Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hoá ở thành phố hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BÙI VĂN CƯỜNG

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ðẤT ðAI TRONG
QUÁ TRÌNH ðÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành ñào tạo: Kinh tế nông nghiệp
Mã số: 60.31.10
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn

HÀ NỘI 2012


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực
hiện luận văn ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều
ñược chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của
cá nhân tôi (ngoài phần ñã trích dẫn).
Tác giả luận văn

Bùi Văn Cường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

i


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới bố mẹ, anh em và những người
thân của tôi ñã ñảm bảo cho tôi về vật chất và không ngừng ñộng viên, cổ vũ
tôi về tinh thần trong suốt những năm tháng học tập và thời gian thực hiện ñề
tài nghiên cứu.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Thầy giáo - Người hướng dẫn khoa học
PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn - Bộ môn Phân tích ñịnh lượng - Trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội ñã hướng dẫn khoa học và tận tình giúp ñỡ tôi trong suốt
thời gian thực hiện ñề tài và hoàn chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới toàn thể Thầy giáo, Cô giáo trong và ngoài
khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội và
các ban ngành thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên, cùng những tập thể và cá
nhân ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn./.
Tác giả luận văn

Bùi Văn Cường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

ii


MỤ LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mụ lục

iii

Danh mục chữ viết tắt
Danh mục bảng

v
vii

1

MỞ ðẦU

i

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.3

Câu hỏi nghiên cứu

3

1.4

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

3

2

CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CỦA ðỀ TÀI

4

2.1

ðất ñô thị và sự cần thiết tăng cường quản lý Nhà nước về ñất ñai

4

2.1.1

ðô thị và ñất ñô thị

4

2.1.2

Sự cần thiết phải tăng cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô
thị hoá

9

2.2

Quản lý Nhà nước về ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá

18

2.2.1

Khái niệm QLNN về ñất ñai

18

2.2.2

Nội dung của QLNN ñối với ñất ñai

21

2.3

Kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một số nước trên thế giới và
một số tỉnh, thành phố trong nước

32

2.3.1

Kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một số nước trên thế giới

32

2.3.2

Kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một số tỉnh, thành phố trong
quá trình ñô thị hoá

2.3.3

38

Bài học rút ra cho Việt Nam và thành phố Hưng Yên về quản lý
của Nhà nước về ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá

41

3

ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

45

3.1

ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu

45

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

iii


3.1.1

ðiều kiện tự nhiên của thành phố Hưng Yên

45

3.1.2

ðiều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Hưng Yên

48

3.2

Phương pháp nghiên cứu

56

3.2.1

Phương pháp thu thập số liệu

56

3.2.2

Phương pháp phân tích

57

3.3

Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu

58

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

59

4.1

Thực trạng QLNN về ñất ñai ở thành phố Hưng Yên từ khi có
Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay

59

4.1.1

Công tác QLNN về ñất ñai ở thành phố Hưng Yên

59

4.1.2

ðánh giá kết quả công tác QLNN về ñất ñai ở thành phố Hưng
Yên

4.1.3

Nguyên nhân kết quả công tác QLNN về dất ñai ở thành phố
Hưng Yên

4.2

81
84

Sự phát triển của thành phố Hưng Yên và xu hướng biến ñộng
ñất ñô thị của thành phố Hưng Yên ñến năm 2020

89

4.2.1

Sự phát triển của thành phố Hưng Yên ñến năm 2020

89

4.2.2

Xu hướng biến ñộng ñất ñai của thành phố Hưng Yên thời gian tới

92

4.3

Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về ñất ñai trong quá
trình ñô thị hoá ở thành phố Hưng Yên ñến năm 2020

4.3.1

ðịnh hướng tăng cường quản lý nhà nước về ñất ñai trong quá
trình ñô thị hoá ở thành phố Hưng Yên

4.3.2

94
94

Giải pháp tăng cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá
ở thành phố Hưng Yên

100

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

114

5.1

Kết luận

114

5.2

Kiến nghị

115

TÀI LIỆU THAM KHẢO

117

Phụ Lục

119

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BðS

Bất ñộng sản

BQ

Bình quân

CC

Cơ cấu

CNCS

Chủ nghĩa cộng sản

CNH

Công nghiệp hóa

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

DTHT

Diện tích hiện trạng

DTQH

Diện tích quy hoạch

ðGHC

ðịa giới hành chính

ðTH

ðô thị hoá

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

HðH

Hiện ñại hoá

HðND

Hội ñồng nhân dân

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KTTT

Kinh tế thị trường

Lð

Lao ñộng

LLSX

Lực lượng sản xuất

NN

Nông nghiệp

QLNN

Quản lý nhà nước

QHSX

Quan hệ sản xuất

QSDð

Quyền sử dụng ñất

SDð

Sử dụng ñất

SHTN

Sở hữu tư nhân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

v


SHTT

Sở hữu tập thể

SHNN

Sở hữu Nhà nước

SL

Số lượng

TBCN

Tư bản chủ nghĩa

TðC

Tái ñịnh cư

TLSX

Tư liệu sản xuất

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

XDCB

Xây dựng cơ bản

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

vi


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Tình hình ñất ñai của thành phố Hưng Yên qua 3 năm (2009 – 2011)

3.2

Tình hình nhân khẩu, lao ñộng của thành phố Hưng Yên qua 3

49

năm (2009 – 2011)

51

3.3

Cơ cấu kinh tế của thành phố Hưng Yên qua 3 năm (2009 - 2011)

55

4.1

Kết quả công tác quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính tại các xã,
phường của thành phố

4.2

ðánh giá công tác ño ñạc, lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng
sử dụng ñất và bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất

4.3

71

Kết quả kê khai, ñăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất của thành phố Hưng Yên

4.8

69

ðánh giá của người dân về công tác kê khai, ñăng ký và cấp
GCN QSDð trên ñịa bàn thành phố Hưng Yên

4.7

68

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở ñô thị thành
phố Hưng Yên

4.6

66

Biến ñộng diện tích ñất theo mục ñích sử dụng năm 2010 so với
năm 2005

4.5

64

Tổng hợp kết quả ño vẽ bản ñồ ñịa chính theo dự án VLAP ở
thành phố Hưng Yên

4.4

63

71

Tổng hợp ý kiến ñánh giá của người dân về lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất của thành phố Hưng Yên

72

4.9

Quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2020 của thành phố Hưng Yên

73

4.10

Giao ñất, thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án trên ñịa bàn thành

4.11

phố Hưng Yên giai ñoạn 2004 - 2011

74

Các khoản thu ngân sách từ ñất trên ñịa bàn thành phố Hưng Yên

76

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

vii


4.12

ðấu giá Quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Hưng Yên giai
ñoạn 2004 - 2011

77

4.13

Kết quả giải quyết ñơn khiếu nại , tố cáo giai ñoạn 2004 - 2011

79

4.14

Tổng quy hoạch sử dụng ñất phân theo khu vực thành phố Hưng
Yên và vùng phụ cận

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

93

viii


1. MỞ ðẦU
1.1

Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất

ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng. Ở nước ta, ñất ñai giữ vai trò vô cùng to lớn trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội của ñất nước; ñặc biệt theo nền kinh tế thị trường theo ñịnh
hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là nguồn nội lực quan trọng ñể phát triển kinh
tế trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa.

Chính vì vậy, nhiều năm qua ðảng và nhà nước ta luôn quan tâm ñến
ñất ñai, ñề ra nhiều chủ trương, chính sách, pháp luật nhằm quản lý, sử dụng
ñất ñúng mục ñích, hiệu quả, tiết kiệm. ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ XI ñã
xác ñịnh những chủ trương chính sách lớn phù hợp ñể quản lý chặt chẽ ñất ñai
trong thời kỳ ñổi mới.
Hiện nay, tốc ñộ ñô thị hoá ở Thành phố Hưng Yên diễn ra ngày càng
nhanh. Do ảnh hưởng của ñô thị hoá, ñất ñai ở thành phố Hưng Yên biến
ñộng mạnh cả về mục ñích sử dụng và ñối tượng sử dụng. Sau khi có Luật ñất
ñai năm 2003, việc QLNN về ñất ñai ở thành phố Hưng Yên có nhiều chuyển
biến tích cực, ñi vào nề nếp. Tuy nhiên trong quá trình vận hành, công tác
QLNN về ñất ñai vẫn còn nhiều bất cập, chưa ñáp ứng ñược yêu cầu ñời sống
xã hội, việc sử dụng ñất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Tình trạng
khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về ñất ñai diễn ra ngày càng tăng, nhiều sai phạm
trong thi hành pháp luật ñất ñai chưa ñược khắc phục. Việc thu hồi ñất, giao
ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất chưa ñúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất ñược cơ quan có thẩm quyền xét duyệt. Tình trạng cấp
GCN QSDð cho người dân còn chậm, công tác tuyên truyền chưa thực sự sâu
rộng ñến mọi ñối tượng. Việc công khai chủ trương, chính sách có nơi, có lúc,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

1


có dự án chưa ñược thực hiện, gây thắc mắc, khiếu nại, có nhiều bức xúc nảy
sinh.
Quan hệ sử dụng ñất ñô thị có những phát sinh phức tạp, nhiều khi
vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước ñó là tình trạng tự chuyển mục
ñích sử dụng ñất trái pháp luật, lấn, chiếm ñất ñai; ô nhiễm môi trường; thiếu
vốn ñầu tư cho ñô thị hóa. ðặc biệt ñô thị phát triển không theo ñúng mục tiêu

ñịnh hướng của Nhà nước do công tác xây dựng và quản lý quy hoạch kém
(trong ñó có cả quy hoạch ñô thị và quy hoạch sử dụng ñất).
Vai trò của Nhà nước trong quản lý, sử dụng ñất với chức năng là ñại
diện cho sở hữu toàn dân về ñất ñai chưa rõ ràng, hiệu quả quản lý thấp. ðô
thị hoá và vấn ñề ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá; QLNN về ñất ñai trong
nền KTTT ở nước ta trong ñó có thành phố Hưng Yên là những vấn ñề mang
tính cấp thiết hiện nay. Nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn ñề nêu trên,
chúng tôi lựa chọn ñề tài nghiên cứu: “Tăng cường quản lý Nhà nước về ñất
ñai trong quá trình ñô thị hoá ở thành phố Hưng Yên”.
1.2

Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sở ñánh giá thực trạng quản lý của Nhà nước về ñất ñai ở thành
phố Hưng Yên thời gian qua, ñề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng
cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị hóa ở ñịa phương thời gian tới.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về QLNN về ñất ñai
trong quá trình CNH - ðTH ở nước ta;
- Phân tích thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng ñến việc thực hiện
QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị hóa ở thành phố Hưng Yên từ khi có
Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay.
- ðề xuất ñịnh hướng và một số giải pháp nhằm tăng cường QLNN về
ñất ñai trong quá trình ñô thị hóa ở thành phố Hưng Yên trong thời gian tới.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

2

1.3

Câu hỏi nghiên cứu
Nghiên cứu này ñược tiến hành nhằm trả lời các câu hỏi sau ñây liên

quan ñến QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị hóa ở thành phố Hưng Yên:
- Quản lý Nhà nước về ñất ñai là gì và gồm những nội dung nào?
- Tại sao cần phải tăng cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ðTH?
- Thực trạng quản lý của Nhà nước về ñất ñai trong quá trình ðTH ở
thành phố Hưng Yên từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay như thế nào?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến QLNN về ñất ñai trong quá trình
ðTH ở thành phố Hưng Yên?
- Các giải pháp nào cần ñề xuất nhằm tăng cường QLNN về ñất ñai
trong quá trình ðTH ở thành phố Hưng Yên thời gian tới?
1.4

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 ðối tượng nghiên cứu
- ðối tượng nghiên cứu: ðề tài tập trung nghiên cứu các vấn ñề về
QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị hóa ở thành phố Hưng Yên.
Các tổ chức, cá nhân liên quan ñến QLNN về ñất ñai ở thành phố Hưng
Yên.
1.4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Nghiên cứu vấn ñề QLNN về ñất ñai ở thành phố
Hưng Yên.
- Về thời gian: Nghiên cứu từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay.
Thực hiện nghiên cứu ñề tài từ tháng 8/2011 ñến tháng 10/2012.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

3


2. CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CỦA ðỀ TÀI
2.1 ðất ñô thị và sự cần thiết tăng cường quản lý Nhà nước về ñất ñai
2.1.1 ðô thị và ñất ñô thị
* Quan niệm về ñô thị
Quá trình phát triển của sự phân công lao ñộng xã hội gắn liền với việc
hình thành các hình thức cư trú mới của con người. Các nhà kinh ñiển của chủ
nghĩa Mác - Lênin ñó khẳng ñịnh: Lịch sử xã hội loài người ñó và ñang trải
qua 5 phương thức sản xuất, phương thức sản xuất sau bao giờ cũng tiến bộ
hơn phương thức sản xuất trước nó, tương ứng với mỗi phương thức sản xuất
việc hình thành các hình thức cư trú càng về sau càng tiến bộ và ña dạng hơn
các hình thức cư trú trước ñó. Hình thức cư trú ban ñầu của các bộ lạc người
cổ ñại là ở trong các hang, hốc, nhà lều, lán tạm bợ, tiến ñến hình thức cư trú
tập trung thành các khu dân cư mang tính cộng ñồng kiểu làng, bản, thôn, ấp
của xã hội phong kiến. ðến giai ñoạn TBCN, trên cơ sở phát triển của LLSX
xã hội, các cuộc cách mạng trong công nghiệp và các thành tựu to lớn của
khoa học kỹ thuật, ñô thị ñược hình thành và phát triển với tốc ñộ ngày càng
nhanh. Vì vậy các quan niệm cho rằng: ðô thị là nơi tập trung dân cư, lao
ñộng ñông ñúc, có mật ñộ dân cư cư trú cao và tính không thuần nhất về xã
hội mà chủ yếu là lao ñộng phi nông nghiệp. Những người này sống và làm
việc theo một phong cách lối sống thành thị - ñó là lối sống ñặc trưng bởi một
số ñặc ñiểm như: lao ñộng chủ yếu trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu
về ñời sống tinh thần cao, có ñiều kiện ñể tiếp thu nhanh chóng nền văn minh
tiên tiến của nhân loại, là nơi ñược ñầu tư cao về hệ thống cơ sở HTKT và
dịch vụ công cộng, nhằm ñảm bảo cho ñiều kiện sống và làm việc của cư dân
ñược thuận lợi. Qua mỗi giai ñoạn phát triển, ñô thị dần trở thành nơi cư trú
tập trung của những cộng ñồng dân cư lớn và rất lớn, vì thế yêu cầu kiểm

soát, quản lý các hoạt ñộng và các quan hệ phát triển ñòi hỏi rất cao cả về các

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

4


vấn ñề kinh tế, chính trị, hành chính, xã hội. Ở thời kỳ tiền công nghiệp phần
lớn ñất ñô thị ñược sử dụng ñể xây dựng các công sở và làm nơi cư trú, dân số
ñô thị gia tăng, mà lực lượng bổ sung chính vẫn là dân cư nông nghiệp bị mất
ruộng ñất ñổ ra các ñô thị làm thuê. ðến cuối thể kỷ 18, nhờ có các tiến bộ
vượt bậc trong phát triển LLSX, trong việc nâng cao sản lượng hàng hoá, các
ñô thị trên thế giới phát triển vô cùng mạnh mẽ. Các ñô thị ñó thực sự trở
thành trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị, văn hoá của một vùng hay một
khu vực và có mật ñộ dân cư dày ñặc. Một số quốc gia do có giai ñoạn bị biến
thành thuộc ñịa của thực dân phương Tây, chịu ảnh hưởng bởi chính sách hạn
chế phát triển thuộc ñịa của quốc gia xâm lược (các quốc gia xâm lược
thường có xu hướng cản trở ñô thị hoá ở thuộc ñịa), vì thế tiến trình phát triển
ñô thị ở các quốc gia này rất chậm chạp (trong ñó có Việt Nam).
Từ những phân tích ở trên, luận văn ñưa ra khái niệm về ñô thị là: ðô
thị là ñiểm tập trung dân cư mật ñộ cao, chủ yếu là lao ñộng phi nông nghiệp,
có cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển; là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành
có vai trò thúc ñẩy phát triển kinh tế xã hội của một vùng, một khu vực hay
trong phạm vi cả nước.
Các quốc gia có trình ñộ phát triển khác nhau cũng có các qui ñịnh về qui
mô và cách phân loại khác nhau ñối với các ñô thị (chủ yếu ñể sử dụng trong
quản lý hành chính hoặc phục vụ mục tiêu quản lý hành chính). Tuy nhiên về cơ
bản, ñể phân biệt ñô thị với nông thôn hoặc ñô thị lớn hay nhỏ, ñô thị hiện ñại
hay ñô thị kém phát triển…, người ta ñưa ra một số tiêu chuẩn sau:
- Qui mô ñiểm dân cư ñô thị có ít nhất 5000 người sống (ở các vùng

miền núi hoặc vùng sâu vùng xa có thể ít hơn).
- Tỉ lệ lao ñộng phi nông nghiệp chiếm 60% trở lên so với tổng số người
trong ñộ tuổi lao ñộng, là nơi tập trung các ngành sản xuất công nghiệp, dịch vụ,
thương mại.
- Cơ sở HTKT và các công trình công cộng phục vụ nhu cầu của dân cư
ñô thị phải hoàn thiện ñồng bộ và hiện ñại.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

5


- Có vai trò quan trọng trong việc thúc ñẩy sự phát triển kinh tế xã hội
của một vùng lãnh thổ hay trong phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia.
- Có mật ñộ cư trú ñược xác ñịnh theo từng loại ñô thị phù hợp với ñặc
trưng của từng vùng.
* Quan niệm về ñô thị hoá
Quá trình ðTH là quá trình gắn kết chặt chẽ giữa sự phát triển của
CNH và khoa học công nghệ với sự gia tăng dân số ñô thị. Quan niệm về
ðTH rất ña dạng bởi vì ðTH chứa ñựng nhiều hiện tượng và biểu hiện khác
nhau trong quá trình phát triển.
ðô thị hoá (Urbanization) là quá trình phát triển ñô thị trên cơ sở chuyển
mục ñích SDð từ các loại ñất khác thành ñất ñô thị, gắn liền với quá trình tập
trung dân cư vào các ñô thị; là sự hình thành nhanh chúng các ñiểm dân cư ñô
thị trên cơ sở những thành tựu của nền kinh tế: sản xuất xã hội tăng trưởng cao
và ñời sống của người dân ñược cải thiện. Qúa trình ðTH gắn liền với quá trình
CNH-HðH ñất nước, ñó cũng là quá trình làm biến ñổi sâu sắc về cơ cấu sản
xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không
gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông thôn sang dạng thành thị
Quá trình ðTH là qúa trình phát triển về kinh tế, xã hội, văn hoá một
cách toàn diện, gắn liền với sự phát triển của các LLSX, các hình thái về quan

hệ xã hội và ñược các thành tựu của cách mạng khoa học kỹ thuật thúc ñẩy.
Trước ñây mức ñộ ðTH thường ñược tính bằng tỷ lệ % dân số ñô thị so với
tổng dân số toàn quốc hoặc vùng. Tuy nhiên, tỉ lệ phát triển dân số không
phản ánh ñầy ñủ mức ñộ ðTH của một quốc gia. Qúa trình ðTH diễn ra ở mỗi
quốc gia không giống nhau do tính chất và trình ñộ của LLSX của mỗi nước,
ñồng thời cũng do ñặc tính văn hoá, truyền thống dân tộc và tư duy chiến lược
ñịnh hướng phát triển của từng chính phủ quyết ñịnh.
ðối với các nước ñang phát triển, quá trình ðTH diễn ra phức tạp hơn,
cơ hội và thách thức cũng nhiều hơn và sự lựa chọn cũng khó khăn hơn. ðặc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

6


trưng của các nước ñang phát triển là sự bùng nổ dân số và sự phát triển công
nghiệp thấp kém. ðể khắc phục hậu quả do việc xây dựng và phát triển ñô thị
không có ñược chiến lược ñịnh hướng ñúng, sẽ phải trả giá không chỉ bằng
chi phí ñầu tư ban ñầu, chi phí sửa chữa cải tạo mà cũng gây ra hệ quả tất yếu
của các chi phí xã hội khác: chi phí quản lý, chi phí cải tạo môi trường sống, ảnh
hưởng của nếp sống, cơ cấu kinh tế, xã hội… và không thể khắc phục xong trong
một vài thế hệ. Như thế chi phí cơ hội cho phát triển ñô thị sẽ rất lớn, nếu không
có sự ñầu tư thích ñáng, ñồng bộ và lựa chọn chiến lược phát triển ñúng ñắn.
Trong những năm qua từ khi ñất nước thống nhất ñến những năm ñầu
ñổi mới (thập kỷ 80 của thế kỷ XX) tỷ lệ ðTH ở nước ta giữ mức thấp và ổn
ñịnh vào khoảng 9 - 10%; ñến những năm cuối thập kỷ 90 của thế kỷ XX ñạt
khoảng 20%; ñến năm 2000 tỉ lệ ñó là 25%; năm 2003 ñạt 28,5%. Theo dự
báo ñến năm 2010 tỉ lệ ðTH ở nước ta ñạt 29% và năm 2020 ñạt 33%. Theo
ñịnh hướng chiến lược phát triển ñô thị của Chính phủ thì năm 2010 tỉ lệ ñó là
33% và năm 2020 là 45%. Tăng trưởng kinh tế khu vực ñô thị trung bình tăng
10-12%/năm. Thu nhập bình quân ñầu người tại các ñô thị tăng nhanh, tại các

ñô thị lớn ñạt khoảng 1000 USD/năm và tại các ñô thị trung bình ñạt 500
USD/năm vào năm 2005. Nguồn thu ngân sách từ ñô thị trong ñó tập trung là
từ các thành phố lớn, chiếm tỉ lệ quan trọng trong cơ cấu nguồn thu ngân sách
nhà nước, khẳng ñịnh vai trò của ñô thị là ñộng lực chủ yếu ñể thúc ñẩy nhanh
quá trình CNH-HðH ñất nước.
* Quan niệm về ñất ñai ñô thị
ðể xây dựng và phát triển ñô thị, một yếu tố quan trọng hàng ñầu là vị
trí ñịa ñiểm và mặt bằng ñể xây dựng các công trình ñô thị. Vì vậy, theo quan
ñiểm chung ñất ñô thị là ñất nội thành phố, ñất nội thị xã, nội thị trấn, ñược sử
dụng ñể xây dựng các công trình ñô thị. Hoặc ñất ñô thị là diện tích ñất nội
thành, nội thị và ñất ngoại thành ñược quy hoạch ñể sử dụng vào mục ñích phát
triển ñô thị.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

7


Từ các phân tích nêu trên, có thể có một khái niệm chung về ñất ñô thị
như sau: ðất ñô thị là phần diện tích ñất có giới hạn bao gồm ñất liền, khu
vực mặt nước và khoảng không gian ñược sử dụng ñể qui hoạch xây dựng
thành phố như: xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, các cơ sở sản xuất kinh
doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật ñô thị: xây dựng ñường giao thông, mạng
lưới ñiện chiếu sáng, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất, mạng lưới thông tin liên
lạc, hệ thống cấp và thoát nước…quảng trường và các công trình công cộng,
sông ngòi, công viên và diện tích ñất dùng cho cây xanh môi trường, ñất sử
dụng cho mục ñích an ninh quốc phòng và các mục ñích ña dạng khác.
ðất ñô thị có thể phân thành 2 loại:
- ðất ñai thành phố: Là ñất nội thành, nội thị ñược sử dụng ñể xây dựng
các khu ñô thị, các khu công nghiệp thương mại dịch vụ và các công trình ñô
thị khác.

- Khu qui hoạch phát triển thành phố: Bao gồm diện tích ñất nông
nghiệp, ñất khu vực dân cư nông thôn lân cận ngoại ô thành phố và các loại
ñất khác nằm trong quy hoạch dự kiến chuyển thành ñất thành phố.
Như vậy khu hành chính thành phố (hay cũng gọi là ñơn vị hành chính
cấp thành phố): Bao gồm khu vực nội thị và vùng ngoại thành (gồm các ñơn vị
hành chính cấp huyện nằm trong ranh giới hành chính của thành phố), nó là
trọng tâm và là bộ phận chủ yếu của hoạt ñộng quản lý của Nhà nước về ñất ñai
trong quá trình ðTH.
Trong các khu vực ñô thị cũ, quá trình ðTH (sắp xếp và cải tạo ñô thị)
nhằm HðH ñô thị, trên cơ sở cải tạo hệ thống HTKT ñô thị kết hợp với phân
bổ lại quỹ ñất và bố trí hợp lí các công trình ñô thị. ðồng thời với việc nâng
cấp HðH các khu ñô thị cũ là quá trình xây dựng các khu ñô thị mới, quá
trình này ñòi hỏi chuyển một diện tích ñất từ các loại ñất khác thành ñất ñô thị
ñể phát triển ñô thị, ñáp ứng yêu cầu CNH - HðH. Tuy nhiên, quá trình ðTH
không phải là quá trình chuyển mục ñích SDð của toàn bộ diện tích ñất khác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

8


thành ñất phi nông nghiệp, một phần diện tích ñất nông nghiệp vẫn ñược giữ
lại nhằm ñảm bảo môi trường sinh thái cho ñô thị và tạo ra không gian thẩm
mỹ cho ñô thị. Như vậy, QLNN về ñất ñai trong quá trình ðTH, không chỉ
ñơn thuần là quản lý ñất ñô thị, mà cũng bao gồm diện tích ñất quy hoạch
phát triển ñô thị và diện tích ñất nông nghiệp trong ñô thị. Tuy vậy ñến thời
ñiểm hiện nay, chưa có văn bản quy ñịnh nào ñưa ra tiêu chuẩn về cơ cấu giữa
ñất nông nghiệp và ñất phi nông nghiệp trong ñô thị.
2.1.2 Sự cần thiết phải tăng cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị
hoá
Do trong quá trình ñô thị hoá, dân số ñô thị tăng lên cùng với nhu cầu

phát triển của các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội; diện tích ñất phải thu
hồi chuyển mục ñích sử dụng ñể xây dựng ñô thị tăng lên làm phát sinh nhiều
biến ñộng phức tạp trong quan hệ sử dụng ñất ñô thị. Nhà nước vừa thực hiện
chức năng là ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai, vừa thực hiện chức năng
QLNN như tất cả các nhà nước khác trên thế giới, ñồng thời với bản chất của
Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa (Nhà nước của dân, do dân và vì dân),
Nhà nước cũng có nhiệm vụ rất quan trọng là phục vụ và bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của nhân dân. Do ñó, QLNN về ñất ñai trong quá trình ðTH
không chỉ nhằm mục tiêu phát triển ñô thị mà cũng phải ñảm bảo ñáp ứng nhu
cầu ñời sống của dân cư ñô thị. Mặt khác, trong quá trình ñô thị hoá, quan
hệ ñất ñai có nhiều biến ñộng mạnh về cả quyền chi phối, quyền quản lý và
quyền sử dụng, do chức năng ñặc biệt quan trọng của ñô thị là chức năng
về kinh tế tác ñộng. Vì vậy trong quá trình ñô thị hoá vấn ñề tăng cường
QLNN về ñất ñai là xuất phát từ nhân tố khách quan do thực tiễn phát triển
của ñất nước ñặt ra.
2.1.2.1 Dân số ñô thị tăng lên cùng với quá trình công nghiệp hoá làm biến
ñộng ñất ñai, ñòi hỏi phải tăng cường quản lý Nhà nước về ñất ñai
Dân số ñô thị là ñộng lực chính thúc ñẩy sự phát triển kinh tế, văn hoá, xã
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

9


hội của ñô thị. Ở nhiều nước trên thế giới (trong ñó có Việt Nam) dân số là sơ sở
ñể phân loại ñô thị trong công tác quản lý và xác ñịnh qui mô ñất ñai của ñô thị.
Qui mô của ñô thị ñược ñánh giá qua số lượng dân số ñô thị chứ không phải qua
diện tích ñất ñai ñô thị. Dân số ñô thị là cơ sở ñể xác ñịnh số lượng diện tích nhà
ở cần xây dựng, hệ thống cơ sở HTKT cho ñô thị cũng như việc hoạch ñịnh các
chính sách phát triển và kế hoạch ñầu tư cho ñô thị. Tuy vậy, tỉ lệ gia tăng dân số
ñô thị ở các nước ñang phát triển chưa phản ánh ñúng tốc ñộ CNH, như trường

hợp của các nước phát triển ở Châu Âu hoặc ở Mỹ, Nhật Bản. Ở các nước phát
triển, tốc ñộ tăng dân số ñô thị do nhập cư từ nông thôn vào là không lớn, còn ở
các nước ñang phát triển thì tỉ lệ này lại là chủ yếu, mà lý do chính là sức hấp
dẫn từ sự chênh lệch mức sống giữa thành thị và nông thôn. Ví dụ như ở Trung
Quốc thu nhập quốc dân bình quân ñầu người năm 1995 là 6.463 nhân dân tệ thì
ở các thành phố lớn là 11.369 nhân dân tệ.
Ở nước ta tình hình biến ñộng dân số cũng không nằm ngoài qui luật
chung của thế giới. Theo số liệu thống kê, vào năm 1930 cả nước có 17,6
triệu dân, ñến năm 1960 cả nước có 30,2 triệu dân, sau 25 năm dân số cả nước
ñã tăng gấp ñôi: 60 triệu dân vào năm 1985. Theo số liệu tổng ñiều tra dân số
năm 2005, dân số cả nước ñã là hơn 83 triệu người. Mức tăng trưởng dân số
ñô thị cũng có những thay ñổi ñáng kể. Nếu năm 1990 tỉ lệ tăng dân số ñô thị
là 2,8% thì năm 1998 con số này ñã là 4,58% và năm 2005 ñã ñạt gần 5%.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng vào năm 1986, dân số ñô thị ở nước ta là
11,87 triệu người, ñến năm 1999 dân số ñô thị ñã là 18 triệu người, ñến năm
2005 là hơn 23 triệu người, nâng tỉ lệ ðTH từ 19,3% lên trên 25%. Tăng
trưởng kinh tế từ khu vực ñô thị ñạt mức từ 12 -–15% (trong khi cả nước là
7,0 - 7,5% năm), khu vực ñô thị ñã ñóng góp 57% GDP năm 2000, 61,5%
năm 2003, dự kiến ñạt 70% vào năm 2020. Thu nhập bình quân ñầu người tại
các ñô thị tăng nhanh, tại các ñô thị lớn ñạt khoảng trên 1000 USD/năm, tại
các ñô thị nhỏ và trung bình ñạt bình quân trên 500 USD/năm. Tăng trưởng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

10


không gian ñô thị cũng ñạt mức cao, diện tích ñất ñô thị chiếm gần 1% diện
tích ñất tự nhiên vào năm 2005 và ñang có chiều hướng gia tăng ñể ñáp ứng
nhu cầu tăng trưởng dân số và tăng trưởng kinh tế.
ðể tránh tình trạng ñất ñai bị chuyển mục ñích sử dụng trái phép, sử

dụng không ñúng qui hoạch, kế hoạch, nguồn tài nguyên ñất ñô thị bị lãng phí,
cùng với nó là tình trạng ñô thị ñược xây dựng lộn xộn và tình trạng ñói nghèo
ở ñô thị…ñòi hỏi tăng cường của Nhà nước trong hoạt ñộng quản lý về ñất ñai
trong quá trình ðTH. Khi qui mô của ñô thị tăng lên, các nguồn lực tài chính
cần thiết ñể xây dựng mới và duy trì hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ ñô thị là
vô cùng lớn. Yêu cầu các biện pháp chiến lược cũng như kế hoạch cụ thể ñể
huy ñộng có hiệu quả các nguồn lực, phải hết sức năng ñộng và sáng tạo. ðiều
ñó ñòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước ñối với ñất ñô thị,
nhằm khai thác hợp lý, có hiệu quả nguồn lực ñất ñai ñô thị với chức năng cung
cấp vốn ñầu tư cho sự phát triển của ñô thị. Nếu Nhà nước buông lỏng quản lý
ñất ñai, sự tập trung quá cao dân số ở các thành phố lớn và cực lớn (chủ yếu tập
trung ở các nước ñang phát triển), vấn ñề nhà ở sẽ không ñược giải quyết một
cách ñầy ñủ. ðặc biệt các khu nhà ở dành cho người lao ñộng thường thiếu tổ
chức, chắp vá, hình thức nghèo nàn, ñiều kiện sống không ñầy ñủ, thiếu vệ
sinh, cho môi trường sống ñô thị bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Theo số liệu của
Bộ Kế hoạch và ðầu tư, vào thời ñiểm tháng 8 năm 2005 cả nước có 135 khu
công nghiệp ñã ñược phê duyệt thành lập, trong ñó có 81 khu công nghiệp ñang
vận hành với tổng diện tích 17.705 ha. Theo qui hoạch ñược Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt vào tháng 8/2005, ñến năm 2015 và ñịnh hướng ñến năm 2020
cả nước có khoảng 80.000 ha ñất dành cho các khu công nghiệp. Vấn ñề ñặt ra
cho hoạt ñộng QLNN là cùng với mở rộng diện tích các khu công nghiệp, diện
tích ñất ñô thị sẽ tăng lên với tốc ñộ và qui mô rất lớn, ñòi hỏi phải tăng cường
vai trò quản lý của Nhà nước trên mọi lĩnh vực. Trong ñó ñặc biệt quan trọng là
quản lý ñất ñai ñô thị, ñáp ứng yêu cầu của dân cư ñô thị tăng lên rất nhanh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

11


trong quá trình CNH. ðồng thời tình trạng ñầu cơ ñất nảy sinh ñã làm cho giá

ñất tại các thành phố cao vọt (tạo ra những cơn sốt ñất giả tạo) gây thiệt hại rất
lớn cho Nhà nước trong ñền bù GPMB. Mật ñộ xây dựng trong các khu ñô thị
cao, các công trình kiến trúc cũng phát triển theo chiều cao, dẫn tới khủng
hoảng về xây dựng trong ñô thị, ñô thị sẽ thiếu ñất trống ñể trồng cây xanh và
các công trình công cộng phúc lợi xã hội.
2.1.2.2 Giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng
ñất trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN của nước ta hiện nay
* Quan ñiểm ñường lối, chính sách của ðảng và Nhà nước ta về vấn ñề sở
hữu và sở hữu ñất ñai
ðảng ñã ñề ra các chính sách về ñất ñai trong từng giai ñoạn cách mạng
cụ thể, nhằm ñạt mục tiêu lớn nhất của cuộc cách mạng xã hội do ðảng ta lãnh
ñạo là gắn liền ñộc lập dân tộc với CNXH. Vì vậy, chính sách ñất ñai của Nhà
nước ta cũng ñã trải qua nhiều hình thức sở hữu cơ bản: hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai trong giai ñoạn trước năm 1960; sở hữu nhiều thành phần về ñất
ñai giai ñoạn 1960 - 1980; sở hữu toàn dân về ñất ñai giai ñoạn 1980 ñến nay.
Xuất phát từ mục tiêu ñấu tranh của cách mạng Việt Nam và tính giai
cấp của ðảng lãnh ñạo, vấn ñề sở hữu ruộng ñất cũng là một trong những mục
tiêu quan trọng nhất trong chỉ ñạo thực tiễn cách mạng của ðảng. Trong cuộc
cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân, ðảng ñã nhìn thấy ñược vai trò của ñất
ñai là TLSX ñặc biệt quan trọng trong sản xuất nông lâm nghiệp. Trong
Cương lĩnh chính trị năm 1930, ðảng ta ñã xác ñịnh “Tư sản dân quyền và
thổ ñịa cách mạng ñể ñi tới xã hội cộng sản”. Khi cách mạng Tháng tám năm
1945 thành công, Chính phủ ñã ký hàng loạt các sắc lệnh về giảm tô, thu và
chia cấp ñất của ñịa chủ phong kiến tư bản thực dân cho nông dân: Chính phủ
ñã ban hành Luật cải cách ruộng ñất năm 1953, mà thành quả là từ năm 1953
- 1957 chỉ riêng ở miền Bắc ñã có 810.000 ha ruộng ñất ñược chia cho nông
dân và Nhà nước ñã cấp GCN quyền sở hữu ruộng ñất cho nông dân, chế ñộ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

12

SHTN về ñất ñai ñã ñược xác lập ở nước ta. ðến năm 1960, khi bắt ñầu tiến
hành “ðẩy mạnh cuộc cách mạng XHCN, trọng tâm trước mắt là ñẩy mạnh
cuộc cải tạo XHCN ñối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân”, tuyệt ñại
ña số ñất ñai nông nghiệp chuyển dần sang chế ñộ công hữu với hai hình thức
chủ yếu là SHTT và sở hữu quốc doanh - chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai ñã
cơ bản bị xoá bỏ ở miền Bắc.
Ở miền Nam, sau chiến thắng mùa xuân năm 1975 cả nước thống nhất,
tháng 12 năm 1976, Nghị quyết ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ IV quyết ñịnh
ñường lối xây dựng CNXH trên phạm vi cả nước. Phong trào hợp tác hoá
nông nghiệp ñược ñẩy mạnh, chế ñộ SHTN về ñất ñai ở miền Nam về cơ bản
ñã bị xoá bỏ từ sau Nghị quyết TW 24 khoá III tháng 9 năm 1975.
ðến năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hoà XHCN Việt Nam ñã qui ñịnh
rõ: “ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai, Nhà
nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình ñể tổ chức sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối…”; “nghiêm cấm mua bán, cho thuê ñất
ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên do yêu cầu của việc phát triển sản xuất, ổn
ñịnh ñời sống, Nhà nước ñã có những giải pháp mở rộng quyền của NSDð
dưới chế ñộ sở hữu ñất ñai toàn dân, khi mô hình sản xuất nông nghiệp tập
trung như HTX nông nghiệp bậc cao hay nông trường tỏ ra không có hiệu quả.
Hiến pháp năm 1992 và Luật ñất ñai năm 1993, quy ñịnh cụ thể, quyền
sử dụng ñất tức là quyền của con người ñược khai thác ñất ñể phục vụ cho lợi
ích của người sử dụng ñất bằng sức lao ñộng (ñất là ñối tượng của lao ñộng),
ñã ñược mở rộng hơn bằng hình thức chuyển một số quyền năng của chủ sở
hữu cho người sử dụng. ðó là quyền ñược ñịnh ñoạt một phần và cũng là
quyền ñược hưởng lợi ích kinh tế (cũng chỉ là một phần không xác ñịnh) của
chủ sở hữu (quan hệ ñất ñai không chỉ là quan hệ giữa người lao ñộng với ñối
tượng của lao ñộng - với tính chất là TLSX). Tuy nhiên người sử dụng ñất
phải sử dụng ñúng mục ñích ñược giao, trong thời hạn ñược giao. Sau Luật

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

13


ñất ñai năm 1993, Nhà nước ñã hai lần tiến hành sửa ñổi, bổ sung Luật vào
các năm 1998 và năm 2001. Cả hai lần sửa ñổi này ñều có xu hướng mở rộng
quyền của người SDð, ñồng thời ban hành các qui ñịnh cụ thể ñể tăng cường
vai trò quản lý của Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai trong cả nước.
Do yêu cầu của sự nghiệp CNH-HðH ñất nước, cùng với quá trình mở
rộng các quan hệ hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, trong xu thế toàn cầu hoá.
Luật ñất ñai năm 1993 cũng ñã bộc lộ một số hạn chế cơ bản mà trong ñó chủ
yếu là chưa làm rõ ñược chủ thể của sở hữu toàn dân về ñất ñai là ai? Quyền lợi
kinh tế của sở hữu toàn dân về ñất ñai? chưa ñược xác ñịnh; chưa khai thác ñược
tiềm năng to lớn của ñất ñai và không tạo ñược ñiều kiện ñể người sản xuất tăng
sức sản xuất (kìm hãm LLSX phát triển). Vì vậy, Nghị quyết TW VII khoá IX
ngày 12/3/2003 ñã ñề ra chủ trương: “Tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật ñất
ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước”. Trên cơ sở Nghị quyết của
ðảng, Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 ñã qui ñịnh: “ðất
ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”. Như vậy, bằng quy ñịnh của pháp luật, QLNN về ñất ñai còn nhằm mục tiêu
bảo vệ và thực hiện quyền lợi về kinh tế của chủ sở hữu, cùng với chức năng
Nhà nước là tổ chức quyền lực công ñảm bảo cho quan hệ xã hội về ñất ñai ñược
thực hiện theo ñúng ñối với, chính sách của ðảng cầm quyền.
* Giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất
là nội dung quan trọng của QLNN về ñất ñai ở nước ta
Giải quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu và SDð chính là xử lý mối
quan hệ kinh tế và pháp lý giữa Nhà nước với tư cách chủ thể ñại diện sở hữu
ñất ñai toàn dân và người SDð ñược Nhà nước giao. ðây là một nội dung cơ
bản nhất của QLNN về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện nay.

Như nội dung phần trên ñã trình bày, quyền sở hữu ñất ñai theo quan
ñiểm của ðảng Cộng sản Việt Nam là một tập hợp các quyền năng, các quyền
ñó ñược thể chế hoá bằng Luật ñất ñai năm 2003.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

14


ðiều 5 Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh “Quyền sở hữu ñất ñai” bao gồm:
- Quyền ñịnh ñoạt về ñất ñai: ñó là quyền xác ñịnh mục ñích SDð
(thông qua biện pháp xây dựng quy hoạch SDð), quyền ñược cho thuê ñất,
quyền ñược giao ñất, quyền ñược thu hồi ñất ñã giao hoặc cho thuê, quyền
quyết ñịnh về ban hành hệ thống văn bản pháp luật ñể quản lý ñất ñai, quyền
quyết ñịnh về quy hoạch kế hoạch SDð, quyền ñược quyết ñịnh thay ñổi mục
ñích SDð, quyền quyết ñịnh giá ñất và quyền ñược hưởng các lợi ích kinh tế
từ ñất (thu tiền SDð, thu tiền cho thuê ñất, thu tiền trước bạ ñất, thu thuế SDð
và thu thuế chuyển QSDð...).
- Quyền sử dụng ñất (ðiều 5): ðó là quyền ñược khai thác, SDð ñể phục
vụ cho các mục tiêu khác nhau như: SDð vào mục ñích sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản, khoanh ñịnh các khu bảo tồn thiên nhiên, xây
dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu khai thác khoáng sản dưới lòng
ñất... Ở nước ta, Nhà nước ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai có thể tổ chức
SDð hoặc trao QSDð cho NSDð (NSDð ñược quy ñịnh tại ñiều 9 Luật ñất ñai
2003). Nhà nước trao QSDð dưới dạng thu tiền SDð cho tổ chức, cá nhân, hộ
gia ñình (người SDð) theo thời gian giao ñất có thời hạn hoặc ổn ñịnh lâu dài
(hình thức giao ñất hoặc cho thuê ñất có thời hạn hoặc vô thời hạn), tuỳ theo ñối
tượng SDð và mục ñích sử dụng của loại ñất ñược giao hoặc cho thuê, Nhà
nước công nhận QSDð, quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người SDð.
- Quyền hưởng lợi từ ñất (ðiều 5): Là việc Nhà nước thực hiện quyền
lợi về kinh tế từ ñất thông qua các chính sách tài chính về ñất ñai như: quy

ñịnh người SDð ñược Nhà nước giao phải nộp tiền SDð ñối với những loại
ñất nào? quy ñịnh về thu tiền thuê ñất khi cho thuê ñất; thu thuế SDð, thuế
thu nhập từ chuyển QSDð, ñiều tiết phần giá trị tăng thêm từ ñất mà không
do ñầu tư của người SDð mang lại.
- Quyền chiếm hữu ñất ñai: (chiếm hữu thể hiện quan hệ giữa con
người với tự nhiên).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

15


Chiếm hữu là quyền ñược giữ gìn, bảo vệ tài sản (ñối với quan hệ ñất
ñai ñó là quyền ñược quản lý, bảo vệ ñể giữ cho mình một diện tích ñất ñai có
ranh giới cụ thể mà người khác không có quyền xâm phạm). Theo nghĩa rộng
ñây chính là quyền bất khả xâm phạm của quốc gia ñối với vùng lãnh thổ của
mình. Mọi quốc gia trên thế giới ñều có biên giới lãnh thổ gắn với quyền tự
quyết của quốc gia trong phạm vi lãnh thổ ñó.
- Quyền quản lý ñất ñai (ðiều 6): Bao gồm toàn bộ những quy ñịnh về
việc sử dụng các biện pháp hành chính, tư pháp, khoa học và công nghệ, biện
pháp kỹ thuật và các công cụ kinh tế ñể thực hiện các quyền của sở hữu toàn
dân về ñất ñai mà Nhà nước ñại diện chủ sở hữu, ñồng thời là tổ chức quyền
lực công cao nhất thực hiện quyền quản lý quốc gia.
Như vậy theo quy ñịnh tại ñiều 5 Luật ñất ñai năm 2003 – QSDð chỉ là
một trong những quyền năng của quyền sở hữu ñất, QSDð chỉ là hành vi ứng
xử của con người, với tư cách là hoạt ñộng lao ñộng tác ñộng vào ñất nhằm
khai thác sử dụng các thuộc tính của ñất, ñể mang lại lợi ích cho mình theo
ñúng mục ñích SDð mà chủ sở hữu ñã giao cho. Ví dụ SDð ñể làm nhà ở nếu
diện tích ñất ñược giao có mục ñích sử dụng là ñất ở; SDð ñể sản xuất nông
nghiệp như trồng cây, làm trang trại, chăn nuôi... nếu mục ñích SDð mà chủ
sở hữu giao cho là ñất nông nghiệp.

Những quyền mà “Người SDð” (ñược hiểu theo ý nghĩa quy ñịnh tại
mục 20, ðiều 4 Luật ñất ñai năm 2003), ñược hưởng bao gồm:
- ðược cấp GCN QSDð.
- ðược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất (ñây chính là
quyền lợi tự nhiên hoặc ñương nhiên của người SDð).
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ cải tạo ñất
nông nghiệp.
- ðược Nhà nước hướng dẫn và giúp ñỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ñất
nông nghiệp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

16