Tổng quan về công ty cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam

Mục lục
Chơng I Khái quát về dự án 4
Chơng II Các căn cứ, cơ sở xây dựng dự án 5
I. Các căn cứ pháp lý 5
II. Xem xột iu kin v mụ ca d ỏn 5
III. Hình thức đầu t xây dựng 9
IV. Địa điểm xây dựng 9
Chơng III Phõn tớch khớa cnh th trng ca d ỏn
I. Gi i thi u s n ph m 11
II. Ph õn t ớch ỏnh gi ỏ cung c u t ng th c a d ỏn
13
III. Ph õn o n v x ỏc nh th tr ng m c ti ờu
IV. Lao ng v tr gi ỳp c a c ỏc chuy ờn gia n c ngo i 22
Chơng IV Các giải pháp thực hiện 28
I. Hiện trạng khu đất và phơng án giải phóng mặt bằng 28
II. Giải pháp kiến trúc 28
III. Phơng án khai thác và sử dụng lao động 29
IV. Kế hoạch thực hiện dự án 30
V. Hình thức quản lý dự án 30
VI. Đánh giá tác động môi trờng 31
Chơng V Tài chính của dự án 34
I. Tổng mức đầu t 34
II. Xác định nguồn vốn đầu t 35
III. Khái toán 35
IV. Phân tích các hiệu quả tài chính của Dự án 35
V. Hiệu quả xã hội của dự án 38
Chơng VI Kết luận và kiến nghị 38
1

Chơng I

Khái quát về dự án
1. Tên dự án.
Xõy dng siờu th ni tht.
2. Địa điểm xây dựng.
Đờng Xơng Giang Thành phố Bắc Giang Tỉnh Bắc Giang.
3. Chủ đầu t.
Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam.
Tên giao dịch: VIệt Nam Production and Industry Joint stock
Company
Tên viết tắt: Vinaprod., jsc.
Trụ sở chính: Số 75/26, ngõ Thái Thịnh II, phố Thái Thịnh, phờng Thịnh Quang,
quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 04.734.4832 Fax: 04. 734.4833
Văn phòng giao dịch: Số 10/49 ngõ 178 phố Thái Hà, Quận Đống Đa, Thành phố Hà
Nội.
4. Đơn vị trực tiếp quản lý và khai thác dự án.
Công ty Cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam.
5. Hình thức quản lý dự án.
Chủ đầu t trực tiếp quản lý thực hiện dự án.
6. Đơn vị t vấn lập Dự án đầu t và thiết kế cơ sở.
Công ty CP đầu t và phát triển Vơng Long Chi nhánh Hà Nội.
Địa chỉ: P401 nhà D5, lô C, đờng Nguyễn Phong Sắc kéo dài, phờng Dịch Vọng
Cầu Giấy Hà Nội.
Tel: 04.269.0443
Fax: 04.269.0438
2

Chơng II
Các căn cứ, cơ sở xây dựng dự án
I. các căn cứ pháp lý

- Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu t xây dựng công trình.
- Căn cứ Thông t số 04/2005/TT- BXD ngày 01/04/2005 của Bộ xây dựng về việc h-
ớng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu t xây dựng công trình.
- Căn cứ công văn số 2410/UBND TN&TKQ ngày 27/10/2006 của UBND tỉnh
Bắc Giang về việc cho phép Công ty Cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam khảo sát
địa điểm để lập dự án đầu t xây dựng siờu th mới tại đờng Xơng Giang thành phố Bắc
Giang tỉnh Bắc Giang.
- Căn cứ Quyết định số 01/QĐ - CPVN ngày 20/32007 của Giám đốc Công ty Cổ
phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam về việc chỉ định thầu t vấn lập dự án đầu t và thiết
kế kỹ thuật thi công công trình Siờu th ni tht.
- Căn cứ hợp đồng kinh tế số 01/2007/TV - XD ngày 21/3/2007 đã ký giữa Công ty
Cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam và Công ty Cổ phần đầu t và phát triển Vơng
Long Chi nhánh Hà Nội về việc T vấn thiết kế xây dựng công trình: Siờu th ni tht tại
thành phố Bắc Giang.
II. XEM XẫT IU KIN V Mễ CA D N
1. Hiện trạng cơ sở vật chất.
1.1. Vị trí và hiện trạng công trình kiến trúc khu vực dự án.
- Căn cứ vào bản đạc địa hình tỷ lệ 1/2000 do Công ty cổ phần đầu t và phát triển Vơng
Long lập:
+ Tổng diện tích khu đất khoảng 500m
2
.
+ Phía Nam giáp nhà dân.
+ Phía Bắc giáp đờng Xơng Giang.
+ Phía Đông giáp nhà dân.
+ Phía Tây giáp quốc lộ 1A cũ.
1.2. Đặc điểm dân c tỉnh Bắc Giang.
Theo số liệu điều tra, dân số trung bình của tỉnh Bắc Giang đến ngày 14/1999 có
1.492.191 ngời, gồm 17 dân tộc khác nhau trong đó có ngời Kinh đông nhất chiếm 87,9%,

3

ngời Tày chiếm 1,9%, ngời Hoa chiếm 1,1%, Nùng chiếm 3,5%, Sán Cháy chiếm 1,2%,
Sán Dìu chiếm 1,1%; số còn lại là các dân tộc khác nh Mờng, Dao, Cao Lan, Sán Chỉ.
Đến năm 2005 dân số trung bình của tỉnh khoảng 1,583 triệu ngời, tăng 73 nghìn ng-
ời so với dân số trung bình năm 1999, mật độ dân số năm 2005 bình quân là 414ng/km2.
Dân số nông thôn chiếm tỷ lệ cao 90,79%, chủ yếu làm nghề nông. Đây vừa là tiềm năng
về nguồn lực cho phát triển, vừa là sức ép về việc làm và giải quyết các vấn đề xã hội, đồng
thời cũng là thách thức đối với tỉnh trong việc chuyển đổi cơ cấu lao động. Trong đó, riêng
thành phố Bắc Giang có diện tích tự nhiên khoảng 32,21 km2 với dân số trên 126.000 ngời.
2. Hiện trạng kinh tế xã hội tỉnh Bắc Giang.
Từ năm 2001 đến nay, kinh tế Bắc Giang có nhiều khởi sắc ở thế phát triển tăng tr-
ởng. Cụ thể là tốc độ phát triển kinh tế từ năm 2000 đến nay liên tục tăng, năm 2000 là
7,3%, năm 2001 là 7,1%, năm 2002 là 7,5%, năm 2003 là 8,8%, năm 2004 là 9,0%, năm
2005 là 9,3%, nm 2008 l 9,4%. Nhịp độ tăng trởng thời kỳ 2001 - 2004 là 8,35%. (bảng
2.1).
Về cơ cấu kinh tế đã có bớc chuyển dịch theo hớng giảm tỷ trọng ngành nông
nghiệp, tăng tỷ trọng ngành dịch vụ; đặc biệt là đóng góp của ngành công nghiệp và xây
dựng cơ bản đã tăng nhanh. Cụ thể, tỷ trọng nông nghiệp thủy sản giảm từ 45% năm 2004
xuống còn 43,5% năm 2005; tỷ trọng công nghiệp tăng từ 20,5% năm 2004 lên 22% năm
2005; năm 2005 tỷ trọng dịch vụ chiếm 34,5%. Một điểm nổi bật trong thành tựu đổi mới
là các thành phần kinh tế đều đợc khuyến khích phát triển. Kinh tế ngoài quốc doanh phát
triển nhanh trên nhiều lĩnh vực. Kinh tế hộ gia đình, trang trại, kinh tế t nhân đợc khuyến
khích mở rộng, đóng vai trò quan trọng trong các lĩnh vực tạo việc làm và nâng cao đời
sống nhân dân.
3. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Về giao thông:
Khu vực dự án giáp với đờng quốc lộ 1A cũ và đờng Xơng Giang nên hệ thống giao
thông thuận tiện.
San nền và thoát nớc ma:

Hiện trạng nền:
+ Hiện trạng khu đất có cao độ trung bình thấp hơn cao độ mặt đờng Xơng Giang.
+ Khu vực ao thả bèo có chiều sâu trung bình H = 1,2m chiếm 40% diện tích khu đất dự
án.
Hiện trạng thoát nớc ma:
+ Cha có mạng thoát nớc ma. Nớc ma tự chảy theo địa hình, từ cao xuống các chỗ trũng,
ao trong khu vực.
+ Hiện có tuyến đờng chính đờng Xơng Giang có hệ thống thoát nớc chạy song song với
khu vực dự án đảm nhận thoát nớc chung cả dự án.
4

Hiện trạng cấp nớc :
+ Trong khu vực thờng sử dụng nớc giếng đào, chất lợng nớc tốt nhng về mùa khô có năm
không có nớc. Phần lớn các hộ gia đình có bể chứa nớc ma, dung tích chứa khoảng 5,0
m3/bể để ăn uống, sinh hoạt.
+ Hiện tại tỉnh Bắc Giang đã có hệ thống cấp nớc sinh hoạt cho nhân dân.
Vệ sinh và môi trờng:
Khói bụi và tiếng ồn chủ yếu ảnh hởng trực tiếp đến dự án.
Cấp điện:
Đã có điện lới cung cấp tới từng khu vực. Đã có hệ thống điện thoại, internet và Angten
Parabon.
Đánh giá tổng hợp hiện trạng:
Đất xây dựng nằm trên vị trí hiện tại rất thuận tiện về giao thông. Song khi thi công
cần lu ý nhà thầu có biện pháp che chắn để không làm ô nhiễm môi trờng trong khu vực
trong thời gian xây dựng công trình.
Nguồn cung cấp nguyên vật liệu, nhiên liệu và nhân công của Bắc Giang rất dồi dào,
thuận lợi, phong phú và đa dạng.
4. Sự cần thiết phải đầu t.
Cùng với sự phát triển của nền công nghiệp Bắc Giang trong những năm gần đây,
ng thi tc ụ th hoỏ ngy cng nhanh. Cơ cấu công nghiệp trong GDP từ 22% (năm

2005) lên 25,1% (năm 2006), trong đó khu vực DNNN ớc đạt 675,4 tỷ đồng; khu vực
doanh nghiệp ngoài quốc doanh ớc đạt 990 tỷ đồng; khu vực đầu t có vốn nớc ngoài đạt
73,1 tỷ đồng (kế hoạch đề ra là 118 tỷ đồng). Một số huyện, thành phố có tốc độ tăng trởng
SXCN tăng so với năm 2005 là: huyện Việt Yên (tăng 57%), huyện Sơn Động (tăng
43,4%), thành phố Bắc Giang (tăng 19,3%), huyện Lạng Giang (tăng 18,5%)
Trong những năm gần đây, hoà nhập với công cuộc công nghiệp hoá và hiện đại hoá
đất nớc, tỉnh Bắc Giang đã và đang bố trí lại cơ cấu nền kinh tế một cách hợp lý, có hiệu
quả, theo hớng Công Nông Lâm nghiệp và Dịch vụ, tổ chức khai thác mọi tiềm
năng sẵn có, khuyến khích các loại hình kinh tế, bao gồm nhiều loại hình sở hữu, hoạt động
theo cơ chế thị trờng dới sự quản lý của Nhà nớc.
Với vị trí cách thủ đô Hà Nội 50 km về phía Bắc, cách cửa khẩu Hữu Nghị 110 km
về phía Nam, cách cảng Hải Phòng 100 km về phía Đông. Phía Bắc và phía Đông giáp tỉnh
Lạng Sơn, phía Tây và Tây Bắc giáp Hà Nội, Thái Nguyên, phía Nam và Đông Nam giáp
tỉnh Bắc Ninh, Hải Dơng và Quảng Ninh.
Trên địa bàn có 3 con sông lớn chảy qua là sông Thơng, sông Cầu, sông Lục Nam
với tổng chiều dài 347 km (hiện đang khai thác 187 km) tạo nên mạng lới giao thông đờng
thủy thuận tiện. Hệ thống sông này cũng là nguồn cung cấp nớc mặt phong phú với trữ lợng
5

hàng trăm triệu m3 cho hoạt động sinh hoạt và sản xuất. Trên các tuyến sông có 3 hệ thống
cảng: cảng trung ơng, cảng chuyên dụng và cảng địa phơng với tổng năng lực bốc xếp
khoảng 200 300 nghìn tấn.
Bắc Giang có 3 tuyến đờng sắt đi qua với tổng chiều dài 87 km gồm các tuyến Hà
Nội - Đồng Đăng (Lạng Sơn); Hà Nội Kép (Bắc Giang) Hạ Long (Quảng Ninh); Hà
Nội Kép Lu Xá.
III. Hình thức đầu t xây dựng
Đầu t xây dựng mới đồng bộ Siờu th ni tht
Nguồn vốn đầu t: Vốn tự có, vốn vay và các nguồn vốn khác.
Công trình phải đợc thiết kế xây dựng hoàn chỉnh đồng bộ đảm bảo mỹ quan và kỹ
thuật cao để sau khi hoàn thành sẽ đóng góp cho Thành phố một công trình kến trúc đẹp,

khang trang, xứng đáng tầm vóc của một đô thị phát triển theo hớng đô thị sinh thái mà
Đảng bộ và nhân dân Bắc Giang đã đề ra.
IV. Địa điểm xây dựng
1. Vị trí và đặc điểm khu đất xây dựng.
Công trình Siờu th ni tht ợc xây dựng trên khu đất đã đợc quy hoạch với tổng
diện tích Khoảng 500 m2, nằm trên trục đờng Xơng Giang.
Phía Bắc: giáp Đờng Xơng Giang.
Phía Nam: giáp nhà dân.
Phía Đông: giáp Quốc lộ 1A cũ.
Phía Tây: giáp Công ty Lâm sản Bắc Giang.
2. Đặc điểm địa chất công trình.
Theo số liệu khảo sát địa chất công trình lân cận, đặc điểm các lớp đất tại khu vực
công trình hầu hết là đất thổ c, ổn định, có thể xây dựng nhà cao tầng.
3. Điều kiện tự nhiên.
Tỉnh Bắc Giang có khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, có mùa đông lạnh. Đặc điểm
chung của khí hậu là phân hoá theo mùa và lãnh thổ phụ thuộc vào chế độ hoàn lu gió mùa
và điều kiện địa hình địa phơng. Sự biến đổi theo mùa của khí hậu kéo theo sự biến thiên
nhịp điệu mùa của tự nhiên.
Tỉnh Bắc Giang gió thổi theo mùa: Mùa đông (từ tháng IX năm trớc đến tháng II
năm sau) các hớng gió thịnh hành là Đông Bắc và Bắc; Mùa hè (từ tháng III đến tháng
VIII) là Đông Nam với tần suất giao động trong khoảng 20 - 40%.
6

Trong mùa đông, gió mùa đông bắc thờng tràn về đây từ 30 - 40 đợt, nhiệt độ thấp
nhất có thể xuống dới 10
0
C, thậm chí dới 0
0
C vào các tháng XII và tháng I trong các thung
lũng vùng cao. Tháng lạnh nhất là tháng I có nhiệt độ trung bình: từ 15 - 16

0
C. Mùa nóng
dài 5 tháng, tháng VII nóng nhất (từ 28 - 29
0
C). Biên độ nhiệt năm lớn (từ 12 - 13
0
C) phù
hợp với quy luật phân hoá của khí hậu có mùa đông lạnh. Biên độ nhiệt độ ngày đêm trung
bình năm dao động trong khoảng từ 6 - 8
0
C, đặc trng của khí hậu miền núi trung du của Bắc
Giang.
Lợng ma năm trên phần lớn lãnh thổ là 1400 đến 1600mm; khu vực vùng núi phía
tây và đông nam có lợng ma lớn hơn: từ 1600-1900mm; Vùng thấp phía đông ít ma hơn do
bị che khuất bởi gió đồng nam, đặc biệt vùng Kim Sơn - Biển Động có lợng ma (từ 1000 -
1200mm) vào loại ma ít nhất nớc ta.
CHNG III : PHN TCH KHA CNH TH TRNG CA D N
I.Gii thiu sn phm:
ỳng nh tờn gi ca d ỏn Siờu th nụi tht, sn phm ca chỳng tụi bao gm tt c
cỏc sn phm ni tht tp trung phc v nhu cu ca cỏc khu ụ th mi, cỏc khu vn
phũng v nh . Nhm ỏp ng mi nhu cu ca khỏch hng vỡ vy cỏc sn phm s rt
a dng v chng loi, phong phỳ v kiu dỏng phự hp vi cỏc hon cnh v mc ớch
s dng khỏc nhau to nờn s thoi mỏi cao nht cho ngi s dng. Nh ó bit, cỏc
khu ụ th mi hay cỏc khu vn phũng c xõy dng khỏ ging nhau v kt cu, cú
mt ngụi nh th hin c cỏ tớnh ca ch nhõn thỡ ph thuc rt nhiu vo ni tht,
nm bt c yu t ny, siờu th chỳng tụi s cú b phn t vn cho khỏch hng, s tỡm
hiu tớnh cỏch, s thớch cng nh nhu cu s dng cú th cung cp cho khỏch hng
nhng sn phm tt nht, thit thc nht em li s hi lũng cao nht cho khỏch hng.
Qua quỏ trỡnh nghiờn cu th trng chỳng tụi ó rỳt ra chin lc cnh tranh nh sau:
Th nht, cnh tranh v giỏ, vi phng chõm mang n cho khỏch hng nhng

sn phm tt nht c v cht lng v giỏ c, vỡ vy chỳng tụi s phõn ra cỏc loi sn
phm vi cỏc mc giỏ khỏc nhau nhm ỏp ng ti a nhu cu s dng ca mi ngi
dõn.
Th hai, cng l tp trung vo phc v khỏch hng, chỳng tụi s thit k, sa cha
sn phm theo nhu cu ca khỏch hng phự hp vi ngụi nh cng nh mc ớch s
dng.
II.Phân tích đánh giá khái quát cung- cầu thị trờng tổng thể sản phẩm của dự án
- Tốc độ tăng trởng kinh tế của Việt Nam một số năm gần đây có sự tăng trởng khá cao và
có sự ổn định. Đợc thể hiện bởi mức tăng GDP,GDP/ngời...
Ví dụ:
Bng 1: Tng trng GDP, 2003-07 (%)
2003
2004
2005
2006 2007
Tc tng (%)
GDP
7,34 7,79 8,44 8,17 8,48
7

Nụng-lõm-thy
sn
3,62 4,36 4,02 3,40 3,40
Cụng nghip-xõy
dng
10,48 10,22 10,69 10,37 10,60
Dch v
6,45 7,26 8,48 8,29 8,68
Ngun: Tng cc Thng kờ (TCTK) v tớnh toỏn ca Vin NCQLKTT.
GDP/ngời những năm gần đây:2003 là 491,9USD

2004 là 552,9USD
2005 là 639,1USD
2006 là 725,1USD
2007 là 835,9USD
- Theo số liệu của tổng cục thống kê thì mức chi tiêu cho tiêu dùng đồ nội thất của các hộ
gia đình vào khoảng 15%-20% thu nhập .Do nền kinh tế có sự phát triển nhanh dẫn đến
thu nhập ngời dân ngày càng tăng , đời sống ngừơi dân đợc cải thiện một cách đáng kể,họ
có nhu cầu tiêu dùng nhiều hơn trớc.
- Khi Bc Giang mở rộng thì diện tích đã tăng lên ,hàng loạt khu đô thị.toà nhà trung c,văn
phòng ,trờng học ...đang đợc xây dựng ở nhiều nơi , đặc biệt là cạnh khu vực thc hin d
ỏn u t.
Xa hơn là khu đô thị tnh lõn cn nh Bc Ninh,Thỏi Nguyờn...với mức tăng trởng khá
cao vào khoảng 35%-40%.
Nhu cầu trên thị trờng là rất lớn đối với sản phẩm của dự án.
- Trên thị trờng chỉ có một số nhà cung cấp lớn có quy mô tong tự nh dự án chúng tôi đang
thực hiện nh là :Mê Linh Plaza,Thuỳ Dơng Plaza,An Dơng Home Centrer...chiếm khoảng
35% lợng cung hàng hoá của thị trờng sản phẩm và một số nhà cung cấp nhỏ lẻ khác trên
thị trờng nhng những nhà cung cấp nhỏ lẻ chỉ cung cấp cho những hộ dân trên địa bàn xung
quanh đó.
- Nhu cầu trên thị trờng là rất lớn nhng cung cha đáp ứng đợc cầu của thị trờng .Do vậy,
tiềm năng thực hiện dự án là rất lớn,dự án là khả thi.
- Nguồn cung cấp sản phẩm chính trên thị trờng gồm 2 nguồn chính:
Trong nớc :
+) Sản lợng là tơng đối dồi dào với lợng cung cấp tong đối lớn từ một số làng nghề
nh là :đồ gỗ Đông Kỵ (Từ Sơn-Bắc Ninh)...mẫu mã chủng loại đa dạng và còn lấy từ những
công ty chuyên sản xuất đồ nội thất nh là :công ty TNHH đồ gỗ Long Đình...
+) Mức tiêu thụ sản phẩm là tơng đối cao .
Nớc ngoài chủ yếu nhập khẩu t một số thị trờng có uy tín trên thế giới nh là :đồ gỗ
nội thất Mỹ ,Nhật,Italia,Trung Quốc...
- Đánh giá mức độ thoả mãn của sản phẩm của dự án :theo kết quả điều tra gần đây thì

chúng tôi nhận thấy nhu cầu đồ nội thất trong gia đình là rất lớn ,chúng tôi phỏng vấn trên
500 hộ gia đình đang sống ở các trng c trên địa bàn thành phố Bc Giang thấy họ rất muốn
có đồ đạc đẹp trong phòng của họ đặc biệt là đồ nội thất . Chúng tôi cũng giới thiệu cho họ
về sản phẩm dự án của chúng tôi thì họ rất hài lòng về mẫu mã cũng nh chất lợng của sản
phẩm.
8

III. Phân đoạn thị trờng và xác định thị trờng mục tiêu của sản phẩm
1)Phân loại thị trờng.
Sản phẩm của chúng tôi chú trọng đến các khu đô thị lớn ,các khu trung c cao cấp,trung c
dành cho ngời lao đông có thu nhâp khá, các cơ quan hành chính,các toà nhà văn phòng,tr-
ờng học...
Khi Bc Giang đợc mở rộng ,theo đề án phát triển kinh tế đến năm 2020 của thành phố,thì
hàng loạt khu đô thị mới ,khu hành chính mới ,toà nhà văn phòng mới sẽ đợc phát triển mở
rộng về phía tây của thành phố.Với quy mô tăng trởng cao .
2) Xác định thị trờng mục tiêu.
Sản phẩm chúng tôi sẽ đăc biệt chú trọng đến các khu căn hộ cao cấp ,các khu trung c cao
cấp .Do tốc độ tăng trởng thị trờng này là rất lớn ,nền kinh tế đang phát triển nhanh ,xuất
hiện nhiều ngời giàu có ,họ muốn xây dựng những căn hộ cao cấp đòi hỏi phải có đồ nội
thất cao cấp trong ăn hộ của họ.
IV. Lao động và sự trợ giúp kỹ thuật của các chuyên gia nớc ngoài
a)Lao động
- Dự án của chúng tôi đi sâu vào lĩnh vực kinh doanh thơng mại dịch vụ và kinh doanh hàng
hóa . Nên lao động của chúng tôi chủ yếu trong lĩnh vực quản lý các mặt hàng của trung
tâm thơng mại ,lao động đợc phân bố trong các bộ phận ,các phòng ban nh: phòng tổ
chức,kế hoạch,kinh doanh,tài chính ,kỹ thuật và có các đội ngũ các nhân viên cấp dới nh
nhân viên bán hàng ,bảo vệ,vệ sinh...
- Tuỳ theo mức độ quan trọng của từng bộ phận mà chúng tôi tuyển dụng lao động khác
nhau nh các phòng ban thì chúng tôi đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn trong từng lĩnh
vực .

+)Đối với lao đông khác chúng tôi tuyển dụng từ địa phơng nơi đặt dự án vì những lao động
này không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao.
+)Đối với nhân viên bán hàng thì đòi hỏi phải có chuyên môn về sản phẩm của dự án không
nhất thiết phải có chuyên môn cao.
-Do đặc tính của tng loại mặt hàng nên chúng tôi cần phải đào tạo lại về kiên thức bán hàng
,cách ăn mặc,câch giao tiếp...
- Tuy theo mức độ mở rộng của dự án mà chung ta có chiến lợc đào tạo thêm.
b)Trợ giúp kỹ thuật của các chuyên gia nớc ngoài
- Do đây là lĩnh vực kinh doanh thơng mại - dịch vụ nên chúng ta không nhất thiết phải
thuê chuyên gia nớc ngoài ,chúng ta có thê tìm những chuyên gia trong nớc có kinh nghiệm
quản lý ,giúp cho nhà đầu t giảm lợng chi phí trong vận hành dự án.
Để tổ chức quản lý khai thác công trình có thể dự kiến phơng án và sơ đồ tổ chức nh
sau:
9

Chủ tịch
Giám đốc
P. Giám đốc
Phòng Kế hoạch
Kế toán
Văn phòng
Phòng
Kinh doanh
Buồng Bàn Bar Dịch vụ
HĐQT
P. Giám đốc
Bộ phận
y tế
V.D bỏo tiờu th sn phm ca d ỏn:
Cho s liu v thu nhp bỡnh quõn u ngi v tc tng trng kinh t ca tnh Bc

Giang
Nm Thu nhp bỡnh quõn u ngi (USD) Tc tng trng kinh
t (%)
2000 350 7,3
2001 385 7,1
2002 420 7,5
2003 491,9 8,8
2004 552,9 9,0
2005 639,1 9,3
2006 725,1 9,1
2007 835,9 8,7
2008 870 9,4
3.1. D bỏo thu nhp bỡnh quõn u ngi nm 2009, 2010, 2011:
T ( nm) Thu nhp bỡnh
quõn u ngi
( xt)
T2 t * xt
1 350 1 350
2 385 4 770
10

3 420 9 1260
4 491,1 16 1967,6
5 552,9 25 2764,5
6 639,1 36 3834,6
7 725,1 49 5075,7
8 835,9 64 6687,2
9 870 81 7830
Tổng 5269,9 285 30539,6
Hàm dự báo có dạng : xt = a + b*t

Từ các số liệu bảng trên ta có a = 236,37; b = 69,835
=> Hàm dự báo: xt = 236,37 + 69,835 * t
Vậy thu nhập bình quân đầu người dự báo năm 2009 l à 934,72 USD
N ăm 2010 l à 1004,5535 USD
N ăm 2011 l à 1074,39 USD
3.2. Dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Bắc Giang năm 2009 đến 2011:
T ( n ăm ) Tốc độ tăng
trưởng kinh tế
(yt)
T2 T *yt
1 7,3 1 7,3
2 7,1 4 14,2
3 7,5 9 22,5
4 8,8 16 35,2
5 9,0 25 45
6 9,3 36 55,8
7 9,1 49 63,7
8 8,7 64 69,6
9 9,4 81 84,6
Tổng 76,2 285 397,9
Hàm dự báo có dạng: yt = a + b*t
Theo số liệu bảng trên ta có: a = 7,0583; b = 0,28167
 Hàm dự báo yt = 7,0583 + 0.28167*t
Vậy giá trị dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Bắc Giang
Năm 2009 là 9,875%
Năm 2010 là 10,156%
Năm 2011 là 10,438%
11

Chơng IV

quy mô đầu t, lựa chọn phơng án kỹ thuật công nghệ
I. Quy mô và diện tích xây dựng
- Căn cứ nhu cầu thị trờng v ni tht phc v cho vn phũng, nh , trng hc,
bnh vin, c bit l cỏc khu ụ th mi m...
Dựa vào các căn cứ trên để xác định nhu cầu diện tích nh sau:
- Diện tích khu đất: 500 m2.
- Tổng diện tích sàn: 1.050 m2.
- Tầng cao: 03 tầng trên + 01 tầng hầm (Tổng chiều cao tính từ cốt 0.00 là 17,5m).
Các phòng chức năng đợc bố trí tại các tầng nh sau:
* Tầng hầm:
+ Khu vực để ô tô, xe máy.
+ Khu sảnh, cầu thang.
+ Phòng kỹ thuật.
+ Phòng vệ sinh chung.
+ Khu vực thay đồ của nhân viên.
+ Phũng bo v
12

* Tầng 1,2:
+ Phũng trng by sn phm.
+ Cầu thang bộ, thang máy.
+ Phòng vệ sinh chung.
+ B phn chm súc khỏch hng.
+ Phũng k toỏn.
* Tầng 3:
+ Phũng giỏm c.
+ Phũng hp
+ Thang bộ, thang thoát hiểm, thang máy.
+ Phòng kỹ thuật.
+ Phòng vệ sinh chung.

+ Thang bộ, thang máy, kho.
II. Phơng án kỹ thuật công nghệ
1. Phơng án kết cấu.
* Cơ sở thiết kế:
- TCXD 198-1997 Nhà cao tầng - Thiết kế và cấu tạo BTCT toàn khối.
- TCVN 356-2005 Kết cấu bê tông cốt thép. Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 2737-1995 Tải trọng và tác động.
- TCXD 40-1987 kết cấu xây dựng và nền. Nguyên tắc cơ bản về tính toán.
* Giải pháp kết cấu móng:
Giải pháp kết cấu móng dùng cọc BTCT mác M300.
* Giải phát kết cấu phần thân:
Hệ kết cấu chịu lực của công trình là khung bê tông cốt thép toàn khối kết hợp vách
bê tông cốt thép.
Tầng hầm cốt cao độ -3.0 m, kết cấu vách xung quanh tầng hầm BTCT dày 22cm,
sàn tầng hầm kết cấu BTCT toàn khối dày 20cm.
Sàn bê tông cốt thép toàn khối dày 15cm.
* Vật liệu sử dụng để chế tạo các cấu kiện chịu lực chính:
Bê tông mác 250 - 300.
13

Các thép đai, thép cấu tạo (đờng kính < 10) sử dụng thép AI.
Các thép dầm, sàn (đờng kính > = 10) sử dụng thép AII.
2. Phơng án cấp điện.
a, Các tiêu chuẩn thiết kế:
Để phù hợp với công năng của công trình, các thiết bị điện trang bị cho công trình
phải là các thiết bị hiện đại, tiên tiến có độ an toàn, độ tin cậy cao, đợc nhiệt đới hoá, phù
hợp với nhu cầu sử dụng của ngời Việt nam và phải đáp ứng đợc các tiêu chuẩn qui phạm
mới nhất về kỹ thuật điện của nớc Việt nam và các tiêu chuẩn qui phạm tiên tiến trên thế
giới.
Các tiêu chuẩn và qui phạm đợc áp dụng:

- Quy phạm trang bị điện
11TCN 21-84 ữ11 TCN 2184
- Quy phạm nối đất
TCVN 4756 ữ87
- Chống sét cho công trình xây dung 20 TCN 46 84
- Tiêu chuẩn thiết kế đờng dây 20 TCN 25 91
- Tiêu chuẩn thiết kế thiết bị 20TCN 27 91
- Hệ thống báo cháy - Yêu cầu kỹ thuật TCVN 5738 93
- Phòng chữa cháy cho nhà và công trình TCVN 2622-1995
- Tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo trong công
trình dân dụng
20TCN 16 86
- Chiếu sáng tự nhiên trong công trình dân
dụng, tiêu chuẩn thiết kế
20TCN 029-91
- Tiêu chuẩn Quốc tế (Uỷ ban quốc tế về kĩ
thuật điện)
IEC
- Tổ chức quốc tế về tiêu chuẩn ISO
- Qui phạm trang bị điện: do Bộ Điện lực ban
hành năm 1984.
11-TCN-19(21)-84
- Các qui định của Công ty Điện lực Bắc
Giang trong công tác quản lý vận hành và
kinh doanh bán điện.
b, Nguồn điện và nhu cầu sử dụng:
Do tính chất của công trình là siờu th ni tht có phụ tải loại 1.
Do tính chất của công trình mang tính dịch vụ cao cấp và việc cấp điện phải đảm bảo
liên tục cho nhiều hạng mục nên nguồn điện cấp cho công trình đợc lấy từ tủ hạ thế trạm
biến áp khu vực hoặc máy phát điện dự phòng ca siờu th khi có sự cố mất điện lới khu

vực.
Cung cấp điện theo mạch vòng đảm bảo tính liên tục và có sự bù trừ phân tải, khắc
phục một phần lớn sụt áp cuối nguồn.
14

Cung cấp 2 mạch
* Mạch 1: Điện áp cấp thẳng từ trạm biến áp điện hạ thế.
* Mạch 2: Điện áp cấp từ trạm máy phát (0,4kV).
Công trình bao gồm các hệ thống sau:
- Hệ thống điện chiếu sáng ngoài công trình (gồm đèn chiếu hắt trang trí mặt ngoài
công trình).
- Hệ thống điện trong công trình (chiếu sáng trong công trình, quạt hút, các thiết bị
điện sinh hoạt lấy điện từ ổ cắm thông dụng).
- Hệ thống điện chiếu sáng sự cố, hệ thống chiếu sáng để phân tán ngời, không đợc
để mất trong bất kì tình huống nào.
- Hệ thống điều hoà không khí.
- Hệ thống thông gió (cấp khí tơi, hút khí thải).
- Hệ thống bơm nớc sinh hoạt, bơm nớc thải, bơm cứu hoả.
- Các thang máy và các hệ thống điện thoại, báo cháy tự động.
Hầu hết phụ tải điện đều dùng điện áp ~380/220V-50Hz, trừ các hệ thống điện thoại,
báo cháy dùng điện áp thấp AC hoặc DC cho phù hợp qua thiết bị chuyển đổi riêng với
công suất nhỏ không đáng kể.
Giải pháp lắp đặt cáp và dây điện hạ thế:
Từ tủ điện tổng đến các tủ phân phối điện của các tầng, cáp điện dùng loại 3 pha
600V-Cu-XLPE/PVC kẹp nổi theo các giá đặt cáp (cable ladder) cố định trong các hộp kỹ
thuật dọc theo các tầng. Tại các tầng cáp điện đợc cố định theo tờng và trần .
Từ các tủ phân phối điện tầng, cấp đến các hộp điện phòng, cáp điện và dây dẫn đợc
luồn trong ống nhựa cứng đi nổi sau trần treo hoặc chôn ngầm dới lớp trát.
Các phụ tải chiếu sáng và điều hoà đợc cấp từ các tủ điện riêng để có thể phân loại đ-
ợc cấp điện từ máy phát điện dự phòng. Trong các phòng, điện chiếu sáng và điện dùng từ ổ

cắm đợc bảo vệ bằng các áptômát riêng để tăng tiện nghi sử dụng.
Các tủ điện, công tắc sẽ đợc lắp ở độ cao cách sàn 1.2m, các ổ cắm cách sàn 0.4m để
tiện sử dụng. Tại các vị trí đặc biệt nh trong WC, bếp ổ cắm đ ợc lắp đặt theo các yêu cầu
bố trí trang thiết bị cụ thể.
c, Yêu cầu đối với trang thiết bị điện:
Các thiết bị đóng, ngắt hạ áp u tiên sử dụng của các hãng cung cấp uy tín nh ABB,
Schneider, Siemens ...
- Các tủ phân phối điện trong nhà là loại tủ ngầm tờng, vỏ tủ sơn tĩnh điện, có các
thử nghiệm tiêu chuẩn IEC 439-1, IP 3X . Các tủ có trang bị đèn báo hiệu pha.
- Cáp và dây dẫn điện phải là đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo tiêu chuẩn Việt nam
15

và quốc tế.
- Đèn chiếu sáng các phòng làm việc phải là loại dùng bóng huỳnh quang ánh sáng
ban ngày và khởi động bằng chấn lu.
- Đèn chiếu sáng các WC, gara ôtô phải có cấp bảo vệ IP44.
d, Phơng án thông gió, điều hoà không khí:
Để đảm bảo hoạt động của một công trình siờu th, cần thiết phải trang bị một hệ
thống điều hòa không khí và thông gió. Hệ thống điều hòa không khí này nhằm đảm bảo:
- Đảm bảo các thông số về nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch của không khí theo tiêu chuẩn
kỹ thuật và sự thoải mái dễ chịu của con ngời, bo m cho s hot ng ca mỏy múc v
bo qun sn phm c tt nht
- Tổ chức thông thoáng, hút thải không khí bẩn từ các khu vệ sinh.
- Hệ thống điều hoà không khí đảm bảo các yêu cầu về nhiệt ẩm, tiêu chuẩn và quy
phạm, đảm bảo mỹ quan kiến trúc hiện có của công trình, đặc biệt là không phá vỡ kiến
trúc của công trình.
- Dễ dàng điều khiển độc lập cho từng khu vực riêng biệt, độ tin cậy cao, chi phí vận
hành và bảo dỡng thấp.
e, Phơng án thiết kế hệ thống mạng cáp điện thoại và tổng đài nội bộ PABX, hệ
thống truyền hình cáp, hệ thống chống sét.

* Hệ thống mạng cáp điện thoại và tổng đài nội bộ PABX.
- Liên lạc thông tin hai chiều giữa các máy điện thoại trong siờu th điều hành của
toà nhà, giữa các máy điện thoại trong toà nhà với các máy bên ngoài thông qua đờng dây
trung kế của Bu điện cấp. Tín hiệu thông tin thoại không bị xiêu nhiễm các loại tạp âm,
đảm bảo thông tin 24/24h. Hệ thống đồng bộ, hoàn toàn đảm bảo việc kết nối với mạng
quốc gia, tổng đài bu điện trung tâm. Đảm bảo an toàn trong việc sử dụng hệ thống và ngời
sử dụng (chống sét cho đờng trung kế, tiếp đất cho các giá phối dây ). Có khả năng nâng
cấp mạng cáp và mở rộng cấu hình. Hoàn toàn phù hợp với hoạt động của siờu th, với đầy
đủ những tính năng và tiện ích phục vụ cho nhu cầu thông tin liên lạc.
+ Phần mạng nội bộ: Mạng cáp điện thoại đợc cấp tín hiệu từ tổng đài nội bộ PABX
phục vụ cho các khu vực Văn phòng của siờu th. Các máy điện thoại tại các khu vực trên
đợc sử dụng liên lạc nội bộ với nhau, có thể đợc phép gọi ra ngoài (tuỳ theo yêu cầu cụ thể).
Hệ thống tổng đài có thể đợc điều hành thông qua nhân viên lễ tân trực tại tầng 1 hoặc có
thể trực tại các phòng ban khác nhau hay truy nhập trực tiếp vào các máy lẻ nội bộ. Các
máy tại phòng trực tầng và phòng kỹ thuật thang máy đợc kết nối với tổng đài và chỉ đợc
phép gọi nội bộ, việc kết nối này đem lại hiệu quả cho công tác điều hành Toà nhà của
phòng quản lý. Mỗi máy lẻ trong hệ thống đợc đánh một số riêng.
* Hệ thống truyền hình cáp:
- Hệ thống truyền hình cáp đợc đầu t đồng bộ, lắp đặt hoàn chỉnh đến từng phòng.
16

* Hệ thống chống sét trực tiếp:
Phơng thức bảo vệ trọng điểm: bố trí các kim thu tại những vị trí nhô cao của mái công
trình, sau đó nối với bộ phận thu sét của công trình. Dây xuống có kích thớc D12 đợc bố trí
trên các chân đỡ không dẫn điện và cách mái tối thiểu 150mm và đi bám theo tờng hoặc
cột của công trình.
Dây xuống nối bộ phận thu sét với bộ phận nối đất làm bằng thép tròn có đờng kính
D12 đợc bố trí theo đờng ngắn nhất và không tạo nên góc nhọn hoặc uốn cong, trờng hợp
đặc biệt phải uốn cong thì khoảng cách gần nhất tại chỗ uốn cong không đợc nhỏ hơn 1:10
chiều dài đoạn dây uốn cong đó.

Đặt dây dẫn và dây nối dọc theo đờng phải có các cọc đỡ, khoảng cách giữa các cọc đỡ
không đợc lớn hơn 1.5m và khoảng cách từ dây xuống đến mặt tờng không nhỏ hơn 50mm.
Trên dây xuống có bố trí kẹp tiếp địa, cách mặt đất từ 1-1.5m dễ dàng tháo rời để tiện kiểm
tra trị số điện trở của bộ phận nối đất.
Bộ phận nối đất chống sét bao gồm các thanh thép góc có kích thớc 63x63x6mm
l=2500mm đợc nối với nhau bằng thanh thép dẹt có kích thớc 40x4mm. Các cọc đợc đóng
sâu dới mặt đất 0.7m, thép dẹt đợc hàn chặt với cọc ở độ sâu 0.8m. Khoảng cách giữa các
cọc là 2.0m .
* Hệ thống tiếp địa chống tĩnh điện:
Để đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng, các thiết bị điện (nh vỏ các thiết bị điện,
máy móc, tủ điện, ..các ổ cắm 3 cực và hệ thống điện liên quan). Hệ thống tiếp địa bảo vệ
thiết bị điện đợc bố trí riêng rẽ với hệ thống tiếp địa chông sét.
Bộ phận nối đất chống tĩnh điện cũng bao gồm các thanh thép góc có kích thớc
63x63x6mm l=2500mm đợc nối với nhau bằng thanh thép dẹt có kích thớc 40x4mm.
Các cọc đợc đóng sâu dới mặt đất 0.7m, thép dẹt đợc hàn chặt với cọc ở độ sâu 0.8m.
Khoảng cách giữa các cọc là 2.0m .
3. Phơng án phòng cháy chữa cháy.
* Các tiêu chuẩn thiết kế đợc áp dụng:
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5740-1990 Thiết bị chữa cháy, vòi chữa cháy, sợi
tổng hợp tráng cao su.
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4513-1988 Cấp nớc bên trong và tiêu chuẩn thiết kế.
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2622-1995 Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công
trình yêu cầu thiết kế.
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5738-1993 Hệ thống báo cháy tự động yêu cầu thiết
kế.
* Giải pháp thiết kế hệ thống PCCC:
- Hệ thống báo cháy tự động.
- Hệ thống chữa cháy vách tờng cho cả toà nhà.
17

- Hệ thống chữa cháy bằng bình chữa cháy.
- Hệ thống đèn chỉ dẫn thoát nạn, đèn sự cố.
3.1. Hệ thống báo cháy tự động.
+ Yêu cầu của hệ thống báo cháy tự động.
Phát hiện cháy nhanh chóng theo chức năng đã đợc đề ra.
Chuyển tín hiệu phát hiện cháy thành tín hiệu báo động rõ ràng để những ngời xung
quanh có thể thực hiện ngay các biện pháp chữa cháy thích hợp.
Hệ thống báo cháy tự động có khả năng chống nhiễu tốt.
Báo hiệu nhanh chóng và rõ ràng mọi trờng hợp sự cố của hệ thống.
Không bị ảnh hởng của các hệ thống khác đợc lắp đặt chung hoặc riêng rẽ.
Hệ thống không tê liệt một phần hay toàn bộ do cháy gây ra trớc khi phát hiện ra
cháy.
+ Hệ thống báo cháy tự động bao gồm các bộ phận sau:
Trung tâm báo cháy.
Đầu báo cháy tự động.
Hộp nút báo cháy.
Chuông báo cháy, các bộ phận liên kết và nguồn điện.
- Đầu báo cháy tự động:
Các đầu báo cháy khói đợc bố trí tại hành lang, các phòng làm việc của tất cả các
tầng, đầu báo khói sẽ phát hiện chính xác sự xảy ra cháy ngay cả khi nó chỉ là sự cháy âm ỉ.
Sản phẩm ban đầu của sự cháy là khói, chỉ khi vụ cháy xảy ra lớn mới phát sinh nhiệt độ
cao. Do vậy việc sử dụng đầu báo cháy khói sẽ phát hiện sớm nhất vụ cháy xảy ra. Đầu báo
khói đợc lắp đặt sát trần nhà.
Thông số kỹ thuật
+ Thời gian tác động khi mật độ khói của môi trờng từ 15 đến 20% trong không
khí.
+ Điện áp làm việc: DC 15V-30V.
+ Nhiệt độ làm việc: -10C đến +550C.
+ Độ ẩm không khí không lớn hơn 98%.
+ Diện tích bảo vệ tốt nhất không quá 45m2.

- Đầu báo nhiệt đợc lắp đặt xen kẽ với các đầu báo khói. Các đầu báo cháy nhiệt tự
động đợc lắp đặt trên trần nhà.
Thông số kỹ thuật :
+ Điện áp làm việc: DC 12V-30V
+ Tốc độ gió cho phép tại chỗ đặt đầu báo không quá 5m/s.
+ Độ ẩm không khí không lớn hơn 98%.
+ Nhiệt độ làm việc: -10C đến +55C.
18

+ Diện tích bảo vệ tốt nhất từ 18 đến 20 m2.
3.2. Hộp nút ấn báo cháy khẩn cấp.
Hộp nút ấn báo cháy khẩn cấp đợc lắp đặt trên các sảnh cầu thang, dọc hành lang,
nối thoát nạn, ở những vị trí thuận tiện để khi mới bắt đầu xảy ra cháy mà các đầu báo cháy
cha đủ khả năng phát hiện (nh nhiệt độ còn thấp,...) con ngời phát hiện đợc, có thể tác động
phát báo tình trạng hoả hoạn. Hộp nút đợc đặt cách sàn từ 1,2m. Hộp nút ấn báo cháy có
thể lắp đặt chung với kênh các đầu báo cháy hoặc riêng một kênh độc lập.
Thông số kỹ thuật :
+ Cách lắp : chìm, nổi
+ Điện áp và dòng điện làm việc : 24VDC-30mA.
+ Khoảng nhiệt độ làm việc : 10C ữ 50C.
+ Khối lợng : 160gam
3.3. Chuông báo cháy.
Đợc lắp cùng với nút ấn, đèn vị trí tạo thành một tổ hợp báo cháy. Chuông báo cháy
đợc đặt ở các vị trí mà sự cộng hởng âm học là cao nhất và gần nơi các nhân viên làm việc
hoặc sinh hoạt, đảm bảo khi phát ra âm thanh báo động mà mọi ngời trong cơ quan có thể
nghe thấy rõ nhất.
Thông số kỹ thuật:
+ Điện áp và dòng điện làm việc : 24 VDC/ 8mA
+ Nhiệt độ làm việc : -20C đến 60C
+ Khối lợng : 450 gam

3.4. Tủ trung tâm báo cháy.
Hai Trung tâm điều khiển đợc đặt ở phòng thờng trực tại tầng hm ở hai bên siờu th.
Đầu báo nhiệt sẽ phát hiện chính xác sự xảy cháy ngay, khi nhiệt độ tăng chúng sẽ nhận tín
hiệu và truyền về tủ trung tâm báo cháy, đầu báo nhiệt đợc lắp sát trần cách tờng 2,5m và
khoảng cách giữa các đầu báo < 5m Đầu báo nhiệt sẽ phát hiện chính xác sự xảy cháy
ngay, khi nhiệt độ tăng chúng sẽ nhận tín hiệu và truyền về tủ trung tâm báo cháy, đầu báo
nhiệt đợc lắp sát trần cách tờng 2,5m và khoảng cách giữa các đầu báo < 5m. Khi xuất hiện
cháy, các đầu báo phát hiện ra sản phẩm cháy là khói và nhiệt, tín hiệu cháy đợc trung tâm
điều khiển thẩm định. Nếu kết thúc quá trình thẩm định mà trung tâm vẫn nhận đợc tín hiệu
thì hệ thống sẽ chuyển từ trạng thái giám sát sang trạng thái báo động. Trung tâm hiển thị
khu vực xảy ra cháy, tín hiệu âm thanh khi báo cháy và báo sự cố là khác nhau. Hệ thống
còn có chức năng tự động kiểm tra các tín hiệu nhiễu, loại trừ các báo động nhầm không
mong muốn xảy ra, báo động các lỗi của hệ thống nh mất nguồn điện chính, mất nguồn
điện dự phòng, đứt dây tín hiệu. Ngoài ra hệ thống còn có thể gửi các tín hiệu điều khiển
khác theo yêu cầu nh tín hiệu điều khiển hệ thống chữa cháy tự động, hệ thống chỉ dẫn lối
thoát nạn.
Nguyên lý làm việc của hệ thống báo cháy tự động: Dùng hệ thống các đầu báo khói,
19

nhiệt hoặc hộp báo cháy khẩn cấp để phát hiện sớm, chính xác các vụ cháy chuyển thành
các tín hiệu điện đa về tủ trung tâm, thông báo ra loa, chuông, đèn tình trạng có cháy và địa
chỉ nơi xảy cháy, báo động cho mọi ngời biết để có biện pháp xử lý khi cần thiết.
3.5. Bộ phận liên kết, nguồn điện và tiếp đất bảo vệ.
- Dây dẫn tín hiệu báo cháy: là loại dây lõi đồng có đờng kính từ 0.75mm trở lên, có
khả năng chống cháy và chống nhiễu tốt, có dây dự phòng. Toàn bộ dây dẫn đợc luồn trong
ống nhựa cứng và chôn ngầm trong tờng, trần nhà.
- Nguồn điện và tiếp đất bảo vệ: Hệ thống báo cháy sử dụng mạng điện thông dụng
220V/50-60Hz. Ngoài ra còn có nguồn ắc quy dự phòng 24VDC để duy trì hoạt động của
toàn bộ hệ thống báo cháy tự động trong thời gian 24 giờ khi điện lới bị sự cố hoặc trong tr-
ờng hợp bị ngắt hệ thống điện bị vô hiệu hoá, hệ thống báo cháy bị ngắt. Trung tâm báo

cháy đợc đấu nối với thiết bị tiếp đất phù hợp với yêu cầu của khu vực đặt thiết bị.
3.6. Hệ thống chữa cháy bằng bình chữa cháy.
Ngoài hệ thống báo cháy tự động và chữa cháy bằng nớc áp lực, Toà nhà cần đợc lắp
đặt các bình chữa cháy sách tay bằng bột ABC, khí CO2, các bình chữa cháy bố trí phân tán
tại các lối thoát nạn và những nơi cần thiết, đảm bảo đủ điều kiện để dập tắt các đám cháy ở
giai đoạn đầu mới phát sinh, thích hợp với tất cả các nhóm cháy của toà nhà.
3.7. Hệ thống đèn chỉ dẫn thoát nạn và đèn sự cố.
Hệ thống đèn chỉ dẫn thoát nạn và đèn sự cố là bộ phận của hệ thống PCCC, phải
đảm bảo chỉ dẫn cho mọi ngời trong toà nhà thoát ra ngoài an toàn,nhanh nhất trong trờng
hợp có cháy ngay cả trong trờng hợp mất điện.
Đèn EXIT và đèn sự cố sử dụng điện 220V đầu vào bằng nguồn điện u tiên, có ắc
qui dự phòng bảo đảm khi mất điện lới tự động chuyển trạng thái xoay chiều sang chế độ ắc
qui. Đèn EXIT loại một mặt lắp ở cửa ra vào, loại hai mặt có mũi tên chỉ hớng thoát, lắp tại
hành lang, cầu thang lên xuống.
III. hình thức quản lý dự án
Chủ đầu t trực tiếp quản lý thực hiện Dự án.
IV. đánh giá tác động môi trờng
1. Mục tiêu.
- Xác định rõ tác động tích cực và tiêu cực của dự án đến môi trờng.
- Lập kế hoạch đa ra các giải pháp làm giảm thiểu tác động tiêu cực của dự án xây
dựng đến môi trờng khu vực.
- Cung cp các thông tin khoa học làm cơ sở cho các cơ quan quản lý môi trờng
trong việc giám sát và quản lý môi trờng của siờu th ni tht khi đi vào hoạt động.
20

2. Các căn cứ pháp lý để đánh giá.
- Luật Bảo vệ môi trờng ngày 29 tháng 11 năm 2005;
- Thông t số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08 tháng 9 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trờng về việc Hớng dẫn về đánh giá tác động môi trờng chiến lợc, đánh giá tác động
môi trờng và cam kết bảo vệ môi trờng.

- Văn bản số 2249/BXD-KHCN của Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/12/1998 về việc
hớng dẫn thực hiện Chỉ thị 36-CT/TW của Bộ Chính trị về công tác bảo vệ môi trờng trong
ngành xây dựng.
- Qui định quản lý chất thải y tế ban hành kèm theo quyết định số 2575/1999/QĐ -
BYT ngày 27/8/1999 của Bộ Y tế.
- Nghị định số 175/CP ngày 18/10/1994 của Chính phủ hớng dẫn thực hiện luật bảo
vệ môi trờng
- Hớng dẫn lập báo cáo đánh giá tác động môi trờng đối với các đồ án quy hoạch xây
dựng số 10/2000/TT-BXD ngày 08/08/2000 của Bộ xây dựng
3. Các tiêu chuẩn môi trờng Việt Nam đợc sử dụng để so sánh, đánh giá chất lợng
môi trờng:
+ TCVN 5938-1995 - Nồng độ tối đa cho phép của một số chất độc hại trong không
khí xung quanh.
+ TCVN 5939-1995 - Giới hạn tối đa cho phép của bụi và các chất vô cơ trong khí
thải công nghiệp.
+ TCVN 5949 -1998 - Giới hạn tối đa cho phép tiếng ồn trong khu vực công cộng và
dân c.
4. Đánh giá tác động của của dự án đến môi trờng
4.1. Trong giai đoạn xây dựng dự án
Trong quá trình tiến hành xây dựng dự án, có thể có các tác động sau:
Tác động tới môi tr ờng:
- Bụi sinh ra trong quá trình san lấp mặt bằng và vận chuyển nguyên vật liệu phục vụ
công tác xây dựng
- Tiếng ồn rung do các phơng tiện vận tải và thi công cơ giới gây ra trong quá trình
thi công
- Phế thải xây dựng (gạch vỡ, bao bì xi măng...)
- Rác thải của công nhân xây dựng
Tác động tới công nhân thi công xây dựng:
- Điều kiện thời tiết, cờng độ lao động có thể gây mệt mỏi ảnh hởng tới sức khỏe của
công nhân

- Các nguồn có khả năng cháy nổ nh xăng dầu, vật liệu.. có thể gây ra hỏa hoạn
- Hệ thống điện tạm thời cung cấp cho các máy móc thi công có thể xỷ ra sự cố
21

4.2. Trong giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Tác động về kinh tế xã hội: mang tính tích cực, góp phần tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nớc thông qua các khoản thuế
- Tạo công ăn việc làm cho ngời dân địa phơng
5. Phơng pháp áp dụng trong quá trình đầu t mới.
- Danh mục các phơng pháp sử dụng trong báo cáo mới:
+ Phơng pháp thống kê: Thu thập các số liệu khí tợng, thuỷ văn, số liệu kinh tế - xã
hội của khu vực thực hiện dự án.
+ Phơng pháp phân tích kiểm tra: Lấy mẫu ngoài hiện trờng và phân tích trong phòng
thí nghiệm theo các phơng pháp phân tích và thiết bị đo kiểm đợc quy định trong các Tiêu
chuẩn và các Quy định của Việt Nam về phân tích môi trờng
+ Phơng pháp danh mục điều kiện môi trờng: Liệt kê các nhân tố môi trờng liên quan
đến hoạt động của dự án.
+ Phơng pháp ma trận môi trờng: phối hợp, liệt kê các hoạt động của dự án và liệt kê
các nhân tố môi trờng có thể bị tác động bởi các hoạt động trên.
+ Phơng pháp so sánh: Dùng để đánh giá mức độ ô nhiễm trên cơ sở sở sánh với các
Tiêu chuẩn Việt Nam về môi trờng.
6. Nội dung công việc đánh giá tác động môi trờng.
- Khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về tình hình kinh tế-xã hội khu vực dự án
- Điều tra, thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên
- Khảo sát, đo đạc các thông số môi trờng khu vực dự án
+ Đo đạc hiện trạng môi trờng khí
+ Hiện trạng môi trờng nớc mặt, nớc ngầm, nớc thải.
- Đánh giá các tác động môi trờng
+ Nguồn gây tác động
+ Đối tợng, qui mô của dự án

+ Đánh giá tác động trong giai đoạn thi công xây dựng dự án và giai đoạn dự án đi
vào hoạt động
- Biện pháp giảm thiểu tác động xấu, phòng ngừa và ứng phó với sự cố môi trờng
- Cam kết thực hiện biện pháp bảo vệ môi trờng
- Các công trình xử lý môi trờng, chơng trình quản lý và giám sát môi trờng
22

CH Ư ƠNG V:PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V )
Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban
hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng
)
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong
giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Tổng
mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau :
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
+VLĐ+LV (1.1)

Trong đó :
G
XD
: Chi phí xây dựng.
G
TB
: Chi phí thiết bị.
G
GPMB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án.
G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
G
K
: Chi phí khác.
G
DP
: Chi phí dự phòng.
VLĐ:Vốn lưu động ban đầu
LV:lãi vay
1.1. Xác định chi phí xây dựng. ( G
XD
)
* Các căn cứ :
- Danh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục ( xem
bảng 1.1 )

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m
2
,md …)
- Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành.
* Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau :
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+…+G
XDCTn
(1.2)
Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án.
Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( G
XDXT
) được xác định như sau :
G
XDCT
= S
XD
* N + G
CT-SXD
( 1.3)
Trong đó :
23

- S

XD
: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục
vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng
mục công trình thuộc dự án.
- G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong
đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công
trình thuộc dự án.
- N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự
án.
Xác định diện tích xây dựng cơ bản.
I TOÀ NHÀ TRUNG TÂM m2 600
I.1 Tầng 1va 2 m2 400
I.1.1
diện tích trưng bầy sản
phẩm m2 120/1t

I.1.2 Phòng khách hàng m2 30/1t
I.1.3 Phòng nhân viên quản lý m2 20/1t
I.1.4 Hành lang m2 12.5/1t
I.1.5 Sảnh m2 7.5/1t
I.1.6 Nhà vệ sinh m2 10/1t
I.2 Tầng 2 m2 200
I.2.1 Phòng giám đốc m2 55
I.2.2 Phòng họp m2 70
I.2.3 Sảnh m2 50
I.2.4 Ban công m2 20
I.2.5 Cầu thang m2 5
Kho chứa hàng m2 300

24

II.1 Tầng 1 m2 150
II.1.2 Phòng xuất nhập kho m2 40
II.1.3 Phòng ăn m2 30
II.1.4 Bếp m2 15
II.1.5 Phòng bảo trì sản phẩm m2 60
II.1.6 Nhà vệ sinh m2 5
II.2 Tầng 2 m2 150
II.2.1 Phòng nghỉ của nhân viên m2 40
II.2.2 Nhà vệ sinh m2 12
II.2.3 Kho chứa hàng m2 80
II.2.4 Ban công m2 8
II.2.5 Cầu thang m2 5
II.2.6 Sàn xép m2 5
III tầng hầm m2 150
III.1 diện tích để xe m2 100
III.1.1 Phòng bảo vệ m2 30
III.1.2 Phòng chữa cháy m2 10
III.1.3 Nhà vệ sinh m2 5
III.1.4 cầu thang m2 5
- Số lượng công trình : 1 toà nhà trung tâm cộng một kho chứa hàng
- Diện tích xây dựng : 600 + 300 + 150 = 1050 m2
- Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 500 m
2
.
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của toa nhà
S
XD
= 4.5 (triệu đồng/ m

2
sàn )
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nhà kho
S
XD
= 3 (triệu đồng/ m
2
sàn )
25