đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của một số dự án tại thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (11.99 MB, 121 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
------------------
NGUYỄN THỊ KIM HUYỀN
ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT Ở CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN,
TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
|
HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
------------------
NGUYỄN THỊ KIM HUYỀN
ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT Ở CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN,
TỈNH BẮC NINH
CHUYÊN NGÀNH
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ
: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. TRẦN VĂN CHÍNH
HÀ NỘI - 2013
LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan ñây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong
bất kỳ công trình nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn ñã chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày........tháng........năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Kim Huyền
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian thực hiện luận văn vừa qua tôi ñã nhận ñược sự
quan tâm, giúp ñỡ của các thầy cô, gia ñình và bạn bè.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Văn Chính, người
ñã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong Bộ môn
Trắc ñịa bản ñồ và Thông tin ñịa lý, các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên
và Môi trường, Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã giúp ñỡ tôi thực
hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã Từ
Sơn, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Thống kê ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ
tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn gia ñình, bạn bè và ñồng nghiệp ñã ñộng viên, giúp ñỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày........tháng........năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Kim Huyền
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ii
MỤC LỤC ....................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG..................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH .....................................................................................vii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU.............................................viii
PHẦN PHỤ LỤC.......................................................................................... ix
1 MỞ ðẦU .................................................................................................... 1
1 Tính cấp thiết của ñề tài............................................................................... 1
2 Mục ñích - Yêu cầu của ñề tài ..................................................................... 2
2.1 Mục ñích của ñề tài .................................................................................. 2
2.2 Yêu cầu của ñề tài .................................................................................... 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU .................................. 3
1.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản .................................. 3
1.1.1 Bất ñộng sản.......................................................................................... 3
1.1.2 Thị trường bất ñộng sản......................................................................... 4
1.1.3 Một số khái niệm khác........................................................................... 5
1.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới.................... 6
1.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới ........................................................... 6
1.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS.......................................................... 7
1.2.3 ðấu giá ñất của một số nước trên thế giới.............................................. 8
1.3 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam hiện nay (từ
năm 2003 ñến nay) ....................................................................................... 12
1.4 Nhu cầu về BðS ở Việt Nam.................................................................. 13
1.5 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam................................. 14
1.5.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất............... 14
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii
1.5.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam hiện nay.................. 16
1.5.3 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam .............................. 27
CHƯƠNG 2 ðỐI TƯỢNG - NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
..................................................................................................................... 35
2.1 ðối tượng nghiên cứu............................................................................. 35
2.2 Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 35
2.2.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã
hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh............................................................ 35
2.2.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng ñất năm 2012 ....................................... 35
2.2.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn .......... 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 35
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 35
2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu.................................................... 36
2.3.3 Phương pháp xử lý kết quả nghiên cứu................................................ 36
2.3.4 Phương pháp chuyên gia...................................................................... 36
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................... 37
3.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội của thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.................................................................................. 37
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên ............................................................................... 37
3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 38
3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng ñất năm 2012 ...........................................401
41
3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai ..................................................................... 41
3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất......................................................................... 42
3.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn ............. 45
3.3.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn ................. 45
3.3.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn
......................................................................................................................456
46
3.3.3 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ở 02 dự án nghiên cứu .................. 54
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv
3.4 ðề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh..................................................... 64
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ .......................................................................... 68
1 Kết luận..................................................................................................... 68
2 ðề nghị.......................................................................................................69
689
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71
PHỤ LỤC .................................................................................................... 75
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v
DANH MỤC BẢNG
Số bảng
Tên bảng
Trang
3.1
Tình hình dân số lao ñộng của thị xã Từ Sơn
40
3.2
Hiện trạng sử dụng ñất thị xã Từ Sơn năm 2012
43
3.3
Bảng tổng hợp dự án nghiên cứu
54
3.4
Hội ñồng ñấu giá quyền sử dụng ñất
55
3.5
Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại DA1
56
3.6
Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất giả ñịnh tại DA1
58
3.7
Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại DA2
59
3.8
Bảng so sánh tổng số tiền thu ñược sau khi ñấu giá quyền sử
dụng ñất với số tiền dự kiến thu ñược
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
60
vi
DANH MỤC HÌNH
Số hình
Tên hình
Trang
1.1
Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất
17
3.1
Cơ cấu kinh tế thị xã Từ Sơn năm 2012
38
3.2
Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất
47
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU
TT
Ký hiệu
Giải thích
1
CSHT
Cơ sở hạ tầng
2
BðS
Bất ñộng sản
3
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
4
UBND
Ủy ban nhân dân
5
HðND
Hội ñồng nhân dân
6
Qð
Quyết ñịnh
7
HððG
Hội ñồng ñấu giá
8
KTXH
Kinh tế xã hội
9
NXB
Nhà xuất bản
10
DT
Diện tích
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viii
PHẦN PHỤ LỤC
Phụ lục
1
Tên phụ lục
Qð phê duyệt kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thuộc DA1
của UBND tỉnh Bắc Ninh
Trang
75
2
Biên bản kết quả ñấu giá DA1 của HððG
76-79
3
Biên bản xác ñịnh giá khởi ñiểm, bước giá của DA1 của HððG
80-81
4
Qð phê duyệt giá ñất làm cơ sở xác ñịnh giá khởi ñiểm ñể ñấu giá
DA1 của UBND tỉnh Bắc Ninh
82-83
5
Qð phê duyệt kết quả ñấu giá DA2 của UBND thị xã Từ Sơn
84-85
6
Biên bản xác ñịnh giá khởi ñiểm, bước giá của DA2 của HððG
86-87
7
Biên bản kết quả ñấu giá DA2 của HððG
88-110
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ix
MỞ ðẦU
1 Tính cấp thiết của ñề tài
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất
và sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải
ngoại lệ.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
(Nguyễn ðình Bồng, 2005)[24]. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một
số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá
trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu
ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành
không chặt chẽ ...
ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng
sản (BðS). Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau
hơn thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất.
Từ Sơn là một thị xã cửa ngõ phía Nam của tỉnh Bắc Ninh, cửa ngõ
phía Bắc của thành phố Hà Nội. Trên mảnh ñất này có hệ thống giao thông
huyết mạch như quốc lộ 1A, 1B và tuyến ñường sắt Hà Nội - Lạng Sơn chạy
qua thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và du lịch.
ðây cũng là ñịa bàn mở rộng của Hà Nội qua xây dựng các thành phố vệ tinh,
là mạng lưới gia công cho các xí nghiệp của thủ ñô trong quá trình công
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1
nghiệp hoá - hiện ñại hoá. Nằm ở vị trí ñịa ñạo như vậy, lại có nền kinh tế
phát triển nên nhu cầu sử dụng ñất ngày càng cao. Chính vì vậy, vấn ñề khai
thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả các nguồn lực từ ñất ngày càng trở lên
cấp thiết, nó thúc ñẩy công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ngày càng phát
triển.
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy
mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
"ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở của một số dự án tại thị
xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh".
2 Mục ñích - Yêu cầu của ñề tài
2.1 Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa
bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh làm cơ sở ñề xuất giải pháp nhằm tăng
cường hiệu quả công tác ñấu giá ñất tại thị xã từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
2.2 Yêu cầu của ñề tài
- ðánh giá tính phù hợp của quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- Các giải pháp ñưa ra phù hợp với ñiều kiện kinh tế xã hội của thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh và quy ñịnh pháp luật của Nhà nước.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
1.1.1 Bất ñộng sản
Theo Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy ðiển về ñổi mới hệ thống
ñịa chính CPLAR (2001)[18] Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài
sản ñược chia thành 2 loại: BðS và ñộng sản. BðS trước hết nó là một tài sản
nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời ñược.
ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công
trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại. (ðoàn Văn Trường, 2000)[34]
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005)[26], tại Chương XI, ðiều 174,
Khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:
a) ðất ñai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng ñó;
c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.”
Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005)[33] thì BðS bao
gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và
vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS
như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh,
thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin ...
Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn
liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Một số nước,
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3
nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS.
Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản
trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu
Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất. (Chu
Văn Thỉnh, 2000)[30], (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005)[21]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Các loại
BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền sử dụng ñất ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của
pháp luật về ñất ñai;
c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật. (Luật Kinh doanh
BðS, 2006)[21]
ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta, ñất ñai
không có quyền sở hữu riêng mà “ñất ñai... thuộc sở hữu toàn dân”(Hiến
pháp, 1992)[27], (Nghị quyết Quốc hội, 2001)[21], (Luật ðất ñai, 2003)[19],
do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn
là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong
những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông
thị trường BðS.
Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá
trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
1.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4
ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến
giao dịch BðS. (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy ðiển về ñổi mới hệ
thống ñịa chính CPLAR, 2001)[18], (Trần Thế Ngọc, 2001)[22], (Hồ Thị lam
Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[21]
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
ðó là nơi tiến hành các hoạt ñộng giao dịch về BðS, mang tính khu vực và
biến ñộng theo thời gian. Có thể nói ñó là tổng hòa các giao dịch BðS ñạt
ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong một thời ñiểm nhất ñịnh. (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005)[33]
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả. (Paul A.
Samuelson, William D.Nordhaus, 2002)[23]
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. ðó có thể là trong phạm vi ñịa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán
BðS ñến với nhau; Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS
theo quy luật cung cầu; Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường. (Viện nghiên cứu ðịa chính, 2003)[38]
1.1.3 Một số khái niệm khác
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài
sản.
- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5
với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác
ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá BðS: Là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể
tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BðS: Là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BðS. (Luật Kinh doanh BðS, 2006)[31]
1.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
1.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất
là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó
trong không gian và thời gian xác ñịnh. (Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và ñầu
tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, 2003)[9], (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006)[32] Theo Luật ðất ñai năm 2003[19], giá ñất là số
tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất.
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền sử
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6
dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm
xác ñịnh là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục
ñích sử dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực
tế ñã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người
nhận chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác
ñộng của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu
cơ, thiên tai, dịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch,
chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có
những ưu ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh. (Chính
phủ, 2004)[14], (Chính phủ, 2007)[16]
Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên
thị trường trong ñiều kiện bình thường.( Luật ðất ñai, 2003)[19]
Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.
1.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá
BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một
lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các
nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều
nước ñã phát triển thành bộ luật BðS. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,
2006)[32]
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7
một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các
nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng
rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều
nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của
Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất và
BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống nhau,
cụ thể là:
- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong
những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước.
- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã
ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết.
1.2.3 ðấu giá ñất của một số nước trên thế giới
1.2.3.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ñất" ra ñời năm 1994, và thị trường
BðS thực sự ñược xác lập từ năm 1988 quy ñịnh Nhà nước giao quyền sử
dụng ñất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất)
trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng
ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất.
(Nguyễn ðình Bồng, 2005)[24]
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở
là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch ñể UBND
tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử
dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị.
Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều
kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng,
nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của Chính phủ, trình
báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất
ñai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn
của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. (Nguyễn ðình Bồng,
2005)[24]
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu
giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì
phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu
giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng
thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán,
ñể dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ
thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và
thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng
quyền sử dụng ñất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu
hồi quyền sử dụng ñất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả
kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải
làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng phương thức ñấu giá, ñấu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9
thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm
tư vấn và ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu
tiên về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trường BðS ở Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992
theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ
ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi
nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ
yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá BðS, ñịnh giá tài sản, tư vấn về
xây dựng, văn phòng thương mại về BðS, lập kế hoạch ñầu tư cho các dự án
BðS, nghiên cứu thị trường BðS...( Thủ tướng Chính phủ, 2005)[32]
1.2.3.2 Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá bất ñộng sản chủ yếu ñược thực hiện ñối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường BðS
cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS
cũng như các con nợ và toà án ñể tập trung giải quyết những bất ñộng sản
ñang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa phương
tịch thu bất ñộng sản của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản
này, số tiền thu ñược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. (Nguyễn
ðình Bồng, 2005)[24]
1.2.3.3 Australia
ðất ñai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
ñược quyền sử dụng. Luật pháp các bang ñều chế ñịnh các mối quan hệ giữa
chủ sử hữu ñất và người thuê nhà ñất. Trong một số trường hợp, luật khống
chế mức tiền thuê theo từng loại nhà ñất/ BðS và ñề ra các quy ñịnh bảo vệ
quyền lợi của người thuê nhà ñất và bảo ñảm các quyền của chủ ñất. Các công
tác này do Văn phòng thẩm ñịnh giá Australia (AVO) thực hiện. (Ban Vật giá
Chính phủ, 2000)[1], (ðoàn Văn Trường, 2000)[34]
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10
1.2.3.4 Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới
có quyền sở hữu ñất ñai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý ñất ñai, Quy hoạch ñô thị và Xây
dựng.
- Indonesia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với
ñất. Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm
1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL).
- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp
qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có
chính sách tài chính tín dụng: Kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền
mua BðS qua các ngân hàng.
- Philippines: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố
cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các
hoạt ñộng kinh doanh BðS. (Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2004)[19]
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai
trong cơ chế thị trường BðS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và
khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và
không thể thiếu ñược. Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng
hiệu quả hơn.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11
1.3 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam hiện
nay (từ năm 2003 ñến nay)
Từ khi Việt Nam bắt ñầu ñổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh
hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ñến nay, thị trường BðS ñã trải qua 4 chu
kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ñóng băng). ðó là những giai ñoạn
1993-1999 (tăng trưởng giai ñoạn 1993-1996, suy giảm trong giai ñoạn 19961999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai ñoạn 2000-2003 và suy giảm trong
giai ñoạn 2004-2006); 2007 - 2009 (tăng trưởng trong giai ñoạn 2007-2008 và
suy giảm từ 2008 - 2009) và 2010 ñến nay (tăng trưởng trong giai ñoạn 20102011 và suy giảm từ cuối năm 2011 ñến nay). Hiện tại, thị trường ñang diễn
biến rất khó dự báo. Trong những năm qua, thị trường BðS Việt Nam ñã có
những thành tựu nhất ñịnh: (Nghị quyết chính phủ, 2004)[11]
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt ñộng ngày càng sôi ñộng. Thị
trường BðS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị
trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ñô thị cũ và mới); Phân khúc thị
trường ñất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất,
các khu kinh tế…); Phân khúc thị trường sản phẩm BðS thương mại, du lịch
(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ,
biệt thự tại các sân golf…); Phân khúc nhà cho các ñối tượng xã hội (lao ñộng
khu công nghiệp, sinh viên các trường ñại học, cao ñẳng, trung học, nhà cho
các ñối tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BðS rất ña dạng, có thể nói là tất
cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp ñều trực tiếp hoặc gián tiếp tham
gia thị trường này.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BðS ñã ñược ñưa vào vận hành, ñi
vào cuộc sống, ñóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy
hoạch ñô thị, cải thiện diện mạo ñô thị, nâng cao chất lượng sống của người
dân ñô thị. ðồng thời, nó cũng ñáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12
chỗ ở cho người dân ñô thị. ðiều này ñã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát
triển vượt bậc về quy mô ñô thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BðS phát triển ñã thu hút một lượng lớn vốn của nền
kinh tế.
Thứ năm, thị trường BðS có quan hệ rõ nét ñối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. ðó là các thị trường khoa học công nghệ, ñặc biệt là công
nghệ thông tin; Thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, ñặc biệt là thị trường
chứng khoán; Thị trường lao ñộng...
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BðS Việt Nam dựa trên
một chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử
dụng ñất.
Thứ bảy, thị trường BðS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế
ñang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn
thiện.
Thứ tám, thị trường BðS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ñộ công
nghiệp hóa, ñô thị hóa cao của nền kinh tế. ðặc ñiểm này tạo ra sức ép về việc
chuyển ñổi ñất nông nghiệp (ñặc biệt là ñất lúa) sang ñất công nghiệp và ñô
thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển
bền vững.
Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam ñược thuận lợi và chịu rủi ro của
nền kinh tế ñang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
1.4 Nhu cầu về BðS ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường BðS tại Việt Nam ñang bắt ñầu phát triển một
cách ñồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển
kinh doanh BðS hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ñã có bước phát
triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất
kinh doanh ñã ñược ñầu tư xây dựng và ñưa vào khai thác, sử dụng ñạt hiệu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13
quả cao, nhiều khu nhà ở, khu ñô thị mới với hệ thống hạ tầng ñồng bộ ñã
ñược ñầu tư làm thay ñổi bộ mặt, cảnh quan ñô thị, nhiều khu công nghiệp
ñược hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BðS
ñã thu hút ñược ñáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, thúc
ñẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, ñóng góp một tỷ trọng ñáng kể
cho tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh xã hội trong những năm vừa qua.
ðánh giá về thị trường BðS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BðS
Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây
dựng ñã ñưa ra 4 ñặc ñiểm nổi bật, ñó là sự phục hồi nhanh của thị trường
BðS, những cơ chế, chính sách của nhà nước ñã tác ñộng không nhỏ tới thị
trường, nhà ñầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện
tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường BðS thông qua các sàn.
Thị trường BðS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp
phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn ñịnh kinh
tế vĩ mô và ñảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BðS trong ñó có thị trường quyền sử
dụng ñất ñó khẳng ñịnh sự tồn tại ñộc lập khách quan trong quá trình hình
thành và phát triển thị trường BðS ở nước ta.
1.5 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
1.5.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất
Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm
coi ñất ñai là hàng hoá, trong ñó xác ñịnh quyền sử dụng ñất ñược coi là một
loại hàng hóa ñặc biệt. ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 19 tháng 5 năm 2004,
Chính phủ ñã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp
phát triển và lành mạnh hóa thị trường BðS. Từ ñó ñến nay, luật pháp, chính
sách, các thành tố và cấp ñộ phát triển của thị trường BðS ñã từng bước ñược
xây dựng, hoàn thiện. Trong các quan ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14
