Bài tập lớn luật đất đai Đh Luật Hà Nội

MỞ ĐẦU

1


MỞ ĐẦU
Xuất phát từ lợi ích của con người và sự phát triển của đất nước. Đất đai có vai trò
quan trọng trong cuộc sống của con người, góp phần quyết định sự phồn vinh của một
quốc gia. Bước sang nền kinh tế thị trường, cùng với các quan hệ kinh tế xã hội khác, các
quan hệ đất đai cũng phát triển hết sức đa dạng, phức tạp, đòi hỏi pháp luật phải có cơ
chế điều chỉnh phù hợp. Một trong những vấn đề cần được quan tâm hàng đầu trong lĩnh
vực đất đai hiện nay là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để tìm hiểu sâu hơn về
vấn đề này, trong khuôn khổ bài tập lớn học kì môn Luật Đất đai, em xin tìm hiểu tình
huống đề bài số 5 đã nêu ra.
NỘI DUNG

I.

Tóm tắt tình huống

Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng,
Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, năm
2006, ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa
đến ông L. Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M giới giá 3 tỷ đồng. Tất cả
các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là
ông H chưa có GCNQSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ.
II.

Giải quyết tình huống

1. Giải quyết việc ông H đòi lại QSDĐ.

Năm 2005, ông H nhượng quyền sử dụng 80m2 đất cho ông N với giá 200 triệu đồng.
Như vậy đây là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N. Tại thời điểm
này, Luật Đất đai năm 2013 chưa ra đời nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H
và ông N được xem xét dựa trên quy định của Luật đất đai 2003, xen lẫn với thời điểm
BLDS 2005 chưa có hiệu lực, do đó cần phải xem xét vụ việc trên cả BLDS 1995.

2


Khi xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông N,cần xem xét, liệu ông
H có quyền chuyển nhượng QSDĐ với mảnh đất này hay không? Theo quy định của Luật
Đất Đai năm 2003 thì việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có GCN QSDĐ. Theo
khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003:
“…Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng…khi có các
điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Thứ nhất, đối với những chủ sở hữu có giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1,2 và 5
Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì pháp luật lại có những quy định cho những trường
hợp này. Theo quy định tại khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai năm 2003: "Chính phủ quy
định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có
một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50
của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."
Thứ hai, thời hạn hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị 05/2004/CT-TTg của
Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã nêu rõ, nếu
đến năm 2005 mà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa xong thì vẫn cho

phép áp dụng theo khoản 1 Điều 146 đối với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi
Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai có hiệu lực.
Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng QSDĐ khi mà chỉ có một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất Đai năm 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định số
84/2007 có hiệu lực.
3


Do đó, theo đề bài đã đề cập, ông H chưa có GCNQSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất
đai. Như vậy, đó là giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 Luật Đất Đai
năm 2003. Theo quy định của BLDS năm 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại Điều 707 BLDS năm
1995: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai”. Như vậy, trong giao dịch đầu tiên giữa ông H và ông N đã đáp
ứng được những điều kiện phân tích trên, vậy nên hợp đồng giữa ông H và ông N có hiệu
lực. Vì vậy nên ông H không có quyền đòi lại QSDĐ.
2. Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu hay
không?
Điều 134 BLDS năm 2005 quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các
bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện
quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực
hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Pháp luật quy định, tất cả hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đều phải bằng văn bản, có
chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, mọi trường hợp trái với quy định này
sẽ bị tuyên là vô hiệu. Tuy nhiên, không phải giao dịch chuyển nhượng đất đai nào không
làm thủ tục đều vô hiệu, có thể nêu dẫn chứng từ tình huống nêu trong bài:
a. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông N với ông L từ khi
BLDS năm 2005 có hiệu lực (1/1/2006) cho đến khi Nghị định 84/2007/ NĐ – CP có
hiệu lực.

4


Đối với các hợp đồng thực hiện trong giai đoạn này có một thay đổi rất quan trọng,
đó là các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng và chứng thực
mới có hiệu lực pháp luật. Theo luật, sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự mà pháp
luật quy định “hình thức là điều kiện có hiệu lực” không tuân theo quy định đó, đương sự
không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu thì nó đương nhiên có hiệu
lực. Nó không đương nhiên vô hiệu mà có điều kiện, nếu như trong vòng hai năm kể từ
khi giao kết hợp đồng đó mà một trong các bên khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô
hiệu về hình thức thì Tòa án sẽ giải quyết theo điều 134 BLDS năm 2005. Nhưng nếu quá
hai năm, không bên nào có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nữa
(khoản 1 điều 136 BLDS năm 2005).
Có thể thấy, các giao dịch chuyển nhượng giữa ông H với ông N, ông N với ông D,
ông D với ông L đều là các giao dịch mà pháp luật có quy định là “hình thức là điều kiện
có hiệu lực”, nhưng trong vòng 2 năm vẫn không có người đứng ra khởi kiện yêu cầu Tòa
án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức nên các giao dịch này đều đã có hiệu lực.
b. Hợp đồng giữa ông L và ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm này Nghị định
84/2007/NĐ - CP đã có hiệu lực từ 1/1/2008).
Để hợp đồng này có hiệu lực, bắt buộc phải có GCN QSDĐ và hợp đồng được công
chứng, chứng thực. Nếu trường hợp không có GCN QSDĐ thì Nghị định 84/2007/NĐ –
CP cũng quy định tại khoản 2 điều 11 cho chủ sở hữu đang tiến hành làm thủ tục xin cấp

giấy chứng nhận và có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50
Luật Đất Đai năm 2003 vẫn được tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày 1/1/2008).
3. Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau ngày 1/7/2004
theo quy định của pháp luật.
a. Trước ngày 1/7/2004
Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này được áp dụng quy định Luật
Đất Đai năm 1993 và BLDS năm 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ cần sự đồng ý

5


của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và không có quy định bắt buộc hình thức hợp
đồng phải được công chứng, chứng thực.
b. Sau ngày 1/7/2004
Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006:Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003 và BLDS năm 1995. Theo
đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ (hoặc một trong các giấy tờ quy định tại
khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003) và không có quy định bắt buộc hình thức
hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
Từ ngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003 và BLDS năm 2005. Theo
đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ ( hoặc một trong các giấy tờ quy định tại
khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003) và bắt buộc hình thức hợp đồng phải
công chứng, chứng thực.
Từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003, BLDS năm 2005 và Nghị
định 84/2007/NĐ - CP. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ và bắt buộc
hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
Từ ngày 1/7/2014 đến nay: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này
được áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm 2005 và Nghị định

43/2014/NĐ - CP. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ và bắt buộc hình
thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
Như vậy, điểm khác biệt cơ bản trong giao dịch chuyển nhượng trước và sau ngày
1/7/2004 là vấn đề cần hay không cần GCN QSDĐ và về hình thức của hợp đồng chuyển
nhượng. Sự khác biệt này là một sự tiến bộ nhằm ngăn chặn những lỗ hổng cũng như hạn
chế trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế nước ta hiện nay.

6


KẾT LUẬN
Nhà nước ta đã có những quy định mới trong Luật Đất đai và các văn bản thi hành
Luật Đất đai trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thủ tục chuyển
nhượng còn nhiều hạn chế và bất cập, gây ra những khó khăn nhất định cho người sử
dụng đất dẫn đến những tranh chấp không đáng có trong tình huống nêu trên. Vì vậy, các
nhà lập pháp cần cố gắng hoàn thiện hơn nữa những quy định về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói riêng và quy định về các quan hệ đất đai nói chung, tạo điều kiện thuận
lợi nhất cho người sử dụng đất, hướng tới một hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện
hơn.

7


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.
2.
3.
4.

Bộ luật đất đai năm 2003.
Bộ luật dân sự năm 1995.
Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ.
Chỉ thị 05/2004/CT-TTg triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003.

8