đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học nông nghiệp hà nội
............

............

Nguyễn văn linh

NH GI HIU QU CễNG TC U GI
QUYN S DNG T TI MT S D N TRấN
A BN THNH PH BC NINH, TNH BC NINH

Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
Chuyên ngành: quản lý đất đai
M số: 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học: pgs.ts. nguyễn thanh trà
Ts. nguyễn thanh LâM

Hà Nội - 2012


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Bắc Ninh, ngày... tháng... năm 2012
Tác giả luận văn

NGUYỄN VĂN LINH

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Viện
ñào tạo Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS Nguyễn
Thanh Trà, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian thời gian
nghiên cứu ñề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Bắc Ninh, UBND thành phố Bắc Ninh, các phòng ban
và nhân dân các xã, phường trong thành phố, anh chị em và bạn bè ñồng
nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và
người thân.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Bắc Ninh, ngày... tháng... năm 2012
Tác giả luận văn

NGUYỄN VĂN LINH

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan......................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................ii
Mục lục............................................................................................................iii
Danh mục bảng.................................................................................................vi
Danh mục viết tắt...........................................................................................viii
1.

MỞ ðẦU ...........................................................................................1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài. .....................................................................1

1.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài.............................................2

1.2.1. Ý nghĩa khoa học. ...............................................................................2
1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn. ...............................................................................2
1.3.

Mục ñích - yêu cầu của ñề tài..............................................................3

1.3.1. Mục ñích.............................................................................................3
1.3.2. Yêu cầu...............................................................................................3
2.

TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................4

2.1

ðất ñai và thị trường ñất ñai................................................................4

2.1.1

ðất ñai. ...............................................................................................4

2.1.2

Thị trường ñất ñai. ..............................................................................5

2.1.3

Giá ñất. ...............................................................................................6

2.1.4

Một số khái niệm khác........................................................................7

2.2.

Giá ñất, ñịnh giá ñất, các hình thức ñấu giá và thị trường bất ñộng
sản trên thế giới. .................................................................................8

2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới. .......................................................8
2.2.2

Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản. ..........................................9

2.2.3

Các hình thức ñấu giá trên thế giới....................................................10

2.2.4. ðấu giá ñất của một số nước.............................................................13
2.3

Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam. .............................16

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


2.3.1

Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003. ...............................16

2.3.2

Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð. .............21

2.3.3

Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð ở nước ta. .........22

2.3.4

Các hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam.......................23

2.3.5

Quy trình ñấu giá tài sản ở Việt Nam. ...............................................24

2.3.6. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam. ..........................30
3.

ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......37

3.1.

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu. ....................................................37

3.1.1. ðối tượng nghiên cứu. ......................................................................37
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu. .........................................................................37
3.2.

Nội dung nghiên cứu.........................................................................37

3.3.

Phương pháp nghiên cứu. .................................................................37

3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan. ......................................37
3.3.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập dữ liệu..............................................38
3.3.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu. ................................................38
3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp.......................................................38

3.3.5. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu. ................................................38
3.3.6. Phương pháp chuyên gia...................................................................38
4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU. ............................................................39

4.1.

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc
Ninh - Tỉnh Bắc Ninh. ......................................................................39

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên. ...........................................................................39
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. ...............................................40
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất. .....................................................46
4.1.4. ðánh giá chung.................................................................................53
4.2.

Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc
Ninh – Tỉnh Bắc Ninh.......................................................................54

4.2.1

Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Thành

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh. .........................................................54

4.2.2. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử
dụng ñất, cho thuê ñất trên ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh. ............................56
4.3.

Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh...................................69

4.3.1

Khái quát chung về một số dự án trên ñịa bàn thành phố. .................69

4.3.2

Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ở trên
ñịa bàn Thành phố Bắc Ninh.............................................................70

4.4.

ðánh giá chung hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn thành phố Bắc Ninh..............................................................89

4.4.1. Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất............89
4.4.2. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất...............94
4.5.

Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất...................97

4.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước .............................................97
4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ........................................................................98
4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ............................................................98

5.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................99

5.1

Kết luận ............................................................................................99

5.2

Kiến nghị ........................................................................................100

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng ñất tính ñến 31/12/2011 của TP. Bắc Ninh ........50
Bảng 2: Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 – 31/12/2011 của tp. Bắc Ninh ....51
Bảng 3 : Các lô ñất ñấu giá khu K15 ñợt 1 ....................................................71
Bảng 4: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 1 của dự án khu
nhà K15..........................................................................................72
Bảng 5 : Các lô ñất ñấu giá khu K15 ñợt 2 ....................................................73
Bảng 6: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 2 của dự án khu
nhà K15..........................................................................................73
Bảng 7 : Các lô ñất ñấu giá khu K15 ñợt 3 ....................................................74

Bảng 8: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 3 của dự án khu
nhà K15..........................................................................................75
Bảng 9 : Các lô ñất ñấu giá khu K15 ñợt 4 ....................................................76
Bảng 10: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 4 của dự án khu
nhà K15..........................................................................................76
Bảng 11 : Các lô ñất ñấu giá khu K15 ñợt 5 ..................................................77
Bảng 12: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 5 của dự án khu
nhà K15..........................................................................................77
Băng 13: Tổng hợp số liệu kết quả ñấu giá QSDð 5 dợt khu nhà ở K15 .......78
Bảng 14: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án khu nhà ở thôn
Dương Ổ - xã Phong Khê - thành phố Bắc Ninh.............................80
Bảng 15 : Các lô ñất ñấu giá khu Hồ Ngọc Lân 4 ñợt 1 .................................82
Bảng 16: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 1 của dự án khu
nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 .....................................................................82
Bảng 17 : Các lô ñất ñấu giá khu Hồ Ngọc Lân 4 ñợt 2 .................................83
Bảng 18: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 2 của dự án khu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 .....................................................................83
Bảng 19 : Các lô ñất ñấu giá khu Hồ Ngọc Lân 4 ñợt 3 .................................84
Bảng 20: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 3 của dự án khu
nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 .....................................................................85
Bảng 21 : Các lô ñất ñấu giá khu Hồ Ngọc Lân 4 ñợt 4 .................................86
Bảng 22: Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñợt 4 của dự án khu
nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 .....................................................................86
Bảng 23: Tổng hợp số liệu kết quả ñấu giá QSDð 4 ñợt khu nhà ở Hồ

Ngọc Lân 4.....................................................................................87
Bảng 24: Tổng hợp số liệu kết quả ñấu giá của 3 dự án...............................878

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BðS

Bất ñộng sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ðGð

ðấu giá ñất

GCN

Giấy chứng nhận

GCN- QSDð

Lðð
QSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Luật ðất ñai
Quyền sử dụng ñất

SDð

Sử dụng ñất

TM

Thương Mại

TNHH
TW
UBND
XD

Trách nhiệm hữu hạn
Trung ương
Uỷ ban nhân dân
Xây dựng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài.
Việt Nam hiện nay ñang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa,
hiện ñại hóa và ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản
phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai. Khi ñất ñai trở thành
hàng hóa trên thị trường ñã hình thành các giao dịch “ ngầm “ về ñất ñai, các
giao dịch này ñã ñẩy giá ñất lên rất cao so với giá ñất Nhà nước ñã ban hành
theo khung giá quy ñịnh, việc giao ñất lúc này ñã không còn phù hợp với giá
trị thực của ñất, Nhà nước không kiểm soát ñược các giao dịch về ñất ñai
khiến các nguồn thu từ ñất ñai bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà
nước, hệ thống quản lý ñất ñai không cập nhập kịp thời những thông tin biến
ñộng về ñất ñai, tình trạng thửa ñất, gây khó khăn trong công tác quản lý... Vì
vậy, chuyển sang hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất cho phù hợp với giá trị
thị trường, phản ánh ñúng giá trị thực của ñất là tất yếu.
Bắc Ninh, là một tỉnh phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa,
kéo theo ñó là quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử
dụng ñất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn. Trong những
năm gần ñây Nhà nước ñã có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu
giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng
sản. Giá trị thực của ñất trên thị trường ñược phản ánh thông qua việc ñấu giá
quyền sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

Xuất phát từ thực tế trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy mạnh
công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
“ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự
án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài.
1.2.1. Ý nghĩa khoa học.
Hiện nay, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá trên thị trường ñang có
sự chênh lệch rất lớn, nhiều người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn
chỉnh của pháp luật ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất
núp dưới danh nghĩa “dự án” ñể kiếm lợi thông qua hình thức giao ñất. Thực
chất của vấn ñề này là ñem ñất của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có
thu tiền ñể kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá so với giá thị trường.
Vì vậy, ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu
cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử
dụng ñất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó
nhân rộng mô hình ñấu giá quyền sử dụng ñất. ðể công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức
và thực hiện ñấu giá sử dụng ñất ñất cho hợp lý.
1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn.
Bắc Ninh, là thành phố thuộc tỉnh Bắc Ninh là trung tâm của một tỉnh
có nền kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hóa và quá trình ñô thị hóa
diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Trong thời gian qua, công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất ñã ñược triển khai rất mạnh, tuy nhiên vẫn theo nhiều phương
thức khác nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác
nhau. Do vậy, cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu
quyền sử dụng ñất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể
có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày càng hoàn thiện ñem
lại hiệu quả cao nhất, tạo nguồn thu cho ngân sách ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài.
1.3.1. Mục ñích.
- ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự
án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh.
- ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
góp phần hoàn thiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở ñịa phương.
1.3.2. Yêu cầu.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả
năng áp dụng ở các ñịa bàn khác.
- ðánh giá ñược hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, quản lý sử dụng ñất ñai
của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 ðất ñai và thị trường ñất ñai.
2.1.1 ðất ñai.
ðất ñai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục ñịa và mặt nước trên bề mặt trái ñất. Theo quan ñiểm kinh
tế học thì ñất ñai không chỉ bao gồm mặt ñất còn bao gồm cả tài nguyên

trong lòng ñất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt ñất và trong lòng ñất không
do lao ñộng và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt ñất và nước
ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và ñộng vật. Với nghĩa chung nhất, ñó là lớp bề
mặt của trái ñất, bao gồm ñồng ruộng, ñồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi
hoang, mặt nước, ñầm lầy và bãi ñá... Với nghĩa hẹp thì ñất ñai biểu hiện khối
lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm ñối
với ñất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên ñất về mặt pháp lý cũng như những
quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về ñất ñai liên quan ñến ñịnh giá ñất phải
hiểu: ñất ñai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
ðất ñai là tài sản vì ñất ñai có ñầy ñủ thuộc tính của một tài sản
như: ñáp ứng ñược nhu cầu nào ñó của con người tức là có giá trị sử dụng;
con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là ñối tượng trao ñổi mua bán
(tức là có tham gia vào giao dịch dân sự)... ðất ñai còn ñược coi là tài sản
quốc gia vô cùng quý giá, ñược chuyển tiếp qua các thế hệ, và ñược coi là một
dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
ðồng thời ñất ñai còn ñược coi là một tài sản ñặc biệt vì bản thân
nó không do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai ñể biến nó từ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục ñích. ðất ñai cố ñịnh về vị
trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh ñó
ñất ñai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử
dụng một cách hợp lí thì giá trị của ñất (ñã ñược khai thác sử dụng) không
những không mất ñi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản ñặc biệt và

tính hàng hóa ñặc biệt là một trong những nguyên nhân ñòi hỏi phải ñịnh giá.
Tính ñặc biệt có tính chất ñòi hỏi phải ñịnh giá là ñất ñai tham gia nhiều vào
quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành
của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì
giá ñất càng tăng lên. Việc ñầu tư của xã hội ñể làm tăng giá trị của ñất ñai,
phần lớn là ñầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội...; do ñó, chi phí ñầu tư làm tăng giá trị của ñất ñai là
rất trìu tượng, khó xác ñịnh, khó phân bổ cho từng thửa ñất….thiếu cơ sở
xác ñịnh mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
2.1.2 Thị trường ñất ñai.
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng
qua lại lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói
cách khác: thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các
quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi
hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược
phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và
mối liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị
trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai. Thị
trường ñất ñai có thể ñược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường ñất ñai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch ñất ñai
diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên
quan trực tiếp ñến giao dịch ñất ñai. Thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu

thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển
ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa
như ở nước ta. Tại ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: "ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu", do ñó không tồn tại thị trường
chuyển quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường ñất
ñai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng ñất.
ðối với thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về
ñất ñai. Các giao dịch diễn ra trên thị trường ñất ñai khu vực thường quan tâm
giải quyết những vấn ñề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên
bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa ñất; hình thức và phương
thức thanh toán... nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường ñất ñai quốc
gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực ñầu tư tìm kiếm lợi
nhuận tối ña của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ
yếu trong thị trường này là các loại ñất tại các ñô thị, vùng ven ñô thị, khu
công nghiệp, khu chế xuất và các ñặc khu kinh tế...
2.1.3 Giá ñất.
ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị. Do ñó
ñối với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt
ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả ñất
ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến
ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời
gian xác ñịnh.
* Với những ñặc ñiểm:
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả ñất ñai phản ánh
tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có
khả năng thu lợi ñến ñó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do ñất ñai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả ñược hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau.
3. Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết ñịnh.
4. Giá ñất chủ yếu là do nhu cầu về ñất ñai quyết ñịnh và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc ñộ tăng giá ñất cao hơn so với tốc ñộ tăng giá hàng hóa thông
thường.
5. Giá ñất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do ñất có tính cố ñịnh về
vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của ñất rất khó hình thành
thống nhất, mà có tính ñặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị
trí của thửa ñất khác nhau thì giá ñất cũng khác nhau, giá ñất có tính cá biệt rất
rõ ràng; ngoài ra, giá ñất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia
tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa ñất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
2.1.4 Một số khái niệm khác.
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán
với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá BðS:là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể
tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- Sàn giao dịch BðS: Là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BðS. [29]
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất, các hình thức ñấu giá và thị trường bất ñộng sản trên
thế giới.
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDð. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá
bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong
không gian và thời gian xác ñịnh [33, 9].Theo Luật ðất ñai năm 2003, giá ñất
là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược
hình thành trong giao dịch về quyền SDð [28].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh
là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử
dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ,
thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh. [16, 14]
Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường. [28]
Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản.
Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá
BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên
thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm
ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước ñã phát triển thành bộ
luật BðS. [33]
Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh

giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá,
tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BðS như mua bán,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống
nhau, cụ thể là:
- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong
những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước.
- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược
xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết. [44, 10]
2.2.3 Các hình thức ñấu giá trên thế giới.
ðấu giá là một cơ chế thị trường trong ñó một vật hữu hình hay vô
hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật ñấu giá)
ñược trao ñổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia ñấu giá hay
người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. ðấu giá cung cấp
một hệ quy tắc ñiều chỉnh qua ñó quyết ñịnh mua từ hay bán cho người trả giá
thích hợp nhất. ðấu giá ñược tổ chức vào thời ñiểm xác ñịnh với số người
tham gia hạn chế.
Một trong những ñặc ñiểm của ñấu giá là vật chào bán có giá trị chung
hay riêng ñối với những người tham gia. Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng)
nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất ñịnh, sưu tầm
ñồ cổ chẳng hạn. Một ñồng tiền cổ ñối với nhiều người thì không khác gì vật
bỏ ñi nhưng ñối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị
chung nếu nó có cùng giá trị tương ñương ñối với tất cả mọi người tham gia

ñấu giá.
Một ñặc trưng khác của ñấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng
cuộc có thể trả (hoặc ñược trả) theo giá mà người ñó chào (ñấu giá mức thứ
nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (ñấu giá mức thứ hai). Việc ñấu giá có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


thể ñược tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong.
ðấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất ñược mua vật
ñấu giá và trả tiền tại mức giá ñó. Mặt khác, trong ñấu thầu, người thắng cuộc
là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và ñược trả bằng mức
giá ñó. Chẳng hạn như việc ñấu thầu xây dựng công trình công cộng. Trên
thực tế, ñấu giá mức thứ nhất thường ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu
Hà Lan.
ðấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người
thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc. Trong
ñấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ ñược chấp nhận thầu nhưng
ñược trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. ðấu giá mức
thứ hai thường là ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Anh.
ðấu giá niêm phong: ñây là hình thức ñấu giá trong ñó người tham gia
cùng nộp giá chào một lúc mà không ñược biết giá của người khác cũng như
giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá
mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức ñấu thầu) sẽ thắng.
Người thắng có thể trả theo giá ñã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau
mức giá thắng cuộc (ñấu giá mức thứ hai).
ðấu giá kiểu Hà Lan: người bán ñấu giá ñưa ra một mức giá rất cao cho
vật ñấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ ñược hạ
xuống dần dần theo một chiếc ñồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá

thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này
ñược áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan.
ðấu giá kiểu Anh: người bán ñấu giá ñiều khiển cuộc bán ñấu giá sao
cho người trả giá thắng ñược mức hiện tại. Giá chào mới phải cao hơn giá
chào cũ một khoảng cho trước. Cuộc ñấu giá chấm dứt khi không còn người
nào ñưa ra mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


giá ñã chào. ðấu giá kiểu Anh ñược coi là ñấu giá mức thứ hai vì người thắng
cuộc chỉ cần chào giá ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút).
ðấu giá mức thứ hai còn ñược gọi là ñấu giá Vickrey, lấy tên của William
Vickrey, giải Nobel 1996. Ông là người ñầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người
trả giá có một chiến lược vượt trội ñể trả giá theo giá trị thực mà người chơi
không cần quan tâm tới những già mà ñối thủ làm nhưng vẫn ñạt ñược lợi ích
cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và
mức thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá ñưa ra con số lớn nhất mà
họ sẵn sàng trả.
ðấu giá nhượng quyền: ðây là hình thức ñấu giá dài vô hạn ñịnh, dành
cho các sản phẩm có thể ñược tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm
thuốc), người ñấu giá ñặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể ñiều chỉnh hoặc
rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc ñấu giá bất cứ lúc nào khi chọn
ñược mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người ñặt giá bằng hoặc
cao hơn giá ñược chọn, và sẽ nhận ñược phiên bản của sản phẩm.
ðấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người ñấu giá sẽ ñưa ra giá
không rõ ràng, và ñược cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể ñặt. Một mức giá
duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá ñược ra giá sẽ thắng
cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc ñấu giá quy ñịnh mức giá cao nhất là 10, năm giá cao

nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất ñạt giá
cao nhất. Hình thức này phổ biến trong các cuộc ñấu giá trực tuyến.
ðấu giá mở: ðây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và
trao ñổi hàng hoá. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch
ñưa ra giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể ñồng thời diễn ra ở
nơi khác nhau trong sàn mua bán. Hình thức này dần ñược thay thế bởi hình
thức thương mại ñiện tử.
ðấu giá giá trần: Hình thức ñấu giá này có giá bán ra ñịnh trước, người
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


tham gia có thể kết thúc cuộc ñấu giá bằng cách ñơn giản chấp nhận mức giá
này. Mức giá này do người bán ñịnh ra. Người ñấu giá có thể chọn ñể ra giá
hoặc sử dụng luôn mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc
ñấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất.
ðấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự ñịnh giá của người mua là
một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví
dụ, nếu bánh xe ñạp và khung xe ñạp ñược bán rời ra trong một cuộc ñấu giá
thì ñối với người ra giá một tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có
giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và một khung xe thì lại ñáng giá. Tình thế này có
thể ñược giải quyết bằng cách bán tất cả các món ñồng thời và cho phép người
mua ñăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như
vậy sẽ ñề nghị một giá ñể trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có
ñược tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức ñấu giá không chỉ ñược áp dụng ñối với những mặt hàng
hiếm mà còn ñược sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hoá theo lô, ñặc
biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự ñộng. Nghiên cứu ñấu giá giúp
cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hoá hoạt ñộng mua bán. Hơn thế

nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu ñấu giá có thể giúp người bán
ñấu giá ñạt hiệu quả cao hơn.
2.2.4. ðấu giá ñất của một số nước.
* Trung Quốc :
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ñất" ra ñời năm 1994, và thị trường
BðS thực sự ñược xác lập từ năm 1988 quy ñịnh Nhà nước giao quyền SDð
thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền
cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð ñược gọi là xuất nhượng quyền
SDð. [10]
Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền SDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch ñể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn
của chính phủ. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng
và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy
hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của
chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ
quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện. [10]
Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá,
ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải
thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá,
ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương

lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ tiền SDð ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào
việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp
tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc
thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và
ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
BðS ở Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép
của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp
của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia [33]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


* Nhật Bản:
Tại Nhật Bản việc ñấu giá bất ñộng sản chủ yếu ñược thực hiện ñối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường BðS
cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS
cũng như các con nợ và toà án ñể tập trung giải quyết những bất ñộng sản
ñang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa phương
tịch thu bất ñộng sản của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản
này, số tiền thu ñược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. [10]
* Australia:
ðất ñai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
ñược quyền sử dụng. Luật pháp các bang ñều chế ñịnh các mối quan hệ giữa
chủ sử hữu ñất và người thuê nhà ñất. Trong một số trường hợp, luật khống chế

mức tiền thuê theo từng loại nhà ñất/ BðS và ñề ra các quy ñịnh bảo vệ quyền
lợi của người thuê nhà ñất và bảo ñảm các quyền của chủ ñất. Các công tác này
do Văn phòng thẩm ñịnh giá Australia (AVO) thực hiện. [34, 1]
* Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN:
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me
mới có quyền sở hữu ñất ñai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý ñất ñai, Quy hoạch
ñô thị và Xây dựng.
- Inñônêxia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với
ñất. Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm
1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp
qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có
chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


mua BðS qua các ngân hàng.
- Philíppin: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố
cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các
hoạt ñộng kinh doanh BðS. [19]
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai
trong cơ chế thị trường BðS.

2.3 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam.
2.3.1 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003.
Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai mới, Luật
ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ
ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường BðS
ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của chương II:
- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế
trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh
cho phù hợp.
- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng
chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền
sử dụng ñất.
- Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16