Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






NGUYỄN VĂN DƯƠNG



ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ
XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH





LUẬN VĂN THẠC SĨ






HÀ NỘI, NĂM 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page - 1 -

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





NGUYỄN VĂN DƯƠNG



ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ
TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH



CHUYÊN NGHÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60 85 01 03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS: NGUYỄN VĂN TOÀN




HÀ NỘI, NĂM 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Hà nội ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



NGUYỄN VĂN DƯƠNG

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo giảng dạy Sau Đại
học, Khoa Quản lý đất đai Học viện nông nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi
còn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS Nguyễn Văn Toàn, là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Tài nguyên và Môi
trường, phòng Thống kê, phòng Tài chính – Kế hoạch thị xã Từ Sơn, UBND thị xã
Từ Sơn, Trung tâm phát triển Quỹ đất thị xã Từ Sơn nơi tôi đang công tác, các
phòng ban và nhân dân các xã, phường trong thị xã, anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người
thân.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
Hà nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



NGUYỄN VĂN DƯƠNG





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH ix
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU x
MỞ

ĐẦU
1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài. 1
1.2 Mục đích nghiên cứu 2
1.3 Yêu cầu của đề tài 3
Chương 1 :

TỔNG

QUAN

CÁC

VẤN

ĐỀ

NGHIÊN

CỨU
4
1.1 Đất đai và thị trường đất đai 4
1.1.1 Đất đai 4
1.1.2 Thị trường đất đai 5
1.1.3 Giá đất 6
1.1.4 Bất động sản và thị trường bất động sản 7
1.1.5 Một số khái niệm khác 9
1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động sản

trên thế giới 10
1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới 10
1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản 11
1.2.3 Các hình thức đấu giá trên thế giới 11
1.2.4 Đấu giá đất của một số nước 14
1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2003 đến
nay 16
1.3.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường BĐS 16
1.3.2 Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam 18
1.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 19

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4.1 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003. 19
1.4.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 23
1.4.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta. 24
1.4.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25
1.4.5 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam. 25
1.4.6. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 30
Chương 2 :

NỘI

DUNG

VÀ

PHƯƠNG

PHÁP

NGHIÊN

CỨU
36
2.1 Đối tượng nghiên cứu. 36
2.2 Phạm vi nghiên cứu 36
2.3 Nội dung nghiên cứu 36
2.3.1 Phân tích, đánh giá một số điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị
xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh liên quan đến sử dụng đất. 36
2.3.2 Khái quát kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2012. 36
2.3.3. Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án trong năm
2013 trên địa bàn thị xã Từ Sơn 37
2.3.4 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 3 dự án trên địa
bàn thị xã Từ Sơn trong năm 2013 37
2.3.5 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất 38
2.3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất 38
2.4 Phương pháp nghiên cứu. 38
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 38
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nhiên cứu 38
2.4.3 Phương pháp thống kê so sánh 39
2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu
39

Chương 3:

KẾT

QUẢ

NGHIÊN

CỨU
40
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
liên quan đến sử dựng đất 40

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41
3.1.3 Đánh giá, nhận xét chung những khó khăn thuận lợi về điều kiện tự
nhiên, Kinh tế - Xã hội của thị xã Từ Sơn 47
3.2 Khái quát chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 – 2012 48
3.2.1 Các văn bản đã được áp dụng trong quá trình đấu giá quyền sử dụng
đất ở thị xã Từ Sơn 49
3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh 50
3.2.3 Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2012 53
3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai
đoạn 2010 -2012 53
3.3 Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu
trên địa bàn thị xã Từ Sơn. 54
3.3.1 Khái quát 03 dự án nghiên cứu 54

3.3.2 Tổ chức thực hiện đấu giá 56
3.3.3 Các quyết định phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất của dự án. 56
3.3.4 Kết quả đấu giá tại 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Từ Sơn 56
3.3.5 Hiệu quả kinh tế của đấu giá quyền sử dụng đất 73
3.3.6. Hiệu quả xã hội của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 75
3.3.7 Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đối với công tác quản lý và sử
dụng đất 76
3.4 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất 77
3.4.1 Đối với công tác tổ chức 77
3.4.2 Đối với người tham gia đấu giá 78
3.4.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 78

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 79
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 79
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật 80
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 82
KẾT

LUẬN

VÀ

ĐỀ

NGHỊ
83
1. Kết luận 83
2 . Đề nghị 84
TÀI

LIỆU

THAM

KHẢO

85



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang


Bảng 3.1: Tình hình dân số lao động của thị xã Từ Sơn 43
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2013 46
Bảng 3.3: Kết quả trúng đấu giá QSD đất ở dự án Khu nhà ở xã Phù Khê -
thị xã Từ Sơn 54
Bảng 3.4 : Tổng hợp 3 dự án nghiên cứu 55
Bảng 3.5 : Tổng hợp các lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt

1 thuộc khu phố Nội Trì 57
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 1 thuộc
khu phố Nội Trì 58
Bảng 3.7: Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí, khu đất đem đấu giá đợt 2
thuộc Khu phố Đại Đình 59
Bảng 3.8 : Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 2 tại khu
phố Đại Đình 60
Bảng 3.9 : Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 3
thuộc Khu phố Yên Lã 61
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 3 tại khu
phố Yên Lã 62
Bảng 3.11: Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 4
thuộc Khu phố phố Dương Lôi 63
Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 4 tại khu
phố Dương Lôi 64
Bảng 3.13 : Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 5
thuộc Khu phố phố Trung Hoà 65
Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 5 tại khu
phố Trung Hoà 66

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

Bảng 3.15 : Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ 5 đợt tại dự án 1 khu nhà ở
phường Tân Hồng ( DA1) 67
Bảng 3.16 : Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án 2 68
Bảng 3.17: Tổng hợp diện tích các lô đất theo nhóm đem đấu giá QSD đất và
giá sàn theo quy định, giá khởi điểm tại dự án 3 70
Bảng 3.18: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án 3 71
Bảng 3.19: Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự

án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Từ Sơn 74





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH

Số hình Tên hình Trang
Hình 3.1: Cơ cấu kinh tế thị xã Từ Sơn năm 2013 41
Hình 3.2: Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất 52





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page x

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

STT Ký hiệu Chú giải
1 BĐS Bất động sản
2 CSHT Cơ sở hạ tầng
3 ĐGĐ Đấu giá đất
4 GCN Giấy chứng nhận
5 GCN- QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6 LĐĐ Luật Đất đai
7 QSDĐ Quyền sử dụng đất
8 SDĐ Sử dụng đất
9 TM Thương Mại
10 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
11 TW Trung ương
12 UBND Uỷ ban nhân dân
13 XD Xây dựng




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài.
Việt Nam hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại
hóa và đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong quá
trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước
được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng
mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá,
trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các
giao dịch “ ngầm “ về đất đai, các giao dịch này đã đẩy giá đất lên rất cao so với giá
đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không
còn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch
về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà
nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động
về đất đai, tình trạng thủa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý Vì vậy,

chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường,
phản ánh đúng giá trị thực của đất là tất yếu.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và
xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Nguyễn Đình
Bồng, 2005)[10]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm
thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ
một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có
cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ vv.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản (BĐS). Giá đất quy
định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá
quyền sử dụng đất.
Thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh là một thị xã cửa ngõ phía Nam của tỉnh Bắc
Ninh, cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Nội. Trên mảnh đất này có hệ thống
giao thông huyết mạch như quốc lộ 1A, 1B và tuyến đường sắt Hà Nội – Lạng Sơn
chạy qua thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và du lịch.
Đây cũng là địa bàn mở rộng của Hà Nội qua xây dựng các thành phố vệ tinh, là
mạng lưới gia công cho các xí nghiệp của thủ đô trong quá trình công nghiệp hoá –
hiện đại hoá. Nằm ở vị trí địa đạo như vậy, lại có nền kinh tế phát triển nên nhu cầu

sử dụng đất ngày càng cao.
Thị xã Từ Sơn cũng là một trong những địa phương có quá trình đô thị hóa
diễn ra mạnh mẽ, đòi hỏi vốn đầu tư cho phát triển hạ tầng kinh tế-xã hội và văn
hoá. Do vậy cũng như nhiều địa phương khác trong cả nước, thị xã Từ Sơn cũng đã
có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, tạo hướng đi mới cho thị trường bất động sản, hạn
chế thị trường bất động sản “ ngầm”, đưa giá trị của đất đai về đúng giá trị thực của
nó, kích thích thị trường bất động sản phát triển đúng quy luật. Bên cạnh những kết
quả đạt được do quá trình đấu giá quyền sử dụng đất đem lại vẫn còn một số tồn tại
cả về quy chế, tổ chức thực hiện, định giá đất
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu
quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh".
1.2 Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được khái quát kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị
xã Từ Sơn giai đoạn 2010 -2012 và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại 3 dự án thực hiện trong năm 2013 trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp
phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

1.3 Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu và nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất của Trung ương và những quy định, quy chế của tỉnh Bắc Ninh cũng như thị xã
Từ Sơn.
- Số liệu điều tra theo 2 giai đoạn trong đó từ 2010-2012 phải thu thập đầy dủ
các dự án đã đấu giá QSDĐ đất trên địa bàn thị xã. Trong đó đi sâu tìm hiểu tại 3 dự

án đã hoàn thành trong năm 2013.
- Các số liệu phải có nguồn gốc, được tổng hợp, phân tích làm rõ được hiệu
quả kinh tế, xã hội, quản lý sử dụng đất đai của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1 Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì
đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất
cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người
làm ra, tức là bao gồm nước mặt và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ,
bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì
đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người
có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu:
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả
năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào
giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được

chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích
luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng
sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì
giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong
những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải
định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển
dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều
vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng
giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở
xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.2 Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường
hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi
và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với
người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực
và không gian trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa

rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ
về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng
thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động
có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo
hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5
Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta,
chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải
quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị
trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường
chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua
và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại
đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu
kinh tế
1.1.3 Giá đất
Giá đất phản ánh giá trị sinh lợi của của nó trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi khả năng thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai
đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá
trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời

gian xác định.
* Với những đặc điểm:
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh
với nhau.
3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất
khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá
đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì
vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.1.4 Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.4.1 Bất động sản
Theo Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa
chính CPLAR (2001) Tài sản được chia thành 2 loại: BĐS và động sản. BĐS là một
loại tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không thể di dời được.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005), tại Chương XI, Điều 174, Khoản 1 có

nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) thì BĐS bao gồm đất
đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc,
cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối
và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng
cháy, thông tin
Như vậy có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Một số nước, nhất là các
nước theo kinh tế thị trường quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản
trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Một số nước khác như
Trung Quốc quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được
chuyển quyền sử dụng đất. (Chu Văn Thỉnh, 2000), (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào
thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Các loại BĐS được
đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về
đất đai;

c) Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật. (Luật Kinh doanh BĐS,
2006)[28]
Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không có
quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”(Hiến pháp, 1992), (Nghị
quyết Quốc hội, 2001), (Luật Đất đai, 2003), do vậy đất đai không phải là hàng hoá.
Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của
một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá
và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị
quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
1.1.4.2 Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua
trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa
người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi
diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. (Chương trình hợp
tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR, 2001), (Trần Thế
Ngọc, 2001), (Hồ Thị lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là
nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo
thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa
lý nhất định trong một thời điểm nhất định. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật
giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu

tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. (Paul A. Samuelson, William
D.Nordhaus, 2002)
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.5 Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao
nhất thì được.
- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua,
nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại
một thời điểm xác định.
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch
vụ cho kinh doanh BĐS.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn
hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động sản
trên thế giới
1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định. Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền SDĐ [27].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên
sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên
thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ
kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người
chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình
thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không
hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy
hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có
những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.(2004, 2005,
2010)
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy
định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường. [28]
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng
cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước
quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng
thái động.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11


1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói
chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả
các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu
từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật BĐS.
Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá
đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều
kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung
định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại
nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là:
- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
- Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập,
trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.
1.2.3 Các hình thức đấu giá trên thế giới
Đấu giá là một phương thức hoạt động của thị trường, trong đó một vật hữu
hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu
giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay
người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ
quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp
nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế.
Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay
riêng đối với những người tham gia. Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi

vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn.
Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà
sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị
tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc
có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc
theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức
công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong.
Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu
giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc là người
thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Chẳng
hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng. Trên thực tế, đấu giá mức
thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng
cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu,
người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở
mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu
giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng
nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín
không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất
(hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả
theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá
mức thứ hai).
Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật
đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần

dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút
chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này được áp dụng rộng rãi
trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan.
Đấu giá kiểu Anh: người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho
người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một
khoảng cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá
khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu
Anh được coi là đấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

giá thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn được gọi
là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996. Ông là người đầu
tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá
trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những già mà đối thủ làm nhưng vẫn
đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức thứ
nhất và mức thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà
họ sẵn sàng trả.
Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho các
sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người đấu
giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể
xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những
người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận
được phiên bản của sản phẩm.
Đấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá
không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy
nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ,
nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8,
8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá cao nhất. Hình thức này

phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến.
Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và
trao đổi hàng hoá. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch
đưa ra giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi
khác nhau trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức
thương mại điện tử.
Đấu giá giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham
gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức
giá này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng
luôn mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc
với người trả mức giá cao nhất.