đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất huyện đan phượng, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------------

------------------------

CẢNH THỊ ðÔNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN ðAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

Hà Nội – 2014


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Cảnh Thị ðông

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý ñất ñai, Học
Viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thời, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng
dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện ðan Phượng, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện
ðan Phượng, Chi cục Thuế huyện ðan Phượng, Phòng Thống kê huyện ðan
Phượng, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 3 xã ñiều tra ñã tạo mọi
ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ
trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn

Cảnh Thị ðông

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ðẦU

1

1

ðặt vấn ñề

1

2

Mục ñích và yêu cầu của ñề tài

3

2.1

Mục tiêu nghiên cứu

3

2.2

Yêu cầu

3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

4

1.1

Cơ sở khoa học về quyền sử dụng ñất

4

1.1.1

Quyền sở hữu

4

1.1.2

Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai

5

1.1.3

Quyền sử dụng ñất

6

1.2

Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

9

1.2.1

Các nước phát triển

9

1.2.2

Một số nước trong khu vực

12

1.3

Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về công tác cấp GCNQSD ñất

17

1.3.1

Cơ sở khoa học

17

1.3.2

Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSD ðất

22

1.4

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
Việt Nam

25

1.4.1

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

25

1.4.2

Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð

28

1.4.3

Quyền sử dụng ñất ở Việt Nam và những bài học kinh nghiệm

31

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

35

2.1

ðối tượng nghiên cứu

35

2.2

Phạm vi nghiên cứu

35

2.3

Nội dung nghiên cứu

35

2.4

Phương pháp nghiên cứu

36

2.4.1

Phương pháp thu thập, thống kê

36

2.4.2

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

36

2.4.3

Phương pháp chuyên gia

37

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

38

3.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện ðan Phượng

38

3.1.1

ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường

38

3.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

43

3.2

Hiện trạng sử dụng ñất của huyện ðan phượng

47

3.2.1

Hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ðan Phượng

47

3.2.2

Tình hình thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ðan Phượng

49

3.3

ðánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại 3 xã

nghiên cứu trên ñịa bàn huyện ðan Phượng

51

3.3.1

Tình hình chung của 3 xã nghiên cứu

51

3.3.2

Kết quả ñăng ký ñất ñai và công tác cấp giấy chứng nhận của 3 xã
nghiên cứu:

55

3.3.3

ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại 3 xã nghiên cứu.

56

3.4

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng ñất tại 3 xã nghiên cứu.

81

3.4.1

Ý kiến của các hộ gia ñình cá nhân của 3 xã nghiên cứu

81

3.4.2

ðánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại 3 xã nghiên cứu

85

3.5

ðề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng ñất theo
pháp luật huyện ðan Phượng

3.5.1

88

Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản
lý ñất ñai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

88

Page iv

3.5.2

Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể

3.5.3

giao dịch ñất ñai ñược ñăng ký

88

Hoàn thiện các chính sách có liên quan

89

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

91

1

Kết luận

91

2

Kiến nghị

96

TÀI LIỆU THAM KHẢO

97

PHỤ LỤC

99

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

GCN QSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

QSDð

Quyền sử dụng ñất

SDð

Sử dụng ñất

TTYT

Trung tâm y tế

UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STAT

Tên bảng

Trang

3.1

Các loại ñất của huyện ðan Phượng

41

3.2

Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên ñịa bàn huyện ðan Phượng

43

3.3

Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện ðan Phượng

44

3.4

Cơ cấu GDP các ngành kinh tế huyện ðan Phượng

45

3.5

Tình hình biến ñộng dân số huyện ðan Phượng qua một số năm

45

3.6

Hiện trạng sử dụng ñất huyện ðan Phượng năm 2013

48

3.7

Một số chỉ tiêu cơ bản của 3 xã nghiên cứu

52

3.8

Kết quả ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSD ñất của 3 xã nghiên cứu trên
ñịa bàn huyện ðan Phượng

55

3.9

Thực trạng chuyển nhượng QSDð ở tại 3 xã nghiên cứu

56

3.10

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở theo các xã giai
ñoạn 2008 - 2013

3.11

59

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp theo
các xã giai ñoạn 2008 - 2013

62

3.12

Thực trạng cho thuê QSDð ở tại 3 xã nghiên cứu

65

3.13

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã giai ñoạn
2008 - 2013

67

3.14

Thực trạng thực hiện quyền thừa kế tại 3 xã nghiên cứu

70

3.15

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo các xã giai ñoạn
2008 – 2013

71

3.16

Thực trạng thực hiện quyền tặng, cho tại 3 xã nghiên cứu

73

3.17

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð theo các xã giai ñoạn
2008 - 2013

74

3.18

Thực trạng thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh tại 3 xã nghiên cứu

78

3.19

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở theo các xã giai
ñoạn 2008 - 2013

3.20

79

Ý kiến của hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở
nông thôn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

82

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Vị trí ñịa lý huyện ðan Phượng

39

3.2

Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện ðan Phượng năm 2013

44

3.3

Hiện trạng sử dụng ñất của huyện ðan Phượng năm 2013

49

3.4

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 của 3 xã nghiên cứu

52

3.5

Kết quả ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSD ñất của 3 xã nghiên cứu trên
ñịa bàn huyện ðan Phượng

3.6

55

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở 3 xã nghiên cứu
trên ñịa bàn huyện ðan Phượng

60

3.7

Tình hình chuyển nhượng quyền SDð nông nghiệp

64

3.8

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã

68

3.9

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð 3 xã nghiên cứu

72

3.10

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð 3 xã nghiên cứu

75

3.11

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở theo các xã

80

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ðẦU
1. ðặt vấn ñề
ðất ñai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt
trong sản xuất nông - lâm nghiệp, là phần quan trọng nhất trong môi trường sống, là
ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh –

quốc phòng, là nơi tồn tại của xã hội loài người. ðất ñai là tài nguyên có hạn về số
lượng, có vị trí cố ñịnh trong không gian, không thể thay thế và di chuyển ñược theo
ý muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng tài nguyên
quý giá này một cách hợp lý không những có ý nghĩa quyết ñịnh ñến sự phát triển
của nền kinh tế ñất nước mà còn ñảm bảo cho mục tiêu chính trị và phát triển xã
hội. Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam tại
Chương 2 ðiều 17, 18 quy ñịnh “ðất ñai thuộc quyền sử hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý theo Hiến pháp và Pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục
ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu
dài”. Trên thực tế công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ở nước ta ñược quy ñịnh chặt chẽ trong các văn bản pháp luật và ñược triển khai
thống nhất từ Trung ương ñến ñịa phương. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật
ñất ñai cũng như các quy ñịnh khác vẫn còn khá nhiều hạn chế trong khâu tổ chức
thực hiện. Nhiều văn bản tính chất pháp lý còn chồng chéo và mâu thuẫn, tình trạng
chuyển dịch ñất ñai ngoài sự kiểm soát của pháp luật. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất cho các hộ gia ñình còn chậm ñặc biệt là ñối với ñất ở. Luật ðất
ñai 2003 có những quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử
dụng và có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện
các quyền của QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa
phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây dựng các
khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học,
bệnh viện,... dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập
(chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn
luôn là yếu tố cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển ñổi mục ñích sử dụng trong nông
nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa phương. Do thị trường tự phát, thiếu
thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Những năm gần ñây thị trường QSDð ñang có hiện tượng "ñóng băng". Phải
chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá ñất ñược
ñịnh giá một cách chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không theo quy luật của thị
trường? Bên cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai còn chiếm tỷ lệ lớn.
Giấy chứng nhận là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị trường QSDð, nhưng
nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm
(bằng hình thức Ủy quyền ñịnh ñoạt).
Huyện ðan Phượng là huyện ðồng Bằng, nằm ở phía Tây của Thành phố
Hà Nội, cách trung tâm thành phố khoảng 18km, có vị trí chiến lược rất quan
trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và ñất nước. Nơi ñây có
hệ thống giao thông quan trọng như QL 32, Thành Phố lộ 79, Thành Phố lộ 83
chạy qua ñịa bàn huyện tạo ñiều kiện cho huyện mở rộng và tiếp cận thị trường
dễ dàng và thuận lợi. ðặc biệt có lợi thế vị trí gần các trung tâm kinh tế và thị
trường lớn ở thủ ñô Hà Nội, khu công nghệ cao Hòa Lạc và chuỗi ñô thị mới
Xuân Mai – Miếu Môn – Hòa Lạc – Sơn Tây, ñồng thời cũng là trục kinh tế sôi
ñộng trong sự hội nhập nền kinh tế khu vực và thế giới. Chính những yếu tố
thuận lợi như vậy thúc ñẩy huyện ðan Phượng phát triển nhanh, mạnh và bền
vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác ñộng rất lớn của quá trình mở rộng ñô thị
hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác quản lý và sử
dụng ñất của huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại ñang cần ñược khắc phục.
Công tác cấp GCN QSD ñất, thực hiện các quyền sử dụng ñất còn nhiều bất cập
và vướng mắc. ðứng trước thực trạng ñó, ñể công tác quản lý và sử dụng ñất ñai
ngày càng có hiệu quả, cần phải rút kinh nghiệm từ thực tế trong quá trình quản
lý và sử dụng ñất. Trên cơ sở ñó, xây dựng các biện pháp nhằm quản lý và sử dụng
ñất hiệu quả hơn, bền vững hơn.
Xuất phát từ những vấn ñề nêu trên, ñược sự phân công của Khoa Quản lý

ñất ñai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


giáo - PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời. Tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng ñất huyện ðan Phượng, thành phố Hà Nội”.
2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- ðánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
huyện ðan Phượng.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện ðan Phượng, Thành Phố Hà Nội góp phần ổn ñịnh công tác quản lý ñất ñai
ngày càng chặt chẽ hơn.
2.2. Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến chủ trương chính sách, pháp
luật ñất ñai liên quan ñến các quyền sử dụng ñất.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác tình hình thực hiện các quyền sử
dụng ñất.
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng ñất
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp
luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ
thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân
phối các thành quả vật chất. ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu lắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn ðình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng, ñiều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.(Lê Xuân Bá
và các cộng sự, 2003).
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng
cho, thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Hoàng Huy Biều, 2000).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất
ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu hoặc là
chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng có thể là sự
ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức phổ biến của một
chế ñộ sở hữu nhất ñịnh (ðinh Sỹ Dũng, 2003).
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở
Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược xác lập
từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và ñược khẳng ñịnh
một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó ñược tiếp tục khẳng
ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 (ðinh Sỹ Dũng, 2003). ðiều 17 Hiến pháp
1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của
Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo
quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992). Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai
sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá
các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các
nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững.
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều

5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 7).
Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai
ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ
sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.
1.1.3. Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi người dân
thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về
ñất ñai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là
một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối
tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người
dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử
dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì
vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng ñất” và
“người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người sử dụng.
Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “... Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh

tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước
giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất”.
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của mình? ðể
người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của
sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà ñược các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân (ðinh Sỹ Dũng, 2003).
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và
một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?
(Nguyễn Thị Mai, 2002).
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao
gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi

Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106 Luật ðất ñai 2003). ðây không phải là quyền sở
hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau
là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất
cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu
hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn
giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất
cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác
cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất
ñai 2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh
ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm
quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản
xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là
không có mục ñích thương mại (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005).
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp người sử
dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng

hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất
ñai. ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước
có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế
sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không
ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký biến ñộng về
ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc
biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển
QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (ðào Trung Chính, 2005).
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ðất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo có
một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận
thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp
bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường hợp người
vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy

ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu
trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng ñất
ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc ñiều chỉnh cơ
cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp
thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn ñảm
bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần
Thị Minh Hà, 2000).
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số
ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy ðiển
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai,
bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá.
Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký. Toà án
sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng
ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp ñồng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp ñồng cá
nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan
công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở Thụy ðiển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững
chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi
có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược
ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký
kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu ñất
ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt
thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản
xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp
chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem
xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu
bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp
theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản:

hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và
một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên
và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến
khi có quyết ñịnh phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ
thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại
cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài
sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ
quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận,
tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho
thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý trong
vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể bán tài sản và
ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ ñất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần cho các mục ñích chung của xã
hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm.

Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở hữu của
Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất Nhà nước
là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng ký bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công trình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ sở
hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và phân
vùng và ñất phải ñược ñăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ
và ñăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA)
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000; Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005).
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường ñối
với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất
và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu ñất và
nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng

công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất.
Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà;
hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong
một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và một phần ñất trong khuôn viên toà
nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc
dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không
gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003).
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về ñất
ñai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác nhau. Mỗi loại giấy
chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực
của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất
ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm ñất không
ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất
ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày thông báo
loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). ðất không
ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "ðược sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể
không sử dụng quá 10 năm.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm hữu và
sử dụng ñất trước năm 1954. Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng

nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng ñược
QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại ñất này không ñược chuyển
nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất cho Văn phòng ðất ñai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng ñược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất Lâm nghiệp bị
thoái hoá. Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không ñược chuyển nhượng
chỉ ñược thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng
nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4.
- ðất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa
cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật ðất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công nhận
là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên bang ñể có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng khoán hoàn
chỉnh) có nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hoàn
chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán ñược cấp là vĩnh viễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, ñóng tiền,...)
trên ñất ñai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên ñó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh. Ranh
gới thửa ñất còn ñang là tạm thời. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn chế (QT) có
những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới ñất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy ñịnh thêm trong Bộ Luật ðất ñai, chủ sở hữu không ñược
chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai và không ñược ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng
trên ñất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại ñất ñã ñược giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt
buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi ñất các chủ sở hữu ñược ñền bù
thỏa ñáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách ñối với ñất bị thu hồi có thể phản ñối về
việc ño ñạc diện tích ñất, số tiền ñền bù, người ñược ñền bù hoặc việc chia tiền ñền
bù. Những phản ñối này chỉ ñược ñưa ra nếu như cá nhân ñó ñã khiếu nại với Cơ
quan quản lý ñất ñai khi ñược thẩm vấn và vụ việc sẽ ñược chuyển sang Tòa án. Sau
khi trả tiền ñền bù, cơ quan tổ chức sẽ có ñược ñất ñai hợp pháp cho dù còn có các
phản ñối (Chu Tuấn Tú, 2000).
1.2.2.3. Trung Quốc
Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ñất ñai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể (ñối với
ñất thuộc khu vực nông thôn). Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của
chính quyền ñịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai ở

Trung Quốc ñều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tư hữu ñất ñai nhưng theo ðiều 2 của Hiến pháp ñược sửa ñổi năm 1988, QSDð
ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ñiều kiện này, QSDð ñã ñược tách
rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDð ñược “cấp”
và QSDð ñược “giao”. QSDð ñược "cấp" là loại QSDð truyền thống ñược áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. ðối với trường hợp
này, QSDð không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất có thể thực hiện giao dịch ñất ñai
qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDð
Về ñiều kiện: có ba ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực
hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số
vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại Phòng
quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách ñáng nghi ngờ”,

chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð trong trường hợp này.
Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDð.
- Cho thuê QSDð
Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê. Giao dịch
này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng. Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ
quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày
sau khi hợp ñồng có hiệu lực.
- Thế chấp QSDð
Người sử dụng ñất có thể thế chấp QSDð thông qua giấy chứng nhận
QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay vốn. Giao dịch thế chấp phải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16