................................................................................ 18
3.1.2 Vị trí địa lý ........................................................................................... 18
3.1.3 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ........................................ 20

iii


3.1.4 Điều kiện kinh tế của Thành Phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng ................ 23
3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi

trường – xã hội .............................................................................................. 24
3.2 Phân tích thực trạng đô thị hoá ở thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng ... 27
3.2.1 Thực tế đô thị hóa ở thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.................... 27
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất ở thành phố Sóc Trăng ..................................... 32
3.2.3 Thực trạng quy hoạch ở thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng .............. 37
3.2.4 Thực trạng giá đất theo quy định ở Thành phố Sóc Trăng,
tỉnh Sóc Trăng..................................................................................................39
Chương 4: PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT
VÙNG VEN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG .................. 41
4.1 Thực trạng giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng .......... 41
4.1.1 Mô tả đối tượng nghiên cứu .................................................................. 41
4.1.2 Thực trạng giá đất ở thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng ................... 46
4.2 Đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh
Sóc Trăng ...................................................................................................... 49
4.2.1 Tình hình biến động đất đai ở thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng .... 49
4.2.2 Đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng,
tỉnh Sóc Trăng ............................................................................................... 50
4.3 Phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven thành phố Sóc
Trăng, tỉnh Sóc Trăng .................................................................................... 51
4.3.1 Các biến trong mô hình hồi quy ............................................................ 51
4.3.2 Kết quả mô hình hồi quy....................................................................... 53
4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng ......... 57
Chương 5: GIẢI PHÁP NHẰM ĐIỀU TIẾT VÀ QUẢN LÍ GIÁ ĐẤT VÙNG
VEN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG .............................. 62
Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 66
6.1 Kết luận ................................................................................................... 66
6.2 Kiến nghị .................................................................................................67
6.2.1 Đối với chính quyền địa phương ........................................................... 67
6.2.2 Đối với người dân ................................................................................. 67

iv


TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 68
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI .................................................................... 70
PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ MÔ HÌNH HỒI QUY VÀ KẾT QUẢ CỦA CÁC
KIỂM ĐỊNH .................................................................................................74

v


DANH SÁCH BẢNG
Trang
Bảng 2.1 Đặc điểm của các biến độc lập được đưa vào mô hình ................. 17
Bảng 3.1 GDP và cơ cấu GDP của thành phố Sóc Trăng từ 2009 – 2013 .... 23
Bảng 3.2 Thực trạng sử dụng đất của thành phố Sóc Trăng năm 2013 ........ 33
Bảng 3.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2015 của thành phố
Sóc Trăng ................................................................................................... 38
Bảng 3.4 Quy hoạch dự kiến bố trí sử dụng đất của thành phố Sóc Trăng... 39
Bảng 3.5 Giá đất đô thị theo quy định tại 3 tuyến đường lớn thuộc vùng ven
thânh phố Sóc Trăng .................................................................................. 40
Bảng 4.1 Mô tả đối tượng nghiên cứu ở thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng
................................................................................................................... 41
Bảng 4.2 Thực trạng giá đất và kỳ vọng giá đất tăng ở vùng ven thành phố Sóc
Trăng năm 2013 – 2-14 .............................................................................. 46
Bảng 4.3 So sánh giá đất thổ cư điều tra với giá đất thổ cư quy định hiện hành
................................................................................................................... 48
Bảng 4.4 So sánh giá đất thổ cư điều tra với giá đất quy định hiện hành của Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng năm 2013 .................................. 48
Bảng 4.5 Biến động diện tích đất tại thành phố Sóc Trăng từ năm 2010 đến

năm 2013 ................................................................................................... 49
Bảng 4.6 Giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng năm 2013 và năm 2014 ... 50
Bảng 4.7 Thống kê mô tả các biến được sử dụng trong mô hình hồi quy .... 53
Bảng 4.8 Kết quả mô hình hồi quy mô ....................................................... 53
Bảng 4.9 Kiểm định hiện tượng phương sai sai số ...................................... 54
Bảng 4.10 Kết quả mô hình hồi quy sau khắc phục phương sai sai số ......... 55
Bảng 4.11 Kết quả kiểm định hiện tượng tự tương quan ............................. 56
Bảng 4.12 Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến ............................. 56
Bảng 4.13 Hệ số của các biến có ý nghĩa thống kê ..................................... 58
Bảng 4.14 Hệ số của các biến không có ý nghĩa thống kê ........................... 60

vi


Phụ bảng 1 Thống kê mô tả các biến trong mô hình ................................... 74
Phụ bảng 2 Kết quả mô hình hồi quy ban đầu ............................................. 75
Phụ bảng 3 Kết quả mô hình hồi quy sau khắc phục phương sai sai số ....... 76
Phự bảng 4 Kết quả kiểm định BG ............................................................. 76
Phụ bảng 5 Kết quả kiểm định d của Durbin – Watson ............................... 77
Phụ bảng 6 Kết quả sử dụng yếu tố phóng đại phương sai (VIF) ................ 77

vii


DANH SÁCH HÌNH
Trang
Hình 3.1 Bảng đồ vị trí địa lý thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng .......... 19
Hình 4.1 Thu nhập của các hộ gia đình trong khảo sát ................................ 42
Hình 4.2 Tỷ lệ giới tính của đáp viên (n=100) ............................................ 43
Hình 4.3 Tỷ lệ trình độ học vấn của đáp viên (n=100) ................................ 43

Hình 4.4 Tỷ lệ nghề nghiệp của đáp viên (n=100) ...................................... 44
Hình 4.5 Mục đích sử dụng đất của đối tượng nghiên cứu (n=100) ............. 44
Hình 4.6 Tỷ lệ HGĐ quy hoạch theo khảo sát............................................. 45

viii


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
HĐND

:

Hội đồng nhân dân

HGĐ

:

Hộ gia đình

TPST

:

Thành phố Sóc Trăng

UBND

:

Ủy ban nhân dân

ix


CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Đô thị hóa là quá trình tất yếu đang diễn ra mạnh mẽ trên thế giới, đặc
biệt là các nước Châu Á, trong đó có Việt Nam. Theo thống kê của Bộ Xây
dựng, trong năm 2013 tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam khoảng trên 33,47% tăng
1,02% so với năm 2012. Quá trình đô thị hóa mang lại nhiều kết quả tích cực
cho nền kinh tế, đẩy mạnh sự phát triển của khu vực, nâng cao đời sống nhân
dân. Tuy nhiên, đô thị hóa tự phát thiếu quy hoạch khoa học sẽ làm nảy sinh
và để lại nhiều hậu quả tiêu cực và lâu dài, cản trở sự phát triển của đất nước.
Chính vì vậy chiến lược đô thị hóa của Việt Nam phải hướng tới mục tiêu bền
vững, sử dụng các nguồn tài nguyên thiên nhiên một cách hợp lí và hiệu quả
nhất. Trong đó, tài nguyên đất đai là một trong những nguồn tài nguyên quý
giá đối với nền kinh tế của một quốc gia, hay nói cách khác nó là một trong
những yếu tố cơ bản đối với các hoạt động kinh tế như nông lâm nghiệp,
thương mại, xây dựng, công nghiệp và khai thác mỏ… Việc phân bổ tài
nguyên này cho mục đích sử dụng một cách hiệu quả là vấn đề hết sức quan
trọng. Để làm được điều này, trước tiên cần phải xác định được giá đất một
cách hợp lý.
Thành phố Sóc Trăng (TPST) có vị trí đặc biệt quan trọng trong định
hướng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Sóc Trăng. Thành phố Sóc Trăng
còn là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh Sóc
Trăng. Trong đó, vùng ven TPST là nơi tập trung nông nghiệp nên phần lớn
đất ở đây là đất nông nghiệp. Hiện tại quá trình đô thị hóa không diễn ra mạnh
mẽ như trong thời gian trước đây nhưng do sự mở rộng đô thị hóa nên vẫn

xuất hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị, phần lớn những hộ
dân có đất nông nghiệp điều mong chờ vào việc bán đất điều này làm diện tích
canh tác đất ngày càng thu hẹp và manh mún. Đồng thời đẩy cao giá trị đất
nông nghiệp ở địa phương. Với chính sách chỉnh trang đô thị, giải phóng nhà
tạm bợ, nhà trên kênh rạch của thành phố, vùng ven đô đã tiếp nhận thêm một
bộ phận dân cư từ các phường nội thành chuyển ra. Hơn nữa, nhu cầu về nhà ở
của những lao động nhập cư đến TPST ngày càng tăng nhưng do quỹ đất, nhà
ở trong các phường trung tâm hạn chế không đáp ứng được nhu cầu, giá đất lại
rất cao vào khoảng 5.000.000 đồng/m2, có nơi lên đến 20.000.000 đồng/m2
(Sở Tài nguyên môi trường Sóc Trăng, 2012), với mức giá như vậy đã vượt
quá khả năng mua của đa số người dân, nên họ ra vùng ven để mua đất miễn
nơi đó điều kiện sống được đảm bảo.

1


Nhận thức được vai trò quan trọng của sự biến động giá đất trên các
vùng ven, chính quyền địa phương đã có nhiều chương trình quy hoạch phát
triển, khu dân cư ngày càng được cải tạo, sắp xếp ổn định. Xây dựng các khu
tái định cư, nhà ở cho những người bị thu hồi đất và xây dựng kết cấu hạ tầng
ngày càng phù hợp với định hướng phát triển hơn. Thế nhưng, công tác quản
lý quy hoạch cũng như những giải pháp của TPST đề ra trên các vùng ven vẫn
còn hạn chế. Hơn nữa, vấn đề xác định giá đất ở vùng ven cũng như giải quyết
bồi thường thỏa đáng cho các hộ dân vẫn còn nhiều vướng mắc.
Với yêu cầu bức xúc từ thực tế tìm một giải pháp cho việc xác định giá
đất vùng ven trong quá trình đô thị hóa ở TPST, vì vậy đề tài “Phân tích ảnh
hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven đô thị thành phố Sóc Trăng,
tỉnh Sóc Trăng” được thực hiện. Qua đó, đóng góp một số thông tin tổng quát
liên quan đến giá đất vùng ven đô thị và sự ảnh hưởng của việc đô thị hóa đến
giá đất vùng ven. Giải quyết tốt những vấn đề đất đai sẽ góp phần vào công

cuộc phát triển bền vững nền kinh tế - xã hội của TPST nói riêng và của tỉnh
Sóc Trăng nói chung.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung
Phân tích sự ảnh hưởng của tốc độ đô thị hóa đến giá đất vùng ven thành
phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng. Trên cơ sở đó, đề tài cũng đề xuất giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trong công cuộc
phát triển của TPST.
1.2.2 Mục tiêu cụ thề
Phân tích xu hướng biến động giá đất vùng ven đô thị thành phố Sóc
Trăng, tỉnh Sóc Trăng
Phân tích đô thị hóa ảnh hưởng đến giá đất vùng ven Thành phố Sóc
Trăng, Tỉnh Sóc Trăng.
Đề xuất các phương pháp điều tiết và quản lí giá đất vùng ven Thành phố
Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.
1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Thực trạng đô thị hóa vùng ven hiện nay tại Thành phố Sóc Trăng, tỉnh
Sóc Trăng diễn ra như thế nào?
Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất vùng ven Thành phố Sóc Trăng,
tỉnh Sóc Trăng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó như thế nào?

2


Những giải pháp điều tiết và quản lý giá đất nào phù hợp với tình hình
thực tế đô thị hóa ở vùng ven Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng ?
1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.4.1 Không gian
Đề tài được thực hiện trên địa bàn vùng ven đô thành phố Sóc Trăng,
tỉnh Sóc Trăng, cụ thể là phường 5, phường 8 và phường 10.

1.4.2 Thời gian nghiên cứu
Số liệu sử dụng trong đề tài chủ yếu là số liệu thu thập trong giai đoạn từ
năm 2011 -2013.
Đề tài nghiên cứu được thực hiện trong thời gian từ tháng 8 năm 2014
đến tháng 12 năm 2014.
1.4.3 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng mà đề tài tập trung hướng đến để thu thập dữ liệu là người dân
tham gia giao dịch chuyển nhượng đất trên địa bàn nghiên cứu cụ thể là
phường 5, phường 8 và phường 10 thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.

3


CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1 Khái niệm đô thị và đô thị hóa
2.1.1.1 Khái niệm đô thị
Theo từ điển Bách khoa Việt Nam (1995) đô thị là một không gian cư trú
của cộng đồng người tập trung và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi
nông nghiệp.
Bộ Xây dựng (2009) đưa ra khái niệm rõ hơn về đô thị, theo đó đô thị là
điểm tập trung dân cư với mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực
kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa
hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc
gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành
của thành phố; nội thị của thị xã; thị trấn.
Qua hai khái niệm về đô thị có thể thấy rằng đô thị là điểm tập trung dân
cư mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích
hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển

kinh tế - xã hội cả nước, của cả một miền đô thị, của một đô thị, một huyện
hoặc một đô thị trong huyện
2.1.1.2 Khái niệm đô thị hóa
Theo Lê Trọng Bình (2009) nhận định rằng: Đô thị hóa là một xu hướng
tất yếu của toàn cầu. Quá trình đô thị hóa gắn liền với sự phát triển của các lực
lượng sản xuất, quan hệ xã hội và được cách mạng khoa học kỹ thuật thúc đẩy.
Đô thị hóa không chỉ là sự phát triển riêng của một đô thị về quy mô và số
lượng dân số, mà còn gắn liền với những biến đổi kinh tế - xã hội và môi
trường thiên nhiên của một hệ đô thị.
Trong khi đó, theo vài khái niệm khác của ngành địa lý, đô thị hóa là sự
gia tăng không gian hoặc mật độ dân cư hoặc thương mại hoặc các hoạt động
khác trong khu vực theo thời gian.
Như vậy, có thể nói đô thị hóa là quá trình mở rộng và phát triển mạng
lưới đô thị và phổ biến lối sống thành thị, tập trung dân cư trên một khu vực,
lãnh thổ.
Mức độ đô thị hóa được tính theo tỉ lệ phần trăm giữa dân số hay diện
tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực khác.

4


Hoặc tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian thì gọi đó là tốc
độ đô thị hóa.
2.1.1.3 Phân loại đô thị hóa
Theo Vương Cường (2008) cho rằng quá trình đô thị hóa có thể phân loại
thông qua nhiều giai đoạn và nhiều hình thức khác nhau. Trong đó, phổ biển
nhất là phân thành 3 loại: đô thị hóa thay thế, đô thị hóa cưỡng bức và đô thị
hóa ngược.
“Đô thị hoá thay thế dùng chỉ hiện tượng quá trình đô thị hoá diễn ra
ngay chính trong đô thị. Ở đây cũng có sự di dân, nhưng là từ trung tâm ra

ngoại thành hoặc vùng ven đô” (Vương Cường, 2008). Đô thị hóa loại này
thường vẫn mang tính chủ quan thông qua hình thức quy hoạch hay nói cách
khác là quá trình chỉnh trang, nâng cấp đô thị, đáp ứng yêu cầu mới của đô thị
địa phương.
“Đô thị hoá cưỡng bức là khái niệm dùng để chỉ sự di chuyển dân cư từ
nông thôn về thành thị” (Vương Cường, 2008). Đặc điểm đô thị hoá cưỡng
bức là không gian kiến trúc không được mở rộng theo quy hoạch mà mang
tính tự phát cao. Trong khi đó, các nhu cầu của dân nhập cư không được đáp
ứng làm đô thị trở nên quá tải và từ đó phát sinh nhiều tiêu cực.
“Đô thị hoá ngược là khái niệm dùng để chỉ sự di dân từ đô thị lớn sang
đô thị nhỏ, hoặc từ đô thị trở về nông thôn” (Vương Cường, 2008). Quá trình
phát triển nhanh ở các vùng đô thị đến giai đoạn nhất định, bằng các chính
sách của chính phủ sẽ điều chỉnh hướng vào sự phát triển của nông thôn. Quá
trình này góp phần san bằng khoảng cách và chất lượng sống giữa thành thị và
nông thôn.
2.1.2 Khái niệm vùng ven đô thị và đô thị hóa vùng ven
Vùng ven đô thị hay vùng ven được định nghĩa theo nhiều cách khác
nhau, theo Bộ Môi trường Úc (2001) định nghĩa rằng vùng ven là khu dân cư
có mật độ dân số thấp và có đường sá nằm ở ngoài biên của các vùng đô thị,
trong đó vẫn còn sót lại một số khu vực đất nông thôn nhỏ nằm lọt giữa mạng
lưới nhà cửa của vùng ngoại ô.
Một định nghĩa khác tương tự cho rằng vùng ven đô chính là các khu vực
chuyển tiếp hoặc tương tác trong đó các hoạt động đô thị và nông thôn xen kẽ
nhau, các đặc điểm cảnh quan có thể sẽ thay đổi rất nhanh do hoạt động của
con người (UECP, 2005).
Trong nghiên cứu của Leaf (2010), tác giả nhận định quan điểm về vùng
ven đô chính là đường ranh giới, địa giới hành chính của địa phương, đây là

5

kết quả của quá trình tái lãnh thổ hóa hoặc được tiến hành theo kiểu tăng thêm
do nhà nước thực hiện. Tác giả đưa ra ví dụ điển hình như trường hợp tăng các
quận mới vốn thuộc nông thôn ngoại ô thành phố Hồ Chí Minh hay trường
hợp sáp nhập các tỉnh phụ cận của Hà Nội. Các vùng mới sáp nhập đó có thể
hiểu là vùng ven đô mới.
Như vậy, có thể hiểu vùng ven là những vùng không gian tiếp giáp đô thị
và có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng lẫn nhau về kinh tế văn hóa, xã hội với
khu vực đô thị tiếp giáp. Cũng từ các khái niệm trên cho thấy vùng ven là khái
niệm mang tính đa dạng và mềm dẻo, tùy thuộc vào các cấp hành chính, loại
đô thị và tốc độ phát triển cụ thể của đô thị sẽ có vùng ven xác định khác nhau.
Bên cạnh đó, căn cứ theo thực tại phát triển của đô thị, vùng ven có thể được
coi là khu vực mở rộng đô thị trong giai đoạn quy hoạch trong tương lai.
Vùng ven đô có thể nói là bộ phận quan trọng của đô thị, nó ngày càng
thể hiện sự ảnh hưởng lớn tới việc phát triển của đô thị. Trong tiến trình phát
triển của các đô thị, vùng ven đô là khu vực dự trữ tiềm năng cho đô thị phát
triển không gian về mặt lượng, chuẩn bị cơ sở cho đô thị phát triển không gian
về mặt chất và đồng thời cùng phát triển với đô thị.
Trung tâm Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Đô thị hóa thành phố Hồ Chí
Minh (2008) nêu ra nhận định “đô thị hóa vùng ven là quá trình khu vực nông
thôn và thành thị nhập lại và pha trộn, để rồi có thể phát sinh ra những hình
thức tương tác xã hội, kinh tế và môi trường hoàn toàn mới, không còn thuần
đô thị hoặc thuần nông thôn”.
2.1.3 Khái niệm về đất đai, giá đất và cơ chế xác định giá đất
2.1.3.1 Khái niệm về đất đai
Đất đai là một loài tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học
thì đất đai không chỉ bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi
trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao
gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.

Tương tự khái niệm trên Hồ Thị Lam Trà (2005) cho rằng đất đai là một
nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,
văn hóa, an ninh và quốc phòng.
Ngoài ra Hồ Thị Lam Trà (2005) còn nhận định rằng đất đai là một tài
sản vô cùng quý giá, đồng thời được coi là một dạng tài sản trong phương thức
tích lũy của cải vật chất của xã hội. Đất đai được coi là tài sản vì đất đai có

6


đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con
người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng;
là đối tượng trao đổi mua bán.
2.1.3.2 Khái niệm về giá đất
Trong Luật đất đai (2013) giải thích cho khái niệm giá đất tức là giá trị
của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
* Phân loại giá đất
Có hai loại giá đất:
Giá đất do nhà nước quy định: chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh
tế giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà
Nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự
như chuyển quyền sử dụng đất, thuế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa
những người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong
các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận.
Hai giá đất này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực
tiếp hoặc gián tiếp) giữa nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau.
2.1.3.3 Cơ chế xác định giá đất

Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất dựa theo Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều
của nghị định 188/2004/NĐ-CP. Cho đến năm 2014, căn cứ vào Luật Đất đai
ngày 29 tháng 11 năm 2013 và dựa theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường, chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất. Điều 4 và Điều 5 trong nghị định nêu
rõ 5 phương pháp để xác định giá đất và những điều kiện để áp dụng từng loại
phương pháp định giá đất.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá. Phương pháp này được áp dụng để định giá đất

7


khi thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng các loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với
đất). Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm
đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích

đất so với lãi suất tiền gửi tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời
điểm định giá định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa
bàn cấp tỉnh. Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác
định được các khoảng thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng
cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định
của bất động sản. Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất
có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng
đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước
tính ban đầu.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất
do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định
tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
2.1.4 Xu hướng tác động của đô thị hóa hiện nay
2.1.4.1 Những tác động tích cực
Mối quan hệ đô thị hóa mang lại nhiều hiệu quả tích cực trong cuộc phát
triển của mỗi quốc gia. Mối quan hệ tích cực đầy ý nghĩa này được thể hiện
bởi các yếu tố như công nghiệp hóa, thương mại hóa, tăng năng suất, đẩy
nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao
động, thay đổi sự phân bố dân cư. Nghiên cứu của Lê Hồng Kế (2010) cho

8


thấy trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam đã thúc đẩy quá trình chuyển dịch

cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp – thương mại – dịch vụ nhanh hơn so
với khu vực nông, lâm, ngư nghiệp. Tăng đầu tư cơ sở hạ tầng ở các khu vực
đô thị nhờ vậy trong thời kỳ khủng hoảng GDP Việt Nam vẫn giữ trung bình
khoảng 6,2%. Trong quá trình đô thị đó, hệ thống đô thị tăng nhanh về số
lượng từ khoảng 600 đô thị ở cuối những năm 1999 tăng lên 750 đô thị các
loại năm 2010. Mật độ dân số ở đô thị cũng gia tăng, diện tích đầu người trong
cuối những năm 90 của thế kỷ trươc chỉ đạt trung bình trên 2 – 3 m2/người,
năm 2010 tăng lên từ 15 đến 20 m2/người trở lên. Mặc khác, đô thị hóa không
chỉ tạo nhiều việc làm, thu nhập cho người lao động mà còn cải thiện sự tiếp
cận đối với những hàng hóa, nguyên liệu sản xuất, thị trường, những cơ sở hạ
tầng và các tiện nghi khác. Vấn đề này được khẳng định qua nghiên cứu của
Trung tâm Thông tin và Dự báo kinh tế (2013) về tác động của đô thị hóa đến
người dân ven đô. Theo đó, trong tổng số 900 hộ được điều tra, khoảng 1/3 đã
từng bị thu hồi đất, phần diện tích đất bị thu hồi gần như hoàn toàn. Tuy nhiên,
cho đến năm 2012 thu nhập của các hộ trong mẫu điều tra là 101 triệu
đồng/năm, trong đó 28% từ hoạt động buôn bán, dịch vụ, 7% từ hoạt động sản
xuất tiểu thủ công nghiệp và 12% từ các hoạt động trồng lúa, hoa màu hoặc
chăn nuôi. Như vậy đô thị hóa dẫn đến tăng thu nhập, thay đổi cách sống, đem
lại chất lượng cao về dịch vụ và cũng phù hợp với dân số ngày càng tăng lên.
Trong giai đoạn đổi mới đất nước (1986-1990), giữa thành thị và nông
thôn là một khoảng cách xa. Hiện tại, trong quá trình công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, chúng ta thấy nông thôn đang xích lại gần hơn với thành thị.
Quá trình đô thị hóa nông thôn đã biến nền sản xuất nông nghiệp độc canh trở
thành nền sản xuất hàng hóa đa ngành nghề. Bên cạnh đó, đời sống người dân
được nâng cao nên người dân có điều kiện xây dựng nhà cửa, đường nông
thôn được trải nhựa, đi lại thuận tiện, sinh hoạt của người dân tiến dần tới kiểu
đô thị văn minh.
2.1.4.2 Những tác động tiêu cực
Đô thị hóa là xu hướng tất yếu của một xã hội phát triển. Tuy nhiên, đô
thị hóa cũng đưa lại một số hiệu quả tiêu cực về phát triển đô thị và môi

trường nếu không có biện pháp quản lý và kiểm soát chặc chẽ. Quá trình đô thị
hóa làm cho dân số đô thị tăng nhanh tạo sức ép quá tải ngày càng lớn. Tại
Việt Nam, tốc độ đô thị hóa đạt mức trung bình trong khu vực Đông Nam Á,
khoảng xấp xỉ 35%, được đánh giá là khá nhanh. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng tuy
có bước phát triển đột phá vẫn không đáp ứng đầy đủ tạo nên nhiều khu nhà ổ
chuột, nhà trên kênh rạch, nhà tạm ngay giữa lòng đô thị, nhất là đô thị lớn
như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng và Cần Thơ. Bên cạnh đó,

9


do sự chênh lệch về thu nhập cũng như dịch vụ xã hội giữa nông thôn và đô
thị quá cao nên luôn xuất hiện các dòng di cư từ nông thôn vào đô thị ngày
càng tăng, khó kiểm soát, gây ra quá tải cho cơ sở hạ tầng, giao thông tắc
nghẽn, an ninh xã hội không đảm bảo và hình thành các khu tệ nạn xã hội. Mặt
khác, lao động chuyển đến trung tâm đô thị dẫn đến việc sản xuất ở nông thôn
bị đình trệ, đồng thời, khu vực đô thị tiếp nhận nhập cư phải chịu áp lực lớn về
thất nghiệp. Trong nghiên cứu của Nguyễn Tấn Vinh (2006) về vấn đề đô thị
hóa và phát triển bền vững ở Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy từ năm 2001
đến 2005 có trên 8.000 ha đất nông nghiệp được chuyển thành đất ở, khoảng
11,7% HGĐ bán đất nông nghiệp nhưng không tìm được công việc mới
(không đất canh tác) dẫn đến thất nghiệp và vẫn còn 8% HGĐ cố gắng duy trì
nghề nông.
Về mặt sinh thái, dưới tác động của đô thị hóa, công nghiệp hóa dẫn đến
mật độ cây xanh che phủ giảm đáng kể khi không gian gia tăng quá mức, ô
nhiễm môi trường ngày càng nghiêm trọng vì nguồn nước thải, khí thải, chất
thải rắn. Cũng trong nghiên cứu của Nguyễn Tấn Vinh (2006) cho thấy tỷ lệ
đất nông nghiệp vùng ven và các huyện ngoại thành đang giảm nhanh chóng
khoảng 3.000 ha/năm, dự kiến đến năm 2020, Thành phố Hồ Chí Minh chỉ
còn khoảng 60.000 ha đất nông nghiệp. Hệ quả của quá trình đô thị hóa là

vành đai xanh của Thành phố bị giảm nhanh chóng.
Đồng thời, việc xây dựng nhà ở tự phát, thiếu cơ sở hạ tầng gây ra nhiều
hậu quả nghiêm trọng như bị ngập úng nước vào mùa mưa, thiếu hệ thống xử
lý các chất thải gây ô nhiễm môi trường, nhất là không phát huy hết tiềm năng
của đất đai gây lãng phí lớn về quỹ đất. Đặc biệt, các khu đô thị phát triển theo
hướng tự phát với nhiều nhà máy, xí nghiệp nằm dọc 2 bên kênh rạch, sông
ngòi đã xã thải nước thải trực tiếp xuống kênh rạch, sông ngòi gây ô nhiễm
nghiêm trọng nguồn nước ở nhiều khu vực sông. Mặc dù vậy nhưng cho đến
năm 2010, các đô thị ở Việt Nam vẫn sử dụng hệ thống thoát nước chung
(nước thải của khu công nghiệp, xí nghiệp và nước thải trong sinh hoạt của
khu dân cư) và xử lý phân tán ở các bể tự hoại, tức là chỉ xử lý được 30%
lượng chất lơ lửng và 5 – 10% lượng BOD (nhu cầu ô-xi hóa sinh học).
2.1.4.3 Những tác động của đô thị hóa tới các khu vực vùng ven các đô
thị lớn ở Việt Nam
Ảnh hưởng của đô thị hoá tới những vùng ven đô, dẫn đến những sự biến
đổi của vùng ven ở các đô thị về nhiều mặt. Về kinh tế - xã hội, cơ cấu kinh tế
tạo nên hàng loạt các khu chức năng mới trong các khu vực vùng ven như các
khu đô thị mới, các khu công nghiệp, các khu du lịch nghỉ dưỡng, khu du lịch

10


văn hoá – du lịch sinh thái – khu di tích - lễ hội, các khu làng nghề, các khu
làng xóm đô thị hoá,... Nguyên nhân là vì đô thị hóa cần quỹ đất sử dụng rộng,
giá đất thấp và hơn nữa giao thông phải thuận lợi thích hợp cho đi lại, do đó
đất tại khu vực ven đô thích hợp với các yêu cầu. Bên cạnh chuyển đổi về kinh
tế - xã hội là sự chuyển dịch của mục đích sử dụng đất. Xu hướng thay đổi
chung là từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Khu vực ven đô, chiếm
phần lớn là diện tích đất nông nghiệp, khi thực hiện xây dựng khu đô thị, công
trình lớn hay việc tự phát xây dựng nhà ở của người dân, không tránh khỏi

diện tích lớn đất nông nghiệp được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác.
Kết quả dẫn đến là sự chuyển biến không gian đô thị ra khu vực nông thôn ven
đô thị và sự xâm nhập lối sống đô thị vào nông thôn, đồng thời diễn ra sự hội
nhập của dân cư nông thôn vào lối sống đô thị.
Một trong những tác động tiêu cực không mong muốn của đô thị hóa đến
vùng ven đô là gây biến động thị trường bất động sản. Giá đất tăng cao tại
những khu vực quy hoạch hoặc chờ quy hoạch, vì vậy lượng lớn người dân
nông thôn không lo sản xuất nông nghiệp mà tranh thủ bán đất hoặc chờ bán
đất giảm diện tích đất canh tác, giảm sản lượng nông sản. Bên cạnh đó, các
hoạt động đầu cơ bất động sản bất hợp pháp gây lãng phí quỹ đất, thiệt hại cho
người chuyển nhượng đất và thâm hụt ngân sách nhà nước.
Hệ sinh thái ở khu vực vùng ven đô chủ yếu hệ sinh thái tự nhiên, khi
hoạt động đô thị hóa diễn ra sẽ tác động đến môi trường sinh thái tại đây. Hệ
sinh thái nhân tạo ngày càng nhiều, mức độ cân bằng của hệ sinh thái tự nhiên
bị phá vỡ và đặc biệt nguy cơ ô nhiễm môi trường không khí, nước và đất diễn
ra trên diện rộng. Ngoài ra, đô thị hóa vùng ven đô còn dẫn đến một số các tác
động như sự phát triển về văn hoá, khoa học công nghệ và văn hoá dân tộc ở
các khu vực đó. Đồng thời, tác động đến việc thay đổi ranh giới hành chính do
sự mở rộng, nâng cấp, chỉnh trang đô thị.
2.1.5 Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô
thị thành phố Sóc Trăng
Trong những nghiên cứu về sự ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất
vùng ven đô thì các tác giả đều tiếp cận thông qua mô hình hồi quy đa biến.
Những mô hình hồi quy được các tác giả xây dựng nhằm khảo sát, phân tích
những yếu tố phát sinh trong quá trình đô thị hóa đã ảnh hưởng như thế nào
đến giá đất. Qua các tài liệu tham khảo có 3 nhóm chính ảnh hưởng đến giá
đất gồm: thu nhập từ đất, các yếu tố phi nông nghiệp và yếu tố phi tiền tệ.
Nhóm thứ nhất, thu nhập từ đất là kỳ vọng thu nhập có được từ hoạt
động sản xuất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (mua bán, dịch vụ) dựa trên

11


đất. Đây được xem là yếu tố chủ yếu quyết định giá đất vùng ven, khi mức thu
nhập từ đất có thể mang lại càng cao thì giá đất sẽ càng cao. Trong nghiên cứu
của Đoàn Công Tuấn (2010) và Lê Khương Ninh (2011) đều cho kết quả sự
kỳ vọng vào thu nhập đất sẽ có ảnh hưởng đến giá đất và hệ số ý nghĩa mang
dấu dương (+) giống như kỳ vọng, tức là khi thu nhập từ đất càng cao thì mức
giá đất sẽ càng cao. Điều này phù hợp trên thực tế, người mua đất sẽ sẵn sàng
chi trả cao để đổi lại được lô đất mang giá trị thu nhập cao cho người sở hữu.
Trong khi đó, nhóm thứ hai giá đất vùng ven chịu ảnh hưởng bởi các
yếu tố phi nông nghiệp như vị trí đất, loại đất, quy hoạch và khoảng cách đến
trung tâm đô thị. Nếu vị trí đất thuộc khu vực tiếp giáp đường thì mức giá đất
sẽ tăng cao hơn vị trí không tiếp giáp. Đối với loại đất, nếu đất thuộc loại thổ
cư (đất ở) thì mức giá đất sẽ cao hơn mức giá của các loại đất khác. Tương tự,
đối với quy hoạch, nếu khu vực đất thuộc dạng quy hoạch sẽ có giá trị hơn
những khu vực không quy hoạch xung quanh đó. Cơ chế tác động của các biến
trên đã được chứng minh lần lượt trong nghiên cứu của Đoàn Công Tuấn
(2010) và Nguyễn Thị Minh Ngọc (2010). Khi đó các biến vị trí, loại đất và
quy hoạch đều có hệ số đạt mức ý nghĩa dương, tức là với vị trí giáp mặt
đường hay loại đất thổ cư hay khu vực được quy hoạch sẽ làm mức giá đất
tăng lên. Trong khi đó, biến khoảng cách có xu hướng làm giảm mức giá đất
khi khoảng cách càng xa so với trung tâm. Trong nghiên cứu của Lê Khương
Ninh (2011), biến khoảng cách có ý nghĩa đặc biệt đối với mức giá đất, khi đó
trong nghiên cứu khoảng cách được phân chia thành: khoảng cách đến trung
tâm, khoảng cách đến trường học và khoảng cách đến trục đường chính. Tất
các các hệ số khoảng cách có nghĩa đều âm, tức khoảng cách càng xa trung
tâm, trường học hoặc trục đường chính thì mức giá đất càng giảm.
Nhóm thứ ba nhấn mạnh vai trò của các yếu tố phi tiền tệ như chất lượng
môi trường sống, cảnh quan, sự thân thiện của hàng xóm, an ninh trong khu

vực… đến giá đất vùng ven. Sự an ninh và môi trường trong nhóm yếu tố phi
tiền tệ rất quan trong trên thực tế nhưng trong nhiều nghiên cứu chưa được đề
cập đến nhiều. Nguyên nhân là do sự ảnh hưởng chưa mạnh và luôn biến
động, tuy nhiên nếu khu vực đạt được mức an ninh và môi trường cao sẽ làm
biến động tăng của mức giá đất. Điều này được chứng minh qua kết quả
nghiên cứu của Đoàn Công Tuấn (2010) cho thấy sự an ninh có hệ số đạt ý
nghĩa và hệ số mang giá trị dương, có nghĩa là khu vực càng an ninh thì mức
giá đất càng cao.

12


2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu
Bài viết nhằm phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven
TPST, tỉnh Sóc Trăng. Đối tượng mà đề tài hướng đến là các hộ gia đình
(HGĐ) sống ngoài khu vực trung tâm TPST và tiếp giáp với các vùng huyện
lân cận, đồng thời có diễn ra việc giao dịch đất đai nên việc nghiên cứu, khảo
sát và phỏng vấn đáp viên được thực hiện trên địa bàn phường 5, phường 8 và
phường 10. Trong đó, phường 8 và phường 10, được xác nhập vào thành phố
sau cùng. Đây là ba phường nằm cách xa so với phường trung tâm (phường 1),
cũng như cách xa trung tâm hành chính của TPST. Ngoài ra, tỷ lệ nông nghiệp
của TPST tập trung chủ yếu ở 3 phường này và theo mục tiêu quốc gia của
tỉnh Sóc Trăng năm 2011 nhận định phường 5, phường 10 là 2 khu vực vùng
ven khó khăn.
2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu
2.2.2.1 Số liệu thứ cấp
Đề tài sử dụng các số liệu thứ cấp từ sách, báo, tạp chí khoa học, các báo
cáo của Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Sóc Trăng, Niên giám thống kê
tỉnh Sóc Trăng và từ các trang thông tin điện tử của tỉnh Sóc Trăng nhằm tổng

hợp các dữ liệu về tình hình kinh tế - xã hội của TPST, định hướng phát triển
kinh tế - xã hội của TPST, tình hình chuyển nhượng cũng như sử dụng đất trên
địa bàn TPST trong năm 2013 và 2014.
2.2.2.2 Số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp được thu thập bằng cách phỏng vấn trực tiếp những HGĐ
có thực hiện mua bán đất (trong vòng 2 năm) ở phường 5, phường 8 và
phường 10 thuộc TPST, tỉnh Sóc Trăng. Hình thức phỏng vấn là thông qua
bảng câu hỏi, nhằm khảo sát ý kiến của những HGĐ về mức giá đất và sự ảnh
hưởng của đô thị hóa đến giá đất tại khu vực sinh sống của họ.
Căn cứ theo công thức xác định cỡ mẫu của Slovin (1984), cỡ mẫu được
tính như sau:
n

N
1  N .e 2

Trong đó:
N: số quan sát tổng thể, tức là tổng số HGĐ thuộc phường 5, phường 8
và phường 10, TPST, tỉnh Sóc Trăng.
e: sai số cho phép, được lấy 10%.

13