BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP

Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP
Nhóm thực hiện: Nguyễn Thanh Dung
Nguyễn Tiến Đạt
Trần Thanh Hải
Đỗ Trần Việt Hùng
Lê Thùy Linh
Bùi Thị Thanh Thủy
Lớp : Kinh tế Đầu tư 48 A
Thị trương Bất động sản 8
Hà Nội, tháng 4-2009
1
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO
THUÊ CAO CẤP
Địa chỉ: Toà nhà Pacific Palace, 83B Lý Thường Kiệt, Q. Hoàn Kiếm,
TP.Hà Nội
I. Lời mở đầu
Trong đà tăng trưởng của đất nước, bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay
đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực,
cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan kiến trúc. Các doanh nghiệp càng ngày càng cần
những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao
tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình. Sự ra đời của các cao ốc văn
phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của môi trường thu hút đầu
tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu
sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc.
Trong bản báo cáo nghiên cứu thị trường này sẽ tập trung vào thị trường văn
phòng cho thuê cao cấp ( văn phòng hạng A) tại khu vực trung tâm Hà Nội

nhằm nghiên cứu khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án đầu tư tòa cao ốc
văn phòng Pacific Palace.
* Mục tiêu:
Nhu cầu thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy
mô của dự án. Vì vậy, thông qua báo cáo nghiên cứu thị trường này, chúng ta
không những có thể xác định được thị phần của dự án toà cao ốc văn phòng
Pacific Palace mà còn xác định phương thức tiếp thị và khả năng cạnh tranh của
dự án.
* Phương pháp nghiên cứu:
2
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
Bài nghiên cứu này dựa trên phương pháp nghiên cứu thị trường định
lượng.
- Thứ nhất, phân tích định lượng tập trung vào việc đánh giá tác động của
các yếu tố kinh tế, tâm lý, và xã hội của các cá nhân đến hành vi tiêu dùng của
họ.
- Thứ hai, dựa trên cơ sở lý thuyết về các mối quan hệ kinh tế nêu trên,
người làm nghiên cứu thị trường có thể lập ra những bảng hỏi ngắn gọn, logic,
có độ “phân giải” cao, hàm ý rõ ràng.
- Thứ ba, dựa vào dữ liệu thu thập được, các phương pháp đo lường kinh
tế cho phép đánh giá các quan hệ kinh tế, với độ tin cậy xác định về mặt thống
kê. Những đánh giá đó có thể được sử dụng cho phân tích và dự báo.
- Cuối cùng, kết quả phân tích và dự báo định lượng được đối chiếu lại
với cơ sở lý luận cho việc lập mô hình phân tích và dự báo. Sự phù hợp giữa lý
luận và thực tiễn sẽ cho phép cho ra những quyết định kinh doanh rất có lợi cho
công ty, như là hệ quả trực tiếp của việc có được những thông tin đáng tin cậy
về thị trường.
* Nguồn tư liệu:
Bản báo cáo nghiên cứu thị trường này được dựa trên quá trình khảo sát
thực tế của nhóm khảo sát cũng như quá trình thu thập thông tin qua các chuyên

trang về bất động sản, các trang web của các công ty tư vấn và cho thuê bất động
sản và các báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS của các công ty BĐS hàng đầu.
+ Các trang tin bất động sản:
www.cbrevietnam.com, />3
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
+ Các trang cho thuê dịch vụ văn phòng cao cấp :
/> + Các báo cáo phân tích thị trường BĐS:
" Những dự đoán táo bạo Hà Nội, Việt Nam", Marc Townsend - Giám
đốc Điều hành Côngty CB Richard Ellis ViệtNam.
Báo cáo Hội thảo chuyên đề "Dịch vụ quản lý và cho thuê văn phòng-
định vị trong thị trường khó khăn và nhiều thử thách" .
"Cập nhật tình hình thị trường Bất động sản Hà Nội quí III năm 2008 và
điểm nhấn về lựa chọn mới về nhà ở", Renato Shordon - Phó Giám đốc Công ty
TNHH CB Richard Ellis Việt Nam.
* Các giả thiết đặt ra :
Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn
trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê văn
phòng. Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ hội
chọn lựa cho khách thuê. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường văn phòng cao cấp
trong điều kiện khủng hoảng tài chính hiện nay là vô cùng quan trong, không
những gíúp xác định cung- cầu trên thị trường mà còn nhằm đưa ra một mức giá
hợp lý nhằm tăng lượng khách hàng cũng như lợi nhuận
II. Khái quát vĩ mô
* Phân tích tình hình kinh tế xã hội địa phương và khu vực
Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã
và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực
đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với
sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, các trung tâm
4
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

liên hợp thương mại lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp
phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu
cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn,
Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước.
- Về mặt kinh tế: đây là khu vực tập trung các tuyến phố thương mại sầm
uất của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổi
tiếng trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, du
lịch…Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như các
bãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng…
- Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư với
mật độ lưu lượng người qua lại lớn.
*Ảnh hưởng của tình hình kinh tế xã hội đến cung cầu trên thị trường
Nằm trong khu đất số 83B trên đường Lý Thường Kiệt, một đường phố
huyết mạch của Thủ Đô bao gồm các trụ sở cơ quan và văn phòng làm việc lớn
của Tp HN, nên Pacific Palace cũng như nhiều toà nhà văn phòng khác có đủ
các điều kiện thuận lợi và khả thi cao như nhịp độ giao thông, giao thông cởi
mở... để trở thành một công trình có tính hữu dụng cao, đáp ứng nhu cầu xã hội
và góp phần vào nội dung chỉnh trang diện mạo đô thị trong công cuộc đổi mới,
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước .
Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng đã, đang và sẽ thực sự có
những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh
tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết
thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp
với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, các
cao ốc văn phòng cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai
5
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách
lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang
được thực nghiệm tại các đô thị lớn.

III. Phân tích vị trí và ranh giới thị trường của tòa nhà Pacific Place :
Tòa nhà đã khai trương ngày 4/5/2007 , tọa lạc tại số 83 Lý Thường Kiệt,
quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, tòa nhà đa chức năng hiện đại Pacific Place đại diện
cho sự phát triển mang tính đẳng cấp quốc tế, được thiết kế cho cuộc sống và
môi trường làm việc hiện đại của thế kỷ 21 .
Đây là một trong những tòa cao ốc hiện đại nhất Việt Nam hiện nay , do
Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý và Tập
đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế . Pacific Place đươc xây dựng
theo kiến trúc kiểu Pháp ấn tượng , vừa tôn trọng phong cách kiến trúc truyền
thống của thủ đô Hà Nội vừa mang tính hiện đại phù hợp với xu hướng hội
nhập, giám sát công trình theo tiêu chuẩn cao nhất của Mỹ bởi DCMC, tòa nhà
là kiểu mẫu đầu tiên đưa ra một phong cách mới trong kinh doanh và đầu tư Bất
động sản. Thiết kế kiến trúc của tòa nhà do tập đoàn Archetype thực hiện với
những đặc điểm tiên tiến như thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất cả khu
văn phòng và có hệ thống sàn nâng hiện đại. Pacific Place được đánh giá là đã
mở đường cho những công trình xây dựng chất lượng hàng đầu trong tương lai
và đặt ra tiêu chuẩn cho các tòa nhà khác trong khu vực. Cụ thể tòa nhà này có :
Khu Thương mại cho thuê: 8.284m2;
Khu Văn phòng cho thuê dài hạn: 18,885 m2;
Khu căn hộ sang trọng: 185 căn có diện tích từ 46m2 tới 214 m2;
Bãi đỗ cho 400 xe ôtô và 500 xe máy.
6
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
Khu văn phòng hạng A có diện tích 20.000 m2 (phía đường Lý Thường
Kiệt) được cho thuê dài hạn hoặc với thời gian ngắn thông qua sự cộng tác của
Chesterton Petty, có giá hằng tháng từ 42 USD/m2. Toàn bộ khu mua sắm với
các thương hiệu quốc tế và ăn uống rộng khoảng 2.000 m2 nằm ở tầng 1 với giá
thuê mỗi tháng thấp nhất là 60 USD/m2. Khu căn hộ với thiết kế sang trọng và
hiện đại gồm 179 căn nằm ở hướng đường Phan Bội Châu với ba loại: 1 phòng
ngủ (diện tích từ 49 đến 55 m2), 2 phòng ngủ (từ 81 đến 110 m2) và 3 phòng

ngủ (từ 119 đến 167 m2). Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng chi tiết
cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận hành
linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình.
* Xét trên khu vực nghiên cứu thì trong lĩnh vực cho thuê văn phòng , có
một số BĐS cạnh tranh với Pacific Place như : KS Melia Hà Nội (đường Lý
Thường Kiệt), Central Building ( 31 Hai Bà Trưng ) , Minexport ( 35 Hai Bà
Trưng ) , Hà Nội Towers .
Về vị trí địa lý thì các BĐS này đều co vị trí khá thuận lợi , nằm ở khu
trung tâm thành phố , gần với nhà ga và các địa điểm nổi tiếng khác của thành
phố
Về Khu vực thị trường của tòa nhà : Pacific place tọa lạc trên phố Lý
Thuờng Kiệt , quận Hoàn Kiếm ,nằm ngay khu trung tâm giao dịch Hà Nội,
cách nhà ga 600m ,khu thương mại trung tâm 500m . Vị trí tòa nhà nằm trên phố
Lý Thường Kiệt , giao cắt với các phố Bà Triệu , Lê Duẩn , song song với phố
Hai Bà Trưng , gần với khu đại sứ quán các nứớc , gần cầu Long Biên , đây là
khu vực khá nổi tiếng với việc cho thuê văn phong trong trung tâm thành phố .
Vị trí của tòa nhà này sẽ thu hút được những khách hàng co nhu cầu thuê văn
phòng gần với khu vực phố cổ , khu vực quận Hoàn Kiếm , quận Hai Bà Trưng .
Đây là một khu vực thi trường rất tiềm năng , do khách hàng thuê văn phòng
7
Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
hạng A đều là những công ty có tiềm lực tài chính mạnh . Những khách hàng
này mong muốn thuê văn phòng nằm trong trung tâm thành phố , thuận tiện cho
việc giao dịch , thông thương , ký kết các hợp đồng . Trong hai năm qua, kể từ
sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào nên thị
trường không bị suy giảm . Do đó dù nền kinh tế có bị khủng hoảng , suy thoái
thì thị trường cho thuê văn phòng cao cấp vẫn rất ổn định , mặc dù hiện nay các
loại văn phòng khác khá ế ẩm thì chỉ có văn phòng hạng A, dù giá mức cao, vẫn
giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%.
IV. Phân tích cầu

* Xác đinh khách hàng tiềm năng
Việt Nam đang có tốc độ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
lớn,bên cạnh đó lại sức hút của tăng trưởng kinh tế, gia nhập WTO, cùng với sức
nóng của một thị trường với trên 80 triệu dân khiến nhiều Công ty lớn trong và
ngoài nước đã ngắm nghía từ lâu, giờ quyết định nhập cuộc…
+ Ngày càng nhiều các văn phòng đại diện nước ngoài đăng kí hoạt động
tại Việt Nam.
Nhu cầu thuê văn phòng loại A (gia hạn hợp đồng thuê hay thuê mới) tại
Hà Nội đều chủ yếu đến từ các công ty nước ngoài đang hoạt động trong các
lĩnh vực: tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và phần mềm, bất động sản,
hàng tiêu dùng và gia công phần mềm.Theo như con số thông kê về phần trăm
các công ty đang thuê các văn phòng hạng sang tại các cao ốc đã thi công xong
thì khoảng trên 70% lượng khách hàng là các công ty nước ngoài,còn lại mới là
các doanh nghiệp trong nước
+Các doanh nghiệp trong nước có tiềm lực tài chính.
8