PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐBSCL CHI NHÁNH CẦN THƠ PHÒNG GIAO DỊCH NINH KIỀU

Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB PGD Ninh Kiều

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC TÂY ðÔ
KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ðỀ TÀI:

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY MUA, XÂY DỰNG
VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN
NHÀ ðBSCL CHI NHÁNH CẦN THƠ
PHÒNG GIAO DỊCH NINH KIỀU

Giảng viên hướng dẫn
Th.S. Phan Tùng Lâm

Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Kiều Lam
MSSV: 0854020166
Lớp: ðH Tài chính – ngân hàng 3B
Khóa: III

Cần Thơ, tháng 05 năm 2012
GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

1


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

LỜI CÁM ƠN
ðược sự giới thiệu của trường ðại học Tây ðô cùng với sự chấp nhận của
Ngân hàng Phát triển Nhà ðBSCL chi nhánh Cần Thơ – PGD Ninh Kiều. Qua
thời gian gần 03 tháng thực tập NH, em ñã hoàn thành xong khóa luận tốt nghiệp
của mình.
ðể hoàn chỉnh khóa luận tốt nghiệp, ngoài sự nổ lực học hỏi của bản thân còn
có sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô và các anh chị trong Ngân hàng, ñặc
biệt là các anh chị trong phòng kinh doanh ñã giúp em hiểu rõ hơn về hoạt ñộng
tín dụng nhà ở tại ñịa bàn thành phố nói chung và tại MHB Ninh Kiều nói riêng.
Em vô cùng biết ơn quý Thầy Cô của khoa Kế toán – Tài chính – Ngân hàng
trường ðại học Tây ðô ñã nhiệt tình dạy bảo em trong những năm học vừa qua.
Ngoài việc truyền ñạt cho em những kiến thức cơ bản về chuyên ngành kinh tế,
thầy cô còn tạo ñiều kiện ñể em ñược tiếp cận với những kiến thức thực tế ngoài
xã hội mà em tin chắc rằng những kiến thức ñó sẽ giúp em trở nên vững vàng và
tự tin hơn trên con ñường tương lai.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Phan Tùng Lâm là người trực tiếp hướng dẫn,
giúp ñỡ em rất nhiều trong quá trình hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Qua ñây em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo cùng toàn thể các anh chị
trong Ngân hàng MHB Ninh Kiều ñã rất tận tình giúp ñỡ, hướng dẫn chi tiết cho
em, giúp em hoàn thành ñề tài này. Tuy nhiên, vì kiến thức còn hạn chế và bản
thân còn thiếu kinh nghiệm thực tiễn nên nội dung ñề tài không tránh khỏi những
thiếu sót, em kính mong nhận ñược sự góp ý, chỉ bảo thêm của thầy Phan Tùng
Lâm ñể khóa luận này hoàn thiện hơn.
Một lần nữa, xin gửi ñến quý thầy cô, các anh chị trong MHB Ninh Kiều lời
cám ơn chân thành, lời chúc sức khỏe, may mắn và thành công trong cuộc sống.
Trân trọng!
Cần Thơ, ngày 09 tháng 04 năm 2012
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Kiều Lam

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

Nguyễn Thị Kiều Lam

i


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñề tài này do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thập và kết
quả phân tích trong ñề tài là trung thực, ñề tài không trùng với bất kỳ ñề tài khoa
học nào.
Cần Thơ, ngày 09 tháng 04 năm 2012
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Kiều Lam

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

ii


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

TÓM TẮT KHÓA LUẬN

Với tên ñề tài là: “Phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở

tại Ngân hàng Phát triền Nhà ðBSCL – Chi nhánh Cần Thơ – PGD Ninh Kiều”,
nội dung khóa luận sẽ tập trung vào những vấn ñề sau:
ðầu tiên, ñề tài sẽ trình bày về hoạt ñộng tín dụng chung của các NHTM, từ lý
thuyết ñó, ñề tài ñi sâu vào tìm hiểu hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa
nhà ở (khái niệm, chức năng, vai trò, phân loại….), bên cạnh ñó nêu lên những
nguyên nhân ảnh hưởng ñến hoạt ñộng cho vay này và nêu lên một số bài học kinh
nghiệm về tình hình phát triển tín dụng phục vụ nhà ở tại các quốc gia.
Phần tiếp theo, ñề tài giới thiệu sơ lược về NH MHB Ninh Kiều (cơ sỏ hình
thành, cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ,…). Sau ñó, tiến hành phân tích về
kết quả hoạt ñộng kinh doanh (về chi phí, thu nhập, lợi nhuận của NH) giai ñoạn
2009 – 2011, sau quá tình phân tích, ñề tài sẽ nêu lên một số thuận lợi và khó
khăn trong quá trình hoạt ñộng. Và ñể cụ thể hơn nữa, nội dung ñề tài sẽ ñi vào
phân tích: Tình hình nguồn vốn và huy ñộng vốn; Tình hình hoạt ñộng tín dụng
chung, tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại phòng giao dịch
qua 03 năm (2009 – 2011) thông qua các chỉ tiêu cơ bản như: doanh số cho vay,
doanh số thu nợ, dư nợ và nợ xấu. Từ kết quả phân tích trên, ñề tài sẽ ñi vào ñánh
giá hiệu quả hoạt ñộng tín dụng phục vụ nhà ở thông qua các chỉ tiêu tài chính.
Sau quá trình phân tích ñó, khoá luận sẽ rút ra những mặt ñạt ñược và những hạn
chế còn tồn tại trong quá trình hoạt ñộng của NH.
ðưa ra những ñịnh hướng phát triển trong thời gian tới, có những giải pháp sát với
tình hình thực tế (phát huy ñiểm mạnh kết hợp hạn chế ñiểm yếu trước ñó của NH)
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của
MHB Ninh Kiều - Là bước tiếp theo ñược thể hiện trong khóa luận. ðây cũng là
bước khá quan trọng vì qua ñây, khóa luận thể hiện ñược tính thiết thực, tính cụ
thể hóa của ñề tài và mang ý nghĩa thực tiễn ñối với vấn ñề phát triển kinh tế - xã
hội hay chính xác hơn là giải quyết nhu cầu về nhà ở của dân cư tại khu vực
ðBSCL.
Cuối cùng là kết luận chung về quá trình hoạt ñộng của MHB Ninh Kiều trong
03 năm (2009 – 2011). Qua ñây, ñề tài sẽ ñưa ra một số kiến nghị ñối với MHB
Ninh Kiều, MHB chi nhánh Cần Thơ và ñối với các cơ quan ban ngành tại khu

vực nhằm hỗ trợ cho những giải pháp ñó.
Tóm lại, các bước vừa nêu trên là toàn bộ nội dung chính trong ñề tài. ðây là
những tiến trình không thể thiếu ñối với khóa luận tốt nghiệp. Tuy nhiên do hạn
chế về thời gian, về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn của bản thân nên bài viết
không thể tránh khỏi sai sót. Do ñó, em kính mong nhận ñược sự góp ý của cơ
quan thực tập, các anh chị thuộc phòng kinh doanh – MHB Ninh Kiều, và ñặc
biệt là quý Thầy cô ñể bài viết của em ñược hoàn thiện hơn nữa.
Trân trọng!

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

iii


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
-- --……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày ….. tháng ...... năm 2012.

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

iv


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
-- --……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày ….. tháng ...... năm 2012.

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

v


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ðẦU................................................................................................xiii
1. Lý do chọn ñề tài............................................................................................xiii
2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................xiii
2.1. Mụctiêu chung .......................................................................................xiii
2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................... xiv
3. ðối tượng – Phạm vi nghiên cứu .................................................................... xiv
3.1. ðối tượng nghiên cứu............................................................................. xiv
3.2. Phạm vi không gian................................................................................ xiv

3.3. Phạm vi thời gian ................................................................................... xiv
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ xiv
4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................. xiv
4.1.1. Số liệu thứ cấp ............................................................................... xiv
4.1.2. Số liệu sơ cấp.................................................................................. xv
4.2. Phương pháp phân tích số liệu................................................................. xv
4.2.1. Phương pháp so sánh bằng số tuyệt ñối........................................... xv
4.2.2. Phương pháp so sánh bằng số tương ñối ......................................... xv
5. Ý nghĩa ñề tài .................................................................................................. xv
6. Bố cục ñề tài................................................................................................... xvi
PHẦN NỘI DUNG ............................................................................................... 1
CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN.......................................................................... 1
1.1. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG .............................................. 1
1.1.1. Khái niệm............................................................................................... 1
1.1.2. ðặc ñiểm................................................................................................ 1
1.1.3. Bản chất ................................................................................................. 1
1.1.4. Chức năng .............................................................................................. 1
1.1.5. Vai trò.................................................................................................... 1
1.1.6. Phân loại ................................................................................................ 2
1.1.6.1. Căn cứ vào thời hạn tín dụng ......................................................... 2
1.1.6.2. Dựa vào mục ñích của tín dụng...................................................... 2

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

vi


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

1.1.6.3. Căn cứ vào yếu tố ñối tượng thực hiện vốn tín dụng cho hoạt ñộng
sản xuất kinh doanh............................................................................................... 2
1.1.6.4. Dựa vào mức ñộ tín nhiệm của khách hàng.................................... 2
1.1.6.5. Dựa vào phương thức cho vay........................................................ 2
1.1.6.6. Dựa vào phương thức hoàn trả nợ vay........................................... 2
1.2. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA
CHỮA NHÀ Ở ..................................................................................................... 3
1.2.1. Khái niệm............................................................................................... 3
1.2.2. ðặc ñiểm................................................................................................ 3
1.2.3. Lợi ích của hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở........... 3
1.2.3.1. ðối với Ngân Hàng ........................................................................ 3
1.2.3.2. ðối với Khách hàng ....................................................................... 4
1.2.4. Phân loại cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở .............................. 4
1.2.4.1 Theo mục ñích vay: bao gồm........................................................... 4
1.2.4.2. Theo thời hạn vay........................................................................... 4
1.2.4.3. Theo hình thức ñảm bảo ................................................................... 4
1.2.5. Những vấn ñề liên quan ñến hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa
chữa nhà ở............................................................................................................. 5
1.2.6. Một số khái niệm cơ bản và hệ thống các chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả hoạt
ñộng cho vay mua xây dựng và sửa chữa nhà ở ..................................................... 9
1.2.6.1. Khái niệm ...................................................................................... 9
1.2.6.2. Hệ thống các chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả hoạt ñộng tín dụng nhà ở9
1.2.7. Các nhân tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa
chữa nhà ở........................................................................................................... 11
1.2.7.1. Nhân tố chủ quan......................................................................... 11
1.2.7.2. Nhân tố khách quan ..................................................................... 12
BÀI HỌC KINH NGHIỆM ................................................................................. 14
CHƯƠNG II – PHÂN TÍCH, ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ðỘNG CHO
VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI MHB NINH KIỀU

QUA 03 NĂM (2009 – 2011).............................................................................. 16
2.1. GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ðBSCL –
CHI NHÁNH CẦN THƠ – PGD NINH KIỀU.................................................... 16
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của MHB Ninh Kiều .......................... 16
2.1.2. Chức năng và nhiệm vụ cuả MHB Ninh Kiều ...................................... 16

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

vii


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

2.1.2.1. Chức năng .................................................................................. 16
2.1.2.2. Nhiệm vụ..................................................................................... 17
2.1.3. Cơ cấu tổ chức ..................................................................................... 17
2.1.3.1. Sơ ñồ cơ cấu tổ chức.................................................................... 17
2.1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban ..................................... 17
2.1.4. Kết quả hoạt ñộng kinh doanh của MHB Ninh Kiều............................. 18
1.2.5. Những thuận lợi và khó khăn ............................................................... 22
1.2.5.1. Thuận lợi ..................................................................................... 22
1.2.5.2. Khó khăn...................................................................................... 22
1.2.6. ðịnh hướng phát triển của MHB Ninh Kiều trong thời gian tới ................. 23
2.2. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA
NHÀ Ở TẠI MHB NINH KIỀU QUA 03 NĂM (2009 – 2011)........................... 24
2.2.1. Phân tích tình hình nguồn vốn và huy ñộng vốn tại MHB Ninh Kiều ... 24
2.2.2. Phân tích tình hình tín dụng chung tại MHB Ninh Kiều ....................... 28
2.2.3. Phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB

Ninh Kiều giai ñoạn 2009 – 2011 (DSCV, DSTN, dư nợ và nợ xấu) ................... 33
2.2.3.1. Phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở theo
mục ñích sử dụng vốn.......................................................................................... 33
2.2.3.2. Phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở theo
thời hạn............................................................................................................... 40
2.2.4. Phân tích các chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả hoạt ñộng cho vay mua, xây
dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều qua 03 năm (2009 – 2011) ............. 45
2.2.4.1. Vốn huy ñộng/Tổng nguồn vốn..................................................... 46
2.2.4.2. Hệ số thu nợ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở .............. 46
2.2.4.3. Dư nợ mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở/Tổng dư nợ .................. 46
2.2.4.4. Nợ xấu cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở/Tổng dư nợ mua,
xây dựng và sửa chữa nhà ở................................................................................ 46
2.2.4.5. Vòng quay vốn tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở47
2.2.5. ðánh giá hiệu quả hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở
tại MHB Ninh Kiều qua 03 năm (2009 – 2011) ................................................... 47
2.2.5.1. Những mặt ñạt ñược.................................................................... 47
2.2.5.2. Những mặt hạn chế ...................................................................... 48
TÓM TẮT CHƯƠNG II ..................................................................................... 50

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

viii


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

CHƯƠNG III – MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG
CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI MHB NINH

KIỀU................................................................................................................... 51
3.1. ðối với công tác huy ñộng vốn................................................................ 51
3.2. ðối với hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở ................. 53
TÓM TẮT CHƯƠNG III .................................................................................... 57
PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ..................................................................... 58
1. KẾT LUẬN..................................................................................................... 58
2. KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 59
2.1. ðối với MHB PGD Ninh Kiều ................................................................ 59
2.2. ðối với MHB chi nhánh Cần Thơ ........................................................... 59
2.3. ðối với chính quyền ñịa phương – Cơ quan ban ngành ........................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 61

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

ix


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

DOANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 2.1 - Kết quả hoạt ñộng kinh doanh của MHB Ninh Kiều (2009 – 2011).... 19
Bảng 2.2 - Cơ cầu nguồn vốn của MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) ...................... 24
Bảng 2.3 – Tình hình huy ñộng vốn của MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) ............ 27
Bảng 2.4 – Tình hình tín dụng chung tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) ............ 29
Bảng 2.5 – Doanh số cho vay tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn
tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) ...................................................................... 33

Bảng 2.6 – Doanh số thu nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại
MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) ........................................................................... 36
Bảng 2.7 – Dư nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB
Ninh Kiều (2009 – 2011)..................................................................................... 37
Bảng 2.8 – Nợ xấu tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB
Ninh Kiều (2009 – 2011)..................................................................................... 38
Bảng 2.9 – Doanh số cho vay tín dụng phục vụ nhà ở theo thời hạn tại MHB Ninh
Kiều (2009 – 2011) ............................................................................................. 40
Bảng 2.10 – Doanh số thu nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo thời hạn tại MHB Ninh
Kiều (2009 – 2011) ............................................................................................. 41
Bảng 2.11 – Dư nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo thời hạn tại MHB Ninh Kiều
(2009 – 2011)...................................................................................................... 42
Bảng 2.12 – Nợ xấu tín dụng phục vụ nhà ở theo thời hạn tại MHB Ninh Kiều
(2009 – 2011)...................................................................................................... 44
Bảng 2.13 – Chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa
chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) .................................................... 45

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

x


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

DANH MỤC SƠ ðỒ – HÌNH

Trang
Sơ ñồ 1.1 – Quy trình cấp tín dụng của MHB PGD Ninh Kiều .............................. 7

Sơ ñồ 2.1 – Cơ cấu tổ chức của MHB Ninh Kiều ................................................ 17
Hình 2.1 – Kết quả hoạt ñộng của MHB Ninh Kiều qua 03 năm.......................... 19
Hình 2.2 – Cơ cấu nguồn vốn của MHB Ninh Kiều qua 03 năm.......................... 25
Hình 2.3 – Tình hình nguồn vốn của MHB Ninh Kiều qua 03 năm ..................... 25
Hình 2.4 – Tình hình huy ñộng vốn của MHB Ninh Kiều (2009 – 2011)............. 27
Hình 2.5 – Tình hình tín dụng chung tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) ............ 29
Hình 2.6 – Doanh số cho vay tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn
tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) ...................................................................... 33
Hình 2.7 – Doanh số thu nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại
MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) ........................................................................... 36
Hình 2.8 – Dư nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB
Ninh Kiều (2009 – 2011)..................................................................................... 37
Hình 2.9 – Nợ xấu tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB
Ninh Kiều (2009 – 2011)..................................................................................... 39
Hình 2.10 – Doanh số cho vay tín dụng phục vụ nhà ở theo thời hạn tại MHB Ninh
Kiều (2009 – 2011) ............................................................................................. 40
Hình 2.11 – Doanh số thu nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo thời hạn tại MHB Ninh
Kiều (2009 – 2011) ............................................................................................. 41
Hình 2.12 – Dư nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo thời hạn tại MHB Ninh Kiều
(2009 – 2011)...................................................................................................... 43
Hình 2.13 – Nợ xấu tín dụng phục vụ nhà ở theo thời hạn tại MHB Ninh Kiều
(2009 – 2011)...................................................................................................... 44

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

xi

Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

DOANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

MHB

Mekong Housing Bank

NQ-CP

Nghị quyết – Chính phủ

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

CT

Chỉ thị

ðBSCL

ðồng bằng Sông Cửu Long

PGD

Phòng giao dịch

MHB Ninh Kiều

Ngân hàng MHB – PGD Ninh Kiều

NH

Ngân hàng

HTX.TD

Hợp tác xã tín dụng

CBKD

Cán bộ kinh doanh

CMND

Chứng minh nhân dân

TCTD

Tổ chức tín dụng

PKD

Phòng kinh doanh

DSCV

Doanh số cho vay

DSTN

Doanh số thu nợ

TD

Tín dụng

NHTM

Ngân hàng thương mại

BðS

Bất ñộng sản

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

PQLRR

Phòng quản lý rủi ro

PKTNQ

Phòng kế toán ngân quỹ

VHð

Vốn huy ñộng

KDC

Khu dân cư

TDH

Trung, dài hạn

DN

Dư nợ

Thuế TNDN

Thuế thu nhập doanh nghiệp

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

xii


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

PHẦN MỞ ðẦU
1. Lý do chọn ñề tài
Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước

Việt Nam ñã có những chuyển biến khá sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực của ñời
sống kinh tế, xã hội. ðặc biệt là thị trường bất ñộng sản, thực tế cho thấy ở Việt
Nam ñã phát sinh nhiều vấn ñề bất cập. Những cơn sốt giá nhà ở một vài năm
trước ñây khiến lợi nhuận tăng ñáng kể, ñã phát ñi những tính hiệu sai lệch về thị
trường lúc bấy giờ, từ ñó các doanh nghiệp ñổ xô vào ñầu tư phát triển bất ñộng
sản không kể là có năng lực về tài chính, dự án ñầu tư có khả thi và mang lại hiệu
quả hay không, kết quả là tính thanh khoản của dự án thấp, xuất hiện các dự án
dang dỡ, những khu công nghiệp bỏ hoang, lãng phí ñất ñai, tiền của,…hệ quả
của việc trên là dư nợ tín dụng bất ñộng sản của các Ngân hàng tăng quá cao .
Trước tình hình ñó, ngày 24/02/2011 Chính phủ ñã ban hành Nghị quyết
11/NQ – CP ñưa ra 06 nhóm giải pháp chủ yếu nhằm kiềm chế lạm phát, ổn ñịnh
kinh tế vĩ mô và bảo ñảm an sinh xã hội trong 2011. ðể cụ thể hoá tinh thần Nghị
quyết 11, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sau ñó ñã ban hành Chỉ thị 01/2011/CT
chủ trương thẳt chặt chính sách tiền tề thông qua áp trần tăng trưởng tín dụng cả
năm dưới 20%, giới hạn tăng trưởng tổng phương tiện thanh toán dưới 15-16%
ñồng thời ñề ra lộ trình giảm tín dụng phi sản xuất của các NH về mức 22% tổng
dư nợ vào 30/06/2011 và 16% dư nợ vào cuối năm 2011. Qua quá trình thực hiện
theo tinh thần tuân theo Chính phủ, tín dụng bất ñộng sản ñã giảm ñi nhưng
không mang ñến kết quả ñáng mừng ñối với khối ngân hàng cũng như ñời sống
người dân, vấn ñề bất thường và ñáng quan tâm ở ñây là do các khoản mục xây
dựng, sửa chữa, mua nhà ñể bán, cho thuê hoặc mua nhà ñể bán (thuộc ñầu cung)
lại tăng quá cao, ñang tạm ñóng băng và gần như dậm chân tại chỗ trong khi cho
vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ñể ở (ñầu cầu) lại giảm nhiều so với những năm
trước ñó và mới ñây nhất là năm 2010 và, ñiều ñó không những ảnh hưởng ñến
cuộc sống người dân mà còn là trở ngại cho tiến trình phát triển, làm giàu mạnh
ñất nước mà vấn ñề ñáng nói ở ñây là an sinh xã hội…
Vì lẽ ñó, ðảng và nhà nước ta luôn xác ñịnh, tăng trưởng kinh tế phải gắn liền
với việc nâng cao ñời sống tinh thần và vật chất cho người dân. Xuất phát từ thực
trạng về nhà ở của người dân Việt Nam và cũng xuất phát từ nhu cầu phát triển
của mỗi ngân hàng trong xu thế hội nhập hiện nay. Qua quá trình thực tập tại

Ngân hàng ñơn vị, tôi ñã chọn ñề tài: “Phân tích tình hình cho vay mua, xây
dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà ðồng bằng sông Cửu
Long – chi nhánh Cần Thơ – PDG Ninh Kiều” làm khóa luận tốt nghiệp ñể tìm
hiểu và học hỏi.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mụctiêu chung
Mục tiêu chung của ñề tài là nhằm “Phân tích tình hình cho vay mua xây
dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Phát Triển Nhà ðBSCL – chi nhánh
Cần Thơ - phòng giao dịch Ninh Kiều” giai ñoạn 2009 – 2011, ñể thấy ñược

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

xiii


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

ñiểm mạnh, ñiểm yếu cũng như các nhân tố ảnh hưởng, từ ñó ñánh giá kết quả và
ñề xuất một số giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay mua, xây
dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
ðể thực hiện ñược mục tiêu chung, ñề tài ñi sâu vào nghiên cứu các mục
tiêu cụ thể sau:
- Khái quát tình hình nguồn vốn và huy ñộng vốn tại phòng giao dịch;
- Phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và phát triển nhà ở (phân tích
doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư nợ, nợ xấu) theo mục ñích sử dụng vốn,
theo thời hạn vay và theo hình thức ñảm bảo;
- ðánh giá kết quả hoạt ñộng thông qua các chỉ số tài chính và ñề ra một số

giải nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại
MHB Ninh Kiều.
3. ðối tượng – Phạm vi nghiên cứu
3.1. ðối tượng nghiên cứu
ðề tài tập trung vào nghiên cứu nhóm ñối tượng là các cá nhân, tập thể, hộ
sản xuất kinh doanh, các công ty xây dựng vay vốn tại MHB Ninh Kiều ñể phục
vụ cho nhu cầu mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở.
3.2. Phạm vi không gian
ðề tài ñược nghiên cứu tại Ngân hàng Phát Triển Nhà ðBSCL chi nhánh
Cần Thơ - phòng giao dịch Ninh Kiều
ðịa chỉ: số 60 – 62 ñường Phan ðình Phùng – P.Tân An – Q.Ninh Kiều –
TP.Cần Thơ
3.3. Phạm vi thời gian
- Thời gian nghiên cứu: từ 06/02/2012 ñến ngày 06/05/2012.
- Số liệu ñược sử dụng: ñề tài sử dụng số liệu trong 03 năm (2009 – 2011).
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp thu thập số liệu
4.1.1. Số liệu thứ cấp
- ðược cung cấp bởi phòng kinh doanh của Ngân hàng Phát triển Nhà
ðBSCL chi nhánh Cần Thơ phòng giao dịch Ninh Kiều, bao gồm:
+ Bảng cân ñối kế toán
+ Bảng báo cáo kết quả hoạt ñộng kinh doanh
+ Bảng tổng quát tình hình sử dụng vốn
+ Số liệu về doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư nợ, nợ quá hạn và
nợ xấu của hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở.

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

xiv


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

- Các số liệu khác ñược thu thập và tham khảo từ sách, báo, tạp chí,
internet, các văn bản pháp luật do nhà nước ban hành…
4.1.2. Số liệu sơ cấp
Tiếp xúc trực tiếp và trao ñổi với cán bộ kinh doanh ở ñịa bàn.
4.2. Phương pháp phân tích số liệu
4.2.1. Phương pháp so sánh bằng số tuyệt ñối
Là kết quả của phép trừ giữa trị số của kì phân tích với kì gốc của chỉ
tiêu kinh tế.
∆y = y1 − y 0

Phương pháp này sử dụng ñể so sánh số liệu giữa các năm, các chỉ số tài
chính ñể phân tích, từ ñó thấy ñược tốc ñộ tăng trưởng và phát triển của hoạt
ñộng kinh doanh nói chung, trong lĩnh vực cho vay mua, xây dựng và sửa chữa
nhà ở nói riêng tại MHB Ninh Kiều.
4.2.2. Phương pháp so sánh bằng số tương ñối
Là kết quả của phép chia giữa trị số của kỳ phân tích so với kỳ gốc của
các chỉ tiêu kinh tế.
Phương pháp này cho thấy mức ñộ biến ñộng của các chỉ tiêu kinh tế
trong thời gian nhất ñịnh. Cụ thể, so sánh sự tăng trưởng của các chỉ tiêu qua các
năm và so sánh tốc ñộ tăng trưởng giữa các chỉ tiêu ñó với nhau, từ ñó tìm ra
nguyên nhân và biện pháp khắc phục.
∆y = ( y1 / y 0 ) * 100% − 100%

Trong ñó:
y 0 : Chỉ tiêu năm trước

y1 : Chỉ tiêu năm sau
∆y : Biểu hiện tốc ñộ tăng trưởng của các chỉ tiêu kinh tế

5. Ý nghĩa ñề tài
ðề tài “Phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại
Ngân hàng Phát triển Nhà ðBSCL chi nhánh Cần Thơ – PGD Ninh Kiều”
trên cơ sở tìm hiểu thực trạng, ñánh giá kết quả họat ñộng kinh doanh, tìm ra
nguyên nhân ảnh hưởng ñến MHB Ninh Kiều trong lĩnh vực cho vay, mua, xây
dựng và sửa chữa nhà ở. Từ ñó có những chính sách và hướng ñi phù hợp ñể ñảm
bảo chất lượng cho vay trong lĩnh vực này. Một mặt nâng cao mức ñộ tăng
trưởng của Ngân hàng ñơn vị, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BðS; linh hoạt
dòng vốn hỗ trợ khuyến khích những DN BðS xây dựng những dự án, khu chung
cư nhà giá rẻ. Mặt khác ñáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân cư, ñặc biệt là dân cư có
thu nhập trung bình và thấp tại ðBSCL, khi ñó người dân có khả năng cải thiện

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

xv


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

cuộc sống (việc làm và thu nhập ổn ñịnh) góp phần ñẩy mạnh công nghiệp hóa –
hiện ñại hóa ñất nước.
6. Bố cục ñề tài
PHẦN MỞ ðẦU
PHẦN NỘI DUNG
Chương I – Cơ sở lý luận

Chương II – Phân tích tình hình họat ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa
chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều qua 03 năm (2009 – 2011)
Chương III – Một số giải pháp nâng cao hiệu quả ñộng cho vay mua, xây
dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều
PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

xvi


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1.1. Khái niệm
Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ
ngân hàng cho khách hàng trong một thời hạn nhất ñịnh với một khoản chi phí
nhất ñịnh.
Quan hệ tín dụng dựa trên nền tảng của sự tin tưởng lẫn nhau giữa các
chủ thể.
1.1.2. ðặc ñiểm
- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hửu sang người sử
dụng.
- Sự chuyển nhượng này là có thời hạn.
- Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí
1.1.3. Bản chất

- Phân phối tín dụng dưới hình thức cho vay, nghĩa là vốn (tiền tệ hoặc giá
trị vật tư hàng hóa) ñược chuyển từ người cho vay sang người ñi vay.
- Sử dụng vốn tín dụng trong quá trình tái sản xuất, nhưng người ñi vay
không có quyền sở hữu về giá trị ñó, mà chỉ tạm thời trong một thời gian nhất
ñịnh.
- Sự hoàn trả của tín dụng. ðây là giai ñoạn kết thúc một vòng tuần hoàn
của tín dụng và người ñi vay phải hoàn trả lại vốn cho người cho vay.
1.1.4. Chức năng
Phân phối lại tài nguyên
- Phân phối trực tiếp: Là việc phân phối vốn từ chủ thể có vốn tạm thời
chưa sử dụng sang chủ thể trực tiếp sử dụng vốn.
- Phân phối gián tiếp: Là việc phân phối ñược thực hiện thông qua các tổ
chức trung gian như NH, HTX.TD, công ty tài chính.
- Thúc ñẩy lưu thông hàng hóa và phát triển sản xuất
- Tín dụng tạo ra nguồn vốn hỗ trợ cho quá trình sản xuất kinh doanh ñược
thực hiện bình thường, liên tục và phát triển.
- Tín dụng tạo nguồn vốn ñể ñầu tư mở rộng phạm vi, quy mô sản xuất.
- Tín dụng tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ thanh toán góp phần thúc ñẩy
lưu thông hàng hóa.
1.1.5. Vai trò
- ðáp ứng nhu cầu vốn dể duy trì sản xuất vốn liên tục, ñồng thời góp
phần ñầu tư phát triển kinh tế.

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

Nguyễn Thị Kiều Lam

1

Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

- Thúc ñẩy quá trình tập trung vốn và tập trung sản xuất.
- Tín dụng còn là công cụ tài trợ cho các ngành kinh tế kém phát triển và
ngành kinh tế mũi nhọn.
- Tín dụng góp phần tác ñộng ñến việc tăng cường chế ñộ hạch toán kinh
tế của các doanh nghiệp.
- Tạo ñiều kiện phát triển các quan hệ kinh tế vối nước ngoài.
1.1.6. Phân loại
1.1.6.1. Căn cứ vào thời hạn tín dụng
Tín dụng ngắn hạn
Tín dụng dài hạn
Tín dụng trung hạn
1.1.6.2. Dựa vào mục ñích của tín dụng
Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, công thương nghiệp
Cho vay tiêu dùng cá nhân
Cho vay mua bán bất ñộng sản
Cho vay sản xuất nông nghiệp
Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu
1.1.6.3. Căn cứ vào yếu tố ñối tượng thực hiện vốn tín dụng cho hoạt
ñộng sản xuất kinh doanh.
Tín dụng vốn lưu ñộng
Tín dụng vốn cố ñịnh
1.1.6.4. Dựa vào mức ñộ tín nhiệm của khách hàng
Cho vay không có ñảm bảo
Cho vay có ñảm bảo
1.1.6.5. Dựa vào phương thức cho vay
Cho vay theo món vay
Cho vay theo hạn mức tín dụng
Cho vay theo hạn mức thấu chi

1.1.6.6. Dựa vào phương thức hoàn trả nợ vay
Cho vay chỉ có một kỳ hạn trả nợ (còn gọi là cho vay trả nợ một lần
khi ñáo hạn)
Cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ cụ thể (còn gọi là cho vay trả góp)
Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng không có kỳ hạn nợ cụ thể mà tùy
khả năng tài chính của mình, người ñi vay có thể trả nợ bất cứ lúc nào trong thời
hạn khoảng vay.
GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

2


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

1.2. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA
CHỮA NHÀ Ở
1.2.1. Khái niệm
Cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở là lĩnh vực cho vay ñược
thực hiện trên cơ sở hợp ñồng tín dụng, trong ñó khách hàng sử dụng tiền vay ñể
mua, xây mới, sửa chữa nhà ở - ñất ở hoặc căn hộ nhằm mục ñích sử dụng của
khách hàng.
1.2.2. ðặc ñiểm
- Cho vay chỉ áp dụng ñối với các khách hàng là các cá nhân và hộ gia
ñình có nhu cầu vay vốn ñể mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở.
- Tạo ñiều kiện cho những hộ nghèo, hộ ñang có nhu cầu về nhà ở có ñược
căn nhà kiên cố ñể họ có thể yên tâm lao ñộng sản xuất; những hộ có thu nhập
trung bình, khá có ñược căn nhà khang trang ñể ở góp phần phát triển mỹ quang
ñô thị.

- ðối tượng cho vay là giá trị căn nhà hoàn chỉnh ñã ñược xây dựng (bao
gồm cả giá trị ñất ở) hoặc mua; giá trị vật liệu xây dựng, chi phí ñể sửa chữa, xây
dựng nhà (tự làm); thanh toán tiền mua ñất ñể xây dựng nhà và các chi phí có
liên quan.
- Thời hạn cho vay chủ yếu là trung - dài hạn, cán bộ kinh doanh (CBKD)
thường căn cứ vào nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ của khách hàng vay ñể
xác ñịnh thời hạn cho vay hợp lý. Thời hạn cho vay ñược tính từ ngày khách
hàng vay vốn nhận ñược món vay ñầu tiên cho ñến ngày trả hết nợ gốc và lãi
vay.
- Nguồn thu nợ của PGD tùy thuộc vào thu nhập của khách hàng vay vốn,
CBKD tìm hiểu khả năng thu nhập của khách hàng vay (chẳng hạn như thu nhập
của họ có thể từ sản xuất, kinh doanh, ruộng vườn, chăn nuôi, tiền lương, tiền
công, …) mà có thể xem xét cho họ trả nợ gốc và lãi vay theo chu kỳ hàng tháng,
quý, 06 tháng hoặc theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
1.2.3. Lợi ích của hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở
1.2.3.1. ðối với Ngân Hàng
- Lợi ích kinh tế: Cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở là một nghiệp
vụ, một sản phẩm của NH. Nhu cầu mua, xây dựng và sửa chữa nhà của người
dân thì tác ñộng cùng chiều với doanh số cho vay của NH, do ñó, nó cũng tác
ñộng cùng chiều với thu nhập và lợi nhuận của NH. Vì thế, khi nhu cầu mua, xây
dựng và sửa chữa nhà của người dân tăng cũng ñồng nghĩa việc lợi nhuận nhận
ñược của Ngân Hàng sẽ tăng.
- Lợi ích xã hội: Mỗi gia ñình là tế bào của xã hội, và nghiệp vụ tín dụng
nhà ở ñã và ñang góp phần thúc ñẩy cả nền kinh tế phát triển. Bên cạnh, Công
nghiệp hóa – Hiện ñại hóa ñất nước, mục tiêu an sinh xã hội, giải tuyết ổn thỏa
những vấn ñề phát sinh trong lĩnh vực nhà ở như: việc làm, thu nhập, lối sống, tệ
nạn xã hội…là mục tiêu hàng ñầu của ðảng và nhà nước ta, muốn thực hiện tốt
GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

3


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

ñiều ñó thì trước hết phải ñô thị hóa. ðây là nguyên nhân các khu dân cư, chung
cư ñặc biệt là dành cho người dân có thu nhập trung bình và thấp ñua nhau mọc
lên trong khắp các tỉnh thành trong cả nước, do ñó nghiệp vụ này góp phần tiếp
thêm sức mạnh vào tiến trình phát triển nước nhà, ñáp ứng nhu cầu “An cư lạc
nghiệp” của người dân, làm thay ñổi bộ mặt của xã hội…
1.2.3.2. ðối với Khách hàng
- Hỗ trợ nguồn vốn giúp khách hàng mua ñược nhà, nền nhà và/ hoặc ñất
ở; xây dựng, sửa chữa nhà ở ñúng theo mong muốn, với chi phí sử dụng vốn phải
chăng;
- Thủ tục nhanh, gọn, thời gian giải quyết hồ sơ có thể trong ngày hoặc
\tối ña không quá 07 ngày kể từ ngày khách hàng giao nộp ñầy ñủ hồ sơ vay vốn;
- Thủ tục công chứng, ñăng ký giao dịch bảo ñảm rất linh hoạt, tùy theo
ñối tượng vay vốn, loại tài sản ñảm bảo ñể có thể giải quyết cho khách hàng phải
thực hiện/hoặc không phải thực hiện/hoặc thực hiện bổ sung sau thủ tục công
chứng, ñăng ký giao dịch bảo ñảm;
- ðược tư vấn bởi ñội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, nhiệt tình;
- Lãi suất cạnh tranh và khách hàng có thể lựa chọn hình thức trả lãi khác
nhau tùy theo khả năng;
- Thời hạn cho vay tối ña lên ñến 20 năm;
1.2.4. Phân loại cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở
1.2.4.1 Theo mục ñích vay: bao gồm
- Mua nhà: Là hình thức cho vay tài trợ mục ñích mua nhà ở.
- Mua ñất: Là hình thức cho vay tài trợ mục ñích mua ñất ở (nền nhà).
- Xây dựng nhà: Là hình thức cho vay tài trợ cho việc xây mới nhà ở.

- Sửa chữa nhà: Là hình thức cho vay tài trợ cho việc sửa chữa, nâng cấp,…
nhà ở.
1.2.4.2. Theo thời hạn vay
- Cho vay ngắn hạn: Là loại cho vay có thời hạn không quá 12 tháng.
- Cho vay trung hạn: Là loại cho vay có thời hạn từ trên 12 tháng ñến
không quá 60 tháng.
- Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn lớn hơn 60 tháng.
1.2.4.3. Theo hình thức ñảm bảo
- Cho vay có bảo ñảm không bằng tài sản (tín chấp): Tín dụng ñảm bảo
bằng uy tín, năng lực và triển vọng tài chính.
- Cho vay có bảo ñảm bằng tài sản: Theo hình thức này một khoản vay
phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh bằng tài sản của người thứ ba.
Trong ñó:

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

4


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

+ Tài sản ñảm bảo hình thành từ vốn vay: Là tài sản của khách hàng vay
mà giá trị tài sản ñược tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của NH. Bảo
ñảm tiền vay bằng hình thức này là việc khách hàng dùng chính loại tài sản này
ñể thế chấp ñảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay ñó ñối với NH.
+ Tài sản ñảm bảo hình thành từ tương lai: Là tài sản tại thời ñiểm giao
kết chưa hình thành hoặc ñã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế
chấp/cầm cố (hình thành sau khi giải ngân).

1.2.5. Những vấn ñề liên quan ñến hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và
sửa chữa nhà ở
Tín dụng nhà ở hình thành nhằm giải quyết nhu cầu vay vốn mua nhà ở
và/hoặc ñất ở; xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở của các khách hàng là hộ gia
ñình, cá nhân người Việt Nam hoặc cá nhân người Việt Nam ñang ñịnh cư ở
nước ngoài ñược tạm trú dài hạn tại Việt Nam. Và ñể rõ hơn về hoạt ñộng cho
vay này, ta sẽ tập trung tìm hiểu những vấn ñề sau:
ðiều kiện vay vốn
• Cá nhân có năng lực hành vi dân sự ñầy ñủ. Trường hợp người vay
vốn là người Việt Nam ñịnh cư nước ngoài phải thuộc các ñối tượng quy ñịnh tại
ñiều 126 của Luật nhà ở và có năng lực hành vi dân sự ñược xác ñịnh theo Pháp
luật Việt Nam.
• Khách hàng ñã cư trú hoặc ổn ñịnh tại tỉnh, thành phố nơi chi nhánh
ñóng trụ sở. Trường hợp là ñại diện hộ gia ñình thì phải có Giấy ủy quyền các
thành viên trong hộ gia ñình ñồng ý cử ñại diện vay vốn ngân hàng.
• Có phương án vay vốn vay xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, mua
nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở trong hoặc ngoài tỉnh, thành phố nơi
chi nhánh ñóng trụ sở, phù hợp với quy ñịnh hiện hành của pháp luật và có khả
năng tài chính ñảm bảo trả nợ (nợ gốc, nợ lãi, chi phí khác nếu có) trong thời hạn
vay.
• Khách hàng phải có vốn tự có tham gia vào dự án/phương án thể hiện
bằng tiền như: Công lao ñộng, nguyên – vật liệu xây dựng, các chi phí ñã ứng
trước hoặc phải thanh toán cho bên bán theo quy ñịnh.
• Khách hàng phải có tài sản ñảm bảo nợ vay hoặc ñược chi nhánh chấp
thuận cho vay không có ñảm bảo tài sản.
Nguyên tắc vay vốn
Vốn vay phải có mục ñích, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu
quả; Vốn vay phải ñược hoàn trả ñủ cả gốc và lãi theo ñúng thời hạn cam kết;
Vốn vay phải có bảo ñảm bằng tài sản.
ðối tượng cho vay

• Cho vay mua nhà ở, ñất ở do các tổ chức, cá nhân chuyển nhượng: bao
gồm chi phí chuyển nhượng nhà ở/ñất ở theo hợp ñồng ký kết giữa hai bên cộng

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

5


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

với các chi phí khác như nộp thuế, sửa chữa, trang trí nội thất, lắp ñặt ñiện, nước,
phương tiện sinh hoạt (nếu có) ….
• Cho vay xây dựng nhà ở bao gồm: Chi phí ñể thực hiện hoàn chỉnh
một căn nhà; Chi phí nhân công thuê ngoài hoặc tự xây dựng, nguyên vật liệu,
trang trí nội thất, lắp ñặt ñiện, nước, phương tiện sinh hoạt,…
• Cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở bao gồm: Chi phí nhân công, vật
liệu, trang trí nội thất, lắp ñặt ñiện, nước, phương tiện sinh hoạt…
Mức cho vay, tỷ lệ cho vay
• Cho vay có bảo ñảm tiền vay bằng tài sản khác: Mức cho vay không
quá 85% giá trị phương án và không vượt quá tỷ lệ cho vay ñối với từng loại tài
sản ñảm bảo.
• Cho vay có bảo ñảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Mức
cho vay tối ña bằng 70% giá trị phương án ñược chi nhánh chấp thuận cho vay.
• Cho vay không có tài sản ñảm bảo: ðối tượng ñược vay là công chức
và người lao ñộng ñược cơ quan. Mức cho vay (Giám ñốc Chi nhánh xem xét
quyết ñịnh và tự chịu trách nhiệm) không quá 70% giá trị phương án xin vay,
không quá 12 tháng thu nhập thực tế của khách hàng và không quá 200
triệu ñồng.

Thời hạn cho vay
Thời hạn không quá 60 tháng ñối với cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà;
không quá 180 tháng ñối với cho vay xây dựng nhà ở, chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất ở và/hoặc nhà ở, căn hộ chung cư. Trường hợp cho vay bằng nguồn vốn
ủy thác ñược quy ñịnh riêng hoặc ñối với những dự án ñược Tổng giám ñốc phê
duyệt cho vay vượt quá thời hạn nói trên. Thời hạn cho vay ñược tính từ ngày
khách hàng nhận món vay ñầu tiên ñến ngày hoàn trả hết toàn bộ nợ vay (gốc, lãi
và các khoản phí liên quan nếu có).
Lãi suất cho vay
Áp dụng lãi suất thả nổi, lãi suất cố ñịnh, lãi suất trả góp hoặc lãi suất
linh hoạt theo từng sản phẩm huy ñộng ñể cho vay nhà ở do Giám ñốc chi nhánh
quy ñịnh và công bố trong từng thời kỳ, nhưng phải tuân thủ theo Hướng dẫn về
ñịnh giá cho vay của MHB.
Phương thức cho vay: Cho vay từng lần
Trả nợ gốc, lãi tiền vay: Tùy theo nguồn thu nhập trả nợ của từng ñối
tượng khách hàng vay mà Chi nhánh thoả thuận với khách hàng các hình thức trả
nợ gốc và lãi như sau: Trả lãi hàng tháng, trả gốc một lần vào cuối kỳ (cho vay
ngắn hạn); Trả lãi hàng tháng, trả gốc ñịnh kỳ; Trả gốc và lãi ñều hàng tháng; Trả
gốc, trả lãi linh họat theo thỏa thuận; Trả góp (Tổng số tiền gốc cộng (+) tiền lãi
phải trả chia ñều cho các kỳ trả nợ).
Hồ sơ vay vốn
(1) Giấy ñề nghị vay vốn
GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

6


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

(2) Hồ sơ pháp lý của khách hàng.
(3) Tài liệu chứng minh nhu cầu vốn, mục ñích sử dụng vốn
(4) Hồ sơ tài liệu chứng minh thu nhập
(5) Hợp ñồng bảo ñảm tiền vay
- Cho vay có tài sản ñảm bảo
+ Hợp ñồng ñảm bảo tiền vay;
+ Các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng, sở hữu tài sản mà
khách hàng dự ñịnh dùng ñể cầm cố, thế chấp tại MHB. Các giấy tờ chứng minh
quyền sở hữu tài sản bao gồm:
- Cho vay không có tài sản ñảm bảo (Cho vay tín chấp): Khách hàng phải
ñảm bảo ñáp ứng các ñiều kiện theo tiêu chuẩn mà MHB ñã ñề ra.
Quy trình cấp tín dụng
Bước 01

Tiếp nhận và xử lý nhu cầu cho vay của khách hàng

Bước 02

Thầm ñịnh hồ sơ tín dụng

Bước 03

Phê duyệt cho vay

Bước 04

Giải ngân (sau khi hoàn tất các thủ tục theo quy ñịnh hiện hành)

Bước 05

Quản lý, giám sát khoản vay

Bước 06

Thu nợ, xử lý nợ và thanh lý HðTD và HððBTV

Sơ ñồ 1.1 – Quy trình cấp tín dụng của MHB PGD Ninh Kiều
Giải trình:
(1) Bước 01 – Tiếp nhận và xử lý nhu cầu cho vay của khách hàng
* Tiếp nhận và xử lý ñề nghị cấp tín dụng của từng ñối tượng khách hàng
(khách hàng chưa hoặc ñã quan hệ tín dụng với NH)
* Theo dõi, tiếp nhận, thu thập thông tin khách hàng và xử lý hồ sơ vay.
(2) Bước 02 – Thẩm ñịnh hồ sơ tín dụng
* Lập báo cáo thẩm ñịnh khách hàng
* Kết luận và ñưa ra ý kiến ñề xuất/kiến nghị.

GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

7


Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại MHB Ninh Kiều

* Lập báo cáo ñánh giá rủi ro: Về pháp lý, tình hình tài chính, môi trường
sản xuất kinh doanh, nguồn trả nợ, hiệu quả phương án/dự án, tài sản ñảm bảo,...
(3) Bước 03 – Phê duyệt, quyết ñịnh cho vay
* Phê duyệt cho vay

* Quyết ñịnh cho vay, kí Hợp ñồng tín dụng (HDTD), hợp ñồng bảo ñảm
tiền vay (HðBðTV), giao nhận giấy tờ và tài sản bảo ñảm.
(4) Bước 04 – Giải ngân
* Tổng hợp chứng từ ñể trình giải ngân
* Trình duyệt giải ngân
* Chuyển giao hồ sơ
(5) Bước 05 – Quản lý giám sát khoản vay
* CBKD chịu trách nhiệm quản lý danh mục và giám sát khoản cấp tín
dụng của khách hàng kể từ khi giải ngân ñến khi thanh lý hợp ñồng.
* CBKD phải phối hợp cùng giao dịch viên theo dõi việc trả nợ gốc, lãi và
phí (nếu có) theo các ñiều kiện ñã thỏa thuận trong hợp ñồng với khách hàng.
Lập thông báo trả nợ cho khách hàng biết trước ngày ñến hạn trả nợ trên hợp
ñồng (chậm nhất là 07 ngày làm việc).
* Thông qua việc thường xuyên theo dõi, giám sát khách hàng, CBKD có
thể ñưa ra những ý kiến phản ñối cần thiết ñối với tình hình kinh doanh của
khách hàng, giúp NH không những cải thiện kết quả hoạt ñộng của mình mà còn
giúp PKD phát triển những sản phẩm phù hợp nhu cầu khách hàng.
* Phối hợp với tổ QLRR và HTKD chuẩn bị ñầy ñủ các hồ sơ, thủ tục
khởi kiện, phát mãi tài sản, xử lý nợ bằng biện pháp gán nợ, mua bán nợ ñối với
khoản vay mất vốn.
* Nên thường xuyên sử dụng chức năng truy vấn khoản vay ñể theo dõi,
quản lý hoặc xử lý khoản vay có vấn ñề của khách hàng.
(6) Bước 06 – Thu nợ, xử lý nợ, thanh lý HðTD và HðBðTV
* Thu nợ: Thực hiện theo quy ñịnh hiện hành về thu nợ: theo dõi quá trình
trả lãi, vốn, ñôn ñốc thu hồi nợ.
* Xử lý nợ: Kiểm tra ñánh giá lại tài sản thế chấp, cầm cố, cơ cấu lại thời
hạn trả nợ, chuyển nợ quá hạn, khởi kiện, thu hồi nợ xấu.
* Thanh lý HðTD và HðBðTV.
Sự cần thiết của hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở
trong nền kinh tế thị trường

- ðối với ngân hàng: Hoạt ñộng cho vay phục vụ nhà ở là một hình thức
cho vay tiêu dùng góp phần làm ña dạng hoá hoạt ñộng tín dụng, phân tán rủi ro
và tăng thêm nguồn thu cho NH. Sản phẩm này ra ñời góp phần khuyến khích
tiêu dùng trong xã hội, góp phần ñáp ứng cho nhu cầu ngày càng ña dạng của
GVHD: Th.S. Phan Tùng Lâm

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Lam

8